Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 8584/15.2T8VNG.P1 |  |
COMPRA E VENDA
HERANÇA
TRANSMISSÃO DA OBRIGAÇÃO
PRESTAÇÕES SECUNDÁRIAS
II - Para aferir se determinada obrigação resultante de contrato-promessa se transmite ou não ao sucessor do promitente-vendedor haverá que atender, no contexto das circunstâncias concretas, não só à natureza do contrato prometido e das suas prestações, mas também à vontade real ou presumível dos contraentes, designadamente se houve expressa convenção das partes consagrando a pessoalidade ou se a obrigação de contratar foi assumida em razão das qualidades pessoais do outro contraente.
III - A obrigação assumida pelo promitente vendedor de diligenciar pela legalização do imóvel e pela sua constituição em regime de propriedade horizontal reveste a natureza de obrigação secundária em relação à obrigação principal para si decorrente do contrato-promessa, qual seja a de emitir a prometida declaração negocial de venda.
IV - As prestações secundárias são comuns deveres de prestar, que seguem o regime da prestação principal ou, mais latamente, dos deveres de prestar.
V - Por isso, essas prestações dando azo a pretensões de cumprimento, legitimam, assim, no caso do seu inadimplemento, a possibilidade de ser intentada ação (de cumprimento) com vista a assegurar a sua efetivação realização.
Origem: Tribunal Judicial da Comarca do Porto, Vila Nova de Gaia – Juízo Central Cível, Juiz 1
Relator: Miguel Baldaia Morais
1ª Adjunta Desª. Maria de Fátima Andrade
2ª Adjunta Desª. Eugénia Marinho da Cunha
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SUMÁRIO………………………………
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Acordam no Tribunal da Relação do Porto:I- RELATÓRIO
AA e mulher BB, CC e mulher DD intentaram a presente ação declarativa sob a forma comum contra o Estado Português, pedindo que este seja condenado:
a) a reconhecer aos 1ºs e 2ºs AA. a qualidade de promitentes-compradores nos contratos-promessa de compra e venda que celebraram com o falecido EE, este na qualidade de promitente-vendedor, com o consequente direito de crédito à celebração dos contratos definitivos, nos termos, com as condições e obrigações decorrentes dos ditos contratos;
b) a proceder à legalização administrativa das frações autónomas prometidas vender, junto das entidades administrativas competentes, nomeadamente, Câmara Municipal ..., Serviço de Finanças e Conservatória do Registo Predial, com a consequente constituição da propriedade horizontal e obtenção das licenças de utilização;
c) a outorgar as escrituras ou documento equiparado de compra e venda das frações autónomas, com plena observância de todas as condições previstas nos contratos-promessa de compra e venda celebrados, que os AA. se comprometem a cumprir, nomeadamente, no que ao pagamento do remanescente do preço em dívida concerne;
d) sem prescindir, e por mera cautela e dever de patrocínio, sempre os 1ºs e 2ºs AA. têm o direito, na eventualidade de os pedidos formulados antecedentemente não procederem, de receber do R. o valor dos sinais passados, deduzido que seja dos montantes explicitados nos artigos 40º e 41º, da petição inicial;
e) a reconhecer que os 1ºs e os 2ºs AA. são arrendatários, respetivamente, da habitação do rés-do-chão e cave e da habitação do primeiro andar, ambas do prédio sito no Lugar ..., n.ºs ... e ..., da freguesia ..., concelho de Vila Nova de Gaia contra o pagamento das rendas mensais de € 137,00 e € 186,00.
Alegam, em síntese, que celebraram contratos promessa de compra e venda com EE, entretanto falecido, sendo o réu seu herdeiro legal, razão pela qual se encontra investido no dever de cumprir as obrigações emergentes dos aludidos vínculos contratuais, o que, até à data, não satisfez.
Citado veio o réu Estado Português deduzir contestação, na qual se defendeu por impugnação.
Teve lugar audiência prévia, no âmbito da qual foi proferido despacho saneador, definiu-se o objeto do litígio e fixaram-se os temas da prova.
Realizou-se audiência final com observância do formalismo legal, vindo a ser proferida sentença na qual se decidiu julgar “a ação parcialmente procedente e, em consequência:
I) condenar o R. a pagar aos 1ºs autores a quantia de 18.651,50 €, deduzida do montante de 68,50 € por cada mês decorrido desde a data de propositura da ação até efetivo e integral pagamento;
II) condenar o R. a pagar aos 2ºs autores a quantia de 16.797,00 €, deduzida da quantia de 93,00 € por cada mês decorrido desde a data de propositura da ação até efetivo e integral pagamento;
III) condenar o R. a pagar juros à taxa legal sobre as quantias líquidas referidas em I) e II) desde a data de citação até efetivo e integral pagamento;
IV) condenar o R. a reconhecer que AA e mulher BB, CC e mulher DD, assumiram a qualidade de arrendatários de EE, respetivamente, do rés-do-chão/cave e do 1º andar do prédio sito no Largo ..., nº ... e ..., da freguesia ..., concelho de Vila nova de Gaia, contra o pagamento das rendas mensais de 137,00 € e 186,00 €;
V) Absolver o R. do demais peticionado».
Não se conformando com o assim decidido, quer os autores quer o réu interpuseram recurso, admitidos como apelação, a subir nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo.
Com o requerimento de interposição do recurso os autores apresentaram alegações, formulando, a final, as seguintes
CONCLUSÕES:
1ª) A presente acção foi interposta para obter do R. o cumprimento dos contratos-promessa objecto dos autos, em que o promitente-vendedor prometeu vender aos AA. as fracções autónomas a designar pelas letras “A” e “B”, correspondentes respectivamente, às duas habitações arrendadas do rés-do-chão e cave e à habitação do primeiro andar, ambas do prédio objecto dos presentes autos, que viessem a resultar da necessária legalização administrativa, mediante constituição da propriedade horizontal e subsequente outorga das escrituras de compra e venda;2ª) A obrigação do cumprimento impende sobre o R. porquanto sucedeu na posição do vendedor original, por força da liquidação da herança vaga a favor do Estado, como resulta dos factos provados T) e U);
3ª) Impõe-se sobre o R., enquanto sucessor, a obrigação de cumprir as estipulações contratuais desses contratos pois tem, relativamente à herança, os mesmos direitos e obrigações de qualquer outro herdeiro, por força do previsto pelo artigo 2153º, do Código Civil;
4ª) Em razão do que prescreve o artigo 412º, n.º 1, do Código Civil, apenas os direitos e obrigações resultantes do contrato-promessa que sejam exclusivamente pessoais não se transmitem aos sucessores das partes, não sendo esse o tipo de direitos ou obrigações que estão previstos nos contratos a cumprir;
5ª) Desde a celebração dos contratos-promessa de compra e venda, em 18 de Março de 2013, e até à presente data, não deu entrada, junto das entidades administrativas competentes, qualquer processo de legalização do prédio urbano em causa, mantendo-se se inalterada a sua situação administrativa e registral, sem constituição em propriedade horizontal, como resulta do facto provado V);
6ª) Os AA. e habilitados mantêm interesse no cumprimento dos contratos-promessa e estão investidos no direito de crédito à celebração dos contratos definitivos;
7ª) Nos presentes autos não é pedida a execução específica do contrato, ao invés do que é afirmado na sentença que, ao assim afirmar, incorre em vício de decisão extra vel ultra petitum;
8ª) Uma acção para cumprimento e uma acção para execução específica são duas coisas distintas, sendo que a primeira se dirige à condenação do devedor no adimplemento da prestação e na segunda o tribunal emite uma declaração substituindo-se à parte, não havendo intervenção desta no cumprimento produzindo imediatamente os efeitos da declaração negocial de faltoso, não se tratando aqui da segunda;
9ª) A fundamentação vertida na sentença em crise, para além de conter as confusões jurídicas e carece de qualquer sentido aplicada aos presentes autos;
10ª) Não é pedido, nos autos, que a propriedade horizontal seja constituída por sentença, não incindindo, sobre os AA. e habilitados, qualquer ónus de alegação e prova do cumprimento dos pressupostos administrativos para legalização das fracções prometidas;
11ª) Fosse o pedido formulado o de constituição, pelo Tribunal, da propriedade horizontal, poderia então ter que equacionar-se a verificação, ou não, e a prova do cumprimento do conjunto de pressupostos administrativos necessários a essa constituição, como se afirma na sentença;
12ª) Não sendo isso o pedido, toda a fundamentação que a sentença apropria, de acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 02/11/2006, proferido no proc. n.º 06B3690, que longamente transcreve a pretexto de se identificar com a situação dos autos, nenhum sentido faz porquanto se trata de acórdão que se debruça sobre um pedido de constituição da propriedade horizontal pelo Tribunal, em sede de execução específica;
13ª) O tribunal a quo incorre num erro de Direito na classificação da situação em apreciação ao afirmar que obrigação de diligenciar por determinado resultado, assumida pelo promitente vendedor como preliminar da subsequente obrigação de vender, é uma obrigação de meios e por isso não se transmite para o sucessor;
14ª) Nos presentes autos, não está em causa a condenação no cumprimento de uma obrigação de meios, como se afirma na decisão em crise, antes a obrigação que constitui o objecto do contrato de compra e venda é uma obrigação de resultado, sendo esse resultado a outorga da escritura de compra e venda;
15ª) O objecto de um contrato de promessa de compra e venda é uma obrigação de resultado, sendo o resultado a venda, que, naturalmente, como qualquer outro contrato, implica obrigações acessórias ou secundárias, que podem ser actos prévios de construção/legalização/viabilização do objecto da venda;
16ª) Levando ao extremo o raciocínio vertido na decisão em apreço, obrigações de meios seriam, então, todas e quaisquer obrigações, já que se não consegue vislumbrar o cumprimento de qualquer obrigação sem os actos necessários e acessórios à sua realização;
17ª) In extremis, também, todas as obrigações seriam intransmissíveis se atendêssemos à fundamentação da sentença sob apreciação, que refere que o tribunal não poderia condenar quem não interveio pessoalmente na contratação a cumprir uma obrigação de facto positivo cuja exequibilidade é desconhecida, já que depende da verificação de um conjunto de condições legais e de cariz administrativo que não estão na disponibilidade do réu, pois nenhum acto acessório ou preparativo do cumprimento de qualquer tipo de contrato está garantido de qualquer forma, já que podem sempre existir acidentes, vicissitudes, impedimentos, fenómenos naturais, mortes, greves, um sem número de condicionantes que impeçam a sua prossecução;
18ª) A argumentação vertida sobre a natureza da obrigação assumida nos contratos em apreço ser intransmissível, por ser uma obrigação de meios também, sempre, seria descabida por outro argumento de razão, que é o de o Tribunal a quo confundir a intransmissibilidade da obrigação pessoal com a intransmissibilidade da obrigação de meios;
19ª) Ora, apenas as obrigações pessoais são intransmissíveis e a natureza das diligências acessórias de legalização do imóvel não é pessoal, podendo ser realizadas por qualquer cidadão, tanto podendo ser realizadas pelo falecido, como por qualquer seu herdeiro, desde que se dirijam às instituições competentes;
20ª) No âmbito do Direito das sucessões será uma obrigação pessoal, essa sim intransmissível, por ex., o desempenho das funções de cabeça de casal mas, mesmo o desempenho das funções de cabeça de casal não tem o condão de tornar pessoais as obrigações que estão subjacentes ao cargo;
21ª) Não esteve em causa, nos contratos de promessa outorgados, a assunção de qualquer obrigação pessoal intransmissível pelo falecido vendedor, nem existe coincidência entre os conceitos de obrigação pessoal e de obrigação de meios, pelo que não poderia a sentença em crise invocar a intransmissibilidade da obrigação de meios como fez, tanto mais que não apresentou qualquer fundamento de facto ou de Direito que justificasse tais qualificações;
22ª) A fundamentação da sentença radicada na falta de comprovação da verificação dos requisitos para a legalização e na inexistência de certeza jurídica sobre a viabilidade de cumprimento dessa legalização, configura uma incorrecção jurídica e demonstra uma total desconsideração pela aplicação das normas legais relativas ao cumprimento dos contratos e ónus da prova;
23ª) Não é o tribunal, nem serão os promitentes compradores, que têm que alegar, aferir ou provar se é possível ou não o cumprimento da obrigação acessória da legalização e, ulteriormente, do contrato, nem estando o credor comprador em posição de poder sindicar a actuação, diligências e cumprimento das obrigações acessórias emergentes do contrato e de ser ele a levar aos autos qualquer prova que resultaria, necessariamente, da actuação do vendedor, a que não tem acesso possível;
24ª) É a própria lei, que o Tribunal a quo não considerou, que impõe ao vendedor devedor o ónus de alegar e provar o cumprimento ou, em caso de incumprimento, que o mesmo não provém de culpa sua, nos termos do previsto pelo artigo 799º do Código Civil;
25ª) A existência da obrigação foi provada pelo credor – cfr. factos provados A e H - mas, por banda do devedor, em momento algum foi alegada a impossibilidade de cumprimento, nem por motivos que se prendessem com os próprios procedimentos administrativos da legalização, nem por motivos que resultassem da sua pessoa jurídica, nem por factos que fossem imputáveis a terceiro e que o exonerassem de culpa no não cumprimento, nem invocou qualquer excepção de não cumprimento do contrato;
26ª) Competia ao R. devedor Estado, caso pretendesse não cumprir o contrato, alegar e demonstrar os factos que impediam o cumprimento e, nomeadamente, que afastassem a presunção de culpa pelo incumprimento prevista no artigo 799º do Código Civil, o que implicaria a alegação e prova das diligências e esforços desenvolvidos no sentido do cumprimento e que a impossibilidade de cumprimento não era devida a facto que lhe fosse imputável, nomeadamente, qualquer impossibilidade administrativa – o que não fez;
27ª) A aplicabilidade da cláusula décima, dos contratos-promessa em análise, juntos como documentos n.º 1 e n.º 2 da P.I., que prevê a devolução do sinal em singelo em caso de impossibilidade administrativa de legalização do prédio ou não cumprimento do mesmo por facto não imputável ao devedor, não podia, pois, ser decretada pelo Tribunal a quo, porque não foi feita a prova dos requisitos da mesma, nem o devedor formulou nos autos qualquer pedido com ela relacionado;
28ª) O pedido de condenação do R. devedor no cumprimento do contrato, fim que se destina a presente acção, tem o seu fundamento no previsto pelo artigo 805º, n.º 1 e n.º 2, alínea a), do mesmo diploma, que dispõe que o devedor só fica constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir quando a obrigação não tem prazo certo, como no caso verte dos contratos;
29ª) Mesmo após interpelação judicial para o cumprimento, como resulta do artigo 808º do Código Civil, a mora só se converte em incumprimento no caso de perda de interesse no cumprimento pelo credor, o que nunca sucedeu e resulta também expressamente de alegação constante do artigo 38º da P.I., interesse que se mantém;
30ª) A pedida condenação da parte devedora ao cumprimento do contrato não se destina garantir que o devedor vai lograr a legalização mas, sim, que tem que realizar o esforço no sentido do cumprimento dessa obrigação acessória decorrente do contrato bem como da obrigação principal, face à falta de demonstração da impossibilidade de cumprimento;
31ª) Não estando demonstrado preenchimento dos requisitos previstos para a aplicabilidade da cláusula décima dos contratos-promessa, o incumprimento dos contratos teria como consequência a aplicação do regime legal previsto no artigo 442º do Código Civil, devendo ser o sinal restituído em dobro, o que os AA. E habilitados poderão vir a exigir em sede de execução específica do contrato, verificado o seu incumprimento definitivo;
32ª) A condenação na realização da compensação clausulada nos contratos é extra vel ultra petitum, já que o R. não deduziu qualquer pretensão reconvencional nem excepcionou, a título subsidiário, a compensação de créditos;
33ª) Em suma: ao invés do que pretenderia o tribunal, nunca teria que ter sido demonstrada nos autos, pelo credor, a possibilidade de legalização do imóvel objecto dos contratos promessa ou o cumprimento dos requisitos para o efeito mas, isso sim, pelo devedor, a demonstração dessa impossibilidade, a existência de obstáculos administrativos à legalização ou a verificação de circunstâncias que a impedissem que não lhe fossem imputáveis, quer por força do previsto pelo artigo 799º do Código Civil, quer para efeitos do previsto pela cláusula décima dos contratos-promessa;
34ª) Sem prescindir, equacionando, para efeitos de raciocínio, por dever de patrocínio e sem conceder, que as teses perfilhadas na sentença valiam, então, sempre também teriam que ter sido levados à matéria de facto provado, pois assim o impõe a prova produzida, os seguintes factos;
35ª) Facto 1 - É possível a legalização e constituição de propriedade horizontal pretendidas, tendo inclusive sido iniciado esse processo pelo promitente vendedor originário;
36ª) O facto 1 acima indicado resulta da análise dos contratos-promessa, juntos como docs. 1 e 2 da P.I., e dos depoimentos, todos constantes de Sessão de Julgamento 28/11/2022, de FF – gravação de 00:00:01 a 00:12:49, GG – gravação de 00:00:01 a 00:20:18, BB – gravação de 00:00:01 a 00:11:56, HH - gravação de 00:00:01 a 00:09:08, nos termos supra transcritos, respectivamente, nos artigos 125º e ss, 127º e ss e 147º e ss, 129º e ss e 131º e ss, que todos mereceram do Tribunal total credibilidade;
37ª) Facto 2 - O Estado pode encetar diligências no sentido de conclusão do processo de legalização do imóvel, não invocou qualquer impossibilidade de legalização administrativa e dispõe de departamento próprio com competências para a constituição de imóveis em propriedade horizontal;
38ª) O facto 2 resulta dos depoimentos, todos constantes de Sessão de Julgamento 28/11/2022, de FF – gravação de 00:00:01 a 00:12:49, GG – gravação de 00:00:01 a 00:20:18, BB – gravação de 00:00:01 a 00:11:56, HH gravação de 00:00:01 a 00:09:08, nos termos supra transcritos, respectivamente, nos artigos 125º e ss, 127º e ss e 147º e ss, 129º e ss e 131º e ss, que todos mereceram do Tribunal total credibilidade e de documento elaborado pelo R. junto como documento n.º 3, anexo ao requerimento com data de entrada de 22/06/2020 e ref.ª Citius n.º 35844806), fls. 11(pág. 10), 8º parágrafo;
39ª) Facto 3 - Entre as partes foi longamente tentado um acordo extrajudicial cuja frustração se prendeu, não com qualquer objecção administrativa mas, isso sim, com o facto de o Estado pretender proceder a uma avaliação ao imóvel para cumprir o contrato-promessa de compra e venda em causa;
40ª) O facto 3 resulta do depoimento, de Sessão de Julgamento 28/11/2022, de GG – gravação de 00:00:01 a 00:20:18, nos termos supra transcritos nos artigos 147º e ss, que mereceu do Tribunal total credibilidade e de documento elaborado pelo R. junto como documento n.º 3, anexo ao requerimento com data de entrada de 22/06/2020 e ref.ª Citius n.º 35844806), a fls. 1, 2 ( pág. 1) e 11 (pág. 10), melhor transcrito em 143º supra;
41ª) Além da prova documental e testemunhal produzida, também o Princípio da Oficiosidade (artigo 5º, n.º 2 do C.P.C.) e o Princípio da Aquisição Processual (artigo 413º do C.P.C.) impõem ao Tribunal a apreciação dos factos instrumentais que resultam da instrução da causa, bem como a apreciação e consideração da prova independentemente de qual a parte de que resulta a sua proveniência, que apontam no sentido do vertido nas conclusões 35ª, 37ª e 39ª;
42ª) Com o complemento da matéria provada, sempre a acção teria que proceder mesmo que vingasse a tese da sentença;
43ª) Verifica-se lapso, que deve ser corrigido, no teor do facto provado V), porquanto o prédio é identificado nas conclusões A) e G), e não em A) e H).
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Por seu turno, com o requerimento de interposição do recurso, o réu apresentou alegações, formulando, a final, as seguintesCONCLUSÕES:
a) Por sentença proferida na ação declarativa comum n.º 8584/15.2T8VNG, da Instância Central Cível de Vila Nova de Gaia, instaurada por AA e outros, foram declarados válidos os contratos-promessa de compra e venda de duas partes (“frações”) habitacionais de um prédio urbano (não constituído em propriedade horizontal), sito no Lugar ... nºs ... e ..., na freguesia ..., no concelho de Vila Nova de Gaia, celebrados, em 18/03/2013, entre os AA. (promitentes- compradores) e EE (promitente-comprador), pelos preços de € 40.000,00 e € 37.500,00, prédio que integrava o acervo hereditário deste último e em cuja titularidade do direito de propriedade o Estado, por decisão proferida em processo de liquidação de herança declarada vaga em seu benefício, veio a suceder, bem como nos direitos e obrigações emergentes dos referidos contratos-promessa.De acordo com a mesma sentença, o Tribunal considerou provado que os AA. pagaram ao promitente- vendedor os respetivos sinais, nos valores de € 20.000,00 e € 18.750,50.
Não tendo sido reconhecido o direito à execução específica dos contratos-promessa, foi o Estado Português, de acordo com cláusulas nos mesmos previstas, condenado no pagamento dos valores dos sinais estipulados, deduzidos dos valores correspondentes a metade das rendas mensais que os AA. vinham pagando, como inquilinos das referidas “frações” (correspondendo a € 68,50 e € 93,00), desde a data de propositura da ação até efetivo e integral pagamento, bem como a pagar juros à taxa legal sobre as quantias líquidas acima referidas, desde a data de citação até efetivo e integral pagamento;
A sentença reconheceu também aos AA. – mas não aos respetivos herdeiros ─ a qualidade de arrendatários das referidas “frações”.
b) Analisada a sentença proferida, afigura-se ser de assinalar três aspetos:
i. Relativamente aos pagamentos dos sinais, verifica-se que os mesmos não foram, na sentença, discriminados como factos provados, em inobservância do estatuído no art. 607.º, n.os 3 e 4, do CPC;
ii. Quanto ao pagamento dos sinais em numerário, contrariamente ao que foi declarado por algumas testemunhas e considerado pelo Tribunal, verifica-se que, à data dos contratos-promessa, o sr. EE (promitente-vendedor) era titular de contas bancárias, que integravam o seu acervo hereditário, o qual, no âmbito da ação especial de liquidação de herança vaga em benefício do Estado (Processo n.º 1117/15.2T8VNG, que correu termos no Juízo Local Cível de Vila Nova de Gaia - Secção Cível J2), veio, por decisão judicial de 27/09/2016, a ser adjudicado ao Estado (conforme foi transmitido pelo Ministério Público, através do seu ofício n.º 389435617, de 6/02/2018).
Este facto poderá, salvo melhor entendimento, ser suscetível de constituir motivo de dúvida sobre a coerência e objetividade da prova produzida, enfraquecendo-a, em relação ao contexto da celebração dos contratos-promessa e, concretamente, ao pagamento dos sinais;
iii. Os montantes indicados nas alíneas I) (€ 18.651,50) e II) (€ 16.797,00) do segmento decisório final da sentença, a cujo pagamento o Estado foi condenado, s.m.o., não se afiguram acertados, pois estão calculados, na parte relativa aos valores das rendas (€ 68,50 e € 93,00) a deduzir ao valor dos sinais devidos (€ 20.000,00 e € 18.750,00), tendo por referência 21 meses, devendo, s.m.o., ser calculados por referência a 31 meses, que corresponde ao tempo transcorrido entre a data em que se verificou o primeiro pagamento das rendas pelo seu valor reduzido a metade (abril de 2013) e a data da propositura da ação (outubro de 2015), equivalendo a € 17.876,50 e € 15.867,00;
c) Afigurando-se que os aspetos acima referidos são suscetíveis de constituir motivo de anulação da sentença.
Por todo o exposto, violou a sentença recorrida o disposto nos art.ºs art. 607.º, n.os 2, 3 e 4, 615º, nº 1, alín. b), d e e) do Código de Processo Civil, pelo que deve ser revogada e substituída por outra que:
- discrimine os factos que considera provados e indique e interprete as normas jurídicas correspondentes;
- indique as ilações que tirou de factos instrumentais;
- proceda ao cálculo correto dos montantes peticionados e em que o Estado foi condenado.
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Apenas os autores apresentaram contra-alegações, pugnando pela improcedência do recurso interposto pelo réu.*
Após os vistos legais, cumpre decidir.***
II- DO MÉRITO DO RECURSO1. Definição do objeto do recurso
O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso – cfr. arts. 635º, nº 4, 637º, nº 2, 1ª parte e 639º, nºs 1 e 2, todos do Código de Processo Civil[1].
Porque assim, atendendo às conclusões das alegações apresentadas pelos apelantes, são as seguintes as questões solvendas:
Do recurso interposto pelos autores
. determinar se o tribunal a quo incorreu num error in iudicando, por deficiente avaliação ou apreciação das provas e assim na decisão da matéria de facto;
. decidir em conformidade face à alteração, ou não, da materialidade objeto de impugnação, mormente dilucidar se aos autores/apelantes assiste (e em que termos) o direito de exigir do réu/apelado o cumprimento das obrigações advenientes dos contratos-promessa que EE (a quem o réu sucedeu, na qualidade de herdeiro legal) celebrou com os demandantes.
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Do recurso interposto pelo réu. Nulidade da sentença por falta de fundamentação;
. erro de cálculo no apuramento dos montantes que o réu foi condenado a título de reembolso dos sinais prestados após “dedução dos valores das rendas que os autores ficaram de pagar ao longo da vigência dos efeitos dos contratos-promessa que celebraram com o falecido EE”.
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2. Da nulidade da sentença O réu apelante inicia as suas alegações recursórias advogando que a sentença recorrida enferma de vício de nulidade – que reconduz à previsão da al. b) do nº 1 do art. 615º -, porquanto nela não se discriminaram como provados os pagamentos dos sinais realizados pelos autores.
Não lhe assiste, contudo, razão.
Na verdade, basta atentar na redação das alíneas c) e j) dos factos provados para se poder afirmar que dessa materialidade resulta claramente que os autores AA e CC (na qualidade de promitentes compradores), na data da celebração dos ajuizados contratos (18 de março de 2013), entregaram a EE (enquanto promitente vendedor), a título de sinal e princípio de pagamento, as quantias, respetivamente de €20.000,00 e €18.750,00, de que este último deu quitação.
Aliás, na motivação da decisão de facto, o juiz a quo não deixou de elencar os meios probatórios que presidiram à sua convicção no sentido de os identificados promitentes-compradores terem procedido ao pagamento das mencionadas importâncias pecuniárias.
O apelante, neste conspecto, sem pôr fundadamente em crise as proposições factuais vertidas nas referidas alíneas dos factos provados, limita-se, conclusivamente, a alegar “afigurar-se poder suscitar-se uma dúvida quanto ao pagamento dos sinais, uma vez que, aparentemente, não é consistente com um dado que consta do processo de liquidação de herança vaga em benefício do Estado, isto é, ser EE titular de duas contas bancárias”.
Ora, se, porventura, era seu propósito impugnar essa materialidade deveria fazê-lo de forma expressa, dando, designadamente, cumprimento aos ónus estabelecidos no art. 640º. Não o tendo feito, sibi imputet.
Como quer que seja, no que à enunciada questão releva, é manifesto que, no caso, e pelas apontadas razões, o ato decisório sob censura não enferma do apontado vício formal.
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3. Recurso da matéria de facto3.1. Factualidade considerada provada na sentença
O tribunal de 1ª instância considerou provada a seguinte matéria de facto:
a) O 1º A. marido, no dia 18 de Março de 2013, celebrou com EE um contrato-promessa de compra e venda cujo objecto versou sobre a fracção autónoma a designar pela letra “A”, correspondente à habitação do rés-do-chão e cave do prédio urbano sito no Lugar ..., da freguesia ..., concelho de Vila Nova de Gaia, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o n.º ..., inscrito na matriz urbana respectiva sob o artigo ..., nos termos constantes do documento nº1 anexo à petição inicial, cujo restante teor se tem por reproduzido.
b) O contrato referido em a) foi celebrado por terem os primeiros autores interesse em adquirir a habitação onde já residiam, por serem arrendatários da mesma desde a década de 70.
c) As partes referidas em a), na cláusula segunda do contrato, fixaram o preço da compra e venda em 40.000,00 €, a pagar da seguinte forma:
i. 20.000,00 € na data de celebração do contrato, a título de sinal e princípio de pagamento, do qual o promitente vendedor deu a respectiva quitação;
ii. os restantes 20.000,00 € no acto de outorga do contrato definitivo de compra e venda.
d) Dos considerandos do referido contrato consta que o outorgante promitente-vendedor se encontrava a diligenciar, junto da Câmara Municipal ..., pela legalização administrativa da construção do prédio identificado em a), com vista à emissão da licença de utilização, após o que iria proceder à constituição da propriedade horizontal do prédio em causa, de molde a serem criadas duas fracções autónomas destinadas a habitação.
e) Na cláusula quarta acordaram os contraentes que a escritura de compra e venda ou similar será celebrada em local a indicar pelo Primeiro Outorgante, logo que a fracção autónoma se encontre devidamente legalizada junto das instituições administrativas, nomeadamente, Serviço de Finanças, Conservatória do Registo Predial e Câmara Municipal ..., com a consequente constituição da propriedade horizontal e emissão da Licença de Utilização.
f) Estipularam ainda as partes, na cláusula décima do contrato, que após a realização do referido contrato-promessa o valor da renda era reduzido para metade, exclusivamente por força do aludido contrato, no montante de 68,50 €, a pagar mensalmente até à data da celebração definitiva do contrato.
g) Mais consta da cláusula décima – pontos 2 e 3 – que, em caso de impossibilidade administrativa de legalização do prédio nos termos do presente contrato ou de não cumprimento do mesmo por facto não imputável ao primeiro outorgante, o valor prestado pelo segundo ser-lhe-á devolvido em singelo, bem como que, em caso de não realização do contrato definitivo de compra e venda pelas circunstâncias atrás descritas, o primeiro outorgante terá o direito a receber o valor correspondente a metade das rendas vencidas e não pagas, por força deste contrato, o qual será compensado no montante do sinal a restituir ao segundo outorgante.
h) 2º A. marido, no dia 18 de Março de 2013, celebrou com o referido EE, um contrato-promessa de compra e venda, cujo objecto incidiu sobre a fracção autónoma a designar pela letra “B”, correspondente à habitação do primeiro andar do prédio urbano sito no Lugar ..., da freguesia ..., concelho de Vila Nova de Gaia, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o n.º ..., inscrito na matriz urbana respectiva sob o artigo ..., nos termos constantes do documento nº2 anexo à petição inicial, cujo restante teor se tem por reproduzido.
i) O contrato referido em g) foi celebrado por terem os segundos autores interesse em adquirir a habitação onde já residiam, por serem arrendatários da mesma desde a década de 70.
j) As partes referidas em g), na cláusula segunda do contrato, fixaram o preço da compra e venda em 37.500,00 €, a pagar da seguinte forma:
i. 18.750,00 € na data de celebração do contrato, a título de sinal e princípio de pagamento, do qual o promitente vendedor deu a respectiva quitação;
ii. os restantes 18.750,00 € no acto de outorga do contrato definitivo de compra e venda.
k) Dos considerandos do contrato aludido em g) consta que o outorgante promitente-vendedor se encontrava a diligenciar, junto da Câmara Municipal ..., pela legalização administrativa da construção do prédio nele identificado, com vista à emissão da licença de utilização, após o que iria proceder à constituição da propriedade horizontal do prédio em causa, de molde a serem criadas duas fracções autónomas destinadas a habitação.
l) Na cláusula quarta acordaram os contraentes que a escritura de compra e venda ou similar será celebrada em local a indicar pelo Primeiro Outorgante, logo que a fracção autónoma se encontre devidamente legalizada junto das instituições administrativas, nomeadamente, Serviço de Finanças, Conservatória do Registo Predial e Câmara Municipal ..., com a consequente constituição da propriedade horizontal e emissão da Licença de Utilização.
m) Estipularam ainda as partes, na cláusula décima do contrato, que após a realização do referido contrato-promessa o valor da renda era reduzido para metade, exclusivamente por força do aludido contrato, no montante de 93,00 €, a pagar mensalmente até à data da celebração definitiva do contrato.
n) Mais consta da cláusula décima – pontos 2 e 3 – que, em caso de impossibilidade administrativa de legalização do prédio nos termos do presente contrato ou de não cumprimento do mesmo por facto não imputável ao primeiro outorgante, o valor prestado pelo segundo ser-lhe-á devolvido em singelo, bem como que, em caso de não realização do contrato definitivo de compra e venda pelas circunstâncias atrás descritas, o primeiro outorgante terá o direito a receber o valor correspondente a metade das rendas vencidas e não pagas, por força deste contrato, o qual será compensado no montante do sinal a restituir ao segundo outorgante.
o) O promitente-vendedor, EE faleceu no dia 19 de Setembro de 2013, no estado civil de solteiro.
p) O que ocorreu sem que se encontrasse concluído o processo de legalização administrativa, junto das autoridades competentes, da construção edificada, bem como sem que estivesse constituída a propriedade horizontal e autonomizadas as fracções que compõem o prédio.
q) Após o seu falecimento, a irmã e a sobrinha do falecido EE repudiaram a herança aberta por óbito deste.
r) O falecido EE deixou testamento, datado de 13.08.1999, pelo qual instituiu único herdeiro da sua quota disponível o seu afilhado II, solteiro, maior, e, para a eventualidade dos seus pais falecerem antes dele testador, instituiu seu único herdeiro o mesmo seu afilhado II.
s) Os pais de EE faleceram antes deste, em 05 de Fevereiro de 2000 e em 10 de Outubro de 2005.
t) Foi instaurada pelo Ministério Público acção especial de liquidação de herança vaga em benefício do Estado, que correu termos no Juízo Local Cível de Vila Nova de Gaia – J2 – sob o nº1117/15.2T8VNG, no contexto do qual foi proferida, em 10.09.2015, decisão que declarou a herança de EE vaga a favor do Estado Português.
u) Por decisão proferida em 10 de Setembro de 2015, transitada em julgado, no âmbito do processo que corre termos pelo Juízo Local Cível de Vila Nova de Gaia sob o nº1117/15.2T8VNG, foi declarada vaga a favor do Estado Português a herança de EE; e, por decisão proferida em 27 de Setembro de 2016, foram adjudicados ao Estado Português os bens que compunham o acervo hereditário do referido EE, onde se integra o sobredito imóvel.
v) Até à presente data, o prédio identificado em a) e h) permanece com a sua situação administrativa e registral inalterada, sem constituição em propriedade horizontal.
w) Os 1ºs e 2ª autores celebraram verbalmente, na década de 70, um contrato de arrendamento, respectivamente, para habitação do rés-do-chão e cave e para habitação do primeiro andar do prédio sito no Largo ..., nº… e …, da freguesia ..., concelho de Vila Nova de Gaia, tendo o referido EE adquirido a qualidade de senhorio por morte dos seus pais.
x) Os valores das rendas mensais devidas por efeito dos contratos de arrendamento ascendem a 137,00 € mensais para os 1ºs autores e 186,00 € mensais para os 2ºs autores.
y) Os 1ºs e 2ºs autores têm cumprido com a obrigação de pagamento de metade do valor da renda acordado nos contratos-promessa por si celebrados.
1) Por escritura pública celebrada no dia 17 de Novembro de 2014, no Cartório Notarial da Notária JJ, o sobrinho II e a sua mulher repudiaram a herança de EE.
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3.2. Factualidade considerada não provada na sentençaO Tribunal de 1ª instância considerou não provado o seguinte facto:
1) Por escritura pública celebrada no dia 17 de novembro de 2014, no Cartório Notarial da Notária JJ, o sobrinho II e a sua mulher repudiaram a herança de EE.
***
3.3. Apreciação da impugnação da matéria de facto Nas conclusões recursivas vieram os autores apelantes impugnar a decisão sobre a matéria de facto, argumentando que deve ser dado como provado que:
. “É possível a legalização e constituição de propriedade horizontal pretendidas, tendo inclusive sido iniciado esse processo pelo promitente vendedor originário”;
. “O Estado pode encetar diligências no sentido de conclusão do processo de legalização do imóvel, não invocou qualquer impossibilidade de legalização administrativa e dispõe de departamento próprio com competências para a constituição de imóveis em propriedade horizontal”;
. “Entre as partes foi longamente tentado um acordo extrajudicial cuja frustração se prendeu, não com qualquer objeção administrativa, mas, isso sim, com o facto de o Estado pretender proceder a uma avaliação ao imóvel para cumprir o contrato-promessa de compra e venda em causa”.
No concerne às duas primeiras afirmações trata-se de matéria que envolve indiscutivelmente uma conclusão jurídica, qual seja a de que, no caso, estarão reunidas as condições necessárias para a legalização do ajuizado prédio urbano e subsequente constituição do mesmo em regime de propriedade horizontal.
Ora, como emerge do nº 3 do art. 607º, apenas os factos concretos podem integrar a seleção da matéria de facto relevante para a decisão, não devendo, assim, constar desse segmento do ato decisório conceitos de direito ou conclusões jurídicas, o que, a ocorrer, sempre implicará que tal matéria seja considerada não escrita, sendo certo que o facto de o nº 4 do art. 646º do pretérito Código de Processo Civil[2] não ter sido transposto para a versão atual do Código não implica que não se acolha (como, aliás, constitui, posicionamento jurisprudencial e doutrinal pacífico[3]) a mesma solução caso o tribunal faça indevidamente incluir no elenco dos factos provados matéria de direito.
Por essa razão não podem as mencionadas afirmações transitar para os factos provados.
Idêntica conclusão se impõe relativamente à última das referidas afirmações e isto por uma dúplice ordem de razões. Primeiramente, porque se trata de matéria que sequer foi alvo de alegação em qualquer das peças processuais que balizam o objeto do processo; depois porque não se antolha qual o efetivo relevo da mesma para a decisão das concretas questões substantivas que são trazidas à apreciação deste tribunal ad quem.
***
4. FUNDAMENTOS DE DIREITOComo emerge do substrato factual apurado (e ora estabilizado), EE (na qualidade de promitente vendedor), em 18 de março de 2013, celebrou com os autores (na qualidade de promitentes compradores[4]) dois contratos - que denominaram de “contrato-promessa de compra e venda” -, nos termos dos quais o primeiro prometeu vender:
. ao autor AA a fração autónoma a designar pela letra “A”, correspondente à habitação do rés-do-chão e cave do prédio urbano sito no Lugar ..., da freguesia ..., concelho de Vila Nova de Gaia, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o n.º ..., inscrito na matriz urbana respetiva sob o artigo ...;
. ao autor CC a fração autónoma a designar pela letra “B”, correspondente à habitação do primeiro andar do prédio urbano sito no Lugar ..., da freguesia ..., concelho de Vila Nova de Gaia, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o n.º ..., inscrito na matriz urbana respetiva sob o artigo ....
Ainda de acordo com o programa definido nos aludidos contratos, com vista ao cumprimento da prometida alienação, EE obrigou-se a diligenciar, junto da Câmara Municipal ..., pela legalização administrativa do mencionado prédio urbano, com vista à emissão da licença de utilização e subsequente constituição do mesmo em propriedade horizontal, de molde a serem criadas as duas frações autónomas objeto dos ditos negócios jurídicos.
Sucede, no entanto, que EE veio a falecer no dia 19 de setembro de 2013, num momento em que ainda não havia sido formalizada a escritura pública destinada a documentar os contratos prometidos.
Em virtude de o seu único herdeiro legítimo ter repudiado a herança, foi instaurado processo especial de liquidação da herança vaga em benefício do Estado, vindo a ser proferida sentença que declarou este último como herdeiro legítimo[5] do de cujus.
Como assim, por mor desse fenómeno sucessório[6] e em consonância com o que se dispõe no art. 2153º do Cód. Civil, o Estado passou a ter, relativamente à herança, «[o]s mesmos direitos e obrigações de qualquer outro herdeiro».
Dentre as posições jurídicas em que o réu sucedeu contam-se as que, para si, decorrem dos ajuizados contratos-promessa.
Confrontado com a questão, o decisor de 1ª instância considerou que as obrigações que EE, enquanto promitente vendedor, assumiu no sentido de diligenciar pela legalização do imóvel através da emissão de licença da sua utilização e subsequentemente promover a constituição da propriedade horizontal “de molde a serem criadas duas frações autónomas, destinadas a habitação” (que correspondiam ao objeto mediato dos respetivos contratos prometidos), revestiam natureza de “uma simples obrigação de meios” que, qua tale, “não se transmite para o sucessor, antes dependendo de uma particular assunção pelo subscritor do contrato de, por si e com base nos seus recursos, alcançar determinado resultado”.
Na decorrência desse entendimento, e em razão de não se mostrarem cumpridas as ditas obrigações, afirma-se no ato decisório sob censura que os contratos não têm “condições que viabilizem a sua execução específica”.
Os apelantes rebelam-se contra esse posicionamento, advogando que as obrigações em causa não são intransmissíveis, sendo certo que não formularam qualquer pedido de execução específica dos contratos-promessa, mas antes, e tão-somente, uma pretensão do seu cumprimento.
Que dizer?
Tal como o problema se mostra equacionado, a sua resolução passa pela análise e decisão de duas questões conexas, sendo uma atinente à (in)transmissibilidade das mencionadas obrigações e uma outra referente à concretização da efetiva pretensão de tutela jurisdicional que os demandantes aduziram na presente demanda.
Começando pela primeira, a sua resposta deve buscar-se no art. 412º, nº 1 do Cód. Civil, onde se postula que «[o]s direitos e as obrigações resultantes do contrato-promessa, que não sejam exclusivamente pessoais, transmitem-se aos sucessores dos promitentes-vendedores».
Ante este texto legal, para sabermos se a obrigação assumida pelo promitente-vendedor num contrato promessa de compra e venda de imóvel se transmite aos seus sucessores, temos tão-somente de averiguar se ela assume o caráter de “exclusivamente pessoal”.
O princípio geral em matéria de sucessões é o de que são seu objeto, transmitindo-se para os sucessores, todos os direitos e obrigações que não «devam extinguir-se por morte do respetivo titular, em razão da sua natureza, por força da lei, ou, tratando-se de direitos renunciáveis, por vontade do mesmo titular» (art. 2025º do Cód. Civil).
Daí que qualquer preceito legal sobre tal matéria deva interpretar-se, não no sentido de estar a fazer uma concessão, mas no de estabelecer uma restrição, isto é, o intérprete deve tender mais para restringir do que para ampliar os casos de intransmissibilidade dos direitos visados na norma em análise.
Este é o primeiro dos motivos porque consideramos, salvo o devido respeito por opinião diversa, que as obrigações aqui em causa não têm caráter “exclusivamente pessoal”. Claro que em matéria de contrato-promessa, o conceito de atos exclusivamente pessoais não terá exatamente a mesma extensão, podendo dizer-se que o serão aqueles em que a finalidade do contrato-promessa esteja dependente da pessoa do devedor.
Como a este propósito escrevem PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA[7], “a questão da transmissibilidade não deve ser decidida em termos rígidos, atendendo apenas à natureza do contrato-promessa; tem de ser apreciada conjugando criteriosamente esse fator com a vontade real ou presumida dos contraentes e com as circunstâncias especiais de cada contrato”.
No mesmo sentido milita ALMEIDA COSTA[8], ao sublinhar que, para esse efeito, “deve atender-se, no contexto das circunstâncias concretas, não só à natureza do contrato prometido e das suas prestações, mas também à vontade real ou presumível dos contraentes, designadamente se houve expressa convenção das partes consagrando essa pessoalidade ou se a obrigação de contratar foi assumida em razão das qualidades pessoais do outro contraente”.
Sob esse enfoque não se vislumbra que as ditas obrigações, na economia dos contratos, tivessem sido assumidas com caráter intuitu personae, nada resultando do seu texto que evidencie a essencialidade da pessoa da contraparte para a decisão de EE contratar nos moldes aí consignados.
Não pode, por outro lado – como se considerou na sentença recorrida –, dizer-se que está em causa um ato pessoal, simplesmente, “porque as obrigações de diligenciar pelo licenciamento e constituição da propriedade horizontal resultaram de uma particular assunção pelo subscritor do contrato de, por si e com base nos seus recursos, alcançar determinado resultado”, já que, verdadeiramente, o que importa, para efeitos do citado art. 412º, não é o objeto do contrato-promessa, mas o do contrato-prometido. Aliás, aqui reside a verdadeira razão de ser do preceito: como a obrigação assumida pelo promitente se traduz sempre num ato pessoal através do qual se efetivará um determinado negócio jurídico e não na que resulta do próprio contrato (art. 410º), entendeu-se necessário esclarecer que essa obrigação pessoal se transmite aos sucessores do promitente como se tratasse da que é produzida pelo ato prometido.
Tudo ponderado, não vemos motivos para que as obrigações assumidas pelo promitente-vendedor nos ajuizados contratos-promessa não se tenham transmitido, in totum, ao réu (seu sucessor), uma vez que o que é transmitido é a posição contratual em si mesma, ingressando o sucessor na titularidade de todos os efeitos jurídicos que para o de cujus resultavam do contrato enquanto relação complexa. Portanto, por força do aludido fenómeno sucessório, foi transmitido ao réu todo o feixe de posições jurídicas ativas e passivas que existiam na esfera jurídica do falecido promitente antes do seu decesso.
Passando à análise da segunda questão, não restam dúvidas que aquando da formalização dos contratos-promessa o ajuizado prédio urbano não estava constituído em regime de propriedade horizontal, situação que ainda se mantém. Nessas circunstâncias, resultaria clara a inviabilidade da sua execução específica nos termos do art. 830º do Cód. Civil, já que, sem essa constituição, não será possível concretizar o negócio prometido por o respetivo objeto mediato (as frações autónomas) não estar ainda juridicamente individualizado.
No entanto, tal como os demandantes desenharam os seus pedidos na petição inicial, o seu efetivo propósito não passa por uma pretensão de execução específica dos contratos – como foi entendimento do juiz a quo - mas antes por uma pretensão do seu cumprimento, maxime das apontadas obrigações, como inequivocamente o revela o pedido formulado no terminus desse articulado sob a alínea b).
Assim sendo, cumpre, então, dilucidar se é, ou não, viável o deferimento dessa última pretensão.
Analisando os contratos que foram formalizados entre os autores e o referido EE verifica-se estarmos em presença de contratos-promessa de compra e venda de coisa futura – concretamente de frações autónomas a constituir no prédio urbano pertencente ao promitente-vendedor.
Nesses contratos, o promitente-vendedor assumiu a caraterística obrigação de emitir oportunamente a declaração negocial de transferência do direito de propriedade sobre essas (futuras) frações para os promitentes-compradores que, por seu turno, se obrigaram a emitir a, também caraterística, declaração de aquisição[9]. Portanto, nessas condições, a celebração ulterior dos contratos de compra e venda prometidos através da outorga das respetivas escrituras públicas, exarando as inerentes declarações de venda e de compra, corresponde ao dever principal que recai sobre as partes outorgantes.
Mas, as obrigações derivadas do contrato-promessa, tal como, de resto, da generalidade dos contratos, não se esgotam nesses deveres principais.
Com efeito, entre as partes de um contrato não existem apenas os deveres de efetuar a prestação principal correspondente. O intento das partes de alcançar a satisfação de determinados fins faz surgir entre elas toda uma série de vínculos singulares de diferente natureza (dever de prestação principal, deveres acessórios deste, deveres laterais de adoção de outros comportamentos, direitos potestativos, sujeições, expectativas, ónus, etc.).
Por conseguinte, atualmente, o contrato é perspetivado como uma relação obrigacional complexa - em que o dever de prestação (e o correlativo direito) é apenas um dos seus elementos, quiçá o mais importante – integrando um conjunto ou sistema de vínculos de diversa natureza, emergentes do facto constitutivo da obrigação e unificados pela sua comum afetação à realização do mesmo fim contratual.
Como, a este propósito, sublinha MENEZES CORDEIRO[10], por um lado, temos os deveres de prestação, que correspondem a condutas desenvolvidas pelo devedor em favor do credor, os quais, por sua vez, se distinguem entre deveres principais ou primários de prestação (aqueles que operam como núcleo da relação obrigacional considerada) e deveres secundários de prestação, que se caraterizam como “atuações de tipo instrumental que complementam a [prestação] principal, de modo a afeiçoar, no sentido pretendido, o interesse do credor”.
Por outro lado, existem deveres acessórios (por vezes também designados deveres laterais) cujo conteúdo não é uma prestação e que emergem do princípio da boa fé, consagrado na lei. São habitualmente agrupados em deveres de informação ou esclarecimento, em deveres de lealdade e em deveres de proteção ou segurança.
A complexidade e variedade dos deveres que nascem dos contratos – o sistema de vínculos – não obstante a possível destrinça entre eles dos deveres principais e primários, por um lado, dos secundários, por outro, (para não referir outros deveres laterais e acessórios) e sua consequente divisibilidade há de ser sempre resolvida à luz do interesse do credor, tendo em conta a vontade das partes e a natureza ou função do negócio.
No caso sub judicio, o cumprimento dos contratos-promessa de compra e venda de frações autónomas a constituir, pressupunha, para além do mais, o cumprimento pelo promitente vendedor das obrigações que assumiu (cfr. ponto I, als. b) e c) desses contratos) de “diligenciar, junto da Câmara Municipal ..., pela legalização administrativa da construção do prédio, com vista à emissão, por aquele órgão executivo, da licença de utilização” e bem assim “após a emissão da licença de utilização, proceder à constituição da propriedade horizontal do prédio em causa, de molde a serem criadas duas frações autónomas, destinadas a habitação”.
A esta luz, as referidas obrigações, na economia dos ajuizados contratos, revestem indiscutivelmente natureza de deveres secundários da assinalada prestação principal a cargo do promitente vendedor.
Já se deu nota que o prédio em causa, à data da celebração dos contratos-promessa, ainda não estava legalizado, nem a respetiva escritura pública de constituição de propriedade horizontal fora outorgada, pelo que, nesses contratos, ficou consignado que o promitente vendedor se responsabilizaria pelo processo de legalização e escritura de constituição da propriedade horizontal.
Discute-se nos autos se essa obrigação assume natureza de obrigação de meios (posição sufragada na sentença recorrida), ou antes se se tratará de uma obrigação de resultado.
Malgrado ultimamente tal distinção venha sendo alvo de crítica por parte significativa da doutrina pátria[11] - que vem enfatizando que, num certo sentido, todas as obrigações são de meios e todas as obrigações são de resultado, ou seja, todas as obrigações têm por conteúdo uma prestação que implica atividade ou meios, e todas as obrigações visam um certo resultado, entendido como um momento final ou conclusivo da prestação que é devido em todas as obrigações -, mesmo admitindo o préstimo dessa distinção, afigura-se que, ao invés do entendimento sustentado pelo decisor de 1ª instância, o cumprimento das referidas obrigações não se assume como obrigação de meios não antes como obrigação de resultado, posto que o promitente vendedor se obrigou perante os promitentes compradores a vender frações juridicamente autonomizadas e, para tal, a obter a legalização e constituição do imóvel em propriedade horizontal. Não estamos, assim, perante uma mera obrigação de meios que não alcançados impediam supervenientemente a realização dos contratos prometidos mas antes em presença de uma obrigação de resultado que não se restringia à venda prometida das “frações” mas também à legalização e constituição do prédio em propriedade horizontal, atos esses necessários à realização das projetadas vendas[12].
Com efeito, o promitente vendedor ao declarar obrigar-se a vender a cada um dos autores uma fração do imóvel de que era proprietário devidamente autonomizada, não se vinculou apenas em termos do desenvolvimento da atividade adequada a conseguir essa autonomização, mas em termos de obter essa autonomização enquanto resultado da sua atuação.
Estamos, portanto, perante uma questão atinente ao inadimplemento de deveres secundários, acessórios da prestação principal que, como se ressaltou, embora não tendo uma verdadeira autonomia em relação ao dever principal de prestação cumprem, em relação a ele, uma função instrumental, contribuindo para preparar e para realizar os atos tendentes ao seu pontual (no sentido definido no art. 406º do Cód. Civil) cumprimento.
Ora, conforme tem sido defendido pela doutrina[13], esses deveres são comuns deveres de prestar, que seguem o regime da prestação principal ou, mais latamente, dos deveres de prestar, dando azo a pretensões de cumprimento, legitimando, assim, a possibilidade de ser intentada ação (de cumprimento) com vista a assegurar a sua efetivação realização.
No que especialmente tange ao contrato-promessa, ANA PRATA[14] estabelece um distinguo consoante os deveres secundários tenham alguma autonomia em relação à obrigação principal ou sejam instrumentais dessa mesma obrigação.
Na primeira hipótese, o seu não cumprimento pontual, mesmo que irremediável, será “insuscetível de se refletir na viabilidade e funcionalidade jurídicas ou económicas do negócio principal, esse inadimplemento gerará os efeitos próprios de qualquer incumprimento do seu tipo, mas não se repercutirá no regime da obrigação principal”.
Já se, ao invés, o dever incumprido for acessório ou instrumental do cumprimento da obrigação principal, “os seus efeitos são tipicamente absorvidos e consumidos pelo não cumprimento que ele provoca na prestação principal”, dando como exemplo dessa realidade[15], precisamente, o caso de o promitente da alienação de um bem, absoluta ou relativamente, futuro não realizar as diligências devidas para que o bem se torne presente. Nessa hipótese, o promissário do contrato definitivo pode exigir-lhe o cumprimento das obrigações secundárias, mesmo judicialmente.
Na esteira desse entendimento, consideramos assistir aos autores o direito de requerer que o réu, enquanto sucessor do falecido promitente vendedor, cumpra as obrigações (secundárias) a que este se vinculou perante aqueles, diligenciando pela legalização junto dos organismos competentes do ajuizado imóvel através da emissão de licença da sua utilização e subsequentemente promover a constituição do mesmo em regime de propriedade horizontal “de molde a serem criadas duas frações autónomas, destinadas a habitação”, que correspondam ao objeto mediato dos ajuizados contratos promessa.
Neste conspecto será ainda de registar (esclarecimento que se impõe face à forma como o tribunal de 1ª instância decidiu aplicar o regime previsto nos § 2º e 3º da 10ª cláusula contratual) que somente no caso de se gorarem, por razões objetivamente justificadas, essas diligências, fará, então, sentido convocar a aplicação dessa cláusula, não sendo despiciendo salientar que não foi carreada para os autos qualquer materialidade (cujo ónus de alegação e prova impendia sobre o demandado) demonstrativa da inviabilidade dessa legalização e da constituição do imóvel em regime de propriedade horizontal.
Impõe-se, por isso, ainda que parcialmente, a procedência do recurso interposto pelos autores.
*
Em resultado do sentido decisório acima trilhado, em conformidade com o que se dispõe no nº 2 do art. 608º, mostra-se prejudicado o conhecimento das demais questões suscitadas pelos recorrentes, mormente do invocado erro de cálculo no apuramento dos montantes que o réu foi condenado a título de reembolso dos sinais prestados pelos promitentes compradores.***
III- DISPOSITIVOPelos fundamentos acima expostos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em:
I) Julgar improcedente o recurso interposto pelo réu;
II) Julgar parcialmente procedente o recurso interposto pelos autores, revogando-se a decisão recorrida, em consequência do que se condena o réu
a) a reconhecer aos 1ºs e 2ºs AA. a qualidade de promitentes-compradores nos contratos-promessa de compra e venda que celebraram com o falecido EE, este na qualidade de promitente-vendedor, com o consequente direito de crédito à celebração dos contratos definitivos, nos termos, com as condições e obrigações decorrentes dos ditos contratos;
b) a diligenciar pela legalização junto dos organismos competentes do ajuizado imóvel através da emissão de licença da sua utilização e subsequentemente promover a constituição do mesmo em regime de propriedade horizontal de molde a serem criadas duas frações autónomas, destinadas a habitação, que correspondam ao objeto mediato dos ajuizados contratos promessa.
Custas, em ambas as instâncias, a cargo de autores e réu na proporção, respetivamente, de ¼ e ¾.
Porto, 13/11/2023
Miguel Baldaia de Morais
Fátima Andrade
Eugénia Cunha
____________
[1] Diploma a atender sempre que se citar disposição legal sem menção de origem.
[2] Onde se preceituava que “[t]êm-se por não escritas as respostas do tribunal coletivo sobre questões de direito (…)”.
[3] Cfr., por todos, na doutrina, ABRANTES GERALDES et al., in Código de Processo Civil Anotado, vol. I, 2ª edição, Almedina, pág. 746 e HELENA CABRITA, in A fundamentação de facto e de direito na decisão cível, Coimbra Editora, 2015, págs. 112 e seguintes; na jurisprudência, acórdão do STJ de 1.10.2019 (processo nº 109/17.1T8ACB.C1.S1) e acórdão desta Relação de 26.05.2015 (processo nº 5807/13.6TBMTS.P1), acessíveis em www.dgsi.pt.
[4] E que, nessa data, ocupavam, respetivamente, o rés-do-chão e cave (o autor AA) e o primeiro andar (o autor CC) do prédio urbano em causa na qualidade de arrendatários.
[5] Sobre a problemática da qualificação do Estado como herdeiro legítimo, vide, entre outros, JOÃO ALVES, Ministério Público na área civil: a ação especial da liquidação da herança vaga em benefício do Estado, in Revista do Ministério Público nº 145 (janeiro/março de 2016), págs. 11 e seguintes e DAVID MAGALHÃES, O Estado como herdeiro legítimo: velhas soluções para novos problemas (ou mais um exemplo da inevitabilidade do Direito Romano), págs. 127 e seguintes, artigo acessível em https://www.boe.es/biblioteca_juridica/anuarios_derecho/abrir_pdf.php?id=ANU-R-2021-80236302380.
[6] Note-se que, ao contrário dos restantes herdeiros legítimos, nesta hipótese o Estado não pode repudiar a herança, que é adquirida ipso iure, sem necessidade de aceitação (art. 2154º do Cód. Civil), sendo que desta forma se previnem soluções de continuidade na titularidade das relações jurídicas do autor da sucessão, evitando-se, nomeadamente, a existência de coisas imóveis nullius, as quais, em conformidade com o art. 1345º do Cód. Civil, «consideram-se do património do Estado».
[7] In Código Civil Anotado, vol. I, 4ª edição revista e atualizada, Coimbra Editora, pág. 385.
[8] In Contrato-promessa. Uma síntese do regime vigente, 8ª edição revista e atualizada, págs. 53 e seguinte. Em idêntico sentido se pronuncia GRAVATO MORAIS, in Manual do Contrato-promessa, Editora D´Ideias, 2023, pág. 103.
[9] Com efeito, nesta tipologia de contratos, a principal obrigação que deles emerge para os respetivos outorgantes é uma obrigação de prestação de facto positivo, consistente na emissão de uma declaração de vontade correspondente a um outro negócio cuja futura realização se pretende assegurar (art.410º, nº 1 do Cód. Civil). Isto é, embora o contrato promessa seja um verdadeiro contrato, o mesmo não deixa – como assinala CALVÃO DA SILVA, in Sinal e Contrato Promessa, 12ª edição, Almedina, págs.17 e seguinte - de ser também um contrato preliminar ou preparatório do negócio definitivo, “funcionando, pois, como um contrato de segurança ou de garantia do negócio prometido. Trata-se, assim, de preparar o contrato final, que, por qualquer razão, as partes ainda não podem ou não querem firmar de momento, designadamente, por inexistência da coisa, seja ela absoluta ou relativamente futura”.
[10] In Tratado de Direito Civil – Direito das Obrigações, VI, Almedina, 2012, pág. 477.
[11] Cfr., sobre a questão, por todos, CALVÃO DA SILVA, in Cumprimento e sanção pecuniária compulsória, BFDUC, 1987, págs. 75 e seguintes, MENEZES CORDEIRO, in Tratado de Direito Civil Português – Direito das Obrigações, tomo I, 2009, Almedina, págs. 443 e seguintes e NUNO PINTO OLIVEIRA, in Direito das Obrigações, vol. I, Almedina, 2005, págs. 143 e seguintes.
[12] Neste sentido se pronunciou o acórdão do STJ de 4.02.2016 (processo nº 310/11.1TVPRT.P1.S1), acessível em www.dgsi.pt.
[13] Assim, MENEZES CORDEIRO, In Tratado de Direito Civil – Direito das Obrigações, VI, pág. 497, MENEZES LEITÃO, in Direito das Obrigações, vol. I, 4ª edição, Almedina, págs. 111 e seguinte, ANTUNES VARELA, in Das Obrigações em Geral, vol. I, 10ª edição, Almedina, págs. 122 e seguintes e PINTO DE OLIVEIRA, in Princípios de Direito dos Contratos, Coimbra Editora, 2011, págs. 48 e seguintes.
[14] In O Contrato Promessa e o seu regime civil, Almedina, 1995, págs. 656 e seguintes.
[15] Ob. citada, pág. 659.