Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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ININTELIGIBILIDADE DO PEDIDO
ABSOLVIÇÃO DA INSTÂNCIA
ABSOLVIÇÃO DO PEDIDO
José .......... e mulher Rosa ........ intentaram a presente acção com processo ordinário contra Júlio ......... e mulher Maria ......., pedindo se supra a declaração negocial dos RR. faltosos, designadamente considerando que estes venderam aos AA. o prédio identificado no art. 5.º da p.i., ou,
Subsidiariamente,
Se declare que os AA. adquiriram o direito de propriedade sobre o lote de terreno concretizado no art. 1.º da petição, destacado do prédio rústico denominado “..........”, identificado no mesmo artigo, por acessão industrial imobiliária, em virtude de, com o consentimento dos anteriores proprietários e dos RR., animados de boa fé, nesse lote de terreno terem os AA. incorporado obras de valor superior ao que o terreno tinha antes da incorporação e de terem pago o respectivo preço, ou,
Subsidiariamente,
Se declare que os AA. adquiriram o direito de propriedade sobre o lote de terreno e sobre a casa identificados nos art.s 1.º e 5.º da petição, por usucapião.
Alegaram, resumidamente, ter o A. marido celebrado com Maria das Dores ........... e marido, este representado pela mulher, em 11 de Outubro de 1982, um contrato promessa de compra e venda, mediante o qual aqueles lhe prometeram vender um lote de terreno destinado a construção, com a área de 1 600 m2, a desanexar do prédio rústico denominado “............”, inscrito na matriz rústica sob o art. ...., pelo preço de 100.000$00, que os vendedores receberam, tendo-se estipulado que a escritura seria celebrada logo que terminasse o inventário facultativo a que então se procedia por óbito dos pais da promitente vendedora.
Os AA. entraram na posse do mencionado lote na data da celebração do contrato promessa, nele procedendo à construção de uma casa de habitação, com a área coberta de 140 m2, tendo ficado o terreno de logradouro com a área de 1 460 m2.
Com vista à celebração da escritura o A. pagou a sisa em 13.9.84.
Todavia, a escritura não chegou a ser celebrada.
Os promitentes vendedores venderam ao R. a parte sobrante do prédio de que fora desanexado o lote prometido vender ao A., ficando de fora da mencionada venda o dito lote.
Assim, por escritura de 26 de Junho de 1984, o R. comprou a Maria das Dores ......... e marido uma parcela de terreno com a área aproximada de 5 600 m2, atravessada pelo caminho de servidão, e que constituía a parte subsistente do prédio rústico denominado “.........”.
Os RR. entraram na posse da referida parte subsistente do prédio e só desta, na data da celebração da escritura, tendo-se os AA. mantido na posse do lote objecto do contrato promessa.
Os RR. sempre reconheceram os AA. como legítimos possuidores do lote e como donos exclusivos da construção em causa.
Em 22.12.93, A. e RR. celebraram entre si um contrato que denominaram “Declaração de Reconhecimento de Propriedade e Promessa de Transmissão” de cujas cláusulas consta que já antes da escritura que os RR. haviam celebrado para aquisição da parte subsistente da “.........”, o A. estava a edificar uma casa num tracto de terreno desse prédio, que apesar de o licenciamento ter sido requerido em nome da anterior proprietária, os RR. reconhecem que todas as obras foram executadas integralmente à custa dos AA., que os RR. autorizam os AA. a procederem ao acabamento da dita casa, consentindo que se mantenham na posse do terreno e benfeitorias nele existentes, para tanto lhes cedendo não só o terreno onde a casa está implantada, mas também a área de terreno envolvente, destinada a logradouro, que logo que seja legalmente possível proceder ao destaque da parcela de terreno ou à legalização definitiva da casa, efectuarão a transmissão do terreno através da competente escritura ou deste juntamente com a casa e demais benfeitorias a favor do A..
Em 24.1.95, o R. requereu na câmara o averbamento da licença de construção para o seu nome e, concluída a obra, requereu vistoria para emissão da licença de utilização, a qual lhe foi concedida em 23.5.95.
Desde Maio de 1995 que os AA. têm vindo a interpelar os RR. para que estes outorguem a seu favor a respectiva escritura de transmissão do terreno ou da casa, obrigação a que os RR. estão vinculados nos termos da cláusula 5.ª do contrato referido.
Os RR. não se recusam a celebrar a escritura, mas têm vindo a protelar sucessivamente a realização da mesma.
Não houve contestação.
Os AA. alegaram, nos termos do art. 484.º/2 do Cód. Proc. Civil.
Foi proferido despacho que concluiu pela ininteligibilidade da p.i., julgando esta inepta, nos termos do art. 193.º-a) do Cód. Proc. Civil, absolvendo os RR. da instância – art. 288.º/1-b) do mesmo diploma legal.
Os AA. recorreram, formulando as seguintes conclusões:
1.ª. Deve ser declarada suprida a declaração negocial dos recorridos faltosos, designadamente considerando que estes venderam aos recorrentes o lote de terreno acima identificado ou, se assim se não entender,
2.ª. Deve ser declarado que os recorrentes adquiriram o direito de propriedade sobre o lote de terreno identificado em 1.º da p.i. por acessão industrial imobiliária, em virtude de, com o consentimento dos anteriores proprietários e dos actuais, animados de boa fé, nesse lote de terreno terem incorporado obras de valor superior ao que o terreno tinha antes da incorporação e de terem pago o respectivo preço, ou ainda,
3.ª. Deve ser declarado que os recorrentes adquiriram o direito de propriedade sobre o lote de terreno e sobre a casa identificados nos art.s 1.º e 5.º da p.i., por usucapião.
Pedem a revogação do despacho.
Não foi oferecida contra-alegação.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
Factos provados:
1.º. Por documento escrito de 11.10.1982, subscrito por Maria das Dores ............, que interveio no mesmo por si e como procuradora de seu marido Manuel ......... e pelo A. marido, cujas assinaturas foram reconhecidas notarialmente, aquela, na qualidade de promitente vendedora e este na de promitente comprador, celebraram um contrato promessa de compra e venda, nos seguintes termos:
“A primeira promete vender ao segundo e este promete comprar-lhe, pelo preço de cem mil escudos, o seguinte prédio: - Um lote de terreno, destinado à construção, com a área de mil e seiscentos metros quadrados, a desintegrar do prédio .........., sita no lugar do ......, desta freguesia e ........., terreno que confronta do sul com prédios da ..........., poente com José M............, nascente com o caminho de servidão e norte com os vendedores. Aquela ......... está inscrita na matriz sob o artigo ..... Que a primeira já recebeu do segundo a referida importância de cem mil escudos, de que lhe dá quitação. Que a definitiva escritura de venda será feita logo que termine o inventário facultativo a que se procede por falecimento dos pais da primeira – a promitente vendedora. ...” – doc. fls. 9.
2.º. O terreno mencionado supra não estava sujeito aos condicionalismos das leis de loteamento, conforme despacho do Presidente da Câmara de ...... – doc. fls. 10.
3.º. O A. pagou a sisa devida pela aquisição do mencionado lote de terreno – doc. fls. 11 e 12.
4.º. A licença para construção do prédio urbano no lote objecto do contrato promessa referido em 1.º foi concedida em 6.11.1986 a Maria das Dores .......... – doc. fls. 16.
5.º. Por escritura pública de 26.6.1984, o R. marido adquiriu por compra a Maria das Dores .......... e marido, intervindo o comprador apenas na escritura, na qualidade de procurador dos vendedores, oito prédios, de entre os quais o identificado na relação anexa à escritura sob o n.º ...:
“Uma parcela de terreno, com a área aproximada de cinco mil e setecentos metros quadrados, atravessada pelo caminho de servidão, e que constitui a restante parte do prédio – ............, a confrontar do norte e nascente com o caminho de servidão, sul com a .......... e poente com o proprietário e estrada, inscrito na matriz sob o artigo ........., ...” – doc. fls. 17 a 24.
6.º. Os RR. e o A. marido subscreveram um documento intitulado “Declaração de Reconhecimento de Propriedade e Promessa de Transmissão”, de cujas cláusulas consta:
1.ª. Que o R. marido adquiriu a Maria das Dores ......... e marido uma parcela de terreno com a área aproximada de 5 600 m2, que constitui a parte subsistente do prédio rústico denominado “...........”;
2.ª. Que o A., já antes da celebração da escritura mediante a qual o R. adquiriu o terreno atrás mencionado, autorizado pelos anteriores proprietários, estava a edificar uma casa num tracto de terreno desse prédio, que para tal efeito lhe havia sido cedido pelos proprietários, tendo a casa, agora. 140 m2 de área coberta e um logradouro com 1 460 m2;
3.ª. Que os RR. reconhecem que todas as obras foram executadas à custa do A., sendo a construção e o dito prédio em que ela se insere propriedade deste;
4.ª. Que os RR. cedem ao A. não só o terreno onde a casa está implantada como a área envolvente, destinada a logradouro;
5.ª. Que logo que seja possível proceder ao destaque da parcela de terreno ou à legalização definitiva da casa, os RR. se obrigam a efectuar a transmissão do terreno através de escritura, a favor do A.,
6.ª. Os RR. obrigam-se a proceder ao averbamento do processo de construção para o nome do R. marido, com vista à conclusão das obras, requerer a vistoria e a proceder à inscrição do prédio na matriz, logo que concluídas as obras,
7.ª. A. e RR. subordinam o presente contrato à cláusula de execução específica, nos termos do art. 830.º do Cód. Civil – doc. fls. 25 e 26.
7.º. O R. procedeu ao averbamento do seu nome no alvará de licenciamento – doc. fls. 28.
8.º. A licença de utilização foi concedida em nome do R. – doc. fls. 30.
9.º. O negócio consubstanciado na escritura mencionada em 5.º não incluiu o lote de terreno com 1 600 m2 mencionado em 1.º e respectivas benfeitorias entretanto nele implantadas, os quais já estavam na posse dos AA. desde 11.10.1982, data do contrato promessa.
10.º. Tal facto era do inteiro conhecimento dos RR., os quais, efectivamente, nunca quiseram comprar, nem compraram, o supra aludido lote de terreno, pois bem sabiam que o mesmo havia sido objecto do contrato promessa a favor dos AA., os quais estavam na posse do mesmo, pertencendo-lhes as respectivas obras e construção nele implantadas.
11.º. Os antigos proprietários informaram os RR. de que, do prédio que lhes iam vender, já havia sido desanexado e prometido vender aos AA., para construção, o lote de terreno.
12.º. Foi por essa razão que os nomeados proprietários venderam aos RR., tão somente, a parte subsistente do prédio.
13.º. Nesta convicção, o R. marido, intervindo na escritura na qualidade de procurador dos vendedores, vendeu a si mesmo a restante parte da “...........”.
14.º. O R. quis excluir da venda, como excluiu, o lote de terreno prometido vender aos AA..
15.º. Os RR. só entraram na posse da parte subsistente do prédio, deduzida a parte objecto do contrato promessa a favor do A., na data da celebração da escritura.
16.º. Os AA. mantiveram-se e mantêm-se na posse do aludido lote de terreno e benfeitorias, desde 11.10.1982, à vista e com o conhecimento dos RR., sem qualquer oposição destes, habitando a casa, nela fazendo obras de acabamento e arranjos exteriores e tendo concluído a obra em princípios de 1995.
17.º. Foi por essa razão que A. e RR. subscreveram o documento de fls. 25 e 26.
Dos factos provados, nomeadamente do que consta da escritura de compra e venda na qual interveio o R. marido como comprador e procurador dos vendedores, resulta que a parcela de terreno que havia sido objecto do contrato promessa outorgado entre a proprietária de todo o imóvel e o A. marido, foi expressamente excluída da compra e venda referida.
Assim, a conclusão a fazer é que os RR. nada têm a ver com o lote de terreno prometido vender ao A. e sobre o qual os AA., à vista de toda a gente e sem oposição de ninguém, de forma reiterada e sem interrupções, vêm exercendo actos de posse.
Por conseguinte, o documento escrito de 22.12.93, celebrado entre A. e RR., respeita a bem que está fora da disponibilidade destes, pelo que se não podiam comprometer a celebrar a escritura de venda a favor dos AA., pois tal configuraria uma venda a non domino.
Com efeito, quem mantém a titularidade do lote, ao menos até que os AA. adquiram por usucapião a respectiva propriedade ou invoquem contra o titular do direito real de propriedade a acessão industrial imobiliária, são os donos da parcela, isto é os outorgantes do contrato promessa, que tiveram o cuidado de a não alienar aos RR., quando lhes venderam a parte sobrante do imóvel, precisamente para salvaguardarem o compromisso que haviam assumido com os AA..
Não sendo os RR. donos do terreno em causa, mas apenas daquilo que lhes foi vendido e na escritura foi definido por exclusão de partes como a parte subsistente da Coutada do Ferro, quer dizer, aquela que não havia sido objecto do contrato promessa a favor do A., nenhuma concessão eles podem fazer aos AA. relativamente a esse lote de terreno. Quem está obrigado pelo contrato promessa são os outorgantes do mesmo ou os seus sucessores – art. 412.º/2 do Cód. Civil.
Como deve ser contra estes, na qualidade de titulares do direito de propriedade, que deve ser intentada qualquer acção para exercer o direito potestativo de aquisição por acessão industrial imobiliária ou que deve ser invocada a aquisição originária, por usucapião.
Dizem os agravantes que o R. marido, ao transmitir para si próprio o prédio através da mencionada escritura, inviabilizou a celebração do contrato prometido a favor dos recorrentes, em virtude de estes não terem previamente outorgado a escritura de desanexação ou destaque da aludida parcela.
Todavia, esta alegação não coincide com o teor da escritura de compra outorgada pelo R., por si como comprador e como procurador dos vendedores, na medida em que nesta se definiu expressamente como objecto desse negócio formal a parte subsistente da ............. Em lado algum os AA. afirmam que, apesar do teor da escritura, acabaram os RR. por adquirir a totalidade da ......... Pelo contrário, dizem que nunca o R. marido quis comprar nem comprou o lote em causa, por haver sido informado pelos vendedores de que o mesmo havia sido prometido vender ao A. e, por essa razão, apenas lhe foi vendida a parte sobrante.
Não somente pelo teor da escritura, mas pela própria confissão dos RR., que não contestaram, o que eles adquiriram foi o que está para além do lote prometido vender ao A..
São, pois, legítimas as dúvidas que informaram o despacho agravado, embora não concordemos com a tese segundo a qual a petição enferma de ineptidão, por ininteligibilidade.
No entanto, do que se trata, parece-nos, é da falta de legitimidade substantiva dos RR. para a lide. Eles não são os sujeitos da relação material controvertida configurada pelos AA., pelo que a acção deve improceder.
É possível conhecer de mérito em substituição do tribunal da 1.ª instância, pelo que se deve acatar o comando contido no art. 753.º/1 do Cód. Proc. Civil.
Face ao exposto, concede-se provimento ao agravo e revoga-se o despacho recorrido.
No entanto, conhecendo-se de mérito em substituição do tribunal de 1.ª instância, julga-se a acção improcedente pelas razões acima expostas e absolvem-se os RR. dos pedidos.
Custas pelos AA..
Porto, 9 de Maio de 2002
Trajano A. Seabra Teles de Menezes e Melo
Mário Manuel Baptista Fernandes
Norberto Inácio Brandão