Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1714/09.5TBMTS.P1 |  |
NATUREZA DO PRAZO
MORA
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
II - Não pode também concluir-se, no caso, que os promitentes compradores tenham perdido, objectivamente, e em consequência de mora da ré (que nem sequer pode afirmar-se existir), interesse na prestação (art. 808°, nº l, lª parte do C.C.);
III - Não podendo concluir-se pela existência de incumprimento definitivo da prestação a cargo da ré (art 801° do C.C.), não podendo afirmar-se que os compradores perderam, objectivamente, interesse na prestação (art. 808°, n° l, l1 parte, do C.C.), não tendo ocorrido a conversão da mora em incumprimento definitivo (art. 808°, n° l, 2ª parte, do C,C.) e não se podendo reconhecer assistir aos promitentes compradores o direito a resolver o contrato com fundamento em justa causa, improcede a pretensão dos promitentes compradores em ver resolvido o contrato e em obter a restituição em dobro do sinal entregue;
IV - Tendo os promitentes compradores manifestado perante a promitente vendedora o seu propósito de não cumprir (através duma declaração clara e inequívoca de que não iriam cumprir por terem perdido interesse na compra), deve ter-se o contrato como definitivamente incumprido por aqueles, assistindo a esta, face a tal incumprimento, o direito à resolução do contrato e a fazer seu o sinal entregue (art. 442°, n° 2, 1ª parte do C.C.).
Relator: João Ramos Lopes
Adjuntos: Desembargadora Maria de Jesus Pereira
Desembargador Henrique Araújo.
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Acordam no Tribunal da Relação do Porto.RELATÓRIO
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Apelante: B… (autor reconvindo).*
Apelada: C…, S.A. (ré reconvinte).
Tribunal Judicial de Matosinhos - 5º Juízo Cível.
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B… intentou contra C…, S.A., a presente acção declarativa com processo ordinário, pedindo:a) se declare resolvido o contrato promessa alegado na petição;
b) se condene a ré a restituir-lhe, em dobro, a quantia que recebeu a título de sinal, acrescida de juros legais desde a citação e até efectivo e integral pagamento.
Alegou, com fundamento da sua pretensão, em resumo, ter celebrado em 6/12/20004 (juntamente com a sua mulher, entretanto falecida) contrato promessa de compra e venda, declarando prometer comprar, e a ré prometer vender, prédio urbano que identifica, pelo preço de 250.000,00€, obrigando-se, juntamente com a sua mulher, a entregar à ré, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 25.000,00€, acordando as partes que a restante parte do preço seria entregue no dia da escritura de compra e venda, a outorgar, como clausulado, até ao dia 28/02/2005 (ficando a ré incumbida de proceder à marcação desta e a visar para o efeitos os promitentes compradores com a antecedência de dez dias). Continua alegando ter diligenciado pela obtenção de empréstimo junto de entidade bancária, no valor de 175.000,00€, para financiar parte da aquisição do imóvel, empréstimo que foi aprovado em 7/01/2005, tendo entregue nessa data à ré, a título de sinal e princípio de pagamento, a estipulada quantia de 25.000,00€, sendo que a ré, em 28/02/2005, não tinha obtido ainda alvará de utilização referente ao imóvel objecto do contrato, que foi emitido em 9/03/2005, enviando a ré cópia dele aos promitentes vendedores em carta datada de 17/05/2005 (onde também comunicava que a escritura seria impreterivelmente realizada até 30/06/2005). Analisado tal alvará – continua alegando –, constataram os promitentes compradores que o mesmo respeitava a imóvel cuja identificação relativa à situação era distinta da concernente ao prédio objecto do contrato promessa, o que determinou que duvidassem do mesmo e se questionassem sobre se o contrato definitivo contemplaria o imóvel que realmente pretendiam adquirir. Alega ainda que a ré lhes deveria entregar a documentação relativa ao imóvel e que se verificasse ser necessária para a concretização da escritura pública, registos e demais actos, nomeadamente liquidação do IMT devido, o que não fez (designadamente até 30/06/2005), impossibilitando os promitentes compradores não só de sanar as dúvidas acerca do objecto contratual como de organizar o processo tendente ao registo provisório da compra e venda e mútuo com hipoteca e pagamento de IMT, além de que não agendou (até 30/06/2005) a realização da escritura da compra e venda. Mais alega que em 8/08/2005 a ré lhes enviou (a si e sua falecida mulher) carta a agendar a realização da escritura para o dia 18/08/2005, em hora e Cartório Notarial que indicou, tendo ele e sua esposa respondido, por carta registada com aviso de recepção de 12/08/2005 que não compareceriam à escritura agendada por não terem sido esclarecidos sobre se o imóvel objecto do contrato promessa era o identificado no alvará de utilização que lhes fora enviado, por não lhes terem sido disponibilizadas as necessárias referências matriciais e registrais do imóvel e por terem decorrido cerca de seis meses sobre a data aprazada no contrato promessa para a realização da escritura, o que determinou terem perdido interesse na celebração do contrato definitivo.
A ré contestou e deduziu reconvenção.
Alegou que a entidade bancária contactada pelo autor e sua então esposa, tendo aprovado o pedido de empréstimo, o recusou depois de efectuada a vistoria, além de que os promitentes compradores, porque não conseguiram vender o apartamento em que viviam, tentaram negociar consigo, promitente vendedora (já depois de outorgado o contrato promessa) a sua permuta, o que não foi aceite. Mais alega que, continuando a tentar vender o seu apartamento, os promitentes compradores, cerca de 15 dias antes de 28/02/2005, solicitaram que a escritura fosse ‘atrasada’ em dois a três meses, ao que acedeu, mas porque eles não conseguiram entretanto vender o apartamento, a ré, por carta de 17/05/2005, informou-os da sua pretensão de realizar a escritura até 30/06/2005, tendo porém aguardado até 8/08/2005 (após outro contacto daqueles para mais uma prorrogação do prazo) para os contactar comunicando a marcação da realização da escritura para 18/08/2005, que não foi realizada em face do não comparecimento dos promitentes vendedores.
Conclui pela improcedência da acção e pede, em reconvenção, se declare resolvido o contrato promessa de compra e venda por culpa do reconvindo, com a consequente perda do sinal.
Replicou o autor, impugnando a matéria alegada na contestação/reconvenção, concluindo pela improcedência da pretensão reconvencional e sua consequente absolvição do pedido.
Findos os articulados, e correspondendo a convite formulado pelo tribunal, deduziu o autor o incidente de intervenção principal provocada activa de D… (na qualidade de co-herdeiro na herança aberta por óbito da sua – autor – esposa) e admitido o incidente, foi o interveniente citado, nos termos do art. 327º do C.P.C..
Saneado o processo (sendo admitida a reconvenção, afirmada a validade e regularidade da instância e organizada a base instrutória), realizou-se o julgamento e, decidida a matéria de facto controvertida, foi proferida sentença que julgou improcedente a acção e procedente a reconvenção, em consequência absolvendo a ré do pedido formulado em via de acção e condenando o autor e interveniente a ver resolvido o contrato promessa, com a consequente perda de sinal entregue.
Inconformado, apelou o autor, pretendendo a revogação da decisão e sua substituição por outra que condene a ré a ver declarado resolvido o contrato promessa com a consequente obrigação de restituição em dobro do montante recebido a título de sinal e que julgue improcedente o pedido reconvencional, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões:
XLVI- Salvo devido respeito nos autos impunha-se decisão diversa da proferida pelo tribunal recorrido.
II- Na douta sentença recorrida, que por razões de economia processual aqui se tem por integralmente reproduzida, foi proferida pela Meritíssima Senhora Juiz do Tribunal a quo a seguinte decisão: ‘(…) julgo a acção não provada e improcedente e a reconvenção provada e procedente, e por consequência: - absolvo a ré do pedido; - condeno os autores a ver declarado resolvido o supra referido contrato promessa com a consequente perda de sinal entregue à ré em 7.01.2005; - condeno os autores nas custas da acção e da reconvenção.’
III- Entende o recorrente que nos autos se impunha decisão diversa da proferida pelo tribunal recorrido, atentos os elementos de prova (testemunhal e documental) produzidos e carreados para os autos pelas partes, bem como entende o recorrente que do direito vigente naturalmente decorre outra solução jurídica.
IV- Da leitura da matéria de facto julgada provada, vertida primeiramente na acta de leitura de resposta à matéria de facto e posteriormente na sentença ora recorrida, entendeu o tribunal a quo julgar provada a matéria constante dos quesitos 3º, 6º, 7º e 9º da base instrutória, ainda que restritivamente.
V- A matéria quesitada nos pontos 1º, 2º, 4º, 5º, 8º, 10º, 11º, 12º e 13º foi julgada pelo tribunal a quo como ‘não provada’.
VI- Entende o recorrente que os quesitos nº 6º, 7º e 9º foram incorrectamente julgados e atenta a prova produzida o tribunal a quo deveria ter proferido decisão diversa sobre a matéria de facto neles vertida julgando tais quesitos como pura e simplesmente não provados.
VII- O tribunal a quo entendeu que resultou provado que houve diversos adiamentos da marcação da escritura referente ao negócio definitivo porque o autor e a sua mulher não conseguiam vender o imóvel em que viviam e, depois, porque o autor teve conhecimento do teor da comunicação referida em M.
VIII- A comunicação referida em M) é uma carta datada de 10 de Agosto de 2005 remetida pelo E… ao autor, aqui recorrente, onde em síntese lhe dava conhecimento que não era oportuna a realização da operação solicitada (eximimo-nos de reproduzir o teor integral desta missiva dando o mesmo por integralmente reproduzido por razões de economia processual).
IX- Quer no elenco da matéria de facto dada como provada na douta sentença recorrida, quer na fundamentação de direito da mesma o tribunal a quo ajuizou no sentido de considerar que o teor desta missiva foi decisivo e até mesmo o móbil de ‘um comportamento inequívoco (do autor aqui recorrente e de sua extinta mulher) no sentido da sua vontade de não cumprir (…)’
X- Alicerçando o tribunal a quo essa convicção na livre apreciação da prova nos seguintes termos: ‘Para se compreender o que acabei de afirmar convém, de novo, relembrar e destacar do elenco da matéria de facto dada como assente que, quando o autor e sua mulher comunicaram à ré que não iriam estar presentes para a outorga da escritura por esta aprazada porque haviam já perdido o interesse na compra e venda, a verdade é que os mesmos não tinham condições para a celebração do prometido contrato porque não tinham conseguido vender o imóvel em que viviam e o banco lhes deu conhecimento de que passou a considerar como não oportuna a concessão do empréstimo por eles pedido para satisfazer parte do preço para o mesmo convencionado.’
XI- Sucede que na réplica apresentada pelo autor aqui recorrente e novamente aquando da elaboração seu requerimento probatório, foi por este junto aos autos por via telemática a referida missiva e o envelope dentro da qual a mesma foi postada nos CTT, e no verso desse envelope pode ler-se no selo temporal (Marca do Dia CTT) que a mesma foi entregue pelo E… na estação de correios com a finalidade de ser remetida ao aqui recorrente no dia 22 de Agosto de 2005.
XII- Ou seja, esta missiva foi postada 10 dias após a remessa da carta que o recorrente e sua mulher remeteram através da sua mandatária, a aqui subscritora, à recorrida e que consta dos autos, tendo sido junta na P.I. como documento nº 3, que se tem por reproduzido para todos os efeitos legais.
XIII- Mais se diga que foi postada mesmo depois da aprazada data para a celebração da escritura pública, que foi agendada pela recorrida para o dia 18 de Agosto de 2005.
XIV- Pelo que o teor da dita missiva nunca poderia ter influído na tomada de decisão do recorrente e sua extinta mulher em não comparecer na data agendada pela recorrida para a celebração da escritura pública, porque pura e simplesmente seguramente até data posterior ao dia 22 de Agosto de 2005 estes não tinham ainda tomado conhecimento da decisão da entidade bancária por qualquer via.
XV- A simples data aposta na comunicação (10 de Agosto de 2005) confrontada com a verdade factual e documentalmente provada pela remessa aos autos da missiva e do envelope onde esta foi remetida ao recorrente imporia que a Meritíssima Juiz do tribunal a quo concluísse em sentido inverso ao que concluiu e considerasse desde logo como não provada tout court a factualidade respeitante ao quesito 6º, pois também não se fez prova por qualquer outro meio de que o autor, aqui recorrente, e sua mulher não dispunham em 13/02/2005 da quantia de 225.000,00€.
XVI- Assim entende o recorrente que o concreto ponto da matéria factual relativa ao quesito nº 6 da base instrutória foi incorrectamente julgado e o teor do documento junto com a réplica como documento nº 1 (missiva datada de 10 de Agosto de 2005 remetida pelo E…) impunha decisão diversa da adoptada, bem assim como tal decorre do depoimento da testemunha F… (registo fonográfico em CD Rom código do depoimento n.º 20110524095417 – entre 9.h.54.m e 19s e as 10.h.05.m. e 14s – início em 00.00.01 e fim em 00.10.55).
XVII- À matéria constante dos quesitos nºs 3º, 7º e 9º deveria também o tribunal ‘a quo’ dar resposta no sentido de considerar estes quesitos não provados.
XVIII- A convicção do Tribunal a quo resultou, nos seguintes meios de prova:
‘A convicção para as aludidas respostas formou-se com base na análise crítica, à luz das regras retiradas da experiência comum e da lógica, de toda a prova produzida e, em especial, dos seguintes elementos:
Quanto às respostas de conteúdo restritivo obtidas pelos quesitos 3º, 6º, 7ºe 9º, foi determinante o teor do depoimento da testemunha F…, funcionário do E… [referenciado nas al.s E) e M)], que deu conta dos factos de que se apercebeu nos relacionamentos tidos com o autor e a ré, ambos clientes do banco, e das incidências ocorridas no processo tendente à concretização do empréstimo solicitado pelo autor e sua mulher, tendo resultado do seu relato a firme confirmação da realidade plasmada em tais quesitos.
Em relação aos quesitos não especificamente mencionados anteriormente, não foi desenvolvido qualquer elemento probatório tendente a convencer da verificação da matéria alegada e neles englobada e daí a resposta negativa pelos mesmos alcançada.’ (sublinhado nosso)
XIX- O depoimento prestado pela testemunha F…, indicado para responder a toda a matéria, constante do registo fonográfico da audiência de discussão e julgamento (gravação em CD código do depoimento nº 20110524095417 – entre 9.h.54.m e 19s e as 10.h.05.m. e 14s – início em 00.00.01 e fim em 00.10.55,) ficou supra transcrito.
XX- O depoimento da testemunha F…, acima parcialmente transcrito e constante das supra indicadas passagens do registo fonográfico, revela-se insuficiente para que o tribunal com este depoimento se baste para responder aos supra elencados quesitos 6º, 7º e 9º considerando os mesmos provados ainda que restritivamente porque como se verifica as concretas questões neles contidas ficaram por responder.
XXI- A matéria quesitada em 7º da base instrutória deveria ter sido julgada simplesmente como não provada, visto que a matéria relativa ao quesito nº 5 da base instrutória não se logrou provar e de acordo com a repartição do ónus da prova tal facto deveria ser provado pela recorrida e como se disse supra a matéria do ponto nº 6 da dita base deveria ter sido julgada igualmente não provada.
XXII- Por outro lado, em momento algum o depoimento da testemunha F… permite que tal ilação se infira sem mais, aliás o depoimento desta testemunha afigura-se-nos vago e impreciso, não referindo sequer em concreto como havia obtido tal conhecimento, apenas referindo que ‘Nós íamos tendo conhecimento, nós banco’ – Gravação do CD com início em 04.58 e fim a 05.01 minutos do depoimento.
XXIII- Mais tarde no seu depoimento a testemunha esclarece o tribunal que a recorrida também era cliente do banco E… – Gravação do CD com início em 07.48 e fim a 07.53 minutos do depoimento.
XXIV- A testemunha não refere em que momento é que o recorrente pretensamente terá pedido o adiamento da escritura, nem sabe se alguma o pediu, pois apenas refere que houve diversos adiamentos porque segundo o seu conhecimento o recorrente não conseguia vender a casa onde habitava, mas no entanto não refere em que momento terão sido feitos tais adiamentos e se os mesmos foram solicitados pelo recorrente ao recorrido.
XXV- O que se sabe e tal resulta de documentos juntos aos autos é que cabia à recorrida marcar o dia e a hora para celebração da escritura pública e que tal devia ser feito logo que o recorrido obtivesse a licença de habitabilidade o que sucederia até ao dia 28/02/2005 –Vide contrato-promessa junto com a P.I. como documento nº 1 que se tem por reproduzido.
XXVI- Também resulta de um documento junto aos autos pela recorrida com a contestação como documento nº 1 que se tem também por reproduzido, que apenas em 17 de Maio de 2005, informou a recorrida ao recorrente que já tinha em seu poder a licença de habitabilidade, e que pretendia realizar a escritura pública até 30 de Junho desse mesmo ano de 2005, atenta ‘a pressão que o nosso Banco Financiador nos está a fazer (…)’ sem que contudo agendasse a dita escritura conforme contratualmente lhe incumbia – nesse sentido o supra mencionado contrato-promessa, na sua cláusula terceira.
XXVII- Não ficou igualmente provada tout court a matéria respeitante ao quesito nº 9 pois não se obteve deste depoimento da testemunha F…, nem de qualquer outro depoimento qualquer conhecimento que permitisse inferir que o recorrente até ao mês de Maio de 2005 não havia conseguido vender o imóvel onde vivia, pela que a resposta a este quesito não pode ser outra senão a de o considerar não provado.
XXVIII- Quanto à matéria quesitada no ponto 3º base instrutória sempre se diga que a mesma também não ficou provada, e mesmo que fosse feita qualquer prova nesse sentido sempre se diga que à data de 13/02/2005 ainda não se havia expirado o prazo estabelecido no contrato-promessa e nessa data o recorrido nunca poderia celebrar a escritura de compra e venda por não se encontrar munido de licença de habitabilidade pois ficou assente em G) –
Factualidade Assente – que tal licença foi emitida pela Câmara Municipal … apenas em 09 de Março de 2005.
XXIX- Pelo que a resposta a este quesito deveria ser somente não provado.
XXX- Mais se diga que foi alegado pelo autor, aqui recorrente que a ré, aqui recorrida não lhe facultou os documentos necessários para a efectivação da escritura pública (artigo 16º da P.I.), sendo que tal factualidade não foi impugnada pela recorrida.
XXXI- Contudo esta matéria não ficou vertida na factualidade assente, nem sequer foi levada à base instrutória, pelo que se requer que tal factualidade seja considerada factualidade assente.
XXXII- Pelo que o recorrente manifesta o seu propósito de ver alterada a resposta dada pelo tribunal recorrido à referida matéria de facto e requerendo a esse Venerável Tribunal que atenta a prova documental e a prova testemunhal, conforme supra expendido aprecie do seu mérito e decida a final no sentido de julgar como factualidade não provada a matéria (de facto) constante nos pontos 3º, 6º, 7º e 9º da base instrutória.
XXXIII- Ao contrário do expendido na douta sentença recorrida o prazo estipulado no contrato-promessa era um prazo absoluto, ou seja ficou contratualizado que a escritura pública seria realizada ‘logo que a 1ª outorgante (aqui recorrida) obtenha a respectiva licença de habitabilidade’, sendo que tal sucederia até ao dia 28/02/2005 – cláusulas segunda e terceira do contrato-promessa junto como documento nº 1 com a P.I.
XXXIV- Nos termos do disposto no artigo 805º nº 2 al. a) do Código Civil o devedor entra em mora, independentemente de interpelação se a obrigação tiver prazo certo.
Segundo Vaz Serra o prazo deve considerar-se como certo, sempre que o devedor deva ter conhecimento do seu termo, o que in casu se verifica pois foi aposto no contrato promessa uma data até à qual o contrato prometido se haveria de celebrar.
XXXV- Ora, no termo desse prazo a recorrida estava impossibilitada de realizar a escritura por carecer de licença de habitabilidade (elemento que à data era já essencial para que a escritura pública pudesse ser celebrada).
XXXVI- Ao contrário do que vem afirmado na sentença recorrida a interpretação da vontade negocial das partes só pode ser feita no sentido de considerar que aqui recorrida estimava que a licença de habitabilidade seria emitida pelo órgão competente até 28 de Fevereiro de 2005 e que tal prazo foi convencionado considerando que tal sucederia.
XXXVII- Não tendo tal sucedido era a recorrida quem se encontrava de facto impossibilitada de cumprir o prazo estipulado e por essa via constituiu-se em mora.
XXXVIII- Assim deve entender-se que não competia ao recorrente interpelar a recorrida para que esta entrasse em mora.
XXXIX- Objectivamente resulta claro que incumbia à recorrida o dever (contratual) de agendar o local, dia e hora para a celebração do contrato definitivo, o que esta fez somente em 08/08/2005, ou seja, mais de 5 meses após o termo do prazo contratualizado.
XL- A factualidade provada, posta em crise no presente recurso, não é, ainda assim, bastante para que sem mais se aprecie que objectivamente o recorrido e sua mulher alegaram a perda de interesse por motivos não atendíveis, pois na verdade a perda de interesse na celebração do contrato definitivo alegada pelo autor fundou-se no tempo que decorreu entre o prazo contratualizado e a data efectivamente agendada para a celebração da escritura e a não entrega dos necessários elementos para a concretização da operação bancária de mútuo, mormente a organização do processo de registos provisórios, liquidação de I.M.T., etc., factos alegados pelo recorrente e não controvertidos pela recorrida, e cujo teor se requereu supra fosse julgado factualidade assente.
XLI- Assim diversa deveria ter sido a solução jurídica desta questão, mas outra não poderia advir do julgamento profundamente equívoco da matéria de facto que foi feita no tribunal a quo.
XLII- Pois a teoria jurídica construída em torno da noção de que o recorrido não podia celebrar a escritura pública por não ter obtido o financiamento bancário pretendido e não ter alegadamente (tal, no nosso modesto entendimento, ficou por provar) conseguido vender a casa onde habitava sem mais bastou para que o tribunal recorrido entendesse descurar sem mais elementos relevantes juntos aos autos, factos trazidos ao conhecimento do tribunal pelo recorrente que não foram impugnados pela recorrida.
XLIII- Verificamos da leitura da sentença recorrida que as circunstâncias supra referidas nem sequer mereceram qualquer reflexão em sede de sentença.
XLIV- Pelo que entendemos que a Meritíssima Juiz do tribunal a quo deveria julgar que objectivamente o recorrente possuía fundamento bastante para declarar resolvido o contrato-promessa celebrado.
XLV- Pelo que a decisão proferida pelo Tribunal a quo deve no modesto entendimento do recorrente ser substituída por outra a proferir em sede de julgamento da presente apelação, que julgando a matéria exposta procedente por provada, condene a recorrida a ver declarado resolvido o contrato-promessa celebrado em 07/01/2005 com a consequente obrigação de restituir o montante entregue a título de sinal em dobro ao recorrente,
XLVI- E absolva o recorrente do pedido reconvencional, com todas as legais consequências.
Contra-alegou a ré defendendo a improcedência da apelação e consequente manutenção da sentença recorrida.
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Colhidos os vistos, cumpre decidir.*
Do objecto do recursoSabendo-se que o objecto do recurso é definido pelas conclusões no mesmo formuladas, sem prejuízo do que for de conhecimento oficioso, identificam-se as seguintes questões decidendas:
a- impugnação da decisão da primeira instância sobre a matéria de facto:
- o apelante sustenta deverem ser negativas as respostas aos factos vazados na base instrutória sobre os números 3º, 6º, 7º e 9º, que na primeira instância foram julgados parcialmente provados;
- o apelante defende se deve considerar provado que a ré não lhe facultou os documentos necessários à efectivação da escritura pública, já que tal matéria por si alegada na petição não foi expressamente impugnada pela ré;
b- apreciar se o contrato se mostra definitiva e culposamente incumprido por qualquer das partes – a sentença concluiu pelo incumprimento culposo dos promitentes compradores, o que o apelante impugna, sustentando que pelo contrário se deve reconhecer ser o incumprimento imputável à ré.
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FUNDAMENTAÇÃO
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Fundamentação de factoFUNDAMENTAÇÃO
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Na sentença recorrida consideraram-se provados os seguintes factos[1]:
1º- Por documento datado de 6/12/2004, intitulado ‘Contrato de promessa de compra e venda’, a ré ‘C…, Ldª’, na qualidade de primeira outorgante, prometeu vender ao autor, B… e à sua mulher G…, que, na qualidade de segundos outorgantes, prometeram comprar, pelo preço de 250.000,00€ ‘uma moradia, em fase de conclusão, localizada na Rua … e …, em … – Maia, designada por lote nº 2 e composta por cave, R/c e andar’ – A.
2º- Consta da cláusula segunda desse contrato que o preço acordado seria pago do seguinte modo: ‘25.000 euros (vinte cinco mil euros) como sinal e princípio de pagamento, no acto da assinatura do presente contrato promessa de compra e venda e de que a 1ª outorgante dá a respectiva quitação. O restante, ou seja, a quantia de 225.000,00 euros (duzentos e vinte cinco mil euros) será paga no acto da escritura definitiva de compra e venda que terá lugar logo que a 1ª Outorgante obtenha a respectiva licença de habitabilidade.’ – B.
3º- Consta da cláusula terceira desse acordo, que ‘A escritura a favor dos 2ºs outorgantes, ou de quem eles designarem, realizar-se-á em Cartório Notarial a designar pela 1ª outorgante, do que notificará os 2ºs outorgantes através de carta registada com aviso de recepção, com antecedência mínima de 10 dias, em relação à data da escritura que será efectuada até 28/02/2005.’ – C.
4º- O autor solicitou, junto do E…, a concessão de um empréstimo no valor de 175.000,00€ para proceder a parte do pagamento do preço referido no anterior facto 2º – D.
5º- Por carta datada de 07/01/2005, o E… comunicou ao autor, com referência ao empréstimo referido no anterior facto, que ‘o vosso pedido de empréstimo para habitação foi aprovado de acordo com as seguintes condições particulares:
Processo n.º: …../……………..
Finalidade: Aquisição
Montante: 175.000,00 EUR
Prazo de Amortização: 288 meses.
Prazo de carência: 0 meses de pagamento de juros (…) – E.
6º- Em 7/01/2005, o autor e a sua mulher entregaram à ré a quantia de 25.000 euros, a título de sinal e como princípio de pagamento, conforme acordado em 2, tendo a ré dado a respectiva quitação – F.
7º- Em 9 de Março de 2005 foi emitido pela Câmara Municipal …, alvará de autorização de utilização do prédio sito na Rua …, nº … (Lote . do Al. ../01), da Freguesia de …, descrito na Conservatória do Registo Predial da Maia em 2002/05/07, sob o nº 01905, a que corresponde o Alvará de Autorização de Construção nº …/03, emitido em 2003/05/30, a favor de ‘C…, Lda.’ – G.
8º- Por carta datada de 17 de Maio de 2005 a ré comunicou ao autor e à sua mulher o seguinte:
‘Vimos pela presente informar V. Exas. que já temos em nosso poder a Licença de Habitabilidade, datada de 09/03/2005 (de que juntamos fotocópia) respeitante à Moradia – Lote ., que lhes vendemos, sita em … – Maia.
Assim, e tendo presente a data indicada no contrato promessa de compra e venda para a escritura (28/02/05) e, ainda, à pressão que o n/ Banco Financiador nos está a fazer, devido aos prazos estabelecidos e já bastante ultrapassados, vimos comunicar-lhes que pretendemos que a escritura definitiva seja realizada, impreterivelmente, até 30/06/2005, pelo que agradecemos a v/ melhor atenção para o assunto’ – H.
9º- Em anexo a essa carta, a ré enviou ao autor cópia do alvará referido no anterior facto 7 – I.
10º- Por carta datada de 8/08/2005, a ré comunicou ao autor e à sua mulher o seguinte:
‘(…) Entre a primeira e a segunda foi realizado um contrato de compra e venda de uma moradia sita na rua …, nº …, Maia, propriedade da primeira outorgante, quando essa referida escritura tinha que ser realizada até ao dia 28/02/05. Passada esta data foi-lhes enviada mais uma carta datada de 17/05/05 onde prolongamos o prazo da escritura e nada mais recebemos de resposta. Por este meio, vimos informar que a data desta referida escritura marcada pela primeira está marcada para o dia 18/08/05, pelas 15 horas, no 2º Cartório de Matosinhos que fica no …. A vossa falta de comparência na data da escritura anula o nosso contrato ficando assim o respectivo sem efeito’ – J.
11º- Na sequência deste contacto, o autor e a sua mulher, representados pela sua mandatária, enviaram à ré uma carta, datada de 12/08/2005, com o seguinte teor:
‘Fui incumbida pelos meus clientes supra em referência de comunicar a V. Ex.ªs que não estarão presentes no próximo dia 18/08/2005, pelas 15.00 horas no 2º Cartório da secretaria notarial de Matosinhos para celebrar escritura pública referente ao imóvel sito na Rua … e … em … – Maia, porquanto nos termos do contrato-promessa outorgado entre os meus clientes e a V/ sociedade comercial, ficou estipulado na cláusula terceira do mesmo que a escritura pública de compra e venda se realizaria até ao dia 28/02/2005, cabendo a V. Ex.ªs a marcação da dita escritura, notificando os meus clientes para o efeito.
Como V. Ex.ªs bem sabem a licença de utilização emitida pela Câmara Municipal … data de 9 de Março de 2005, refere-se a um prédio sito na Rua …, nº … (Lote . do Al. ../01), prédio este que os meus clientes não sabem se corresponde àquele identificado na cláusula primeira do contrato-promessa celebrado em 06/12/2004, pois nunca foram informados dessa alteração nem tão pouco foi aditada ao referido contrato qualquer cláusula tendente a identificar o prédio como edificado nesse local, ou indicada qualquer referência registral ou matricial do mesmo que permitisse a sua identificação.
Por saberem que não poderia celebrar-se escritura pública sem licença de utilização do prédio, os meus clientes ainda esperaram por mais algum tempo que V. Ex.ªas tomassem a iniciativa de agendar a dita escritura pública.
Contudo, por missiva datada de 17/05/05, V. Ex.as vêm à revelia do estipulado no contrato promessa dizer aos meus clientes que pretendiam que a escritura pública fosse celebrada impreterivelmente até 30/06/2005, sem contudo mais uma vez, agendarem dia, hora e local para a celebração da mesma.
Apenas no dia 08/08/2005, enviaram V. Ex.as carta registada a marcar a escritura pública para o vindouro dia 18/08/2005. Contudo, atento o período de tempo que decorreu desde 28/02/05 até 18/08/2005, os meus clientes perderam já o interesse na referida compra.
A sociedade que V. Ex.ªs representam está em mora desde o dia 28/02/2005, sendo que nessa data ainda nem sequer existia o necessário alvará de utilização.
Mora essa que tem por base a omissão de um dever que V. Ex.ªs assumiram contratualmente, ou seja o de marcar a escritura pública até 28/02/2005.
Pelo que não tendo sido pontualmente cumprido o contrato-promessa celebrado, pretendem os meus clientes a resolução imediata do mesmo com a restituição em dobro do sinal que prestaram nos termos do disposto no Artigo 442º, nº 2, 1ª parte do Código Civil, que ascende a 50.000,00€.
(…)’ – L.
12º- Por carta datada de 10/08/2005, o E… comunicou ao autor que não era oportuna a concessão do empréstimo referido no anterior facto 4º – M.
13º- A mulher do autor, G…, faleceu o dia 19 de Outubro de 2006 e deixou, como seus únicos herdeiros, o seu marido e o seu filho D… – N.
14º- Após a celebração do acordo descrito no anterior facto 1º, houve diversos adiamentos da marcação da escritura referente ao negócio definitivo porque o autor e a sua mulher não conseguiam vender o imóvel em que viviam e, depois, porque o autor teve conhecimento do teor da comunicação referida no anterior facto 12º – 3º, 6º, 7º e 9º.
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Fundamentação de direitoImpugna o apelante a decisão da primeira instância sobre matéria de facto defendendo não só deverem ser considerados integralmente não provados os factos que foram vazados nos números 3º, 6º, 7º e 9º da matéria controvertida da base instrutória e aos quais a primeira instância respondeu restritivamente (nos termos que se mostram vazados no número 14º da fundamentação de facto desta decisão), como ainda dever ser tido por provado que a ré não facultou (a si e à sua esposa, promitentes compradores) os documentos necessários para a efectivação da escritura pública (matéria por si alegada na petição e que diz não ter sido impugnada pela ré).
Constata-se, pois, que o apelante baseia a pretendida alteração ou modificação da decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto em dois fundamentos:
- constarem do processo elementos que, só por si, determinam decisão diversa, atento o seu valor probatório (insusceptível de ser afectado ou perturbado por qualquer outro meio de prova) – alínea b) do nº 1 do art. 712º do C.P.C.;
- terem sido gravados os depoimentos prestados em audiência de discussão e julgamento, sendo que a valorização de tais depoimentos, à luz das regras da sua valorização (e considerando os demais elementos de prova – também disponíveis ao Tribunal da Relação), impõe decisão diversa da tomada pelo tribunal de 1ª instância – alínea a) do nº 1 e nº 2 do art. 712º do C.P.C..
Defende o apelante que a matéria de facto deve contemplar matéria não impugnada pela ré e por si alegada na petição inicial – ou seja, que a ré não facultou os documentos necessários para a efectivação da escritura pública.
Neste segmento pretende o apelante que esta Relação, fazendo uso da prerrogativa estabelecida no art. 712º, nº 1, b) do C.P.C. (o apelante não o refere expressamente, mas é este o preceito aplicável, considerando o argumento aduzido), modifique a decisão do tribunal de primeira instância sobre a matéria de facto, por constarem do processo elementos que impõem decisão diversa insusceptível de ser destruída por qualquer outra prova.
A possibilidade de alterar a decisão da matéria de facto à luz da alínea b) do nº 1 do art. 712º do C.P.C. abarca as situações em que do processo constam elementos que, por si só, determinem uma decisão diversa e cujo valor probatório seja insusceptível de ser afectado ou perturbado pela análise de outros meios probatórios, como acontece quando seja desatendida determinada declaração confessória ou acordo estabelecido entre as partes nos articulados[2]. Em casos tais, limitando-se a aplicar regras vinculativas extraídas do direito probatório, deve a Relação integrar na decisão de facto o que assim considere provado, sendo certo que uma tal alteração nem sequer depende da iniciativa da parte, podendo e devendo ser oficiosamente despoletada pela Relação[3] – aplicando-se aos acórdãos da Relação (ex vi art. 713º, nº 2 do C.P.C.) as regras prescritas para a elaboração da sentença, nas quais avulta o comando prescrito no art. 659º, nº 3 do C.P.C., devem considerar-se na decisão os factos admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito e os que o tribunal deu como provados.
Na petição inicial alegou o apelante que a ré lhe deveria entregar toda a documentação relativa ao imóvel objecto do contrato e que se verificasse ser necessária para a concretização da escritura pública, registos e outros actos, nomeadamente liquidação do IMT devido (artigo 16º da petição inicial), o que não fez, impossibilitando o apelante de organizar todo o processo tendente ao registo provisório da compra e venda e mútuo com hipoteca e pagamento do IMT (artigo 17º da petição inicial).
Apesar de não ter impugnado especificamente tal matéria, certo é que a mesma resulta contrariada considerando a defesa apresentada pela ré no seu conjunto (art. 490º, nº 2 do C.P.C.) – a narração factual desenvolvida pela ré na contestação ‘está em inequívoco contraste com a realidade’[4] afirmada pelo apelante naqueles referidos artigos da petição inicial. Efectivamente, a ré sustenta na sua defesa que a impossibilidade de realização do contrato definitivo (contrato de compra e venda) é imputável aos promitentes compradores, quer porque o empréstimo bancário a que pretendiam recorrer para liquidar o preço devido lhes foi recusado pela entidade bancária, quer porque não lograram vender o apartamento em que viviam, tentando então (é já depois de celebrado o contrato promessa) negociar com a ré a sua permuta, o que não foi aceite, pedindo então que a ré ‘atrasasse’ a realização da escritura por alguns meses, e porque não conseguiram vender tal apartamento nos meses seguintes, a ré informou-os que a mesma seria realizada até 30/06/2005, tendo porém aguardado até Agosto de 2005, altura em que agendou a escritura para o dia 18/08/2005. Argumenta a ré ter sido por conveniência dos promitentes compradores que a escritura não foi realizada até 28/02/2005, pois foram eles quem pediu a prorrogação do prazo, sendo esse o motivo pelo qual nem se apressou a levantar o alvará de licenciamento de utilização da moradia, sendo que as justificações apresentadas pelos promitentes compradores para não comparecerem no dia aprazado para realização da escritura são ‘ingénuas e infantis’, atacando a sua consistência (e a sua veracidade).
Assim, considerando a defesa apresentada pela ré, no seu conjunto, conclui-se ter sido impugnada a referida matéria alegada pelo apelante na petição inicial – enquanto o apelante, na petição, centra a perturbação do negócio na circunstância da ré não ter entregue a documentação necessária à concretização da escritura pública do negócio definitivo, a ré argumenta terem sido os promitentes compradores que se viram impossibilitados de celebrar o negócio definitivo, pois não conseguiram vender o apartamento em que residiam, solicitando por isso o adiamento da realização da escritura, além de que o empréstimo a que recorreram lhes foi recusado.
Em decorrência do exposto, não pode considerar-se que a matéria alegada pelo apelante nos artigos 16º e 17º da petição se deva ter por provada face ao acordo das partes (em razão da sua não impugnação).
Improcede, neste particular segmento, a impugnação deduzida pelo apelante.
Continuando a apurar da pretendida modificação da decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto, importa agora centrar a análise no julgamento aí efectuado dos factos 3º, 6º, 7º e 9º da base instrutória.
Neste segmento da impugnação a apelante baseia-se no disposto na alínea a) do nº 1 e nº 2 do art. 712º do C.P.C., sustentando que os elementos probatórios produzidos nos autos impõem se julgue a matéria em causa como integralmente não provada.
Como resulta do art. 712º, nº 1, a) do C.P.C., a decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do art. 685º-B do C.P.C., a decisão com base neles proferida (sendo certo que, neste último caso, a Relação reaprecia as provas em que assentou a parte impugnada da decisão, tendo em atenção o conteúdo das alegações do recorrente e do recorrido, sem prejuízo de oficiosamente atender a quaisquer outros elementos probatórios que hajam servido de fundamento à decisão sobre os pontos de facto impugnados).
A impugnação mostra-se feita no âmbito da referida norma, constando do processo os elementos em que se baseou o despacho que na primeira instância respondeu à matéria controvertida – os documentos juntos aos autos e os depoimentos prestados em audiência de discussão e julgamento, registados em suporte sonoro.
Cumpriu o apelante os ónus impostos no art. 685º-B do C.P.C. ao recorrente que impugna a decisão sobre a matéria de facto – especificou os pontos de facto que considera incorrectamente julgados (pretende se considere integralmente não provada a matéria vazada nos quesitos 3º, 6º, 7º e 9º da base instrutória – que a decisão da primeira instância considerou parcialmente provada) e identifica os concretos meios probatórios que impunham, sobre eles, decisão diversa da recorrida (documentos e depoimentos testemunhais).
A impugnação da matéria de facto traduz-se no meio de sindicar a decisão que sobre ela proferiu a primeira instância.
Pretende-se que a Relação reaprecie e repondere os elementos probatórios produzidos nos autos, averiguando se a decisão da primeira instância relativa aos pontos de facto impugnados se mostra conforme às regras e princípios do direito probatório – melhor, se tais elementos probatórios permitem afirmar, de forma racionalmente fundada (com base nas regras comuns da lógica, da experiência, do bom senso e, quando for caso disso, dos ensinamentos da ciência), a veracidade da realidade alegada (ou o inverso, quando o facto tenha sido julgado provado pela primeira instância).
Os poderes do Tribunal da Relação quando à modificabilidade da decisão de facto, nos termos do art. 712º, nº 1, a) e 2 do C.P.C., não podem ser restritivamente circunscritos à simples apreciação do juízo valorativo efectuado pelo julgador a quo, ou seja, ao apuramento da razoabilidade da convicção formada pelo juiz da primeira instância.
Efectivamente, os poderes de alteração da matéria de facto conferidos pelo art. 712º do C.P.C. ao Tribunal da Relação não se restringem aos casos de flagrante desconformidade entre a convicção formada pelo tribunal de 1ª instância e os elementos probatórios disponíveis do processo. Fazendo jus aos poderes que lhe são atribuídos enquanto tribunal de segunda instância que garante um segundo grau de jurisdição em matéria de facto, deve a Relação fazer uma autónoma apreciação crítica das provas produzidas, alterando a decisão casa adquira, face a essa autónoma apreciação dos elementos probatórios a que há-de proceder, uma diversa convicção[5].
A análise crítica dos elementos probatórios (em ordem à justificação racional da decisão – elemento verdadeiramente estruturante e legitimador desta) consiste na sua apreciação e valorização tanto individual como conjugada (na sua relacionação reversiva – teste de compatibilidade entre uns e outros) à luz das regras da normalidade, da verosimilhança, do bom senso e experiência da vida.
Esta apreciação transcende a averiguação da sinceridade das testemunhas – a decisão da matéria de facto assenta numa convicação objectivável e motivável, a que a se acede por via da razão, alicerçada em elementos de lógica e bom senso. Trata-se de um processo de análise de todos os elementos probatórios cujo produto final há-de ser o resultado da sua valorização e compatibilização lógica e racional. Aprecia-se não só a valia intrínseca de cada um dos elementos probatórios (da consistência, coerência e verosimilhança de cada um dos referidos elementos, tomado individualmente, à luz das regras da normalidade e da experiência da vida) mas também a sua valia extrínseca (da conjugação e compatibilidade entre todos eles).
As provas (art. 342º do C.C.) têm por função a demonstração da realidade dos factos. Através delas não se busca criar no espírito do julgador a certeza absoluta da realidade dos ‘factos’ – ‘se a prova em juízo de um facto reclamasse a certeza absoluta da verificação do facto, a actividade jurisdicional saldar-se-ia por uma constante e intolerável denegação de justiça’[6], o que implica que à justiça é suficiente um grau de probabilidade bastante, face às circunstâncias do caso, às regras da experiência da vida e aos ensinamentos da ciência.
A prova como demonstração efectiva (segundo a convicção do juiz) da realidade de um facto ‘não é certeza lógica mas tão-só um alto grau de probabilidade suficiente para as necessidades práticas da vida (certeza histórico-empírica)[7]’.
Feitos estes considerandos, importa sindicar a decisão da primeira instância quanto aos factos impugnados, averiguando se as respostas impugnadas foram proferidas de acordo com as regras e princípios do direito probatório (averiguação que tem de obedecer a essas mesmas regras e princípios).
Os quesitos cujas respostas são impugnadas pelo apelante foram vazados na base instrutória com a seguinte redacção:
3º- Após a realização do negócio referido em A, o autor e sua mulher não conseguiram vender o imóvel em que viviam até, pelo menos, ao dia 13/02/2005?
6º- Em consequência do referido em M e 3º, o autor e sua mulher não dispunham, em 13/02/2005, da quantia de 225.000,00€?
7º- Em virtude do referido em 5º e 6º, o autor pediu à ré, em 13/02/2005, para atrasar a realização da escritura definitiva por mais dois ou três meses contados do dia 28/02/2005?
9º- Em Maio de 2005 o autor não tinha conseguido vender o imóvel em que vivia?
O teor das alíneas A e M dos factos assentes é o que se mostra vazado nos números 1º e 12º, respectivamente, da fundamentação de facto desta decisão.
Os referidos quesitos obtiveram no tribunal recorrida resposta conjunta, na qual se julgou provada a matéria que agora constitui o facto 14º da fundamentação de facto desta decisão.
O apelante sustenta que os documentos juntos aos autos (não só o documento de fls. 37 – a carta referida no número 12º da fundamentação de facto –, como os de fls. 38 e 39 e 84 – comprovativos de que tal carta foi remetida ao apelante apenas em 22/08/2005) e bem assim os depoimentos testemunhais produzidos (designadamente o da testemunha F…) não permitem concluir pela veracidade da matéria que quanto a tais quesitos foi julgada provada, antes se impondo, quanto a todos eles, respostas negativas.
O documento de fls. 37 constitui uma comunicação enviada pelo E… ao apelante, datada de 10/08/2005, na qual essa entidade bancária, acusando a recepção de uma carta enviada pelo apelante em 26/07/2005, o informa de que não era oportuna a concretização da operação nela (carta de 26/07/2005) solicitada.
Os documentos de fls. 38 e 39 são cópia do envelope que, de acordo com o alegado, continha tal carta enviada ao apelante, e donde se conclui ter sido o mesmo entregue na estação de correios no dia 22/08/2005.
A prova testemunhal pode ser resumida nos seguintes termos (e deixamos consignado que procedemos à integral audição da prova produzida em audiência de discussão e julgamento):
- F… (bancário, funcionário do H…, e que ao tempo dos factos discutidos nos autos era funcionário do E…, instituição que nos finais de 2005 foi integrada no H…) afirmou que o autor, nos finais de 2004, solicitou ao E… um financiamento para compra de uma habitação; que foi solicitado um financiamento intercalar de 25.000,00€ para pagamento dum sinal ao vendedor, financiamento intercalar que o banco concedeu; referiu que a escritura não se concretizou porque existiram diversos adiamentos – o autor não conseguia vender a habitação em que residia e ia adiando a escritura para assim conseguir capital para adquirir a nova habitação; afirmou que, segundo o seu conhecimento (admitindo que a sua razão de ciência assentava no que lhe foi comunicado pelo autor), esse foi o único motivo para a não realização da escritura; acrescentou que a situação do financiamento intercalar (o chamado E1…) entrou em incumprimento – tal financiamento tem um determinado prazo, findo o qual em de existir liquidação, seja através da realização do negócio definitivo (em que passará a vigorar o empréstimo para aquisição da habitação), seja através da devolução do montante emprestado, caso o negócio não venha a concretizar-se;
- I… (funcionário da ré entre 1969 e 2010), afirmou ter redigido o contrato promessa objecto dos autos (era ele quem redigia os contratos celebrados pela ré); referiu ter-lhe o responsável da ré dado conhecimento de que o autor argumentava não ter ‘luz verde’ do Banco para o financiamento; acrescentou que o autor pretendia vender a casa em que vivia e que propôs a permuta à ré, o que não foi aceite (tudo isto de acordo com o que lhe foi comunicado pelo responsável da ré); adiantou que a licença de habitabilidade foi conseguida em Março de 2005, sendo certo que na data prevista no contrato para a realização da escritura (Fevereiro de 2005) o autor ainda não podia fazer a escritura;
- J… (funcionário da ré ao tempo dos factos discutidos nos autos, assumindo-se como braço direito do seu responsável); afirmou que a escritura de compra e venda deveria ter sido feita em Fevereiro de 2005, sendo adiada porque o autor não tinha possibilidade de efectuar o pagamento do preço (referindo não ter conhecimento de qualquer outro impedimento);
- K…, afirmou ser o actual proprietário da moradia objecto do contrato promessa discutido nos autos e referiu não ter tido qualquer dificuldade na celebração do contrato com a ré, designadamente na obtenção de financiamento; afirmou que os responsáveis da ré o informaram que o anterior interessado tinha tido problemas e desistiu do negócio.
A primeira constatação que se retira de todos os elementos probatórios produzidos nos autos é o de que os promitentes compradores, para a concretização do negócio prometido, recorreram a um financiamento bancário no valor de 175.000,00€.
Tal financiamento não respeitava à totalidade do preço acordado para a compra e venda (tal preço foi fixado em 250.000,00€), donde se conclui que a restante parte seria suportada pelos promitentes compradores com o recurso a meios financeiros próprios.
Além desta preliminar e pacífica constatação, importa ainda considerar que a entrega do sinal de 25.000,00€ não coincidiu com a data da outorga do contrato promessa (6/12/2005), tendo antes ocorrido em 7/01/2005 (facto admitido por acordo das partes). Tal entrega do sinal foi feita nessa data pois que para tal recorreram os promitentes compradores a financiamento bancário – a testemunha F… afirmou que o autor recorreu a um financiamento intercalar de 25.000,00€ para pagamento do sinal.
Destas constatações deduz-se (em termos de juízo de normalidade) que para pagamento da parte do preço que não seria suportado pelo financiamento bancário pedido, teriam os promitentes compradores de recorrer aos seus próprios meios financeiros. Apurado que para o pagamento do sinal tiveram também de recorrer a financiamento bancário (o financiamento intercalar a que se referiu a testemunha F…), pode o tribunal ter por seguro (por verosímil e provável) que tais meios financeiros dos promitentes compradores não se traduziam em montantes monetários de que dispusessem – se assim fosse, e porque certamente seriam utilizados para pagamento da parte da parte do preço que excedesse o montante do financiamento, certamente que logo teriam sido utilizados por eles para pagar o sinal, ao invés de para isso recorrerem a um financiamento intercalar, com os inerentes custos.
Estas considerações são suporte racional da apreciação da prova testemunhal produzida.
Se as testemunhas I… e J… (ex-funcionários da ré) reconheceram que a sua razão de ciência quanto ao aludido adiamento da escritura assenta no que lhes foi transmitido pelo responsável da ré, já a testemunha F… fundou tal conhecimento sobre o adiamento da escritura no que lhe foi comunicado pelo autor – e certamente que o autor teria necessidade de informar a entidade bancária à qual solicitara o financiamento sobre o andamento do negócio.
Afirmou o F… que os promitentes compradores pretendiam vender a sua habitação para dessa forma realizarem o capital necessário para liquidarem o preço da aquisição – como não a conseguiam vender, foram adiando a escritura.
Este depoimento é corroborado pelas afirmações das testemunhas I… e J… – se a segunda se limitou a afirmar que os compradores solicitaram o adiamento da escritura por não terem possibilidades de efectuar o pagamento do preço, a primeira acrescentou que tal indisponibilidade resultava da circunstância de não terem logrado vender a habitação em que residiam. Certo que a razão de ciência destas testemunhas assenta no que lhes foi transmitido pelo responsável da ré, mas não podem os seus depoimentos deixar de ser valorizados para corroborar e secundar o depoimento do F….
Conjugando estes depoimentos com os elementos acima postos em relevo, retirados da circunstância dos promitentes compradores terem solicitado empréstimo para pagar apenas parte do preço da compra (e bem assim terem solicitado financiamento intercalar para pagamento do sinal), tem-se por seguro concluir (assim se corroborando, nesta parte, a decisão da primeira instância), com grau de probabilidade suficiente para as necessidades práticas da vida, face às circunstâncias do caso, às regras da experiência e à normalidade da vida, que o negócio definitivo foi adiado por os promitentes compradores não conseguirem vender o imóvel em que habitavam.
Já não se pode porém considerar que uma razão para tais adiamentos pretendidos pelos promitentes tivesse sido a comunicação referida na alínea M dos factos assentes (como considerado na decisão da primeira instância).
Efectivamente, considerando desde logo a data nela aposta (10/08/2005), constata-se que tal comunicação é posterior aos adiamentos solicitados e bem assim à comunicação que em 8/08/2005 a ré enviou aos promitentes compradores a comunicar-lhes o agendamento da escritura definitiva para o dia 18/08/2005.
Daí que se não possa considerar que tal comunicação tenha determinado qualquer adiamento na marcação da escritura.
Face a tudo o exposto, justifica-se alterar a resposta da primeira instância quanto à impugnada matéria, considerando tão só provado que após a celebração do contrato promessa houve adiamentos na marcação da escritura referente ao negócio definitivo porque o autor e a sua mulher não conseguiam vender o imóvel em que viviam.
Assim, procedendo nestes restritos termos a impugnação da matéria de facto, o facto provado com o número 14º ficará com a seguinte redacção: ‘Após a celebração do acordo descrito no anterior facto 1º, houve adiamentos da marcação da escritura referente ao negócio definitivo porque o autor e a sua mulher não conseguiam vender o imóvel em que viviam’.
Apreciada a impugnação da matéria de facto, importa agora apurar se o contrato promessa se pode ter por definitiva e culposamente incumprido por qualquer das partes.
De acordo com o disposto no art. 406º do C.C. o contrato deve ser pontualmente cumprido, só podendo modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos por lei.
As relações obrigacionais podem extinguir-se por resolução – a resolução destrói a relação contratual (validamente constituída), sendo operada por um dos contraentes, com base num facto posterior à celebração do contrato[8]. Tem lugar em situações de variada natureza, resultando, não de um vício da formação do contrato, mas dum facto posterior à sua celebração, normalmente um facto que vem iludir a legítima expectativa duma parte contratante, seja um facto da contraparte (inadimplemento de uma obrigação), seja um acto natural ou social[9].
O direito à resolução do contrato tanto pode ter por fonte a lei como a convenção das partes (art. 432º, nº 1 do C.C.).
Na generalidade dos casos, a resolução assentará num poder vinculado, obrigando-se a parte que dela se pretende fazer valer a alegar e provar o fundamento, previsto na convenção da partes ou na lei, que justifica a destruição unilateral do contrato[10].
A resolução é, na maior parte dos casos[11], extrajudicial, não necessitando do concurso do tribunal para operar os seus efeitos, pois que opera mediante declaração de uma parte à outra[12] – art. 436º, nº 1 do C.C..
Ao caso dos autos interessa apurar da resolução com fundamento na lei, pois que não pactuaram os contratantes, através da lex contractus, a resolução convencional (não estabeleceram, por acordo, qualquer cláusula resolutiva).
A resolução dos negócios jurídicos está prevista na lei para os casos de impossibilidade definitiva da prestação (art. 801º do C.C.).
Nos modos de inexecução da obrigação há uma primeira distinção capital a estabelecer, consoante a prestação se atrasa ou se torna definitivamente impossível. Na primeira hipótese, chegado o vencimento o devedor não cumpre mas a prestação poderá ainda ser realizada com interesse para o credor, podendo vir a ser executada mais tarde (a prestação continua a ser materialmente possível e o credor continua a ter interesse nela); na segunda hipótese, a prestação impossibilita-se de vez, tornando-se, em definitivo, irrealizável[13]. Ocorre esta última hipótese quando a prestação, sendo inicialmente realizável, se impossibilita subsequentemente, em termos definitivos, ficando o devedor impedido de cumprir a prestação, bem como nos casos em que a prestação, em consequência do retardamento, deixa de ter utilidade para o credor[14].
O incumprimento definitivo abrange os casos de impossibilidade da prestação, seja porque esta se torna absolutamente inviável, seja porque a probabilidade da sua realização se torna extremamente improvável (por não depender exclusivamente da vontade do devedor), seja porque o devedor manifesta perante o credor o propósito de não cumprir.
De acordo com o disposto no art. 801, nº 1 e 2 do C.C., tornando-se impossível a prestação por causa imputável ao devedor e tendo a obrigação por fonte um contrato bilateral, o credor pode resolver o contrato.
O contrato promessa de compra e venda é um contrato bilateral ou sinalagmático, já que dele nascem obrigações para ambas as partes – promitente vendedor e promitente comprador –, obrigações essas que se encontram unidas uma à outra por vínculo de reciprocidade.
Importa assim apurar se a prestação a cargo de qualquer das partes se pode haver como definitivamente não cumprida (ao contrário do que no anterior Código Civil sucedia, actualmente a mora do devedor não faculta de imediato ao credor a resolução do contrato donde emana a obrigação não cumprida; para que o credor tenha o direito a resolver o contrato, é necessário que a prestação da contraparte se possa ter por definitivamente não cumprida).
Pelo contrato promessa vincularam-se os promitentes compradores a adquirir um imóvel à ré, promitente vendedora; em contrapartida, a promitente vendedora ficou adstrita a vender-lhes o referido imóvel.
Nos termos acordados, o contrato prometido seria outorgado até 28/02/2005.
Não foi o contrato prometido celebrado até tal data, acontecendo que após a celebração do contrato promessa houve adiamentos na celebração da escritura porque os promitentes compradores não conseguiam vender o imóvel em que viviam.
Face à matéria apurada, importa desde logo relevar que o prazo acordado pelas partes para a outorga do contrato prometido não constitui um termo ou prazo essencial objectivo – um negócio absolutamente fixo, em que a prestação se torna impossível quando não é atempadamente efectuada (como é o caso do contrato do taxista para levar um passageiro ao aeroporto, que é prestação de termo essencial objectivo, assim como o é o contrato celebrado entre um restaurante e um casal de noivos para servir a boda, casos em que o cumprimento se torna definitivamente impossível caso a prestação não seja oferecida a tempo)[15]. Tal natureza (prazo essencial objectivo) não resulta da natureza da prestação a que as partes se vincularam no contrato promessa celebrado nem mesmo da finalidade do contrato, já que não se pode afirmar que tal essencialidade objectiva ‘resulte de um fim da prestação que tenha entrado a fazer parte do conteúdo do contrato’[16] – é de linear clareza que o cumprimento da prestação era realizável (por qualquer das partes), material e juridicamente, mesmo após a data aprazada para a sua realização.
Também não podemos considerar existir no caso um termo subjectivo essencial absoluto (um termo essencial cuja inobservância implica o incumprimento definitivo da obrigação) nem mesmo um termo essencial relativo (que importa apenas o direito do credor à resolução, podendo ele optar neste caso por recusar a prestação ou mesmo exigir o cumprimento do contrato)[17], pois que estamos antes perante um contrato fixo usual, relativo ou simples, em que o decurso do prazo não opera desde logo o incumprimento definitivo do contrato (ou seja, a impossibilidade da prestação).
Efectivamente, não resulta das circunstâncias do contrato (tal não foi pactuado expressamente pelas partes) que ao termo do prazo esteja ligada presunção absoluta do desaparecimento do interesse na sua celebração (seja dos promitentes compradores na aquisição, seja da promitente vendedora na alienação).
Por outro lado, da matéria provada não pode concluir-se que ao termo do prazo esteja ligada presunção absoluta do desaparecimento do interesse das partes na celebração do contrato definitivo, ou seja, que tenha sido estabelecido qualquer termo subjectivo, seja um termo subjectivo expressamente clausulado (quando se acorda que a pontualidade é condição de fornecimento, que uma prestação tardia não pode valer como cumprimento, que depois do vencimento não pode contar-se com a aceitação da prestação, que o contrato cessa ou caduca com o vencimento do prazo, etc.), seja um termo subjectivo tacitamente estipulado (que deriva de especiais circunstâncias do contrato conhecidas de ambas as partes, especialmente do escopo a que o credor destina a prestação, do facto de ele se propor utilizá-la em determinado momento futuro)[18].
Estamos pois, perante o estabelecimento um contrato fixo usual, relativo ou simples, pelo que o decurso do prazo significa tão só o retardamento ou atraso da prestação (a mora), não operando desde logo o incumprimento definitivo do contrato (ou seja, a impossibilidade da prestação).
Assim, mesmo que tal atraso ou retardamento da prestação possa ser imputável a qualquer das partes (e desde já o podemos afirmar, atenta a matéria provada, que tal retardamento não pode ser assacado à ré, já que resulta provado que o adiamento foi determinado pelo facto dos promitentes compradores não terem logrado proceder à venda do imóvel que habitavam), certo é que dela não pode concluir-se a impossibilidade da prestação – mesmo após tal data o contrato definitivo podia (material e juridicamente) ser outorgado.
Também se não pode considerar que a situação dos autos enquadre a previsão do art. 808º, nº 1 do C.C.
Dispõe o art. 808º, nº 1, 1ª parte que, se o credor, em consequência da mora perder o interesse que tinha na prestação, considera-se para todos os efeitos não cumprida a prestação, acrescentando o nº 2 do mesmo preceito que a perda do interesse do credor é apreciada objectivamente.
Não resulta apurado qualquer facto donde se possa concluir que os promitentes compradores tenham perdido, objectivamente, o interesse na prestação, nos termos do referido preceito (perda de interesse que, em rigor, significa o desaparecimento objectivo da necessidade que a prestação visava satisfazer, ou dito de outro modo, quando pela natureza da própria obrigação, o retardamento do cumprimento destrói os objectivos e finalidades do negócio). Incluem-se nesta previsão da 1ª parte do art. 808º, nº 1 do C.C. os casos em que o fim-motivo negocialmente irrelevante pode vir a relevar por efeito de uma inexecução (de uma perturbação na fase executiva) do negócio[19].
Nenhum elemento é revelado pela matéria provada que permita afirmar que a não realização do contrato prometido até à data aprazada no contrato promessa para a sua efectivação tenha determinado o desaparecimento objectivo do interesse dos promitentes compradores na prestação (sendo certo que o ónus de prova de tal matéria a eles incumbe, já que constitutiva do invocado direito à resolução do contrato – artigo 342º, nº 1 do C.C.).
Diga-se, aliás, que a matéria alegada pelo apelante na petição inicial seria insuficiente para demonstrar esta perda objectiva do interesse na prestação – a este propósito alegou o apelante ter perdido o interesse na prestação (na aquisição da moradia que prometeu adquirir) por terem decorrido cerca de seis meses desde a data prevista (ou ‘aprazada’) no contrato promessa e a marcação da escritura por parte da ré e bem assim pelo facto da ré lhe não ter facultado a documentação relativa ao imóvel objecto do contrato. Tais factos não são só por si suficientes para demonstrar o desaparecimento objectivo da necessidade que a prestação visava satisfazer, pois que mais não traduzem que o retardamento da prestação, não importando qualquer destruição dos objectivos ou finalidades do negócio.
Ademais, ainda que assim não fosse, sempre seria necessário poder afirmar-se, para se poder aplicar o preceito em análise, que a situação de mora era imputável à ré – ou seja, a perda objectiva de interesse a que alude o normativo em questão tem como pressuposto a mora imputável à contra-parte, e no caso, como já referimos, tal não pode afirmar-se, pois que da matéria provada apenas se extrai que o retardamento ou atraso na marcação da escritura foi determinado em atenção a interesse dos promitentes compradores e não por causa imputável à ré.
Do que vem de dizer-se há-de concluir-se pela improcedência da pretensão deduzida em via de acção – não houve incumprimento definitivo da prestação a cargo da ré (art. 801º do C.C.), não pode afirmar-se que os promitentes compradores tenham perdido, objectivamente, o interesse na prestação (art. 808º, nº 1, 1ª parte, do C.C.), não ocorreu a transformação da mora em incumprimento definitivo (art. 808º, nº 1, 2ª parte do C.C. – não pode afirmar-se a existência de retardamento da prestação a cargo da ré, além de que não foi feita, pelos promitentes compradores, a interpelação admonitória prevista nesse normativo), nem sequer se pode concluir que os promitentes compradores tenham direito a resolver o contrato com fundamento em justa causa (conceito indeterminado que exige necessariamente uma apreciação valorativa do caso concreto – ‘justa causa’ ou ‘um fundamento importante’[20] será qualquer circunstância, facto ou situação em face da qual, segundo a boa fé, não seja exigível a uma das partes a continuação da relação contratual; todo o facto capaz de fazer perigar o fim do contrato ou de dificultar a obtenção desse fim, qualquer conduta que possa fazer desaparecer pressupostos, pessoais ou reais, essenciais ao desenvolvimento da relação, designadamente qualquer conduta contrária ao dever de correcção e lealdade; ‘justa causa’ será, assim, aquela violação contratual que dificulta, torna insuportável ou inexigível para a parte não inadimplente a continuação da relação contratual).
Apurado que os promitentes compradores não têm direito a resolver o contrato (e logo, a haver da promitente compradora o sinal em dobro, nos termos do art. 442º, nº 2 do C.C.), importa agora apreciar se tal direito de resolver o contrato assiste à ré, promitente vendedora (e se, assim, lhe assiste o direito a fazer seu o sinal entregue), por incumprimento imputável aos promitentes vendedores.
A decisão recorrida entendeu afirmativamente, considerando que os promitentes compradores recusaram o cumprimento.
Nas situações de não cumprimento definitivo devem incluir-se os casos em que, sendo ainda a prestação objectivamente realizável com interesse para o credor, o devedor manifesta perante o credor o seu propósito de que não vai cumprir ou declara, de forma inequívoca, que não realizará a prestação[21].
Havendo que reconhecer-se que o direito civil português (apesar da epígrafe do art. 808º do C.C.), ao contrário do direito alemão, não se pronuncia expressamente sobre os casos de recusa da prestação, deve concluir-se que a recusa de cumprimento evidencia o incumprimento definitivo, até porque dele decorre a desnecessidade do recurso à conversão da mora em incumprimento definitivo, à luz da segunda parte do nº 1 do art. 808º do C.C. – a constituição em mora, face a uma tal recusa, implica também, concomitante e simultaneamente, a conversão da mora em incumprimento definitivo (a concessão de um prazo suplementar a quem declarou que não cumprirá é acto inútil), sendo que o devedor que invoque o facto de não lhe ter sido dada pelo credor, e ante a sua recusa, hipótese de cumprir (ou segunda hipótese de cumprir, com estabelecimento de prazo suplementar para tanto), sempre estaria a incorrer em abuso de direito, violando a proibição de condutas contraditórias[22]. Declarando o devedor, ‘categórica e definitivamente, que não quer cumprir, a interpelação prevista no art. 808º é inútil e, por isso, o credor dispõe, ou deve dispor, do direito potestativo de resolução imediata do contrato bilateral’[23].
A decisão recorrida valorizou a comunicação aludida na facto provado com o número 11º, enviada pelos promitentes compradores à ré, em resposta à carta em que esta lhe comunicava o dia, hora e local para a outorga da escritura do contrato definitivo, como consubstanciando uma comunicação de recusa de cumprimento.
Entendemos que tal valorização está correcta, pois que através de tal comunicação os promitentes compradores manifestaram, perante a promitente vendedora, de forma clara e inequívoca, o seu propósito de não cumprir – de não outorgar o contrato definitivo (não apenas o propósito de não o outorgarem nessa data, mas sim de, pura e simplesmente, não o celebrarem).
A referida comunicação constitui uma declaração emitida por uma parte à outra, no decurso da vinculação contratual.
Para a sua interpretação (em vista de fixar o seu sentido e alcance decisivo) – actividade em que rege o disposto nos artigos 236º e seguintes do C.C. –, importa atender ao sentido que um declaratário normal, colocado a posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se razoavelmente não puder contar com ele (art. 236º, n.º 1 do C.C.), devendo atender-se todos os coeficientes ou elementos que um declaratário normalmente instruído, diligente e sagaz, na posição do declaratário, teria tomado em conta, considerando-se ainda os termos do negócio, os interesses que nele estão em jogo (e a consideração de qual seja o seu mais razoável tratamento), a finalidade prosseguida pelo declarante, as negociações prévias, as precedentes relações negociais entre as partes, os hábitos dos declarantes (de linguagem ou outros) e os usos da prática, em matéria terminológica[24].
Acresce ainda que dever o tribunal considerar que, conforme impõe a lei, quer nos preliminares, quer momento da celebração do contrato (art. 227º do C.C.), quer no seu cumprimento (art. 762º do C.C.), devem as partes proceder de boa fé, sendo certo que os ditames da boa fé são princípios a atender na integração da declaração negocial (e a boa fé, como é sabido, ‘consiste numa relação específica entre as partes, fonte de uma especifica relação de confiança, ou pelo menos de uma legitima expectação de conduta’[25]; é um arquétipo de conduta social: a lealdade nas relações, o proceder honesto, esmerado, diligente, pois que a relação criada entre as partes faz surgir uma legitima expectação de conduta correcta da contraparte[26]).
Pode assim dizer-se que a interpretação negocial parte das declarações produzidas pelas partes (é esta a sua base), devendo depois considerar-se a normal sagacidade e inteligência dos contratantes, atender aos interesses em jogo e à actuação posterior das partes na sua execução, tudo isto filtrado pelas regras do proceder honesto, correcto e leal (a legítima expectação de conduta em que se traduz a boa fé).
É em face destes princípios que devemos proceder à interpretação da referida declaração – ou seja, apurar do seu sentido e alcance.
A referida declaração é a resposta dos promitentes compradores à comunicação que lhes fora enviada pela promitente vendedora a comunicar-lhes a data agendada para a outorga da escritura definitiva. Nessa declaração os promitentes compradores não se limitaram a informar a promitente vendedora de que não iriam comparecer para outorgar o contrato definitivo; informaram a promitente vendedora que, face ao tempo então decorrido desde a data prevista no contrato promessa para a outorga do contrato, tinham já perdido o interesse na compra (além de acrescentarem também que por não ter sido o contrato pontualmente cumprido pela ré, deveria esta restituir-lhes em dobro o sinal entregue).
A declaração em causa constitui, assim, uma inequívoca e unívoca declaração de que não iriam cumprir o contrato promessa (que não iriam celebrar o contrato definitivo), por terem perdido interesse na compra.
Incontroverso que em face de tal declaração, um declaratário normal, colocado na posição da ré, assumiria que os promitentes compradores informavam estarem indisponíveis, em definitivo, para outorgar o contrato definitivo – isso se deduz da afirmação que tinham perdido interesse na compra.
Tal declaração constitui, pois, uma manifestação clara, segura, inequívoca e unívoca declaração dos promitentes compradores de que não iriam cumprir o contrato promessa por nisso já terem interesse (por terem perdido o interesse na prometida compra).
Tendo os promitentes compradores manifestado perante a ré o seu propósito de que não iriam cumprir, deve ter-se o contrato por incumprido definitivamente por aqueles, assistindo à promitente vendedora, face a tal incumprimento, o direito à resolução do contrato e a fazer seu o sinal entregue (art. 442º, nº 2, 1ª parte do C.C.).
Improcede assim, a apelação, com a consequente manutenção da decisão recorrida.
Sintetizando os fundamentos da decisão:
- face à matéria apurada, não pode considerar-se que o prazo estabelecido no contrato promessa para a outorga do contrato definitivo constitua um termo ou prazo essencial objectivo, um termo subjectivo essencial absoluto, ou mesmo um termo essencial relativo, antes consistindo num contrato fixo usual, relativo ou simples, casos em que o decurso do prazo não traduz o incumprimento definitivo do contrato (ou seja, a impossibilidade da prestação);
- não pode também concluir-se, no caso, que os promitentes compradores tenham perdido, objectivamente, e em consequência de mora da ré (que nem sequer pode afirmar-se existir), interesse na prestação (art. 808º, nº 1, 1ª parte do C.C.);
- não podendo concluir-se pela existência de incumprimento definitivo da prestação a cargo da ré (art. 801º do C.C.), não podendo afirmar-se que os compradores perderam, objectivamente, interesse na prestação (art. 808º, nº 1, 1ª parte, do C.C.), não tendo ocorrido a conversão da mora em incumprimento definitivo (art. 808º, nº 1, 2ª parte, do C.C.) e não se podendo reconhecer assistir aos promitentes compradores o direito a resolver o contrato com fundamento em justa causa, improcede a pretensão dos promitentes compradores em ver resolvido o contrato e em obter a restituição em dobro do sinal entregue;
- tendo os promitentes compradores manifestado perante a promitente compradora o seu propósito de não cumprir (através duma declaração clara e inequívoca de que não iriam cumprir por terem perdido interesse na compra), deve ter-se o contrato como definitivamente incumprido por aqueles, assistindo a esta, face a tal incumprimento, o direito à resolução do contrato e a fazer seu o sinal entregue (art. 442º, nº 2, 1ª parte do C.C.).
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DECISÃO
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Pelo exposto, acordam os Juízes desta secção cível em julgar improcedente a apelação e em confirmar a decisão recorrida.DECISÃO
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Custas pelo apelante.
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Porto, 20/03/2012João Manuel Araújo Ramos Lopes
Maria de Jesus Pereira
Henrique Luís de Brito Araújo
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[1] Efectuar-se-á a ligação de cada um dos factos provados aos pontos da base instrutória que a eles aludem, seja à matéria assente, seja à matéria controvertida considerada provada no despacho que a esta respondeu, indicando a alínea ou o número do facto controvertido incluídos na base instrutória.
[2] Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, Novo Regime, 2ª edição revista e actualizada, p. 274.
[3] Autor e obra citados, p. 275.
[4] A. Varela e outros, Manual de Processo Civil, 2ª edição revista e actualizada, p. 319.
[5] Abrantes Geraldes, Recursos (…), pp. 283 a 286; Amâncio Ferreira, Manual dos Recursos em Processo Civil, 9ª edição, p. 227 (referindo que, por se encontrar na posse dos mesmos elementos de prova que a 1ª instância, a Relação, se entender, dentro do princípio da livre apreciação da prova, que aqueles elementos impõem uma decisão diferente sobre o ponto impugnado da matéria de facto, alterará a decisão que sobre ele incidiu – a reapreciação da prova pela Relação coincide em amplitude com a da 1ª instância); Acs. do STJ de 01/07/2008, de 25/11/2008, de 12/03/2009, de 28/05/2009 e de 01/06/2010, no sítio www.dgsi.pt/jstj.
[6] A. Varela, RLJ, Ano 116, p. 339.
[7] Manuel de Andrade, Noções Elementares de Processo Civil, 1979, pág. 191.
[8] A. Varela, Das Obrigações em Geral, Vol. II, 4ª edição, p. 265.
[9] Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 2ª edição actualizada, 1983, p. 605.
[10] A. Varela, obra e local citados na anterior nota 9.
[11] Excepção a esta regra é, v. g., a resolução do contrato de arrendamento urbano com fundamento no nº 2 do art. 1083º do C.C. – art. 1084º, nº 2 do C.C..
[12] Mesmo quando o litígio respeite à existência de fundamento para a resolução, a decisão que a confirme não assume carácter constitutivo, reconhecendo apenas o direito da parte à resolução do negócio.
[13] Inocêncio Galvão Telles, Direito das Obrigações, 6ª edição revista e actualizada, pp. 293 e 294.
[14] Autor e obra citada na nota anterior, p. 319.
[15] Batista Machado, Pressupostos da Resolução Por Incumprimento, Estudos em Homenagem ao Professor J. J. Teixeira Ribeiro, Boletim da Faculdade de Direito, 1979, II Vol, pp. 365, 366, 375, 376 e 405.
[16] Autor e obra citada, p. 407.
[17] Autor e obra citada, pp. 407 e 408.
[18] Autor e obra citada, pp. 406 e 407.
[19] Autor e obra citada, pp. 378 e 379. Diz-se que é negocialmente irrelevante, já que se fosse relevante então estaríamos perante aqueles casos em que o negócio está sujeito a termo essencial absoluto, já que o fim da prestação teria entrado a fazer parte do conteúdo do contrato.
[20] Batista Machado, obra citada, pp. 361 e 362.
[21] P. ex., Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, Vol. II, 4ª edição, p. 88, Pedro Romano Martinez, Da Cessação do Contrato, 2ª edição, p. 142 e 143, Nuno Manuel Pinto Oliveira, Estudos Sobre o Não Cumprimento das Obrigações, 2ª edição, pp. 73 e 74. Baptista Machado, na anotação ao Acórdão do S.T.J. de 8/11/1983, n a RLJ, Ano 118, a pp. 274, maxime p. 332, nota 35, adverte que no conceito de recusa do cumprimento deve compreender-se não só a declaração de não querer cumprir como em geral o comportamento do devedor susceptível de indicar que não quer ou não pode cumprir.
[22] Carlos Ferreira de Almeida, ‘Recusa de cumprimento declarada antes do vencimento (Estudo de direito comparado e de direito civil português)’, in Estudos em memória do Professor Doutor João de Castro Mendes, Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa/Lex, Lisboa, pp. 289/317 (314 e 315).
[23] Nuno Manuel Pinto Oliveira, obra citada, p. 73.
[24] Mota Pinto, obra citada, pp. 448 e 449, citando Manuel de Andrade e Rui de Alarcão.
[25] Prof. Dr. Orlando de Carvalho, Teoria Geral do Direito Civil, Centelha, Coimbra, 1981, pp. 55 e 56.
[26] A. Varela, Das Obrigações em Geral, II Vol., 4ª edição, p. 13, referindo os ensinamentos de Diez-Picaso.