Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 11300/24.4T8PRT.P1 |  |
ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO
RENOVAÇÃO DO PRAZO
NATUREZA DO PRAZO LEGAL DE RENOVAÇÃO
II - Ainda que do contrato conste que o mesmo era celebrado por um período de 1 ano e se renovava por iguais e sucessivos períodos, a sua renovação após o decurso daquele período inicial, por força do nº1 do art. 1096º, foi por um período de 3 anos, pois passaram para tal período de duração as renovações dos contratos em que se tivesse previsto a renovação por período inferior àquele.
III - A supletividade do artigo 1096º, nº1, do C. Civil apenas permite às partes afastar a renovação do contrato; ou seja, em razão da imperatividade do preceito relativamente ao período de renovação, e independentemente do que a tal respeito haja sido estipulado, o período mínimo das sucessivas renovações não pode ser inferior a três anos.
Relator: António Mendes Coelho
1º Adjunto: Nuno Marcelo de Nóbrega dos Santos de Freitas Araújo
2º Adjunto: Eugénia Maria Moura Marinho da Cunha
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I - Relatório
AA e esposa, BB, instauraram ação declarativa comum contra CC, peticionando a final o seguinte:
“a) Seja declarado que os Autores se opuseram validamente à renovação do contrato de arrendamento da fração autónoma designada pela letra “T”, correspondente a uma habitação, no 5º andar esquerdo traseiras da Rua ..., com entrada pelo nº ..., da união de freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ..., concelho do Porto, inscrita na matriz sob o artigo ..., com as legais consequências;
b) Condenar a Ré a entregar aos Autores a referida fração autónoma, livre de pessoas e bens, e no estado em que a mesma se encontrava à data da celebração do contrato de arrendamento;
c) Condenar a Ré a pagar aos Autores a diferença das rendas referentes aos meses de setembro de 2023 a maio de 2024, no valor unitário de 50 € cada uma, no total 500 € (quinhentos euros), acrescida de juros de mora, até efetiva entrega da fração autónoma;
d) Condenar a Ré a pagar aos Autores as rendas vincendas a partir de 01/06/2024, devidas a título de ocupação, na quantia mensal de 550 €, acrescida de juros de mora, até efetiva entrega da fração autónoma;
e) Condenar a Ré a pagar aos Autores todas as importâncias que estejam em débito e que se vençam em data posterior à entrega da fração autónoma, referentes a consumos de energia elétrica, gás, água, serviço de telecomunicações, etc., a liquidar em execução de sentença.”
Alegaram, para o efeito:
- que o autor marido, na qualidade de senhorio, celebrou com a ré, na qualidade de inquilina, em 05/06/2018, um contrato de arrendamento destinado a habitação, com prazo certo de um ano, automaticamente renovável pelo mesmo período de tempo;
- que, por via de notificação judicial avulsa efetuada a 10/10/2023, o autor marido comunicou à ré a oposição à renovação automática do referido contrato de arrendamento e que a mesma deveria entregar ao requerente a referida fração livre de pessoas e bens no dia 31/05/2024;
- que chegado o dia 31/05/2024, a ré não entregou o locado ao Autor,
- que o autor marido acordou com a ré, após a celebração do contrato, um aumento da renda mensal, aumento este no montante global de 50 €, sendo que a R. não lhe vem pagando tal acréscimo desde Setembro de 2023.
A ré contestou, admitindo a celebração do contrato de arrendamento em causa. Defendeu que ao contrato dos autos é aplicável o disposto no art. 1096º, nº 1, do C. Civil, na versão introduzida pela Lei nº 13/2019, de 12/2 e que, nos termos daquele preceito, não tendo decorrido o prazo de 3 anos aí previsto desde a última renovação, a oposição à renovação que lhe foi comunicada não poderia operar. Além disso, rejeitou a celebração do alegado acordo para aumento da reda mensal.
Pugnou, assim, pela improcedência da ação, mais pedindo a condenação dos autores como litigantes de má-fé, em multa e indemnização a seu favor de montante não inferior a € 2.500,00.
Dispensada a audiência prévia, foi proferido despacho saneador e subsequente despacho de identificação do objeto do litígio e enunciação dos temas da prova.
Procedeu-se a julgamento, tendo na sua sequência sido proferida sentença em que ae decidiu nos seguintes termos:
“Pelo exposto, julgo a presente acção parcialmente procedente e, em consequência:
- Declaro cessado, por oposição à renovação, o contrato de arrendamento celebrado entre o A. marido AA e a R. CC relativo à fracção autónoma designada pela letra “T”, correspondente a uma habitação, no 5º andar esquerdo traseiras, sita na Rua ..., com entrada pelo nº ..., da união de freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ..., concelho do Porto; e
- Condeno a R. a restituir tal imóvel aos AA., livre de pessoas e bens.
Mais julgo improcedentes os restantes pedidos formulados pelos AA., deles absolvendo a R..
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Mais absolvo os AA. do pedido de condenação como litigantes de má-fé formulado pela R..”De tal sentença veio a ré interpor recurso, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões:
“A) O prazo de duração do contrato de arrendamento para habitação em crise foi de um ano, com início em 05/06/2018 e termo em 31/05/2019, considerando-se automaticamente renovado por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado pelo segundo outorgante com pelo menos 60 (sessenta dias) de antecedência ao seu fim ou de ao de qualquer renovação entretanto em vigor.
B) A renovação imperativa que entrou em vigor em 2019 estabeleceu que a renovação de três anos ocorreu em 31/05/2019 e vigorou até 31/05/2022, tendo sido automaticamente renovado por mais três anos, pelo que o novo termo contratual será 31/05/2025, e não 31/05/2024, como pretendem os AA.
C) Esta contagem do prazo é a que obedece à Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro que teve como desígnio introduzir “medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade”.
D) Entre outras alterações atribuiu uma nova redação ao referido artigo 1096.º, n.º 1, do Código Civil, que passou a dispor o seguinte: Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
E) A referida alteração restringiu o direito de estipular prazos de renovação inferiores a um limiar mínimo de três anos, sendo norma imperativa aplicável a todos os contratos de arrendamento para habitação, independentemente de clausulado contrário.
F) É apenas esta interpretação que cumpre o desígnio da sua alteração pela Lei 13/2019, de 12 de fevereiro e o cumprimento da norma constitucional, artigo 65.º, n.º 2, alínea c) da Constituição da República Portuguesa.
G) A sentença em crise violou, entre outras as seguintes normas legais:
Código Civil, artigo 1096.º, n.º 1.
Artigo 65.º, n.º 2, alínea c) da Constituição da República Portuguesa.
E face a tudo o supra exposto, deverá ser concedido provimento à presente Apelação e em consequência, a sentença proferida pelo Tribunal a quo ser revogada e substituída por outra em que se declare a ineficácia da oposição à renovação do contrato de arrendamento e assim julgando totalmente improcedente a ação.”
Os autores apresentaram contra-alegações, pugnando pela improcedência do recurso e manutenção da decisão recorrida.
Foram dispensados os vistos ao abrigo do art. 657º nº4 do CPC.
Considerando que o objeto do recurso, sem prejuízo de eventuais questões de conhecimento oficioso, é delimitado pelas suas conclusões (arts. 635º nº4 e 639º nº1 do CPC), há apenas uma questão a tratar e que é a seguinte: saber se a oposição à renovação do contrato de arrendamento comunicada à ré ocasionou a sua cessação/caducidade (por via da sua não renovação) a partir de 31/05/2024.
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II - FundamentaçãoÉ a seguinte a matéria de facto da decisão recorrida (a qual não se mostra posta em causa no recurso):
Factos provados
1 - Os Autores são donos da fração autónoma designada pela letra “T”, correspondente a uma habitação, no 5º andar esquerdo traseiras, sita da Rua ..., com entrada pelo nº ..., da união de freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ..., concelho do Porto, inscrita na matriz sob o artigo ....
2 - A aquisição daquela fração está registada a favor do A. marido, na qualidade de casado com a A. mulher, através da AP. ... de 2009/12/04.
3 - Por contrato de arrendamento urbano para fins habitacionais com prazo certo, junto como doc. nº 3 à petição, celebrado a 05/06/2018, o Autor marido deu de arrendamento à Ré e esta tomou de arrendamento a aludida fração autónoma.
4 - Este contrato foi participado fiscalmente e pago o respetivo imposto de selo;
5 - Consta da cláusula 1ª desse contrato que “O prazo de duração do arrendamento é de um ano, com início em 05/06/2018 e termo em 31/05/2019, considerando-se automaticamente renovado por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado pelo segundo outorgante com pelo menos 60 (sessenta dias) de antecedência ao seu fim ou de ao de qualquer renovação entretanto em vigor”.
6 - Consta da cláusula 2ª desse contrato que “A renda, anual, é de 6 000 €, a pagar mensalmente em duodécimos de 500 €, do dia 1 ao dia 8 de cada mês anterior à aquele a que respeitar, no escritório do 1º outorgante (…) ou através de depósito ou transferência bancária para a conta do Banco 1... com o IBAN nº (…)”.
7 - No dia 18-8-2023, o A. marido enviou à R. a carta registada com aviso de receção junta como doc. nº 6 à petição, da qual consta o seguinte:
“Venho pela presente e na qualidade de seu senhorio da fração autónoma designada pela letra “T”, inscrita na matriz sob o artigo ..., da freguesia ..., concelho do Porto, sito na morada supra, expor o seguinte:
Como bem sabe, em fevereiro de 2023 acordou comigo o aumento de renda de 520 € para 550 € euros, renda esta que pagou até agosto, o que não fez em setembro, pois só me depositou 500 € no dia 08/08/2023
Nos meses infra pagou sempre a renda fora prazo:
- Mês de fevereiro pagou a renda no dia 13/02/2023;
- Mês de março pagou a renda no dia 13/03/2023;
- Mês de abril pagou a renda no dia 11/04/2023;
- Mês de junho pagou a renda no dia 09/06/2023;
- Mês de julho pagou a renda no dia 10/07/2023;
Pelo que, deverá no prazo de 10 dias a contar da presente data pagar-me os 20% em falta, nos termos do artigo 1041.º do Código Civil,
Caso não pague os 20% a que se refere a referida norma, e no prazo acima referido, informo desde já que procedo à resolução do contrato de arrendamento, devendo entregar o locado até ao dia 31/08/2023.
(…)”
8 - Naquele envelope, o A. marido enviou à R., igualmente, a carta junta como doc nº 7 à petição, da qual consta o seguinte:
“Venho pela presente e na qualidade de proprietário da fração autónoma designada pela letra “T”, inscrita na matriz sob o artigo ..., da freguesia ..., concelho do Porto, sito na morada supra, comunicar que me oponho à renovação do contrato de arrendamento celebrado no dia 05/06/2018.
Assim, no dia 31/05/2024 deverá deixar a referida fração autónoma livre de pessoas e bens e entregar as respetivas chaves, sendo que na semana anterior o locado será vistoriado em dia e hora a combinar, vistoria que também ocorrerá no dia 31/05/2024.
(…)”
9 - As referidas cartas não foram recebidas, nem reclamadas, pela R..
10 - Em 13-9-2023, o A. marido requereu a realização de notificação judicial avulsa da Ré, junta como doc. nº 10, a fim de lhe dar a conhecer o seguinte:
“(…)
- Em fevereiro de 2023 a Requerida acordou com o Requerente o aumento de renda de 520 € para 550 € euros, renda ela pagou até à renda referente ao mês de agosto de 2023;
- Que a relativamente à renda de setembro e outubro de 2023 só depositou 500 € + 500 €, no dia 08/08/2023 e no dia 11/09/2023;
- Nos meses infra pagou sempre a renda fora prazo:
- Mês de fevereiro pagou a renda no dia 13/02/2023;
- Mês de março pagou a renda no dia 13/03/2023;
- Mês de abril pagou a renda no dia 11/04/2023;
- Mês de junho pagou a renda no dia 09/06/2023;
- Mês de julho pagou a renda no dia 10/07/2023;
- Mês de Setembro pagou a renda no dia 11/09/2023;
- Deverá no prazo de 15 dias a contar do recebimento desta notificação judicial avulsa pagar os 20% em falta, nos termos do artigo 1041.º do Código Civil;
- Caso não pague os 20% a que se refere a referida norma, e no prazo acima referido, fica notificada de que o Requerente procede à resolução do contrato de arrendamento, e em consequência deverá aquela entregar o locado no prazo máximo de 15 dias a contar da efetivação da notificação judicial avulsa;
- Deverá no mesmo prazo pagar o remanescente das rendas de setembro e outubro de 2023, nas quantias de 30 € e 30 € (total de 60 €);
- Caso a Requerida opte por regularizar a renda nos termos do disposto no artigo 1041º do Código Civil, ou seja, pague a indemnização igual a 20% do montante devido, bem como o valor das rendas em falta, o Requerente informa que:
A Requerida deverá pagar pontualmente a renda acordada de 550 €;
Que se opõe à renovação do contrato de arrendamento da fração autónoma acima identificada, ao abrigo do artigo 1097º nº 1 alínea b) do Civil;
Que no dia 31/05/2024 a Requerida deverá entregar ao Requerente a referida fração livre de pessoas e bens, entregar as respetivas chaves, entregar os bens móveis referidos na cláusula quarta em bom estado de conservação, facultar a vistoria da fração autónoma ao Requerente nos dias 24 e 31/05/2024 pelas 17 horas.
(…)”
11 - Tal notificação judicial avulsa foi deferida e a R. foi notificada da mesma, por contacto pessoal de agente de execução, no dia 10-10-2023, tendo assinado a respetiva certidão junta como doc. nº 12 à petição.
12 - Em 31-5-2024, a R. não entregou o locado ao A..
Factos não provados:
1 - Em janeiro de 2022, A. e R. acordaram no aumento da renda mensal para 520 €.
2 - Em fevereiro de 2023, A. e R. acordaram no aumento da renda mensal para 550 €.
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Vamos à questão enunciada.Tendo o contrato de arrendamento para habitação dos autos sido celebrado por um prazo de 1ano, com início a 5/6/2018 e termo a 31/5/2019, considerando-se o mesmo renovado por iguais e sucessivos períodos de tempo se a arrendatária o não denunciasse com pelo menos 60 dias de antecedência (nºs 3 e 5 dos factos provados), na sua vigência, para o que interessa para o caso vertente, passou a vigorar o art. 1096º nº1 do C. Civil com a redação introduzida pela Lei 13/2019 de 12 de fevereiro, em vigor a partir de 12 de fevereiro daquele ano (art. 16º daquele diploma), que é a seguinte:
“Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte”.
Considerando que a redação de tal preceito - a atual - ainda entrou em vigor com o contrato em curso, tal redação aplica-se-lhe, pois a lei que a introduziu não excluiu a sua aplicação aos contratos em curso e, na medida em que regula a duração e renovação daquele tipo de contratos, dispõe diretamente sobre o conteúdo das relações jurídicas deles emergentes e, por isso, abrange as já constituídas, como decorre do art. 12º nº2, 2ª parte, do C. Civil.
Não sendo caso de aplicação do “disposto no número seguinte” ali ressalvado (pois este à atinente aos contratos referidos sob o nº3 do art. 1095º e o dos autos não integra qualquer deles), há que concluir, face ao ali preceituado, que ainda que do contrato conste que o mesmo era celebrado por um período de 1 ano e se renovava por iguais e sucessivos períodos, a sua renovação após o decurso do ano inicial, por força daquela nova redação de tal preceito - que entrou em vigor quando ainda decorria aquele período inicial e, porque relativo à caducidade do contrato, integra norma de natureza imperativa (art. 1080º do C. Civil) -, foi por um período de 3 anos, pois passaram para tal período de duração as renovações dos contratos em que se tivesse previsto a renovação por período inferior àquele.
Efetivamente, como no mesmo sentido se refere no Acórdão desta mesma Relação de 20/5/2024 (proc.1686/23.3YLPRT.P1, disponível em www.dgsi.pt, relatado pelo colega desta mesma secção de processos Desembargador José Eusébio Almeida) - depois de aí se fazer notar que sobre a norma do nº1 do art. 1096º do C. Civil (paralela à norma do art. 1110º nº3 do C. Civil, que é a que naquele acórdão especificamente está em causa) se têm pronunciado, com entendimentos divergentes, a doutrina e, especialmente, a jurisprudência, e que o fulcro da divergência assenta na interpretação a dar à expressão “Salvo estipulação em contrário” ali prevista quanto à natureza supletiva ou imperativa da previsão legal, ou melhor, na abrangência da supletividade ou imperatividade [a norma é supletiva quanto à renovabilidade do contrato e quanto ao prazo (período) de renovação, mesmo que inferior a 3 anos, ou a norma é apenas supletiva quanto à renovabilidade do contrato, mas imperativamente impõe que a duração das renovações não seja inferior a 3 anos, independentemente do estipulado pelas partes], a par de também ali se fazer uma explanação bem alargada de jurisprudência dos tribunais da Relação e de se referir orientações doutrinais sobre a questão - a melhor interpretação do normativo em causa corresponde ao entendimento jurisprudencial que temos por maioritário e faz-nos concluir que a supletividade nele prevista apenas permite às partes afastar a renovação do contrato. Ou seja, em razão da imperatividade do preceito relativamente ao período de renovação, e independentemente do que a tal respeito haja sido estipulado, o período mínimo das sucessivas renovações não pode ser inferior a três anos.
Como naquele acórdão se analisa - no caso, para a norma paralela prevista no art. 1110º nº3 do C. Civil, para os arrendamentos para fins não habitacionais - e se subscreve inteiramente, considerando que a norma em referência tem de compreender-se no âmbito dos propósitos de estabilidade e segurança no arrendamento visados pela Lei 13/2019, de 12/2, se se entender que os contraentes podem estipular um prazo de renovação inferior ao ali previsto “o efeito útil da alteração legislativa seria apagado e a sua literalidade imediatamente afastada”.
Parafraseando a ali referido a seguir a tal análise, ou as partes estipulam um período de renovação ou não estipulam; a parte imperativa do preceito só tem sentido ou utilidade prática se as partes o estipulam: “ou de três anos se esta for inferior”;esta é a duração estipulada pelas partes. Se as partes afastam a renovação, a questão não se coloca; se as partes preveem a renovação, não a podem prever por período inferior a três anos, pois - e repetimos - é de três anos a duração “se esta for inferior”.
No mesmo sentido que se vem de propugnar, vide os recentes Acórdãos do STJ de 13/2/2025 (proc. nº907/24.0YLPRT.L1.S1) e de 3/7/2025 (proc. nº1482/24.0YLPRT.L1.S1), ambos disponíveis em www.dgsi.pt.
Sendo de três anos a duração de cada renovação, o contrato dos autos renovou-se em 31/5/2019 por um período de 3 anos e vigorou, assim, até 31/5/2022, e nesta data renovou-se por novo período de 3 anos, que decorreu até 31/5/2025.
Como tal, e ao contrário do decidido na sentença recorrida - na qual se considerou que o contrato se renovava por um ano -, é de concluir que o contrato se encontrava vigente até àquela data de 31/5/2025, não podendo por isso operar a oposição à renovação comunicada à ré por notificação judicial avulsa a 10/10/2023 e para produzir efeitos a 31/5/2024.
Assim, há que revogar o segmento da sentença recorrida sob recurso, no qual se decidiu declarar a cessação do contrato de arrendamento por referência àquela data de 31/5/2024.
Na sequência do que se veio de referir, há que julgar procedente o recurso e revogar a decisão recorrida.
As custas da ação e do recurso ficam a cargo dos autores/recorridos: face ao ora decidido e ao decidido na primeira instância sobre o qual não recaiu recurso, decaem totalmente na ação; face à decisão do recurso, decaem neste (art. 527º nºs 1 e 2 do CPC).
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Sumário (da exclusiva responsabilidade do relator - art. 663 º nº7 do CPC):………………………………
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III - Decisão
Por tudo o exposto, acordando-se em julgar procedente o recurso, revoga-se a decisão recorrida (que declarou a cessação do contrato de arrendamento por referência à data de 31/5/2024).
Custas da ação e do recurso pelos autores/recorridos.
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Porto, 20/4/2026Relator: Mendes Coelho
1º Adjunto: Nuno Marcelo de Nóbrega dos Santos de Freitas Araújo
2º Adjunto: Eugénia Cunha