Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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TERRENO PARA CONSTRUÇÃO
I.
Por despacho do Secretário de Estado Adjunto e das Obras Públicas, datado de 23.03.2000, publicado no D.R. nº 73, II Série, de 27.03.2000, foi decretada a utilidade pública com carácter de urgência da expropriação das parcelas de terreno necessárias à execução da obra IC 24 – ........../.......... – 1º trecho (2ª fase) e, consequentemente, autorizada a posse administrativa pela entidade expropriante - Instituto Para a Construção Rodoviária (ICOR) - das referidas parcelas de terreno, entre as quais se inclui a parcela nº 16/5 do plano de expropriações respectivo, com 866 m2, a qual constitui parte do prédio rústico de maiores dimensões constituído por terreno de pinhal, mato e eucaliptal, sito no .........., .........., freguesia de .........., Concelho de .........., a confrontar do Norte com B.........., do Sul com C.........., do Nascente com estrada e do Poente com D.........., descrito na Conservatória do Registo Predial de .......... sob o nº 02438/020502 e inscrito na matriz predial rústica da freguesia de .......... sob o artigo 1245.º, de que era proprietária a expropriada E.......... (cfr. certidão de fls. 117 a 119).
Foi efectuada a vistoria ad perpetuam rei memoriam (fls. 29 a 30).
Realizou-se a arbitragem, tendo os três peritos nomeados pelo Ex.mo Presidente desta Relação proferido o acórdão de fls. 5 a 8 onde, por unanimidade, fixaram em 4.349.052$00 (21.692,98 €) o valor da respectiva indemnização devida à expropriada.
Por despacho de fls. 121 foi adjudicada à expropriante a propriedade da referida parcela, por esta já ter tomado posse anteriormente.
II.
Inconformada com a decisão arbitral, a entidade expropriante interpôs recurso de tal decisão (fls. 125 a 129), alegando resumidamente, que:
- em face do PDM, tendo a área total do prédio donde a parcela em causa foi destaca menos de 5.000m2, o mesmo não tem aptidão para construção, não sendo aplicável o disposto no artº 26º, nº 12, do CE;
- além disso, a parcela destacada é interior, a cerca de 5 metros da Rua .......... e a 50 metros da Rua .........., não se situando pois dentro da faixa dos 50 metros;
- o solo deveria ser considerado apto para outros fins e a indemnização deve fixar-se em 5.754,13 €.
Respondeu a expropriada e interpôs recurso subordinado a fls. 131 e ss., alegando, em síntese, que:
- os critérios de classificação dos solos constantes do CE não coincidem com os acolhidos no PDM, o qual se limita a ser um instrumento de planeamento urbanístico do concelho;
- o prédio donde a parcela expropriada foi destacada dispõe de parte das infra-estruturas referidas na al. a), do nº 2, do artº 25º, do CE, e inclui-se em núcleo urbano existente, pelo que o solo deve ser considerado apto para construção, nos termos do artº 25º, nº 2, al. b), do CE;
- não pode proceder o recurso interposto pela expropriante.
Em sede de recurso subordinado, por entender que a parcela foi subavaliada pela decisão arbitral, alegou, em súmula, que;
- por estar na zona de servidão non aedificandi da obra levada a cabo pela entidade expropriante, existe desvalorização da parte sobrante, a qual tem 784 m2 e uma frente para a Rua .......... de cerca de 17 metros, via esta que está pavimentada com semi-penetração betuminosa e servida por rede pública de abastecimento de água e de iluminação pública;
- caso essa servidão não existisse, seria possível construir na parcela sobrante uma moradia unifamiliar, do género das que existem num raio de 300 metros, sendo certo que foram aprovados loteamentos para a construção de tal tipo de habitações;
- o terreno sobrante teria assim um valor não inferior a 199,52 €/m2, não valendo agora mais do que 14,96 €/m2, pelo que a expropriada arcou com um prejuízo de 144.695,04 €;
- o índice de ocupação do solo deveria ser de 0,5/ m2 e não, conforme considerado na decisão arbitral, de 0,4/ m2;
- a zona em causa é objecto de grande procura para construção de moradias unifamiliares, a qualidade ambiental é isenta de qualquer poluição, tem nas imediações áreas de floresta e é uma zona tranquila, pelo que o valor do solo deve corresponder a 14% do custo de construção no local, nos termos do artº 26º, nº 6, do CE;
- valor este a que deverá acrescer o índice global de 3,5%, decorrente da existência rede acesso rodoviário, rede de distribuição eléctrica e rede telefónica;
- o custo de construção o m2 a considerar não deve ser inferior a 95.000$00 (473,86 €);
- o valor da parcela expropriada é de 32.310,46 €;
- o valor total da indemnização deverá cifrar-se em 177.005,50 €
III.
Procedeu-se então à nomeação dos peritos e à subsequente avaliação.
A fls. 219 a 225 o perito da expropriante juntou o respectivo relatório, onde concluiu que a justa indemnização à expropriada se deve cifrar em 6.495,00 €.
A fls. 228 a 232 os demais peritos foram de parecer que se deve fixar em 13.509,60 € o valor da justa indemnização.
IV.
Por reputar inaceitável o argumento utilizado pelos peritos maioritários no relatório de fls. 228 a 232 para classificar o solo como apto para construção, o Sr. Juiz ordenou a reformulação do respectivo laudo, expurgando-o desse argumento (que consistia em, apesar de o prédio não ter a área de 5.000 m2 – essencial para que o solo pudesse ser classificado como apto para construção, em face do PDM e segundo o entendimento da expropriante -, poder vir a ter a referida área caso a expropriada adquirisse os terrenos adjacentes).
Desse despacho veio a expropriada interpor recurso a fls. 268, admitido como agravo a fls. 269, a subir nos próprios autos com o primeiro recurso que houver de subir imediatamente e com efeito meramente devolutivo (em relação a esse recurso, as alegações e contra-alegações foram apresentadas a fls. 274 e ss. e 297 e a fls. 300 o Sr. Juiz sustentou o despacho em causa).
V.
A fls. 308 e ss. os peritos subscritores do laudo mandado reformular apresentaram novo relatório, onde são de parecer que a indemnização a fixar se deve cifrar em 6.495,00 € (não se considerando qualquer desvalorização da parte sobrante).
VI.
Ordenado o cumprimento do disposto no art. 64º nºs 1 e 3, do C.E., foram apresentadas alegações pelas partes a fls. 320 e 327, onde, em síntese, mantêm as posições já anteriormente expostas.
VII.
Foi proferida sentença que julgou parcialmente provado e procedente o recurso interposto pela expropriante e pela expropriada e fixou em 6.495,00 € (seis mil quatrocentos e noventa e cinco euros) o montante global da indemnização a que a expropriada tem direito, o qual deverá ser actualizado até à data da decisão de acordo com o índice de preços ao consumidor, com exclusão da habitação, publicado pelo I.N.E. relativamente ao local da situação do bem expropriado.
Questão a decidir:
Recorreu a expropriada.
VIII.
Conclusões do recurso de agravo:
1.ª. Na classificação dos terrenos como aptos para a construção não é decisivo que eles como tal se classifiquem em instrumento de gestão territorial urbanística, designadamente no PDM em vigor.
2.ª. Antes disso e acima disso, hão-de ser classificados como terrenos aptos para a construção todos aqueles que, estando dotados de algumas das infra-estruturas adequadas (marginados por vias pavimentadas, rede de distribuição domiciliária de água, saneamento e energia eléctrica) se integram em núcleo urbano existente.
3.ª. O prédio das recorrentes está inserido em núcleo urbano existente, dado que existem várias moradias unifamiliares e lotes nas imediações (a menos de 300 m) e mesmo no prédio contíguo existe uma moradia de gama média/alta e é zona de grande procura em .......... para efeitos de construção de moradias desse tipo.
4.ª. Não pode, por isso, ser considerado e classificado como terreno apto para construção urbana.
Ainda que se tivesse por decisivo o teor do PDM de .......... em vigor,
5.ª. Sempre se deveria impôr essa mesma classificação, dado que a construção não seria de todo impossível.
Com efeito,
6.ª. Bastaria às recorrentes adquirir para o efeito uma parcela de terreno contíguo que lhes permitisse atingir uma área global de 5.000 m2, condição estabelecida no Regulamento do PDM, para que tal construção fosse admissível.
7.ª. Como bastaria que as recorrentes se dispusessem a vender esse prédio a proprietário confinante para esse mesmo efeito.
8.ª. O valor do terreno em causa nestes autos sempre seria valorizado como terreno para construção urbana e o seu valor de mercado seria consequência dessa aptidão construtiva.
9.ª. A potencialidade construtiva de um prédio há-de aferir-se em concreto e não em abstracto.
10.ª. Permitir que o valor da indemnização do terreno ora em causa possa ser inferior ao que decorre do acima exposto é enveredar por uma solução contrária ao princípio da justa indemnização consagrado no texto constitucional.
11.ª. O despacho recorrido violou, por errada interpretação e aplicação, as disposições dos art.s 25.º/1 e 2-a) e b) do CExp. e 62.º/2 da Constituição.
Pede a revogação do despacho.
O M.ºP.º respondeu, pronunciando-se pela confirmação do despacho.
O Sr. Juiz sustentou o seu despacho.
IX.
Conclusões da apelação:
1.ª. A parcela de terreno que foi objecto de expropriação deve ser classificada como solo apto para construção.
2.ª. Essa classificação é a única que assegura uma indemnização justa.
3.ª. A utilização normal que um proprietário normal faria seria justamente a sugerida inicialmente pelos peritos, ou seja, adquirir ou alienar a parcela por forma a que, em conformidade com o PDM existente pudesse lá edificar-se.
4.ª. E é exclusivamente de acordo com tal raciocínio que deverá ser valorizada a parcela.
5.ª. O coeficiente a ter em conta na valorização da parcela em causa deve partir de um valor correspondente a 14% do preço da construção.
6.ª. Há manifesto lapso no relatório dos peritos ao indicarem no seu laudo inicial um custo de construção/m2 na área de .......... inferior a 99.000$00.
7.ª. Esse custo não deve ser inferior a € 473,86/m2, o que conduz a uma indemnização de € 25.852,87.
8.ª. A este valor há que acrescentar a título de desvalorização da parcela sobrante o montante de € 11.681,60.
9.ª. Por tal motivo, o valor global da indemnização a que as expropriadas têm direito não deve ser inferior a € 37.544,47.
10.ª. A sentença viola, por errada interpretação e aplicação, as disposições dos art.s 62.º/1 e 2 da Constituição, 25.º/1 e 2 e 26.º do CExp. e as Portarias n.ºs 982-C/99, de 30.10 e 106/2000, de 25.2.
Respondeu o M.ºP.º, pedindo a manutenção da sentença.
X.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
Factos considerados provados na sentença:
1º- A parcela expropriada, designada com o nº 16/5, com 866 m2, está incluída na planta cadastral relativa à obra IC 24 – ........../.......... – 1º trecho (2ª fase), destacada de um prédio de maiores dimensões constituído por terreno de pinhal, mato e eucaliptal, sito no .........., .........., freguesia de .........., Concelho de .........., a confrontar do Norte com B.........., do Sul com C.........., do Nascente com estrada e do Poente com D.........., descrito na Conservatória do Registo Predial de .......... sob o nº 02438/020502 e inscrito na matriz predial rústica da freguesia de .......... sob o artigo 1245, de que era proprietária a expropriada E..........;
2º- A parte sobrante do referido prédio rústico, após a expropriação, ficou com 784 m2;
3º- A parcela expropriada situa-se nas traseiras do prédio-mãe, possui o formato trapezoidal e o terreno é sensivelmente plano, com ligeiro declive para poente, sendo o solo de natureza florestal, coberto a mato e possuindo algumas varas de eucalipto sem valor comercial;
4º - O prédio rústico referido – donde foi destacada a parcela expropriada - confronta a Nascente com a Rua .......... (ou Travessa ..........), para onde tem uma frente de 17 mts, a qual é pavimentada com semi-penetração betuminosa, possuindo ainda rede domiciliária de abastecimento de água e de iluminação pública e rede telefónica; este arruamento termina sem saída junto à Rua .., encontrando-se desnivelada superiormente em cerca de 10 mts;
5º - A parcela expropriada situa-se dentro de uma zona classificada pelo PDM de .........., plenamente eficaz à data da DUP, como “Espaços de Ocupação Condicionada”, inserindo-se numa vasta área florestal situada nos arredores da cidade de ..........;
6º - Contígua à parcela expropriada existe uma moradia unifamiliar de gama média/alta, inserida em terreno que antes da construção tinha pelo menos cerca de 5.000 m2;
7º - A menos de trezentos mts da parcela expropriada existem algumas moradias unifamiliares e alguns loteamentos devidamente aprovados pela CM.........., mas inserem-se em zona classificada no PDM de .......... como “Zona Dominante de Expansão”, área essa que é muito procurada para a construção daquele tipo de moradias; nesta zona, os lotes de terreno vendem-se no mercado imobiliário a um preço que varia entre 25,00 €/m2 e os 75,00 €/m2.
XI.
As questões suscitadas são:
\ No agravo, a qualificação da parcela expropriada;
\ Na apelação, de novo a qualificação do terreno expropriado; a indemnização justa passa por se considerar que a parcela é apta para construção; coeficiente a ter em conta na valorização da parcela; custo do m2 da construção; desvalorização da parcela sobrante.
XII.
Do agravo.
O despacho que motivou este recurso consta de fls. 264 e é do seguinte teor:
«Os peritos subscritores do laudo pericial de fls. 228 e ss. para classificarem o solo como apto para construção entram em linha de conta com um argumento que nos parece inaceitável: o de que, pese embora a área da parcela e do prédio-mãe não atinja os 5.000 m2, por compra de outros prédios adjacentes já seria possível atingir aquela área.
Os Srs. Peritos têm apenas de entrar em linha de conta com a situação efectivamente existente à data da DUP e não podem fundar as suas considerações em situações hipotéticas.
Como tal, determino que o laudo de fls. 228 e ss. seja reformado, expurgado desse fundamento».
No requerimento de interposição de recurso, a expropriada manifesta-se contra o despacho em causa, «... que determinou a reformulação do laudo de fls. 228 e segs.».
No entanto, nas conclusões do recurso, limita-se a defender que se trata de terreno para construção, o que nada tem a ver com matéria de agravo, mas com o mérito da questão, sendo, por isso, argumentação adequada ao recurso de apelação, mas desajustada do recurso de agravo – art.s 691.º/1 e 733.º do CPC.
O que a agravante entendeu do despacho agravado foi que o tribunal estava a tomar posição sobre a natureza do solo, mas na realidade, como se pode ver pelo despacho transcrito supra, assim não foi.
O tribunal limitou-se a ordenar a reformulação do laudo extirpado de fundamentos de facto hipotéticos e não reais. Não disse que se reformulasse o laudo tendo em conta que o terreno era apto para outros fins, mas apenas que se não podia ter em conta o argumento quimérico de que era possível adquirir prédios limítrofes para formar uma unidade de 5.000 m2. Havia que fazer o raciocínio tendo apenas em consideração a realidade existente na data da DUP – art. 23.º/1, in fine, do CExp.
Quer-nos até parecer que, em rigor, o despacho em causa nem sequer é passível de recurso – art. 679.º do CPC.
Há que não esquecer que o juiz tem o poder de direcção do processo e que vigora o princípio do inquisitório, segundo o qual lhe incumbe realizar ou ordenar, mesmo oficiosamente, todas as diligências necessárias ao apuramento da verdade e à justa composição do litígio, quanto aos factos de que lhe é lícito conhecer – n.º 3 do art. 265.º do mesmo diploma.
Ao abrigo do disposto no n.º 5 do art. 23.º supra citado, o tribunal pode oficiosamente ordenar que na avaliação sejam atendidos outros critérios destinados a assegurar que se vai encontrar o valor real e corrente dos bens expropriados, numa situação normal de mercado.
Por outro lado, aquilo que o n.º 6 do art. 61.º do CExp. proíbe é uma segunda avaliação, mas não uma reformulação do laudo pericial, que é um dos elementos da avaliação – cfr. n.º 2 do mesmo artigo.
A Relação de Lisboa, no seu acórdão de 23.3.1995, CJ XX, 2-89, decidiu que em matéria de facto, se se julgar que a mesma é imprecisa, incompleta ou objectivamente imperfeita, poderá o juiz ordenar que os peritos se pronunciem novamente sobre ela.
Assim, não vislumbramos qualquer impossibilidade de se ter determinado a reformulação do laudo dos peritos maioritários.
Face ao que se negará provimento ao agravo.
XIII.
Da apelação.
A 1.ª questão levantada é a da qualificação do solo.
O tribunal entendeu que se trata de solo apto para outros fins e a expropriada que é solo para construção.
Na sua alegação recupera o argumento inicialmente utilizado pelos peritos maioritários no seu laudo, segundo o qual, embora o terreno, em princípio, não seja para construção, porque de acordo com o PDM se insere em zona onde tal não é possível a não ser em condições excepcionais, sempre se preencheriam esses requisitos se a expropriada adquirisse terrenos circundantes em termos de juntar a área mínima necessária para que lhe fosse permitido levar a cabo uma construção unifamiliar, ou também poderia vender o terreno para que outrem pudesse edificar juntando-o ao seu.
Na sentença escreveu-se que «nos termos do art. 23º e ss. do C.E., o expropriado tem direito a receber o pagamento contemporâneo de uma justa indemnização, correspondente ao valor real e corrente do bem de acordo com o seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal, tendo em conta as condições e circunstâncias de facto existentes à data da declaração de utilidade pública, designadamente os instrumentos de regulamentação e ordenação do território. É por isso que, ao contrário do sustentado pela expropriada, não são – nem podem ser, por razões por demais evidentes – indiferentes as condicionantes estabelecidas pelo PDM (são essas condicionantes que determinam o destino possível da parcela numa utilização económica normal e, assim, o seu valor corrente e real de mercado; se assim é no mercado imobiliário, assim deverá ser na fixação da justa indemnização, pois se por um lado é constitucionalmente proibida a fixação de indemnizações irrisórias em desconsideração do valor real do bem expropriado, certo é que a indemnização não pode ser superior ao valor corrente do bem num mercado que, como se sabe, é dotado de mecanismos de especulação).
Assim, tendo em atenção que a parcela em questão se insere, segundo o PDM de .......... (ratificado pela Resolução do Conselho de Ministros nº 36/94 e publicado no DR, I Série – B de 20.05.1994), já em vigor à data da DUP, em zona classificada como “Espaços de Ocupação Condicionada” (por sua vez inserida em “Área de Não Ocupação Urbanística”), o que significa que a construção é excepcionalmente permitida desde que cumpridas uma série de condicionantes, conclui-se que o espaço em causa é essencialmente de natureza agrícola e florestal.
Por conseguinte, à data da DUP, apenas seria possível a construção de uma habitação unifamiliar para fins habitacionais na parcela destacada, desde que ela possuísse uma área mínima de 5.000 m2 e acesso a partir de caminho público e ainda desde que não afectasse negativamente as áreas envolventes, quer do ponto de vista paisagístico quer na sua utilização; seria ainda necessário que na parcela sobrante se observasse a área de unidade de cultura fixada na lei, que em .......... é de 2 hectares (Portaria nº 202/70, de 21.04) – cfr. artgs 37º e 38º do PDM de .......... .
Ora, o prédio rústico donde foi destacada a parcela expropriada tem apenas a área global de 1.650 m2, pelo que naquele terreno não era possível, à data da DUP, erigir qualquer construção.
Aliás, por essa razão, assim foi decidido pelo TRP, em ac. datado de 02.10.2003, apelação nº 4048/03, no âmbito do processo nº 15/2002, do 1º Jz deste tribunal, relativamente a uma parcela situada nas imediações da parcela em causa nos autos e localizada também, segundo o PDM de .........., em “Espaços de Ocupação Condicionada”.
Por conseguinte, o solo em causa não tem capacidade construtiva (de resto, a limitação do direito de construir pelos instrumentos regulação e de ordenamento do território não representam qualquer violação aos direitos fundamentais, visto que a Constituição não tutela expressamente o direito a edificar como um direito que se inclua, necessária e naturalmente, no direito de propriedade - cfr. ac. do TRG, de 25.09.2002, in www.dgsi.pt).
Por outro lado, é irrelevante o facto de existirem loteamentos situados a menos de 300 mts da parcela expropriada, pois inserem-se num espaço diferentemente classificado pelo PDM de .......... e onde é permitida a construção independentemente das supra referidas condicionantes».
Sufragamos este entendimento.
Como refere Alves Correia, As Garantias do Particular na Expropriação por Utilidade Pública, 128-129, a obrigação de indemnização não se confunde com o dever de indemnização correspondente à responsabilidade civil por factos ilícitos, pelo risco e pela violação dos deveres contratuais, porquanto esta abrange todas as perdas patrimoniais do lesado e cobre não só o prejuízo causado, mas também os benefícios que deixou de obter em consequência da lesão, tendo como objectivo colocá-lo na situação em que estaria se a intervenção não tivesse tido lugar, ao passo que aquela apenas engloba a compensação pela perda patrimonial suportada e tem por fim a criação de uma nova situação patrimonial correspondente e de igual valor.
E acrescenta que, de maneira geral, se entende que o dano patrimonial suportado pelo expropriado é ressarcido de uma forma integral e justa, se a indemnização corresponder ao valor comum do bem expropriado, ou seja, ao respectivo valor de mercado.
No mesmo sentido, Pedro Elias da Costa, Guia das Expropriações por Utilidade Pública, 2.ª ed., 257-258.
Ora, a verdade é que não se paga no mercado como terreno de construção aquele em que não é possível, pelas circunstâncias concretas existentes, construir.
Por outro lado, o art. 26.º/1 do CExp. dispõe que o valor do solo apto para construção se calcula por referência à construção que nele seria possível efectuar, de acordo com as leis e regulamentos em vigor. Acontece que, quer por se incluir, segundo o PDM em ‘espaços de ocupação condicionada’, quer por virtude da área, no terreno não era viável a construção.
A posição assumida pela expropriada levaria não à obtenção de um valor de mercado, mas de um valor especulativo, sendo este o que compreende um acréscimo baseado numa eventual valorização futura do bem – ibidem, 258.
No dizer do acórdão da RE de 28.11.1991, Bol. 411.º-678, há que avaliar e valorizar os bens tal como eles existem na altura da avaliação ser concretizada, não podendo ser tidas em conta meras expectativas de aproveitamento.
O legislador, ao definir um solo como apto para construção, não adoptou um critério abstracto de aptidão edificativa, porquanto, teoricamente, todo o solo rústico é susceptível de nele se edificar, mas um critério concreto de potencialidade edificativa – ibidem, 275.
Dado que a classificação do solo é elemento essencial da valorização do bem, tem de estar em consonância com as suas reais aptidões e com o aproveitamento que nele seria possível executar – ibidem, 276.
O legislador atribuiu relevância aos instrumentos de gestão territorial, não só na classificação do solo como, também, na valorização dos solos.
Assim, o art. 9.º/2-a) da Lei 48/98 (Lei de Bases da Política de Ordenamento do Território e do Urbanismo), refere: «o plano director municipal, ..., com base na estratégia de desenvolvimento local, estabelece a estrutura espacial, a classificação básica do solo, bem como parâmetros de ocupação, considerando a implantação dos equipamentos sociais, e desenvolve a qualificação dos solos urbano e rural».
Segundo o art. 18.º/2-b) do DL 380/99, de 22.9 (regime jurídico dos instrumentos de gestão territorial), os planos municipais de ordenamento do território estabelecem, no quadro definido pelos instrumentos de gestão territorial cuja eficácia condicione o respectivo conteúdo, os parâmetros de ocupação e de utilização do solo adequados à concretização do modelo de desenvolvimento urbano adoptado.
O art. 69.º/2 do mesmo diploma afirma que os planos municipais de ordenamento do território estabelecem o regime de uso do solo, definindo modelos de evolução previsível da ocupação humana e da organização de redes e sistemas urbanos e, na escala adequada, parâmetros de aproveitamento do solo e de garantia da qualidade ambiental.
Desta forma, da conjugação de ambos os diplomas, resulta que solo urbano é aquele para o qual é reconhecida vocação para o processo de urbanização e de edificação, nele se compreendendo os terrenos urbanizados, ou cuja urbanização seja programada. No fundo, solo apto para construção é aquele onde, efectivamente, é possível edificar, isto é, que tem condições materiais e jurídicas que permitam a edificação – ibidem, 280-281.
O Autor que vimos citando, considera que não podem ser classificados como aptos para construção, apesar de poderem preencher alguma das alíneas do n.º 2 do art. 25.º do CExp., os solos que apresentem falta de condições materiais que permitam a edificação, por razões de área, configuração, características ou natureza do solo, que a impeçam; servidões non aedificandi; proibição de construção imposta por lei ou regulamento.
Relativamente a esta última limitação, o CExp. de 1991 previa que esses solos deviam ser valorizados como ‘para outros fins’ – art. 24.º/5. Esta norma desapareceu do Cód. vigente, mas a doutrina deve ser a mesma.
Na verdade, o direito de propriedade privada consagrado constitucionalmente não integra o direito de edificar, embora se entenda maioritariamente, doutrinal e jurisprudencialmente, que esse direito deve ser fixado como um dos factores de fixação valorativa, pelo menos nas situações em que os bens possuam uma muito próxima ou efectiva potencialidade edificativa – ac. 20/2000, DR II, de 28.4.2000; 219/2001, DR II, de 6.7.2001; 243/2001, DR II, de 4.7.2001; 121/2002, DR II, de 12.12.2002; 417/2002, DR II, de 17.12.2002; 155/2002, DR II, de 30.12.2002.
Segundo Gomes Canotilho e Vital Moreira, Constituição da República Anotada, 2.ª ed., I, anotação ao art. 62, “A Constituição não menciona expressamente, entre os componentes do direito de propriedade, a liberdade de uso e fruição. Todavia, mesmo que se entenda que ele integra naturalmente o direito de propriedade, fácil é verificar que são grandes os limites constitucionais, especialmente em matéria de meios de produção – que vão desde o dever de uso (art. 87.º) até ao seu condicionamento (cfr. especialmente o art. 103.º, 1.ª parte) – podendo a lei estabelecer restrições maiores ou menores, credenciada nos princípios gerais da Constituição, particularmente nos da constituição económica”.
Alves Correia, Estudos de Direito do Urbanismo, 51 e ss., defende que as faculdades de urbanizar, lotear e edificar não decorrem directamente do direito de propriedade do solo sendo um poder que acresce à esfera jurídica do proprietário, nos termos definidos pela normas jurídico-urbanísticas – ibidem, 282 e ss.
Mas importa ver que nem à luz do art. 25.º/2 do CExp. de 99 o terreno podia ser considerado apto para a construção.
Com efeito, há uma alteração de monta na redacção da alínea b) que faz com que, diferentemente do que se entendia no regime do Cód. de 1991 – art. 24.º/2 – (entendimento segundo o qual bastava, para a classificação de um terreno como apto para construção, nos termos da alínea a) do n.º 2 desse art. 24.º, que dispusesse de acesso rodoviário, entrando as demais infra-estruturas previstas nesse normativo como elemento valorativo para cálculo da indemnização), hoje a redacção do art. 25.º/2-b) aponta para que seja necessário, para a classificação de um terreno como apto para construção, ao abrigo da alínea a), que possua todas essas infra-estruturas. De contrário, a alínea b) não diria «O que apenas dispõe de parte das infra-estruturas referidas na alínea anterior, ...».
Acontece que o terreno não possui rede de saneamento, estando, por conseguinte, excluído do âmbito da alínea a).
Por seu turno, também não cabe na previsão da alínea b), dado que, apesar de dispor de parte das infra-estruturas mencionadas na alínea a), não se integra em núcleo urbano existente. Com efeito, o que a propósito se provou foi que, “Contígua à parcela expropriada existe uma moradia unifamiliar de gama média/alta, inserida em terreno que antes da construção tinha pelo menos cerca de 5.000 m2; A menos de trezentos mts da parcela expropriada existem algumas moradias unifamiliares e alguns loteamentos devidamente aprovados pela CM.........., mas inserem-se em zona classificada no PDM de .......... como “Zona Dominante de Expansão”, área essa que é muito procurada para a construção daquele tipo de moradias” – cfr. factos 6.º e 7.º.
Ora, não pode considerar-se que uma moradia contígua, construída ao abrigo da excepção prevista no PDM para o espaço em causa, ponha o terreno expropriado dentro de núcleo urbano existente. E as outras moradias unifamiliares existentes a menos de 300 m já se inserem noutra área diferentemente classificada pelo PDM. Quer dizer que há uma fronteira entre o terreno expropriado e essas casas. O que permite falar do princípio da vinculação situacional da propriedade do solo, ligado à sua inserção concreta e às características intrínsecas de determinados terrenos (Alves Correia, Plano Urbanístico e Princípio da Igualdade, 517).
Quanto à alínea c) também não está destinado a adquirir as características descritas na alínea a), precisamente porque o instrumento de gestão territorial prevê utilização diferente.
Finalmente, não possuía alvará de loteamento ou licença de construção.
Deve, pois, considerar-se o solo como ‘para outros fins’.
Resolvida esta questão, as demais ficam prejudicadas, porque decorrentes da aptidão construtiva, com excepção da desvalorização da parte sobrante. Esta, no entanto, não ocorre, porque se já não se podia construir porque o terreno tinha a mencionada classificação no PDM e não tinha área que permitisse a invocação do preenchimento dos requisitos necessários a que se abrisse a excepção para construção de moradia unifamiliar, a situação mantém-se, mesmo que tenha passado a existir uma servidão non aedificandi a onerar a parcela sobrante.
XIV.
Pelo exposto e decidindo:
A.
Nega-se provimento ao agravo e confirma-se o despacho agravado.
B.
Julga-se a apelação improcedente e confirma-se a sentença.
Custas de ambos os recursos pela expropriada.
Porto, 9 de Junho de 2005
Trajano A. Seabra Teles de Menezes e Melo
Mário Manuel Baptista Fernandes
Fernando Baptista Oliveira