Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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OBRAS DE REPARAÇÃO
RECUSA DE PAGAMENTO
II- Não se provando que as obras tenham natureza voluptuária ou não sejam proporcionadas à importância do edificio — situações em que, de acordo com o n.° 3 do artigo 1425° do CC, seria fundada a recusa de pagamento.
Apelação
Decisão recorrida: Proc. n.º ……/06.0YYPRT-A, dos juízos de Execução do Porto (2ª sec. do 2º juízo)
Recorrente: B…………….., Lda.
Recorrido: Condomínio do prédio sito na Rua ……, n.º …..
Relator: José Carvalho
Adjuntos: Desembargadores Rodrigues Pires e Canelas Brás
Acordam na secção cível do Tribunal da Relação do Porto:
O Condomínio do Prédio sito na Rua ……., n.º …., 4250-466, Porto, instaurou execução para pagamento de quantia certa contra “B………….., Lda.”, destinada a obter o pagamento da quantia de €15.395,55, a título de pagamento de obras no prédio.
A executada deduziu oposição à execução, alegando, em síntese, a inexistência de título executivo; que na qualidade de condómina não foi convocada para a assembleia de 13/01/2006, onde foi aprovada a realização da despesa; que as obras excedem o carácter de obras de conservação e reparação, sendo desproporcionais ao valor do prédio; que a situação económica e financeira da oponente não permite suportar o custo das obras.
O exequente contestou, sustentando a exequibilidade do título e alegando que a oponente teve conhecimento, desde 15/5/2006, do teor da deliberação tomada na assembleia de 13/01/2006 referente à realização das obras.
No saneador, o Mmo. Juiz a quo considerou que os autos forneciam todos os elementos para a decisão, tendo proferido a sentença de fls. 79 a 92, que julgou parcialmente procedente a oposição, determinando o prosseguimento da execução, mas apenas para pagamento da quantia de e12.687,77, acrescida de juros.
Inconformada a oponente recorreu, formulando, em síntese, as seguintes conclusões.
- Não foi convocada para a assembleia geral de 13/02/2006, que deu lugar à acta n.º 19, dada à execução;
- Essa acta nunca poderia ser considerada título executivo, por não reunir os requisitos exigidos pelo artigo 6º do DL n.º 268/94, de 25/10;
- A questão da natureza e carácter das obras deveria ter sido discutida em 1ª instância.
Considerava terem sido violados os artigos 1425º e 1426º, n.º 1, 2 e 3, 1432º, n.º 1, e 6, 1433º, n.º 1, 2 e 4, do C. Civil, 6º, n.º 1, do DL n.º 268/94, de 25/10 e 816º do CPC.
O recorrido contra-alegou, pronunciando-se pela manutenção da decisão impugnada.
Foram colhidos os vistos.
Os factos:
Na 1ª instância foram dados como provados os seguintes factos:
1. A executada/opoente, B…………., Lda, é proprietária da fracção designada pelas letras “BB” do edifício sito na Rua ………, nº ….., no Porto, onde tem instalado o seu estabelecimento comercial;
2. No dia 13 de Fevereiro de 2006, reuniu-se a Assembleia de Condóminos do Prédio Sito na Rua ……, nº …., no Porto, tendo como ordem de trabalhos a Apreciação e discussão das propostas para a requalificação das fachadas, dos terraços e das rampas do prédio número quatrocentos e trinta e um na sua globalidade, na qual a referida executada/opoente não esteve presente nem se fez representar;
3. Efectuada a discussão sobre a matéria em apreço, “Foi apresentada uma proposta pelo condómino D………., no sentido de se aprovar o orçamento e a respectiva adjudicação à “E…………”, a qual foi aprovada por unanimidade”;
4. Ainda com relevo para a decisão da causa, na referida assembleia de condóminos “Por proposta do condómino F…………. foi aprovado sem objecções o modo de pagamento, ou seja, o montante que cada condómino irá pagar, mediante a sua permilagem, o que foi corroborado pelo administrador, que propôs ainda e foi aprovado de que as permilagens logo que estivessem concluídas seriam distribuídas por cada um e de que as mesmas começariam a ser pagas no mês de Março próximo e até Junho na sua totalidade impreterivelmente. O condómino F…………. lembrou que dado os pagamentos trimestrais do condomínio coincidirem com o mês de Março, seria de bom senso os pagamentos começassem em Março. Face a esta recomendação ficou consensado de que os pagamentos fossem efectuados dentro daquele prazo e de acordo com as possibilidades de cada um. Por proposta do condómino G……….., foi aprovado por unanimidade, que, logo que solicitado o primeiro pagamento por parte da “E……….” para o início das obras e seus licenciamentos, cada administração, ou seja, as garagens –03 e lojas, que inclui o piso –01 comparticipariam de imediato e logo que solicitado com 25% (vinte e cinco por cento) do total das mesmas” (cfr. acta de fls. 11 a 14, da acção executiva, cujo conteúdo aqui se dá por integralmente reproduzido);
5. No dia 3 de Abril de 2006, foi celebrado entre o Condomínio do Edifício sito na Rua ………, nº ….., no Porto e a empresa E…………, Lda, o contrato de adjudicação de empreitada a que se refere o documento de fls. 49 a 55, da acção executiva, cujo conteúdo aqui se dá por integralmente reproduzido, mediante o qual a primeira adjudicou à segunda a execução da empreitada de Reabilitação das fachadas e terraços e reabilitação da rampa de acesso à garagem do edifício sito na Rua ……., nº ….., no Porto, mediante o pagamento do preço global de € 73.327,00, acrescido de IVA à taxa legal em vigor;
6. No dia 15 de Maio de 2006, reuniram-se os condóminos da Cave 01 do aludido edifício, com a presença dos proprietários e seus representantes das fracções “AZ”; “BA”; “BB”; “AU” e “AX”, tendo no ponto 3 da respectiva ordem de trabalhos, para além do mais, a Deliberação sobre as obras de conservação e reparação do prédio, orçamentos e comparticipação de cada uma das facções;
7. Iniciada a discussão sobre o referido ponto da ordem de trabalhos Pelo proprietário da fracção BB foi dito que não concorda com a dimensão das obras que ultrapassam o mero carácter de conservação do prédio nem com a forma de repartição dos custos pelos condóminos assentes na permilagem, pois a mesma onera de forma violenta os proprietários das lojas quando, são os que menos aproveitam de tais obras e no cálculo de distribuição é contabilizada área correspondente a garagens ou cave que em nada beneficia dos mesmos. Deveria a distribuição dos custos ser feita em função dos benefícios reais e da fruição que cada um dos condóminos retira de tais obras. Nesse sentido, vota contra as obras propostas”;
8. Em seguida, “Pelos restantes condóminos presentes foi dito que, apesar de considerarem demasiado elevado o seu custo, era uma situação que iria sempre surgir, e atendendo ao facto de a medida ter sido aprovada por mais de 2/3 dos condóminos, não resta outra alternativa senão a sua comparticipação nas mesmas”;
9. Submetida à votação, foi a aludida proposta aprovada pelos condóminos presentes, com o voto contra da executada/opoente, na qualidade de proprietária da fracção “BB”, à qual, em função do referido orçamento, ficou a caber a comparticipação no montante de € 12.687,77, para a realização das mencionadas obras (cfr. Acta de fls. 44 a 46, da acção executiva, cujo conteúdo aqui se dá por integralmente reproduzido);
10. No artigo 21º, nº 1, do Regulamento do Prédio em Propriedade Horizontal sito na Rua …….., nºs …., …., …, …, … e …, na freguesia de Cedofeita, no Porto, constante do documento de fls. 16 a 31 da acção executiva, cujo conteúdo aqui se dá por integralmente reproduzido, foi estipulado que A contribuição dos condóminos para as despesas dos serviços de interesse comum (e manutenção) serão calculadas (artigo 1424 do c.c.) com base no valor das suas fracções”, estabelecendo-se no seu artigo 26º que O proprietário que não efectuar o pagamento no prazo previsto no artigo 21º deste Regulamento, fica sujeito ao pagamento de uma multa correspondente a 5% à quinzena sobre o valor em dívida.
O direito
A questão principal consiste em apurar se existe título executivo.
Dispõe o n.º 1 do artigo 6º do Decreto-Lei nº 268/94, de 25 de Outubro: a acta de reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.
A recorrente, na qualidade de condómina de uma fracção, deveria ter sido convocada para a assembleia efectuada em 13/02/2006 (a que se reporta a acta número dezanove, reproduzida a fls. 180 a 183). Não foi convocada, não esteve presente nem lhe foi remetida carta a comunicar o teor das deliberações. Constata-se, assim, que não foi cumprido o preceituado nos n.º 1, 2 e 6 do artigo 1432º do C. Civil.
As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado (n.º 1 do artigo 1433º, do CC). Como não lhe foi comunicado por escrito o teor da deliberação, deve entender-se que o prazo de 60 dias para o condómino não convocado instaurar a acção de anulação (n.º 4 do art. 1433º) começa a correr a partir do conhecimento da deliberação por parte do ausente, por aplicação analógica do previsto no art. 396º, n.º 3, do CPC (neste sentido: Ac. desta Relação, de 10/10/2006, Proc. 0621942, disponível em www.dgsi.pt).
Na assembleia de 15/5/2006 (acta número doze, reproduzida a fls. 201 a 203), um dos pontos (o 3º) da ordem de trabalhos era deliberação sobre as obras de conservação e reparação do prédio, orçamentos e comparticipação de cada um das fracções. A recorrente esteve presente e teve oportunidade de se pronunciar sobre essa matéria, manifestando-se contra a dimensão das obras que considerava ultrapassarem o mero carácter de conservação e contra a forma de repartição dos custos assentes na permilagem. Para sustentar que as obras ultrapassavam a mera conservação, teria que conhecer, em concreto, quais as obras a efectuar.
Segundo consta da acta, em 15/5/2006 a recorrente ficou ciente do montante que cabia à sua fracção: €12.687,77 (fls. 203); e que o custo das obras tinha sido aprovado por uma maioria de dois terços dos condóminos. É evidente que esta maioria se refere a uma assembleia. Naquela data (15/5/2006) teve conhecimento da assembleia que aprovou o custo das obras e não instaurou a respectiva acção de anulação, pelo que não pode, mais tarde, invocar a anulabilidade que não invocou no prazo que para tal dispunha.
Do exposto resulta que a deliberação de 13 de Fevereiro é válida.
A recorrente questiona também a acta número doze (reunião de 15/5/2006), pelo facto de apenas estar assinada por três dos cinco condóminos presentes, quando, segundo o artigo 1º, nº 1, do Decreto-Lei nº 268/94, de 25 de Outubro, são obrigatoriamente lavradas actas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam participado.
Se a validade das actas estivesse dependente da assinatura de todos os condóminos, os que não concordassem com uma qualquer deliberação tinham uma forma muito acessível de ver triunfada a sua posição (ainda que minoritária): não assinavam a acta. Tal seria contra o espírito da lei e poderia tornar impraticável, em muitas situações, a exequibilidade das decisões das assembleias dos condóminos. Conforme se escreveu na sentença impugnada, a acta serve apenas para demonstrar a existência das respectivas deliberações, não se assumindo como pressuposto da sua validade.
Consoante o decidido no acórdão desta Relação, de 15/11/2007 (http://www.dgsi.pt), a acta da assembleia de condóminos é um documento ad probationem, não se assumindo como elemento constitutivo, nem como pressuposto de validade da deliberação, tendo a força probatória de documento particular. A lei não sanciona expressamente a falta de assinatura de algum ou alguns dos condóminos que tenham participado na assembleia, designadamente com a inexistência, ineficácia ou nulidade de uma acta lavrada sem tais assinaturas, não sendo aplicável a disciplina que rege as sociedades comerciais, já que se está perante um instituto (propriedade horizontal) com regime específico no direito civil.
Sendo válidas as deliberações tomadas em 13/02 e em 15/5, das mesmas decorre a realização de obras no prédio, sendo a comparticipação da recorrente nas mesmas, de acordo com a permilagem, de €2.687,77.
Em apoio da tese da inexistência de título executivo, a recorrente cita o acórdão desta Relação de 21/4/2005 (Proc. 0531258), transcrevendo o sumário que consta do site da dgsi. Parece-me útil transcrever uma passagem do mesmo aresto: “o n.º 1 do art. 6º do Dec. Lei n.º 268/94 de 25 de Outubro, não faz depender a eficácia das actas de assembleia de condóminos, como títulos executivos, da inserção nas mesmas do quantitativo relativo à dívida ao condomínio, por parte daqueles condóminos contra os quais o condomínio venha a instaurar a competente acção judicial”.
A recorrente alegou (art. 28º da p.i.) que aquando da reunião de 15/5 tinha sido confrontada com um pedido de pagamento da Administração do condomínio relativo à sua comparticipação nas obras a realizar. Ou seja: naquela data tal matéria já não era nova para si.
Tendo o orçamento relativo às obras sido aprovado em 13/01/2006, como se salienta na decisão recorrida, “apenas haveria que distribuir o valor das obras a realizar por cada um dos condóminos na proporção da respectiva permilagem. A acta de assembleia de condóminos realizada em 13/02/2006, conjugada com a acta de reunião efectuada em 15/05/2006 e o contrato de adjudicação de empreitada e documentos anexos, constitui título executivo para efeito do disposto no artigo 6º, nº 1, do Decreto-Lei nº 268/94, de 25 de Outubro.”
A recorrente tinha conhecimento que foi deliberado efectuar as obras; sabia o montante que lhe correspondia, de acordo com a permilagem; foi interpelada para pagar. Aguardou que as obras fossem realizadas e que fosse instaurada contra si a execução destinada a obter o pagamento coercivo das despesas correspondentes à sua fracção, para questionar a natureza das obras. Não impugnou qualquer deliberação. Em coerência com a posição expressa na acta de 15/5/2006, devia ter impugnado o aí decidido, levantando então a questão da natureza das obras. De qualquer modo, dos documentos reproduzidos a fls. 208 a 211 (fls. 51 a 54 da execução, não ressalta que as obras tenham natureza voluptuária ou não sejam proporcionadas à importância do edifício – situações em que, de acordo com o n.º 3 do artigo 1425º do CC, seria fundada a recusa de pagamento. Não é o que ocorre no presente caso, estando a recorrente obrigada a pagar a quantia mencionada na sentença recorrida.
Decisão
Pelos fundamentos expostos, julga-se a apelação improcedente, conformando a decisão recorrida.
Custas pela recorrente.
Porto, 2.12.2008
José Bernardino de Carvalho
Eduardo Manuel B. Martins Rodrigues
Mário João Canelas Brás