Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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CONDOMÍNIO
ADMINISTRAÇÃO
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
II - Constitui “justa causa” todo o facto, subjectivo ou objectivo que ponha em crise a continuação do vínculo contratual ou que torne inexigível a um dos contraentes a sua permanência na relação contratual.
1- B....., Lda., com sede na Praça....., ....., instaurou a presente acção sumária contra o Condomínio do Edifício....., sito na Rua....., também na.....,
pedindo a sua condenação a pagar-lhe a quantia de Esc. 1.562.253$00, acrescida dos juros à taxa legal e até integral e efectivo pagamento e a actualização do preço por aplicação da taxa de inflação em vigor à data da liquidação da sentença.
Para tanto e em síntese, alega :
- No dia 27/1/ 2001, realizou-se a Assembleia Geral Ordinária de Condóminos do Edifício....., na qual a Autora foi reeleita para o cargo de Administrador do Condomínio para o biénio de 2001 e 2002, pelo que renovou o contrato de mandato por mais dois anos, com início em Janeiro de 2001 e termo em Dezembro de 2002.
Foi ainda aprovado o orçamento para o exercício do ano de 2001, sendo que o preço da administração para o referido ano foi fixado em 74.393$00 mensais.
- Em 10/3/2001, realizou-se nova Assembleia Geral do Condomínio, em sessão extraordinária, tendo sido convocada por condóminos, representando pelo menos 25% do capital investido do edifício; estiveram presentes e/ou representados condóminos representando 812 mil avos, aí se concluindo estar reunido o quorum necessário e suficiente à tomada de deliberações.
Na ordem de trabalhos constava como ponto um “Exoneração da administração eleita na Assembleia Geral de Condóminos, realizada a 27 de Janeiro de 2001”.
Da votação desta deliberação a mesa da assembleia conclui que “foi aprovada por maioria dos condóminos presentes e/ou representados exonerar a administração do condomínio do edifício das suas funções”.
- Em 27 de Março compareceram na sede da autora representantes da “C....., Lda.”, os quais se apresentaram na qualidade de nova administração do Condomínio do Edifício..... eleita em assembleia realizada no dia 24 de Março, mediante a exibição à autora da respectiva acta;
Reclamaram a entrega dos documentos, bens e dinheiro respeitantes ao condomínio que, até então, se encontravam confiados à guarda da autora; perante este facto, a autora organizou todos esses elementos e, em 29 de Março, procedeu à entrega do reclamado ao seu “sucessor”.
- em consequência, desde essa data, deixou de exercer as suas funções de facto, sendo que os honorários da administração dos meses de Abril a Dezembro do ano de 2001 eram no valor de Esc. 669.537$00 e os honorários da administração relativa ao ano de 2002 eram no valor de Esc. 892.716$00.
O Réu contestou, referindo factos que configurariam justa causa para a exoneração efectuada, concluindo pela absolvição do pedido.
Deduziu ainda pedido reconvencional, alegando que sofreu determinados prejuízos, que quantifica, decorrentes do facto da Autora/reconvinda ter agido sem mandato, sem representação, agindo em nome próprio.
Conclui, pedindo a condenação da Autora/reconvinda a indemnizar o Réu/reconvinte de todas as quantias que alegadamente este foi forçado a despender por força da actuação sem representação da Autora, no montante de Esc. 891.990$00, acrescida de juros à taxa legal até integral e efectivo pagamento.
Houve resposta da A.
Foi proferido despacho saneador - onde se onde se admitiu a reconvenção – e foram seleccionados os factos assentes e controvertidos.
Procedeu-se a julgamento na forma legal, após o que foi proferida sentença a julgar a acção procedente e improcedente a reconvenção.
Inconformado, o Réu apelou, formulando na respectiva alegação as seguintes conclusões:
1ª - A recorrida, ao não providenciar pela existência de seguro no prédio entre 22 de Novembro de 2000 e 3 de Março de 2001, violou gravemente os seus deveres de administradora do condomínio, mormente os decorrentes dos artigos 1429º, nº 2 e 1436º c), h) e I) do Código Civil.
2ª - A recorrida violou ainda os seus deveres de administradora de condomínio, ao encerrar definitivamente um dos portões da garagem do edifício com solda.
3ª - E ao instalar um sistema de rega automático no jardim do edifício.
4ª - Com o que a recorrida alterou a estrutura e funcionamento do edifício, tal como ele se encontrava quando esta assumiu a administração, exorbitando as suas funções de administradora, com o que violou o disposto nas alíneas f), h) e I) do artigo 1436º do Código Civil.
5ª - A sentença recorrida, face à supra descrita actuação da recorrida, ao não considerar existir justa causa para a exoneração da recorrida como administradora, incorre em erro na apreciação do direito aplicável, violando as disposições legais acima indicadas e ainda o que se dispõe nos artigos 1170° e 1172° do Código Civil.
6ª - Por cautela de patrocínio, a entender-se existir dever de indemnizar, sempre deve o recorrente ser absolvido, uma vez que a recorrida não alegou qualquer prejuízo decorrente da sua exoneração, nem fez prova da ocorrência de qualquer prejuízo que lhe tenha advindo por esse facto.
7ª - Pelo que, ao fixar-lhe uma indemnização, a sentença recorrida novamente incorreu em erro na aplicação do direito, tendo violado o disposto no artigo 1172° e 562° e seguintes do Código Civil.
8ª - De todo o modo, a entender-se ser de fixar uma indemnização esta nunca poderá ser fixada com base no auferido mensalmente pela recorrida, mas antes no resultado líquido desta pela prestação do serviço, pelo que ao montante mensal deve ser retirado os custos com a efectiva prestação do serviço.
9ª - No caso em apreço, e atendendo ao objecto da recorrida, deve a indemnização, a ser fixada, ter como base 10% do valor auferido, sobre o qual sempre deveriam ainda incidir os impostos a que a recorrida estaria sujeita se tivesse efectivamente prestado o serviço.
10ª - Deve ainda a indemnização, a ser fixada, abranger apenas os meses do ano de 2001 e não já o ano de 2002, uma vez que a recorrida sempre teria que prestar contas em Janeiro de 2001 quanto à sua gestão de 2000, pelo que sempre nessa data poderia ser exonerada pela administração do condomínio.
11ª - Assim, ao ter condenado a recorrente no pedido da recorrida, incorreu também a sentença recorrida em erro na aplicação do direito, tendo violado, nomeadamente, os artigos 562º 564º e seguintes do Código Civil.
Termina, pedindo que se revogue a sentença recorrida, julgando-se improcedente a presente acção ou, a não se entender assim, sempre deve a indemnização a atribuir ser fixada em montante não superior a 10% do montantemensal auferido pela recorrida durante os meses em falta do ano de 2001.
Em contra-alegações, a recorrida pugna pela manutenção da decisão.
Corridos os vistos, cumpre decidir.
II- Na 1ª instância foram considerados provados os seguintes factos:
1 - No dia 27 de Janeiro de 2001, realizou-se a Assembleia Geral Ordinária de Condóminos do Edifício....., na qual a Autora foi reeleita para o cargo de Administrador do Condomínio para o biénio de 2001 e 2002, com início em Janeiro de 2001 e termo em Dezembro de 2002.
2 - Foi, ainda, aprovado o orçamento para o exercício do ano de 2001.
3 - O preço da administração para o referido ano foi fixado em Esc. 74.393$00 mensais.
4 - Em 10 de Março de 2001, realizou-se nova Assembleia Geral do Condomínio, em sessão extraordinária, tendo sido convocada por condóminos, representando pelo menos 25% do capital investido do edifício.
5 - Estiveram presentes e/ou representados condóminos representando 812 mil avos.
6 - Aí se concluindo estar reunido o quorum necessário e suficiente à tomada de deliberações.
7 - Na ordem de trabalhos constava como ponto um: “Exoneração da administração eleita na Assembleia Geral de Condóminos, realizada a 27 de Janeiro de 2001”.
8 - Da votação desta deliberação a mesa da assembleia conclui que “foi aprovada por maioria dos condóminos presentes e/ou representados exonerar a administração do condomínio do edifício das suas funções”.
9 - A reunião realizou-se pelas 15 horas, na primeira data designada na convocatória.
10 - Em 27 de Março compareceram na sede da autora representantes da “C....., Lda.”, os quais se apresentaram na qualidade de nova administração do condomínio do Edifício..... eleita em assembleia realizada no dia 24 de Março, mediante a exibição à Autora da respectiva acta.
11 - Reclamaram a entrega dos documentos, bens e dinheiro, respeitantes ao condomínio que, até então, se encontravam confiados à guarda da Autora.
12 - Perante este facto, a autora organizou todos esses elementos e, em 29 de Março, procedeu à entrega do reclamado ao seu “sucessor”.
13 - Em consequência, desde essa data, deixou de exercer as suas funções de facto.
14 - A Autora não recebeu, a título de honorários de administração, as quantias relativas aos meses de Abril a Dezembro de 2001 e ao ano de 2002.
15 - Alguns condóminos faziam críticas à administração levada a cabo pela autora.
16- A Autora não liquidou a prestação do seguro, tendo o contrato de seguro sido resolvido em 22/11/00.
17 - Datada de 29/08/00, a Autora recebe a carta enviada pelo mediador Sr. D....., correspondente ao Doc. n.º 2 junto com o articulado de resposta.
18 - Face às dúvidas suscitadas porque, ao longo do ano, inúmeras fracções foram sendo incluídas e excluídas da apólice de seguro do edifício e porque não possuía a listagem actualizada com a indicação do valor que a seguradora atribuíra a cada uma das fracções nele incluídas, que é a base dos cálculos para apurar o valor a pagar por cada condómino, a Autora enviou o fax junto com o articulado de resposta como doc. n.º 3, que não obteve resposta.
19- Em 20/11/00 solicita novamente os elementos, conforme fax que se encontra junto com o articulado de resposta como doc. n.º 4, sem qualquer resposta.
20 - Em 23/11/00, envia o fax junto com o articulado de resposta como Doc. n.º 5, designadamente com o seguinte teor: “Por todas estas razões não podemos considerar o contrato anulado, na medida em que V. Exas. não estão a cumprir as condições contratuais”, e mais uma vez não obteve resposta.
21 - Em 19 de Janeiro de 2001, é enviado pela seguradora a tão solicitada lista com as informações necessárias, conforme fax junto com o articulado de resposta como Doc. n.º 6.
22 - Na assembleia de Janeiro, em que a autora foi reeleita, todas estas explicações são dadas aos condóminos, com informação de que em Fevereiro seria regularizada a situação.
23 - Em 7/02/01, a Autora subscreveu um formulário de proposta de seguro novo, o qual deu entrada na respectiva seguradora em 2/03/01.
24 - O novo contrato de seguro do condomínio teve início em 3/03/01, tendo o imóvel ficado sem seguro até aquela data.
25 - Foi celebrado contrato com a firma “E.....”, contratando-se a instalação de um sistema de rega automática nos jardins do condomínio.
26 - A Autora celebrou, em nome e no interesse do condomínio, contrato de Trabalho a Termo Certo com empregada de limpeza.
27 - Tal acto destinou-se, além do mais, a prover a satisfação das necessidades específicas do condomínio em serviços de limpeza com carácter regular, isto é, diário.
28 - Devido a avaria, a Autora mandou bloquear, através da solda dos seus elementos metálicos, o portão das garagens do lado nascente, impedindo a sua utilização.
29° - À empregada de limpeza foi pago o vencimento referente ao mês de Janeiro de 2001, no montante de 62.000$00.
30 - À empregada de limpeza foi pago o vencimento referente ao mês de Fevereiro de 2001, no montante de 70.000$00.
31 - À empregada de limpeza foi pago o vencimento referente ao mês de Março de 2001, no montante de 70.000$00.
32 - À empregada de limpeza foi pago o vencimento referente ao mês de Abril de 2001, no montante de 70.000$00.
33 - Foram liquidados a fornecedores de bens e serviços, aplicados e efectivamente prestados no Edifício....., os seguintes valores:
a) 67.000$00, tendo sido emitido como comprovativo do pagamento o Doc. nº 17, datado de 1/01/00, junto com a contestação e cujo teor se dá por reproduzido;
b) 3.500$00, tendo sido emitido como comprovativo do pagamento o Doc. n.º 18, datado de Janeiro de 2001, junto com a contestação e cujo teor se dá por reproduzido;
c) 40.000$00, tendo sido emitido como comprovativo do pagamento o Doc. n.º 19, datado de Dezembro de 2000, junto com a contestação e cujo teor se dá por reproduzido;
d) 45.000$00, tendo sido emitido como comprovativo do pagamento o Doc. n.º 20, datado de 22/01/01, junto com a contestação e cujo teor se dá por reproduzido;
e) 4.490$00, tendo sido emitido como comprovativo do pagamento o Doc. n.º 21, datado de 24/01/01, junto com a contestação e cujo teor se dá por reproduzido;
f) 25.000$00, tendo sido emitido como comprovativo do pagamento o Doc. nº 22, datado de 31/01/01, j unto com a contestação e cujo teor se dá por reproduzido;
g) 4.000$00, tendo sido emitido como comprovativo do pagamento o Doc. n.º 23 junto com a contestação e cujo teor se dá por reproduzido;
h) 11.500$00, tendo sido emitido como comprovativo do pagamento o Doc. nº 24, datado de Fevereiro de 2001, junto com a contestação e cujo teor se dá por reproduzido;
i) 4.500$00, tendo sido emitido como comprovativo do pagamento o Doc. n.º 25, datado de Março de 2001 junto com a contestação e cujo teor se dá por reproduzido.
Considero ainda provado por documento:
34 - A carta recebida pela Autora, referida em 17), é do seguinte teor:
Temos o prazer de informar que se encontram em cobrança os recibos constantes da relação abaixo, cujo pagamento solicitamos a V.Exª:
Apólice 004042 Prémios (623.137400) e Estorno (315$00): Soma 634.111$00.
35 - O FAX referido em 18), datado de 08/09/2000, tem a seguinte redacção:
“Mais uma vez vimos solicitar a descrição da Apólice 004042. Ao contrário de qualquer outra Companhia de Seguros, e apesar da n/ insistência, continuamos a não ter acesso ao que está seguro.
Por outro lado, embora nos últimos anos, muitas fracções tenham sido excluídas, o resultado é este: um estorno de 315$00!!!
Mais, apesar das exclusões terem sido feitas, o seguro ficou agravado em 6%, o que em nosso entender é classificado no mínimo de abusivo.
Assim, solicitamos 1 relação actual das fracções seguras e uma revisão do valor seguro, sem prejuízo de análise de eventuais estornos entretanto feitos ou a fazer.
Sem os elementos acima solicitados, não poderemos imputar os custos às respectivas fracções, não poderemos conferir o valor que nos solicitam pelo que não poderemos proceder ao respectivo pagamento.
Aguardando notícias por parte de V. Exa., subscrevemo-nos.”
36 - O FAX referido em 19), é do teor seguinte:
“Solicitamos, mais uma vez, a V. Exas., o favor de nos informarem o valor coberto por cada fracção segura, referente à apólice em título. A mesma destina-se a fazermos a apresentação, aos condóminos do valor seguro por cada fracção, das quais mesmos são proprietários, bem como à parte proporcional da divisão do prémio que cabe a cada um.
Agradecemos uma resposta muito urgente, de tal forma que possamos cumprir c/ V. Exas. o prazo p/pagamento estipulado na lei.”.
III - O DIREITO.
Como se sabe, são as conclusões da alegação do recorrente delimita o objecto do recurso e este Tribunal, exceptuadas as de conhecimento oficioso, só pode conhecer e resolver as questões por ele suscitadas (art.s 684º, nº3 e 690º, nº 1 do Cód. Proc. Civil), não também as razões ou argumentos que expendem em defesa dos seus pontos de vista.
Como resulta das conclusões formuladas pelo recorrente nas suas alegações, o recorrente “Condomínio”, não pondo em causa a revogação do contrato de prestação de serviços, pretende demonstrar que, tendo existido justa causa, inexiste fundamento legal para o pedido de indemnização formulado pela recorrida “B...., Lda.”.
Assim, fácil é de concluir que a única questão a apreciar por este Tribunal de recurso é a de decidir se o Réu “Condomínio” teve "justa causa" justificativa da revogação verificada unilateralmente, ao abrigo do disposto no art° 1170° - 2 (parte final) do C.Civil, porquanto a justa causa é um requisito constitutivo do direito de revogação pelo mandante.
A este propósito, convém recordar que o artigo 1156° do Cód.Civil (de que serão todos os demais a citar, sem referência expressa de origem), estabelece que “as disposições sobre o mandato são extensivas com as necessárias adaptações, às modalidades do contrato de prestação de serviços que a lei não regule especialmente”.
Daqui decorre que, tratando-se no caso em apreço de um contrato de prestação de serviços não especialmente regulado na lei, lhe devam ser aplicadas as regras constantes do artigo 1170°.
Ora, prescreve o n° 2 deste artº 1170°, com a necessária adaptação, que o contrato de mandato só pode ser revogado por acordo das partes, salvo ocorrendo justa causa, caso em que é relevante a respectiva denúncia, também designada de revogação unilateral.
Daqui decorre também que a recorrida teria direito a ser indemnizado em consequência da revogação unilateral do contrato, se esta tiver sido feita sem justa causa.
Acontece, entretanto, que este dispositivo, nem qualquer outro do Código Civil, define o que seja “justa causa”.
Contrariamente ao que se verifica na lei laboral e na lei comercial, o legislador deixou aqui ao intérprete a tarefa de definir livremente o conteúdo de tal conceito.
O que bem se compreende, dada a multiplicidade de contratos desta natureza, com características e especificidades bem diversas.
Com efeito, não é a mesma coisa contratar, por exemplo, um advogado para tratar de determinado assunto, durante um período limitado de tempo, ou, como no caso dos autos, contratar um médico para prestar serviços durante um prazo de vinte anos.
A doutrina e a jurisprudência vêm tentando definir o conceito de "justa causa", colocando o assento tónico quer nos elementos subjectivos, a relação de confiança e de lealdade que devem existir na vigência do contrato, quer nos elementos objectivos, a concretização do resultado visado pelo contrato.
Se nalguns casos o que importa é atingir o resultado (o ganho de causa, no caso do advogado, em determinado processo), sendo acessória a relação de confiança entre o prestador do serviço e o respectivo beneficiário, noutros, como no caso dos autos, que é uma prestação de serviço de longa duração, a relação de confiança reveste-se de importância essencial.
Como refere Baptista Machado (Pressupostos da Resolução por incumprimento, pág. 361) “a justa acusa é um conceito indeterminado, sendo, como tal, uma figura vaga, polissémica, que não comporta uma informação clara e imediata quanto ao seu conteúdo”.
E mais adiante: “a justa causa consiste em qualquer circunstância, facto ou situação em face da qual, e segundo a boa fé, não seja exigível a uma das partes a continuação da relação contratual”, isto é, todo o facto capaz de fazer perigar o fim do contrato ou de dificultar a obtenção desse fim, qualquer conduta que possa fazer desaparecer pressupostos, pessoais ou reais, essenciais ao desenvolvimento da relação, designadamente qualquer conduta contrária ao dever de correcção e lealdade (ou ao dever de fidelidade na relação associativa)”.
Assim, poder-se-á concluir, de uma forma sintética, que constitui “justa causa” todo o facto, subjectivo ou objectivo que ponha em crise a continuação do vínculo contratual ou, usando outra terminologia, que torne inexigível a um dos contraentes a sua permanência na relação contratual.
Transplantando estas considerações para o caso em apreço, em que estamos perante um contrato de longa duração, fácil é concluir que, se a obtenção do resultado era pouco ou nada relevante para a continuação do contrato, já não o era a manutenção da relação de confiança em que assentou esse contrato.
O que equivale a afirmar, no nosso caso, que o que importa averiguar é se a conduta do recorrida pôs em crise essa relação de confiança e de lealdade.
Perante a matéria de facto considerada provada, decidiu-se na douta sentença recorrida que não ocorreu justa causa para a revogação do contrato pelo Réu, aí se escrevendo, nomeadamente:
Os factos descritos nos pontos nºs 25º a 33º da matéria assente na sentença foram praticados pela Autora, em nome e no interesse do próprio condomínio, sendo que, pela sua própria natureza, tais factos nunca poderiam consubstanciar uma justa causa de revogação do acordo celebrado.
Quanto ao seguro, de que falam pontos nºs. 16° a 24° da matéria assente, é certo que a autora não liquidou a prestação do seguro, tendo o contrato sido resolvido pela respectiva companhia de seguros em 22/11/00.
Mas, também é certo que dessa mesma matéria de facto resulta inequívoco que a Autora pediu, por várias vezes, elementos ao mediador de seguros, elementos estes essenciais para a liquidação do prémio em questão, os quais não lhe foram fornecidos.
A essencialidade de tais documentos bem se compreende por ser elevado o número de condóminos do edifício em causa nos autos.
Considerando que a carta para a liquidação do prémio de seguro data de 29/08/00 (cfr. doc. nº 2 junto com o articulado de resposta), temos como certo que a actuação da Autora na obtenção desses elementos foi diligente, porquanto os começou a solicitar em 8/09/00 (cfr. Doc. nº 3 junto com o articulado de resposta).
Face à ausência de resposta por parte do mediador de seguros, a Autora decide diligentemente solicitar tais elementos à companhia de seguros, como resulta do Doc. nº 4 junto com o articulado de resposta, isto em 20/11/00.
Em 23/11/00, a autora envia o fax junto com o articulado de resposta como doc. nº 5, designadamente com o seguinte teor: “Por todas estas razões não podemos considerar o contrato anulado, na medida em que V. Exas. não estão a cumprir as condições contratuais”, e mais uma vez não obteve resposta.
Destes factos, podemos concluir que a autora não efectuou o pagamento do prémio de seguro, face às dúvidas que tinha sobre a bondade do seu montante, dado que, ao longo do ano, inúmeras fracções foram sendo incluídas e excluídas da apólice de seguro do edifício e porque não possuía a listagem actualizada com a indicação do valor que a seguradora atribuíra a cada uma das fracções nele incluídas, que é a base dos cálculos para apurar o valor a pagar por cada condómino.
Deste modo, a resolução do contrato de seguro operada pela companhia seguradora, a qual é um acto unilateral proveniente da mesma, não foi pacífica, antes deve-se considerar litigiosa, dado que a Autora com ela não concordou, o que deixou expresso no fax que lhe enviou em 23/11/00.
Daqui resulta que não foi para protelar o pagamento que a autora não liquidou o prémio do contrato de seguro na data devida, mas antes porque não concordava com o montante que foi liquidado, sendo certo que diligenciou pela obtenção dos elementos que a ajudariam a esclarecer tais dúvidas.
Contrariamente, o recorrente “Condomínio” entende que, ao não providenciar pela existência do seguro entre 22/11/2000 e 3/3/2001, a Autora violou gravemente os seus deveres de administrador do condomínio.
Da mesma forma, ao instalar no jardim do prédio um sistema de rega automático e ao encerrar definitivamente um dos portões da garagem do edifício, com o que teria violado igualmente os seus deveres de administrador do condomínio.
Que dizer?
No essencial, acompanha-se a motivação constante da sentença em recurso.
Senão vejamos.
No que toca ao não pagamento do prémio do seguro:
Ninguém ignora que o seguro de todo o edifício contra o risco de incêndio, que ao administrador do condomínio cumpre efectuar e manter (al. c) do artº 1436º), é obrigatório (artº 1429º).
Porém, certo é também que os contratos devem ser pontualmente cumpridos, só podendo modificar-se por mútuo consentimento dos contraentes, ou nos casos legalmente admitidos (artigo 406°, n° 1, do C.Civil).
Nos termos do n° 1 do artigo 762° do C.Civil, o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado.
Se o devedor, na altura do vencimento, não realiza, no todo ou em parte, a sua prestação, ou se a realiza mal, ocorre uma situação de inexecução lato sensu.
A lei distingue, quanto à consequência do não cumprimento obrigacional, entre a falta de cumprimento, a mora e o cumprimento defeituoso.
No caso de o devedor não realizar, aquando do vencimento, a prestação a que está vinculado, há que distinguir conforme ela ainda seja possível e conserve interesse para o credor ou conforme tal se não verifique, ocorrendo, na primeira das situações, inexecução lato sensu temporária ou mora e, na segunda, inexecução lato sensu.
Dir-se-á que o cumprimento defeituoso ocorre nos caros em que o dano não provém para o credor da falta ou atraso da prestação, mas de vícios, defeitos, ou irregularidades da prestação efectuada (ANTUNES VARELA, “Das Obrigações em Geral”, voI. II, Coimbra, 1990, págs.120/ 121).
A inexecução ou o incumprimento é susceptível de ser imputável ao devedor, ao credor ou a caso fortuito ou de força maior.
A inexecução é imputável ao devedor se ele não cumpriu porque quis ou porque não diligenciou para o efeito.
Ora, no caso sujeito, se é verdade que o imóvel dos autos esteve sem seguro desde 22/11/2000 até 2/3/2001, tal facto só se poderá imputar a culpa ou negligência da Autora de uma forma fortemente mitigada, tendo em vista todo o circunstancialismo que rodeou essa situação e que decorre da factualidade descrita no itens 1, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 24 do elenco de factos provados.
Com efeito, para esse resultado terá contribuído fortemente a própria seguradora, que, com a sua conduta reprovável, a todos os títulos, ao invés de esclarecer devidamente, como lhe cumpria, a Autora das dúvidas por esta suscitadas junto daquela quanto à descrição da apólice pedida pelo FAX de 8/9/2000 – indispensável para ela saber cobrar aos condóminos a respectiva quota -, rescindiu, pura e simplesmente, e sem aviso prévio, o contrato de seguro que havia firmado com a Autora, violando assim o dever de lealdade e correcção que vincula ambas as partes ao celebrarem um contrato.
Atendendo ao âmbito da divergência entre o interesse convencionado (aquele que lhe incumbia prosseguir no exercício das suas funções de Administradora do Condomínio) e o realizado pela Autora/apelada, a conclusão a retirar do factos aludidos não pode deixar de ser, quando muito, a de que se trata de defeito de cumprimento de mui reduzida ou quase nula relevância.
Aliás, e não obstante o conhecimento do defeito, aquando da Assembleia Geral de Condóminos da ora apelante “Condomínio”, realizada em 27/01/2001, em que a Autora foi reeleita, a apelante não esboçou – certamente por via disso –, pelo menos à luz da matéria de facto disponível, a menor intenção de destruir o contrato em causa - muito pelo contrário, atenta a reeleição da Autora - certamente porque não considerou que o facto em causa era, pela sua natureza ou repercussões para o mandante, de tal modo grave que fosse susceptível de tornar objectivamente inexigível a manutenção do vínculo, isto é, de pôr em crise a relação de confiança em que o contrato de prestação de serviço em análise assentou.
A conclusão a extrair é a de que o referido defeito de cumprimento é insusceptível de constituir justa causa de denúncia ou de revogação do contrato em questão.
Improcedem, nesta parte, as respectivas conclusões.
Acrescenta o recorrente que a recorrida encerrou definitivamente um dos portões da garagem do edifício com solda e instalou um sistema de rega automático no jardim do edifício, com que violou os seus os seus deveres de administradora do condomínio.
Vejamos.
A este respeito, o Réu “Condomínio” alegara (artº 25º da contestação):
“Sem autorização da Assembleia de Condóminos, a A. celebrou contrato com a firma “E.....”, contratando a instalação de um sistema de rega automática nos jardins do Condomínio.”
Feito julgamento, resultou provado que “Foi celebrado contrato com a firma “E.....”, contratando-se a instalação de um sistema de rega automático nos jardins do condomínio.”
Já se não provou que tal ocorreu sem autorização da Assembleia de Condóminos.
Por outro lado, resultou provado que “Devido a avaria, a Autora mandou bloquear, através de solda, dos seus elementos metálicos, o portão das garagens do lado nascente, impedindo a sua utilização.”
Mas não se provou que fosse a título definitivo.
Que dizer?
Cremos estar, em ambos os casos, em face de actos conservatórios daqueles a que alude a al.f) do artº 1436º, ou seja, aqueles actos que M.Henrique Mesquita diz serem “os que nada resolvem em definitivo, que não podem comprometer o futuro e que apenas visam manter uma coisa ou um direito numa dada situação” (A Propriedade Horizontal no Código Civil Português, in Rev. de Direito e Estudos Sociais, Ano XXIII, pág. 132, nota 124).
Não estamos, por isso, perante actos repreensíveis ou atentatórios das funções que a Autora vinha desempenhando como administradora do condomínio do prédio em causa ou, como tais, violadores da lei, como parece pretender o recorrente.
Improcedem, também nesta parte, as conclusões recursivas.
A Autora pediu a condenação do Réu na quantia de Esc. 1.562.253$00, acrescida de juros.
Resultou provado que a Autora deixou de auferir, de honorários de administração, as quantias relativas aos meses de Abril a Dezembro de 2001 e ao ano de 2002 (ver item 14) do elenco de factos provados).
Acresce que a retribuição aprovada para 2001 era de 74.393$00 mensais.
Na sentença condenou-se o R. a pagar à autora a quantia de € 7.792,49 (correspondente a Esc. 1.562.253$00), acrescida de juros.
Nenhuma crítica nos merece, também neste aspecto, a douta sentença recorrida, improcedendo as respectivas conclusões.
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IV – Pelo exposto, acordam em julgar improcedente a apelação e confirmar a sentença apelada.Custas pelo apelante.
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PORTO, 14 de Dezembro de 2004Durval dos Anjos Morais
Mário de Sousa Cruz
Augusto José Baptista Marques de Castilho