| 2450/20.7T8PNF.P1 |  |
CONTRATO PROMESSA
TRADITIO DE IMÓVEL
CONDIÇÃO RESOLUTIVA
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
II - Tendo havido traditio rei, ao abrigo do contrato promessa, constitui direito constitutivo do direito da autora à restituição, a alegação e prova de que os efeitos obrigacionais daquele contrato se extinguiram, nomeadamente por resolução.
III - A resolução do contrato promessa de compra e venda, enquanto exercício de um direito potestativo vinculado impõe à respetiva parte o ónus de alegar e demonstrar o fundamento justificativo da desvinculação contratual, sendo que a simples mora, constituindo incumprimento não definitivo mostra-se insuficiente para fundamentar a resolução contratual.
IV - Os contratos podem ser sujeitos, por vontade das partes a condição suspensiva ou resolutiva, nos termos do art. 270º do C.Civil, constituindo a condição um acontecimento futuro e incerto ao qual as partes subordinam a produção ou a resolução dos efeitos do negócio jurídico. No primeiro caso (produção dos efeitos) a condição chama-se suspensiva, no segundo (caso de resolução dos efeitos) a condição diz-se resolutiva
V - Tendo as partes sujeitado o contrato promessa à condição resolutiva da Câmara Municipal vir a autorizar a construção nos terrenos da autora dos pavilhões industriais, não vindo a verificar-se o facto futuro e incerto, os efeitos do contrato resolvem-se retroativamente, como se o negócio não tivesse sido celebrado.
VI - Considerando a personalidade jurídica das sociedades comerciais e a sua individualidade jurídica decorrente do art. 5º do C.Soc. Comerciais, a autora apenas poderia ver responsabilizados os réus pessoas singulares, (administrador e gerente das Rés consigo contratantes) pelos prejuízos sofridos com a ocupação ilícita dos terrenos e incorporação duma área de terreno num prédio das Rés, se lograsse alegar e demonstrar factualidade demonstradora duma utilização contrária e abusiva da personalidade coletiva daquelas sociedades, para a prejudicar, aplicando-se então o instituto da desconsideração da personalidade jurídica das pessoas coletivas, com fundamento no abuso de direito (art. 334º do C.Civil).
Tribunal de origem: Tribunal Judicial da Comarca do Porto Este -Juízo Central Cível de Penafiel - Juiz 2
Juíza Desembargadora Relatora:
Alexandra Pelayo
Juízas Desembargadoras Adjuntas:
Lina Castro Baptista
Maria Eiró
SUMÁRIO:
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Acordam as Juízas que compõem este Tribunal da Relação do Porto:
I-RELATÓRIO:
A Autora AA intentou a presente ação declarativa de condenação contra os Réus A..., Lda., B..., S.A., C..., S.A., BB e CC, pedindo a condenação solidária dos Réus no seguinte:
A) Reconhecimento do direito de propriedade da A. relativamente aos três prédios, designadamente artigo ..., com uma área de 3 376,00 m2, artigo ..., com uma área de 1 280,00 m2 e artigo ..., com uma área de 6 344,00 m2.;
B) Reposição do art. ... e sua restituição devidamente limpo e terraplanado, à cota da estrada existente e devidamente vedado;
C) Reposição do art. ... e sua restituição devidamente limpo e terraplanado, à cota da estrada existente e devidamente vedado;
D) Reposição do art. ... e sua restituição devidamente limpo e terraplanado, à cota da estrada existente e devidamente vedado;
No que respeita à Alínea D), entendendo V. Ex.ª que a restituição não seja possível,
D1) Pagamento, a titulo de indemnização pela ocupação da área de 1965 m2 relativa ao art. ..., do valor de € 70.740,00 (setenta mil, setecentos e quarenta euros), acrescido de juros de mora vencidos e vincendos até efetivo e integral pagamento;
D2) Reposição do terreno sobrante devidamente vedado pela nova delimitação;
D3) Pagamento, a título de juros de mora vencidos sobre o valor da indemnização a pagar pela ocupação da área de 1.965 m2 relativa ao art. ..., do valor de € 2. 317,95 (dois mil, trezentos e dezassete euros e noventa e cinco cêntimos);
E) Pagamento de uma compensação por privação de uso dos três artigos, correspondendo, por cada um deles, ao valor mensal de € 70,00, contabilizado desde o dia 24 de Junho de 2015 até á sua restituição efetiva, nos termos peticionados anteriormente, encontrando-se presentemente vencido o valor de € 13.230,00 (treze mil, duzentos e trinta euros);
F) Pagamento do valor de € 5.000,00 (cinco mil euros), a título de danos não patrimoniais;
G) Pagamento de uma sanção pecuniária compulsória correspondente ao valor de € 2.500,00/mês, após 30 dias, por cada mês em atraso na restituição de cada um dos imóveis, num total de € 7 500,00/mês;
H) Pagamento dos prejuízos eventualmente resultantes do desfecho do processo de contraordenação que com o nr. ... corre os seus termos na Câmara Municipal ... contra a ora A;
I) Pagamento de juros de mora à taxa legal desde a citação até efetivo e integral pagamento, acrescido de custas e demais encargos do processo.
Para tanto e em suma alegou que é a proprietária dos três prédios descritos na p.i. e pretendia permutar aqueles terrenos por um pavilhão industrial. Com vista a tal fim, celebrou dois contratos:
-contrato denominado de “contrato promessa de compra e venda”, celebrado entre a Autora e as 1.ª e 3.ª R., com data de 24 de Junho de 2015.
-contrato denominado de “contrato promessa de compra e venda”, celebrado entre a A., e 1.ª R., com data de 24 de Junho de 2015.
Tais contratos permitiram a ocupação imediata dos terrenos por parte dos Réus.
Nos termos dos mesmos, cabia à 1.ª R., de imediato, requerer junto da Câmara Municipal ... o competente processo de licenciamento de obras e à 3.ª R., após a obtenção da licença por parte da 1.ª R., efetuar as obras de infraestruturas necessárias à ligação dos arruamentos.
A A. obrigava-se a outorgar a escritura pública de transmissão de propriedade dos prédios após a aprovação dos projetos de construção dos pavilhões e licenciamento das obras.
Acordaram também as partes que a área total dos três prédios, pertencentes à A., seria de 11 088 m2, pois que as áreas estariam erradas na matriz.
O projeto de construção nesse terreno de 3 pavilhões geminados e mais um pavilhão devia ser apresentado pela 1.ª R. junto da CM..., nos termos o mais aproximado possível com a planta junta com anexo 1 do contrato.
Após os Réus terem iniciado obras nos aludidos prédios, a Autora veio a tomar conhecimento, através da Câmara Municipal ..., que lhe moveu um processo de contraordenação, da inexistência de licenciamento daquelas obras e bem assim que a 1ª Ré não havia feito quaisquer diligências junto daquela Câmara tendo em vista o licenciamento das obras de construção do pavilhão.
Apurou ainda que os 1.ª, 2.ª e 4.º Réus, aproveitando a diferença entre a área real do seu prédio inscrito na matriz sob o art. ... (6 344 m2) e a área registada (4 300 m2), usaram o contrato de promessa celebrado entre a A. e R. para outros fins, junto da Câmara Municipal, nomeadamente para justificar uma retificação de áreas no seu terreno, confinante, forjada.
As Rés aproveitaram a existência de um contrato de promessa de compra e venda com a A. para servirem interesses próprios, designadamente os fins previstos no projeto de licenciamento nr.º ..., referente ao imóvel destas, construindo estrada e infraestruturas nos terrenos da A. que serviram, exclusivamente, os interesses das Rés, ou seja, para servir os pavilhões construídos nos terrenos das 1.ª e 2.ª Rés e não para servir os prometidos em sede de contrato de promessa de compra e venda.
Mais construindo nos terrenos da A. a entrada dos referidos pavilhões, em ocupação ilegítima, em claro abuso de direito, apropriando-se deles como se proprietários fossem, anexando-os ao seu próprio terreno, enganando assim a Câmara Municipal ... para o efeito e aparentemente, a própria Conservatória de Registo Predial, “com o desplante de ceder ao domínio público área que não lhes pertence”, como tão bem sabiam os Réus BB e CC.
Assim, quanto ao imóvel da A inscrito na matriz sob o Art. ..., os R. desaterraram e deixaram o terreno completamente esburacado e intratável.
Quanto ao imóvel da A inscrito na matriz sob o Art. ..., os Réus construíram uma estrada e infraestruturas nesse terreno, numa área de 1 218 m2.
E quanto ao imóvel da A inscrito na matriz sob o ... os Réus construíram estradas, infraestruturas e parte da entrada para o pavilhão que construíram no seu terreno confinante, obras destinadas a servir os seus terrenos, numa área de construção equivalente a 1 965 m2.
Pretendem que em consequência do incumprimento do contrato promessa, os Réus reponham aqueles dois primeiros imóveis no estado em que se encontravam antes das obras que ali levaram a cabo e quanto a este último, que lhe paguem o valor acordado no contrato promessa (A. e Réus acordaram naquele contrato que, no caso do contrato de compra e venda não se realizasse, os Réus adquiririam uma área com cerca de 2 500 m2, ao preço de € 36,00/m2.), ou seja no valor global de € 70 740,00, valor ao qual acrescem juros de mora.
Pretende ainda a A ser indemnizada pelo dano de privação do uso daqueles seus imóveis, durante 5 anos e três meses (contados na data da propositura da ação), que contabiliza nessa data, em € 13 230,00 (treze mil, duzentos e trinta euros).
Alega ainda que todas esta situação gerou na A uma profunda angústia, pretendendo ser compensada pelos danos morais em valor não inferior a € 5 000,00 (cinco mil euros).
Uma vez que qualquer obra ou construção acordada entre as partes só se poderia iniciar após aprovação pela Câmara Municipal dos projetos de construção dos pavilhões e licenciamento das obras aí a efetuar, o que os Réus não respeitaram, são também responsáveis pela execução das obras que constam do processo de contraordenação nr.º ... que foi movido à A.
Invoca ainda subsidiariamente o enriquecimento sem causa. no art. 473.º e ss. do C.C., pois que se verificou um enriquecimento dos Réus à custa do empobrecimento da A., resultante da apropriação indevida do seu terreno, gerando a obrigação de restituição daquilo com que injustamente se locupletaram, ou, a ser o caso, do valor correspondente ao terreno ocupado e construído.
Contestaram e reconviram os Réus, defendendo-se por impugnação, confirmando a celebração dos contratos promessa, mas impugnando as áreas dos terrenos da A.
Alegaram em suma que, a expectativa de todos era a de que a Câmara Municipal pudesse aprovar e licenciar a construção dos pavilhões e que era essencial para a prossecução do negócio, que o ex-marido da Autora que interveio nas negociações do mesmo, DD de imediato diligenciasse pelo cancelamento das hipotecas que incidiam sobre os dois acima identificados prédios, tendo todos concordado com a necessidade de se avançar com a execução do trecho de rua ou estrada, que veio a ser executada pela Ré C..., sendo pacífico para todos os interessados que aquele trecho de rua era para afetar ao domínio público.
A discrepância entre a área de 8.952 m2 e a área de cerca de 11.000 m2, era questão que a Autora, teriam de ter regularizada seja na matriz predial, seja na descrição predial, até à formalização do negócio.
Que nas diligencias que a 1ª R fez na Câmara, foi aí assegurado de que um projeto de licenciamento com uma implantação como a constante do anexo ao doc. nº 13 dificilmente seria aprovado, ou não seria mesmo aprovado.
Era essencial para a aprovação, que, aquando da apresentação desse projeto, que os documentos que o instruíssem, nomeadamente no que concerne a áreas, fossem coincidentes com o suporte matricial e da descrição predial e que as hipotecas que incidiam sobre dois prédios à data da apresentação do pedido de licenciamento, estivessem já canceladas, o que não ocorreu por fato imputável á A.
Que os Réus, B... ou os Réus CC e BB, em nome individual, nada tiveram, ou têm, que ver com o que se discute nos autos.
Alegam que o contrato promessa (doc. nº 13 junto com a petição inicial), celebrado entre a Autora e a Ré A..., e o contrato entre estes aí celebrado com a Ré C..., produziu os seus efeitos na esfera jurídica de qualquer um destes, vinculando-os. Não se verificou uma situação de incumprimento definitivo deste contrato por parte dos Réus. Como a Autora reconhece, a ocupação das Rés A... e C... está legitimada no contrato que estas com aquela celebraram, legitimidade que só cessará quando for resolvido esse contrato, o que, não só não sucedeu, como não foi peticionado pela A.
Concluem pela totalmente improcedência da ação, (com exceção do acima aceite sob os nºs 1 e 2 da contestação), dela se absolvendo os Réus, seja nos mais peticionado sob a al.A) do pedido, seja de tudo o, daí em diante, peticionado sob as al. B) até à al. I).
Deduzem contra a A pedido Reconvencional, pedindo, dever ser a Autora ser condenada a
a) ver declarado que o trecho de rua a que se refere o doc. nº 13 junto com a petição inicial, que desde o ano de 2017 está afeto ao domínio público, assim deve permanecer;
b) ver declarado que incumpriu definitivamente a promessa de permuta que se obrigou a efetuar com a Ré A...
c) ver declarado que este incumprimento é ilegítimo, ilícito e injustificado, e lhe é imputável.
Assim,
d) deve a Autora ser condenada a ver declarada a resolução da acima referida promessa de permuta que, naquele contrato (doc. nº 13 junto com a petição inicial) celebrou com a Ré A..., e
e) incorrendo (como a Autora alega), sob as Rés A... e C..., a “ … obrigação de aquisição de uma parcela com a área aproximada de 2500 m2, ao preço de 36 m2”, e sob a Autora a obrigação de venda, pretendendo aquelas a sua aquisição, parcela a retirar da área do ..., nos termos sobreditos (cfr. nº 256), deve ser proferida sentença judicial que produza as declarações negociais da Autora e decrete a transmissão para as Rés A... e C..., nos termos acima identificados, desta parcela de terreno,
f) deve a Autora ser condenada a ressarcir o dano acima invocado à Ré A..., em consequência do que deve ser condenada a pagar-lhe a quantia de 47.600,00 €,
g) deve a Autora ser condenada a ressarcir o dano acima invocado à Ré C..., em consequência do que deve ser condenada a pagar-lhe a quantia de 98.000,00 €,
h) ainda, em qualquer uma das quantias acima peticionadas, e sobre as mesmas, deve a Autora ser ainda condenada a pagar juros de mora, contados à taxa legal, desde a notificação deste pedido reconvencional e até integral pagamento,
i) e ainda, deve a Autora ser condenada no pagamento da totalidade das custas.
Para tanto, alegaram que, a Ré A... peticiona seja declarado resolvida a promessa de permuta que aí celebrou com a Autora, imputando-se à Autora as razões que conduziram a esta resolução, decorrentes do incumprimento definitivo do contrato que lhe é imputável, com as consequências legais que desta decorrem.
Isto porque, a A., ao recusar categoricamente o seu cumprimento, ao declarar ter perdido definitivamente o interesse no seu cumprimento e ao declarar que tem o contrato por resolvido, a Autora incumpre definitivamente com a promessa de permuta a que se obrigou com a Ré A....
À data da celebração do contrato prometido, a Autora aceitava que os prédios que identifica na petição inicial teriam um valor que calculava em 400.000,00 € (correspondente a de 36,00 € / m2).
Com os arruamentos aí existentes, o preço m2 destes prédios é hoje substancialmente superior a 60,00 € m2.
No estado em que atualmente se encontram os terrenos, é possível neles licenciar a construção de pelo menos quatro pavilhões industriais, cada um com pelo menos 1.000 m2.
Não há sinal nesta promessa de permuta e neste segmento do contrato não é viável execução específica, sendo por isso de aplicar o regime do incumprimento dos contratos em geral.
Do exposto decorre a obrigação de indemnização da Autora relativamente à Ré A..., relativa à diferença entre o valor atual da coisa, que é de 447.600,00 € (8.952 m2 x 50,00 €/m2) e o preço ajustado no contrato prometido que foi de 400.000,00 € (cfr. doc. nº 13 junto com a petição inicial), devendo a Autora ser condenada a ressarcir este dano de 47.600,00 € à Ré A....
Por outro lado, a Ré C... com a adjudicação e execução da empreitada, no valor global de 1.400.000,00 €, iria obter um lucro líquido, lucro esse que seria sempre, mas sempre, correspondente a um valor líquido nunca inferior a 98.000,00 €, do qual pretende igualmente ser indemnizada, uma vez que a não concretização do negócio é imputável à A.
Replicou a Autora, pugnando pela improcedência do pedido reconvencional.
Foi admitida a Reconvenção.
Foi proferido despacho saneador, com indicação do objeto da causa e seleção dos temas de prova.
Veio a realizar-se o julgamento e, no final foi proferida sentença, com o seguinte dispositivo:
“Atento o exposto, julga-se a presente ação parcialmente procedente, e parcialmente procedente a reconvenção, e consequentemente:
a) Absolvem-se os Réus BB e CC do pedido;
b) Condenam-se as Rés a reconhecer o direito de propriedade da Autora relativamente aos três prédios, designadamente artigo ..., com uma área de 3372,00 m2, artigo ..., com uma área de 1280,00 m2 e artigo ..., com uma área de 4300,00 m2;
c) Absolvem-se as Rés do demais peticionado;
d) Declara-se que a Reconvinda incumpriu definitivamente o ajuizado contrato-promessa de compra e venda, incumprimento este que é ilegítimo, ilícito e injustificado, e lhe é imputável;
e) Declara-se resolvido o aludido contrato-promessa de compra e venda, e
f) Absolve-se a Reconvinda do demais peticionado.
Custas da ação a cargo da Autora e da reconvenção, a cargo das Reconvintes e da Reconvinda, na proporção de 5/6 para as Reconvintes e 1/6 para a Reconvinda.”
Inconformada, a Autora AA, veio interpor o presente recurso de apelação, com as seguintes conclusões:
“I - A recorrente vem recorrer da decisão, no que concerne à absolvição dos Réus e responsabilização da A.,com base nos seguintes aspetos:
a) Impugnação da matéria de facto uma vez que, na conceção da recorrente, alguns dos factos foram incorretamente julgados atendendo aos meios de prova carreados para os autos, essencialmente do foro documental e pericial, o que deveria impor uma decisão diferente;
b) Sobre matéria de direito, por entender que algumas normas jurídicas, determinantes, foram violadas e outras deveriam ter sido interpretadas e aplicadas num sentido diverso.
- reapreciação da matéria de facto:
II - A sentença recorrida reflete parte da narrativa cenicamente orquestrada pelos Réus, que claramente envolveu o Tribunal, mas que, na perspetiva da recorrente, facilmente é contraposta pela abundante prova documental carreada para os autos, pela prova pericial e, em parte, pela própria confissão dos Réus, a que o Tribunal foi alheio.
- área, delimitação e implantação dos terrenos da Autora:
III - Entende, no entanto, o A., que, atendendo quer à prova documental, quer à prova pericial, quer à prova testemunhal, deveria este tribunal a quo ter dado como provado, quer o facto 19 (dado como não provado), quer o facto 20 (dado como não provado), quer que a área total dos terrenos ascenderia a, pelo menos, 11 000 m2.
- área e configuração/implantação total dos três terrenos (11 000 m2):
IV - A prova deste facto deriva de prova testemunhal, designadamente, do Sr. DD, que adquiriu, juntamente com a A., primeiramente, no dia 19-12-1997, o prédio rústico inscrito na matriz com o nr.º ... - atual ... - à mãe do seu antigo sócio, D. EE (conforme escritura pública e certidões matricial e predial que constam de doc. 5, 6 e 8 apresentados com a petição inicial)
V - E, posteriormente, adquiriu os artigos urbanos ...... e ...... - atuais artigos ... e ..., respetivamente – à Santa Casa da Misericórdia ... (conforme escritura pública e certidões matricial e predial que constam de doc. 1, 2, 3, 4 e 7, apresentados com a petição inicial). Desde essa aquisição que DD exerceu atos efetivos de posse, que era pacificamente reconhecida pelos vizinhos que rodeavam o terreno.
VI – Conforme resulta de depoimento de DD (17m00s a 19m56s; 20m57s a 25m56s; 27m10s a 28m32s; 29m a 31m52s; 01h38m03s a 01h41m11s), FF (29m30s a 32m20s; 33m22s a 34m02s); GG (0m59s a 9m48s), HH (01m0s a 10m25s), II (01m32s a 15m34s).
VII - Resulta assim, claramente, dos depoimentos das testemunhas supra referenciadas, que a delimitação exterior dos três terrenos era efetivamente feita pelos limites que constam dos levantamentos topográficos juntos com a petição inicial como documentos 41 e 42, pelo esboço (Anexo I) que as partes juntaram ao contrato de promessa de permuta, junto com a petição inicial como documento 14, e pelo ortofotomapa junto pela autora como documento 54.
VIII - De salientar que as testemunhas HH e GG descreveram e apontaram nos levantamentos que os terrenos da Autora (anteriormente pertencente também ao Sr. DD) eram delimitados, a este, pela Rua ..., a norte, por um horto e pela casa e terreno do Sr. GG, a poente por um carreiro delimitado por pedras ao longo do mesmo e a sul por um loteamento que se encontrava murado e pela Travessa ..., que desembocava no terreno da Autora, ademais afirmando que, nesta confrontação a sul, existia uma diferença de cota de quase 2 metros, o que facilitava (e facilita) a perceção da linha de confrontação.
IX - Todas estas testemunhas referiram que o Sr. DD, anteriormente, sempre exerceu a posse desses terrenos, de boa fé, pacificamente e sem qualquer oposição, nomeadamente do Sr. BB ou do Sr. CC, aqui Réus.
X - Por outro lado, foi produzida prova pericial relevante pelos Srs. Peritos relativamente à área e implantação dos terrenos, da qual resulta, na pág. 5 (Tema da prova 13), pelos Srs. Peritos do Tribunal e da Autora que: “Os peritos não tiveram acesso a qualquer planta cadastral oficial onde conste a delimitação oficial de cada um dos prédios. Contudo, entende-se que os artigos urbanos ......, ... e o artigo rústico ..., localizam-se dentro da linha poligonal assinalada à cor encarnada na imagem do “Google Earth” que se anexa, cuja área total é cerca de 11 000 m2”, delimitando-o através de uma linha poligonal explicada, cronologicamente, com várias imagens do “Google Earth” ao longo dos anos.
XI - Foi ainda posteriormente explicado pelos Srs. Peritos a justificação destes limites ancestrais, acompanhados de marcos não oficiais (que no norte, tendencialmente, inexistem), designadamente bordadura, diferença de cota, pedras e poste de eletricidade e a decapagem e evolução do terreno, que lhes permite aferir da concentração dos mesmos num único proprietário, conforme Esclarecimentos dos Srs. Peritos (33m12 a 47m30s);
XII - Há que relevar que os próprios Réus, BB e CC, pessoas experimentadas na área da promoção e construção de pavilhões, elas próprias, através das suas empresas, detentoras de prédios perto e em confrontação com o da D. AA, tinham perfeito conhecimento da área e implantação dos terrenos da Autora, pese embora a encenação montada por estes senhores com vista a confundir e a criar a dúvida sobre os limites entre prédios em Tribunal, designadamente usando uma planta cadastral que, demonstradamente, tinha uma enorme antiguidade, não se coadunando com a realidade jurídica dos terrenos, porquanto nunca entrou em vigor para efeitos de qualquer PDM. (Depoimento de JJ 01m35s a 04m40s)
XIII - Pelo depoimento desta testemunha retira-se que os aqui também Réus tinham conhecimento da zona, da área e, pelas regras de experiência, sabiam das confrontações de terrenos (conforme o demonstraram aquando a negociação do contrato promessa).
XIV - De sublinhar que, conforme propende dos factos 10 e 16, dados como provados, foram os Réus que apresentaram ao Sr. DD o Anexo 1 (doc. 14 PI - fls. 36) ao contrato de promessa (doc. 13), onde consta a delimitação do terreno da A., mais assinando, considerando e aceitando, o Sr. BB, em representação da A..., e o Sr. CC, em representação da C..., os vários considerandos que do mesmo constam, designadamente Considerando 1 – Na planta que aqui se junta como Anexo I, vai identificado, e devidamente demarcado, o terreno a que se referem as inscrições matriciais e descrições prediais infra e Considerando 12 – Que a área total dos três prédios é de 11 088 m2, a qual não corresponde à soma das áreas na matriz, e será regularizada aquando da formalização da venda aqui acordada.
XV - Entende, por tal, a recorrente, que o tribunal a quo deveria ter dado como provados quer o facto 19, quer o facto 20, alterando, quanto a este, que o prédio da A. tem a configuração que consta dos documentos 40 a 44, 46 e 14, da petição inicial.
XVI - Nessa medida, discorda-se do fundamento que consta de sentença para justificar a impossibilidade de dar como provado aquilo que ficou, à saciedade, provado, ou seja, que os Srs. Peritos se basearam na planta junta ao contrato de promessa; nem se vislumbra em que esse mesmo critério – mesmo, não tendo sido o critério de base - inviabiliza a conclusão a que os Srs. Peritos chegaram. Os Srs. Peritos do Tribunal e da Autora sublinham que as “respostas a alguns dos quesitos formulados dependem da identificação dos limites ancestrais dos prédios, uma vez que atualmente parte dos limites foram eliminados em resultado das obras realizadas. Os Peritos do Tribunal e da Autora entendem que através das imagens históricas disponíveis no “Google Earth” é possível identificarem os limites ancestrais dos prédios, ainda que exista algum erro associado que se entende não ser relevante.”
XVII - A conjugação da prova permite concluir com segurança que a totalidade da área correspondente aos terrenos da Autora era de, pelo menos, 11 000 m2.
- Quanto à delimitação dos terrenos entre si:
XVIII - No que concerne, concretamente, à delimitação entre os três terrenos da Autora, importa referir que, pese embora os Srs. Peritos não tenham conseguido delimitar rigorosamente as confrontações entre si, face à inexistência de planta cadastral oficial, não deixam os Srs. Peritos do Tribunal e da Autora de mencionar, no seu Relatório Pericial (pg. 12), à questão AB: Os artigos ... e ..., no ano de 2015, antes da ocupação pelos Réus, tinham acesso direto pela Rua ...? que “Entende-se que sim uma vez que consta das respetivas cadernetas e certidões prediais que do lado nascente os referidos prédios confrontam com “Caminho Municipal”, que se entende ser atualmente a Rua ....”
XIX - Na realidade, olhando para as certidões matricial e predial (doc. 1 a 4) dos artigos ... e ..., podemos depreender, que a confrontação a este (nascente) se faz com caminho municipal, que como dizem os Srs. Peritos, deverá ser (acrescenta-se, só poderá ser), a Rua ...; mas mais do que a confrontação, acrescente-se que nas certidões matriciais dos dois prédios, consta, efetivamente, como “LOCALIZAÇÃO DO PRÉDIO: Av./Rua/Praça: Rua ... Lugar Rua ....
XX - Nessa medida, dúvidas não haverá, pese a patente (e bem sucedida) tentativa de dispersão e confusão dos Réus a este respeito, que os artigos ... e ... confrontam com a Rua ... a nascente e se estendem, nas respetivas áreas, a poente desta rua, sendo que o ....º se encontra a norte e o ....º a sul.
XXI - No que concerne à área de cada um destes terrenos é a que corresponde, efetivamente, à área que consta da matriz e da Conservatória de Registo Predial (dada como provada). O Sr. DD, no seu depoimento, supra, confirmou e delimitou os dois terrenos urbanos e o rústico (...), que referiu como sendo o maior e que se estendia, em confrontação, a nascente com os artigos urbanos, a poente, com os limites também por si confirmados e retirados dos vários levantamentos com que foi confrontado. Mais referiu que o artigo rústico teria, de facto, uma área maior do que a que constaria na matriz.
XXII - Por sua vez a testemunha FF, no seu depoimento, explicou que conhecia muito bem a delimitação dos terrenos uma vez que, quanto aos urbanos (... e ...), no momento da constituição da hipoteca dos mesmos, tinha acompanhado a diligência nos terrenos juntamente com o Banco 1... para efeito de avaliação e o rústico era delimitado, a partir dos urbanos, pelos limites que indicou nos levantamentos mostrados, designadamente o documento 14 e 54.
XXIII - Assim se considera que o facto 2, dado como provado, deveria também ser alterado para:
- Facto 2: Os referidos prédios da Autora têm as seguintes áreas:
a) O artigo ..., uma área de 3372 m2;
b) O artigo ..., uma área de 1280,00 m2;
c) O artigo ..., uma área de, pelo menos, 6 348 m2.
- Quanto à diferença de, sensivelmente, 2048 m2 do prédio rustico (...) face ao registo:
XXIV - A presente questão deriva dos dois pontos anteriores, que permitem perceber uma diferença de áreas que propenderão do terreno rústico.
XXV - Efetivamente, referem a A. e DD, seu ex-marido, que o artigo ... foi adquirido em 1997 à mãe do seu antigo sócio (ambos já falecidos), conforme aliás resulta de contrato de compra e venda que consta de documento 8 junto com a petição inicial.
XXVI - Não obstante constar no registo matricial e no registo predial uma área correspondente a 4 300 m2, certo é que o terreno sempre teve uma configuração que apresentava uma área superior, correspondente a, pelo menos, 6 344 m2.
XXVII - Já era assim antes da aquisição pela A. e pelo Sr. DD, em 1997 e assim continuou doravante, tendo a A. e o Sr. DD, desde aí, exercido atos de exercício da posse efetiva do terreno, designadamente através de limpeza e na interação com os vizinhos, nomeadamente o Sr. GG e o Sr. HH que, em sede de audiência de julgamento, confirmaram que, quando precisavam de alguma coisa (ex: usar o terreno) pediam autorização ao Sr. DD;
XXVIII - Esta posse, desde a aquisição do art. ..., foi sempre exercida pacificamente, de boa-fé e sem oposição de quem quer que fosse; ao invés, os vizinhos sabiam que o Sr. DD era o possuidor/proprietário do terreno.
XXIX - E também os Réus o sabiam, pois que o confirmaram em contrato de promessa de permuta e na planta que realizaram (Anexo I ao contrato promessa), tendo apenas essa posse/propriedade sido posta em causa pelos Réus no âmbito da presente acção judicial.
XXX -A área total do prédio rústico, que inclui a parte registada, está devidamente retratada nos vários levantamentos topográficos juntos com a petição inicial (doc. 42, 46) e a sua configuração total, juntamente com os artigos urbanos, está nestes e noutros levantamentos e plantas juntas (doc. 40, 41, 42, 46 e 14, juntos com a petição inicial e doc. 54, junto posteriormente), confirmada inclusivamente por várias testemunhas, conforme supra se viu.
XXXI - Além disso, quer o relatório pericial, quer os esclarecimentos prestados pelos Srs. Peritos permitem concluir que toda a área era tratada e limpa como se de um único proprietário se tratasse: Esclarecimentos Per. Trib. (5m21s: 08m12s); Declarações A (09m30s); HH (06m53s a 07m52s).
XXXII - Entende a A. que deveria ter sido dado como provado o seguinte facto: Facto: Desde a data da escritura de compra e venda, ou seja, desde 19 de Dezembro de 1997, a A., juntamente com o, à data, seu marido, adquiriu a propriedade do art. ... e, desde aí, exerceu, sobre a área de 6 348 m2, atos efetivos de posse, como a limpeza de terreno e contactos com os vizinhos sobre a utilização do seu terreno, que exerceram ao longo de mais de 15 anos.
- Quanto à área ocupada pelos Réus:
XXXIII - Entende, no entanto, o A., que, atendendo quer à prova documental, quer à prova pericial, quer à prova testemunhal, deveria este tribunal a quo ter dado como provados os factos 11 e 12 (dados como não provado), e os factos 13, 14, 15 e 16 dados como provados, embora com algumas alterações, que adiante se concretizarão.
XXXIV - Para este desiderato, importa convocar, desde logo, o relatório pericial, que, considerando a delimitação total dos terrenos da A., na sua página 4, face ao Tema de Prova 11) Mais construindo em parte de imóvel da A. a entrada para os referidos pavilhões? faz constar o seguinte: RPT e RPA Sim. Atentas as imagens do “google earth”, anteriores à data de 03 de Julho de 2016, constata-se que a entrada dos pavilhões não existia. Na imagem de 03 de Julho de 2016 e nas imagens subsequentes, constata-se que a entrada dos referidos pavilhões está implantada sobre terreno pertencente ao prédio dos autores e na página 5, face ao Tema de Prova 12) Apropriando-se parcialmente de parcelas dos imóveis da A. como se proprietários fossem, anexando-as ao seu próprio terreno e procederam a escavações nos mesmos? Faz constar o seguinte: RPT e RPA A parte da parcela de terreno constante do quesito anterior, está atualmente integrada no prédio dos Réus. Afigura-se que foi necessário realizar movimentos de terras para regularizar o solo para ser pavimentado como está atualmente.
XXXV - No Tema de Prova 13), páginas 5 e 6, os Srs. Peritos do Tribunal e da Autora aludem a uma área total ocupada com a construção de arruamentos e baía de estacionamento de, aproximadamente, 2 150 m2, que assim delimitam na sua figura 1:
- à cor amarela e com a área de cerca de 460 m2, está delimitada a parcela de terreno ocupada para construir a entrada dos pavilhões dos Réus;
- à cor azul e com a área de cerca de 640 m2, está delimitada a parcela de terreno ocupada para construir parte do atual arrendamento público já transitável;
- à cor verde e com a área de cerca de 1 050 m2, está delimitada a parcela de terreno ocupada para construir o arruamento público, estacionamento e passeios, ainda não transitável por estar vedado, o qual faz ligação à Rua ... e Esclarecimentos dos Srs. Peritos (05m21s a 10m01s; 23m37s a 32m52s).
XXXVI - É importante também realçar, aludindo ao Facto 10, dado como provado (Os Réus apresentaram à Autora, juntamente com o contrato-promessa de compra e venda, a planta anexa ao mesmo, onde consta o formato do terreno e a sua implantação), que na delimitação e formato total do terreno da A. que que consta do Anexo I (doc. 14), feito, disponibilizado e aceite pelos Réus, consta integrado, para além do já referido cotovelo (estrada e infraestruturas), o acesso aos pavilhões que a Ré B... acabou por licenciar no âmbito do processo .... Depoimento de DD: (18m35s a 19m56s), Depoimento de FF (29m30s a32m20s), Depoimento de GG (08m39s a 09m48s), Depoimento de HH (09m30s a10m25s), Depoimento de II (12m10s a 13m44s; 14m49s a 15m34s)
XXXVII - É claro, portanto, face à prova produzida em audiência de julgamento, que os Réus, para além do cotovelo, infraestruturas e prolongamento da estrada, construíram também a entrada para os seus pavilhões em terreno pertencente à Autora e, nesse seguimento, anexaram-no (cotovelo da estrada e entrada para os pavilhões), ao seu terreno (terreno esse que tinha sido adquirido em 2016 com essa finalidade, mas já lá iremos), numa pretensa retificação de áreas que deu entrada nas Finanças e que serviu para licenciar o projeto dos pavilhões da Ré B..., no âmbito de processo ....
XXXVIII - A ocupação e a construção, quer do cotovelo, quer da entrada para os pavilhões, foi testemunhada pelos depoimentos supra e a sua integração no património da B... resulta dos documentos 33 a 35, juntos com a petição inicial, que foi corroborado pelo depoimento de II, responsável, a mando dos Srs. BB e CC, pela promoção do referido processo de licenciamento dos pavilhões dos Réus (...).
XXXIX - Quanto à questão da movimentação de terras, mormente o desaterro efetuado pelos Réus no terreno da Autora, para servir o seu processo de licenciamento ..., que deixou o artigo ....º (nordeste do terreno) esburacado, foi importante os depoimentos de DD (1h50m22s a 01h51m14s), HH (10m45s a 11m25s, 13m09s a 14m51s),
XL - Quanto a este facto, vêm os Senhores Peritos, no seu Relatório Pericial, confirmar, quando questionados pelo Tema de Prova 16) No que respeita ao prédio sob o Art. ..., aqueles mesmos Réus desaterraram e deixaram o terreno completamente esburacado, responderam que à data da inspeção ao local, constatou-se que foi executado um movimento de terras e escavação.
XLI - Discorda-se, portanto, da fundamentação apresentada pelo Tribunal a quo, no que respeita aos factos dados como não provados, onde valoriza as razões aduzidas pelo Sr. Perito dos Réus e desvaloriza toda a restante prova carreada, designadamente as razões e fundamentos dos Srs. Peritos do Tribunal e da Autora, os documentos que demonstram cabalmente que os Réus construíram em terreno da A., designadamente os documentos 40 a 46, 54, 33, 34 e 35, os documentos 13 e 14, onde os Réus reconhecem quer a área total quer a implantação da mesma (facto 10 dado como provado), tudo isto coadjuvado pela prova testemunhal cujos excertos foram devidamente transcritos em cima.
XLII - Diga-se que o facto 12 dado como não provado entra em contradição com o facto 44 dado como provado, ao referir, este, que “Correu os seus termos na Câmara Municipal ... com o nr.º ..., um projeto de licenciamento, em nome da 1.ª Ré e, mais tarde, em nome da 2.ª Ré, sempre subscrito pelo Sr. BB, 4.º Réu, para um projeto industrial num outro terreno pertencente à 1.ª Ré, que confronta a norte com o artigo ... da Autora.
XLIII - Face a tudo o que se vem a expor, entende a recorrente que, ao invés de dar como não provados os factos 11 a 16 e como provados os factos 45, 47, 48 e 52, supramencionados, deveria ter dado como provados os seguintes factos:
XLIV - Facto: As Rés construíram em parte do imóvel da Autora a entrada dos pavilhões objeto do projeto de licenciamento que correu termos na Câmara Municipal ... com o nr. ...;
XLV - Facto: No âmbito de processo de licenciamento nr.º ... as Rés, usando o contrato-promessa celebrado entre a Autora e as Rés para justificar uma retificação de áreas ao seu terreno, lograram licenciar e construir em parte daquele imóvel da autora a estrada, infraestruturas e entrada para os pavilhões da 2.ª Ré, servindo os interesses da 2.ª Ré no referido processo de licenciamento, ao permitir o acesso aos pavilhões assim licenciados, a partir da referida estrada.
XLVI - Facto: Apropriando-se parcialmente de parcelas dos imóveis da Autora como se proprietários fossem anexando-as ao próprio terreno.”
XLVII - Facto: As Rés construíram numa área total de 2 150 m2, nos terrenos da Autora.
XLVIII - Facto: As Rés construíram numa área de 460 m2 do artigo ... da Autora a entrada para os seus pavilhões e anexaram-na ao seu terreno.
XLIX - Facto: As Rés construíram numa área de 640 m2 do artigo ... da Autora um arruamento, em forma de cotovelo, anexaram-na ao seu terreno e, posteriormente, cederam-na ao domínio público, no âmbito de processo de licenciamento nr.º ....
L - Facto: As Rés construíram numa área de 1050 m2 do artigo ... e ..., o prolongamento de uma rua, estacionamento e passeios, que não se encontra legalizado.
LI - Facto: No que respeita ao prédio sob o artigo ..., as Rés executaram movimento de terras e escavação, deixando o terreno com um declive de cerca de 3 metros.
- Quanto ao acordado entre as partes aquando a assinatura do contrato de promessa e posteriormente, designadamente quanto às obrigações de cada uma das partes:
LII - entende a recorrente que o tribunal a quo valorizou especialmente a prova testemunhal apresentada pelos Réus, mesmo sendo esta contrariada por outras testemunhas, indicadas pela autora e, essencialmente, por prova documental.
LIII - Efetivamente, assistiu-se, em audiência de julgamento, ao discorrer de uma narrativa que procurou, por um lado, aproveitar a consabida diferença de áreas no terreno rústico e, por outro, persuadir o tribunal a acreditar que diversas pessoas se reuniram com o Sr. DD e que o advertiram e informaram que teria de imediato retificar áreas e desonerar os ónus dos terrenos urbanos para poderem as Rés avançar com a legalização.
LIV - Ora, nada disto é verdade, nem foi o combinado. Sublinhe-se que todos os factos considerados provados e que têm por base esta narrativa, não se suportam em qualquer documento, o que é especialmente pernicioso quando se busca pela verdade, mormente considerando que a prova testemunhal é o meio de prova mais frágil, pois que as pessoas, recorrentemente, mentem, exageram, inventam, preparam os depoimentos.
LV - Os factos 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34 e 35 foram dados como provados pelo tribunal a quo com base na conjugação dos depoimentos das testemunhas KK, JJ e LL, bem como declarações de parte de BB e CC, em confronto com as testemunhas DD e FF.
LVI - Sucede, contudo, que nunca o Sr. DD esteve reunido com o Sr. KK, nem tampouco o mesmo terá comunicado o que quer que fosse ao Sr. DD, designadamente o que consta da narrativa montada pelos Réus (tentaram fazê-lo quanto ao Arq. LL, mas este referiu não conhecer sequer o Sr. DD).
LVII - No que concerne à testemunha JJ, ouvida em duas sessões, referiu a mesma que ouviu o Sr. BB a telefonar ao Sr. DD a questionar se os terrenos já estariam desonerados, pois que, sem isso, era um risco andar com o projeto para a frente. É curioso esta afirmação desta testemunha, funcionária da A..., uma vez que os Réus não se coibiram de avançar imediatamente com a execução de dois trechos de rua, sem qualquer pedido de licenciamento (um deles licenciado ao abrigo de um outro processo de licenciamento que servia pavilhões da B... – ...).
LVIII - Por sua vez o Réu BB e o Réu CC referem que estavam a aguardar que o Sr. DD desonerasse os terrenos, e o segundo, a retificação de áreas, sem os quais não seria possível avançar com o projeto.
LIX - Note-se que o Réu BB, ouvido em 3 sessões distintas (onde ia apurando cada vez melhor a narrativa), afirmou, por diversas vezes, à luz do que constava na contestação (arts. 105.º, 106.º, 107.º e 108.º) que o Arq. LL se teria reunido com o Sr. DD para lhe explicar da necessidade de retificar áreas e cancelar os ónus, onde o próprio BB também compareceu. Depoimento de BB (39m40s a. 39m55s; 50m50s)
LX - Curiosamente, o tom perentório e revestido de aparente sinceridade e espontaneidade desmancha-se vertiginosamente perante a afirmação do Arq. LL, de que não conheceria, sequer o Sr. DD: Depoimento LL (20m21s a 20m42s)
LXI – O Arq. LL nada terá comunicado ao Sr. DD, tampouco se conheciam.
LXII - Já o Sr. DD referiu que o acordado foi que quando houvessem condições para o negócio avançar, isto é, quando estivesse tudo aprovado, o terreno ficaria desonerado.
LXIII - O Dr. FF, por seu turno, financeiro da empresa “D...”, a favor de quem teria sido prestada a garantia hipotecária, referiu que a qualquer momento poderia ser retirada a hipoteca, ou pela troca entre terrenos, ou pela troca com o futuro pavilhão, mas não fazia sentido enquanto não houvesse fundamento.
LXIV - Não faria sentido desonerar os terrenos enquanto não houvesse uma indicação clara da Câmara nesse sentido, através dos trâmites normais, ou seja, no seguimento de um pedido de licenciamento (que nunca sucedeu).
LXV - Ora, entende a recorrente que o tribunal a quo deu como boa, neste âmbito, a prova apresentada pelos Réus e desmereceu a prova apresentada pela A. Na dúvida, dever-se-ia atentar na prova documental junta aos autos e que dissipa ou colmata, na perspetiva da recorrente, quaisquer dúvidas ou incertezas.
LXVI - Na verdade, o que ficou acordado, por escrito, mediante acordo lido e assinado pelas partes, a este propósito, foi o seguinte:
Facto 12: Nos termos do referido contrato-promessa, a Autora permitiu a ocupação imediata dos terrenos objeto do negócio por parte dos Réus.
Facto 13: Cabendo à 1.ª Ré, de imediato, requerer junto da Câmara Municipal ... o competente processo de licenciamento de obras.
Facto 14: Pelo contrato referido nos números anteriores, a Autora autorizou a Ré C... a efetuar nos prédios acima identificados os desaterros necessários, mais a autorizando ainda a aí efetuar todas as obras de infraestruturas igualmente necessárias à ligação de arruamentos.
Facto 26: Resulta do Considerando 12 do contrato-promessa celebrado entre a Autora e as 1.ª e 3.ª Rés «Que a área total dos prédios é de 11088 m2, a qual não corresponde à soma das áreas na matriz, e será regularizada aquando da formalização da venda aqui acordada.»
LXVII - Olhando para o contrato de promessa celebrado entre as partes, resulta que, de imediato, a 1.ª Ré teria a obrigação de apresentar junto da Câmara Municipal ... o pedido de licenciamento de obras. Foi com vista a habilitar as Rés de documento que lhe permitisse pedir qualquer tipo de licença que a Autora deu autorização para ocupar o imóvel e para a realização de obras de infraestruturas.
LXVIII - Quanto à Autora, tinha a obrigação, conforme resulta do contrato, de regularizar as áreas com a formalização da venda acordada (momento em que também desoneraria os ónus).
LXIX - Não fazia qualquer sentido para a Autora retificar áreas ou retirar as hipotecas antecipadamente, sem sequer saber se a Câmara aceitaria a legalização, ou se a aceitaria conforme combinado entre as partes (doc. 14 – fls. 36) – ao que parece o esboço que consta de Anexo I nem sequer era aceite pela Câmara.
LXX - Não fazia sentido a A. (nem isso foi acordado) diligenciar por qualquer obrigação posterior, sem que os Réus diligenciassem, primeiramente, pelo pedido de licenciamento previsto contratualmente.
LXXI - Por outro lado, a tese de que a Autora permitiria ou coadunar-se-ia com a construção de qualquer obra à revelia da lei e procedimentos camarários também não pode colher. Evidentemente, não o autorizou, não autorizaria, não o pretendia, nem tal faria qualquer sentido, conforme a mesma teve oportunidade de explicar em sede de declarações (13m06s a 13m30s; 52m22s a 54m08s)
LXXII - O que é certo e indubitável é que as Rés incumpriram com a obrigação de dar entrada na Câmara do pedido de licenciamento de obras, conforme propendia do contrato; nem tampouco deram entrada de um pedido de licença para movimentação de terras, ou pedido de informação prévia, ou qualquer outro pedido por escrito.
LXXIII - Não há um único documento, carta, e-mail, mensagem, o que seja (excetuando a retórica), que permita às Réus comprovar que deram entrada junto da Câmara Municipal ... do pedido a que se obrigaram.
LXXIV - Tampouco existe qualquer e-mail, mensagem ou carta remetida para a D. AA, ou para o seu intermediário, DD, a interpelar, advertir ou solicitar que desonerasse as hipotecas dos terrenos urbanos ou a retificação de áreas.
LXXV - Mas mais, conforme foi pela A. e pelo Sr. DD explicado, foi com estupefação que ambos se depararam com uma notificação de um auto de embargo e suspensão relativo à construção de arruamento viário e pedonal realizada nos seus terrenos (facto 36 dado como provado).
LXXVI - Nesse momento, em 30 de Maio de 2017, aperceberam-se da construção que os Réus teriam efetuado nos terrenos e de imediato a A., através do seu mandatário, ora subscritor, remete carta a interpelar a 1.ª e a 2.ª Rés a suspenderem as obras em curso e a pronunciarem-se por escrito sobre as diligências que desde a celebração do contrato de promessa até ao momento teriam sido realizadas junto da Câmara Municipal ... (factos 38, 39, 40 e 41).
LXXVII - As Rés, que no processo judicial insistem ter avisado o Sr. DD (tudo sempre verbalmente, claro está), nada respondem à carta remetida, da qual consta uma interpelação precisa para se pronunciarem. As Rés, com oportunidade para demonstrarem a sua posição, remeteram-se ao silêncio, ignorando simplesmente a interpelação para se pronunciarem (Facto 42 dado como provado).
LXXVIII - Ao contrário da narrativa construída pelos Réus, a realidade é que os mesmos optaram por nada dizer, pois que, nesse intervalo, tinham em marcha um conjunto de atos que tinha em vista o licenciamento dos seus pavilhões à custa do terreno da Autora e à sua revelia, designadamente:
- 24-06-2015: assinatura do contrato de promessa (facto 9 dado como provado);
- 03-10-2016: aquisição pela B..., SA do referido art. ..., terreno que confronta a nascente com o art. ... da Autora (note-se que o ora subscritor, no seguimento de declarações do Sr. BB, requereu a junção aos autos, por entender relevante, da certidão predial do prédio – descrição predial nr.º ..., da Freguesia ..., da Conservatória de Registo Predial de Felgueiras – por forma a comprovar que a compra do terreno tinha sido posterior à assinatura do contrato promessa, mas a Sr.ª Juiz indeferiu o pedido), mas cujo ano de aquisição foi adiante confirmado pela funcionária JJ (21-12-2023 - 09m12s a 11m13s);
- 09-12-2016: A 2.ª Ré, B..., vem solicitar o averbamento do processo ... em seu nome, uma vez que, diz, é a proprietária do terreno (documento 33 junto com a petição inicial);
- 30-05-2017: Os Réus não respondem às cartas para se pronunciarem sobre as diligências efetuadas junto da Câmara (factos dados como provados 38 a 42);
- 23-05-2018: A 2.ª Ré faz uma retificação de áreas nas Finanças relativo ao seu terreno ... (adquirido em 03-10-2016), com base num levantamento topográfico forjado, onde utiliza duas faixas de terreno pertencentes à Autora, ora recorrente, e junta essa “retificação” ao processo de licenciamento ... para licenciar a entrada para os seus pavilhões, infraestruturas e estrada (documento 34 e 35 juntos com a petição inicial). A Autora apenas teve conhecimento disto já depois de 2019, através de consulta ao processo de licenciamento na Câmara Municipal.
LXXIX - Os documentos “falam” por si sobre a intenção e comportamento dos Réus ao longo da relação entre as partes.
LXXX - Nessa medida, entende a recorrente que os factos 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34 e 35, dados como provados pelo tribunal a quo, devam ser dados como não provados.
LXXXI - De referir, que já depois de 2017 (DD referiu entre 2017 e 2018), mas seguramente depois da notificação do embargo de obra, teve conhecimento que o projeto inicial, com a implantação que constava do Anexo 1 (doc. 14) não era possível, mas nessa altura já os Réus tinham construído as estradas e a A. procurava perceber se os Réus tinham dado entrada de qualquer pedido de licenciamento junto da Câmara Municipal ....
LXXXII - Apenas em 02-01-2019 a Câmara respondeu que não foi solicitada qualquer autorização para construção nos terrenos da Autora (facto 57 dado como provado, que propende de documento 23 junto com a petição inicial).
- Quanto ao acesso à via pública (Rua ...):
LXXXIII - Conforme prova abundantemente carreada para os autos, designadamente pelas certidões, levantamentos e prova testemunhal, incluindo as declarações de parte dos Réus, para além de uma frente dos artigos ... e ... virada para a Rua ... (como se viu supra, até pela localização dos prédios na matriz), o terreno confrontava também com a Travessa ..., rua que desembocava, precisamente, no terreno da A.
LXXXIV - Considerando a poligonal total do terreno e o facto dos terrenos urbanos serem, com as áreas respetivas, encostados à Rua ..., conforme resulta de documentos 1 a 4, 42, 44 e 46, juntos com a petição inicial e 53 junto com a resposta, o rústico (...), com uma área de 6 344 m2, confrontando a sudeste com loteamento, confrontava também com a Travessa ... (atual Rua ...) e a sudoeste com terreno. Depoimento de DD (15m30s a19m56s), Depoimento de GG (08m47s a 09m48s), Depoimento de HH (04m56s a 05m52s), Esclarecimentos Srs. Peritos (20m05s a20m30s).
LXXXV - No Relatório Pericial, na resposta ao quesito 7.º: No ano de 2014 qual era a configuração, implantação e pavimentação da Travessa ...? dizem os Srs. Peritos do Tribunal e do Autor que: Os Peritos não conheceram o local no ano de 2014, razão pela qual não podem responder com rigor. Também não existem imagens no “Google Earth” do ano de 2014, tendo a imagem anterior a data de 12/05/2013 e a imagem imediatamente posterior tem a data de 03/07/2016. De acordo com estas imagens, constata-se que a Travessa ... tem a mesma configuração atual, mas era um arruamento sem saída, terminando junto da parcela assinalada à cor azul nas figuras anexa com o nr.º 1 e 12, sendo também visível nas imagens anexas ao Street View com os números 13 e 14. Consta também da imagem extraída do Street View reportada à data de Outubro de 2009 que se tratava de um arruamento com pavimento em cubos e que terminava junto do prédio da Autora”.
LXXXVI - Assim, considerando que a Rua ... desemboca no terreno da Autora e que, face à segura localização dos arts. ... e ..., que advém das certidões, dos levantamentos e da delimitação explicada pelo Sr. DD, a Rua ... (antiga Travessa ...) desemboca, também seguramente, no artigo rústico (...).
LXXXVII - Se assim não se entendesse, teria porventura o tribunal a quo que considerar que o rústico confrontaria com a Rua ..., o que não é o caso.
LXXXVIII - Por conseguinte, deve ser alterado estes facto 49 dado como provado para uma outra disposição.
Facto 49: À data das negociações subjacentes à outorga do contrato-promessa, o prédio da Autora inscrito na matriz predial rústica ... (antes ...) descrito sob o n.º ... tinha acesso à via pública, havendo um talude com uma diferença de, sensivelmente, 2 metros, para a Travessa ....
LXXXIX - Os demais factos, 50, 51 e 64 deverão ser dados como não provados.
– Quanto à continuidade do Trecho da Rua:
XC – Entende a recorrente que, à luz do já referido anteriormente, no presente recurso, os factos 61 e 62 foram dados como provados com base na narrativa criada pelos Réus e testemunhas por si arroladas. Disseram os Réus BB e CC e a testemunha MM que o Sr. DD passava pelo terreno, que mora lá perto e que lá foi muitas vezes e viu que estava a ser construído.
XCI - Ora, tal não é verdade e foi infirmado quer pela D. AA, quer pelo Sr. DD, que se mostraram espantados quando a D. AA recebeu a notificação da Câmara Municipal ... (doc. 16, junto com a petição inicial – facto 36 dos factos dados como provados), a que de pronto reagiu, quer junto da Câmara (doc. 17, junto com a petição inicial – facto 37 dos factos dados como provados), quer junto dos Réus A... e C... (doc. 18 a 21 junto com a petição inicial – factos 38, 39, 40 e 41 dos factos dados como provados).
XCII - A estas cartas nenhum dos Réus respondeu. D. AA (24m20s a 26m50s)
XCIII - Não é verdade que a A., ou a testemunha DD, residam perto do terreno, pelo contrário;
XCIV - Embora no mesmo concelho de Felgueiras, ambos moravam numa outra freguesia, que fica do lado este do concelho, conforme se poderá averiguar pela morada, ademais considerando que o terreno não é ponto de passagem para lado nenhum (a não ser para quem resida ou trabalhe lá ao lado, o que não era o caso). Também é um pouco estranho que, quer a funcionária da A... (administrativa), quer o Sr. BB (administrador) e o Sr. CC, que subcontratou a obra numa outra empresa, digam que viram o Sr. DD nos terrenos, sendo certo que os Sr. GG e o Sr. HH referiram que, nessa altura, não viram o Sr. DD nos terremos.
XCV - O que se sabe com rigor é, realmente, da resposta imediata da Autora à notificação da Câmara em Maio de 2017, interpelando os Réus a se pronunciarem imediatamente sobre os arruamentos que andavam a fazer (e que não obteve qualquer resposta dos mesmos).
XCVI - Nessa medida, entende-se que os factos 61 e 62 dados como provados deveriam ter sido dados como não provados.
– Quanto à localização do trecho cedido ao domínio público (cotovelo):
XCVII - Quanto ao Facto 59, dado como provado, olhando o tribunal a quo para o desenho que consta de documento 14 junto com a petição inicial (anexo 1 ao contrato de promessa), depreendeu que o trecho de rua que as Rés construíram no terreno rústico da A. se encontrava no ângulo poente/norte do terreno. Todavia, o esboço que consta desse referido Anexo 1 não se encontra posicionado tendo o norte por referência; por tal, atentando nos diversos levantamentos juntos aos autos, designadamente os que constam de documentos 41, 42, 53 juntos com a petição inicial e 54 (todos eles apresentados fisicamente em formato e dimensão originais), bem como a figura 1 (pq 6) e a figura 12 (pg 23) do relatório pericial, é possível perceber que o tal cotovelo foi implantado no ângulo sudoeste ou poente/sul do terreno da A.
Mais se referida, face ao já exposto anteriormente, que o trecho da rua foi, todo ele, construído no art. ... da A.
XCVIII - Assim, se entende que o facto 59 deve ser dado como provado com a seguinte redação:
Facto 59: O trecho de rua identificado no anexo ao doc. 13 junto com a Pi, já efetuado, implantado sob uma parte do prédio ..., junto ao ângulo poente/sul, está, desde o ano de 2017, afeto ao domínio público.
– Quanto à legitimidade passiva e qualidade de atuação dos Réus BB e CC:
XCIX - Quanto aos factos 66 e 67, dados como provados, fundamenta o tribunal a quo a sua decisão, neste âmbito, no depoimento da A., que referiu que os referidos Réus atuaram em nome e em representação das Rés C... e A..., respetivamente.
C - Tal se depreende pelo que consta no contrato de promessa, contudo, o comportamento dos Réus BB e CC, foi bem mais além, uma vez que não se conformaram com o acordado em sede de contrato promessa celebrado com a A., onde se obrigavam a dar imediatamente entrada de um processo de licenciamento para aprovação e construção de uns pavilhões no terreno da Autora, em troca de um pavilhão a ceder a esta.
CI - Não só não se coadunaram com a obrigação contratual de licenciamento que do referido contrato propendia, como, outrossim, serviram-se desse mesmo contrato promessa, para, através de uma sucessiva linha de ações, devidamente planeadas entre o Sr. CC e o Sr. BB, utilizando, para o efeito, empresas como a E..., C..., A... e B..., de que eram gerentes/administradores, ocuparem, construírem e integrarem terreno que não lhes pertencia (da A.) no seu próprio património, mais o cedendo parcialmente, no âmbito dessa demanda, ao domínio público.
CII - Efetivamente, o Processo de licenciamento ..., que iniciou com a E... (empresa pertencente ao Sr. CC), passou, em 09-12-2016, da A... (1.ª Ré) para a B... (2.ª Ré) - doc. 33 junto com a petição inicial - logo após a aquisição do art. ..., em 03/10/2016, por esta.
CIII - Estas movimentações entre empresas ocorreram todas, no âmbito do processo ..., já após a assinatura do contrato promessa, em 24 de Junho de 2015, com vista a retirar o foco da empresa A....
CIV - Destarte, entende a recorrente, que os factos referidos deveriam ter sido dados como provados nos seguintes termos:
Facto 66: O Réu CC agiu em seu nome e do seu próprio interesse, bem como em representação e interesse da sociedade Ré C..., S.A.
Facto 67: O Réu BB agiu em seu nome e do seu próprio interesse, bem como em representação e interesse das sociedades A..., Lda. e B..., SA”.
– Quanto à especificidade da questão ligada ao “cotovelo”:
CV - Foram dados como provados, quanto a esta questão, os factos 18, 19, 23 e 45.
CVI - Esta questão relativa ao cotovelo da rua é, na perspetiva da recorrente, imprescindível para se perceber da dinâmica e da intenção dos Réus.
CVII - Na contestação apresentada pelos Réus (artigos 155.º a 162.º), insistem os mesmos na narrativa de que o trecho da rua seria a realizar imediatamente (sem licença, inclusivamente, por sinal, como veio a suceder) e que a cláusula sexta do contrato promessa obrigaria a A., em caso de resolução contratual, não só a ceder gratuitamente área para construção do trecho de rua (cotovelo que consta do Anexo I) como também a vender uma área aproximada de 2500 m2.
CVIII - Ora, para além da A. e da testemunha DD, quer BB, quer a sua funcionária, JJ, reconheceram que essa cláusula visava precisamente assegurar a disponibilização de uma área para a construção da estrada, a ser vendida, em caso de resolução contratual, pela D. AA aos Réus; esta área seria utilizada (como foi) para fazer uma rua e a entrada para os pavilhões dos Réus, licenciando-os no âmbito do processo ... (como sucedeu). BB, na sua terceira audição (27m19s a 30m50s), JJ, na primeira audição (33m18s a 35m09s)
CIX - Certo seria que, em caso de resolução contratual, obrigar-se-ia a A. a ceder uma área aos Réus, para não os deixar desprovidos no âmbito do processo de licenciamento já em curso dos pavilhões dos Réus (...);
CX - infelizmente, os Réus, aproveitando-se da autorização concedida pela A. para promover o processo de licenciamento nos terrenos da A, constroem imediatamente no âmbito do processo de licenciamento ..., forjando, para o efeito, uma retificação de áreas do art. ... (entretanto comprado pela B...) à custa de terreno da Autora, assim licenciando quer o cotovelo de estrada, quer as infraestruturas associadas à mesma, quer a entrada para os seus pavilhões. Os Réus, já servidos e com os seus pavilhões licenciados à custa do terreno da A., recusaram-se a pagar pela apropriação do terreno da A.
CXI - Daquilo que foi a produção de prova, entende a recorrente que se deverá concluir do seguinte modo:
CXII - A A. é proprietária de 3 terrenos com uma área de, pelo menos, 11 000 m2, cuja delimitação se comprova, designadamente, pelos vários levantamentos topográficos juntos com a petição inicial e pelas várias imagens juntas com o relatório pericial (pg. 18 a 23), que se encontrava delimitado a norte por um horto e pela casa e terreno do Sr. GG, a oeste por um carreiro e com pedras que o demarcam, a sul por loteamento murado (Sudeste), pela Travessa ... e, na continuidade da linha da confrontação, terreno com um carreiro (sudoeste), onde havia um talude, com uma diferença de, sensivelmente 1,5m/2m;
CXIII - Isto era de conhecimento dos vizinhos, incluindo dos aqui Réus CC e BB, e das empresas que os mesmos representam, que nunca se opuseram à posse e, inclusivamente, declararam e aceitaram a área de 11 088 m2 no contrato promessa celebrado com a A.;
CXIV - Os referidos prédios da Autora têm as seguintes áreas:
a) O artigo ..., uma área de 3 372 m2;
b) O artigo ..., uma área de 1 280,00 m2;
c) O artigo ..., uma área de, pelo menos, 6 348 m2, conforme resulta, relativamente aos dois primeiros artigos, urbanos, de certidões matriciais e prediais, onde consta a área e a localização e, relativamente a todos, de certidões e, principalmente, de vários levantamentos topográficos realizados ao longo dos anos corroborados por várias testemunhas;
CXV - Desde a data da escritura de compra e venda, ou seja, desde 19 de Dezembro de 1997, a A., juntamente com o, à data, seu marido, adquiriu a propriedade do art. ... e, desde aí, exerceu, sobre a área de 6 348 m2, atos efetivos de posse, como a limpeza de terreno e contactos com os vizinhos sobre a utilização do seu terreno, que exerceram ao longo de mais de 15 anos, pacificamente e de boa-fé;
CXVI – A. e Rés celebraram um contrato promessa de permuta de pavilhão, no âmbito do qual os Réus apresentaram à A. uma planta que consta com o formato do terreno e a sua implantação (facto 10 dado como provado);
CXVII – Nessa mesma planta (com o norte direcionado para a direita) consta a delimitação total dos terrenos da A., nele constando os pavilhões que os Réus pretendiam fazer no terreno, incluindo o pavilhão a ser permutado com o terreno;
CXVII- Nessa mesma planta pode verificar-se que os Réus pretendiam, em caso de efetivação do contrato, utilizar o terreno pertencente à A. para fazer um cotovelo de rua (como vieram a fazer mas no âmbito de outro processo – Proc. ...) e a entrada para permitir o acesso a uns pavilhões (outros) das Rés que estavam em fase inicial de licenciamento (como vieram a fazer – Proc. ...);
CVIII – O projeto de construção, nessa área, devia ser apresentado pela A... junto da Câmara Municipal ..., nos termos o mais aproximado possível com a planta junta ao contrato outorgado com o Anexo l;
CIX – A A., com vista a habilitar as Rés ao pedido imediato de licenciamento junto da Câmara Municipal, para movimentação de terras (que já vinha sendo efetuada ilegalmente pela R. C..., para servir o Proc. ...), construção de infraestruturas, estradas e licenciamento dos pavilhões a construir, deu autorização por escrito, nesse mesmo contrato, para as Rés efetuarem desaterros e as obras de infraestruturas necessárias à ligação dos arruamentos;
CX – Nunca a A. permitiu ou autorizou qualquer construção que não fosse precedida da competente licença camarária.
CXI – Cabia à A... de imediato requerer junto da Câmara Municipal o competente processo de licenciamento de obras (facto 13 dado como provado);
CXII – Cabia à A. regularizar a área dos terrenos aquando a formalização da venda acordada (facto 26 dado como provado);
CXIII – Ficou ainda acordado entre as partes que se o contrato fosse resolvido a Autora ficaria obrigada a vender às Rés A... e C..., em termos que estas entre si acordariam, uma área com cerca de 2500 m2, ao preço de € 36,00 m2 do prédio que corresponde ao art. ..., onde se iria implantar o trecho de rua (facto 23 dado como provado);
CXIV – As Rés, ao longo de 5 anos, nunca deram entrada de qualquer pedido de licenciamento na Câmara Municipal, seja para que efeito fosse (movimentação de terrenos, construção de estradas, infraestruturas ou pavilhões) relativo ao terreno da A. (facto 57 dado como provado);
CXV – Em Maio de 2017, no seguimento de um processo de contraordenação promovido pela CM... relacionado com construção ilícita no terreno, o mandatário da A. interpelou as Rés a pronunciarem-se por escrito sobre o mesmo e sobre as diligências realizadas junto da CM... até então;
CXVI – As Rés nunca responderam ao interpelado (facto 42 dado como provado);
CXVII – Já bem depois dessa data e da construção quer do cotovelo da estrada, quer da sua continuidade, foi comunicado ao Sr. DD pelos Réus que, afinal, não daria para construir nos termos que constavam do Anexo I, mas teria que ser mediante uma construção em banda;
CXVIII - Nessa fase já a A. não confiava nos Réus, que tudo tinham construído à revelia e, após pedido de informações junto da CM..., percebeu que inexistia qualquer pedido de licenciamento por parte dos Réus;
CXIX – Após informação veiculada pela CM... e notificação de processo de contraordenação, manifestou a A., através do seu mandatário, por carta datada de 04-12-2019 a perda de interesse relativamente ao contrato de promessa, por incumprimento das Rés em apresentarem o pedido de licenciamento junto da Câmara, para a construção de quaisquer obras, com base no Anexo I, conforme acordado entre as partes.
CXX – A essa carta já os Réus responderam, descartando qualquer responsabilidade e imputando-a à A.
CXXI – Mais tarde, pelo Sr. DD, primeiramente, e após, pelo Sr. DD e pelo mandatário da A., em sede de reunião decorrida no escritório deste, manifestaram a resolução contratual já decorrente da carta, pedindo a devolução do valor correspondente à área ocupada, com base no valor acordado entre as partes em caso de resolução contratual (factos 18 e 19 dados como provados).
CXXII – Antes da interposição da acção judicial, consultando o processo de licenciamento dos pavilhões das Rés (...), percebeu claramente a A. todo o comportamento das Rés (incluindo o silêncio à sua carta de 2017) porquanto, após a assinatura do contrato, em Junho de 2015, praticaram os seguintes atos:
a) 03-10-2016: A B... adquire o terreno que corresponde ao art. ... (que confronta a nascente com o art. ... da A. – cp com código de acesso ...;
b) 09-12-2016: A B... adquire a titularidade do processo de licenciamento nr.º... (doc. 33 junto com a petição inicial);
c) 23-05-2018: A B... faz um pedido de retificação de áreas na AT relativo ao seu art...., juntando, para o efeito, um levantamento topográfico, onde fazem constar, dessa alegada área já pertencente ao ..., parte do terreno da Autora e dessa “retificação” requerida, três áreas delimitadas, a saber, uma língua, um cotovelo e uma terceira faixa de terreno retangular (doc. 34 e 35 juntos com a petição inicial).
CXXIII – O processo de licenciamento ... veio a ser aprovado com base nesta retificação, tendo resultado na cedência ao domínio público do cotovelo e na utilização da terceira faixa de terreno para a entrada dos pavilhões.
CXXIV – As Rés ocuparam uma área total com a construção de arruamentos e baía de estacionamento de, aproximadamente, 2 150 m2, assim delimitada:
- com a área de cerca de 460 m2, está delimitada a parcela de terreno ocupada para construir a entrada dos pavilhões dos Réus;
- com a área de cerca de 640 m2, está delimitada a parcela de terreno ocupada para construir parte do atual arrendamento público já transitável;
- com a área de cerca de 1 050 m2, está delimitada a parcela de terreno ocupada para construir o arruamento público, estacionamento e passeios, ainda não transitável por estar vedado, o qual faz ligação à Rua .... (Páginas 5 e 6 do Relatório Pericial).
CXXV – As Rés ocuparam esta área e anexaram-na ao seu terreno ....
CXXVI – No que respeita ao prédio sob o artigo ..., as Rés executaram movimento de terras e escavação, deixando o terreno com um declive de cerca de 3 metros.
- Da discórdia relativamente à fundamentação de facto e respetiva subsunção legal
CXXVII - Entende a recorrente que os elementos fornecidos pelo processo imporiam uma decisão diversa da que foi adotada pelo Tribunal a quo, conforme se explanou precedentemente.
– Quanto à ilegitimidade dos Réus BB e CC:
CXXVIII - A legitimidade substantiva, terá a mesma de ser aferida caso a caso, percebendo a interação entre o sujeito e o objeto em causa, relacionando-se com o pedido e a causa de pedir.11
CXXIX - Entende o tribunal a quo que os Réus BB e CC agiram sempre em nome, no interesse e em representação das empresas A... e C..., respetivamente.
CXXX - No entanto, e com o devido respeito, discorda a recorrente do apresentado, uma vez que os atos praticados pelos 4.º e 5.º Réus não se limitaram a revestir uma mera derivação do contrato de promessa.
CXXXI - Estenderam-se a uma conjugação de atos devidamente ponderados que visaram, aproveitando a diferença de áreas registadas da A., violar ostensivamente o direito de propriedade da A.
CXXXII - Trata-se, outrossim, de atos que propendem de responsabilidade extracontratual, pelo que utilizaram os 4.ª e 5.ª Réus, do modo que se lhes afigurou mais conveniente, com vista ao seu propósito, as empresas que tinham ao seu dispor, designadamente as restantes Rés.
CXXXIII - Veja-se, a título de exemplo que o Tribunal a quo, no facto 45 dado como provado (ao qual, no ponto B anterior se pretende dar outra formulação), reconhece que 1.ª e 2.ª Rés usaram o contrato de promessa para justificar uma retificação de áreas; ora, a 2.ª Ré não figura sequer como parte no contrato de promessa celebrado entre todos, pelo que terá que ter sido por intermédio do conhecimento e atuação de, pelo menos, o Sr. BB, que isto sucedeu; a Dr.ª II, no âmbito do processo ..., refere que cumpria ordens do Sr. CC e do Sr. BB.
CXXXIV - Assim considerado, deve considerar-se a legitimidade passiva dos 4.ª e 5.ª Réus e procedentes os pedidos considerados contra os mesmos.
- Quanto ao direito de propriedade:
CXXXV - Da prova carreada para os autos, designadamente da prova documental, pericial e testemunhal, resultou suficientemente provado, quer a área total dos três artigos (11 000 m2, pelo menos), quer a delimitação exterior dos três artigos, dois urbanos e um rústico, quer a delimitação entre eles, quer a área do terreno rústico, de 6 344 m2.
CXXXVI - Vem o tribunal a quo, nos termos do disposto no art. 7.º do Código do Registo Predial, declarar reconhecido o direito de propriedade da Autora, relativamente aos três prédios, porquanto o registo presume a titularidade do direito e as Rés não ilidiram esta presunção derivada do registo.
CXXXVII - Já no que concerne às áreas, o tribunal a quo reconheceu as que propendem das certidões matriciais e prediais, de onde resulta, quanto ao art. urbano ..., a área de 3372 m2, quanto ao artigo urbano ......, a área de 1280 m2 e quanto ao artigo rústico ..., a área de 4 300 m2.
CXXXVIII - Acrescenta o tribunal a quo que o art. ... tem uma área de, pelo menos, 3 372 m2 e que o art. ... tem uma área de, pelo menos, 4 300 m2, num total, dos três terrenos, de 8 952 m2 (em coerência, pelo menos 8 952 m2, acrescentar-se-ia).
CXXXIX - Quanto à área de 2 048 m2, entende o tribunal a quo que não logrou demonstrar a Autora, para além dos referidos 8 952 m2, qualquer posse ou aquisição originária da mesma.
CXL - Discorda a recorrente em absoluto com tal interpretação e entende que a prova carreada para os autos foi demonstrativa de que a A. exercia a posse do terreno rústico, na sua totalidade (6 344 m2), desde a sua aquisição e concomitante tomada de posse, ou seja, há mais de 15 anos, de um modo ininterrupto, de boa fé e perante o conhecimento e concordância dos vizinhos, incluindo dos aqui Réus, integrando, indiferentemente, toda a área, de um modo incindível, o artigo 691.º, como já sucedia com a anterior proprietária e antepossuidora.
CXLI - Há vários levantamentos topográficos que apontam para a configuração do terreno rústico, com a área de 6 344 m2 e vários levantamentos que apontam para a área total dos três terrenos, correspondente a, sensivelmente, 11 000 m2, onde se inclui o relatório pericial, com as respetivas e clarividentes imagens.
CXLII - Nesta medida, a posse do terreno, era clara, de boa fé e exercida pacificamente pela A., tendo sido confirmado alguns atos de exercício de posse através dos vizinhos, tais como limpeza de terreno ou autorização para passar no terreno.
CXLIII - No caso do contrato a transferência do direito real dá-se por mero efeito do contrato e no caso de usucapião o do início da posse.
CXLIV - Ora, nesta situação, a ocupação do terreno rústico, com uma área de 6 344 m2 e com a configuração que resulta dos levantamentos topográficos já referidos, foi feita no momento da sua aquisição, ou seja, em 19-12-1997, por mero efeito do contrato e, desde essa data, entraram em posse, sem oposição de ninguém e com conhecimento e aceitação dos vizinhos, incluindo os aqui Réus, que o aceitaram e o reconheceram em contrato de promessa de compra e venda por todos assinado em Junho de 2015.
CXLV - A A. - e, com a aquisição do terreno, A. e o, à data, marido - sempre teve a convicção de que o terreno, configurado da forma apresentada, teria mais área do que a efetivamente registada, e atuaram e coadunaram-se com o exercício do direito de propriedade relativamente a toda a área (art. 1251.º C.C.), sempre com a intenção de o exercer, como exerceram.
CXLVI - A posse que, nos termos da conjugação do artigos 1294.º, alínea a), 1287.º, 1259.º, 1260.º, 1261.º e 1262.º, 1268.º, todos do C.C., sendo de boa fé, pacífica e pública, facultaria ao possuidor a aquisição do direito através da usucapião.
CXLVII - De sublinhar que, nesta situação concreta, até à notificação da presente acção judicial, nunca houve qualquer controvérsia ou discussão entre A. e Rés quanto à propriedade do terreno, bem como quanto à sua área ou confrontações, tendo inclusivamente as mesmas ficado assentes em anexo I junto com contrato de promessa, pelo que as Rés terão aí aceitado quer a aquisição derivada da posse, quer a aquisição originária da posse.
CXLVIII - No âmbito do contrato de promessa realizado entre A. e Rés constava no considerando 12 “Que a área total dos prédios é de 11 088 m2, a qual não corresponde à soma das áreas na matriz, e será regularizada aquando da formalização da venda aqui acordada.” (facto 26 dado com o provado).
CXLIX - A retificação da área pela A. nunca foi realizada porque, entretanto, a A. resolveu o contrato por incumprimento das Rés, na medida em que estas não cumpriram com a obrigação de pedir licenciamento camarário, nem comprovaram atos de licenciamento realizados junto da Câmara Municipal, conforme previsto contratualmente e, ademais, anexaram terreno da A. ao seu próprio terreno e licenciando as construções efetuadas nesse terreno no âmbito de um processo de licenciamento que servia outros interesses das Rés (...).
CL - Quando fosse necessário (comunicação da Câmara ou antes da celebração do contrato de permuta, conforme constava contratualmente), a A. ajustaria a área do art. ..., através de uma retificação de áreas a realizar junto das Finanças e Conservatória de Registo Predial.
CLI - Seja como for, na presente acção, não se pretende a restituição do terreno rústico ocupado, uma vez que parte do mesmo, entretanto, já foi cedido ao domínio público, e outra parte integrada num complexo industrial, mas uma indemnização pela ocupação (comprovada), construção (comprovada) e impossibilidade de a A. o poder entretanto utilizar do modo que lhe aprouver (comprovado).
– Quanto à aplicação dos institutos da responsabilidade contratual e extracontratual:
CLII - É importante sublinhar, desde logo, na senda do que tem vindo a ser dito, que os atos praticados pelos Réus não se subsumiram ao que propendia do contrato celebrado entre as partes, mas foram bem mais além.
CLIII - Note-se que, após a assinatura do contrato de compra e venda, em 2015, pela A... e pela C..., quem promoveu a compra do art. ... (em 2016) foi a B..., empresa de que o Sr. BB era também administrador único e que anexou área pertencente à Autora ao seu terreno entretanto adquirido (...) para justificar uma retificação de áreas forjada e assim melhor promovendo o seu processo de licenciamento (...), falsificando, inclusivamente, com esta retificação, documentos junto da Autoridade Tributária e da Conservatória de registo Predial.
CLIV - Por esta via, independentemente da corrente doutrinária que se acolha, a B..., por força da violação do direito de propriedade da Autora, incorreria sempre em responsabilidade extracontratual.
CLV - O Tribunal a quo não deu qualquer relevância a estes factos que, na perspetiva da recorrente, são muito significativos para, na dúvida, optar pelo regime a aplicar;
CLVI - Na realidade, a opção pela teoria do não cúmulo cai logo pela base, porquanto, estando em causa que o mesmo facto constitua simultaneamente violação de um direito subjetivo ou disposição legal destinada a proteger interesses alheios e de um dever contratual, nesta situação concreta não está em causa o mesmo facto, nem tout court, os mesmos intervenientes, mas uma linha sucessiva de factos, praticados por vários intervenientes e com ramificações jurídicas diferentes;
CLVII - Por tal, não se verifica um concurso aparente das suas modalidades de responsabilidade civil, conforme preconizado, nomeadamente, por Mário Júlio de Almeida Costa.
CLVIII - Discorda a recorrente, do entendimento de que a solução passe simplesmente pela aplicação do não cúmulo, sem a devida análise casuística.
CLIX - Embora reconhecendo que ambas as teorias têm vindo a ser acolhidas quer pela doutrina, quer pela jurisprudência, a solução do cúmulo é a que aqui se defende, com base na solução proposta por Vaz Serra para o Código Civil atual, no art. 767.º do Anteprojeto do Direito das Obrigações, e em que se reconhecia a possibilidade de, em caso de concurso de responsabilidade contratual e extracontratual, se aplicarem as regras de ambas as modalidades em função da escolha do lesado.1
CLX - A este propósito pronuncia-se a Relação do Porto no seu Ac. nr.º 3634/15.5T8AVR.P1, de 08-06-2021, sintetizando a divergência doutrinária, mas acolhendo a tese do cúmulo, permitindo a escolha das regras que melhor beneficiem o lesado.
CLXI - Mergulhando no caso concreto, existe, por um lado, um contrato de promessa celebrado entre a 1.ª Ré, 3.ª Ré a A., de onde emergem responsabilidades contratuais para as partes, mas depois existe um conjunto de atos praticados pelas referidas empresas, orquestrados pelos 4.º e 5.º Réus e com a utilização de uma terceira empresa, 2.ª Ré (B...), titular do processo de licenciamento nr.º..., que anexou terreno da A. ao seu terreno, em violação do direito de propriedade da A., mais licenciando as construções efetuadas no âmbito desse mesmo processo de licenciamento.
CLXII - Por maioria de razão, conforme referido anteriormente, tratando-se de vários intervenientes, que tocam, por um lado, a violação de regras contratuais e, por outro, de um direito absoluto (direito de propriedade), deverá efetivamente recorrer-se a um sistema híbrido, que permita à A.,lesada, socorrer-se das regras mais favoráveis à sua defesa ou, respetivamente, a cada um dos regimes.
- Responsabilidade contratual:
CLXIII - Conforme melhor explanado nos concretos pontos de facto que a recorrente considera incorretamente julgados, designadamente no Ponto C, entende a A. que quem incumpriu com o acordado foram as Rés, não a A.
CLXIV - Importa também destacar, no âmbito do contrato de promessa que consta de documento 13, o seu ponto 3.2, que vai de encontro ao facto 13 dado como provado “Cabendo à 1.ª Ré, de imediato, requerer junto da Câmara Municipal ... o competente processo de licenciamento de obras.”
CLXV - Com vista a habilitar as Rés a requererem as licenças necessárias e a apresentarem projetos junto da Câmara Municipal, a A. deu autorização por escrito para ocupação dos terrenos e para construção de obras e infraestruturas.
CLXVI - No entanto, esta autorização, como se retira das regras normais de experiência, dependeria sempre da existência de licenças prévias para o efeito (nunca uma autorização para construir sem licenças!), a que se tinham, ademais, obrigado as Rés.
CLXVII - O tribunal a quo, ao desconsiderar a obrigação principal das Rés de requererem junto da Câmara Municipal imediatamente o competente processo de licenciamento de obras, desconsiderou, em absoluto, a obrigação prévia e primeira que advém do contrato.
CLXVIII - Ou seja, apenas após a entrada de um processo de licenciamento, nos termos que constam do Anexo I, se poderia confirmar, efetivamente, se era possível licenciar os pavilhões nos termos que constavam da implantação e o que mais seria exigível pela Câmara Municipal (a ser o caso).
CLXIX - Ora, ao contrário do que consta da narrativa criada pelos Réus, não existe qualquer carta, qualquer e-mail, qualquer pedido por escrito à Câmara Municipal, ou mesmo qualquer comunicação por escrito à D. AA (ou ao Sr. DD) de que, no entendimento das Rés, seria necessário para preparar o processo de licenciamento dos pavilhões (designadamente desonerar ou retificar);
CLXX - Isso nunca foi feito e, mesmo após interpelação por carta do mandatário da A., em 2017 (para comprovarem os atos que tinham feito na CM Felgueiras), os Réus nunca se dignaram a responderem; pelo contrário, silenciaram, com vista a poderem praticar os atos de anexação do terreno da A. ao terreno que pertencia aos Réus.
CLXXI - Isto resulta de prova documental e é a isto - sob pena de ser muito fácil construir uma narrativa verbal e apresenta-la com testemunhas – que o tribunal a quo deveria ter-se atido.
CLXXII - Não teve qualquer resposta a A. à carta do seu mandatário em 2017 e apenas já bem depois (final de 2017, início de 2018) os Réus comunicam ao Sr. DD que a Câmara não permitia a implantação nos termos que constavam do Anexo I, mas permitiria a construção desde que num formato diferente (em banda, em contraponto com o que constava no Anexo I – doc. 14).
CLXXIII - Nessa altura já as relações se encontravam deterioradas, face aos abusos cometidos pelos Réus (tinham construído, não deram qualquer resposta à carta enviada e conforme se veio a apurar posteriormente, sem qualquer pedido de licença prévia, seja para que finalidade fosse, designadamente, movimentação de terras, projeto de construção, estradas e infraestruturas).
CLXXIV - Ora, ao contrário da narrativa criada pelos Réus, através de uma análise atenta de toda a prova documental, é possível perceber que os Réus pretenderam manter a A. (e o Sr. DD) no desconhecimento, primeiramente, de que estavam a efetuar arruamentos sem qualquer licença ou pedido de licença e, posteriormente, que tinham licenciado o cotovelo de rua e a entrada para os pavilhões ao abrigo de um outro processo já em curso, com terreno pertencente à A. e indevidamente anexado ao terreno das Rés.
CLXXV - Nessa medida, as Rés incumpriram contratualmente, desde logo com o dever de pedir (imediatamente) as licenças necessárias para os vários fins pretendidos.
CLXXVI - Isto foi comunicado à 1,ª e 3.ª Rés, por carta enviada em 31-05-2017 (doc. 18 a 21) e as mesmas interpeladas para se pronunciarem, a que, sublinhe-se, optaram por não responder e, nessa medida, persistindo na mora (art. 804.º e 805.º C.C.).
CLXXVII - Em 2019, numa fase em que a A. já não confiava na boa fé dos Réus, face ao incumprimento, construção e anexação de terreno indevidos e, mais tarde, a apresentação de um outro projeto que nada tinha que ver com o acordado, a A., através do seu mandatário, manifesta a perda de interesse no cumprimento (art. 808.º C.C.), uma vez que era manifesto, ao fim de 4 anos e meio sem apresentação de qualquer licença, que as Rés não tinham interesse em cumprir (doc. 26 a 29).
CLXXVIII - Entretanto, finalmente, no dia 19 de Dezembro de 2019, as Rés referem a questão dos ónus e da retificação das áreas (curiosamente já após terem anexado mais de 1 000 m2 de terreno da A.). Nessa fase foi comunicada a resolução contratual, quer pelo Sr. DD, quer pelo mandatário da A., em sede de reunião ocorrida no seu escritório.
CLXXIX - Em conformidade, volvidos 4 anos e meio sem apresentação de qualquer licença ou projeto de construção na Câmara Municipal e realizadas construções ilegais e desautorizadas, a A., face à mora e ao incumprimento, perdeu o interesse no mesmo.
CLXXX - Nessa medida, entende-se que a A. exerceu devidamente o direito potestativo de resolver o contrato em função do incumprimento dos Réus e subsequente perda de interesse, devidamente fundamentada, por parte da A.
CLXXXI - Destarte, nos termos do art. 798.º do C.C., “O devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor”.
CLXXXII - No âmbito da reunião entre as parte, já com a resolução contratual, pretendeu a A. que os Réus a indemnizassem, nos termos que estariam previstos no contrato (Facto 23, dado como provado: A Autora, na pessoa do Sr. DD e as Rés A... e C... acordaram na reunião de 23/07/2015 que, se o contrato que celebraram fosse resolvido, a Autora ficaria obrigada a vender às Rés A... e C..., em termos que estas entre si acordariam, uma área com cerca de 2500 m2, ao preço de € 36,00 o metro quadrado do prédio que corresponde ao artigo rústico ..., onde se iria implantar o trecho de rua), mas os Réus pretenderam adquirir o terreno pela área que constava da matriz, à qual ainda queriam excluir o troço da rua que antecipadamente e mediante os expedientes já explicados, construíram, gorando qualquer hipótese de entendimento entre as partes.
CLXXXIII - Em consequência, deverão os Réus indemnizar a A. pela área ocupada, onde construíram a entrada para os pavilhões e o cotovelo no âmbito do processo de licenciamento nr.º ..., nos seguintes termos:- 460 m2, onde as Rés construíram no terreno da A. a entrada para os seus pavilhões, que anexaram ao terreno da 2.ª Ré e licenciaram junto da Câmara;
- 640 m2, onde as Rés construíram no terreno da A. um arruamento em forma de cotovelo, que anexaram ao terreno da 2.ª Ré e cederam ao domínio público no âmbito do supra referido licenciamento.
CLXXXIV - Considerando o valor acordado de € 36,00, perfaz um valor total de € 39 600,00 (1 100 m2 *€ 36,00/m2).
CLXXXV - Mais deverão as Rés, relativamente ao art. ..., que ficou, por força do movimento de terras e escavação, com um declive de cerca de 3 metros, terraplaná-lo e coloca-lo à cota da Rua ..., conforme se encontrava anteriormente.
- Da responsabilidade extracontratual:
CLXXXVI - Foram praticados vários atos que não se subsumiram à intervenção dos subscritores do contrato de promessa, designadamente pela 1.ª e 3.ª Rés, mas que se estendeu também à intervenção dos 4.º, 5.º e 2.ª Réus, conforme já exposto, por força dos quais violaram as Rés o direito de propriedade da A.
CLXXXVII - Destarte, nos termos do art. 483.º do C.C.: “Aquele que, com dolo ou mera culpa, violar 14 Art. 805.º C.C.: O devedor só fica constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir.
Art. 808.º C.C.:
1. Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.
2. A perda do interesse na prestação é apreciada objetivamente.
CLXXXVIII- Face à prova produzida em audiência de julgamento, é claro que os Réus, construíram o cotovelo, infraestruturas e prolongamento da estrada e a entrada para os seus pavilhões em terreno pertencente à Autora e, nesse seguimento, anexaram-no (cotovelo da estrada e entrada para os pavilhões), ao seu terreno (terreno esse que tinha sido adquirido em 2016 com essa finalidade), numa pretensa retificação de áreas que deu entrada nas Finanças e que serviu para licenciar o projeto dos pavilhões da Ré B..., no âmbito de processo ..., num chorrilho de atos praticados desde a assinatura do contrato pela 1.ª e 3.ª Rés, assim discriminados:
a) 24-06-2015: Assinatura do contrato de promessa de compra e venda pelas Rés A... e C...;
b) 03-10-2016: a B... adquire o terreno que corresponde ao art. ... (que confronta a nascente com o art. ... da A. – cp com código de acesso ...);
c) 09-12-2016: A B... adquire a titularidade do processo de licenciamento nr.º... (doc. 33 junto com a petição inicial) que, até à data, estava em nome da A...;
d) 23-05-2018: A B... faz um pedido de retificação de áreas na Autoridade Tributária (e CRP) relativo ao seu art. ..., juntando, para o efeito, um levantamento topográfico, onde faz constar, dessa alegada área já pertencente ao ..., parte do terreno da Autora e dessa “retificação” requerida, três áreas delimitadas, a saber, uma língua, um cotovelo e uma terceira faixa de terreno retangular (doc. 34 e 35 juntos com a petição inicial). O processo de licenciamento ... veio a ser aprovado com base nesta retificação, tendo resultado na cedência ao domínio público do cotovelo e na utilização da terceira faixa de terreno para a entrada dos pavilhões.
CLXXXIX - Estes comportamentos, são, como foram, tendentes à violação de um direito absoluto, como o direito de propriedade, em área que, comprovadamente, pertencia à A. Assim, por esta via do direito extracontratual, as Rés, solidariamente, deverão ser responsáveis por ressarcirem os danos patrimoniais e não patrimoniais causados à A.
CXC Estes danos, de foro patrimonial, já retratados em sede de responsabilidade contratual, pela área ocupada:- 460 m2, onde as Rés construíram no terreno da A. a entrada para os seus pavilhões, que anexaram ao terreno da 2.ª Ré e licenciaram junto da Câmara;
- 640 m2, onde as Rés construíram no terreno da A. um arruamento em forma de cotovelo, que anexaram ao terreno da 2.ª Ré e cederam ao domínio público no âmbito do supra referido licenciamento.
CXCI - Na medida em que a reconstituição natural não é possível, deverá a A. ser ressarcida pela área ocupada, considerando, para este efeito, o valor de € 36,00, acordado entre A., 1.ª e 3.ª Rés em contrato, num valor total de € 39 600,00 (1 100 m2 * € 36,00/m2).
CXCII - Mais deverão as Rés, relativamente ao art. ..., que ficou, por força do movimento de terras e escavação, com um declive de cerca de 3 metros, terraplaná-lo e coloca-lo à cota da Rua ..., conforme se encontrava anteriormente.
CXCIII - Por fim, de responsabilizar as Rés por todos os prejuízos eventualmente resultantes do desfecho do processo contraordenacional nr.º ....
CXCIV - No que concerne à temporaneidade deste conhecimento da violação do seu direito de propriedade, apenas em 02-01-2019 a A. teve conhecimento de que a construção não tinha por inerente qualquer pedido de licença camarária (doc. 23, da petição inicial) e apenas em 2020, mediante consulta ao processo de licenciamento nr.º ..., percebeu que parte do seu terreno (...) a poente, tinha sido usurpado e anexado ao terreno da 2.ª Ré (pertencente anteriormente à 1.ª Ré), mediante uma pretensa correção de áreas ocorrida em 23-05-2018, pelo que qualquer uma destas datas permite a invocação do direito por parte da A. dentro do prazo legal.16
– Quanto ao incumprimento da Reconvinda e direito da reconvinte de resolver o contrato-promessa:
CXCV - Face ao que se expôs anteriormente, no que respeita ao incumprimento, na perspetiva da recorrente, o mesmo propendeu das Rés, tendo a falta de interesse da A. sido motivada pelo incumprimento culposo das Rés que, ao longo de 4 anos e meio, não deram entrada de qualquer pedido de licenciamento na CM Felgueiras, ao abrigo do contrato de promessa, pese embora, paralelamente, tenham movimentado terras (para o processo ...) e construído arruamentos (um deles licenciado ao abrigo do processo ...), tudo à revelia da A.
CXCVI - Nessa medida, deverá proceder a resolução contratual operada pela A., devidamente justificada e assente no incumprimento culposo das Rés. Assim sendo, não terá qualquer cabimento a aceitação da resolução por parte da reconvinte.
CXCVII - E mesmo que se aceitasse (que não se aceita) que o incumprimento adviria da A., nunca se poderia aceitar a responsabilidade por ruas efetuadas à revelia da A. e sem qualquer licença camarária para o efeito.
CXCVIII - Diga-se, a este propósito que, em caso de resolução contratual, a A. se obrigava a vender uma área com cerca de 2 500 m2, ao preço de € 36,00 m2 do prédio que corresponde ao art. ..., onde se iria implantar o trecho da rua (documento 23 dado como provado), pelo que a resolução contratual da iniciativa das Réus (que não se concede) sempre teria por consequência a obrigação de venda por parte da A. de uma área para fazer o trecho de rua, infraestruturas e entrada para os pavilhões das Rés (mas de que os Réus se apropriaram antecipadamente) e não mais do que isso.
CXCIX - Deverão ainda os Réus ser condenados ao pagamento de juros de mora contabilizados desde a resolução contratual, ou seja, no dia 04-12-2019 (carta a comunicar a perda de interesse), mas nunca depois de 02-03-2020 (data da reunião no escritório do mandatário)
– Quanto à litigância de má-fé:
CC - Discorda a recorrente, em absoluto, do discorrido em sentença relativamente à conduta processual dos Réus, mormente ao referir que “não resulta claramente dos autos que os mesmos tivessem deduzido uma oposição cuja falta de fundamento não deviam ignorar ou que tivessem alterado a verdade dos factos”; se se aceita que tal não resultou claramente relativamente a parte dos factos alegados pela R. (embora a mesma persista), não se aceita relativamente a, pelo menos, três factos em que é gritante a litigância de má-fé:
– Do conhecimento dos limites da propriedade da A.:
CCI - O alegado pelos Réus, designadamente nos seus artigos 6.º, 7.º 10.º, 86.º e 87.º da contestação, é manifestamente falso e tal foi perfeitamente corroborado por prova documental.
CCII - De sublinhar que, conforme propende dos factos 10 e 16, dados como provados, foram os Réus que apresentaram ao Sr. DD o Anexo 1 (doc. 14 PI - fls. 36) ao contrato de promessa (doc. 13), onde consta a delimitação do terreno da A., mais assinando, considerando e aceitando, o Sr. BB, em representação da A..., e o Sr. CC, em representação da C..., os vários considerandos que do mesmo constam, designadamente Considerando1 e 12.
CCIII - Sabiam os Réus, como pessoas conhecedoras da zona e proprietários de alguns terrenos nessa mesma zona, alguns confinantes com os terrenos da A., a área e a delimitação desses terrenos.
– Do acordo de venda em caso de Resolução contratual:
CCIV - O alegado pelos Réus nos seus artigos 155.º a 162.º, 251.º a 256.º e 264.º e 265.º é manifestamente falso;
CCV - a descrição que dos mesmos consta é reveladora da narrativa criada com o intuito de enganar e ludibriar o Tribunal, mormente atendendo à prova produzida (Ponto H da matéria de facto do presente recurso).
CCVI - Na contestação apresentada pelos Réus insistem os mesmos na narrativa de que o trecho da rua seria a realizar imediatamente (sem licença, inclusivamente, por sinal, como veio a suceder) e que a cláusula sexta do contrato promessa obrigaria a A., em caso de resolução contratual, não só a ceder gratuitamente área para construção do trecho de rua (cotovelo que consta do Anexo I) como também a vender uma área aproximada de 2500 m2.
CCVII - Ora, para além da A. e da testemunha DD, quer BB, quer a sua funcionária, JJ, reconheceram que essa cláusula visava precisamente assegurar a disponibilização de uma área para a construção da estrada, a ser vendida, em caso de resolução contratual, pela D. AA aos Réus. Isto foi confessado pelo Réu BB, em contraponto com o Réu CC que insistiu no que constava na contestação, embora de forma nada convincente. Esta área seria utilizada (como foi) para fazer uma rua e a entrada para os pavilhões dos Réus, licenciando-os no âmbito do processo ... (como sucedeu).
– Do Arquiteto LL:
CCVIII - O alegado pelos Réus nos arts. 105.º a 107.º, 115.º e 125.º da contestação é manifestamente falso, pois que como ficou perfeitamente provado e também relevador, pela repetição, do dolo das Rés.
CCIX - O Sr. DD nunca esteve com o Arq. LL, nem contactou com esse senhor, quer presencialmente, quer por telefone; embora o Sr. BB tenha persistido neste ponto da contestação (39m40s a 39m55s e 50m50s), foi o mesmo negado perentoriamente pelo Arq. LL (20m21s a 20m42s)
CCX - De um modo geral, para além destes factos, fizeram-se valer os Réus numa narrativa, repetida incessantemente, de que aguardariam a retificação de áreas e o cancelamento de ónus para promover o pedido de licenciamento, mas que não corresponde à realidade, não tem qualquer suporte documental e é infirmado pelas construções que os Réus fizeram no terreno da Autora e as licenciaram no âmbito do processo de licenciamento ..., relativo a pavilhões que estavam a ser construídos pelos Réus num terreno pertencente à 2.ª R.
CCXI - Alteram os Réus, conscientemente, a verdade dos factos, num único sentido de procurar sustentar a sua posição e eximir-se das suas responsabilidades, o que, aliás, conseguiram.
CCXII - Litigaram, assim, de má-fé, pelo que deverão ser condenados numa multa e indemnização para reembolso das despesas a que a sua má fé obrigou a Autora, incluindo os honorários do mandatário, e que deverá ser fixada em quantia não inferior a € 2 000,00 (dois mil euros) relativamente a cada um dos Réus, e, solidariamente, rem relação a todos os Réus, o valor de € 10 000,00 (dez mil euros), nos termos do consignado nos artigos 542.º, nr.º 2, a) e b) e 543.º do C.P.C.
CCXIII - Em suma, entende-se, no que à subsunção jurídica concerne, derivada de uma perspetiva diferente no que concerne à apreciação fáctica, que o Tribunal a quo não fez uma correta análise e interpretação dos respetivos normativos legais, designadamente no que respeita à legitimidade das Rés (art. 30.º C.P.C.), do direito de propriedade (art. 1316.º, 1317.º, 408.º, 409.º, 1251.º, 1294.º, alínea a), 1287.º, 1259.º, 1260.º, 1261.º, 1262.º, 1268.º, todos do C.C.), da aplicação do regime da responsabilidade contratual (798.º, 762.º, 804.º, 805.º, 808.º, C.C.), da responsabilidade extracontratual (art. 483.º, 562.º, 568.º, 542.º, C.C.) e da litigância de má fé (art. 542.º C.P.C.).
CCXIV - Deverão assim, face ao que resultou processualmente, serem os Réus solidariamente condenados ao seguinte:
- Reconhecimento do direito de propriedade da A., sobre o terreno, com uma extensão total correspondente a, pelo menos, 11 000 m2;
- Reconhecimento do direito da propriedade da A, sobre os três prédios, designadamente art. ..., com uma área de 3 372 m2, art. ..., com uma área de 1 280 m2 e art. ..., com uma área de, pelo menos, 6 348 m2;
- Reposição do art. ... devidamente limpo e terraplanado à cota da Rua ...;
- Pagamento, a título de indemnização, pela ocupação e construção em terreno da A., numa área de 1 100 m2, num total a indemnizar correspondente a € 39 600,00 (1 100 m2 * € 36,00/m2);
- Pagamento de juros de mora contabilizados desde a resolução contratual, ou seja, no dia 04-12-2019 (carta a comunicar a perda de interesse), mas nunca depois de 02-03-2020 (data da reunião no escritório do mandatário) sobre o montante de € 39 600,00;
- Pagamento dos prejuízos que poderão advir do processo de contraordenação que com o nr.º... corre os seus termos na Câmara Municipal ...;
- Pagamento do valor de € 10 000,00 por força da litigância de má-fé dos Réus;
- Pagamento de juros de mora sobre todos os valores desde a citação até efetivo e integral pagamento, acrescido de custas e demais encargos com o processo
Termos em que deverá o presente recurso de apelação ser julgado procedente e, consequentemente, ser revogada ou alterada a sentença proferida pela Exma. Sr.ª Juiz do Tribunal a quo, na parte em que absolve as Rés do pedido, substituindo-a por outra que condene às Rés no pedido, nos termos ora pugnados, designadamente:
- Reconhecimento do direito de propriedade da A., sobre o terreno, com uma extensão total correspondente a, pelo menos, 11 000 m2;
- Reconhecimento do direito da propriedade da A, sobre os três prédios, designadamente art. ..., com uma área de 3 372 m2, art. ..., com uma área de 1 280 m2 e art. ..., com uma área de, pelo menos, 6 348 m2;
- Reposição do art. ... devidamente limpo e terraplanado à cota da Rua ...;
- Pagamento, a título de indemnização, pela ocupação e construção em terreno da A., numa área de 1 100 m2, num total a indemnizar correspondente a € 39 600,00 (1 100 m2 * € 36,00/m2);
- Pagamento de juros de mora contabilizados desde a resolução contratual, ou seja, no dia 04-12-2019 (carta a comunicar a perda de interesse), mas nunca depois de 02-03-2020 (data da reunião no escritório do mandatário) sobre o montante de € 39 600,00;
- Pagamento dos prejuízos que poderão advir do processo de contraordenação que com o nr.º... corre os seus termos na Câmara Municipal ...;
- Pagamento do valor de € 10 000,00 por força da litigância de má-fé dos Réus;
- Pagamento de juros de mora sobre todos os valores desde a citação até efetivo e integral pagamento, acrescido de custas e demais encargos com o processo.”
Também a Ré A..., LDA veio apresentar Recurso de Apelação, tendo apresentado as seguintes conclusões:
“1. Sempre com o maior respeito, foram incorretamente julgados pelo Tribunal a quo os seguintes pontos da matéria de facto: dos factos provados “ …45-Através do referido processo de licenciamento, as 1.a e 2.a Rés, usando o contrato-promessa celebrado entre a Autora e Ré para justificar uma retificação de áreas no seu terreno, lograram licenciar e construir em parte daquele imóvel da Autora a estrada e infraestruturas que serviram, também, os interesses das Rés, ao permitir o acesso aos pavilhões assim licenciados, a partir da referida estrada e dos factos não provados 5- Todos concordaram com a necessidade de se avançar com a execução do trecho de rua ou estrada que aparece identificada no anexo ao doc. n.º 13 junto pela Autora com a petição inicial, com o que se poderia já avançar; 6- Trecho de rua que, assumido por todos, ficaria afeto ao domínio público;… 23- As retificações de áreas que o Sr. DD tinha por obrigação realizar até hoje não foram efetuadas em cada um daqueles prédios, seja na matriz, seja na correspondente descrição predial; 24- A Autora sabia que a Ré A... não tinha ainda apresentado na Câmara um processo de licenciamento de obras e sabia que esta Ré, dela Autora, na pessoa do DD, aguardava indicações para prosseguir com diligências por forma a habilitar a Ré A... a aí poder dar entrada do processo de licenciamento; … 26- A Ré B..., sociedade de que o Réu BB é administrador, era a dona e legítima proprietária do prédio ..., que confronta de nascente com o ...;.
2. São os seguintes os concretos meios probatórios constantes do processo, com indicação das passagens da gravação acima melhor especificados, em que se funda o recurso, e que impõem decisão sobre estes pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida:
I) prova documental - facto não provado sob o nº 26: o documento (caderneta predial) que a Autora juntou como doc. nº 34 com a sua petição inicial
II) prova testemunhal.
1. o depoimento do Réu CC, prestado no dia 01/02/2024, (cfr. ata de audiência de julgamento de fls…, refª citius 94297465), com início pelas 14:34 horas e termo pelas 15:55 horas, dos minutos 07:30 a 36:20
2. o depoimento do Réu BB, prestado nos dias 28/11/2023 (cfr. ata de audiência de julgamento de fls…, refª citius 93718191), com início pelas 15:45 horas e termo pelas 17:03 horas, prestado no dia 28/11/2023, dos minutos 00:30 a 1:18:26 e 30/11/2023 (cfr. ata de audiência de julgamento de fls…, refª citius 93740583), com início pelas 11:30 horas e termo pelas 112:26 horas, recomeço pelas 14:11 horas e termo pelas 15:01.31horas, parte da manhã, dos minutos 00:24 a 55:08 e parte da tarde, dos minutos 00:30 a 50:35
3. o depoimento da testemunha II, prestado no dia 30/11/2023, (cfr. ata de audiência de julgamento de fls…, refª citius 93740583), com início pelas 15:30 horas e termo pelas 16:16 horas, dos minutos 13:30 a 25:14
4. o depoimento da testemunha JJ, prestado no dia 30/11/2023, (cfr. ata de audiência de julgamento de fls…, refª citius 93740583), com início pelas 16:18 horas e termo pelas 17:00 horas, dos minutos 01:29 a 20:22 e no dia 21/12/2023, (cfr. ata de audiência de julgamento de fls…, refª citius 93946789), com início pelas 14:27 horas e termo pelas 14:48 horas, dos minutos 00:30 a 20:23
5. o depoimento da testemunha arq. LL, prestado no dia 21/12/2023, (cfr. ata de audiência de julgamento de fls…, refª citius 93946789), com início pelas 14:49 horas e termo pelas 15:15 horas, dos minutos 01:22 a 19:45
6. o depoimento da testemunha dr. KK, prestado no dia 21/12/2023, (cfr. ata de audiência de julgamento de fls…, refª citius 93946789), com início pelas 15:16 horas e termo pelas 15:40 horas, dos minutos 01:00 a 13:25
3. Deve, quanto à matéria de facto acima impugnada, ser proferida decisão no sentido de ser retirado o segmento para justificar uma retificação de áreas no seu terreno do facto provado sob o nº 45, que deverá ser levado aos factos não provados, e no sentido de serem levados aos factos provados, os seguintes: Todos concordaram com a necessidade de se avançar com a execução do trecho de rua ou estrada que aparece identificada no anexo ao doc. n.º 13 junto pela Autora com a petição inicial, com o que se poderia já avançar; Trecho de rua que, assumido por todos, ficaria afeto ao domínio público; As retificações de áreas que o Sr. DD tinha por obrigação realizar até hoje não foram efetuadas em cada um daqueles prédios, seja na matriz, seja na correspondente descrição predial; A Autora sabia que a Ré A... não tinha ainda apresentado na Câmara um processo de licenciamento de obras e sabia que esta Ré, dela Autora, na pessoa do DD, aguardava indicações para prosseguir com diligências por forma a habilitar a Ré A... a aí poder dar entrada do processo de licenciamento; A Ré B..., sociedade de que o Réu BB é administrador, era a dona e legítima proprietária do prédio ..., que confronta de nascente com o ...;..
4. Declarou a sentença recorrida que a Reconvinda incumpriu definitivamente o ajuizado contrato-promessa de compra e venda, incumprimento este que é ilegítimo, ilícito e injustificado, e lhe é imputável e resolvido o aludido contrato-promessa de compra e venda. A Reconvinda AA foi, depois, aí, absolvida dos seguintes pedidos f) deve a Autora ser condenada a ressarcir o dano acima invocado à Ré A..., em consequência do que deve ser condenada a pagar-lhe a quantia de 47.600,00 €, … h) ainda, em qualquer uma das quantias acima peticionadas, e sobre as mesmas, deve a Autora ser ainda condenada a pagar juros de mora, contados à taxa legal, desde a notificação deste pedido reconvencional e até integral pagamento, …”.
5. O Tribunal a quo, no essencial, fundamenta esta improcedência por considerar que o contrato-promessa celebrado entre a Reconvinte e a Reconvinda não constitui um contrato sinalizado, pelo que, pese embora tenha havido traditio rei, não assiste à Reconvinte o direito de exigir da Reconvinda o pagamento de uma indemnização correspondente ao valor diferencial previsto no n.º 2, do art.º 442..
6. A Recorrente, sempre com o devido respeito, não se conforma com este segmento decisório da douta sentença ora recorrida, que absolve a Reconvinda do contra si peticionado pela ora Recorrente naquelas alíneas f) e h).
7. Tendo sido a Reconvinda AA que incumpriu definitivamente o contrato promessa referido nos autos, e tendo esse incumprimento sido declarado ilegítimo, ilícito, injustificado e tendo-lhe sido exclusivamente imputável, mesmo não tendo havido sinal, como não houve, e tendo “havido traditio rei” como reconhece a sentença recorrida, é lícito à Recorrente A..., Lda, peticionar, como o fez, um direito a indemnização nos termos gerais (art. 798º, 799º, nº 2 e 801º, nº 2 do Código Civil).
8. É admissível a cumulação da resolução do contrato com a indemnização por danos por violação do interesse contratual positivo. (Neste sentido o sumário do Acórdão do STJ de 15/02/2018 (Proc. nº 7461/11.0TBSCC.L1.S1) relator Juiz Conselheiro Tomé Gomes)
9. No caso de incumprimento culposo de contrato-promessa, não existindo sinal nem sendo viável execução específica é de aplicar o regime do incumprimento dos contratos em geral.
10. A violação do interesse contratual positivo, pela não concretização do negociado contrato de compra e venda, determina o dever de indemnizar a parte eventualmente lesada com essa violação. Deve ressarcir-se o dano correspondente à diferença entre o preço atual e o prometido, mesmo que o promitente-comprador não haja chegado a comprar outro prédio em substituição do prometido.
11. Na hipótese de não ter sido constituído sinal, como ocorre nos autos, cai-se fora do âmbito de aplicação do nº 4 do citado artigo 442º, não havendo lugar a tal limitação, pelo que ao promitente-comprador não faltoso assistirá, a par do referido direito à resolução do contrato, o direito a indemnização nos termos decorrentes da ressalva feita no artigo 801º, nº 2, do Código Civil.
12. A ora Recorrente reclamava ser de aplicar o regime do incumprimento dos contratos em geral, apelando ao que dispõe o art. 798º do Código Civil.
13. A pretensão indemnizatória que a Recorrente reclama, funda-se no incumprimento definitivo do contrato-promessa acima identificado, imputado à promitente-vendedora, ora Recorrida. E tem por objeto o prejuízo sofrido pela promitente-compradora, a Recorrente, traduzido na frustração do benefício patrimonial que deixou de obter, em virtude do incumprimento, na situação específica em que ocorreu já a resolução, por via judicial, do respetivo contrato-promessa.
14. Declarado que a Reconvinda incumpriu definitivamente o ajuizado contrato-promessa de compra e venda, incumprimento este que é ilegítimo, ilícito e injustificado, e lhe é imputável, e declarado resolvido o aludido contrato-promessa de compra e venda, não assistindo à Reconvinte, ora Recorrente, promitente-compradora, o direito a restituição do sinal em dobro, por este não ter sido passado, é lícito a esta peticionar o direito a indemnização nos termos gerais.
15. É admissível a cumulação da resolução do contrato com a indemnização dos danos por violação do interesse contratual positivo, devendo ser reconhecido o primado do princípio geral da obrigação de indemnizar o credor lesado, no caso a Reconvinte, para mais quando, como no caso, se apura que a Reconvinda retira um evidente benefício do incumprimento que lhe é imputável.
16. À Reconvinte, contraente fiel, perante o incumprimento definitivo imputável à Reconvinda, assiste a faculdade de optar, em simultâneo, pela resolução do contrato de forma a libertar-se do respetivo dever típico de prestar ou a recuperar a prestação já por si efetuada, e pelo direito a indemnização dos danos decorrentes daquele incumprimento não satisfeitos pelo valor económico das prestações atingidas pela resolução.
17. A indemnização reclamada nos autos, a que, para efeitos de cálculo, se fez apelo ao critério enunciado pela segunda parte do nº 2 do art. 442º do Código Civil, “ … ou, se houve tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objetivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado…” não revela desequilíbrio grave na relação de liquidação nem se traduz em benefício injustificado para Reconvinte, se ponderado, à luz do princípio da boa fé, o concreto contexto dos interesses em jogo, o tipo de contrato em causa, os benefícios que daí resultam para a Reconvinda.
18. A conclusão do contrato prometido teria propiciado à Reconvinte obter a aquisição da propriedade dos imóveis, como fator de investimento imobiliário, razão porque a perda dessa vantagem, constitui dano ressarcível por violação do interesse contratual positivo cumulável com a resolução daquele contrato.
19. A não indemnização pela perda dessa vantagem patrimonial mostra-se suscetível de causar grave desequilíbrio da relação de liquidação e no quadro do programa negocial estabelecido entre as partes.
20. Afigura-se razoável, justo e equilibrado o critério de que a Reconvinte se socorre para reclamar a fixação da indemnização devida na quantia de 47.600,00 € (quarenta e sete mil e seiscentos euros)
21. Assim não se entendendo, a mesma, considerando todas as circunstância do caso, o flagrante benefício que do incumprimento retira a Reconvinda, suportado num evidente prejuízo suportado pela Reconvinte, a indemnização que aquela Reconvinda lhe deverá ser condenada a pagar, deverá ser arbitrada, segundo a equidade, ponderado tudo o acima referido.
22. Caso persista o entendimento de ser aqui de arredar o critério definido no art. 442º do Código Civil, sempre o critério de equidade para se fixar a indemnização reclamada pela Reconvinte, tomando em conta a grandeza dos valores patrimoniais espelhados no contrato promessa em apreço, que expressam a sua verdadeira e objetiva utilidade económica, direta e livremente reconhecida pelos celebrantes deverá apontar para uma quantia indemnizatória a fixar no valor de 47.600,00 €.
Nestes termos e nos melhores de direito, sempre salvo o devido respeito pelo Tribunal a quo, deve o presente recurso ser julgado procedente e em consequência, deverá o segmento da decisão recorrida que aqui vai impugnado ser substituído por outro que, ponderados todos os elementos objetivos e subjetivos, condene a Reconvinda a pagar à ora Recorrente uma indemnização a fixar no valor de 47.600,00 €, quantia a que deverão acrescer juros de mora, calculados à taxa legal, vencidos desde a notificação à Reconvinda da reconvenção e até integral pagamento, tudo em consonância com o teor das conclusões acima tiradas, com o que, e como sempre, se fará, Justiça.”
Respondeu a Autora ao recurso apresentada pela Ré, pugnando pela sua improcedência.
Os Réus A..., LDA. B..., S.A., C..., LDA, BB e CC, por sua vez responderam ao recurso da autora pugnando pela sua improcedência.
Admitidos os recursos e colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
II-OBJETO DOS RECURSOS:
Resulta do disposto no art.º 608.º, n.º 2, do Código de Processo Civil, aqui aplicável ex vi do art.º 663.º, n.º 2, e 639.º, n.º 1 a 3, do mesmo Código, que, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, o Tribunal só pode conhecer das questões que constem nas conclusões que, assim, definem e delimitam o objeto do recurso.
As questões a dirimir, delimitadas pelas conclusões de recurso, são as seguintes:
Quanto ao Recurso da Autora:
-modificabilidade da decisão de facto por reapreciação das provas produzidas e eventual alteração da decisão de direito em consequência de tal modificação.
-erro na aplicação do direito, quanto ás seguintes questões:
-ilegitimidade substantiva dos réus pessoas singulares;
-direito de propriedade da A sobre a totalidade da área objeto do contrato promessa e ora reclamada;
-responsabilidade dos Réus por construírem em terreno da Autora;
-condenação dos Réus como litigantes de má-fé.
Quanto ao Recurso da 1ª Ré:
-modificabilidade da decisão de facto por reapreciação das provas produzidas e eventual alteração da decisão de direito em consequência de tal modificação.
-direito à indemnização pelo incumprimento culposo do contrato pela A.
IV-MODIFICABILIDADE DA MATÉRIA DE FACTO POR REAPRECIAÇÃO DA PROVA PRODUZIDA:
Nos termos do disposto no art. 662.º, n.º 1 do CPCivil, “a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos dados como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”.
À luz deste preceito, “fica claro que a Relação tem autonomia decisória, competindo-lhe formar e formular a sua própria convicção, mediante a reapreciação dos meios de prova indicados pelas partes ou daqueles que se mostrem acessíveis e com observância do princípio do dispositivo no que concerne à identificação dos pontos de discórdia”.
A Relação usa do princípio da livre apreciação da prova com a mesma amplitude de poderes da 1ª instância, nos termos consagrados pelo n.º 5 do art.º 607.º do CP Civil. Assim, após análise conjugada de todos os meios de prova produzidos, a Relação deve proceder a reapreciação da prova, de acordo com a própria convicção que sobre eles forma, sem quaisquer limitações, a não ser as impostas pelas regras de direito material.
Tal como explica Abrantes Geraldes[1], "(…) sendo a decisão do Tribunal “a quo” o resultado da valoração de meios de prova sujeitos à livre apreciação (…) a Relação, assumindo-se como verdadeiro Tribunal de instância, está em posição de proceder à sua reavaliação, expressando, a partir deles, a sua convicção com total autonomia. Afinal nestes casos, as circunstâncias em que se inscreve a sua atuação são praticamente idênticas às que existiam quando o Tribunal de 1ª instância proferiu a decisão impugnada, apenas cedendo nos fatores da imediação e oralidade
Mas se o Tribunal da Relação usa do princípio da livre apreciação da prova com a mesma amplitude de poderes da 1.ª instância, nos termos consagrados pelo art. 607.º, n.º 5, do CPC, há porém que não olvidar os princípios da oralidade e da imediação.
Com efeito, há que ponderar que o tribunal de recurso não possui uma perceção tão próxima como a do tribunal de 1ª instância ao nível da oralidade e sobretudo da imediação com a prova produzida na audiência de julgamento. Na verdade, a atividade do julgador na valoração da prova pessoal deve atender a vários fatores, alguns dos quais – como a espontaneidade, a seriedade, as hesitações, a postura, a atitude, o à-vontade, a linguagem gestual dos depoentes – não são facilmente ou de todo apreensíveis pelo tribunal de recurso, mormente quando este está limitado a gravações meramente sonoras relativamente aos depoimentos prestados.
Como refere Miguel Teixeira de Sousa,[2] o que está em causa não é determinar se ocorreu ou não um concreto facto, ou seja, “sindicar a convicção formada pelo tribunal com base nas provas produzidas e de livre apreciação, mas avaliar se matéria considerada como um facto provado reflete, indevidamente, uma apreciação de direito por envolver uma “qualquer valoração segundo a interpretação ou aplicação da lei, ou qualquer juízo, indução ou conclusão jurídica”.
Na tarefa da reapreciação da prova, a levar a cabo por este Tribunal de recurso não podemos esquecer que, se é desejável, em prol da realização máxima da ideia de justiça, que a verdade processual corresponda à realidade material dos acontecimentos (verdade ontológica), é certo e sabido que nem sempre é possível alcançar semelhante patamar ideal de criação da convicção do juiz no processo de formação do seu juízo probatório.
Daí que não seja exigível que a convicção do julgador sobre a validade dos factos alegados pelas partes equivalha a uma certeza absoluta raramente atingível pelo conhecimento humano. Basta-lhe assentar num juízo de suficiente probabilidade ou verosimilhança.
Como refere Manuel de Andrade,[3] a prova não é certeza lógica, mas tão só um alto grau de probabilidade suficiente para as necessidades práticas da vida”.
Nos termos do preceituado no art. 607º n.º 5, do CPC, “o juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto; a livre apreciação não abrange os factos para cuja prova a lei exija formalidade especial, nem aqueles que só possam ser provados por documentos ou que estejam plenamente provados, quer por documentos, quer por acordo ou confissão das partes”.
Não obstante, a livre apreciação da prova tem de se traduzir numa valoração racional e crítica, de acordo com as regras comuns da lógica, da razão, das máximas da experiência e dos conhecimentos científicos, que permita objetivar a apreciação, requisito necessário para uma real motivação da decisão.
A convicção do julgador há-de ser sempre uma convicção pessoal, mas há-de ser sempre uma convicção objetivável e motivável, portanto capaz de impor-se aos outros em termos de racionalidade e percetibilidade e tem necessariamente de provir da análise global do conjunto de toda a prova produzida.
Daí que a jurisprudência[4] acentue que a “verdade processual, na reconstrução possível, não é nem pode ser uma verdade ontológica”, não podendo sequer ser distinta ou diversa “da reconstituição possível do passado, na base da avaliação e do julgamento sobre factos, de acordo com procedimentos e princípios e regras estabelecidos”, os quais são muitas vezes encontrados nas chamadas “regras da experiência”.
Importará, por isso, aquilatar se as conclusões que foram retiradas a partir da prova que foi produzida e credibilizada pelo tribunal, não contende com as regras da experiência comum e da lógica.
Dito isto, e tendo presente estes elementos, cumpre conhecer, em termos autónomos e numa perspetiva crítica, à luz das regras da experiência e da lógica, da factualidade impugnada e, em particular, se a convicção firmada no tribunal recorrido merece ser por nós secundada por se mostrar conforme às ditas regras de avaliação crítica da prova, caso em que improcede a impugnação deduzida pelos Apelantes, ou não o merece, caso em que, ao abrigo dos poderes que lhe estão cometidos ao nível da reapreciação da decisão de facto e enquanto tribunal de instância, se impõe que este tribunal introduza as alterações que julgue devidas a tal factualidade, sendo certo que, na reapreciação da prova a Relação goza, como dissemos da mesma amplitude de poderes da 1.ª instância e, tendo como desiderato garantir um segundo grau de jurisdição relativamente à matéria de facto impugnada, deve formar a sua própria convicção.
Há ainda que atentar que, tal como vem sendo reiteradamente afirmado pela jurisprudência, não se deverá proceder à reapreciação da matéria de facto quando os factos objeto de impugnação não forem suscetíveis, face às circunstâncias próprias do caso em apreciação, de ter relevância jurídica, sob pena de se levar a cabo uma atividade processual que se sabe ser inútil, o que contraria os princípios da celeridade e da economia processuais (arts. 2.º, nº 1, 137.º e 138.º, todos do C.P.C.).
Finalmente ainda, tendo em consideração os ónus decorrentes para aquele que impugna a matéria de facto do disposto no art. 640º do CPC, entendemos que os Apelantes, em ambos os recursos, cumpriram tais ónus, pelo que nada impede a reapreciação da matéria de facto.
Feitas estas considerações prévias, iremos proceder à reapreciação da matéria de facto, analisando a documentação junta aos autos, assim como o relatório pericial, após a audição da prova gravada a que procedemos, de molde a concatenados tais meios de prova darmos resposta às concretas questões suscitadas nos recursos em sede de impugnação da matéria de facto julgada provada e não provada na sentença, tendo em consideração os concretos pontos impugnados.
Quer a Autora, quer a Ré A..., Ldª vieram, nos respetivos recursos, impugnar a matéria de facto, sendo que começaremos pela reanálise da matéria de facto impugnada pela Autora.
Recurso da Autora:
Pretende a Autora a alteração da resposta dada aos factos não provados 19 e 20 para provados e ao facto provado 2, alterada a redação, factos respeitantes ás áreas dos terrenos de que é proprietária e que foram objeto do contrato discutido nestes autos.
São estes os factos impugnados:
Facto provado:
2- Os referidos prédios da Autora têm as seguintes áreas:
a) O artigo ..., uma área de, pelo menos, 3372 m2;
b) O artigo ..., uma área de 1280,00 m2;
c) O artigo ..., uma área de, pelo menos, 4300 m2.
Factos não provados:
19- Os prédios da Autora têm, aproximadamente, as seguintes áreas: a) O artigo ..., uma área de 3376,00 m2; b) O artigo ..., uma área de 6344,00 m2;
20- Os prédios da Autora têm a configuração que consta dos docs. 40 a 45 juntos com a petição inicial.
Para tanto alega a Apelante que ficou provado que a área total dos terrenos ascenderia a, pelo menos, 11 000 m2 e não a área que consta nos artigos matriciais, o que alias era do conhecimento dos Réus.
Consta que DD adquiriu, juntamente com a Autora e apelante, primeiramente, no dia 19-12-1997, o prédio rústico inscrito na matriz com o nr.º ... - atual ... - à mãe do seu antigo sócio, D. EE (conforme escritura pública e certidões matricial e predial que constam de doc. 5, 6 e 8 apresentados com a petição inicial) e posteriormente, adquiriu os artigos urbanos ...... e ...... - atuais artigos ... e ..., respetivamente – à Santa Casa da Misericórdia ... (conforme escritura pública e certidões matricial e predial que constam de doc. 1, 2, 3, 4 e 7, apresentados com a petição inicial). Desde essa aquisição que DD exerceu atos efetivos de posse, que era pacificamente reconhecida pelos vizinhos que rodeavam o terreno, nomeadamente FF, GG, HH e II.
Daqueles depoimentos resulta que a delimitação exterior dos três terrenos era efetivamente feita pelos limites que constam dos levantamentos topográficos juntos com a petição inicial como documentos 41 e 42, pelo esboço (Anexo I) que as partes juntaram ao contrato de promessa de permuta, junto com a petição inicial como documento 14, e pelo ortofotomapa junto pela autora como documento 54.
Todas estas testemunhas referiram que o Sr. DD, anteriormente, sempre exerceu a posse desses terrenos, de boa fé, pacificamente e sem qualquer oposição, nomeadamente do Sr. BB ou do Sr. CC, aqui Réus.
Por outro lado, no âmbito da perícia feita nestes autos, também pelo Senhores peritos (peritos do Tribunal e da Autora) foi afirmado que: “Os peritos não tiveram acesso a qualquer planta cadastral oficial onde conste a delimitação oficial de cada um dos prédios. Contudo, entende-se que os artigos urbanos ......, ... e o artigo rústico ..., localizam-se dentro da linha poligonal assinalada à cor encarnada na imagem do “Google Earth” que se anexa, cuja área total é cerca de 11 000 m2”, delimitando-o através de uma linha poligonal explicada, cronologicamente, com várias imagens do “Google Earth” ao longo dos anos.
Foi ainda posteriormente explicado pelos Srs. Peritos a justificação destes limites ancestrais, acompanhados de marcos não oficiais (que no norte, tendencialmente, inexistem), designadamente bordadura, diferença de cota, pedras e poste de eletricidade e a decapagem e evolução do terreno, que lhes permite aferir da concentração dos mesmos num único proprietário, conforme Esclarecimentos dos Srs. Peritos em audiência de julgamento.
Conclui assim a Apelante que a conjugação da prova permite concluir com segurança que a totalidade da área correspondente aos terrenos da Autora era de, pelo menos, 11 000 m2.
Podemos desse já adiantar que concordamos com a análise crítica da prova feita pela Apelante, sendo que as considerações que faremos de seguida, tem igualmente validade para a factualidade impugnada relativa à questão da delimitação dos terrenos da Autora, (questões que se encontram por natureza interligadas) que mais à frente analisaremos.
Assim e desde logo, entendemos que ocorre erro de julgamento na sentença, quando aí o tribunal afasta o entendimento maioritário dos peritos constante do relatório pericial, relativamente às questões relacionadas quer com a área dos terrenos, quer com a sua delimitação geográfica, acolhendo o entendimento minoritário (do perito indicado pelos Réus), que basicamente, escudando-se na inexistência de planta cadastral oficial dos terrenos aqui em questão, entende não ser possível dar resposta à questão de saber qual a área concreta dos terrenos que foram objeto do contrato promessa dos atos e bem assim sobre a respetiva delimitação geográfica dos mesmos.
Conforme se refere no ac. da RG de 26.4.2018[5], “O erro na apreciação das provas consiste em o tribunal ter dado como provado ou não provado determinado facto quando a conclusão deveria ter sido manifestamente contrária, seja por força de uma incongruência lógica, seja por ofender princípios ou leis científicas, nomeadamente das ciências da natureza e das ciências físicas ou contrariar princípios gerais da experiência comum (sendo em todos os casos o erro mesmo notório ou evidente), seja também quando a apreciação e valoração das provas produzidas apontarem num sentido diverso do acolhido pela decisão judicial mas excluindo este”.
Em primeiro lugar, na reapreciação destes factos, há que atentar na circunstância, que a nosso ver não foi devidamente valorada na sentença, de que o direito de propriedade que a Autora pretende ver reconhecido e que está em questão nesta ação respeita três terrenos, que foram objeto de traditio às 1º e 3ª as Rés, (A... e C...) por efeito do contrato promessa que celebraram com a autora em 24 de Junho de 2015.
Tendo em consideração a finalidade da celebração do contrato promessa dos autos – construção de quatro pavilhões industriais, um dos quais seria objeto de permuta, após construção, pelo terrenos da autora– não há dúvida que a área dos três terrenos da autora cedidos àquelas Rés, era naturalmente um relevante elemento para as partes nele outorgantes, sendo que do mesmo consta um anexo, denominado anexo I, onde ficou a constar a demarcação do terreno onde ia ser implantado o projeto de construção dos pavilhões.
Do exposto decorre que, foram feitos estudos prévios pelos outorgantes no contrato promessa, que visavam desde logo verificar da possibilidade de implantação dos 4 pavilhões a construir naqueles 3 terrenos da autora, sendo que todos acordaram que se verificava um erro na descrição daqueles imóveis, relativamente à área total ocupada pelos mesmos, constante da documentação oficial – cadernetas prediais e descrição predial - quando afirmam e expressamente reconhecem no considerando 12 do contrato promessa que “a área total dos prédios é de 11.088 m2, a qual não corresponde á soma das áreas na matriz”.
As partes outorgantes no contrato promessa as 1ºs e 3ªas Rés, A..., Ldª e C..., SA, aí devidamente representadas pelos aqui 4º e 5º Réus, subscreveram, com efeito os seguintes considerandos iniciais àquele contrato:
“Considerando que,
1-Na planta que aqui se junta como anexo I, vai identificado e devidamente demarcado, o terreno a que se referem as inscrições matriciais e descrições prediais infra;
2-Que a segunda outorgante pretende apresentar na Câmara Municipal ... projeto de construção, nesse terreno de três pavilhões industriais geminados e mais um pavilhão individual, nos termos o mais aproximado possível, nomeadamente ao nível da área e implantação, que constam da planta junta como anexo I;
(…) 12-Que a área total dos prédios é de 11.088 m2, a qual não corresponde á soma das áreas na matriz e será regularizada aquando da formalização da venda aqui acordada.”
Esta área total do terreno (que abrange os três prédios da Autora), que ficou consignada no anexo I, onde foram desenhados os pavilhões a implantar nos terrenos, bem como a confrontação da área total a construir (resultante da sima daqueles três prédios) foi assim aceite por todos os outorgantes, assim como pelos seus legais representantes, e tem por base um estudo e um levantamento prévio das caraterísticas dos terrenos, onde se incluem naturalmente as áreas e as confrontações.
Não é pois crível, fazendo apelo às regras da experiência da normalidade, para mais, sendo os Réus, BB e CC, tal como revelaram, pessoas experimentadas na área da promoção e construção de pavilhões, através das suas empresas, que tivessem aceitado implementar tal projeto, que envolvia a construção de quatro pavilhões industriais nos terrenos da Autora, um dos quais seria cedido a esta, em permuta dos terrenos, sem terem perfeito conhecimento da área e delimitação do conjunto dos terrenos da Autora, onde iriam implantar tal projeto edificativo, que envolvia pelo menos, um investimento de um milhão e meio de euros (o valor do projeto foi revelado pelo legal representante da Ré C..., em sede de declarações de parte, referindo que a sua empresa ia executar uma empreitada de construção de pavilhões pelo valor de cerca de um milhão e 500 mil euros).
Isto posto, constata-se que a impugnação das áreas e confrontações daquele conjunto de terrenos da autora só surge após o litígio, quando note-se, é pedida a devolução dos terrenos, terrenos onde as Rés implantaram, após a traditio, algumas construções, (uma das quais beneficiando diretamente um prédio das Rés que foi construído ao abrigo o licenciamento camarário nº ...).
Dito isto, a Autora beneficia da presunção de registo de propriedade dos imóveis em causa (art. 7º do CRP), a qual a dispensa da prova que remonte a um título originário de aquisição do direito real invocado, nomeadamente a prova por usucapião.
Porém, porque tal presunção não abrange a descrição física do prédio apenas incidindo sobre os factos inscritos, a Autora não estava dispensada de fazer prova da área, composição, confrontações e limites do prédio reivindicado.
Como se pode ler no Acórdão da RC de 3.12.2013[6] “as presunções registrais emergentes do art.º 7º do Código do Registo Predial não abrangem fatores descritivos, como as áreas, limites, confrontações, do seu âmbito exorbitando tudo o que se relacione com os elementos identificadores do prédio. Apenas faz presumir que o direito existe e pertence às pessoas em cujo nome se encontra inscrito, emerge do facto inscrito e que a sua inscrição tem determinada substância - objeto e conteúdo de direitos ou ónus e encargos nele definidos (art.º 80º n.º 1 e 2 do Código do Registo Predial).
A presunção não abrange os limites ou confrontações, a área dos prédios, as inscrições matriciais - com finalidade essencialmente fiscal - numa palavra, a identificação física, económica e fiscal dos imóveis, tanto mais que o mesmo é suscetível de assentar em meras declarações dos interessados, escapando ao controle do conservador, apesar da sua intervenção mesmo oficiosa.”
A prova é “a atividade realizada em processo tendente à formação da convicção do tribunal sobre a realidade dos factos controvertidos”, tendo “por função a demonstração da realidade dos factos” (art. 341.º do CCivil) – a demonstração da correspondência entre o facto alegado e o facto ocorrido.
Os meios de prova, enquanto “modos por que se revelam os factos que servem de fonte das relações jurídicas”, encontram no Código Civil os seguintes tipos: a confissão (arts. 352.º a 361.º); a prova documental (arts. 362.º a 387.º); a prova pericial (arts. 388.º e 389.º); a prova por inspeção (arts. 390.º e 391.º); e a prova testemunhal (arts. 392.º a 396.º). O art. 466.º do CPC acrescenta a “prova por declarações de parte”.
Nos termos do preceituado no art. 607.º, n.º 5, do CPC, “o juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto; a livre apreciação não abrange os factos para cuja prova a lei exija formalidade especial, nem aqueles que só possam ser provados por documentos ou que estejam plenamente provados, quer por documentos, quer por acordo ou confissão das partes”.
O citado normativo consagra o chamado princípio da livre apreciação da prova, que assume carácter eclético entre o sistema de prova livre e o sistema de prova legal.
Assim, o tribunal aprecia livremente a prova testemunhal (art. 396.º do CC e arts. 495.º a 526.º do CPC), bem como os depoimentos e declarações de parte (arts. 452.º a 466.º do CPC, exceto na parte em que constituam confissão; a prova por inspeção (art. 391.º do CC e arts. 490.º a 494.º do C.PC); a prova pericial (art. 389.º do CC e arts. 467.º a 489.º do CPC); e ainda no caso dos arts. 358.º, nºs 3 e 4, 361.º, 366.º, 371.º, n.ºs 1, 2ª parte e 2, e 376.º, n.º 3, todos do CC.
Por sua vez, estão subtraídos à livre apreciação os factos cuja prova a lei exija formalidade especial: é o que acontece com documentos ad substantiam ou ad probationem; também a confissão quando feita nos termos do art. 358.º, nºs 1 e 2 do CC; e os factos que resultam provados por via da não observância do ónus de impugnação (art. 574.º, n.º 2, do CPC).
Para prova desta factualidade foi requerida a realização da prova pericial, tendo para além do relatório pericial os senhores peritos prestado esclarecimentos por escrito e na audiência de julgamento.
Como é sabido, a perícia tem como finalidade auxiliar o julgador na perceção ou apreciação dos factos a que há-de ser aplicado o direito, sempre que sejam exigidos conhecimentos especiais que só os peritos possuem.
No que respeita à ponderação a fazer da prova pericial há que precisar que como afirma, Castro Mendes[7]: “a prova pericial (…) é o meio de prova que consiste na transmissão ao juiz de informações de facto por uma entidade – perito (…) - especialmente encarregada de as recolher.
Os peritos servem-se de princípios científicos, de critérios artísticos, de máximas da experiência para fazer a valoração dos factos, valoração que consiste precisamente no ato característico da prova pericial.
Os resultados da peritagem não são inexoravelmente vinculativos para o tribunal, o qual a eles pode, ou não, aderir, em função da sua apreciação e valoração finais, podendo os mesmos ser livremente apreciados pelo julgador nos termos do artº 607º nº 5 do CPC.
Atendendo, porém aos respetivos conhecimentos técnicos, apenas perante uma prova clara, cabal e inequivocamente orientada em sentido diverso do que for propugnado pelos peritos, ou perante a constatação de erro seu ou violação de lei, por exemplo com a adoção de um critério legalmente inadmissível, se deverá contrariar, sempre de forma motivada, a sua fundamentação e as suas conclusões.
Atenta a necessidade de evitar que o princípio da livre apreciação da prova não resvale em arbitrariedade, a lei exige que a prova pericial seja apreciada pelo Juiz, segundo a sua experiência, prudência e bom senso, mas com inteira liberdade, sem se encontrar vinculado ou adstrito a quaisquer regras, medidas ou critérios legais.[8]
Constata-se que no relatório pericial apresentado, os senhores peritos, logo nas considerações iniciais, fazem a seguinte declaração:
“(…) Importa referir que as respostas a alguns dos quesitos formulados dependem da identificação dos limites ancestrais dos prédios, uma vez que atualmente parte dos limites foram eliminados em resultado das obras realizadas.
Os Peritos do Tribunal e da Autora entendem que através das imagens históricas disponíveis no “Google Earth” é possível identificarem os limites ancestrais dos prédios, ainda que exista algum erro associado que se entende não ser relevante.
Assim, relevam para a definição dos limites ancestrais as imagens reportadas a 04 de Julho de 2010, 10 de Julho de 2010, 25 de Junho de 2012 e 12 de Maio de 2013.
Na imagem subsequente, reportada a 03 de Julho de 2016, já é visível a abertura de parte do arruamento de acesso aos pavilhões dos Réus.
Nas outras imagens subsequentes, designadamente as que se reportam a 06 de Setembro de 2017, 16 de Junho de 2018, 03 de Maio de 2019 e 03 de Julho de 2020, é evidente a abertura e construção do arruamento implantado nos prédios dos Autores.”
Na apreciação a que procedeu, sobre a factualidade em análise, o tribunal a quo veio a concordar com o entendimento do senhor perito indicados pelos Réus, o qual, invocando a inexistência de planta cadastral oficial referente aos terrenos da autora, - dado aceite e reconhecido por todos os peritos - entendeu não se poder pronunciar com segurança quer relativamente à área dos prédios, quer à sua delimitação geográfica, sendo que o tribunal, aderindo a tal entendimento, julgou consequentemente não provados os factos com base em tal apreciação negativa.
Ou seja, com fundamento na inexistência duma planta cadastral oficial dos prédios, (acolhendo a posição minoritária do relatório pericial do perito indicado pelos réus, que de forma genérica desvalorizou as diferenças de texturas e vegetação visíveis no levantamento fotográfico da Google Earth, a que os demais peritos analisaram e valoraram), o tribunal não ficou convencido da existência da apontada divergência de áreas dos terrenos da A.
Ora, a existência de cartografia oficial[9], inserindo-se no âmbito da prova documental, constituiria, sem dúvida um meio probatório de relevância inegável para auxiliar dos senhores peritos na sua análise e juízos técnicos.
Porém, aquela documentação não constitui o único meio de prova suscetível de demonstrar as áreas e delimitação dos terrenos.
A decisão técnica fornecida ao tribunal pelos peritos indicados pelo Tribunal e pela Autora resultou da análise da demais prova documental, nomeadamente o levantamento fotográfico da Google Earth, cartografia a que acederam e da observação do local.
Daí que, tendo em consideração os meios de prova indicados pela Apelante, supra reproduzidos, não podemos concordar com o tribunal recorrido, quando responde negativamente aos factos impugnados, com fundamento na inexistência duma planta cadastral oficial dos prédios.
Referem a A. e DD, seu ex-marido, que o terreno do artigo ... foi adquirido em 1997 à mãe do seu antigo sócio (ambos já falecidos), conforme aliás resulta de contrato de compra e venda que consta de documento 8 junto com a petição inicial.
Não obstante constar no registo matricial e no registo predial uma área correspondente a 4.300 m2, certo é que o terreno sempre teve uma configuração que apresentava uma área superior, correspondente a, pelo menos, 6 344 m2.
Ficaram com efeito, suficientemente demonstrados os atos de exercício da posse efetiva do terreno, nomeadamente pelo ex-marido da Autora, ao longo dos anos, após a compra daquele terreno, designadamente através de limpeza e na interação com os vizinhos, nomeadamente o Sr. GG e o Sr. HH, que reside muito próximo daqueles, os quais, em sede de audiência de julgamento, confirmaram que, quando precisavam de alguma coisa (ex: usar o terreno) pediam autorização ao Sr. DD.
Além disso, quer o relatório pericial, quer os esclarecimentos prestados pelos Srs. Peritos permitem concluir que toda a área era tratada e limpa como se de um único proprietário se tratasse.
Na situação em apreço, resulta das Cadernetas Prediais Urbanas e das Certidões Permanentes juntas com a petição inicial, que o artigo ... tem uma área de, pelo menos, 3372 m2; o artigo ... tem uma área de 1280,00 m2, e o artigo ... tem uma área de, pelo menos, 4300 m2, num total de 8.952 m2.
Considerando que os senhores peritos (com exceção do perito indicado pelos RR), lograram ademais, através da recolha de imagens do “Google Earth” “identificar os limites ancestrais dos prédios, ainda que exista algum erro associado que se entende não ser relevante”, para dessa forma, procederem à delimitação dos terrenos da Autora e constatarem as áreas dos mesmos, áreas essas que coincidem com as áreas aceites pelas Rés, aquando da celebração do contrato promessa, que tinha como finalidade possibilitar que as Rés edificassem e implantassem pavilhões industriais nessa área, impõe-se, a nosso ver a modificação da matéria de facto, tal como pretendido pela Apelante.
A área de 2048 m2, que foi incluída no projeto, para além dos referidos 8952 m2, que perfazem os 11.088 m2 tem assim de considerar-se incluída no artigo ..., já que durante mais de 15 anos não houve oposição de quem quer que fosse.
Desde a aquisição que DD (ora ex-marido da A) exerceu atos efetivos de posse reconhecidos pelos vizinhos, nomeadamente as testemunhas FF, GG, HH e II.
Trata-se ainda da área excluída dos prédios inscritos sob os artigos ... e ..., pertencentes á Autora, tal como mencionado no depoimento da testemunha FF, a propósito do estudo prévios dos prédios tendo em vista a constituição da hipoteca sobre os mesmos.
Pelo exposto, entendemos que o facto 2 dos factos provados, deva ser alterado, passando a ter a seguinte redação:
Facto 2: Os referidos prédios da Autora têm as seguintes áreas:
a) O artigo ..., uma área de 3372 m2;
b) O artigo ..., uma área de 1280,00 m2;
c) O artigo ..., uma área de, pelo menos, 6 348 m2.
Quanto aos factos não provados 19 deverá, em consequência o facto 19 ser eliminado.
Porém, já não se dá razão á Apelante quanto ao facto 20 dos factos não provados, referente à concreta configuração de cada um dos prédios da A como sendo a constante dos docs. 40 a 45 juntos com a petição inicial.
É que quanto à concreta e rigorosa delimitação entre os três prédios da Autora (inscritos sob os artigos ..., ... e ...), os senhores peritos (estando aqui os três peritos de acordo), afirmam desconhecer, uma vez que não existe uma planta oficial do cadastro dos prédios.
Apenas entendem ter sido possível delimitar a área do conjunto dos três prédios, como a seguir melhor veremos.
Daí que se mantenham nos factos não provados o facto 20.
Indefere-se ainda a pretensão da Autora de ver aditado o seguinte facto: “Desde a data da escritura de compra e venda, ou seja, desde 19 de Dezembro de 1997, a A., juntamente com o, à data, seu marido, adquiriu a propriedade do art. ... e, desde aí, exerceu, sobre a área de 6 348 m2, atos efetivos de posse, como a limpeza de terreno e contactos com os vizinhos sobre a utilização do seu terreno, que exerceram ao longo de mais de 15 anos”, porquanto não se tratam de factos autonomamente alegados na p.i
Quanto à área ocupada pelos Réus, entende a Apelante que, atendendo quer à prova documental, quer à prova pericial, quer à prova testemunhal, deveriam ter sido julgados provados os factos julgados não provados 11 e 12, 13, 14, 15 e 16,
E os factos provados 45, 47, 48 e 52, deviam manter-se provados, mas com algumas alterações.
São estes os factos impugnados:
Factos não provados:
11- As 1.ª e 2.ª Rés construíram em parte de imóvel da Autora a entrada dos pavilhões objeto do projeto de licenciamento que correu termos na Câmara Municipal ... com o nr. ...;
12- Apropriando-se parcialmente de parcelas dos imóveis da Autora como se proprietários fossem anexando-as ao seu próprio terreno;
13- As 1.ª e 2.ª Rés construíram em 1218 m2 do artigo ...;
14- Construíram em 1965 m2 do artigo ..., onde construíram a entrada para os pavilhões das 1.ª e 2.ª Rés;
15- No que respeita ao prédio sob o artigo ..., deixaram o terreno completamente esburacado;
16- Os Réus ocuparam uma área de construção nos imóveis da Autora equivalente a 1965 m2;
Factos provados:
45- Através do referido processo de licenciamento, as 1.ª e 2.ª Rés, usando o contrato-promessa celebrado entre a Autora e Ré para justificar uma retificação de áreas no seu terreno, lograram licenciar e construir em parte daquele imóvel da Autora a estrada e infraestruturas que serviram, também, os interesses das Rés, ao permitir o acesso aos pavilhões assim licenciados, a partir da referida estrada.
47- Construíram em parte do artigo ..., ali implantando um arruamento e infraestruturas.
48- Mais construíram em parte do artigo ... (ex-...), onde construíram/continuaram o mesmo arruamento e infraestruturas.
52- No que respeita ao prédio sob o artigo ..., as Rés executaram movimento de terras e escavação.
As razões da discordância apresentada pela Apelante consistem fundamentalmente no facto do julgamento dos factos não provados contrariar o laudo maioritário dos peritos.
Diz a Apelante que no relatório pericial, os senhores peritos maioritariamente responderam à questão que lhes foi colocada de saber se os RR construíram em parte de imóvel da A. a entrada para os referidos pavilhões, tendo os peritos indicados pelo Tribunal e pela Autora respondido desta forma: “Sim. Atentas as imagens do “google earth”, anteriores à data de 03 de Julho de 2016, constata-se que a entrada dos pavilhões não existia. Na imagem de 03 de Julho de 2016 e nas imagens subsequentes, constata-se que a entrada dos referidos pavilhões está implantada sobre terreno pertencente ao prédio dos autores.”
E à questão “Apropriando-se parcialmente de parcelas dos imóveis da A. como se proprietários fossem, anexando-as ao seu próprio terreno e procederam a escavações nos mesmos?”, aqueles mesmos peritos responderam: “A parte da parcela de terreno constante do quesito anterior, está atualmente integrada no prédio dos Réus. Afigura-se que foi necessário realizar movimentos de terras para regularizar o solo para ser pavimentado como está atualmente.”
Os Srs. Peritos do Tribunal e da Autora concretizam a ocupação duma área total ocupada com a construção de arruamentos e baía de estacionamento de, aproximadamente, 2 150 m2, que assim delimitam na sua figura 1:
- à cor amarela e com a área de cerca de 460 m2, está delimitada a parcela de terreno ocupada para construir a entrada dos pavilhões dos Réus;
- à cor azul e com a área de cerca de 640 m2, está delimitada a parcela de terreno ocupada para construir parte do atual arrendamento público já transitável;
- à cor verde e com a área de cerca de 1 050 m2, está delimitada a parcela de terreno ocupada para construir o arruamento público, estacionamento e passeios, ainda não transitável por estar vedado, o qual faz ligação à Rua ... e Esclarecimentos dos Srs. Peritos (05m21s a 10m01s; 23m37s a 32m52s).
Quanto a este facto, vêm os Senhores Peritos, no seu Relatório Pericial, confirmar, quando questionados pelo Tema de Prova 16) No que respeita ao prédio sob o Art. ..., que aqueles Réus desaterraram e deixaram o terreno completamente esburacado, tendo respondido que à data da inspeção ao local, constataram que foi executado um movimento de terras e escavação.
No facto 10 dos factos provados, ficou a constar que os Réus apresentaram à Autora, juntamente com o contrato-promessa de compra e venda, a planta anexa ao mesmo, onde consta o formato do terreno e a sua implantação, que na delimitação e formato total do terreno da A. que que consta do Anexo I (doc. 14), feito, disponibilizado e aceite pelos Réus, consta integrado, para além do “cotovelo” (estrada e infraestruturas), o acesso aos pavilhões que a Ré B... acabou por licenciar no âmbito do processo ....
Conclui a Apelante que, os Réus, para além do cotovelo, infraestruturas e prolongamento da estrada, construíram também a entrada para os seus pavilhões em terreno pertencente à Autora e, nesse seguimento, anexaram-no (cotovelo da estrada e entrada para os pavilhões), ao seu terreno (terreno esse que tinha sido adquirido em 2016 com essa finalidade, mas já lá iremos), numa pretensa retificação de áreas que deu entrada nas Finanças e que serviu para licenciar o projeto dos pavilhões da Ré B..., no âmbito de processo ....
A sua integração no património da B... resulta dos documentos 33 a 35, juntos com a petição inicial, que foi corroborado pelo depoimento de II, responsável, a mando dos Srs. BB e CC, pela promoção do referido processo de licenciamento dos pavilhões dos Réus (...).
Vejamos.
Valendo aqui as considerações que fizemos supra acerca da prova pericial, constata-se que os peritos indicados pelo Tribunal e pela Autora afirmam expressamente, conforme consta do relatório pericial que nas imagens anteriores a 2016 do “Google Maps”, a entrada para os pavilhões não existia. Nas imagens posteriores constatam, porém que a entrada dos referidos pavilhões está implantada sobre terreno pertencente à A.
No relatório pericial, são mostradas tais fotografias – fotografias áreas 2 a 6, com indicação da respetiva data, onde é mostrado “o terreno com vegetação em crescimento e com indicação dos limites ancestrais”, encontrando-se delimitado a vermelho á área ocupada pelos três terrenos da Autora.
Nas fotografias áreas 7, 8, 9, 10 e 11, é possível, de facto visionar, no canto inferior esquerdo das fotografias, a construção do arruamento, o qual confronta com uma construção esbranquiçada, que apenas é visível parcialmente, que corresponde ao pavilhão contruído pelas Rés no âmbito do processo de licenciamento nº ....
Os peritos indicados pelo tribunal e pela Autora afirmam no relatório o seguinte: “Os Peritos não tiveram acesso a qualquer planta cadastral oficial onde conste a delimitação de cada um dos prédios. Contudo, entende-se que os artigos urbanos ..., ... e o artigo rústico ..., localizam-se dentro da linha poligonal assinalada à cor encarnada na imagem do “Google Earth” que se anexa, cuja área total é cerca de 11.000m.”
“Segundo a medição efetuada na imagem do “Google Earth” a área total ocupada com a construção de arruamentos e baía de estacionamento é aproximadamente de 2.150m.”
“Para melhor se perceber, na imagem aérea do “Google Earth” que se anexa, delimitam-se as áreas de ocupação dos prédios dos Autores.
À cor amarela e com a área cerca de 460m, está delimitada a parcela de terreno ocupada para construir a entrada dos pavilhões dos Réus.
Segundo a medição efetuada na imagem do “Google Earth” a área total ocupada com a construção de arruamentos e baía de estacionamento é aproximadamente de 2.150m.
À cor amarela e com a área cerca de 460m, está delimitada a parcela de terreno ocupada para construir a entrada dos pavilhões dos Réus.
À cor azul e com a área cerca de 640m está delimitada a parcela de terreno ocupada para construir parte do atual arruamento publico já transitável.
À cor verde e com a área cerca de 1.050m está delimitada a parcela de terreno ocupada para construir o arruamento público, estacionamento e passeios, ainda não transitável por estar vedado, o qual faz ligação à Rua ....
À cor lilás e com a área cerca de 590m está delimitada a parcela de terreno sobrante que se entende ser um espaço “morto” por não permitir a edificabilidade, devido à sua forma irregular e exiguidade da largura.
Respondendo objetivamente à questão, entende-se que a área aproximada da ocupação do arruamento transitável corresponde ao somatório das áreas delimitadas às cores azul e amarela, sendo essa área total cerca de 1.100m.”
Repare-se que o perito indicado pelos Réus que não concordou com os demais peritos nesta questão, escudou-se uma vez mais na inexistência de cadastro oficial dos terrenos e na inexistência de marcos, afirmando que por essas razões, não há certezas quanto à delimitação dos terrenos, pelo que não podia atestar uma eventual ocupação, entendimento que foi acolhido na sentença.
Os senhores peritos (laudo maioritário), que possuem especiais conhecimentos técnicos na matéria, justificaram de forma fundamentada as razões por que entendem que efetivamente houve uma ocupação dos terrenos da Autora, tendo procedido ainda à indicação das concretas áreas objeto de ocupação pelos RR.
Os Réus não negam as construções que fizeram, o que negam agora é que as áreas construídas pertençam aos terrenos da Autora, quando antes, aquando da celebração do contrato promessa, aceitaram serem aquelas áreas de terreno da autora, onde pretendiam implantar e construir quatro pavilhões industriais.
Assim sendo, entende-se que foi feita prova suficiente, considerando o relatório pericial, com base na inspeção ao local feita pelos peritos e nos elementos fotográficos e cadastrais recolhidos relativos àqueles terrenos, bem como da análise da documentação constante do processo de licenciamento nº ... relativo à construção dum outro pavilhão feito pelos réus num prédio contiguo, da ocupação do terreno na Autora nos termos declarados no relatório pericial.
Daí que não possamos acompanhar a sentença na parte em que relativamente aos factos dados como não provados, ora impugnados valoriza as razões aduzidas pelo Sr. Perito dos Réus, desvalorizando a restante prova carreada, tudo isto coadjuvado pela prova testemunhal invocada.
Desta forma impõe-se a alteração dos factos não provados, com base no relatório pericial (laudo maioritário) passando a constar do elenco dos factos provados, os seguintes factos:
- As 1.ª e 2.ª Rés construíram em parte de imóvel da Autora, sendo a área total ocupada com a construção dos RR de 2.150 m2, conforme figura 12 do relatório pericial, que aqui se dá por reproduzida:
-Numa parcela de terreno com a área de 460 m2 (área assinalada à cor amarela) construíram uma entrada dos pavilhões dos Réus e estacionamento;.
-Numa parcela de terreno de 640 m2 m2 (área assinalada a azul) construíram parte do atual arruamento publico já transitável.
-Assim se apoderando daquela área total de 1100 m2 que fizeram integrar no prédio inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ..., no âmbito do licenciamento nº ....
-E construíram ainda um arruamento numa área de terreno da Autora, com 1050 m2 assinalada a verde, com estacionamento e passeios, ainda não transitável por estar vedado, o qual faz ligação à Rua ....
Em consequência eliminam-se os factos 11, 12 dos factos não provados.
Quanto aos factos provados 45, 47, 48 e 52, não se vê razões para a sua alteração, que assim se indefere.
Relativamente aos factos relacionados com o contrato promessa, Impugna ainda a Apelante os factos provados 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34 e 35, que são os seguintes, que pretende ver julgados não provados:
28- Este Arq. LL, no âmbito desta incumbência que acordou com a Ré A..., iniciou e efetuou naquele sentido, pelo menos, duas diligências junto da Câmara Municipal ..., na sequência do que lhe foi aí assegurado de que um projeto de licenciamento com uma implantação como a constante do anexo ao doc. n.º 13 dificilmente seria aprovado ou não seria mesmo aprovado, tendo-lhe sido referidas as alterações de implantação que deveria apresentar para um projeto de licenciamento naqueles terrenos poder merecer aí aprovação.
29- Ainda essencial, aquando da apresentação desse projeto, que os documentos que o instruíssem, nomeadamente no que concerne a áreas, fossem coincidentes com o suporte matricial e da descrição predial.
30- E que as hipotecas que incidiam sobre dois prédios à data da apresentação do pedido de licenciamento estivessem já canceladas.
31- Foi acordada como essencial para a prossecução do negócio, que o Sr. DD de imediato diligenciasse pela retificação das áreas dos terrenos e pelo cancelamento das hipotecas que incidiam sobre os dois acima identificados prédios.
32- Só após o que, considerando os arruamentos já efetuados, iria ser apresentada proposta de implantação de pavilhões que merecesse a concordância de todos.
33- O ex-marido da Autora foi informado destas exigências.
34- As Rés A... e C... continuaram a aguardar que a Autora, na pessoa do Sr. DD, lhes fizesse chegar as descrições prediais dos prédios com as áreas retificadas nos termos que o Sr. DD referia seriam as corretas e com as hipotecas canceladas.
35- O Sr. DD nunca o fez, nem deu indicações ao Arq. LL, ou a qualquer um dos Réus, para junto da Câmara Municipal prosseguir com diligências por forma a habilitar a Ré A... a aí poder dar entrada do processo de licenciamento.
Discorda a Autora da prova destes factos, dizendo em suma que, estes factos considerados provados, têm por base a narrativa dos Réus que se escudaram na diferença das áreas dos prédios e da existência da hipoteca, para justificaram o incumprimento do contrato, e não se suportam em qualquer documento, “o que é especialmente pernicioso quando se busca pela verdade, mormente considerando que a prova testemunhal é o meio de prova mais frágil, pois que as pessoas, recorrentemente, mentem, exageram, inventam, preparam os depoimentos.”
Que foram provados pelo tribunal com base na conjugação dos depoimentos das testemunhas KK, JJ e LL, bem como declarações de parte de BB e CC, em confronto com as testemunhas DD e FF.
Vejamos.
Estes factos dizem respeito à divergência que separa as partes, quanto à versão que cada uma apresenta sobre o incumprimento do contrato promessa, que a A imputa aos Réus e estes à Autora, questão que em concreto se encontra relacionada com a necessidade de licenciamento na Câmara Municipal ..., para a execução do projeto acordado, que, note-se não é de todo questão irrelevante, desde logo porque, as partes outorgantes no contrato promessa fizeram constar do mesmo, na clausula terceira que “a celebração do contrato definitivo fica subordinada á condição do Município ... vir a autorizar a construção no mesmo dos acima referidos pavilhões industriais”.
Saber se houve incumprimento contratual e a quem o mesmo pode ser imputado, é porém questão de direito, sobre a qual o tribunal se pronunciará em sede própria.
Aqui caberá apenas apurar se ocorre erro de julgamento relativamente á factualidade julgada provada e não provada na sentença, relativa a estas questões, atentos os meios de prova indicados pela Apelante.
Nesta matéria, na sentença, fundamentaram-se aqueles factos da seguinte forma: “Os factos n.ºs 25, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34 e 35 foram dados como provados com base na conjugação dos depoimentos das testemunhas Dr. KK, economista, o qual presta serviços de consultoria à Ré A..., nas declarações de parte do Réu BB, do depoimento da testemunha JJ, funcionária administrativa da Ré A... desde 2007, da testemunha LL, arquiteto, o qual presta serviços às Rés A... e C..., e das declarações de parte do Réu CC, em confronto com o depoimento das testemunhas DD, ex-marido da Autora, e Dr. FF, economista e acionista da sociedade D..., S.A.
Referiu a testemunha Dr. KK que, a dada altura, constatou que havia uma hipoteca sobre os terrenos. A testemunha esteve numa reunião, a segunda reunião que teve com o Sr. DD, onde foi referido que era preciso entrar com o processo junto da Câmara, mas existiam duas falhas da parte do Sr. DD, já que havia um erro de áreas, que era preciso retificar, e era preciso desonerar os imóveis, que tinham uma hipoteca no Banco 1.... O Sr. DD tinha conhecimento dessas condicionantes, e ficou de fazer uma retificação de áreas e proceder ao levantamento da hipoteca, que segundo o mesmo, era uma situação fácil de resolver. O “boneco” inicial era inexequível e tinha de ser renegociado/redefinido. A A... adquiriu uns terrenos atrás, para redimensionar o projeto, e foi feita a estrada. O Sr. DD negociou com o Banco, mas não foi autorizada a permuta da garantia.
Em sede de declarações de parte, referiu o Réu BB que o Sr. DD ficou de libertar as garantias bancárias que incidiam sobre dois números (terrenos), o que, segundo disse, demorava, no máximo, dois meses.
Acrescentou o declarante que sem o Sr. DD libertar as hipotecas, as Rés não fariam mais nada (para além do que já tinham feito).
A testemunha JJ referiu que ouviu o Réu BB a telefonar ao Sr. DD a perguntar se os terrenos já estavam desonerados. Acrescenta a testemunha que já tinha, então, passado quase um ano, e que, sem os terrenos desonerados, era um risco estar a andar com o projeto para a frente.
A testemunha LL referiu que fez, pelo menos, duas diligências junto da Câmara Municipal ..., onde teve, pelo menos, duas audiências com o Arquiteto NN, e que depois de ouvida a referida edilidade, constatou que o 1.º esboço, a que alude o doc. 14 junto com a Pi, deixou de fazer sentido, e que sem estarem resolvidas as questões relacionadas com as áreas dos terrenos e com as hipotecas, não fazia sentido avançar com um pedido de licenciamento na Câmara, e que ficou a aguardar que a questão da hipoteca (assim como a questão das áreas) fosse resolvida, para avançar com o licenciamento.
Acrescentou a testemunha que aquelas condicionantes permanecem até hoje. Por último, referiu a testemunha que os serviços por si prestados foram pagos pela Ré A....
E o Réu CC referiu, em sede de declarações de parte, que foi dito pelo Sr. DD que a hipoteca não era problema, que era fácil “trocar” (a hipoteca) para outro terreno, e que foi ainda dito pelo Sr. DD que estava em negociação, porém, as coisas não se resolveram, e, entretanto, o Sr. DD já não queria fazer o negócio. Acrescentou o declarante que o processo de licenciamento de obras não entrou na Câmara, porque os desenhos e as metragens têm de estar de acordo com o que estava na Conservatória e nas Finanças, e era preciso desonerar os terrenos. O Sr. DD sabia que tinha de tratar disso para o processo entrar na Câmara.
Já a testemunha DD referiu, quando questionado se sabia que era preciso cancelar imediatamente os ónus dos terrenos, que o que ficou acordado foi que quando houvessem condições para o negócio avançar, isto é, quando estivesse tudo aprovado, o terreno ficaria desonerado.
Referiu ainda a testemunha que é verdade ter diligenciado junto do Banco 1... no sentido de se desonerar os prédios, o que sucedeu em 2017 ou 2018, para que não houvesse entraves ao negócio que tinha iniciado.
E a testemunha Dr. FF referiu que a hipoteca podia ser retirada em qualquer momento, e que não iria substituir-se a garantia enquanto não houvesse fundamento. Acrescentou a testemunha que a ligação entre o Banco e o Sr. DD era feita pela testemunha, dado que a parte financeira da empresa passa toda por si, pelo que seria a testemunha que teria de pedir autorização ao Banco 1..., e não o fez; que a troca de um terreno por outro nunca foi um problema, e que se fosse (feita a troca) por um armazém “chave na mão”, o Banco ficaria com uma garantia superior. Em jeito de conclusão, referiu a testemunha que a substituição da garantia nunca foi tratada como deve ser, porque não foi preciso.”
Considerando os princípios da imediação e da oralidade, não vemos motivos para alteração da factualidade impugnada, com exceção do facto 31.
O juízo probatório que formulamos em nada diverge do que se apresenta como essencial à convicção alcançada pela 1.ª instância, que consideramos suficientemente motivada, não sendo a contraprova efetuada suficiente para afastar aquele juízo probatório ali acolhido.
Com efeito, relativamente à necessidade de retificação das áreas dos prédios, o que ficou a constar do contrato promessa, foi que, conforme considerando 12, que tal situação seria “regularizada aquando da formalização da venda aqui acordada”.
Apenas entendemos, em contrário do decidido que, dos meios de prova produzidos, não resulta demonstrada, com a necessária segurança, atentas as duas versões opostas trazidas pelas partes a juízo, da existência de qualquer acordo entre os intervenientes no contrato promessa (a Autora através do ex-marido DD que sempre a representou nas negociações e os 4º e 5º RR, que com aquele negociaram em representação das sociedades que representam), quanto á imediata desoneração dos prédios da hipoteca e da retificação das áreas dos terrenos.
Não resulta da prova produzida, que aquele ex-marido da Autora tenha acordado diligenciar de imediato pela retificação das áreas dos terrenos, acordo esse que a existir, sempre deveria ser reduzido a escrito nos termos da cláusula 11º do contrato promessa, já que implicaria uma “alteração” ao mesmo, uma vez que ali ficou a contar que a retificação teria lugar aquando da celebração do contrato prometido.
Quanto á hipoteca, os depoimentos das partes são contraditórios, sendo certo que do contrato promessa apenas resulta que a autora se obrigou a celebrar o contrato definitivo de compra e venda sem ónus.
DD, ex-marido da Autora referiu que acordou em cancelar as hipotecas, quando houvesse condições para tal, o que não aconteceu, porque a as Rés não apresentaram processo de licenciamento na Câmara. A testemunha FF, acionista da sociedade D... SA beneficiária da hipoteca sobre os terrenos da A que declarou que a hipoteca podia ser retirada a qualquer momento, sendo que não havia qualquer problema junto do Banco 1... em trocar os terrenos onerados, reconhecendo porém que tal não chegou a ser executado.
Repare-se ainda que nas cartas em que as Rés respondem ao ilustre mandatário da Autora, que lhes dá conhecimento da existência do processo de contraordenação levantado pela Câmara ... contra a Autora por falta de licenciamento das obras que as rés levavam a cabo nos terrenos daquela, as mesmas não referem terem acordado nesse sentido, ou seja existir acordo das partes, envolvendo o ex-marido da Autora para de imediato ter levado a cabo a retificação as áreas, que no contrato ficou a constar como devendo ser efetuada, aquando da formalização do contrato prometido.
Se tivesse existido tal acordo, seria natural, de acordo as regras da experiência e normalidade, ter sido feita menção ao mesmo, nas missivas que as ré enviaram à A.
Com efeito, as rés respondem através das cartas de 19.12.2019 juntas à pi, dizendo apenas que, “A vossa constituinte esteve ao corrente das várias diligencias efetuadas junto da Câmara Municipal .... E da necessidade de nos entregar certidões prediais relativas aos imoveis, demonstrando estarem os mesmos livres de ónus ou encargos. O que até hoje não sucedeu. Tanto quanto é do nosso conhecimento a esta data persistem ónus sobre os imoveis. O ora referido impede se de cumprimento ao acordado. Este incumprimento é exclusivamente imputável á sua constituinte”.
Dessa forma, deverá o facto 31 ser eliminado dos factos provados, mantendo-se no demais a factualidade impugnada, nomeadamente o facto 33, onde consta que o ex-marido foi informado dessa exigências.
Quanto á questão do acesso à via pública (Rua ...), diz a Apelante que deve ser alterado o facto 49 dado como provado para uma outra disposição.
E ainda que, os demais factos, 50, 51 e 64 deverão ser dados como não provados.
E também defende que os factos 61 e 62 dados como provados deveriam ter sido dados como não provados.
São estes os factos impugnados:
49- À data das negociações subjacentes à outorga do contrato-promessa, o prédio da Autora inscrito na matriz predial rústica ... (antes ...) descrito sob o n.º ... não tinha acessos à via pública.
50- A execução do trecho de rua ou estrada que aparece identificada no anexo ao doc. n.º 13 junto pela Autora com a petição inicial, para além do mais, ia permitir ao prédio inscrito na matriz rústica sob o n.º ... passar a ter acesso direto à via pública.
51- O pavilhão a ficar para a Autora iria beneficiar de acesso, a partir do trecho de rua a construir e acima referido.
64- Os arruamentos passaram a permitir que o prédio ... por aí passasse a ter acesso direto e valorizaram os prédios Uº ... e Uº ....
61- O Sr. DD desde o seu início e durante a sua execução, viu que a Ré C... tinha iniciado a construção do trecho de rua referido e que, aproveitando as sinergias, em materiais, mão de obra e maquinaria que isso importava, aproveitou para avançar e prolongar esse trecho de rua, de poente para nascente, até entroncar com a Rua ... e efetuar o passeio a poente desta Rua ..., na linha contígua aos prédios aqui em causa.
62- Nem a Autora, nem o Sr. DD, no início ou durante a execução destes trabalhos, de que tiveram conhecimento, alguma vez se opuseram, junto de um qualquer dos Réus, à sua execução ou à continuação da sua execução.
Pretende a Autora ver alterada a factualidade que emergiu provada no sentido em que os arruamentos levados a cabo pelas RR beneficiaram os terrenos da Autora, pois passaram a permitir que o prédio ... por aí passasse a ter acesso direto e valorizaram os prédios Uº ... e Uº ....
Para tanto alega que nesta questão, os Peritos do Tribunal e do Autor afirmaram que: “Os Peritos não conheceram o local no ano de 2014, razão pela qual não podem responder com rigor. Também não existem imagens no “Google Earth” do ano de 2014, tendo a imagem anterior a data de 12/05/2013 e a imagem imediatamente posterior tem a data de 03/07/2016. De acordo com estas imagens, constata-se que a Travessa ... tem a mesma configuração atual, mas era um arruamento sem saída, terminando junto da parcela assinalada à cor azul nas figuras anexa com o nr.º 1 e 12, sendo também visível nas imagens anexas ao Street View com os números 13 e 14. Consta também da imagem extraída do Street View reportada à data de Outubro de 2009 que se tratava de um arruamento com pavimento em cubos e que terminava junto do prédio da Autora”.
Em face do que, conclui a Autora que, “considerando que a Rua ... desemboca no terreno da Autora e que, face à segura localização dos arts. ... e ..., que advém das certidões, dos levantamentos e da delimitação explicada pelo Sr. DD, a Rua ... (antiga Travessa ...) desemboca, também seguramente, no artigo rústico (...).
A nosso ver, carece de fundamento a alteração factual pretendida pela Autora, que assenta numa mera conclusão da própria, sem suporte na prova produzida, concretamente no relatório pericial, sendo que os peritos não reconheceram tal (ver respostas AA e AB aos quesitos formulados pela A e resposta (unanime) ao quesito 32 formulado pelos RR.
Desta forma, indefere-se a impugnação feita nesta matéria.
Quanto às questões relacionadas com a especificidade da questão ligada ao “cotovelo”, impugna a Apelante o facto 59, que tem a seguinte redação:
59- O trecho de rua identificado no anexo ao doc. 13 junto com a Pi, já efetuado, implantado, pelo menos, em parte, sob uma parte do prédio ..., junto ao ângulo poente/norte, está, desde o ano de 2017, afeto ao domínio público.
Defende a Apelante que o facto 59 deva passar a ter a seguinte redação:
Facto 59: O trecho de rua identificado no anexo ao doc. 13 junto com a Pi, já efetuado, implantado sob uma parte do prédio ..., junto ao ângulo poente/sul, está, desde o ano de 2017, afeto ao domínio público.
O “cotovelo” encontra-se devidamente assinalado na planta constante do anexo 13, pelo que entendemos não existir necessidade de qualquer retificação.
Relativamente à questão que a Apelante denomina de “legitimidade passiva e qualidade de atuação dos Réus BB e CC”, vem impugnar os factos provados os factos 66 e 67, que são os seguintes:
66- O Réu CC agiu sempre e exclusivamente em nome, no interesse e em representação da sociedade Ré C..., S.A. e não em seu nome individual ou no seu interesse pessoal.
67- O Réu BB agiu sempre e exclusivamente em nome, no interesse e em representação da sociedade A..., Lda. e não em seu nome individual ou no seu interesse pessoal.
Defende que deveriam passar a ter a seguinte redação:
Facto 66: O Réu CC agiu em seu nome e do seu próprio interesse, bem como em representação e interesse da sociedade Ré C..., S.A.
Facto 67: O Réu BB agiu em seu nome e do seu próprio interesse, bem como em representação e interesse das sociedades A..., Lda. e B..., SA”.
Isto porque entende que os Réus serviram-se do contrato promessa para, através de uma sucessiva linha de ações, devidamente planeadas entre o Sr. CC e o Sr. BB, utilizando, para o efeito, empresas como a E..., C..., A... e B..., de que eram gerentes/administradores, ocuparem, construírem e integrarem terreno que não lhes pertencia (da A.) no seu próprio património, mais o cedendo parcialmente, no âmbito dessa demanda, ao domínio público.
O Processo de licenciamento ..., que iniciou com a E... (empresa pertencente ao Sr. CC), passou, em 09-12-2016, da A... (1.ª Ré) para a B... (2.ª Ré) - doc. 33 junto com a petição inicial - logo após a aquisição do art. ..., em 03/10/2016, por esta.
Assim, estas “movimentações entre empresas” ocorreram todas, no âmbito do processo ..., já após a assinatura do contrato promessa, em 24 de Junho de 2015, com vista a retirar o foco da empresa A....
Decidindo.
Não foi feita prova nos autos de factualidade suscetível de demonstrar estas conclusões que a Autora retira do processo de licenciamento com o nº ..., iniciado junto da Câmara Municipal ..., primeiramente em nome da 1º Ré A..., mas tarde assumido pela 2ª Ré B..., ambas representadas pelo 4º Réu, de que os Réus pessoas singulares, tenham atuado em conluio de forma a prejudicar a Autora, nomeadamente atuando sob a vestes das pessoas coletivas, das sociedades comerciais de que são gerentes ou administradores.
E não é pelo facto do titular do processo de licenciamento ..., junto da Câmara ... ter mudado ao longo do tempo, ou pelo facto de uma das sociedades do 4º Réu ter vindo a adquirir um terreno confinante com o terreno da A, que permite tirar tal ilação, pois a mesma a verificar-se teria de resultar de factualidade que indiciasse comportamentos ilícitos daqueles réus, sendo que as “movimentações” assinaladas pela Apelante, não poderão ser consideradas anormais no âmbito da atuação deste tipo de empresas.
Da matéria de facto, relacionada com esta questão, nada mais se provou para além do que ficou a constar nos factos 45 e ss., isto é que no âmbito daquele processo de licenciamento ..., a 1ª e 2ª Rés usaram o contrato promessa celebrado com a A para justificarem uma retificação de áreas no seu terreno, logrando dessa forma implantar as construções que aí implantaram também no terreno da A, situação que será apreciada oportunamente.
Não se nos afigura crível que o Réu BB, tenha gizado o negócio que veio a celebrar com a autora, envolvendo ademais uma sociedade, a C..., com quem se comprometeu a pagar a construção dos pavilhões, em mais de um milhão de euros e que não é (pelo menos diretamente) beneficiária do “acerto de áreas” feito pelas sociedades daquele Réu no prédio contiguo ao da Autora, para se apoderar sobre aparente cobertura legal (licenciamento camarário), duma área de terreno pertencente à autora.
Improcede pois a impugnação, também nesta parte.
A Apelante vem ainda nas conclusões CV a CX mencionar ainda os factos 18, 19, 23 e 45, sem contudo, cumprir quanto a eles as exigências do art. 640 do CPC, já que não indica sequer a decisão que deva ser tomada quanto aos factos impugnados, pelo que se rejeita nesta parte o recurso, nos termos do disposto no art. 640º nº 2 do CPC.
Do recurso da Ré A...:
Analisemos agora as razões de discordância da Apelante A..., no recurso que apresentou, relativamente à matéria de facto que foi julgada provada e não provada.
Discorda esta Recorrente da resposta dada à seguinte matéria de facto, invocando erro de julgamento:
Facto provado:
45-Através do referido processo de licenciamento, as 1.a e 2.a Rés, usando o contrato-promessa celebrado entre a Autora e Ré para justificar uma retificação de áreas no seu terreno, lograram licenciar e construir em parte daquele imóvel da Autora a estrada e infraestruturas que serviram, também, os interesses das Rés, ao permitir o acesso aos pavilhões assim licenciados, a partir da referida estrada e dos factos não provados.
A sua discordância quanto a este facto que foi julgado provado é apenas quanto ao segmento “para justificar uma retificação de áreas no seu terreno”, que entende não ter ficado demonstrado.
Pretende ainda ver provados os seguintes factos que foram julgados não provados:
5- Todos concordaram com a necessidade de se avançar com a execução do trecho de rua ou estrada que aparece identificada no anexo ao doc. n.º 13 junto pela Autora com a petição inicial, com o que se poderia já avançar;
6- Trecho de rua que, assumido por todos, ficaria afeto ao domínio público;
23- As retificações de áreas que o Sr. DD tinha por obrigação realizar até hoje não foram efetuadas em cada um daqueles prédios, seja na matriz, seja na correspondente descrição predial;
24- A Autora sabia que a Ré A... não tinha ainda apresentado na Câmara um processo de licenciamento de obras e sabia que esta Ré, dela Autora, na pessoa do DD, aguardava indicações para prosseguir com diligências por forma a habilitar a Ré A... a aí poder dar entrada do processo de licenciamento;
26- A Ré B..., sociedade de que o Réu BB é administrador, era a dona e legítima proprietária do prédio ..., que confronta de nascente com o ...;
Indica os seguintes meios de prova:
-prova documental - facto não provado sob o nº 26: o documento (caderneta predial) que a Autora juntou como doc. nº 34 com a sua petição inicial;
-prova testemunhal: o depoimento dos Réus CC e BB, o depoimento das testemunhas II, JJ, arq. LL, dr. KK.
Vejamos.
Na resposta ao recurso, a Autora declara aceitar que se julgue provado o facto 26 (dado como não provado) “A Ré B..., sociedade de que o Réu BB é administrador, era a dona e legítima proprietária do prédio ..., que confronta de nascente com o ...”.
Isto, considerando o documento n.º 34 junto com a petição inicial (caderneta predial), o facto da A. não o ter refutado e o referido pelas testemunhas.
Em face do exposto e do teor do documento 34, entendemos que se impõe a eliminação do facto 26, dos factos não provados, julgando-se provado, com base no aludido documento o seguinte facto:
- A Ré B..., sociedade de que o Réu BB é administrador, figura na caderneta predial como titular do prédio inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ..., o qual que confronta com o terreno com o artigo ..., pertencente à A.
Quanto ao facto 45, refere a Apelante que inexiste prova para suportar a finalidade aí consignada de que o contrato promessa foi usado “para justificar uma retificação de áreas no seu terreno”.
Do processo de licenciamento nr.º ... pela 2.ª Ré, que foi junto aos autos, resulta que o mesmo foi instruído com variada documentação, nomeadamente com os vários levantamentos topográficos e plantas juntas aos autos, designadamente a planta fornecida pelos Réus à A. (doc. 14 da petição inicial – facto 10 dado como provado), que foi junta em anexo ao contrato promessa (doc. 13), sendo que o mesmo veio a ser aprovado com base na retificação de áreas, tendo resultado, após anexação ao art. ..., na cedência ao domínio público do “cotovelo” e na utilização da terceira faixa de terreno para a entrada dos pavilhões.
Não vemos assim razões para alterar este facto, improcedendo assim a impugnação.
Quanto aos factos não provados 5, 6, 23 e 24 entendemos que não assiste razão à Apelante.
Com efeito, quanto aos factos 5 e 6, nada mais se provou do que o que ficou a constar do contrato promessa relativamente às obras relativas aos arruamentos ou estrada.
Daí que as questões colocadas pelas partes terão de ser solucionadas em sede de interpretação da vontade negocial constante do contrato.
Quanto aos factos 23 e 24, aquilo que resultou cabalmente demonstrado, foi que efetivamente, a Autora, através do Sr. DD não procedeu à retificação das áreas dos seus prédios.
Assim, autonomiza-se o seguinte facto, que se adita à matéria de facto provada:
-A Autora não procedeu à retificação das áreas dos seus prédios.
No demais, acompanhamos a fundamentação da sentença, o juízo probatório que formulamos em nada diverge do que se apresenta como essencial à convicção alcançada pela 1.ª instância, que consideramos uma vez mais solidamente motivada, não sendo a contraprova efetuada suficiente para afastar aquele juízo probatório.
As alterações á matéria de facto decorrentes do parcial procedimento das impugnações recursivas será feito constar de seguida na fundamentação de facto:
III-FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO:
Com interesse para a decisão, foram provados os seguintes factos:
1- A Autora é dona e legítima proprietária dos seguintes prédios:
a) prédio urbano, terreno para construção, sito na ..., localizado na Rua ..., ..., Felgueiras, inscrito na matriz predial sob o artigo urbano ..., da união das freguesias ... (...), ..., ..., ... e ..., que proveio da inscrição sob o artigo urbano ..., da Freguesia ... (extinta) e descrito na Conservatória de Registo de Felgueiras sob o nr.º ...;
b) prédio urbano, terreno para construção, sito na ..., localizado na Rua ..., ..., Felgueiras, inscrito na matriz predial sob o artigo urbano ..., da união das freguesias ... (...), ..., ..., ... e ..., que proveio da inscrição sob o artigo urbano ..., da Freguesia ... (extinta) e descrito na Conservatória de Registo de Felgueiras sob o nr.º ...;
c) prédio rústico, denominado ..., sito em ..., inscrito na matriz predial sob o artigo rústico ..., da união das freguesias ... (...), ..., ..., ... e ..., que proveio da inscrição sob o artigo urbano ..., da Freguesia ... (extinta) e descrito na Conservatória de Registo de Felgueiras sob o nr.º..., conforme docs. 1 a 6 da Pi.
2- Os referidos prédios da Autora têm as seguintes áreas:
a) O artigo ..., uma área de 3372 m2;
b) O artigo ..., uma área de 1280,00 m2;
c) O artigo ..., uma área de, pelo menos, 6 348 m2. (facto ora alterado)
3- A 1.ª Ré é uma empresa que tem por objeto social “Comércio, importação, exportação, representação e agentes de comércio por grosso de bens de consumo, não especificados, bem como na construção, compra e venda de bens imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim, arrendamento, gestão e administração de bens imóveis ou móveis próprios ou de terceiros e prestação de serviços conexos”.
4- A 2.ª Ré é uma empresa que tem por objeto social “Compra e venda de bens imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim. arrendamento, gestão e administração de bens imóveis ou móveis próprios ou de terceiros. prestação de serviços conexos”.
5- As 1.ª e 2.ª Rés são detidas pelo 4.º Réu, Sr. BB, Gerente da 1.ª Ré e administrador único da 2.ª Ré.
6- A 3.ª Ré tem como objeto social “Indústria e comércio de artigos em chapa e ferro, montagem de serralharia e estruturas metálicas, construção e engenharia civil.”
7- O 5.º Réu é sócio e administrador da 3.ª Ré.
8- A Autora encontra-se divorciada do Sr. DD desde 2011, tendo, em sede de partilha, sido adjudicados à Autora os imóveis em consideração, antes propriedade do casal.
9- Nos termos que deles constam foram outorgados dois contratos:
a) contrato denominado de “contrato promessa de compra e venda”, assinado pela Autora e pelos 4.º e 5.º Réus, em representação, respetivamente, das 1.ª e 3.ª Rés, com data de 24 de junho de 2015 e respetivo anexo;
b) contrato denominado de “contrato promessa de compra e venda”, assinado pela Autora, e 4.ª Réu, em representação da 1.ª Ré, com data de 24 de junho de 2015, juntos aos autos com a Pi, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
10- Os Réus apresentaram à Autora, juntamente com o contrato-promessa de compra e venda, a planta anexa ao mesmo, onde consta o formato do terreno e a sua implantação.
11- O preço que as partes fixaram no contrato-promessa, no valor de € 400.000,00, seria pago pela 3.ª Ré à Autora, com a dação para esse efeito, do pavilhão individual que aparece identificado no anexo I.
12- Nos termos do referido contrato-promessa, a Autora permitiu a ocupação imediata dos terrenos objeto do negócio por parte dos Réus.
13- Cabendo à 1.ª Ré, de imediato, requerer junto da Câmara Municipal ... o competente processo de licenciamento de obras.
14- Pelo contrato referido nos números anteriores, a Autora autorizou a Ré C... a efetuar nos prédios acima identificados os desaterros necessários, mais a autorizando ainda a aí efetuar todas as obras de infraestruturas igualmente necessárias à ligação de arruamentos.
15- A Autora obrigava-se a outorgar a escritura pública de transmissão de propriedade dos prédios após a aprovação dos projetos de construção dos pavilhões e licenciamento das obras.
16- Acordaram também as partes que a área total dos três prédios pertencentes à Autora era a de 11088 m2.
17- Devendo o projeto de construção nessa área, de 3 pavilhões geminados e mais um pavilhão, ser apresentado pela 1.ª Ré junto da Câmara Municipal ..., nos termos o mais aproximado possível com a planta junta ao contrato outorgado como anexo 1.
18- Resulta da Cláusula sexta, ponto 6.1, do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre a Autora e as 1.ª e 3.ª Rés, que «Caso a Câmara Municipal não aprove a construção dos pavilhões industriais (…); ou a sua implantação; ou a sua construção em área que não exceda, para cada um deles, 90% da área prevista no anexo I; ou não viabilize a sua autonomização seja em propriedade horizontal, ou num qualquer outro regime, que permita como se pretende a sua venda individual e autónoma; ou não autorize o destino de tais construções a indústria, o presente contrato fica, em parte, imediatamente resolvido.»
19- Resulta da Cláusula sexta do aludido contrato-promessa, ponto 6.2, que «Operada esta resolução, a primeira outorgante fica obrigada a vender aos segunda e terceira outorgantes, em termos que estes entre si acordarão, uma área com cerca de 2.500 m2, ao preço de 36,00€ o metro quadrado (trinta e seis euros) do prédio que corresponde ao artigo rústico acima descrito relativo à parcela de terreno onde se pretende implantar o trecho de rua que se identifica no anexo I.»
20- Foi com o ex-marido da Autora, DD, que interveio como se fosse o dono e proprietário dos acima identificados prédios, que os Réus CC e BB, estes em representação das acima identificadas sociedades Rés, reuniram e discutiram todos os termos do negócio.
21- É o ex-marido da Autora quem continua a negociar, cuidar e a apresentar-se como dono dos imóveis em causa.
22- À data de 17 de junho de 2015, os prédios inscritos na matriz predial urbana sob os artigos ... e ... (cf. docs. n.ºs 1 e 3 juntos com a Pi) e descritos sob os n.ºs ... e ... (cf. docs. n.ºs 2 e 4 da Pi), estavam onerados com uma hipoteca voluntária, capital de € 300.000,00, montante máximo assegurado de € 474.654,00, para garantia das obrigações assumidas ou a assumir pela sociedade D..., S.A., NIPC n.º..., a favor da Banco 1....
23- A Autora, na pessoa do Sr. DD e as Rés A... e C... acordaram na reunião de 23/07/2015 que, se o contrato que celebraram fosse resolvido, a Autora ficaria obrigada a vender às Rés A... e C..., em termos que estas entre si acordariam, uma área com cerca de 2500 m2, ao preço de € 36,00 o metro quadrado do prédio que corresponde ao artigo rústico ..., onde se iria implantar o trecho de rua.
24- Já depois da reunião de 23/7/2015, é que foram assinados os documentos n.ºs 13 e 14 da Pi.
25- A expectativa de todos era a de que a Câmara Municipal pudesse aprovar e licenciar a construção dos pavilhões nos termos que discutiram e acordaram.
26- Resulta do Considerando 12 do contrato-promessa celebrado entre a Autora e as 1.ª e 3.ª Rés «Que a área total dos prédios é de 11088 m2, a qual não corresponde à soma das áreas na matriz, e será regularizada aquando da formalização da venda aqui acordada.»
27- A Ré A... contactou com o gabinete do Arq. LL, a quem incumbiu de iniciar diligências junto da Câmara Municipal ..., no sentido de verificar, para estes terrenos, que tipo de construção aí esta autorizaria e licenciaria, com que implantação, área e caraterísticas de construção, e ainda que arruamentos aí seria, para o efeito, necessário efetuar.
28- Este Arq. LL, no âmbito desta incumbência que acordou com a Ré A..., iniciou e efetuou naquele sentido, pelo menos, duas diligências junto da Câmara Municipal ..., na sequência do que lhe foi aí assegurado de que um projeto de licenciamento com uma implantação como a constante do anexo ao doc. n.º 13 dificilmente seria aprovado ou não seria mesmo aprovado, tendo-lhe sido referidas as alterações de implantação que deveria apresentar para um projeto de licenciamento naqueles terrenos poder merecer aí aprovação.
29- Ainda essencial, aquando da apresentação desse projeto, que os documentos que o instruíssem, nomeadamente no que concerne a áreas, fossem coincidentes com o suporte matricial e da descrição predial.
30- E que as hipotecas que incidiam sobre dois prédios à data da apresentação do pedido de licenciamento estivessem já canceladas.
31- (eliminado)
32- Só após o que, considerando os arruamentos já efetuados, iria ser apresentada proposta de implantação de pavilhões que merecesse a concordância de todos.
33- O ex-marido da Autora foi informado destas exigências.
34- As Rés A... e C... continuaram a aguardar que a Autora, na pessoa do Sr. DD, lhes fizesse chegar as descrições prediais dos prédios com as áreas retificadas nos termos que o Sr. DD referia seriam as corretas e com as hipotecas canceladas.
35- O Sr. DD nunca o fez, nem deu indicações ao Arq. LL, ou a qualquer um dos Réus, para junto da Câmara Municipal prosseguir com diligências por forma a habilitar a Ré A... a aí poder dar entrada do processo de licenciamento.
36- Com data de 24/05/2017, foi a Autora notificada pela Câmara Municipal ... de auto de embargo e suspensão, relativo à construção de arruamento viário e pedonal realizada nos seus terrenos, sem a devida licença administrativa.
37- A que a Autora respondeu nos termos que constam de docs. 17 e 18 da Pi, cujo teor aqui se reproduz.
38- No dia 30/05/2017, a Autora, através do seu mandatário, remeteu carta para a 1.ª Ré, interpelando-a «- à suspensão imediata da obra, tal qual consta do auto de embargo e de suspensão; - a assumirem, integralmente, perante a Câmara Municipal, a responsabilidade contraordenacional resultante da inexistência das licenças administrativas necessárias à legalização das obras já realizadas. - a assumirem, integralmente, todas as despesas resultantes de eventuais contraordenações, designadamente a que resulta de documento que ora se junta, e/ou por outras que possam advir para a m/ constituinte por força da realização indevida de quaisquer obras nos seus terrenos.»
39- Mais dando o prazo de 7 dias para se pronunciar sobre: «- a responsabilidade assumida em sede contratual; - as diligências que, até ao momento, e desde a celebração do contrato de promessa de compra e venda, foram tomadas junto da Câmara Municipal ..., para aprovação e licenciamento das obras; - as diligências que tomarão junto da Câmara Municipal para assunção de responsabilidade face ao auto de embargo e de suspensão.»
40- No dia 30/05/2017, a Autora, através do seu mandatário, remete carta para a 3.ª Ré, interpelando-a «- à suspensão imediata da obra, tal qual consta do auto de embargo e de suspensão; - a assumirem, integralmente, perante a Câmara Municipal, a responsabilidade pela construção em terreno sem as devidas e necessárias licenças administrativas; - a assumirem, integralmente, todas as despesas resultantes de eventuais contraordenações, conjuntamente com a “A...”, designadamente a que resulta de documento que ora se junta, e/ou por outras que possam advir para a m/ constituinte por força da realização indevida de quaisquer obras nos seus terrenos.»
41- Mais dando o prazo de 7 dias para se pronunciar sobre: «- a responsabilidade assumida em sede contratual; - as diligências que, até ao momento, e desde a celebração do contrato de promessa de compra e venda, foram tomadas, isoladamente ou conjuntamente com a “A...”, junto da Câmara Municipal ..., para aprovação e licenciamento das obras. - as diligências que tomarão junto da Câmara Municipal para assunção de V/ responsabilidade face às obras realizadas indevidamente e que constam de ao auto de embargo e de suspensão.»
42- As Rés nunca responderam à interpelação feita pelo mandatário da Autora.
43- No dia 31/10/2019, a Autora veio a ser novamente notificada pela Câmara Municipal ... para apresentar defesa escrita em sede de auto de contraordenação nr.º ..., com base na execução de obras nos terrenos.
44- Correu os seus termos na Câmara Municipal ... com o nr...., um projeto de licenciamento, em nome da 1.ª Ré e, mais tarde, em nome da 2.º Ré, sempre subscrito pelo Sr. BB, 4.º Réu, para um projeto industrial num outro terreno pertencente à 1.º Ré, que confronta a norte com o artigo ... da Autora.
45- Através do referido processo de licenciamento, as 1.ª e 2.ª Rés, usando o contrato-promessa celebrado entre a Autora e Ré para justificar uma retificação de áreas no seu terreno, lograram licenciar e construir em parte daquele imóvel da Autora a estrada e infraestruturas que serviram, também, os interesses das Rés, ao permitir o acesso aos pavilhões assim licenciados, a partir da referida estrada.
46- Procederam a movimentos de terras para regularizar o solo para ser pavimentado como está atualmente.
47- Construíram em parte do artigo ..., ali implantando um arruamento e infraestruturas.
48- Mais construíram em parte do artigo ... (ex-...), onde construíram/continuaram o mesmo arruamento e infraestruturas.
49- À data das negociações subjacentes à outorga do contrato-promessa, o prédio da Autora inscrito na matriz predial rústica ... (antes ...) descrito sob o n.º ... não tinha acessos à via pública.
50- A execução do trecho de rua ou estrada que aparece identificada no anexo ao doc. n.º 13 junto pela Autora com a petição inicial, para além do mais, ia permitir ao prédio inscrito na matriz rústica sob o n.º ... passar a ter acesso direto à via pública.
51- O pavilhão a ficar para a Autora iria beneficiar de acesso, a partir do trecho de rua a construir e acima referido.
52- No que respeita ao prédio sob o artigo ..., as Rés executaram movimento de terras e escavação.
53- O valor do m2 do solo urbanizado e “apto para a construção” (apenas a superfície líquida do solo), tem o valor unitário de € 50/m2, mas o valor do solo não urbanizado (solo em bruto) tem um valor unitário estimado de € 25/m2.
54- A Autora, através do seu mandatário, remeteu às Rés cartas nos termos que constam dos documentos n.ºs 26 e 28 juntos com a Pi, termos que aqui se têm por reproduzidos.
55- A Ré A... respondeu à Autora, na pessoa do seu Mandatário, nos termos que constam do doc. n.º 30 da Pi, termos que aqui se têm por alegados e reproduzidos.
56- A Ré C... respondeu nos termos que constam do doc. n.º 31 da Pi e que igualmente se têm aqui por reproduzidos.
57- Não foram apresentados na Câmara Municipal ... quaisquer projetos de construção com vista ao licenciamento de obras.
58- Por carta datada de 4/12/2019, o Mandatário da Autora, em nome da sua constituinte, comunicou às Rés A..., Lda. e C..., Lda., que «(…) conforme já comunicado e resultante do V/ comportamento ao longo de sensivelmente 4 anos e meio – sublinhe-se, nem sequer entregaram o pedido de licença para realizar aterros e construir – não há clara intenção de V. Exas.
Cumprirem como prometido, razão pela qual manifesta a M/ Cliente, por esta via, após várias interpelações para o efeito, a falta de interesse no V/ cumprimento.
Nessa medida, deverão V. Exas. Responsabilizar-se por todos os prejuízos que a M/ Cliente teve com o V/ comportamento, designadamente resultantes de responsabilidade contraordenacional, contratual e extracontratual.»
(…) Assim, na parte que é mensurável, sou a interpelar V. Ex.ª, no prazo máximo de 15 dias, ao seguinte:
- à aquisição do terreno de que V. Exas. se apropriaram indevidamente e de que se encontram presentemente a beneficiar, mediante o preço de mercado (…) - a assumirem a responsabilidade pelos danos causados à M/ Cliente, designadamente pelo V/ incumprimento (…)»
59- O trecho de rua identificado no anexo ao doc. 13 junto com a Pi, já efetuado, implantado, pelo menos, em parte, sob uma parte do prédio ..., junto ao ângulo poente/norte, está, desde o ano de 2017, afeto ao domínio público.
60- A extensão e largura deste trecho de rua, o tempo de serviço gasto e a maquinaria utilizada, o tipo de materiais utilizados e aí aplicados e os passeios executados, aos preços da época, 2017, tiveram um custo não inferior a € 20.000,00.
61- O Sr. DD desde o seu início e durante a sua execução, viu que a Ré C... tinha iniciado a construção do trecho de rua referido e que, aproveitando as sinergias, em materiais, mão de obra e maquinaria que isso importava, aproveitou para avançar e prolongar esse trecho de rua, de poente para nascente, até entroncar com a Rua ... e efetuar o passeio a poente desta Rua ..., na linha contígua aos prédios aqui em causa.
62- Nem a Autora, nem o Sr. DD, no início ou durante a execução destes trabalhos, de que tiveram conhecimento, alguma vez se opuseram, junto de um qualquer dos Réus, à sua execução ou à continuação da sua execução.
63- A partir da Rua ..., e para nascente, até à Rua ..., a extensão (sensivelmente o dobro da extensão do trecho de rua ou estrada que aparece identificada no anexo ao doc. n.º 13 junto pela Autora com a Pi) deste trecho de rua, a sua largura, o tempo de serviço gasto e a maquinaria utilizada na sua execução, os materiais utilizados e aí aplicados e os passeios executados, incluindo o a poente da Rua ..., a preços da época, tiveram um custo de, pelo menos, € 36.750,00.
64- Os arruamentos passaram a permitir que o prédio ... por aí passasse a ter acesso direto e valorizaram os prédios Uº ... e Uº ....
65- O que fez com que o preço por m2, na ordem dos € 36,00, que antes o Sr. DD pretendia por esses prédios se visse aumentado para valor mais elevado.
66- O Réu CC agiu sempre e exclusivamente em nome, no interesse e em representação da sociedade Ré C..., S.A. e não em seu nome individual ou no seu interesse pessoal.
67- O Réu BB agiu sempre e exclusivamente em nome, no interesse e em representação da sociedade A..., Lda. e não em seu nome individual ou no seu interesse pessoal.
68- Desde (pelo menos) o dia 24 de junho de 2015 que a Autora, por força da permissão concedida no contrato para ocupação imediata dos terrenos objeto do contrato-promessa, ficou impossibilitada de os usar e de dispor materialmente dos mesmos, o que impediu a Autora de os arrendar ou vender a terceiros.
69- A título de arrendamento, a Autora obteria, atualmente, uma renda de valor não inferior a € 53,75/mês, por cada um dos terrenos onde as Rés construíram.
70- O ex-marido da Autora, que foi quem celebrou o negócio, em representação da Autora, pretendia permutar os terrenos por um dos pavilhões industriais a construir naqueles pelas Rés, com uma área de 1000m2.
71- O preço de construção do pavilhão rondava os € 400.000,00.
72- O orçamento n.º ... datado de 5/5/2015 a que se refere o n.º 4 dos considerandos do contrato junto como doc. 13 com a petição inicial é o que se mostra junto com a contestação como doc. 3.
73- As 1.ª e 2.ª Rés construíram em parte de imóvel da Autora, sendo a área total ocupada com a construção dos RR de 2.150 m2, conforme figura 12 do relatório pericial, que aqui se dá por reproduzida: (facto ora aditado)
74-Numa parcela de terreno com a área de 460 m2 (área assinalada à cor amarela) construíram uma entrada dos pavilhões dos Réus e estacionamento;(facto ora aditado)
75-Numa parcela de terreno de 640 m2 m2 (área assinalada a azul) construíram parte do atual arruamento publico já transitável. (facto ora aditado)
76-Assim se apoderando daquela área total de 1100 m2 que fizeram integrar no prédio inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ..., no âmbito do licenciamento nº .... (facto ora aditado)
77-E construíram ainda um arruamento numa área de terreno da Autora, com 1050 m2 assinalada a verde, com estacionamento e passeios, ainda não transitável por estar vedado, o qual faz ligação à Rua .... (facto ora aditado)
78-Ré B..., sociedade de que o Réu BB é administrador, figura na caderneta predial como titular do prédio inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ..., o qual que confronta com o terreno com o artigo ... pertencente à A.(facto ora aditado)
79-A Autora não procedeu à retificação das áreas dos seus prédios (facto ora aditado).
E foram julgados não provados os seguintes factos:
1- A Autora limita-se a assinar os documentos que o seu ex-marido lhe pede para o fazer, sem se preocupar com o conteúdo que deles possa constar;
2- A área dos prédios da Autora foi detalhadamente conversada por todos;
3- O acordado foi que a parcela a adquirir, com a área aproximada de 2500 m2, seria a retirar da área do ... que daí remanesceria, tirada dos seus limites mais a norte (ou noroeste) para sul (ou sudeste) numa linha reta paralela, ao longo da linha mais a nascente deste trecho de rua (excluído, como para todos foi evidente) até e ao longo da correspondente linha mais a poente do limite do prédio;
4- Foi o Sr. DD quem da Autora obteve a assinatura que consta dos contratos-promessa de compra e venda;
5- Todos concordaram com a necessidade de se avançar com a execução do trecho de rua ou estrada que aparece identificada no anexo ao doc. n.º13 junto pela Autora com a petição inicial, com o que se poderia já avançar;
6- Trecho de rua que, assumido por todos, ficaria afeto ao domínio público;
7- Quando o ex-marido da Autora foi informado da essencialidade, aquando da apresentação do projeto de licenciamento, de que as áreas fossem coincidentes com o suporte matricial e descrição predial e que as hipotecas que incidiam sobre dois prédios estivessem canceladas, mandou o Arq. LL parar com as diligências que estava a fazer;
8- Nessa altura a Ré C... procedia já à abertura do trecho de rua ou estrada que aparece identificada no anexo ao doc. n.º 13 junto com a Pi;
9- Em reunião subsequente, o ex-marido da Autora obrigou-se novamente a retificar as áreas dos imóveis e a proceder ao distrate das hipotecas;
10- Mais resultou dessa reunião que para a Câmara Municipal ... licenciar a construção naqueles prédios de pavilhões industriais, sendo pelo menos um nos termos pretendidos pelo Sr. DD, seria necessário prolongar o trecho de rua já em curso de nascente para poente, até à Rua ...;
11- eliminado
12- eliminado;
13- As Rés construíram em 1218 m2 do artigo ...;
14- Construíram em 1965 m2 do artigo ..., onde construíram a entrada para os pavilhões das 1.ª e 2.ª Rés;
15- No que respeita ao prédio sob o artigo ..., deixaram o terreno completamente esburacado;
16- Os Réus ocuparam uma área de construção nos imóveis da Autora equivalente a 1965 m2;
17- Em reunião de 02/03/2020, o Sr. DD, em representação da Autora, não só referiu que, pela parte desta já não era para se cumprir a permuta prometida, como referiu que só concordaria em vender a parcela com a área de 2500 m2 se a essa área fosse abatida a área que tinha ficado afeta ao trecho de rua destinada ao domínio público;
18- As Rés, pelo menos na reunião ocorrida no escritório do mandatário da Autora, aceitaram a resolução contratual dos contratos que constam dos documentos 13, 14 e 15, juntos com a petição inicial;
19- eliminado;
20- Os prédios da Autora têm a configuração que consta dos docs. 40 a 45 juntos com a petição inicial.
21- A Autora facilmente obteria a título de renda um valor não inferior a € 70,00/mês, por cada um dos terrenos onde as Rés construíram;
22- O facto de, pelo menos desde o dia 24 de junho de 2015, ter ficado Impossibilitada de os usar e de dispor materialmente dos seus terrenos, gerou uma profunda angústia à Autora;
23- As retificações de áreas que o Sr. DD tinha por obrigação realizar até hoje não foram efetuadas em cada um daqueles prédios, seja na matriz, seja na correspondente descrição predial;
24- A Autora sabia que a Ré A... não tinha ainda apresentado na Câmara um processo de licenciamento de obras e sabia que esta Ré, dela Autora, na pessoa do DD, aguardava indicações para prosseguir com diligências por forma a habilitar a Ré A... a aí poder dar entrada do processo de licenciamento;
25- Em reunião ocorrida em 02/03/2020, resultou que o Sr. DD já não estava interessado em seguir com o que estava acordado, uma vez que já estava servido com arruamentos;
26- eliminado
27- No estado em que atualmente se encontram os terrenos, é possível neles licenciar a construção de, pelo menos, quatro pavilhões industriais, cada um com, pelo menos, 1000m2;
28- A Ré C... iria obter um lucro líquido de € 98.000,00.
IV-APLICAÇÃO DO DIREITO AOS FACTOS:
Apesar de assim não ter sido feita tal qualificação na sentença recorrida, a presente ação configura uma acção de reivindicação, atenta a causa de pedir – o facto jurídico de que deriva o direito de propriedade – e o pedido – reconhecimento desse direito e pedido de entrega do bem por parte dos Réus.
É isso que resulta do pedido formulado pela autora na p.i, sob a alínea A) de “reconhecimento do direito de propriedade da A. relativamente aos três prédios, designadamente artigo ..., com uma área de 3 376,00 m2, artigo ..., com uma área de 1 280,00 m2 e artigo ..., com uma área de 6 344,00 m2, e dos pedidos formulados em B), C) e D) de “reposição dos art. ..., ... e ... e sua restituição devidamente limpos e terraplanados, à cota da estrada existente e devidamente vedados”
Pede ainda o pagamento, a titulo de indemnização pela ocupação da área de 1965 m2 relativa ao art. ..., do valor de € 70.740,00 (setenta mil, setecentos e quarenta euros), acrescido de juros de mora vencidos e vincendos até efetivo e integral pagamento, em D1 e em E) o pagamento de uma compensação por privação de uso dos três artigos, correspondendo, por cada um deles, ao valor mensal de € 70,00, contabilizado desde o dia 24 de Junho de 2015 até á sua restituição efetiva, nos termos peticionados anteriormente, encontrando-se presentemente vencido o valor de € 13.230,00 (treze mil, duzentos e trinta euros);
De acordo com o art. 1311º do C.C., o proprietário pode exigir judicialmente de qualquer possuidor ou detentor da coisa, o reconhecimento do seu direito de propriedade e a consequente restituição do que lhe pertence.
A ação de reivindicação, que tem a natureza de ação real, consubstancia-se numa ação de condenação que passa primeiro pelo reconhecimento do direito de propriedade (pronuntiato) e depois pela restituição da coisa (condemnatio), constituindo esta afinal, o objeto desta ação. O pedido a formular em ação de reivindicação de propriedade divide-se assim em dos pedidos: o de reconhecimento do direito de propriedade e o de restituição do objeto desse direito.
Trata-se de uma verdadeira ação de defesa da propriedade, em que a causa de pedir é o facto jurídico de que deriva o direito real alegado; o direito real de gozo, violado com a posse ou a detenção do demandado.
Assim, o autor deve invocar nesta ação – e provar -, o facto jurídico aquisitivo do seu direito sobre a coisa, ou seja, o facto jurídico de que tal direito real deriva, assim como a detenção ou a posse pelo réu da coisa reivindicada, como factos constitutivos do seu direito (art.º 342º, nº 1 do C.C), a menos que beneficie de alguma presunção legal, caso em que se inverte aquele ónus da prova (art.º 344º nº 1do CC), ficando então o demandado onerado com o encargo da demonstração de que o autor não é titular do direito invocado.
Alberto dos Reis[10] a este respeito esclarece que a acumulação é aparente. Sob o ponto de vista substancial o pedido é um só. A ação de reivindicação é uma ação de condenação, mas toda a condenação pressupõe uma apreciação prévia, de natureza declarativa. De maneira que, ao pedir-se o reconhecimento do direito de propriedade (efeito declarativo) e a condenação na entrega (efeito executivo), não se formulam dois pedidos substancialmente distintos, unicamente se indicam as duas operações ou as duas espécies de atividade que o tribunal tem de desenvolver para atingir o fim último da ação.
Uma vez demonstrado o direito de propriedade sobre a coisa reivindicada, para lograr evitar a condenação na entrega da coisa reivindicada ao autor, terá o demandado de alegar no seu articulado (em ordem a poder prová-lo em audiência de julgamento):
a) ou que tem sobre a coisa outro qualquer direito real que justifique a sua posse (v.g., usufruto, penhor ou direito de retenção);
b) ou que detém a coisa por virtude de um direito obrigacional que lhe confira a detenção da mesma (v.g. arrendamento).
Na verdade, como resulta do art. 1311º, nº 2, do Cód. Civ., a restituição da coisa será, em princípio, consequência direta do reconhecimento do direito de propriedade do autor, salvo se a restituição puder ser recusada nos casos previstos na lei, ou seja «salvo se o poder de gozo do proprietário está suspenso ou modificado pela constituição de um direito real ou obrigacional de outrem, caso em que se deve respeitar tal situação jurídica, só devendo ordenar-se a restituição se, e enquanto, não colidir com ela».[11]
A existência desses direitos reais ou obrigacionais, com relevância impeditiva da restituição da coisa ao proprietário, funciona assim, como obstáculo ao exercício pleno da propriedade e de gozo da coisa (ius utendi, fruendi e abutendi), isto é, como facto impeditivo do direito do proprietário de exigir a restituição da coisa.
A invocação dos respetivos factos consubstancia, também por isso, uma exceção perentória, recaindo o ónus da sua alegação e prova sobre o réu da ação de reivindicação (art. 342º, nº 2, do C. Civil).
Isto posto, remetendo-nos agora para o caso em apreço, da matéria de facto provada, com as alterações resultantes da impugnação feita no âmbito destes recursos, resulta que a Autora logrou demonstrar a existência do direito que se arroga sobre os três imóveis ora reivindicados, inscritos sob os artigos ..., ... e ..., cuja propriedade se encontra registada a seu favor.
Com efeito, na ação de reivindicação o autor deve invocar e provar o facto jurídico aquisitivo do seu direito sobre a coisa, ou seja, o facto jurídico de que tal direito real deriva, assim como a detenção ou a posse pelo réu da coisa reivindicada, como factos constitutivos do seu direito (art.º 342º, nº 1 do C.C), a menos que beneficie de alguma presunção legal, caso em que se inverte aquele ónus da prova (art.º 344º nº 1do CC), ficando então o demandado onerado com o encargo da demonstração de que o autor não é titular do direito invocado.
A presunção de registo de que beneficia a autora relativamente aos imóveis reivindicados (art. 7º do CRP), dispensa a autora da prova que remonte a um título originário de aquisição do direito real invocado, nomeadamente a prova por usucapião.
Porém, porque tal presunção não abrange a descrição física do prédio apenas incidindo sobre os factos inscritos, como já tivemos ocasião de afirmar, a autora não estava dispensada de fazer prova da área, composição, confrontações e limites do prédio, em ordem a demonstrar a totalidade da coisa reivindicada, o que a autora logrou fazer.
Com efeito, na ação de reivindicação é necessário ter em conta a forma de adquirir e neste particular a doutrina distingue entre aquisição originária e aquisição derivada.
Na aquisição originária - como o é a acessão, ocupação e usucapião – o direito do proprietário reivindicante é um direito autónomo, um direito independente do direito do proprietário anterior, no qual não influem as condições de existência do direito deste.
Na aquisição derivada há de ter-se em conta o direito do anterior proprietário na medida em que nestas situações como sejam as dos negócios translativos (compra e venda, doação) não criam a propriedade, apenas a transferem. O Autor terá nestes casos que demonstrar sempre que o direito existia no anterior proprietário.
Como refere o Prof. Oliveira Ascensão[12], ligou-se a reivindicação a uma probatio diabolica. O autor teria de remontar a um título originário de aquisição do direito real, sem o que prevaleceria a posição do detentor, por mais frágeis que fosse as razões deste.
Como tem sido porém, pacificamente entendido, a prova do direito, pode ser feita através de todos os meios admitidos em juízo, nomeadamente, poderá ser feita pela presunção resultante do registo.
Dispõe o art. 7º do CRP que “o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define”.
Acontece que, como já tivemos ocasião de o afirmar, tal presunção não abrange a descrição física do prédio apenas incidindo sobre os factos inscritos.
A área, composição e confrontações do prédio, portanto, a apresentação física do prédio não são atos que o conservador, munido do seu poder de autoridade, possa atestar ou certificar, já que o seu conhecimento dos factos limita-se à apreciação e análise dos documentos que instruem o pedido de registo, os quais podem não expressar a situação real dos prédios.
Desta forma, podemos dizer que, em relação à área do prédio, confrontações e limites, elementos complementares de identificação do prédio, a autora não beneficia da presunção do registo.
Recaía assim sobre aquela o ónus da prova dos factos que permitissem ao tribunal concluir que o prédio inscrito na matriz sob o artigo ... tem uma área diversa daquela que consta na respetiva descrição, a qual faz parte integrante do mesmo prédio que se encontra registado a seu favor na Conservatória do Registo Predial, prova que se mostra feita, em face da alteração da matéria de facto supra decidida.
Desta forma, temos de concluir que logrou a autora/apelante demonstrar, como lhe competia, ser a proprietária dos imóveis que reivindicou dos Réus.
Para evitar a restituição, cabia aos réus fazer prova, ou de que não ocupam os prédios reivindicados ou como vimos:
a) ou que tem sobre a coisa outro qualquer direito real que justifique a sua posse;
b) ou que detém a coisa por virtude de um direito obrigacional que lhe confira a detenção da mesma.
Considerando que a própria Autora alega que celebrou um contrato promessa com as 1ª e 3ª Rés (as sociedades A... e C...), no âmbito do qual, os imóveis ora reivindicados, foram objeto de traditio, relativamente a estas Rés a detenção dos imóveis reivindicados tem origem obrigacional, uma vez que foi na qualidade de beneficiários da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obtiveram da Autora a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido.
Desta forma, feita a tradição dos prédios para os promitentes compradores na previsão da celebração do contrato de compra e venda e permuta, a manutenção dos prédios na detenção daquelas Rés acompanhará a subsistência do contrato-promessa, subsistência essa discutida nesta ação, uma vez que ambas as partes discutem a sua resolução (a autora alega que o contrato foi resolvido por carta que enviou àquelas Rés em 4.12.2019 e as rés pedem a sua resolução, no pedido reconvencional que deduziram), pelo que a mesma será mais à frente analisada, já que, quanto a estas Rés, o desfecho desta ação, dependerá desde logo da manutenção do contrato promessa ou da sua resolução.
Desde logo à autora não poderá ser reconhecido o direito á restituição da coisa reivindicada se o contrato promessa se mantiver válido.
Mas os demais Réus -, BB, CC e B..., SA – não outorgaram aquele contrato, pelo que o direito que a Autora pretende exercer quanto a eles terá de ser analisado separadamente.
Desta forma, analisaremos em primeiro lugar os pedidos formulados contra os Réus pessoas singulares, o 4º R., BB (legal representante das sociedades A... e B..., SA) e 5º R., CC (legal representante da sociedade C...) e contra a 2ª Ré, a sociedade B..., SA, relativamente aos quais inexiste qualquer vinculo obrigacional, já que aqueles não outorgaram o contrato promessa dos autos.
Vejamos então quais as razões de discordância da apelante da sentença relativamente a estes réus, começando pelos primeiros, para o que se terá em consideração as alterações introduzidas na matéria de facto.
Alega a Apelante relativamente à ilegitimidade substantiva dos réus BB e CC que, na sentença entendeu-se erroneamente que os RR agiram sempre em nome, no interesse e em representação das empresas A... e C..., respetivamente.
Defende porém que estes Réus atuaram de forma concertada, numa conjugação de atos, ponderados que visaram aproveitarem-se da diferença de áreas registadas da A., para violar ostensivamente o direito de propriedade da A.
Trata-se de atos, segundo a apelante, que propendem de responsabilidade extracontratual, pelo que utilizaram os 4.ª e 5.ª Réus, do modo que se lhes afigurou mais conveniente, com vista ao seu propósito, as empresas que tinham ao seu dispor, designadamente as restantes Rés.
Que emergiu provado (facto 45) que a 1.ª e 2.ª Rés usaram o contrato de promessa para justificar uma retificação de áreas. Ora, a 2.ª Ré não figura sequer como parte no contrato de promessa celebrado entre todos, pelo que terá que ter sido por intermédio do conhecimento e atuação de, pelo menos, o Sr. BB, que isto sucedeu; a Dr.ª II, no âmbito do processo ..., refere que cumpria ordens do Sr. CC e do Sr. BB.
Discordamos desde entendimento, o qual não tem em devida consideração a personalidade jurídica das sociedades comerciais e a sua individualidade jurídica decorrente do art. 5º do C.Soc. Comerciais, beneficiando ademais os sócios e gerentes do princípio da separação de patrimónios.
É certo que, tal como reconhecem a doutrina e a jurisprudência, a personalidade coletiva não tem um valor absoluto[13] e “todas as instituições de criação humana estão sujeitas a abusos”, pelo que para atender à pretensão da Autora/apelante seria necessário convocarmos o instituto da desconsideração da personalidade jurídica das pessoas coletivas.
Este instituto surge precisamente para fazer face a comportamentos abusivos e para resolver problemas reais postos pela personalidade coletiva.
Admite-se assim, excecionalmente, a responsabilidade dos sócios, ou de terceiros, quando aqueles tenham um comportamento ainda que formalmente correto que se traduza na utilização da pessoa coletiva para um fim contrário ao direito.
Fala-se em desconsideração da personalidade jurídica, “quando a personalidade coletiva seja usada de modo ilícito ou abusivo, para prejudicar terceiros, existindo uma utilização contrária a normas ou princípios gerais, incluindo a ética dos negócios, é possível proceder ao levantamento da personalidade coletiva: é o que a doutrina designa pela desconsideração ou superação da personalidade jurídica coletiva”.[14]
Nos casos de desconsideração, a própria sociedade (pessoa coletiva) desvia-se da rota traçada pelo ordenamento jurídico, optando por um comportamento abusivo e fraudulento que não pode ser tolerado na utilização funcional da sociedade ou de que aquela conduta não é substancialmente da sociedade mas do ou dos seus sócios (ou ao invés). A sociedade é, assim, utilizada para mascarar uma situação; ela serve de véu para encobrir uma realidade.[15]
Baseando-se, nomeadamente, no princípio da boa fé, o direito deve abdicar, em alguns casos de exceção, da autonomia da personalidade jurídica coletiva, em ordem a tutelar uma situação sem a violentar face à realidade prática. Aproximando-se, no fundo, da vida tal como ela é.
Tal responsabilidade pode fundamentar-se no art. 334º do C.C sobre o abuso de direito, entendendo-se que a generalidade das pessoas tem o direito de constituir pessoas coletivas e de exercerem atividades por intermédio delas, mas esse direito tem limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim económico ou social desse direito.
O atentado a terceiros verifica-se sempre que a personalidade coletiva seja usada de modo ilícito ou abusivo para os prejudicar. Esta utilização deve ser contrária às normas ou princípios gerais. O abuso do instituto da personalidade coletiva, por seu lado, é uma situação de abuso do direito ou de exercício inadmissível de posições jurídicas. O comportamento que desencadeia o levantamento ou a desconsideração vai caracterizar-se por atentar contra a confiança legítima ou por defrontar a regra da primazia da materialidade subjacente.
No caso em apreço, porém, não existe factualidade provada suficiente suscetível de fundamentar que os réus pessoas singulares tenham atuado de forma abusiva, sob a veste das rés pessoas coletivas, de modo a poder ser sancionado tal comportamento, através da responsabilização pessoal daqueles réus, pelo que improcede o recurso nesta parte.
Defende ainda a Apelante que a 2ª Ré (B...) apropriou-se (na versão da autora juntamente com os demais réus) de terreno da propriedade da Autora, onde forma implantadas construções.
Alega para tanto que os atos praticados pelos Réus não se subsumiram ao que propendia do contrato celebrado entre as partes, mas foram bem mais além.
Que após a assinatura do contrato promessa em 2015, pela A... e pela C..., quem promoveu a compra do art. ... (prédio que confina com os terrenos da Autora objeto daquele contrato), em 2016 foi a B..., empresa de que o Sr. BB era também administrador único e que anexou área pertencente à Autora ao seu terreno entretanto adquirido (...) para justificar uma retificação de áreas forjada e assim melhor promovendo o seu processo de licenciamento (...), falsificando, inclusivamente, com esta retificação, documentos junto da Autoridade Tributária e da Conservatória de registo Predial.
Defende assim que a B..., por força da violação do direito de propriedade da Autora, incorrerá sempre em responsabilidade extracontratual.
Vejamos o que se provou relativamente a esta Ré.
Resulta da alteração da matéria de facto que a Ré B..., (sociedade de que o Réu BB é administrador), figura na caderneta predial como titular do prédio inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ..., o qual que confronta de nascente com o ..., pertencente à A. (facto 78 ora aditado).
Também se provou que, correu termos na Câmara Municipal ... com o nr...., um projeto de licenciamento, em nome primeiramente da 1.ª Ré (A...) e, mais tarde, em nome da 2.º Ré (B...), sempre subscrito pelo Sr. BB, 4.º Réu, para um projeto industrial num outro terreno pertencente à 1.º Ré, que confronta com os terrenos da Autora.
Através do referido processo de licenciamento, as Rés, usando o contrato-promessa celebrado entre a Autora e Ré para justificar uma retificação de áreas no seu terreno, lograram licenciar e construir em parte daquele imóvel da Autora a estrada e infraestruturas que serviram, também, os interesses das Rés, ao permitir o acesso aos pavilhões assim licenciados, a partir da referida estrada.
Procederam a movimentos de terras para regularizar o solo para ser pavimentado como está atualmente.
Construíram em parte do artigo ... e em parte do artigo ....
Relativamente à Ré B... SA, que como já vimos não é parte no contrato promessa a que se referem os autos, não lhe tendo por isso sido dada qualquer autorização para construção, tampouco lhe tendo sido entregue qualquer parcela dos terrenos da Autora, mostra-se demonstrada uma violação do direito de propriedade da Autora, uma vez que se provou que as 1.ª e 2.ª Rés construíram em parte de imóvel da Autora a entrada dos pavilhões objeto do projeto de licenciamento que correu termos na Câmara Municipal ... com o nr. ..., apropriando-se parcialmente de parcelas dos imóveis da Autora como se proprietários fossem anexando-as ao seu próprio terreno.
Tal parcela de terreno “construída” foi integrada no prédio inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ....
Provou-se que a área total que foi construída pelas rés nos terrenos da Autora é de 20150 m2.
Desta área, 1100 m2, foram integrados do terreno da Ré B... SA, como vimos de acordo com a perícia (sendo 460 m2 anexada á construção da entrada do pavilhão desta ré e estacionamento e 640 m2 de arruamento que terá sido cedido ao domínio público.
Podemos assim concluir que, sendo a Ré B..., quem figura na caderneta predial como titular do prédio inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ..., é esta sociedade a responsável pelo pagamento à Autora da indemnização pela ocupação ilícita, (leia-se não autorizada pela proprietária e como tal violadora do seu direito de propriedade), realizada.
A ação de reivindicação que é uma ação condenatória, compreende como vimos essencialmente, dois pedidos concomitantes, o pedido de reconhecimento de determinado direito de propriedade e o pedido de entrega da coisa objeto desse mesmo direito, nos termos do disposto do n.º 1, do art. 1311º, do CC, nada impedindo, porém, que o autor da reivindicação junte ainda aos dois pedidos referidos o pedido de indemnização.
Ora a Autora atendendo às construções feitas não pretende a restituição do terreno no estado em que se encontrava, (o que implicaria a destruição da obra aí construída), antes pretende ser indemnizada pelo valor da área ocupada.
Como refere na conclusão e recurso CLI “Seja como for, na presente acção, não se pretende a restituição do terreno rústico ocupado, uma vez que parte do mesmo, entretanto, já foi cedido ao domínio público, e outra parte integrada num complexo industrial, mas uma indemnização pela ocupação (comprovada), construção (comprovada) e impossibilidade de a A. o poder entretanto utilizar do modo que lhe aprouver (comprovado).”
Provada a ocupação ilícita pela Ré B... uma que não foi autorizada pela proprietária do terreno, de uma área de 1100 m2, é devida uma indemnização pelo prejuízo causado à autora, correspondente ao valor da área ocupada e integrada no prédio desta Ré.
Na falta de prova de outro valor, haverá que recorrer ao preço de 36,00€ por metro quadrado que a própria autora, no contrato promessa que celebrou (na cláusula 6.2) e pese embora esta ré não ter sido parte no mesmo, aceitou como valor de venda do seu terreno às 1º e 3ªs rés em caso de resolução contratual.
Desta forma é devida á autora pela Ré B... o pagamento de uma indemnização, pela área por si ocupada no valor global de € 39.600,00 euros (1100x 36), tal como a Apelante defende neste recurso.
Uma vez que se apurou que a área em causa ficou a pertencer ao prédio da Ré B..., é esta a responsável pelo pagamento da indemnização e não as 1ª e 3ª rés.
Esta indemnização vence juros de mora, contados à taxa supletiva legal, desde a citação até integral pagamento, conforme peticionado, nos termos do disposto noas art.s 805º nº 3, 806º, 559º do C.C e Portaria n.º 291/2003, de 8 de abril.
Conclui-se assim que relativamente a esta Ré impõe-se a revogação da sentença que a absolveu, indo a mesma condenada a pagar à Autora uma indemnização pela ocupação ilícita do seu terreno.
Analisemos agora as razões de discordância da autora relativamente aos pedidos formulados contra as 1ª e 3ª Rés.
A apreciação desta questão não pode ser dissociada, como vimos, das questões suscitadas nesta ação relativamente ao contrato promessa de permuta celebrado entre a Autora e aquelas Rés em 24 de Junho de 2015.
Do pedido de restituição teremos de excluir a parte construída pelas Rés, que como vimos ficou integrada no imóvel da 2ª ré B..., pelas razões acabadas de apreciar.
Mantendo-se em vigor o contrato promessa, porque houve traditio dos terrenos da Autora (ora reivindicados) às Rés, não poderá haverá lugar à restituição dos mesmos, pois aquelas Rés são titulares de direito de natureza obrigacional que lhes permite a ocupação dos mesmos.
Já não será assim se o contrato for julgado extinto, nomeadamente por resolução, como pretendem as partes.
Assim é que, não obstante a Autora não ter formulado pedido de resolução do contrato, invocou na causa de pedir, ter posto fim ao contrato por resolução.
Este facto, na situação em apreço, em que ocorreu traditio da coisa, constitui facto constitutivo do direito da autora
Alega a Autora que o mesmo foi resolvido por carta datada de 4.12.2019, que remeteu às Rés, a qual tem o seguinte teor: (…)”Ora, conforme já comunicado e resultante do V/ comportamento ao longo de sensivelmente 4 anos e meio – sublinhe-se, nem sequer entregaram o pedido de licença para realizar aterros e construir - não há clara intenção de V. Exas. cumprirem com o prometido, razão pela qual manifesta a M/ Cliente, por esta via, após várias interpelações para o efeito, a falta de interesse no V/ cumprimento.
Nessa medida, deverão V. Exas. responsabilizar-se por todos os prejuízos que a M/ Cliente teve com o V/ comportamento, designadamente resultantes de responsabilidade contraordenacional, contratual e extracontratual.”
As Rés por sua vez, deduziram pedido reconvencional, pretendendo ver declarado resolvido o contrato promessa dos autos, por incumprimento definitivo da Autora, defendendo (entendimento que foi acolhido na sentença recorrida), que aquela carta da autora consubstancia uma recusa em cumprir o contrato.
Vejamos se a carta remetida pela Autora teve por efeito por termo ao contrato promessa dos autos.
Para tanto, mostra-se necessário convocar o regime do contrato promessa.
O contrato-promessa traduz-se na convenção pela qual "ambas as partes se obrigam, dentro de certo prazo ou verificados determinados pressupostos, a celebrar determinado contrato. Cria a obrigação de contratar, ou, mais concretamente, a obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido- é a chamada prestação de facto positivo" (artigo 410.º do C.Civil).
A jurisprudência e doutrina largamente maioritária defende que só no caso de incumprimento definitivo do contrato-promessa pelo promitente-vendedor, e não a simples mora, há lugar à resolução do contrato e à aplicação das sanções previstas no artigo 442.º do C.Civil.
Como é sabido, de acordo com o disposto no art. 406º do CC, o contrato deve ser pontualmente cumprido, só podendo modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos por lei.
As relações obrigacionais podem extinguir-se por resolução – a resolução destrói a relação contratual (validamente constituída), sendo operada por um dos contraentes, com base num facto posterior à celebração do contrato[16].
Consiste a resolução, como é sabido na destruição da relação contratual operada por ato posterior de vontade de um dos contraentes que pretende fazer regressar as partes à situação em que se encontrariam se o contrato não tivesse sido celebrado.
Como salienta Brandão Proença,[17] o exercício fundado do direito de resolução, origina à luz dos arts. 433º, 289º, 434º nº 1 primeira parte, do C.C., uma eficácia retroativa entre as partes contratantes consubstanciada numa relação de liquidação em que a normal reposição entre as partes da situação vigente ao tempo da celebração contratual deve obedecer ao princípio da restituição integral e ao princípio da simultaneidade do cumprimento dessa obrigação de restituição.
O que é preciso é que uma das partes esteja em falta e a outra não, ou seja, que um dos contraentes não execute culposamente o contrato e que o outro o tenha executado ou se tenha prestado a executá-lo.
De acordo com o preceituado no artigo 432º, n.º 1, do CC, a resolução do contrato é admitida fundada na lei ou em convenção das partes.
Na generalidade dos casos, a resolução assentará num poder vinculado, obrigando-se a parte que dela se pretende fazer valer a alegar e provar o fundamento, previsto na convenção das partes ou na lei, que justifica a destruição unilateral do contrato[18].
No domínio da resolução legal, como é consabido, por via de regra, a mora, enquanto mero atraso na realização da prestação devida pelo devedor, não consente a imediata resolução do contrato, gerando apenas o direito ao cumprimento e a obrigação de indemnizar pelos danos causados (artigo 804º, do Cód. Civil), pois que a cessação do contrato, enquanto ultima ratio, pressupõe uma situação de incumprimento definitivo imputável ao devedor.
De facto, por princípio, o simples retardamento na realização da prestação não compromete de forma irremediável o interesse do credor, nem traduz, de per si, uma conduta intolerável do devedor que justifique a rutura do contrato por parte do credor.
O direito de resolução do contrato, traduzido no ato de um dos contraentes, dirigido à dissolução do vínculo contratual constitui um direito potestativo com eficácia extintiva dependente de um fundamento legal, que é a situação de incumprimento definitivo (resolução de génese legal), ou da verificação de uma cláusula resolutiva expressa (resolução de origem contratual).
A validade da destruição do vínculo contratual firmado fica assim dependente da verificação de fundamento legal legitimado na situação de incumprimento definitivo do contrato que pode ser configurada por diversas vias: impossibilidade de cumprimento, falta de cumprimento de obrigação que, pelas circunstâncias que a rodeiam, revele a clara intenção de não cumprir; falta de cumprimento depois de ter sido expressamente interpelado para o efeito; recusa de cumprimento; desinteresse objetivo da parte (que poderá ser caracterizado pelo decurso de um prazo excessivo revelador da falta de vontade de cumprir ou do desinteresse da contraparte) - cfr. artigos 801 e 808.º, n.º1, do Código Civil.
Assim sendo, a resolução do contrato enquanto exercício de um direito potestativo vinculado impõe à respetiva parte o ónus de alegar e demonstrar o fundamento justificativo da desvinculação contratual.
A carta enviada pela Autora às Rés não tem a nosso ver, caráter resolutivo, por uma razão muito simples: apesar da Autora invocar a perda de interesse na prestação, (a falta de interesse no V/ cumprimento) com fundamento em que ao “longo de sensivelmente 4 anos e meio (…) não há clara intenção de V. Exas. cumprirem com o prometido”, em nenhum lado declara pretender por termo ao contrato promessa, apenas responsabilizar as rés pelos prejuízos causados.
Para além do mais, de acordo com o disposto no artigo 808.º do Código Civil, “a perda do interesse na prestação é apreciada objetivamente”.
Como ensina A. Varela,[19] “a lei não se contenta com a simples perda (subjetiva) do interesse do credor na prestação em mora para decretar a resolubilidade do contrato; o n.º 2 do artigo exige que a perda do interesse seja apreciada objetivamente”.
A perda do interesse não pode ater-se, somente, numa simples mudança de vontade do credor na efetivação do negócio, desacompanhada de qualquer circunstância de relevo para além da mora, como é o caso.[20]
Daí que a carta enviada pela Autora ás Rés não possa ser considerada resolutiva.
Da mesma forma, se tem de afastar o entendimento vertido na sentença que a mesma consubstancia uma recusa categórica da autora em cumprir o contrato promessa.
Com efeito, a regra nos negócios jurídicos em geral é a de que a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante.
A exceção ocorre nos casos em que não seja razoável imputar ao declarante aquele sentido declarativo ou o declaratário conheça a vontade real do declarante (artigo 236º, nº 2, do Código Civil).
O sentido decisivo da declaração negocial é o que seria apreendido por um declaratário normal, ou seja, por alguém medianamente instruído e diligente e capaz de se esclarecer acerca das circunstâncias em que as declarações negociais em causa foram produzidas.
Assim, na interpretação da declaração negocial contida naquela missiva, não se retira, nem que a autora queira por termo ao contrato por resolução, nem que se recuse a cumpri-lo.
Fica assim afastado, com tais fundamentos que tenha ocorrido resolução do contrato por vontade das partes.
Porém, e não obstante, decorre da análise do contrato promessa que o mesmo foi celebrado mediante uma condição resolutiva.
Dispõe o artigo 278º do Código Civil que as partes podem estipular que os efeitos do negócio jurídico comecem ou cessem a partir de certo momento, mais fazendo aplicar o regime dos artigos 272º e 273º (referentes á condição) a essa situação.
O art. 270º do Código Civil estabelece que: “As partes podem subordinar a um acontecimento futuro e incerto a produção dos efeitos do negócio jurídico ou a sua resolução; no primeiro caso diz-se suspensiva a condição; no segundo resolutiva”.
E nos termos do artigo 276º do mesmo código, “os efeitos do preenchimento da condição retroagem à data da conclusão do negócio, a não ser que, pela vontade das partes, ou pela natureza do ato, hajam de ser reportados a outro momento”.
A condição pode pois ser suspensiva ou resolutiva.
Como refere Heinrich Ewald Horster[21], “A condição é, na definição dada pelo nº 1 do art. 270º, um acontecimento futuro e incerto ao qual as partes subordinam a produção ou a resolução dos efeitos do negócio jurídico. No primeiro caso (produção dos efeitos) a condição chama-se suspensiva, no segundo (caso de resolução dos efeitos) a condição diz-se resolutiva.
O carácter suspensivo ou resolutivo de uma condição resulta da vontade da partes, a averiguar, se for necessário, por via da interpretação”.
E acrescenta, “estando a produção dos efeitos subordinada à verificação de uma condição, o negócio jurídico, embora validamente concluído ….não transferiu de modo definitivo (no caso da condição resolutiva) os direitos ou obrigações que tem por objeto….A estipulação de uma condição pelas partes conduz, desta forma a um estado de pendência”.
Também Durval Ferreira[22] escreve a este propósito, “nas condições resolutivas, os efeitos do negócio produzem-se concomitantemente com a sua celebração. Mas não de modo solidificado e definitivo. Certo que, não vindo a verificar-se o facto futuro e incerto (portanto no reverso, como resolutivo), os efeitos caducam, resolvem-se. E, retroativamente (embora com muitas restrições), como se o negócio não tivesse sido celebrado.
Como modalidade negocial específica no negócio condicional existe, nos seus efeitos, um regime estabelecido (dum negocio típico), cuja produção dos efeitos está pendente (suspensiva ou resolutivamente) da verificação de um facto futuro e incerto.
Como condicionado tal regime se não produz ab initio (se a dependência é suspensiva) ou ab initio, tal regime se produz e é eficaz (isto é pode tornar-se efetivo), embora não plenamente, porquanto pode vir a resolver-se por ocorrer um certo facto futuro e incerto”.
Esclarecedoramente a este respeito, pode ler-se no acórdão do STJ de 10.12.2009[23], “A condição é uma cláusula acessória típica, um elemento acidental do negócio jurídico, por virtude da qual a eficácia de um negócio (o conjunto dos efeitos que ele pretende desencadear) é posta na dependência dum acontecimento futuro e incerto, por maneira que só verificado tal acontecimento é que o negócio produzirá os seus efeitos (condição suspensiva) ou então só nessa eventualidade é que o negócio deixará de os produzir (condição resolutiva). A razão de ser da estipulação condicional radica na incerteza do declarante de alcançar os fins a que se propõe com o negócio, porquanto, embora seja provável que venham a ser alcançados, não está afastada a dúvida sobre a sua futura verificação, uma vez que, na sua perspetiva, a finalidade a que se dirige o negócio depende de circunstâncias futuras que ele não domina e se lhe afiguram de verificação incerta.”
No contrato promessa dos autos, que as partes apelidaram de “contrato promessa de compra e venda”, as partes revelaram desde logo nos respetivos considerandos a vontade da 1ª Ré A... apresentar na Câmara Municipal ... um projeto de construção, nos três terrenos da Autora aí identificados, de um projeto de construção, nesses terrenos de três pavilhões industriais geminados, mais um pavilhão individual, nos termos constantes da planta I anexa ao contrato (considerando 2).
Por sua vez, seria a 3º Ré C... a construir tais pavilhões (considerando 3), ficando a seu cargo todos os custos com tal construção (considerandos 6 a 10).
Mais consideraram no introito do contrato que é do interesse da autora que o preço a receber pela venda acordada no contrato promessa seja pago com a entrega á compradora e após a sua conclusão do pavilhão que aparece identificado no anexo I (considerando 13).
Estes considerandos revelam que a intenção das partes foi a da autora ceder os seus terrenos, para as Rés aí levarem a efeito a construção de quatro pavilhões industriais, um dos quais, seria no final do contrato entregue á Autora para pagamento do preço dos terrenos.
O contrato celebrado ao abrigo do princípio da liberdade contratual, plasmado no art. 405º do Código Civil, constitui um instrumento jurídico vinculativo, é um ato de força obrigatória, é a lex contratus.
E a vontade das partes assim expressa é tão obrigatória como a que a resultaria de lei.
Ora, as partes acordaram entre si, no contrato promessa que celebraram, na clausula terceira do mesmo o seguinte:
“3.1 -Considerando que os prédios que são objeto do presente contrato promessa se destinam ao acima referido, a celebração do contrato definitivo fica subordinada à condição que é essencial, do Município ... vir a autorizar a construção, no mesmo dos acima referidos pavilhões industriais.”
E na cláusula sexta, consignaram o seguinte:
“6.1-Caso a Camara Municipal não aprove a construção dos pavilhões industriais acima referidos; ou a sua implantação; ou a sua construção em área não exceda para cada um deles 90% da área prevista no anexo I; ou não viabilize a sua autonomização, seja em propriedade horizontal, ou num qualquer outro regime, que permita, como se pretende, a sua venda individual e autónoma; ou não autorize o destino de tais construções a industria, o presente contrato, fica em parte, imediatamente resolvido.
6.2-Operada esta resolução, a primeira outorgante fica obrigada a vender aos segundos e terceira outorgantes, em termos que estes entre si acordarão, uma área com cerca de 2.500 m2, ao preço de 36,00€ o m2 do prédio que corresponde ao artigo rustico acima descrito relativo à parcela de terreno onde se pretende implantar o trecho da rua que se identifica no anexo I.(…)
6.4-Operada a venda a que se refere o ponto 6.2 desta clausula, a terceira outorgante fica ainda obrigada, a expensas suas, a deixar os demais prédios acima identificados terraplanados á cota da rua municipal aí já existente.”
O contrato promessa, como é sabido, traduz-se na convenção pela qual "ambas as partes se obrigam, dentro de certo prazo ou verificados determinados pressupostos, a celebrar determinado contrato no futuro. Cria a obrigação de contratar, ou, mais concretamente, a obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido- é a chamada prestação de facto positivo".[24] (artigo 410.º do C.Civil.).
Do teor destas cláusulas contratuais resulta que as partes submeteram a eficácia desta promessa de virem a celebrar o contrato de compra e venda dos prédios da Autora, a uma condição resolutiva, que reputaram de essencial - do Município ... vir a autorizar a construção, no mesmo dos referidos pavilhões industriais.
Determinando ainda por acordo que, caso a Câmara Municipal não aprove a construção dos pavilhões industriais acima referidos; ou a sua implantação; ou a sua construção em área não exceda para cada um deles 90% da área prevista no anexo I; ou não viabilize a sua autonomização, seja em propriedade horizontal, ou num qualquer outro regime, que permita, como se pretende, a sua venda individual e autónoma; ou não autorize o destino de tais construções a industria, o presente contrato, fica em parte, imediatamente resolvido.
Como vimos, a condição é uma cláusula acessória típica, um elemento acidental do negócio jurídico, por virtude da qual a eficácia de um negócio (o conjunto dos efeitos que ele pretende desencadear) é posta na dependência dum acontecimento futuro e incerto, por maneira que só verificado tal acontecimento é que o negócio produzirá os seus efeitos (condição suspensiva) ou então só nessa eventualidade é que o negócio deixará de os produzir (condição resolutiva).
Conforme expresso no acórdão do STJ de 10.12.2009 citado, a razão de ser da estipulação condicional radica na incerteza de serem alcançados os fins a que se propõe com o negócio, que no caso é a construção no terreno da autora de quatro pavilhões industriais, três destinados e revenda e um destinado ao pagamento dos terrenos, porquanto, embora seja provável que venham a ser alcançados, visto as partes terem feito estudos prévios dos terrenos para o efeito, não está afastada a dúvida sobre a sua futura verificação, uma vez que a decisão de licenciamento pertence a outra entidade, a Câmara Municipal ..., pelo que a finalidade a que se dirige o negócio depende de circunstâncias futuras que se afiguram às partes de verificação incerta.
Tal como se provou a expetativa dos outorgantes era a de que a Câmara Municipal pudesse aprovar e licenciar a construção dos aludidos pavilhões.
É certo que, rigorosamente, apenas após a entrada de um processo de licenciamento na Câmara, nos termos que constam do Anexo I, se poderia confirmar, efetivamente, se era possível licenciar os pavilhões nos termos que constavam da implantação e o que mais seria exigível pela Câmara Municipal, o que não ocorreu, visto que até à data, a 1ª Ré não deu entrada de tal processo na Câmara.
Não obstante, a verdade é que se provou que, uma vez que a autora permitiu a ocupação imediata dos terrenos por parte das Rés, aquelas neles iniciaram as obras de terraplanagem e de construção, as quais foram, porém, objeto de embargo e suspensão imediata pela Câmara Municipal ..., por falta de licença, dando origem aos autos de contraordenação nº ....
Mostra-se deste forma, a nosso ver, preenchida a condição resolutiva estabelecida no contrato, a qual, opera automaticamente, sem necessidade de qualquer declaração e tem eficácia retroativa. Não está dependente nem de comunicação à outra parte nem de declaração judicial
Não vindo a verificar-se o facto futuro e incerto – licenciamento da obra, uma vez que a própria Câmara Municipal ... ao constatar a construção reputou a mesma de ilegal, movendo contra a proprietária dos terrenos processo contraordenacional, os efeitos dos contrato promessa caducam, resolvem-se, retroativamente (embora com algumas restrições), como se o negócio não tivesse sido celebrado.
Significa isto, que, pelo menos em 24.5.2017, data em que a autora foi notificada pela Câmara Municipal ... do auto de embargo e suspensão obras, que o contrato promessa se considera extinto por força da condição resolutiva a que as partes fizeram submeter a eficácia do contrato – a existência de licenciamento pela Camara Municipal, a qual se tem por não verificada.
Em face do exposto, tem a Autora direito à restituição dos prédios pelas Rés, inexistindo fundamento que impeça a sua restituição, com exceção da área que foi integrada no prédio confinante pertencente à 2º Ré B... (não interveniente no contrato), pelas razões já supra explanadas, ficando porém aquela ré brigada a indemnizar a A pelo valor da área ocupada.
A Autora apelante pretende ainda relativamente a estas Rés que seja revogada a sentença e que as mesmas sejam condenadas a restituir-lhe os prédios limpos e terraplanados, nomeadamente o seu prédio a que corresponde o artigo matricial ... devidamente limpo e terraplanado à cota da Rua ....
Entendemos que esta pretensão da autora não poderá ser acolhida, porquanto, a autora, tal como consta dos considerandos do contrato promessa e acordou com as rés na clausula quinta daquele contrato: “a primeira outorgante já autorizou a terceira outorgante a efetuar desaterros e terraplanagens nos acima identificados prédios”.
Desta forma, porque a autora autorizou, como resulta do facto supra 14 a realização por estas Ré de aterros e obras e infraestruturas necessárias aos arruamentos, (tendo nomeadamente as Rés construído numa área de 1050 m2 uma arruamento) não pode agora pedir a devolução dos terrenos, sem tais construções, sob pena de manifesto abuso de direito, na vertente de venire contra factum proprium (art. 334º do C.Civil).
Pretende ainda a Apelante, que as RR sejam condenadas no pagamento dos prejuízos que poderão advir do processo de contraordenação que com o nr.º... corre os seus termos na Câmara Municipal ..., não concordando com a sentença que não acolheu tal pretensão.
Do contrato promessa decorre que existiam obras que a Autora autorizou de imediato (ver cláusula quinta e considerandos do contrato) e outras que só poderiam ser levadas a cabo após a obtenção da licença municipal (clausula 7.1 parte final).
Daí que seja nosso entendimento, que esta pretensão da A também não possa ser acolhida, não com o fundamento constante da sentença, mas porque, para ver acolhida a sua pretensão a autora teria que ter discriminado e identificado devidamente de entre as obras que fundamentaram o auto contraordenacional, aquelas que não foram por si autorizadas, tratando-se de facto constitutivo do seu direito, cujo ónus de alegação e de prova, por isso lhe cabia (art. 342º nº 1 do C.C)..
Finalmente defende a Recorrente que por força da litigância de má-fé das Rés, devam estas ser condenadas a pagar-lhe a quantia de € 10 000,00 por força da litigância de má-fé dos Réus.
Nesta matéria, não obstante a revogação parcial da sentença, dando-se acolhimento parcial ao recurso da Apelante, entendemos que, tal como se entendeu na sentença, “não existirem elementos seguros que permitam concluir por uma conduta dolosa ou gravemente negligente dos Réus, nomeadamente, por terem apresentado uma oposição conscientemente infundada, ou por terem feito um uso manifestamente reprovável do processo com o intuito claro de alcançar um objetivo ilegal e ilegítimo”.
Dessa forma improcede este fundamento recursivo.
Analisemos agora o recurso interposto pela Ré A..., LDA.
Pretende esta Apelante, para além da modificação da factualidade, já por nós apreciada, a alteração da decisão de direito, defendendo que, uma vez que a sentença recorrida declarou que a Reconvinda incumpriu definitivamente o ajuizado contrato-promessa de compra e venda, incumprimento este que é ilegítimo, ilícito e injustificado, e lhe é imputável e resolvido o aludido contrato-promessa de compra e venda, deveria em consequência ser condenada no pedido reconvencional oportunamente formulado pela Apelante e não absolvida como foi dos seguintes pedidos:
f) deve a Autora ser condenada a ressarcir o dano acima invocado à Ré A..., em consequência do que deve ser condenada a pagar-lhe a quantia de 47.600,00 €, …
h) ainda, em qualquer uma das quantias acima peticionadas, e sobre as mesmas, deve a Autora ser ainda condenada a pagar juros de mora, contados à taxa legal, desde a notificação deste pedido reconvencional e até integral pagamento, …”.
Alega que o Tribunal a quo, no essencial, fundamenta esta improcedência por considerar que o contrato-promessa celebrado entre a Reconvinte e a Reconvinda não constitui um contrato sinalizado, pelo que, pese embora tenha havido traditio rei, não assiste à Reconvinte o direito de exigir da Reconvinda o pagamento de uma indemnização correspondente ao valor diferencial previsto no n.º 2, do art.º 442..
Deduz argumentação jurídica em ordem a contrariar este entendimento, o qual porém nos dispensamos de analisar, uma vez que, em face do supra decidido no recurso da Autora, relativamente à resolução do contrato promessa, por força da ocorrência da condição resolutiva acordada.
Como vimos, não acompanhamos a sentença recorrida, quando entende que a autora incumpriu definitivamente o contrato promessa, por recusa categórica em cumprir o contrato, que não assento na factualidade provada.
Ocorreu resolução do contrato, por verificação da condição resolutiva acordada pelas partes, como vimos.
Desta forma, não há lugar ao pagamento de quaisquer indemnizações, tais como as que a apelante pretende ver reconhecidas neste recurso, uma vez que o contrato promessa foi destruído retroativamente, pelo que apenas haveria lugar às consequências especialmente previstas pelas partes (na cláusula 6.2) no contrato promessa, nos termos da qual, operada a resolução por ocorrência da condição resolutiva, a Autora ficaria obrigada a vender às 1º e 3ª Rés uma área com cerca de 2.500 m2 ao preço de 26,00€ relativo ao prédio da Autora correspondente ao artigo rústico ....
Porém constata-se que, se é certo que as Rés formularam tal pedido por via reconvencional, (pretendiam que a autora fosse obrigada a vender-lhes uma área de terreno ao preço de 36,00,00), constata-se que a autora foi absolvida deste pedido, na sentença.
Considerando que a reapreciação dessa questão não integra as conclusões de recurso da Ré A... e que as demais rés não recorreram, a sentença, nessa parte transitou em julgado, nos termos do art. 628º do CPC, pelo que o caso julgado impede que este Tribunal de recurso a aprecie.
Com efeito, a pretensão recursiva da ré/apelante, balizada pelas conclusões de recurso que apresentou, era apenas a de saber se terá direito às indemnizações que peticionou com fundamento diverso, isto é, no incumprimento definitivo do contrato-promessa acima identificado, imputado à promitente-vendedora, ora Recorrida.
Segundo a R/apelante deveria ser indemnizada, pelo prejuízo sofrido enquanto promitente-compradora, traduzido na frustração do benefício patrimonial que deixou de obter, em virtude do incumprimento, na situação específica em que ocorreu já a resolução, por via judicial, do respetivo contrato-promessa, ou seja indemnização dos danos por violação do interesse contratual positivo, com base nas regras gerais de cumprimento e incumprimento das obrigações em geral, em indemnização no valor de 47.600,00 € (quarenta e sete mil e seiscentos euros)
Como vimos supra, a resolução operada por verificação da condição resolutiva, tem como efeito colocar as partes na data de conclusão do negócio – cfr. art. 276º do Código Civil, pelo que o recurso da Ré terá que ser julgado improcedente.
V-DECISÃO:
Atento o exposto, julga-se a presente ação parcialmente procedente, parcialmente procedente a reconvenção, e consequentemente:
Pelo exposto e em conclusão acordam as Juízas que compõem este Tribunal da Relação em:
-Julgar totalmente improcedente o recurso apresentado pela Ré/reconvinte A..., Ldª.
-Julgar parcialmente procedente o recurso da Autora e em consequência revogar parcialmente a sentença, condenando:
-todos os Réus a reconhecerem o direito de propriedade da A. relativamente aos três prédios, designadamente artigo ..., com uma área de 3 376,00 m2, artigo ..., com uma área de 1 280,00 m2 e artigo ..., com uma área de cerca de 6 344,00 m2.;
-condenar as 1ª e 3ª Rés (A... E C...), em consequência, a restituírem-lhe os prédios inscritos nos artigos ..., ... e art. ... objeto do contrato promessa a que se reportam os autos, no estado em que se encontram, excluída, porém a área de 1100 m2 que foi incorporada no prédio da 2ª Ré B....
-condenar a 2ª Ré B..., a apagar á autora a título de indemnização pela ocupação daquela área de 1100 m2 que foi integrada no seu prédio, a quantia de €39.600,00, a qual vence juros de mora, contados à taxa supletiva legal em vigor, que atualmente é de 4%, desde a citação da Ré, até integral pagamento.
-Julga-se resolvido o contrato promessa com efeitos desde 24.5.2017, por verificação da condição resolutiva:
-Mantem-se a absolvição dos Réus dos demais pedidos de indemnização.
Custas do recurso da ré A... a suportar pela própria.
Custas do recurso da Autora na proporção do decaimento.
Porto, 14 de janeiro de 2025.
Alexandra Pelayo
Lina Baptista
Maria Eiró
_______________
[1] In Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 2017, 4ª Edição, pág. 277.
[2] In “Estudos sobre o Novo Código de Processo Civil”, pág. 312)
[3] Noções Elementares de Processo Civil, pág. 191.
[4] Cf. Ac. do STJ de 06.10.2010, relatado por Henriques Gaspar no processo 936/08.JAPRT, acessível em www.dgsi.pt
[5] Relator, Maria Purificação de Carvalho, acórdão disponível in dgsi.pt.
[6] Relator José Avelino Gonçalves, disponível in dgsi.pt.
No sentido que a presunção não abrange os limites ou confrontações, a área dos prédios, as inscrições matriciais - com finalidade essencialmente fiscal - numa palavra, a identificação física, económica e fiscal dos imóveis, tanto mais que o mesmo é suscetível de assentar em meras declarações dos interessados, escapando ao controle do conservador, apesar da sua intervenção mesmo oficiosa, ver também os Acórdãos do STJ de 11 de Maio de 1995, 17 de Junho de 1997, 25 de Junho de 1998, 11 de Março de 1999, 10 de Janeiro de 2002 e 28 de Janeiro de 2003, retirados, respetivamente, da CJ/STJ – III-II-75, V-II-126, VI-II,134, VII-I-150; Sumários/2002, 28 e 249; Sumários/Janeiro, 2003, Acórdão do STJ 30.09.2004, aí citados.
[7] In Direito Processual Civil, pg. 474.
[8] Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, 4º, 1981, 566 a 571; Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, I, 1987, 340.
[9] DL nº. 193/95 de 28 de Julho 95, que estabelece os princípios e normas a que deve obedecer a produção cartográfica no território nacional, pode ler-se no respetivo preâmbulo: “ A cobertura cartográfica do País é um instrumento indispensável, sobretudo nos dias de hoje, à prossecução dos objetivos do ordenamento e da gestão do território nacional e, ainda, a numerosas atividades potenciadoras do desenvolvimento económico e social. Apesar da profunda evolução das metodologias de trabalho e das novas tecnologias, importa assegurar o funcionamento eficaz e oportuno do sistema produtor de cartografia, em ordem a conferir-lhe condições para a coordenação e gestão criteriosa dos recursos disponíveis e a evitar duplicações de esforços e perdas de economias de escala. Assim, incumbe ao Estado a realização e permanente atualização da cartografia de base, de interesse regional ou nacional, a definição de normas relativas à produção cartográfica e o licenciamento e fiscalização das atividades do sector privado, com vista a garantir a sua qualidade, compatibilidade e utilidade social.”
[10] Comentário, vol. III, pág. 148.
[11] Ver Acórdão da Relação do Porto de 3/3/1971, sumariado in BMJ nº 205, p. 263
[12] In Direito Civil Reais, 5º ed. Pg. 429.
[13] Ver Pedro Cordeiro, in “A desconsideração da Personalidade Jurídica das Sociedades Comerciais, pg. 72 e Menezes Cordeio, in Manual do Direito das Sociedades, I, 2004, pg. 335.
[14] Cf. Menezes Cordeiro, in O Levantamento da Personalidade Coletiva no Direito Civil e Comercial, Almedina, 2000, p. 122 e ss e Pedro Cordeiro, in A Desconsideração da Personalidade Jurídica das Sociedades Comerciais, p. 77.
[15] Cf. Pedro Cordeiro, ob. cit., p. 73, nota 75.
[16] A. Varela, in “Das Obrigações em Geral”, Vol. II, p. 265.
[17] in “A resolução do Contrato no Direito Civil”, pg. 171,
[18] A. Varela, Das Obrigações em Geral, Vol. II, p. 265.
[19] In RLJ 118 – 54.
[20] Ver Menezes Cordeiro, in Estudos de Direito Civil, vol. I, pág. 55 e Pedro Romano Martinez, in Cumprimento Defeituoso Em Especial Na Compra E Venda E Na Empreitada, pág.s 333 e 334.
[21] in A Parte Geral do Código Civil Português, Teoria Geral do Direito Civil, 1992, pg. 491
[22] in Negócio Jurídico Condicional, pg. 15.
[23] Disponível in www.dgsi.pt.
[24] Antunes Varela in Das Obrigações em Geral, vol. I, págs. 289-290.