| 1114/24.7T8VCD.P1 |  |
RESPONSABILIDADE POR DANOS NO ARRENDADO
USO NORMAL
EQUIDADE
II - Não responde por deteriorações inerentes ao uso normal nem por danos não imputáveis à sua conduta.
III - Não sendo possível quantificar com rigor os danos, por insuficiência de prova, é legítimo o recurso à equidade (art. 566.º, n.º 3, CC), não podendo orçamentos globais servir de base integral à indemnização.
IV - A indemnização por privação do uso exige prova da efetiva impossibilidade de utilização do imóvel.
Tribunal Judicial da Comarca do Porto
Juízo Local Cível de Vila do Conde - Juiz 2
Acordam na 3ª secção cível do Tribunal da Relação do Porto:
I . Relatório
1.A..., Lda., pessoa colectiva n.º ...49, com sede na Rua ..., ... ... Maia, veio propor a presente acção de processo comum contra AA e marido, BB, ambos residentes na Rua ..., ..., ... ..., e CC e esposa, DD, ambos residentes na Rua ..., ..., ..., ..., pedindo a condenação dos Réus no pagamento de uma indemnização no valor global de € 17.572,10, acrescido de juros de mora contados desde a citação até efectivo e integral pagamento.
Para tanto, a Autora alegou que celebrou com os primeiros Réus um contrato de arrendamento, em 05/11/2014, tendo por objecto o imóvel propriedade da Autora sito na Rua ..., freguesia ..., concelho de Vila do Conde; que, no âmbito de tal contrato, os segundos Réus constituíram-se fiadores, que no âmbito do contrato resultava que o imóvel se encontrava em bom estado de conservação, devendo os inquilinos devolvê-lo em idêntico estado, sob pena de ressarcir o senhorio das despesas tidas com a eliminação das anomalias; que, aquando da recepção do imóvel, o mesmo tinha diversos problemas causados por incúria dos primeiros Réus e que se mantinham no locado bens dos primeiros Réus; que, não obstante ter comunicado aos Réus a necessidade de remoção dos bens e de reparação do locado, os Réus nada fizeram; que a reparação das anomalias ascendia a € 14.701,10; que os Réus apenas entregaram o imóvel um dia após data em que deveriam ter abandonado os mesmos; que a Autora pretende destinar o imóvel a arrendamento, não tendo podido fazê-lo devido às reparações necessárias; e que, por conseguinte, deverão os Réus ser condenados no pagamento de uma indemnização pela privação do uso do imóvel pela Autora, no valor de € 2.871,00.
2. Citados os Réus, vieram os mesmos apresentar contestação, confirmando o arrendamento e os contactos levados a efeito pela Autora, imputando a esta a culpa no atraso de um dia na entrega no locado, admitindo a existência de alguns danos e negando os restantes, salientando ainda que parte dos problemas indicados pela Autora decorrem do uso normal do locado e referindo que a causa da ausência de reparação dos danos que os Réus reconhecem se ficou a dever à falta de cooperação do legal representante da Autora para o efeito, e afirmando que o legal representante da Autora tinha a intenção de destinar o imóvel aos filhos, podendo fazê-lo mesmo no estado em que se encontrava.
3. Foi dispensada a realização de despacho saneador, bem como a fixação dos termos do litígio e dos temas da prova.
4. Procedeu-se à realização da audiência de discussão e julgamento, que decorreu sob observância de todo o formalismo legal, conforme resulta da respectiva acta e o tribunal decidiu:
. Condenar os Réus, AA e marido, BB e CC e esposa, DD, a pagar à Autora, A..., Lda., o valor de € 5.313.90 (cinco mil trezentos e treze euros e noventa cêntimos), acrescido de juros legais à taxa civil, contados desde a data de citação até efectivo e integral pagamento;
.Declarar que os bens dos Réus CC e esposa, DD apenas poderão ser objecto de penhora caso os de AA e marido, BB não sejam suficientes para pagamento da indemnização; e
Absolver os Réus do demais peticionado.
5.A autora interpôs recurso de apelação, na qual, impugna determinados itens dos factos não provados e conclui nos termos que aqui são reproduzidos:
“52. A Sentença a quo julgou parcialmente procedente a Ação Declarativa de Condenação que a Autora apresentou, e que concluiu condenando os Réus, AA e marido, BB e CC e esposa, DD, a pagar à Autora, A..., Lda., o valor de € 5.313.90 (cinco mil trezentos e treze euros e noventa cêntimos), acrescido de juros legais à taxa civil, contados desde a data de citação até efetivo e integral pagamento incorre em erro de julgamento da matéria de facto e de direito.
53. A Recorrente não se conforma com tal decisão perfilhada na douta sentença recorrida, por se afigurar desprovida de qualquer fundamentação de direito ou motivação, erro na apreciação da prova, erro no julgamento da matéria dada por provada e não provada e da melhor e mais correta interpretação e aplicação do direito.
54. A sentença recorrida violou, designadamente, os artigos 607.º, n.ºs 4 e 5, 608.º, n.º 2, 615.º, n.º 1, 662.º e 154.º do Código de Processo Civil, ao julgar erradamente a matéria de facto e ao aplicar incorretamente o direito.
55. A recorrente, intentou a Ação Declarativa de condenação contra os RR. recorridos peticionando a condenação dos mesmos a indemnizá-la pelos danos que provocaram durante a vigência do contrato de arrendamento, descriminados da PI numa indemnização, no valor de 14.701,10€ acrescido de juros à taxa legal em vigor contados desde a citação até efetivo pagamento, bem como numa indemnização pela privação do uso do locado pelo período de três meses, necessário para execução das obras, no montante de 2.871,00€, acrescido de juros à taxa legal em vigor, contados desde a citação, até efetivo pagamento;
56. A sentença recorrida, o tribunal a quo assentou a sua decisão nos seguintes factos que deu como provados: (… )
57. A sentença considerou, outrossim, como não provados, os seguintes factos: (… )
58. Ao dar por não provada a matéria vertida nos pontos 1, 2, 3, 4, 5, e 7 do ponto anterior a douta sentença julgou erradamente a matéria de facto.
59. Ao fundamentar a sua convicção numa apreciação conjunta de declarações de parte, depoimentos testemunhais e prova documental, fê-lo de forma desigual e desequilibrada, privilegiando reiteradamente a versão dos Réus em detrimento da prova produzida pela Autora.
60. O Tribunal fragmentou a sua valoração probatória, atribuindo-lhes fundamentos diversos, o que acabou por diluir artificialmente a responsabilidade dos recorridos. No que respeita aos factos não provados, verifica-se que vários deles, designadamente os factos n.ºs 1, 2, 3, 4, 5 e 7, foram dados como não demonstrados essencialmente por ausência ou insuficiência de prova documental ou fotográfica, desconsiderando-se a prova testemunhal consistente produzida pela recorrente, o que evidencia uma apreciação excessivamente formalista e desfavorável à Recorrente e que esta não se conforma.
61. A prova produzida em julgamento determinada que esses factos fossem julgados por provados, pois, de acordo com toda a matéria probatória produzida nos autos impunha-se decisão diversa.
62. O Mm. Juiz a quo apresentou a sua fundamentação para a decisão com absoluto desprendimento da realidade fáctica e em desconformidade com os elementos carreados para os autos, assim como com desconsideração da prova produzida e relevante para a presente causa.
63. A sentença recorrida incorre em manifesto erro na apreciação da prova produzida, designadamente na valoração da prova testemunhal e documental, conduzindo a uma errada delimitação dos danos imputáveis aos Réus.
64. Resulta inequivocamente da prova testemunhal prestada por EE, cujo depoimento se encontra integralmente nos autos, sendo todas as transcrições seguintes resultantes das gravações de áudio da sessão que foi realizada na data de 13.02.2025, entre as 10:53 e 11:36 horas do referido dia que tais factos deveriam ter sido dados por provados.
65. O Tribunal a quo, não obstante ter dado como provados múltiplos danos graves, veio, contraditoriamente, a desvalorizar o seu alcance jurídico, qualificando-os como danos meramente estéticos ou parcialmente imputáveis a causas externas. Tal conclusão é frontalmente contrariada pela prova testemunhal, que confirmou que os danos resultaram de mau uso, nomeadamente da ação dos cães dos 1.º Réus.
66. O Tribunal a quo não retirou qualquer consequência jurídica deste reconhecimento do 1.º R. BB, violando o princípio da livre apreciação da prova conjugado com as regras da experiência comum.
67. O Tribunal recorrido incorreu em erro de direito ao considerar que parte substancial dos danos se enquadra no conceito de “deteriorações normais”,
68. O depoimento da testemunha EE prova que foi esta quem recebeu o imóvel entregue pelo R. BB; que foi a testemunha quem tirou as fotografias juntas aos autos; e o estado em que o locado se encontrava findo o contrato. Apresentou um depoimento claríssimo, sério, seguro, credível, objetivo e coerente que merecia toda a credibilidade.
69. A sentença recorrida enferma de erro na apreciação da matéria de facto, porquanto desconsiderou por completo o depoimento da testemunha EE regularmente produzida em audiência de julgamento, não procedendo à sua análise crítica nem à sua ponderação na formação da convicção do Tribunal. Tal omissão consubstancia violação do disposto no artigo 607.º, n.ºs 4 e 5, do Código de Processo Civil, que impõe ao julgador o dever de discriminar os factos provados e não provados e de fundamentar criticamente a decisão sobre a matéria de facto, apreciando globalmente toda a prova produzida, o que manifestamente não ocorreu no caso em apreço.
70. O depoimento da testemunha EE prestado de forma clara, coerente e isenta, impunha necessariamente que a matéria constante dos pontos 1, 2, 3, 4, 5 e 7 dos factos controvertidos (não provados) tivesse sido julgada como provada, porquanto corroborou integralmente os factos aí descritos, sem ter sido infirmado por qualquer outro meio de prova. Ao decidir em sentido diverso, a sentença recorrida incorreu em erro de julgamento da matéria de facto, violando o disposto nos artigos 607.º, n.ºs 4 e 5, e 662.º, ambos do Código de Processo Civil, ao não proceder a uma apreciação crítica, global e racional da prova produzida, nem retirar dela as consequências juridicamente exigíveis.
71. A valoração do manancial fotográfico foi feita de forma restritiva, limitando-se o Tribunal a uma única fotografia (página 31 do documento n.º 4), quando resulta da prova testemunhal que foram tiradas “cento e tal fotografias”, todas identificadas e contextualizadas pela testemunha EE. Acresce que foi feita prova pelo gerente comercial da recorrente nas suas declarações, sendo certo que as mesmas possuem idêntico valor provatório dos depoimentos de parte dos recorridos.
72. A sentença recorrida incorreu em erro na apreciação da matéria de facto ao não valorar a prova fotográfica junta aos autos, nem a apreciar de forma conjugada com o depoimento da testemunha EE, apesar de ambos os meios de prova se mostrarem convergentes e relevantes para a demonstração dos factos controvertidos. Tal omissão traduz uma apreciação parcelar e incompleta da prova produzida, em violação do disposto no artigo 607.º, n.ºs 4 e 5, do Código de Processo Civil, que impõe ao julgador o dever de proceder a uma análise crítica, global e fundamentada de todos os meios de prova, extraindo deles a convicção adequada.
73. A sentença recorrida incorreu em erro na apreciação da matéria de facto ao não valorar, ou ao fazê-lo de forma manifestamente errada, o orçamento junto aos autos, nem o apreciar de forma conjugada com as declarações de parte prestadas pelo gerente da Recorrente, as quais se mostraram coerentes, consistentes e convergentes com aquele documento. Ao desconsiderar tais meios de prova ou ao não lhes atribuir o devido relevo probatório, o Tribunal violou o disposto no artigo 607.º, n.ºs 4 e 5, do Código de Processo Civil, por não proceder a uma apreciação crítica, global e fundamentada da prova produzida.
74. A sentença recorrida incorreu em erro na apreciação da prova ao atribuir ao depoimento da testemunha indicada pelos recorridos um valor probatório equiparável ao de prova pericial, conferindo-lhe autoridade técnica e conclusiva que a lei reserva exclusivamente aos peritos. Com efeito, a testemunha limitou-se a relatar factos do seu conhecimento, não tendo sido investida da qualidade de perito nem produzida prova pericial nos termos legalmente exigidos. Ao proceder a tal valoração, o Tribunal violou o disposto nos artigos 388.º do Código Civil e 607.º, n.ºs 4 e 5, do Código de Processo Civil, ao confundir meios de prova distintos e ao não proceder a uma apreciação crítica e juridicamente adequada da prova produzida.
75. A sentença recorrida incorreu em erro na apreciação da matéria de facto ao não valorar as declarações de parte prestadas pelo gerente da Recorrente, meio de prova legalmente admissível e relevante para a demonstração dos factos controvertidos. Com efeito, tais declarações foram prestadas de forma coerente, circunstanciada e consentânea com os demais elementos probatórios constantes dos autos, não tendo sido objeto de qualquer apreciação crítica na fundamentação da decisão. Ao omitir a valoração deste meio de prova, o Tribunal violou o disposto nos artigos 466.º e 607.º, n.ºs 4 e 5, do Código de Processo Civil, ao desconsiderar prova regularmente produzida e ao não fundamentar adequadamente a sua convicção quanto à matéria de facto.
76. O gerente comercial da recorrente prestou as suas declarações de forma clara, objetiva, séria e convincente, razão pela qual mereciam acolhimento do tribunal. Nas suas declarações, descreveu de forma cuidada o orçamento, as suas componentes parcelares; os trabalhos necessários que deveriam ser executados para eliminar os danos que o locado apresentava e que foram exclusivamente provocados pelos 1.º RR, ora recorridos. Do seu depoimento resulta claro quais os danos que a execução das obras nele previstas visam corrigir. O gerente afirmou ainda que tinha já realizado parte das obras e que outras se encontravam por realizar, demonstrando conhecimento direto sobre os factos aos quais prestou declarações. Os valores para a realização das obras afiguram-se justos e adequados aos valores que se praticam no mercado da construção civil.
77. A sentença recorrida violou os artigos 1043.º e 1044.º do CC.
78. O Tribunal deu como provado que o imóvel foi entregue novo.
79. Por força do artigo 762.º do Código Civil, que impõe às partes o dever de cumprir as obrigações emergentes do contrato segundo critérios de boa-fé, diligência e lealdade, deveriam os recorridos serem condenados a repor o imóvel tal e qual o receberam da recorrida.
80. A sentença violou o artigo 762.º do Código Civil, ao desconsiderar o dever de cumprimento pontual e diligente das obrigações contratuais.
81. O artigo 562.º do Código Civil consagra o princípio da reconstituição natural, segundo o qual quem estiver obrigado a reparar um dano deve reconstituir a situação que existiria se não se tivesse verificado o evento danoso. Apenas quando tal não seja possível ou não repare integralmente os danos é admissível a indemnização pecuniária, nos termos do artigo 566.º do Código Civil.
82. A recorrente juntou aos autos orçamentos detalhados, correspondentes aos danos efetivamente verificados no imóvel. O Tribunal recorrido afastou os orçamentos apresentados pela recorrente alegando que os mesmos não distinguiam adequadamente os danos imputáveis aos Réus recorridos. Contudo, não tendo sido produzida qualquer prova pericial que infirmasse os valores apresentados, não podia o Tribunal substituir-se aos técnicos e fixar valores indemnizatórios arbitrários, sem base factual ou técnica. A fixação de valores como € 50,00 para furos, € 400,00 para riscos ou € 3.000,00 para a cozinha constitui um juízo meramente subjetivo, sem qualquer correspondência com os custos reais de mercado.
83. A sentença recorrida incorreu em erro de julgamento ao fundamentar a sua decisão em meros critérios de equidade, sem que tal recurso estivesse legalmente previsto ou autorizado no caso concreto. Com efeito, o Tribunal afastou-se das normas jurídicas aplicáveis e da factualidade apurada, substituindo-as por juízos subjetivos de justiça material, o que não é admissível fora das situações expressamente consagradas na lei. Ao decidir nesses termos, a sentença violou o disposto nos artigos 3.º, n.º 3, e 607.º, n.ºs 4 e 5, do Código de Processo Civil, bem como o princípio da legalidade e da aplicação do direito aos factos provados.
84. A fixação arbitrária de montantes como € 50,00 para furos ou €3.000,00 para a cozinha viola o disposto nos artigos 562.º e 566.º do Código Civil, pois o recurso à equidade só é admissível quando não seja possível a prova do dano, o que manifestamente não se verifica, pois existem orçamentos concretos e detalhados nos autos
85. A sentença violou, assim, o disposto no artigo 562.º do CC.
86. A privação do uso de um imóvel constitui um dano autónomo e indemnizável sempre que o respetivo proprietário fique impossibilitado de o utilizar de forma normal, plena e conforme ao seu destino económico, independentemente da prova de um prejuízo patrimonial concreto. Tal privação representa, por si só, uma lesão juridicamente relevante do direito de propriedade, sendo pacificamente reconhecida pela doutrina e pela jurisprudência que o dano decorrente da impossibilidade de fruição do bem é suscetível de indemnização, nos termos gerais da responsabilidade civil.
Nestes termos, conclui-se que a sentença recorrida violou os artigos suprarreferidos, ao incorrer em erro na apreciação da matéria de facto e na aplicação do direito, não podendo, por isso, manter-se na ordem jurídica. Deve, assim, ser revogada e substituída por decisão que julgue a ação procedente, condenando-se os Recorridos nos exatos termos peticionados na petição inicial, só assim se fazendo a costumada e devida Justiça.
6. Foram apresentadas contra-alegações.
7. Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II. DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO
As questões colocadas nas conclusões de recurso são as seguintes:
Da Impugnação da decisão de facto.
Do Mérito da Sentença.
III. FUNDAMENTAÇÃO
3.1. Factos Provados e Não Provados.
Factos Provados
1.A Autora é proprietária do prédio urbano sito na Rua ..., freguesia ..., concelho de Vila do Conde, inscrito na matriz predial urbana da respectiva freguesia sob o artigo ...59..., e descrito na C.R.P. de Vila do Conde sob o n.º ...83, destinado a habitação.
2. Em 5 de Novembro de 2014, a Autora outorgou com os Réus um contrato de arrendamento para habitação do aludido imóvel pelos primeiros Réus, com prazo certo e duração de cinco anos, sendo prorrogável por iguais e sucessivos períodos de um ano, salvo se existisse denúncia por qualquer uma das partes.
3.O valor da renda foi fixado em € 750,00, a pagar até ao primeiro dia útil do mês anterior a que respeitasse.
4. Nesse aludido contrato, os segundos Réus outorgaram e assumiram na qualidade de fiadores dos primeiros Réus, assumindo solidariamente com estes todas as obrigações decorrentes do contrato de arrendamento celebrado.
5. Da Cláusula Oitava do contrato de arrendamento consta o seguinte:
“O segundo outorgante obriga-se a conservar, no estado em que atualmente se encontram, as instalações e canalizações de água, eletricidade, esgotos, pavimentos, pinturas, portões, vidros, bem como o equipamento existente no locado, constituído por armários de cozinha, exaustor, fogão, forno, micro-ondas, frigorífico, máquina de lavar loiça, caldeira a gás (águas sanitárias e aquecimento central), radiadores, salamandra a lenha, roupeiros e instalações sanitárias e demais bens móveis, correndo por sua conta as reparações decorrentes da sua culpa ou negligência.
O segundo outorgante obriga-se a fazer um uso prudente do locado que deverá ser restituído em bom estado, ressalvadas as deteriorações normais e inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato.”
6.O imóvel foi entregue pela Autora aos primeiros Réus no estado de novo, sem qualquer uso prévio.
7. Em 6 de Fevereiro de 2024, os primeiros Réus opuseram-se à renovação do contrato de arrendamento em causa, com efeitos a partir de 30/04/2024, mediante carta registada com aviso de recepção remetida para a Autora.
8. O legal representante da Autora, FF, solicitou que os primeiros Réus entregassem as chaves a EE.
9. As chaves vieram a ser entregues pelos primeiros Réus a EE no dia 01/05/2024.
10.A entrega apenas ocorreu em tal dia a pedido da própria EE.
11. Aquando da entrega do imóvel, o mesmo apresentava os seguintes problemas:
a)Placa do fogão de marca Zanussi partida;
b) Móvel da cozinha com várias partes danificadas com falta de madeira e revestimento;
c) Falta de rodapé na mobília da cozinha;
d) Porta da cozinha com vários arranhões, que apresenta igualmente um buraco e a sua guarnição também se encontra danificada.
e)Parede da cozinha totalmente deteriorada, coma remoção da argamassa que reveste os tijolos e que se encontram visíveis;
f) Porta da lavandaria com arranhões, estando a sua guarnição também danificada;
g) Rodapé da cozinha encontra-se degradado, com arranhões, verificando-se falta de madeira em várias zonas;
h) Tijoleira do chão da cozinha partida;
i) Porta de acesso da cozinha à sala de estar e respectiva guarnição danificadas;
j) Pequenos furos em algumas das paredes interiores do imóvel com colocação de fichas plásticas, verificando-se orifícios por tapar, designadamente na sala e quartos;
k) Paredes de um quarto sujas com riscos, que carecem de ser pintadas;
l) Falta de uma peça do fecho do recuperador de calor, encontrando-se o vidro do mesmo partido;
m) Vários autocolantes colocados no tecto de um dos quartos;
n) No exterior da moradia, verificam-se várias perfurações provenientes de um toldo que foi retirado; e
o)Falta de terra no jardim que originou o desnível do mesmo.
12. O rodapé da cozinha havia sido retirado pelo prestador de serviços da Autora quando foi instalada a máquina de lavar, tendo o mesmo, à data, sido deixado na garagem, com autorização da Autora.
13. A tijoleira partida da cozinha corresponde ao local onde se encontrava o batente da porta, tendo tal batente sido retirado aquando da colocação do frigorífico por parte do prestador de serviços da Autora, com autorização desta.
14. Foram os primeiros Réus que colocaram a terra no jardim, já após o início do arrendamento.
15. O exterior do locado encontra-se repleto de fissuras, rachas e infiltrações de humidade, alheios a qualquer conduta dos primeiros Réus, sendo que tais infiltrações atingem algumas paredes interiores do locado, designadamente na sala e quartos.
16. Em 08/05/2024, a Autora remeteu aos primeiros Réus uma carta, concedendo-lhes o prazo de 30 dias para executarem as obras de reparação dos danos ocasionados e devidamente descritos na interpelação em causa, sob pena de se avançar pela via judicial, tendo a mesma sido devolvida por não ter sido levantada no posto de correio.
17. Em 28/05/2024, a Autora remeteu nova carta aos Réus, de idêntico teor.
18. Em 20/06/2024, os primeiros Réus responderam à Autora, solicitando o envio dos registos fotográficos, bem como a entrega temporária da chave, para que pudessem deslocar-se ao local com um técnico para orçamentarem a reparação.
19.A Autora recusou o solicitado pelos primeiros Réus.
20. Os primeiros Réus não retiraram do locado um armário, alguns pneus e um escorrega.
21. Na data em que os primeiros Réus saíram do locado, a renda tinha sido actualizada para o valor de € 927,00.
22. Aquando da saída dos primeiros Réus do locado, o legal representante da Autora pretendia destinar o locado para os seus filhos.
23. A Autora solicitou orçamentos para a realização de obras à habitação, tendo sido apresentado um orçamento relativo a trabalhos de pintura e amassamento de toda a habitação, no valor de € 13.087,20 com IVA incluído, um orçamento para serviços de carpintaria no montante de € 1.156,20, um orçamento relativo a uma placa de vidro no montante de € 233,70 e um orçamento para uma placa de forno no valor de € 224,00.
24. Já foram realizadas obras de pintura na habitação, designadamente nos quartos e sala.
Factos não provados
1. Que o fundo de uma das gavetas da cozinha se encontrasse totalmente danificado.
2. Que as paredes de todas as divisões tivessem furos, autocolantes ou riscos.
3. Que a peça que faltava no fecho do recuperador de calor já não existisse aquando da habitação do locado pelos primeiros Réus.
4. Que os primeiros Réus não tenham dado prévio conhecimento à Autora do estado do imóvel aquando da sua saída.
5. Que os autocolantes e pequenos furos existentes exijam a realização da pintura total do interior da casa.
6. Que os segundos Réus tenham recebido a carta remetida pela Autora em 28/05/2024.
7. Que o orçamento de pintura solicitado pela Autora abranja somente a reparação dos danos causados pelos primeiros Réus.
8. Que a Autora, após a saída dos primeiros Réus, pretenda continuar a utilizar o locado para arrendamento.1 Fundamentação de Facto.
3.2 Da Impugnação da Decisão de Facto:
A recorrente impugna os factos nºs 1, 2, 3, 4, 5, e 7 dos factos não provados.
A recorrente, convoca para reapreciação em termos genéricos as fotografias juntas aos autos, os orçamentos juntos aos autos, o depoimento da testemunha EE e declarações do legal representante da Recorrente FF, os quais, parcialmente, transcreve.
Posto isto, verificamos que pese embora a recorrente convoque de modo genérico, para todos os itens impugnados, os meios de prova convocados, entendemos que minimamente estão preenchidos os requisitos previstos no art 640º do CPC para a impugnação da decisão de facto, pelo que, admitimos a impugnação.
Os recorridos nas contra-alegações alegam que o tribunal recorrido fez uma correta apreciação da prova e uma adequada interpretação da matéria de facto e do direito, referindo que a prova produzida pela Autora não era bastante para dar esses factos como provados. Em especial, alegam que a prova testemunhal invocada pela Recorrente não demonstra a extensão dos danos por si alegada, a prova documental e fotográfica não confirma a versão ampla da Recorrente, o orçamento apresentado é global e excessivo, porque abrange trabalhos para além dos danos imputáveis aos primeiros Réus e, por isso, foi legítimo o recurso à equidade para fixar o quantum indemnizatório. Quanto à privação do uso, a Recorrente não demonstrou ter ficado efetivamente impedida de utilizar o imóvel.
Concretizando:
Quanto ao Facto não provado n.º 1:“Que o fundo de uma das gavetas da cozinha se encontrasse totalmente danificado.”Referem que o depoimento da testemunha EE não é suficiente para sustentar o dano tal como alegado, assim, como é insuficiente o depoimento do legal representante da Recorrente.
Mais convocam o depoimento da testemunha GG, prestado em 27.02.2025, das 15h01 às 15h16, a qual terá referido que não existia nenhuma gaveta com o fundo partido, a ausência de fotografia ou outro documento demonstrativo desse alegado dano.
Os Recorridos defendem que a prova produzida apenas permitiria concluir pela existência de uma mancha, e não de uma gaveta “totalmente danificada”. Acrescentam que, após dez anos de uso habitacional, a existência de manchas é compatível com o desgaste normal. Sublinha-se ainda a inexistência de prova fotográfica específica.
Quanto ao Facto não provado n.º 2: “Que as paredes de todas as divisões tivessem furos, autocolantes ou riscos” os Recorridos convocam o depoimento da testemunha EE, que, segundo os Recorridos, apenas referiu furos em algumas zonas, designadamente na cave e no exterior, os depoimentos dos 1.ºs Réus, que admitiram alguns furos, mas poucos e pequenos o depoimento da testemunha HH, prestado em 27.02.2025, das 15h43 às 16h04, segundo a qual os Réus usavam Bostik ou os chamados “amigos do senhorio” para colocar quadros.
Convocam fotografias juntas aos autos, das quais, segundo os Recorridos, não resulta a existência de danos em todas as paredes de todas as divisões.
Sustentam que a Recorrente não demonstrou: quantos furos existiam, em que divisões, em que paredes concretas, nem que houvesse riscos ou autocolantes em todas as divisões.
A tese dos Recorridos é a de que apenas ficou demonstrada a existência de danos localizados, não uma afetação generalizada de todo o imóvel.
Quanto ao facto não provado n.º 3::“Que a peça que faltava no fecho do recuperador de calor já não existisse aquando da habitação do locado pelos primeiros Réus.”, os Recorridos fazem uma objeção lógica e processual: lembram que este facto foi alegado pelos próprios Réus e que a sua não prova favorece a Autora, não a prejudica.
A revelar que os Recorridos assinalam que é incoerente a Recorrente insurgir-se contra a não prova deste facto, pois, se ele viesse a ser dado como provado, beneficiaria os Réus, já que significaria que a peça já faltava antes da ocupação do locado. Assim, a crítica da Recorrente, nesta parte, seria contraditória e desprovida de utilidade.
Quanto ao Facto não provado n.º 4: “Que os primeiros Réus não tenham dado prévio conhecimento à Autora do estado do imóvel aquando da sua saída” os Recorridos convocam depoimentos dos 1.ºs Réus, depoimento da testemunha II, prestado em 27.02.2025, das 16h04 às 16h27, depoimento da testemunha JJ, prestado em 27.02.2025, das 16h26 às 16h45,
Alegam que desses meios de prova resulta que o legal representante da Autora se deslocou várias vezes ao locado ao longo dos anos, conhecia o estado de conservação do imóvel, e conhecia especificamente o estado da cozinha.
Quanto ao facto não provado n.º 5: “Que os autocolantes e pequenos furos existentes exijam a realização da pintura total do interior da casa”,convocam depoimento da testemunha EE, que, segundo os Recorridos, não sustenta a necessidade de pintura total, fotografias juntas aos autos, das quais não resulta, segundo a mesma tese, dano generalizado e alegam que do facto provado da alínea j) do ponto 11, qual já resulta que havia apenas pequenos furos em algumas paredes.
Convocam depoimentos dos 1.ºs Réus, que referiram que os furos eram poucos e pequenos, depoimento da testemunha GG, 27.02.2025, 15h01-15h16, depoimento da testemunha KK, 27.02.2025, 15h16-15h43, depoimento da testemunha HH, 27.02.2025, 15h43-16h04.
Segundo os Recorridos, estas testemunhas confirmaram que os furos eram muito pequenos e feitos sem berbequim.
E convocam fotografias juntas aos autos.
Os Recorridos defendem que os danos nas paredes eram localizados, de pequena dimensão e compatíveis com reparação pontual.
Além disso, insistem que o imóvel apresentava problemas de infiltrações, pelo que a pintura integral não podia ser imputada aos Réus. Assim, a reparação adequada seria apenas o amassamento e pintura das zonas afetadas, não a pintura total do interior da casa.
Quanto ao Facto não provado n.º 7: “Que o orçamento de pintura solicitado pela Autora abranja somente a reparação dos danos causados pelos primeiros Réus”, os Recorridos sustentam que o orçamento não discrimina o custo de reparação por parede ou por dano, inclui trabalhos que excedem os danos imputáveis aos Réus, contempla a pintura integral do locado, e, por isso, não pode ser interpretado como correspondendo apenas à reparação dos danos pelos quais os primeiros Réus respondem. Daí concluem que bem andou o Tribunal ao considerar não provado esse facto e ao não valorar o orçamento como medida exata do dano indemnizável.
.Feita esta descrição da alegação dos recorridos, antes de mais, assinala-se que atendendo ao thema decidendum em causa nos presentes autos, impendia sobre a Recorrente o ónus de, por um lado, alegar e provar os danos individualmente considerados existente no imóvel e, por outro lado, alegar e provar que tais danos foram causados pelos 1ºs RR e que não decorrem de uma prudente utilização do locado.-art 5º,nº1, do CPC e art 342º do CC
Por outro lado, porque a recorrente alega que o tribunal sobrevalorizou o depoimento de LL, este colectivo de juízes procedeu também à reprodução da gravação deste depoimento.
E porque importa assinalamos aqui o que de relevante foi escrito na motivação da decisão de facto que releva para a impugnação dos itens em causa:
“ Relativamente ao facto provado n.º 15, praticamente todas as testemunhas dos Réus, bem como os próprios Réus, confirmaram a existência das várias infiltrações nas paredes do imóvel.
As infiltrações são visíveis da fotografia junta na página n.º 30 do documento n.º 4 da petição inicial, sendo ainda visíveis infiltrações na garagem (página 23 e 24), bem como no exterior (páginas 25 e 26).
Embora nem todas as testemunhas dos Réus tenham sido congruentes com os locais onde se aperceberam da existência de infiltrações, certo é que não é expectável que as testemunhas - amigos e vizinhos dos primeiros Réus, que não residiam na habitação - decorassem os locais onde as infiltrações existiam.
Não obstante, e neste ponto, mereceu particular destaque o depoimento da testemunha LL, tendo o mesmo prestado um depoimento em que mostrou elevados conhecimentos técnicos.
Não obstante a testemunha em casa não ser perito (e, por ser amiga dos Réus, ter algum interesse, ainda que indirecto, no desfecho da acção), certo é que o Tribunal não pode negar a objectividade técnica com que tal testemunha depôs.
Ainda que o Tribunal até possa admitir que a testemunha em causa tenha, porventura, revisto de forma modesta o custo com as reparações necessárias, devido ao facto de os primeiros Réus serem seus amigos (embora não disponha de qualquer elemento objectivo que lhe permita chegar a tal conclusão), a verdade é que, a nível de passos necessários para a execução de todas as obras de reparação, bem como na análise de todos os pontos objectivos relativos às obras a elaborar na habitação, o Tribunal considera altamente credíveis as declarações por si prestadas.
A testemunha advertiu, ao longo das suas declarações, para o estado geral da habitação, alertando para a existência de fissuras e infiltrações, não só no exterior, como no interior, do imóvel, e a influência que as mesmas têm no estado da pintura.
Ainda, o próprio legal representante da Autora admitiu que existiram prévias infiltrações no locado, embora salientasse que as mesmas foram objecto de reparação. Não obstante, o seu depoimento deixa antever que, efectivamente, existiam problemas na habitação.
No que tange ao facto provado n.º 11, impõe-se subdividir os danos, já que os mesmos tiveram diferentes fundamentos probatórios.
Assim, os danos constantes das alíneas a), b), d), e), f) e g) foram expressamente aceites pelos Réus como existindo aquando do seu abandono do locado.
Relativamente ao dano referido na alínea i), os Réus salientaram, em sede de contestação, que aceitariam o mesmo se correspondesse à porta de acesso da cozinha para a sala, facto que foi confirmado pelo legal representante da Autora nas suas declarações de parte.
No que concerne às alíneas c), h) e o), tais danos foram aceites pelos Réus, mas os mesmos foram objecto de fundamentação própria para a sua existência.
Quanto à alínea j), os Réus admitiram a existência de determinados furos para a colocação de quadros. Porém, salientaram que os mesmos eram pequenos. No que concerne a tais furos, pese embora o legal representante da Autora e a sua testemunha EE tenham confirmado a existência dos furos, certo é que os Réus, nas suas declarações, referiram que os furos que existiam eram pequenos e que para a colocação de quadros foram utilizados adesivos da Bostwick e plásticos próprios que fazem um furo pequeno.
Por seu turno, do manancial fotográfico junto como documento n.º 4 da petição inicial, apenas da fotografia constante da página n.º 31 é que se verifica o que aparentam ser furos, numa única parede.
Atento tudo o que se expôs, não pôde o Tribunal deixar de valorar as declarações dos Réus que, admitindo a existência de alguns furos nas divisões, referiram que os mesmos eram pequenos.
No que concerne às alíneas k) e m), o Tribunal considerou o teor dos depoimentos das testemunhas LL, GG e HH, bem como as declarações de parte dos primeiros Réus, tendo todos confirmado a existência de riscos na parede de um dos quartos, bem como de autocolantes no tecto.
Relativamente à alínea l), pese embora os primeiros Réus, no seu depoimento, terem referido que tal peça se encontrava em falta desde que residiram na habitação, certo é que o legal representante da Autora, bem como a testemunha EE, referiram o inverso.
Neste ponto, impunha-se aos Réus a prova que a peça já não existia aquando da sua entrada na casa. Face aos depoimentos contraditórios, tal prova não foi feita.
No que concerne ao vidro do recuperador partido, embora os Réus tenham salientado que o mesmo estava intacto quando abandonaram o locado, a testemunha EE referiu o inverso, sendo o vidro partido visível da fotografia junta na página 27 do documento n.º 4 da petição inicial.
Quanto à alínea n), os primeiros Réus admitiram a existência das perfurações, embora tenham salientado que a parede exterior carecia de outras intervenções face à quantidade de fissuras existentes. As mesmas são ainda visíveis das páginas 25 e 26 do documento n.º 4 da petição inicial.
No que respeita aos factos provados n.ºs 12 e 13, os primeiros Réus, nas suas declarações de parte, confirmaram os mesmos. Neste ponto, as suas declarações foram infirmadas pelo legal representante da Autora, que negou ter dado qualquer consentimento para o efeito.
No confronto dos depoimentos, o Tribunal considerou mais credível a versão apresentada pelos primeiros Réus. Na verdade, os mesmos depuseram de uma forma que o Tribunal considerou particularmente isenta e genuína e, não obstante terem interesse no desfecho da acção, não foi possível encontrar qualquer incongruência nas suas declarações.
O mesmo não se pôde concluir do depoimento do legal representante da Autora, sendo que o mesmo procurou dar a entender que os primeiros Réus tinham autorização para dar as ordens que bem entendessem ao prestador de serviços da Autora.
Não é crível, segundo as regras da experiência e da normalidade da vida, que um senhorio permitisse aos inquilinos dispor de um trabalhador seu para realizar os trabalhos que aqueles bem entendessem na habitação arrendada, sem que o senhorio fosse, pelo menos, previamente informado das respectivas intenções.
Deste modo, valorou o Tribunal a versão apresentada pelos primeiros Réus, dando, por conseguinte, os respectivos factos como provados.
Relativamente ao facto provado n.º 14, não só os primeiros Réus, como igualmente as testemunhas II e JJ confirmaram que, aquando da ocupação do locado pelos primeiros Réus, o jardim não tinha qualquer terra, mas apenas entulho, tendo sido os primeiros Réus a colocar terra no jardim.
O próprio legal representante da Autora veio a admitir tal facto aquando das suas declarações.
Relativamente ao facto provado n.º 15, praticamente todas as testemunhas dos Réus, bem como os próprios Réus, confirmaram a existência das várias infiltrações nas paredes do imóvel.
As infiltrações são visíveis da fotografia junta na página n.º 30 do documento n.º 4 da petição inicial, sendo ainda visíveis infiltrações na garagem (página 23 e 24), bem como no exterior (páginas 25 e 26).
Embora nem todas as testemunhas dos Réus tenham sido congruentes com os locais onde se aperceberam da existência de infiltrações, certo é que não é expectável que as testemunhas - amigos e vizinhos dos primeiros Réus, que não residiam na habitação - decorassem os locais onde as infiltrações existiam.
Não obstante, e neste ponto, mereceu particular destaque o depoimento da testemunha LL, tendo o mesmo prestado um depoimento em que mostrou elevados conhecimentos técnicos.
Não obstante a testemunha em casa não ser perito (e, por ser amiga dos Réus, ter algum interesse, ainda que indirecto, no desfecho da acção), certo é que o Tribunal não pode negar a objectividade técnica com que tal testemunha depôs.
Ainda que o Tribunal até possa admitir que a testemunha em causa tenha, porventura, revisto de forma modesta o custo com as reparações necessárias, devido ao facto de os primeiros Réus serem seus amigos (embora não disponha de qualquer elemento objectivo que lhe permita chegar a tal conclusão), a verdade é que, a nível de passos necessários para a execução de todas as obras de reparação, bem como na análise de todos os pontos objectivos relativos às obras a elaborar na habitação, o Tribunal considera altamente credíveis as declarações por si prestadas.
A testemunha advertiu, ao longo das suas declarações, para o estado geral da habitação, alertando para a existência de fissuras e infiltrações, não só no exterior, como no interior, do imóvel, e a influência que as mesmas têm no estado da pintura.
Ainda, o próprio legal representante da Autora admitiu que existiram prévias infiltrações no locado, embora salientasse que as mesmas foram objecto de reparação. Não obstante, o seu depoimento deixa antever que, efectivamente, existiam problemas na habitação.
Perante o exposto, deu o Tribunal o facto em causa como demonstrado.”
(…) *
Atendendo ao facto não provado n.º 1, apesar de a testemunha EE, bem como o legal representante da Autora, terem feito alusão a danos existentes no fundo de uma gaveta, os mesmos não foram congruentes quanto aos danos existentes e não existe qualquer fotografia dos mesmos. Por tal motivo, foi tal dano dado como não demonstrado.
Quanto ao facto não provado n.º 2, o Tribunal remete para a fundamentação da alínea j) do facto provado n.º 11. Os primeiro Réus igualmente referiram que apenas a sala e os quartos tinham quadros, e não todas as divisões.
No que concerne ao facto não provado n.º 3, o Tribunal remete integralmente para a fundamentação constante da alínea l) do facto provado n.º 11.
Relativamente ao facto não provado n.º 4, foi valorado, no essencial, o teor dos depoimentos conjugados dos primeiros Réus, conjugados, em menor medida, com os depoimentos das testemunhas II e JJ. Os mesmos relataram todas as conversações que, ao longo dos dez anos que durou o arrendamento, iam tendo com o legal representante da Autora. Neste contexto, os primeiros Réus afirmaram que aquele se deslocava algumas vezes ao locado, conhecendo, particularmente, o estado em que a cozinha se encontrava em virtude da conduta da cadela dos primeiros Réus.
No que tange ao facto não provado n.º 5, o Tribunal levou em consideração, desde logo, a prova da alínea j) do facto provado n.º 11, de onde resulta que nem todas as paredes de todas as divisões tiveram furos.
No mais, considerou os depoimentos dos primeiros Réus e as declarações das testemunhas GG, KK e HH. As testemunhas confirmaram que foram realizados furos muito pequenos, sem recurso a berbequim.
Conjugando tais pontos com as regras da experiência e da normalidade da vida, designadamente com o facto de a habitação ter vários problemas de infiltrações, resulta natural ao Tribunal que o mero amassamento e pintura da zona onde foram realizados os buracos seria suficiente para permitir reparar as paredes em causa.
Há ainda que considerar que nem sequer foram juntas aos autos fotografias das paredes do locado onde, pretensamente, existiam furos, não podendo o Tribunal ver os mesmos ou o estado das paredes em seu redor.
De todo o exposto, o Tribunal entende que a pintura total da casa extravasaria os concretos danos causados pelos pontuais furos para a colocação dos quadros, motivo pelo qual deu o facto em causa como não provado.
No que toca ao facto não provado n.º 6, os segundos Réus, em sede de declarações de parte, negaram ter recebido a missiva em causa, referindo que apenas tiveram conhecimento dos factos quando foram citados para a presente acção.
No mais, do documento n.º 9 junto com a petição inicial não resulta qualquer comprovativo de recepção da carta pelos segundos Réus.
No que concerne ao facto não provado n.º 7,para além das considerações já referidas quanto à ausência de prova do facto n.º 5, a verdade é que o orçamento de pintura junto como documento n.º 12 da petição inicial revela-se extremamente singelo, referindo o seguinte:
“Cozinha: as paredes danificadas serão reparadas, para serem emassadas, lixadas e pintadas será substituída uma tijoleira que está partida
Restantes divisões: serão retiradas parafusos e buchas, tapados os furos, as paredes seram amassadas, lixadas e pintadas à cor original (tinta CIN) num dos quartos serão removidas as peças que se encontram coladas no teto, reparado, emassado e pintado Valor total: 13 087,20 € (Iva incluído à taxa de 23%)
Conforme resulta de tal orçamento, não é efectuada qualquer distinção, a nível de orçamento, dos danos da cozinha (que são extremamente relevantes e que, pela sua profundidade, efectivamente exigem amassamento) e das restantes divisões (correspondentes a furos que, conforme acima se aludiu, não carecem de amassamento total da divisão).
Por outro lado, face aos danos existentes, o valor indicado surge ao Tribunal, face às regras da experiência e da normalidade da vida, como manifestamente exagerado.
O Tribunal não pôde, por conseguinte, valorar o orçamento como subsumível à reparação dos danos efectivamente causados pelos primeiros Réus, já que do mesmo nada se retira.
Por fim, embora o orçamento faça referência a uma data anterior ao abandono do locado pelos primeiros Réus, o Tribunal acredita que, conforme referiu o legal representante da Autora, a menção ao ano de 2023 na data se deveu a lapso manifesto, devendo o mesmo ter sido efectuado em 2024. Aliás, é curial salientar que o abandono do locado ocorreu em Abril de 2024 e a Autora remeteu as cartas em Maio de 2024, motivo pelo qual é expectável que o orçamento tenha sido apresentado em Junho de 2024 (e não em Junho de 2023). (…)
.Posto isto, porque a reapreciação da factualidade impugnada feita a partir de segmentos de meios de prova cirurgicamente convocados não permite a este Tribunal percecionar na sua globalidade a bondade da valoração dos meios de prova feita pelo tribunal a quo, reapreciamos os meios de prova produzidos quase na totalidade e que foram relevantes para o tribunal recorrido a propósito da matéria de facto impugnada.
Assim:
O legal representante da Autora, FF, confirmou a existência dos danos no locado, incluindo furos nas paredes, danos em portas e vidro do recuperador. Sustentou que não autorizou os Réus a ordenar intervenções ao prestador de serviços da Autora. Admitiu a existência prévia de infiltrações no imóvel, embora alegando terem sido reparadas. Confirmou a comunicação com os Réus e a intenção de disponibilizar o imóvel para os filhos. Corroborou o teor dos orçamentos apresentados.
Os Réus AA e marido, BB, (primeiros Réus) admitiram parte dos danos existentes no locado à data da sua saída, designadamente alguns furos, perfurações exteriores e outros danos específicos. Alegaram que os furos existentes eram pequenos e resultantes de meios não invasivos. Confirmaram a existência de infiltrações no imóvel durante o período do arrendamento. Declararam que realizaram intervenções no jardim, nomeadamente colocação de terra. Sustentaram ter atuado com consentimento da Autora quanto a determinadas intervenções. Admitiram a possibilidade de terem deixado alguns bens no locado. Descreveram o estado geral do imóvel, incluindo fissuras e problemas estruturais.
Relativamente aos depoimentos testemunhais.
A testemunha EE, ex-exposa do legal representante da autora, no essencial, referiu que foi ela quem esteve a representar a recorrente na entrega do imóvel e que realizou a visita ao mesmo. Referiu ter recebido as chaves do locado e realizou visita ao imóvel após a saída dos Réus. Confirmou a existência de diversos danos (furos, vidro partido, estado geral do imóvel).Corroborou que certos elementos não estavam em falta à entrada dos Réus. Confirmou a intenção da Autora de destinar o imóvel aos filhos. E REAPRECIADO ESTE depoimento da testemunha EE, afigura-se-nos que do mesmo não resulta a necessidade de pintura total, fotografias juntas aos autos.
De resto, do facto provado da alínea j) do ponto 11, qual já resulta que havia apenas pequenos furos em algumas paredes.
A testemunha LL (arquiteto) descreveu tecnicamente o estado do imóvel, confirmou a existência de infiltrações, fissuras e degradação estrutural, explicou os trabalhos necessários à reparação . E apresentou análise técnica considerada credível pelo Tribunal, apesar da relação de amizade com os Réus.
Mais referiu ser amigo dos réus, que visitava a casa destes, que a ultima vez que foi à casa foi no inicio de 2025. Visitou a cozinha. Havia duas paredes de comunicação entre cozinha e entrada . Paredes apresentavam danos expressivos. Visualizou foto de cozinha. Referiu que foi usado material pre -fabricado, não adequado para cozinha que se trata de deterioração devido à humidade . Mais referiu que a água causa danos nos aglomerados e por isso não devem ser colocados na zona de cozinhas e aglomerados. Referiu-se à porta deteriorada e admitiu que pode ter sido a cadela.
Refira-se que apesar de não depor na qualidade de perito, esta testemunha mostrou elevados conhecimentos técnicos e revelou imparcialidade no depoimento. Assim, a testemunha referiu-se ao longo do seu depoimento ao estado geral da habitação, alertando para a existência de fissuras e infiltrações, não só no exterior, como no interior, do imóvel e a influência que as mesmas têm no estado da pintura. E pese embora a nosso ver tenha uma perspectiva muito redutora do custo das reparações, certo é que, de modo credível referiu-se às concretas reparações que se tornam necessárias relativamente aquilo que na sua visão resultam de uma falta de diligência por parte dos Réus no uso que deram á habitação, convencendo -nos que os custos das reparações orçamentadas não representam os valores que se tornam necessários para reparar os danos causados negligentemente no imóvel pelos Recorridos.
A testemunha HH que visitava também o local arrendado referiu que a casa enfermava de infiltrações, humidades nas várias divisões da moradia que resultavam de vícios estruturais da casa que nunca foram reparados . Mais referiu que nos quartos das crianças existiam riscos na paredes, estrelinhas nas paredes.
A testemunha GG, florista, que fazia limpeza da habitação uma vez por semana, confirmou a existência de riscos em paredes, autocolantes no teto, pequenos furos para colocação de quadros, referiu a existência de infiltrações, humidades.
Acresce que as testemunhas II, e JJ, vizinhos dos primeiros réus durante cerca de 10 anos, revelaram conhecer bem os primeiros réus, visitar a casa destes. O primeiro referiu a existência de humidades, infiltrações na habitação dos Primeiros Réus, ambos referiram a existência de fissuras na parte exterior., infiltrações nas casas de banho. Também o primeiro referiu e convenceu que a autora sabia da existência de infiltrações, humidades e sobre o estado de conservação do imóvel. conhecia especificamente o estado da cozinha.
Reapreciamos a prova documental junta aos autos: certidão matricial, contrato de arrendamento e denúncia do contrato, documento n.º 4 que se refere a fotografias dos danos que retratam o estado do imóvel após a saída dos Réus, evidenciando: infiltrações (interior, garagem e exterior); vidro do recuperador partido; perfurações em paredes exteriores; existência de bens deixados no locado; furos numa parede específica. Estas fotografias permitem aferir a extensão e natureza dos danos.
Reapreciamos a o documento n.º 5 relativo a fotografias do imóvel em estado novo, permitindo a comparação com o estado final.
Reapreciamos o documento n.º 12, relativo a orçamentos que quantificam o custo das reparações (incluindo pintura e intervenções diversas), descrevem genericamente os trabalhos a realizar: reparação de paredes; remoção de furos; pintura; substituição de elementos danificados.
Todavia, estes orçamentos não discriminam adequadamente os diferentes tipos de danos e apresentam valor global que se nos afigura muito elevado, perante o depoimento da testemunha LL e perante os danos verificados .
Deste conjunto de meios de prova reapreciados resulta para nós que parte significativa dos danos foi admitida pelos Réus, as testemunhas confirmaram o estado do imóvel e as intervenções realizadas, as declarações das partes divergem quanto a autorizações e extensões de danos.
Os orçamentos existem mas com detalhes técnicos reduzidos
Prosseguindo:
Feita a descrição dos meios de prova que foram relevados pelo tribunal recorrido quanto à matéria impugnada diremos ainda o seguinte:
No âmbito da impugnação da decisão da matéria de facto, cumpre proceder à reapreciação crítica dos meios de prova indicados, nos termos do disposto no artigo 662.º do Código de Processo Civil.
Assim, analisado o teor das declarações de parte do legal representante da Autora e dos Réus, bem como os depoimentos testemunhais produzidos em audiência de julgamento, conjugadamente com a prova documental constante dos autos - designadamente as fotografias do imóvel, o contrato de arrendamento, a correspondência trocada entre as partes e os orçamentos apresentados - importa aferir se a convicção formada pelo tribunal recorrido merece censura.
Ora, da reapreciação global e crítica da prova produzida, não resulta qualquer elemento que imponha decisão diversa da adotada em 1.ª instância.
Com efeito, as declarações de parte do legal representante da Autora revelam-se, em vários pontos, contrariadas pelos depoimentos dos Réus e pelas testemunhas por estes arroladas, não se mostrando, por si só, suficientemente consistentes para infirmar a convicção formada pelo tribunal recorrido, tanto mais que o próprio admitiu a existência prévia de infiltrações no locado.
Por seu turno, as declarações dos primeiros Réus mostram-se globalmente coerentes, consistentes e em larga medida corroboradas pelos depoimentos testemunhais, designadamente no que respeita à existência de infiltrações, ao estado geral do imóvel e à natureza limitada de alguns dos danos (como os furos nas paredes).
No que respeita à prova testemunhal, verifica-se que:
A testemunha EE confirmou a existência de determinados danos, mas o seu depoimento não se revelou isento de fragilidades, designadamente em pontos em que foi contrariada por outros meios de prova;
As testemunhas arroladas pelos Réus, embora com relações de proximidade, prestaram depoimentos globalmente coerentes e concordantes entre si;
Merece particular destaque o depoimento da testemunha LL, que evidenciou conhecimentos técnicos relevantes, tendo descrito de forma objetiva o estado do imóvel, nomeadamente no que concerne às infiltrações e fissuras, conferindo credibilidade à versão dos Réus quanto ao estado pré-existente da habitação.
Por outro lado, a prova documental - em especial o acervo fotográfico - confirma a existência de danos no imóvel, mas não permite, por si só, sustentar a extensão e gravidade alegadas pela Autora em termos diversos dos considerados pelo tribunal recorrido, sendo ainda compatível com a existência de problemas estruturais prévios, como infiltrações.
Quanto aos orçamentos apresentados, os mesmos revelam-se pouco densificados e desprovidos de discriminação suficiente entre os diversos tipos de intervenção, não permitindo estabelecer uma correspondência rigorosa entre os danos efetivamente provados e os custos ali indicados, razão pela qual a sua valoração crítica efetuada pelo tribunal recorrido não merece censura.
Assim, ponderado o conjunto da prova produzida, e tendo presente o princípio da livre apreciação da prova consagrado no artigo 607.º, n.º 5, do Código de Processo Civil, não se vislumbra qualquer erro de julgamento na decisão da matéria de facto.
Com efeito, a convicção formada pelo tribunal recorrido mostra-se racionalmente sustentada, assente numa análise crítica e fundamentada dos meios de prova, não sendo abalada pela reapreciação ora efetuada.
Nestes termos, conclui-se que a reapreciação da prova não evidencia qualquer erro na valoração efetuada pelo tribunal recorrido, não se verifica fundamento para alterar a decisão sobre a matéria de facto impugnada, e, assim, mantém-se, integralmente, a factualidade dada como não provada na decisão recorrida que foi impugnada.
3.4 Da Fundamentação Jurídica.
3.4.1. Resulta inequívoco da factualidade provada que entre a Autora e os primeiros Réus foi celebrado um contrato de arrendamento, através do qual aquela lhes proporcionou o gozo temporário de um imóvel, mediante o pagamento de uma contrapartida. Trata-se, portanto, de uma relação contratual com prestações recíprocas, na qual o arrendatário assume, entre outras, a obrigação de utilizar o bem de forma prudente e de o restituir em bom estado de conservação.
Nos termos do art.º 1023.º do Cód. Civil, o arrendamento corresponde a locação sobre coisa imóvel.
Por sua vez, o art.º 1022.º do mesmo diploma define locação como “o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição”.
Trata-se, por conseguinte, de um contrato sinalagmático: uma das partes compromete-se a proporcionar o gozo temporário de um bem, tendo em contrapartida direito a uma retribuição, em regra uma determinada quantia em forma de renda periódica.
No que tange aos danos ocorridos no imóvel, e nos termos do art.º 1038.º, alínea d), do Cód. Civil, é obrigação do arrendatário não fazer do local uma utilização imprudente.
Como emerge do dispositivo da sentença recorrida, foram os Réus, AA e marido, BB e CC e esposa, DD, condenados a pagar à Autora, A..., Lda., o valor de € 5.313.90 (cinco mil trezentos e treze euros e noventa cêntimos), acrescido de juros legais à taxa civil, contados desde a data de citação até efectivo e integral pagamento.
A apelante rebela-se contra o assim decidido argumentando: 1. A sentença recorrida incorreu em erro de julgamento ao fundamentar a sua decisão em meros critérios de equidade, sem que tal recurso estivesse legalmente previsto ou autorizado no caso concreto. Com efeito, o Tribunal afastou-se das normas jurídicas aplicáveis e da factualidade apurada, substituindo-as por juízos subjetivos de justiça material, o que não é admissível fora das situações expressamente consagradas na lei. Ao decidir nesses termos, a sentença violou o disposto nos artigos 3.º, n.º 3, e 607.º, n.ºs 4 e 5, do Código de Processo Civil, bem como o princípio da legalidade e da aplicação do direito aos factos provados ; 2. A fixação arbitrária de montantes como € 50,00 para furos ou € 3.000,00 para a cozinha viola o disposto nos artigos 562.º e 566.º do Código Civil, pois o recurso à equidade só é admissível quando não seja possível a prova do dano, o que manifestamente não se verifica, pois existem orçamentos concretos e detalhados nos autos; 3. A sentença violou, assim, o disposto no artigo 562.º do CC ; 4 . A privação do uso de um imóvel constitui um dano autónomo e indemnizável sempre que o respetivo proprietário fique impossibilitado de o utilizar de forma normal, plena e conforme ao seu destino económico, independentemente da prova de um prejuízo patrimonial concreto. Tal privação representa, por si só, uma lesão juridicamente relevante do direito de propriedade, sendo pacificamente reconhecida pela doutrina e pela jurisprudência que o dano decorrente da impossibilidade de fruição do bem é suscetível de indemnização, nos termos gerais da responsabilidade civil.
Com vista a definir a responsabilidade do inquilino impõe-se proceder à conjugação do regime plasmado nos arts. 1043º e 1073º, ambos do Cód Civil
Os artigos 1043.º e 1073.º do Código Civil português estabelecem o regime fundamental da responsabilidade do arrendatário (inquilino) quanto à conservação e deteriorações do imóvel arrendado, distinguindo diferentes tipos de danos e o respetivo tratamento jurídico.
O artigo 1043.º do Código Civil, sob a epígrafe, “Responsabilidade por deteriorações” consagra a regra geral: o arrendatário é responsável pela perda ou deterioração da coisa locada, salvo se provar que não teve culpa.
Existe, portanto, uma presunção de culpa do inquilino, cabendo-lhe demonstrar que os danos não lhe são imputáveis (por exemplo, por caso fortuito, força maior ou facto de terceiro).
Excluem-se dessa responsabilidade as deteriorações resultantes de: uso normal e prudente do imóvel; desgaste decorrente do tempo.
Em síntese: o inquilino responde pelos danos que excedam o uso normal, presumindo-se a sua culpa, a menos que prove o contrário.
E o artigo 1073.º do Código Civil, regula uma situação específica, “ Das pequenas deteriorações lícitas”
O art.º 1073.º do Cód. Civil preconiza o seguinte:
“1 - É lícito ao arrendatário realizar pequenas deteriorações no prédio arrendado quando elas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade.
2 - As deteriorações referidas no número anterior devem, no entanto, ser reparadas pelo arrendatário antes da restituição do prédio, salvo estipulação em contrário.”
O arrendatário pode realizar pequenas deteriorações no imóvel, desde que necessárias ao seu conforto ou comodidade (por exemplo, colocar pregos, suportes, pequenos equipamentos).
Contudo, essas alterações devem ser reparadas antes da restituição do locado, salvo estipulação em contrário.
Conclusão: mesmo sendo lícitas, estas modificações geram um dever de reposição.
O regime legal impõe ao arrendatário um dever de conservação qualificado: não responde pelo desgaste normal; responde pelos danos que excedam esse limite;
E deve ainda repor o imóvel quanto às alterações que, embora lícitas, tenha introduzido para seu benefício.[1
3.4.2
1.Feitas estas considerações e reportando -nos ao caso dos autos, verificamos que embora não exista documentação relativa ao estado do imóvel aquando do início da locação (encontrando-se apenas demonstrado que foi entregue pela Autora no estado de novo, sem qualquer uso prévio), dispõe o art.º 1043.º, n.º 2, do Cód. Civil, que: “Presume-se que a coisa foi entregue ao locatário em bom estado de manutenção, quando não exista documento onde as partes tenham descrito o estado dela ao tempo da entrega.”
No mais, encontra-se demonstrado que os primeiros Réus se comprometeram a restituir o locado igualmente em bom estado.
E reportando-nos aos factos apurados, resulta para nós que colocação de pequenos furos nas paredes, designadamente para fixação de quadros ou autocolantes, configura uma alteração lícita do locado por corresponder a um uso normal destinado ao conforto do arrendatário, subsistindo, contudo, a obrigação de proceder à respetiva reparação aquando da restituição do imóvel.
Diversamente, não é exigível aos Réus a reposição da terra no jardim, porquanto a mesma não integrava originariamente o locado, tendo sido por eles introduzida durante a vigência do contrato.
Em consequência, e à luz dos factos provados, impõe-se aos Réus a reparação dos diversos danos verificados no imóvel, designadamente ao nível de equipamentos, elementos da cozinha, portas, paredes, rodapés, recuperador de calor e demais deteriorações nas áreas interiores e exteriores, incluindo os orifícios e perfurações existentes, por serem imputáveis à sua utilização do locado.
Assim, acolhemos a sentença recorrida quando afirma que impõe-se aos Réus a reparação dos danos elencados nas alíneas a), b), d) a g), e i) a n), ou seja:
Placa do fogão de marca Zanussi partida;
Móvel da cozinha com várias partes danificadas com falta de madeira e revestimento;
Porta da cozinha com vários arranhões, que apresenta igualmente um buraco e a sua guarnição também se encontra danificada.
Parede da cozinha totalmente deteriorada, coma remoção da argamassa que reveste os tijolos e que se encontram visíveis;
Porta da lavandaria com arranhões, estando a sua guarnição também danificada;
Rodapé da cozinha encontra-se degradado, com arranhões, verificando-se falta de madeira em várias zonas;
Porta de acesso da cozinha à sala de estar e respectiva guarnição danificadas;
Pequenos furos em algumas das paredes interiores do imóvel com colocação de fichas plásticas, verificando-se orifícios por tapar, designadamente na sala e quartos;
Paredes de um quarto sujas com riscos, que carecem de ser pintadas;
Falta de uma peça do fecho do recuperador de calor, encontrando-se o vidro do mesmo partido;
Vários autocolantes colocados no tecto de um dos quartos; e
No exterior da moradia, verificam-se várias perfurações provenientes de um toldo que foi retirado.
A revelar que o Tribunal recorrido aplicou corretamente o regime do art. 1043.º CC, ao excluir as deteriorações inerentes ao uso prudente. Aplicou correctamente o art. 1073.º CC ao ordenar a reparação de pequenas deteriorações lícitas, mas reparáveis.
E excluiu danos consentidos (al. c) e h)); excluiu elementos não pertencentes ao locado (terra do jardim) e responsabilizou os Réus pelos restantes danos.
Em síntese: Não vislumbramos qualquer houve violação por parte do tribunal recorrido dos arts. 1043.º e 1044.º CC, antes uma aplicação típica da distinção: desgaste normal (não indemnizável),deteriorações ilícitas (indemnizáveis), deteriorações lícitas mas reparáveis.
2. Do Princípio da boa-fé (art. 762.º CC)
A este propósito afigura-se-nos que a invocação do art. 762.º CC pela recorrente tem natureza meramente reforçativa. Com efeito, o Tribunal reconheceu a obrigação de reparação, condenou os Réus pelos danos imputáveis.
Não se vislumbra uma verdadeira violação do dever de boa-fé, mas sim uma divergência quanto à extensão da responsabilidade, o que não traduz erro jurídico autónomo.
3. Da Reconstituição natural e indemnização (rts. 562.º e 566.º CC)
Aqui surge o ponto mais relevante da impugnação.
3.1. Da Exclusão do orçamento global de pintura
O Tribunal fundamentou adequadamente a não consideração do orçamento junto com a petição inicial e no essencial teve a intenção de evitar enriquecimento do senhorio, porquanto, como referimos na motivação da impugnação da decisão de facto, o orçamento abrangia danos não imputáveis aos Réus (infiltrações, desgaste global).
Não está verificado qualquer erro na fundamentação jurídica, porquanto, está em conformidade com o art. 562.º CC.
3.2. Quantificação dos danos
A recorrente sustenta que a sentença incorreu em erro ao desconsiderar os orçamentos por si apresentados, os quais refletiriam os custos reais de reparação dos danos verificados no imóvel, sem que tenha sido produzida prova pericial que os contrariasse.
Em particular, impugna a fixação de valores indemnizatórios determinados pelo Tribunal com base em critérios arbitrários, designadamente:€ 50,00 relativos a furos nas paredes; € 400,00 referentes a riscos; € 3.000,00 respeitantes aos danos na cozinha.
Alega que tais montantes não têm suporte técnico nem correspondem aos valores de mercado, resultando de um juízo meramente subjetivo.
Acrescenta que o Tribunal recorreu indevidamente à equidade para fixar a indemnização, apesar de existirem elementos concretos nos autos (orçamentos detalhados), violando assim as regras legais aplicáveis, nomeadamente os artigos 562.º e 566.º do Código Civil, bem como disposições processuais relativas à fundamentação da decisão .
Apreciando e decidindo.
Importa proceder à fixação do montante indemnizatório devido pela reparação dos danos imputáveis aos Réus.
Como resulta das conclusões recursórias, a recorrenta não impugna a fundamentação jurídica na parte relativa às indemnizações fixadas a título de serviços de carpintaria, placa de vidro (relativo ao recuperador de calor) e placa de forno, num total de € 1.613,90.
Reproduzimos aqui o segmento da sentença que releva:
“No que concerne aos montantes necessários para a reparação, ficou demonstrado que foi apresentado um orçamento relativo a trabalhos de pintura e amassamento de toda a habitação, no valor de € 13.087,20 com IVA incluído, um orçamento para serviços de carpintaria no montante de € 1.156,20, um orçamento relativo a uma placa de vidro no montante de € 233,70 e um orçamento para uma placa de forno no valor de € 224,00.
Quanto aos orçamentos para serviços de carpintaria, placa de vidro (relativo ao recuperador de calor) e placa de forno, num total de € 1.613,90, não existem dúvidas que se impõe o pagamento dos mesmos, por corresponderem à reparação dos danos acima descritos nos pontos 1 a 3, 5 a 7 e 10.”
Apenas se rebela contra a fixação € 50,00 relativos a furos nas paredes, € 400,00 referentes a riscos e € 3.000,00 respeitantes aos danos na cozinha.
Prosseguindo:
Tomando posição, acolhemos o entendimento sufragado pelo tribunal recorrido na parte em que entende não poder ser valorado o orçamento junto pela autora relativo ao orçamento de pintura.
Na verdade, como refere o juiz a quo:
“ tal orçamento prevê serviços de pintura e amassamento de toda a habitação, sendo certo que os danos na pintura se cingem à parede da cozinha (que, efectivamente, exige amassamento), bem como a pontuais pequenos furos em algumas paredes do imóvel, paredes de um quarto sujas com riscos, autocolantes colocados no tecto de um dos quartos e perfurações provenientes de um toldo.”
Existe, por conseguinte, uma desproporção entre o objecto do orçamento e os danos cuja reparação é exigível aos Réus.
A este ponto não é igualmente alheio o facto de ter resultado demonstrado que o exterior do locado se encontra repleto de fissuras, rachas e infiltrações de humidade, alheios a qualquer conduta dos primeiros Réus, sendo que tais infiltrações atingem algumas paredes interiores do locado, designadamente na sala e quartos.
O orçamento de pintura prevê, por conseguinte, a reparação global das paredes do imóvel, destinado a resolver não apenas os orifícios colocados pelos primeiros Réus, como igualmente o restauro do estado da pintura ao estado em que se encontrava em novo, com remoção das manchas provenientes das infiltrações.
De resto, não traduz deterioração do locado, incompatível com utilização prudente por parte do arrendatário o facto deste, findo o contrato, não proceder à pintura das paredes interiores, deixando-as tal como estavam quando se iniciou a relação locatícia.[2]
Não se impõe, por conseguinte, aos Réus a reparação das infiltrações, já que as mesmas foram causadas pelo uso habitual do imóvel e não por qualquer conduta levada a efeito pelos próprios Réus.
Aos Réus incumbe, quanto muito, o amassamento e pintura das zonas envolventes aos orifícios, bem como aos riscos existentes, com a extensão suficiente para permitir que não se notasse diferença relevante entre a cor das paredes reparadas e as originais.
Impor aos Réus a pintura e amassamento total da habitação, com a reparação de outros danos inerentes ao da normal utilização, extravasaria o âmbito dos danos que causaram e, em última análise, beneficiaria o senhorio, que veria mitigados os problemas emergentes das infiltrações ocorridas.
Acresce que o Tribunal não dispõe de elementos que lhe permitam fixar o valor necessário para a reparação dos danos concretamente causados pelos Réus.
Na verdade, conforme refere o juiz a quo, “nem sequer resulta da matéria de facto quantos furos existiram e em quantas paredes os mesmos se situaram.”
Ora, impunha-se à Autora a articulação e posterior prova, dos concretos danos existentes.
E, por outro lado, já não é possível obter tais elementos, mesmo recorrendo à liquidação de sentença, porquanto já foi reparada a pintura nos quartos e sala.
Assim, e à míngua de outros elementos, também este Tribunal terá que limitar os danos àqueles aqueles que minimamente consegue discernir da matéria de facto dada como demonstrada.
E não vislumbramos razões objectivas para nesta parte, atender aos orçamentos juntos aos autos, os quais, não podem ser acolhidos na sua globalidade - por abrangerem intervenções que extravasam os danos efetivamente imputáveis aos Réus -, nem temos matéria de facto que permita presumir que tais orçamentos são um elemento relevante de aferição dos custos médios de mercado das reparações em causa, assinalando -se que o documento nº12 junto à petição, relativo a orçamento de trolha e pintura para cozinha e restantes divisões não contém qualquer elementos dos quais se possa retirar os custos médios de mercado por metro quadrado das reparações em causa.
Não obstante, resulta da matéria de facto provada que subsistem danos concretos nas paredes interiores (orifícios e riscos), na zona exterior (perfurações) e, com particular relevo, na cozinha, cuja deterioração assume expressão significativa.
Ora, como é sabido a liquidação de danos pressupõe dano ainda não quantificado condenação genérica com remessa para liquidação (art. 609.º, n.º 2, CPC) .
O dano existe mas ainda é possível apurar o seu valor em momento posterior.Ou seja, a liquidição serve para quantificar algo ainda determinável.
No caso dos autos, deparamo-nos com uma situação específica: obra já realizada
Assim, o dano já foi convertido num custo efetivo para a autora e, em princípio, determinável (faturas, recibos, pagamentos, etc.).
Assim, deixa de fazer sentido remeter para liquidação se o valor já podia e devia ter sido provado, uma vez que as regras do ónus de prova impedem que o incumprimento do ónus de prova seja suprível posteriormente através de condenação em quantia a liquidar .
Logo, afigura-se-nos que a situação dos autos não legitima a liquidação, uma vez que esta não serve para suprir falta de prova que já era possível produzir.
Acresce que no caso o recurso à equidade justifica-se perante a impossibilidade de quantificação posterior.
Assim, importa recorrer à equidade, nos termos do artigo 566.º, n.º 3, do Código Civil, não como substituto da prova, mas como critério de ajustamento, ancorado nos elementos objetivos constantes dos autos, designadamente os orçamentos apresentados e os danos apurados, sendo utilizado de forma prudente e proporcional.
Em consequência, este Tribunal da Relação não acolhe a argumentação da recorrente.
Com efeito, importa desde logo salientar que recaía sobre a Autora o ónus de alegar e provar, de forma concreta e suficientemente densificada, não apenas a existência dos danos, mas também a respetiva extensão e o custo necessário à sua reparação.
Tal exigência decorre das regras gerais do ónus da prova, não podendo ser suprida por meras referências genéricas a orçamentos que não permitam estabelecer uma correspondência clara entre os trabalhos orçamentados e os danos efetivamente imputáveis aos Réus.
No caso vertente, como bem assinalado pelo Tribunal recorrido, os elementos probatórios constantes dos autos não permitem uma quantificação rigorosa dos prejuízos, designadamente quanto à extensão dos danos nas paredes, número de orifícios, áreas afetadas ou concreta necessidade de intervenção em cada zona do imóvel.
Acresce que os orçamentos apresentados não procedem à devida discriminação entre trabalhos destinados a reparar danos imputáveis aos Réus e aqueles que visam a reabilitação global do imóvel, incluindo patologias que lhes são alheias.
Neste contexto de insuficiência probatória, não se afigura censurável o recurso, pelo Tribunal a quo, a critérios de equidade para fixação dos montantes indemnizatórios, nos termos consentidos pelo ordenamento jurídico quando não seja possível determinar com exatidão o valor dos danos.
Por outro lado, também este Tribunal da Relação não dispõe de elementos objetivos adicionais que permitam divergir do juízo formulado na decisão recorrida. Com efeito, a reapreciação da matéria não revela dados concretos que imponham a fixação de valores distintos, nem demonstra que os montantes arbitrados sejam manifestamente desajustados face aos danos minimamente apurados.
Assim, tendo o Tribunal recorrido limitado a indemnização aos prejuízos que logrou identificar com base na matéria de facto provada - designadamente quanto aos orifícios, riscos, perfurações exteriores e danos na cozinha - e fixado os respetivos montantes segundo um critério prudente e proporcional, não se verifica qualquer erro de julgamento que justifique a sua alteração.
Em consequência, mantém-se o decidido.
4. Da Privação do uso.
Na sentença recorrida, no que concerne à pretensão da recorrente de ser indemnizada pelos dano da privação do imóvel escreveu-se:
“Do direito da Autora a uma indemnização pela privação do uso
A Autora mais solicitou a condenação dos Réus no pagamento de uma indemnização pela privação do uso do imóvel.
Conforme se refere no Acórdão do Venerando Tribunal da Relação de Lisboa de 4 de Julho de 2023, proc. n.º 5834/20.7T8LRS.L1-7, disponível em www.dgsi.pt:
“No que tange à ressarcibilidade do proprietário de imóvel privado do seu uso, existem na doutrina e jurisprudência essencialmente duas posições: uma segunda a qual o lesado deve alegar e provar uma concreta utilização relevante do bem; outra segunda a qual basta a alegação e prova da simples privação do uso para se reconhecer o direito a indemnização, reservando-se o não reconhecimento daquele direito para situações em que tenha ficado provado que a concreta privação do uso do bem não traduz, na esfera do respetivo titular, um dano patrimonial relevante.”
Em qualquer dos entendimentos jurisprudenciais, a indemnização pela privação do uso assenta no facto de, efectivamente, o proprietário ficar provado do seu uso. A divergência essencial subsume-se à concreta intenção que o proprietário teria de utilizar o imóvel.
Assim, e num primeiro ponto, para que pudesse sequer ser alvitrada uma eventual indemnização pela privação do uso, impunha-se que a Autora demonstrasse que, de facto, ficou impedida de o utilizar.
É certo que os danos existentes no imóvel foram extensos, designadamente na zona da cozinha.
Porém, não é menos certo que tais danos, na sua maioria, são estéticos, e que não impedem a utilização do prédio.
Sendo certo que a Autora invocou que pretendia arrendar novamente o imóvel (sendo de admitir que, em tal caso, os danos existentes dificultariam o arrendamento ou, pelo menos, obrigariam à redução da respectiva renda), a verdade é que tal invocação não ficou demonstrada.
Ao invés, o que ficou provado é que a Autora pretendia destinar o imóvel aos filhos do seu legal representante.
Ora, para os mesmos, ainda que os danos tenham natureza estética, os mesmos não são impeditivos do uso pleno do imóvel.
Por conseguinte, não se verifica qualquer privação de uso, passível de suscitar a obrigação, pelos Réus, de uma indemnização.
Como tal, impõe-se a improcedência de tal pedido formulado pela Autora.”
A recorrente rebela-se contra este entendimento e no essencial alega:
“. A privação do uso de um imóvel constitui um dano autónomo e indemnizável sempre que o respetivo proprietário fique impossibilitado de o utilizar de forma normal, plena e conforme ao seu destino económico, independentemente da prova de um prejuízo patrimonial concreto. Tal privação representa, por si só, uma lesão juridicamente relevante do direito de propriedade, sendo pacificamente reconhecida pela doutrina e pela jurisprudência que o dano decorrente da impossibilidade de fruição do bem é suscetível de indemnização, nos termos gerais da responsabilidade civil.”
Quid iuris ?
Neste ponto, também a recorrente não tem razão.
A recorrente sustenta que a privação do uso constitui, por si só, um dano indemnizável, independentemente da prova de prejuízo patrimonial concreto, entendimento que encontra respaldo em parte da doutrina e da jurisprudência.
Todavia, tal questão não se revela decisiva para a solução do caso concreto, porquanto a decisão recorrida não assentou na exigência de demonstração de um prejuízo económico, mas antes na inexistência de prova de uma efetiva privação do uso do imóvel.
Com efeito, a indemnização pela privação do uso pressupõe, desde logo, que o titular tenha sido impedido de utilizar o bem de forma normal e conforme ao seu destino, o que, no caso, não se demonstrou.
Assim, a argumentação da recorrente, embora juridicamente pertinente em abstrato, não é suscetível de infirmar o fundamento essencial da decisão recorrida, porque não ataca o ponto essencial: a inexistência de privação do uso
Este segmento da sentença traduz uma valoração factual, insindicável em sede de direito: inexistência de privação de uso. Não há violação de normas jurídicas.
Em consequência do exposto, improcede também nesta parte o recurso.
Sumário.
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IV. DELIBERAÇÃO.
Pelo exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em:
Julgar improcedente o recurso de apelação interposto pela autora - recorrente e, assim, confirmam a sentença recorrida.
Custas pela recorrente.
Porto, 16.04.2026
Francisca da Mota Vieira
José Manuel Monteiro Correia
António Carneiro da Silva
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[1] A propósito , Ac Relação Porto de 23.10.2023, proc nº 14706/17.1T8PRT.P1
[2] Tribunal da Relação do Porto no seu Acórdão de 10 de Novembro de 2003, proc. n.º 0354434, disponível em www.dgsi.pt.