| 5947/24.6T8MAI-A.P1 |  |
ATA DA ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS
SUFICIÊNCIA DO TÍTULO
II - Em regra, o título executivo tem de ser autossuficiente, só assim não sendo no caso de documentos autênticos ou autenticados em que se convencionem prestações futuras ou se preveja a constituição do obrigações futuras, caso em que tais títulos podem ser integrados por documento passado em conformidade com as cláusulas deles constantes, ou, no caso de omissão, por documento revestido de força executiva própria (artigo 707º do Código de Processo Civil).
III - A taxatividade dos títulos executivos obsta a que, salvo os casos legalmente previstos (artigo 707º do Código de Processo Civil), possam ser integrados por outros documentos que não gozam da sua força probatória.
Sumário do acórdão proferido no processo nº 5947/24.6T8MAI-A.P1 elaborado pelo relator nos termos do disposto no artigo 663º, nº 7, do Código de Processo Civil:
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Acordam os juízes subscritores deste acórdão, da quinta secção, cível, do Tribunal da Relação do Porto:
1. Relatório
Em 05 de novembro de 2024, com referência ao Juízo de Execução da Maia, Comarca do Porto, o Condomínio ... instaurou ação executiva sob forma sumária para pagamento de quantia certa contra A..., Unipessoal, Lda. alegando no requerimento executivo, além do mais, o seguinte:
“I. A Exequente administração do condomínio do prédio constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Travessa ..., ..., Maia, denominado “Condomínio ...”, foi reeleita por deliberação tomada em assembleia geral de condóminos realizada no dia 10 de Janeiro de 2024, conforme melhor prova o documento, acta da assembleia nº …8 cuja cópia se junta e se dá por integralmente reproduzida para os devidos e legais efeitos - doc nº 1,
II. A executada é dona e legítima proprietária da fração “J” correspondente a um comércio no rés-do-chão com entrada pelos nºs ... e ... e sub divisão na cave com entrada pelo nº ... da travª..., conforme doc nº 2,
III. No exercício das suas funções a administração/exequente elaborou os necessários orçamentos de receitas e despesas, correntes e extraordinárias para cada ano/exercício, aprovados nas respetivas assembleias gerais de condóminos:
IV. Ainda no exercício das suas funções, tem a exequente, cobrado as receitas, exigindo dos condóminos a sua quota-parte nas despesas devidamente aprovadas,
V. Isso mesmo tentou em vão com a executada, que não paga, e consequentemente não contribui, enquanto proprietária da fração, para as despesas relacionadas com as partes comuns e FCR's (Doc 3)
Na verdade,
VI. Deve a executada ao condomínio do prédio em que é proprietária da fracção "J", a quantia de 3.923,30€ (três mil novecentos e vinte e três euros e trinta cêntimos) referente a quotas (administração corrente), vencidas e não liquidadas, de Janeiro de 2024 a Outubro de 2024, tal como consta nos docs nº 1 e 3, acrescida da quantia de 784,66€ (setecentos e oitenta e quatro euros e sessenta e seis cêntimos) correspondente à coima aplicada aos remissos conforme deliberado em Assembleia realizada em 8 de Janeiro de 1989 - acta nº ... - que se junta sob doc nº 4
VII. Acrescida da quantia de 68,88€ (sessenta e oito euros e oitenta e oito cêntimos) calculada a título de juros vencidos, sendo os vincendos devidos até efetivo e integral pagamento e a calcular a final, e ainda a quantia de 750,00€ (setecentos e cinquenta euros) sanção pecuniária correspondente a despesas judiciais e extrajudiciais suportadas pelo condomínio para recuperação coerciva do montante em débito que conforme deliberado em assembleia de condóminos são da responsabilidade dos remissos doc 1,
VIII. A falta de pagamento da sua quota-parte na data do seu vencimento confere à administração o direito de lhe exigir o respectivo montante, acrescido de juros e despesas, o que no total ascende a 5.526,84€ (cinco mil quinhentos e cinquenta e vinte e seis euros e oitenta e quatro cêntimos) conforme melhor discriminado em sede de liquidação da obrigação,
IX. A obrigação do executado é certa, líquida e exigível, dispondo a exequente de título bastante que ora executa - artº 703º nº 1 d) do cpc e artº 6 do DL 268/94 de 25 de Setembro.”
Citada, em 30 de janeiro de 2025, A..., Unipessoal, Lda. deduziu embargos de executado suscitando a inexequibilidade dos títulos dados à execução, alegou nunca ter sido interpelada para pagar as importâncias ora exigidas, achando-se privada do acesso pelo nº ..., tal como não tem acesso direto ao Centro Comercial e que, por causa disso, a permilagem que lhe é imputada não corresponde à área útil da sua fração, o que lhe confere o direito a invocar a exceção de não cumprimento, sendo, em todo o caso, abusiva a instauração da ação executiva por parte do exequente.
Recebidos liminarmente os embargos e notificado o exequente para, querendo, contestar, veio este contestar reiterando a exequibilidade dos títulos dados à execução e impugnou a generalidade da factualidade alegada na petição de embargos, suscitando a litigância de má-fé da embargante e requerendo a condenação desta ao pagamento de indemnização a fixar pelo tribunal.
A embargante ofereceu articulado mantendo o que alegou na petição de embargos afirmando que é a embargada que litiga de má-fé.
A embargada veio requerer que seja desconsiderado o articulado oferecido pela embargante, salvo na parte em que se pronuncia sobre documentos oferecidos com a contestação e em que se pronuncia sobre a litigância de má-fé.
As partes foram notificadas para, querendo, se pronunciarem sobre a dispensa de realização de audiência prévia, tendo ambas declarado nada opor à dispensa de realização de audiência prévia.
Em 02 de junho de 2025 dispensou-se a realização de audiência prévia, fixou-se o valor da causa no montante de € 5 526,84, julgou-se o tribunal absolutamente competente e conheceu-se da exequibilidade dos títulos exequendos, concluindo-se pela inexistência de título executivo válido e pela inexistência de litigância de má-fé de qualquer das partes, julgando-se extinta a ação executiva e ordenando-se o levantamento das penhoras efetuadas.
Em 07 de julho de 2025, inconformado com a decisão que precede, Condomínio ... interpôs recurso de apelação, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões:
“1 - O presente recurso vem interposto da Douta Sentença proferida a fls…, que julgou procedentes os embargos da executada e concluiu pela inexistência de titulo executivo
2 - Com o que não se conforma a ora recorrente,
3 - Entendeu o tribunal “ a quo”, com o devido respeito, mal, que as actas dada à execução não preenchiam os requisitos necessários para que lhe seja conferida força executiva
4 - porquanto das mesmas não resulta qualquer deliberação no que concerne aos montantes das contribuições devidas pelo condómino e por cujo pagamento se reclama.
5 - basta uma leitura atenta da acta nº ..., dada à execução, para que dali se retire que foi aprovado o orçamento para o ano de 2024, anexo à acta, do qual consta, devidamente expressa a quota parte mensal, que cabe a cada condómino incluindo à executada.
6 - Dispõe o DL nº 268/94 de 25 de Outubro no nº 1 do Artº 6 que:
“a acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições a pagar ao condomínio, constitui título executivo”
7 - na assembleia geral de condóminos realizada no dia 10 de Janeiro de 2024 da qual se lavrou a acta junta sob doc nº 1 consta, sob ponto nº 2 da ordem de trabalhos o debate e aprovação do orçamento para 2024,
8 - deliberou-se aprovar o orçamento que está anexo à acta
9 - a acta dada à execução, acta nº ..., junta sob doc nº 1 plasma a deliberação da assembleia sobre o montante das quotas/contribuições a pagar da responsabilidade dos condóminos,
10 - o que contraria o fundamento com que se decidiu extinguir a execução porquanto a acta que a sustenta reúne requisitos para valer como titulo executivo
11 - e o mesmo vale para o argumento da inexistência de prazo para pagamento da divida
12 - que também tal requisito consta dos títulos dados à execução, aos documentos que as complementam e aos demais que juntos estão nos autos.
13 - e por isso deve ser ordenado o prosseguimento da execução considerando aquelas actas e os documentos que as compõem como titulos bastantes
14 - ao decidir como decidiu, concluindo como concluiu que as actas dadas à execução não preenchem os requisitos para valer como títulos executivos, mal andou o tribunal “a quo”, com o que violou, designadamente o disposto no seu artº 6º nº 1 e nº 2, do DL 268/94 de 25.10
15 - uma leitura atenta dos documentos juntos aos autos, designadamente a acta nº ..., impunha uma decisão diversa da proferida,
16 - a aplicação correcta à matéria provada do disposto no artº artº 6º nº 1 e nº 2, do DL 268/94 de 25.10 impunha só por si uma decisão diversa, no sentido de reconhecer nas actas dadas à execução os requisitos necessários para que constituam titulo executivo nos termos do artº 703º do CPC
17 - Todos os factos que na douta sentença são elencados como provados, toda a prova constante dos autos, designadamente os documentos juntos sob nº 1, 3 4, conduzem, necessariamente, a uma alteração da decisão de direito e de facto, no sentido da improcedência dos embargos e no consequente prosseguimento da execução, concluindo pela existência de titulo executivo bastante
18 - ac actas dadas à execução preenchem todos os requisitos legais para serem títulos executivos, incluindo, uma deliberação quanto à fixação do montante das contribuições devidas pelos condóminos, assim bem como deliberação quanto às coimas aplicadas aos remissos,
19 - preenchendo na sua totalidade a considerada pelo tribunal "a quo" como a interpretação mais consentânea com a letra da lei”.
A..., Unipessoal, Lda. respondeu ao recurso pugnando pela sua total improcedência.
Não tendo sido impugnada a decisão da matéria de facto e atenta a natureza estritamente jurídica do objeto do recurso, com o acordo dos restantes membros do coletivo, dispensaram-se os vistos, cumprindo agora apreciar e decidir.
2. Questões a decidir tendo em conta o objeto do recurso delimitado pelo recorrente nas conclusões das suas alegações (artigos 635º, nºs 3 e 4 e 639º, nºs 1 e 3, ambos do Código de Processo Civil), por ordem lógica e sem prejuízo da apreciação de questões de conhecimento oficioso, observado que seja, quando necessário, o disposto no artigo 3º, nº 3, do Código de Processo Civil
Da exequibilidade dos títulos dados à execução.
3. Fundamentos de facto exarados na decisão recorrida e que não foram impugnados, não se divisando fundamento legal para a sua alteração oficiosa
3.1 Factos provados
3.1.1
A Exequente administração do condomínio do prédio constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Travessa ..., ..., Maia, denominado “Condomínio ...”, foi reeleita por deliberação tomada em assembleia geral de condóminos realizada no dia 10 de janeiro de 2024.
3.1.2
A executada é dona e legítima proprietária da fração “J” correspondente a um comércio no rés do chão com entrada pelos nºs ... e ... e subdivisão na cave com entrada pelo nº ... da travessa...[1].
3.1.3
A exequente intentou a ação executiva a que os presentes autos correm por apenso alegando que a executada deve ao condomínio do prédio em que é proprietária da fração "J", a quantia de € 3 923,30 (três mil novecentos e vinte e três euros e trinta cêntimos) referente a quotas (administração corrente), vencidas e não liquidadas, de janeiro de 2024 a outubro de 2024, tal como consta nos docs nº 1 e 3, acrescida da quantia de € 784,66 (setecentos e oitenta e quatro euros e sessenta e seis cents) correspondente à coima aplicada aos remissos conforme deliberado em Assembleia realizada em 08 de janeiro de 1989.
3.1.4
A exequente deu à execução duas atas:
- ata nº ... de 10.01.2024 com a seguinte ordem de trabalhos:
1 - Análise e aprovação de contas do ano 2023;
2 - Eleição da Administração para o ano de 2024;
3 - Debate e aprovação do orçamento para o ano de 2024;
4 - Outros assuntos do interesse dos senhores Condóminos.
3.1.4
Consta da referida ata, entre outras, a seguinte deliberação:
“Relativamente às quotas em débito desde já a assembleia de condóminos concede poderes legais bastantes à administração que vier a ser eleita no sentido de iniciar diligências para cobrar os valores em falta, imputando aos condóminos em causa todas as despesas judiciais e extrajudiciais, no valor de € 750,00, acrescida de IVA, por acão, que o condomínio já suportou. Aos valores em falta, para além das multas, acrescem os juros previstos na lei.
Depois de esclarecidas foram as contas postas à votação, tendo sido aprovadas por unanimidade. Anexam-se como documentos nºs 2 a 5[[2]].”
- ata nº ... de 8.1.1989 com a seguinte ordem de trabalhos:
1 - Análise e aprovação de contas do ano 1988;
2 - Eleição da Administração para o ano de 1989;
3 - Debate e aprovação do orçamento para o ano de 1989;
4 - Outros assuntos do interesse dos senhores Condóminos.
3.1.5
Consta da referida ata, entre outras, a seguinte deliberação[3]:
“Foi feita pelos administradores uma proposta para uma coima a cobrar pelo atraso no pagamento das prestações do condomínio que funcionará a partir do dia primeiro de cada mês, ou seja, o valor de cada prestação será liquidado até ao final de cada mês, caso contrário a esse valor da mensalidade acrescentar-se-á 20%.”
4. Fundamentos de direito
Da exequibilidade dos títulos dados à execução
A recorrente pugna pela revogação da decisão recorrida porque, na sua perspetiva, da ata de 10 de janeiro de 2024, resulta que a assembleia de condóminos aprovou por maioria, com o voto contra do titular da fração J, o orçamento de 2024 e que nele vêm discriminadas, por fração, as contribuições devidas e o prazo de pagamento. Além disso, resulta da ata de 08 de janeiro de 1989 que foi aprovada uma proposta para a aplicação de uma coima a cobrar pelo atraso no pagamento das prestações do condomínio que funcionará a partir do dia primeiro de cada mês, ou seja, o valor de cada prestação será liquidado até ao final de cada mês, caso contrário a esse valor da mensalidade acrescentar-se-á 20%.
Na decisão recorrida concluiu-se pela inexistência de título executivo, escrevendo-se para tanto, no essencial, o seguinte:
“No caso dos autos, e analisadas a acta nº ... dada à execução resulta claramente que no que concerne aos montantes das contribuições devidas pelos condóminos não existiu qualquer deliberação, mas antes apenas uma “apanhado” ou enumeração do que era devido relativamente a esse períodos, por remissão para documentos (documentos nºs 2 a 5) que não foram integralmente juntos aos autos [[4]].
Não tendo o exequente apresentado com a execução as actas das assembleias de condóminos que fixaram o valor das contribuições relativas a essas contribuições cujo pagamento peticiona, constando apenas da acta que o executado é titular uma dívida ao condomínio no montante referido [[5]] é manifesto que a acta dada não reúne os requisitos para valer como título executivo nos termos do nº 1 do art. 6º do DL nº 268/94 de 25.10.
Por outro lado, também não resulta da ata nem dos documentos anexos à mesma que tenha sido fixado um concreto prazo para pagamento da quantia em divida, apenas se referindo na ata doze que o prazo para pagamento de cada quota era até ao fim do mês, mas nada se referindo quanto ao prazo para pagamento das quotas vencidas [[6]] nem da coima fixada.”
Cumpre apreciar e decidir.
O legislador apenas permite o acesso direto à ação executiva, ou seja, a agressão do património do executado, ao credor que esteja munido de título executivo (artigo 10º nº 5, primeira parte do Código de Processo Civil), só assim se dispensando o prévio recurso à ação declarativa a fim de ser declarada e reconhecida a pretensão que se quer executar.
O título executivo determina o fim e os limites da ação executiva (artigo 10º nº 5, segunda parte do Código de Processo Civil).
Neste contexto, bem se percebe, a taxatividade dos títulos executivos (veja-se o artigo 703º do Código de Processo Civil).
No que respeita a exequibilidade das atas das assembleias de condóminos, a sua admissão, em geral, no Código de Processo Civil, resulta do disposto na alínea d) do nº 1 do artigo 703º do Código de Processo Civil.
Nos termos do disposto no nº 1 do artigo 6º do decreto-lei nº 268/94, de 25 de outubro, na redação da Lei nº 8/2022 de 10 de janeiro, a “ata da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições a pagar ao condomínio menciona o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações.”
“A ata da reunião da assembleia de condóminos que reúna os requisitos indicados no nº 1 constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte” (nº 2 do artigo 6º do decreto-lei nº 268/94, de 25 de outubro, na redação da Lei nº 8/2022 de 10 de janeiro).
“Consideram-se abrangidos pelo título executivo os juros de mora, à taxa legal, da obrigação dele constante, bem como as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio” (nº 3 do artigo 6º do decreto-lei nº 268/94, de 25 de outubro, na redação da Lei nº 8/2022 de 10 de janeiro).
Numa leitura estrita dos nºs 1 e 2 do artigo 6º do decreto-lei nº 268/94, facilmente se conclui que a ata nº ... não contém o montante das contribuições a pagar ao condomínio nem menciona o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações.
Porém, na sua contestação a embargada alegou que a aprovação do orçamento de 2024 envolveu, necessariamente, a deliberação sobre o montante das contribuições a pagar ao condomínio, o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações, dados que constam dos documentos que a exequente ofereceu com o seu requerimento executivo e a acompanhar a ata nº ..., de 10 de janeiro de 2024.
A embargante sustenta a inadmissibilidade de tais documentos para integrar a ata exequenda, já que nada consta deles que os permita inequivocamente identificar como sendo aqueles que teve em vista a deliberação de aprovação do orçamento de 2024.
Que dizer?
A nosso ver, a resposta à questão que se acaba de colocar implica que se tenha presente em que consiste o título executivo e qual a natureza desta figura.
Nas palavras de Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora[7], “títulos executivos são os documentos (escritos) constitutivos ou certificativos de obrigações que, mercê da força probatória especial de que estão munidos, tornam dispensável o processo declaratório (ou novo processo declaratório) para certificar a existência do direito do portador.”
Desta noção de título executivo resulta que é um escrito constitutivo ou certificativo de obrigações dotado de força probatória especial.
Ora, no caso em apreço, atentando nas atas exequendas, apenas a ata nº ... de 08 de janeiro de 1989 prevê uma sanção aplicável aos condóminos que se atrasem no pagamento das quotas do condomínio, fixando o seu montante.
Contudo, esta ata, dado o seu objeto, tem natureza acessória ou secundária, só tendo conteúdo útil logo que resulte de outro título a obrigação de pagamento de certas quotas do condomínio e o atraso no seu pagamento.
As quotas alegadamente em dívida respeitam ao ano de 2024 e, quanto a essas, na ata nº ..., de 08 de janeiro de 2024, nada consta.
Poder-se-á integrar esta ata com o que resulta do orçamento que o exequente afirma ter sido aprovado nessa assembleia de condóminos e que ofereceu juntamente com o título exequendo?
Não o cremos, desde logo porque esse documento não tem a aptidão de por si só revelar que foi efetivamente o votado naquela assembleia de condóminos, não se achando sequer rubricado pelos condóminos que participaram naquela reunião.
Em regra, o título executivo tem de ser autossuficiente, só assim não sendo no caso de documentos autênticos ou autenticados em que se convencionem prestações futuras ou se preveja a constituição do obrigações futuras, caso em que tais títulos podem ser integrados por documento passado em conformidade com as cláusulas deles constantes, ou, no caso de omissão, por documento revestido de força executiva própria (artigo 707º do Código de Processo Civil).
A nosso ver, a taxatividade dos títulos executivos obsta a que, salvo os casos legalmente previstos (ver artigo 707º do Código de Processo Civil), possam ser integrados por outros documentos que não gozam da sua força probatória.
Tal como não é legalmente admissível no exercício da autonomia privada a criação de outros títulos executivos, além dos legalmente previstos[8], por identidade de razão, também não é admissível que o conteúdo dos títulos executivos possa ser integrado por outros documentos a eles exteriores e sem a sua força probatória.
Pelo que precede, conclui-se pela inexequibilidade das atas de assembleia de condóminos nºs 12 e 58 oferecidas pelo exequente com o requerimento executivo.
As custas do recurso são da responsabilidade do recorrente já que ficou vencido (artigo 527º, nºs 1 e 2, do Código de Processo Civil).
5. Dispositivo
Pelo exposto, os juízes subscritores deste acórdão, da quinta secção, cível, do Tribunal da Relação do Porto acordam em julgar improcedente o recurso de apelação interposto por Condomínio …e, em consequência, embora com distintos fundamentos, confirma-se a decisão recorrida proferida em 02 de junho de 2025, nos segmentos impugnados.
Custas a cargo do recorrente, sendo aplicável a secção B, da tabela I, anexa ao Regulamento das Custas Processuais, à taxa de justiça do recurso.
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O presente acórdão compõe-se de dez páginas e foi elaborado em processador de texto pelo primeiro signatário.
Porto, 20/4/2026
Carlos Gil
Jorge Martins Ribeiro
Teresa Pinto da Silva
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[1] A inscrição da aquisição do direito de propriedade a favor da embargante processou-se mediante a apresentação nº … de 26 de outubro de 2022, sendo a causa da aquisição uma compra ao Banco 1..., S.A.
[2] Da mesma ata consta ainda o seguinte: “Entrou-se no 3º ponto da ordem de trabalhos, para se analisar o orçamento. Foi distribuída uma proposta, tendo em conta as despesas do ano 2023. Depois de analisada, foi posta à votação, tendo sido aprovado por maioria, com o voto contra da fração J.” Em anexo à ata foi junto um documento denominado “Orçamento 2024”, no qual vêm discriminadas, por fração, as quotas do condomínio e para o fundo comum de reserva, indicando-se que para a fração J as quotas mensais são, respetivamente, de € 356,71 e de € 35,62, sendo as quotas anuais no montante de € 4.707,96. Esta factualidade, porque relevante à luz das soluções plausíveis das questões de direito decidendas, passa a integrar a factualidade provada por efeito de ampliação da decisão da matéria de facto, tal como previsto na parte final da alínea c) do nº 2 do artigo 662º do Código de Processo Civil.
[3] Em rigor, o texto que segue não é nenhuma deliberação, mas apenas uma proposta. Na ata consta a seguir ao texto transcrito o seguinte: “Esta proposta teve a abstenção do condómino Dr. AA que totaliza 9,29‰, sendo aprovada pelos restantes.” Ora, tendo em conta que como consta da mesma ata os condóminos presentes totalizavam 38,54‰, a proposta foi aprovada por maioria por condóminos com a permilagem de 29,25.
[4] Este período é gerador de alguma perplexidade já que na ata nº ... não se faz qualquer apanhado dos montantes em dívida. Em segundo lugar, entendendo-se que não foram juntos os documentos nºs 2 a 5 mencionados na ata nº ..., impunha-se o convite à embargada para os juntar aos autos, sendo certo que tais documentos parecem respeitar às contas, ao ponto 1 da ordem de trabalhos.
[5] Há aqui um manifesto equívoco pois não há nenhuma ata oferecida pelo exequente onde conste a indicação de um valor de que a embargante seja devedora ao embargado.
[6] Se as quotas estão vencidas isso significa que foi já ultrapassado o prazo para o seu pagamento, sendo exigível o seu cumprimento a todo o tempo.
[7] In Manual de Processo Civil, 2ª Edição Revista e Actualizada, Coimbra Editora, Limitada 1985, páginas 78 e 79.
[8] Sobre esta problemática veja-se Manual de Processo Civil, 2ª Edição Revista e Actualizada, Coimbra Editora, Limitada 1985, páginas 79 e 80.