Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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DESPEJO IMEDIATO
I.
B.........., S.A., intentou acção declarativa com processo ordinário contra C.........., S. A., alegando, em síntese, que:
- A A. é proprietária, desde 26.01.2001, de um prédio urbano, situado em ............, ..............., ..........., prédio que adquiriu em processo de execução fiscal;
- Quando adquiriu esse prédio, o mesmo encontrava-se arrendado à Ré, por contrato celebrado por escritura pública em 13.08.1997, pela renda mensal de esc. 600.000$00 (€ 2.992,79);
- A Ré não pagou as rendas que se venceram desde que a A. adquiriu o prédio, perfazendo a dívida, ao tempo da propositura da acção (24.09.2003), € 98.761.98 (esc. 19.800.000$00).
Pediu se declarasse resolvido o contrato e se condenasse a Ré a entregar à A. o prédio objecto do arrendamento, bem como a pagar-lhe as rendas vencidas e vincendas até efectiva entrega.
Contestando, a Ré alegou que “é de facto arrendatária do prédio referido na petição inicial”, mas que, aquando da aquisição do prédio pela Autora, esta e a Ré acordaram (como compensação para o facto de a Ré não ter apresentado proposta de compra) “na não exigência de rendas durante cinco anos, ou seja, até Dezembro de 2006”.
A A. replicou, tendo concluído como na petição.
Findos os articulados, a A. requereu o despejo imediato, ao abrigo do disposto no art. 58º do RAU, alegando que a Ré não depositou as rendas vencidas após o termo do prazo para apresentação da contestação.
A Ré respondeu, alegando que, conforme factos que invocara na contestação, não está obrigada ao depósito de rendas, já que não são devidas.
E o tribunal a quo, por despacho de 21.05.2004, julgando procedente o incidente, decretou o despejo imediato do prédio, tendo os autos prosseguido “apenas para apreciação do pedido de pagamento de rendas”.
Inconformada, interpôs a Ré o presente recurso, tendo rematado a respectiva alegação com as seguintes
conclusões:
1. Atentos os documentos juntos aos autos pela Autora, o despacho que determinou o despejo imediato das instalações da Agravada não pode manter-se.
2. A Autora invoca a existência de um contrato de arrendamento, que junta como doc. 1, feito pela então proprietária, D.........., S.A., à Ré, em 13.08.1997.
3. A Agravante alegou, porém, factos tendentes a demonstrar a ineficácia de tal arrendamento.
4. Dentre esses, que o administrador da Agravada manteve negociações com o Eng. E.........., Administrador da Agravante, no sentido de constituírem uma sociedade para desenvolverem a actividade do fabrico de máquinas com a utilização de máquinas instaladas no imóvel, tal como as marcas e know-how de que este podia dispor.
5. E quanto à área que viesse a ser necessária para o efeito, acertar-se-ia uma renda, isto é, far-se-ia um contrato com a nova sociedade, o que se não fez.
6. A Agravada juntou, porém, aos autos (doc. 4) o título de transmissão do prédio que lhe foi adjudicado, (e desse não consta qualquer arrendamento, porque não podia constar).
7. A aquisição fez-se em venda judicial em processo de execução fiscal e, em execução fiscal, a penhora de prédio provoca a inoponibilidade do arrendamento celebrado pela executada e, portanto, à adquirente na venda judicial subsequente.
8. O contrato de arrendamento é, pois, ineficaz, face aos documentos juntos pela Autora, ora Agravada (Acórdão do S.T.J. de 11.04.2000).
9. Junto pela Agravada aos autos o auto de transmissão do imóvel em execução fiscal, não pode tal documento deixar de conhecer-se, o mesmo acontecendo com a certidão da Conservatória do Registo Predial, dado o teor da inscrição da aquisição.
10. Ora, o incidente do despejo nos termos do disposto no art. 58º do RAU só existe enxertado na acção principal e, nesta, é posto em causa o arrendamento, já ineficaz por força da lei.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Foi proferido despacho de sustentação.
Tudo visto, cumpre decidir.
II.
A situação de facto a ter em consideração é a que supra se deixou relatada, nada havendo a acrescentar.
Apreciemos, então:
Na sua alegação, a recorrente sustenta, essencialmente, que o contrato de arrendamento ora invocado “é ineficaz e não podia nem pode assim já produzir quaisquer efeitos”, pois que “a aquisição do prédio se fez em venda judicial, em processo de execução fiscal e, em execução fiscal, a penhora de prédio provoca a inoponibilidade do arrendamento celebrado pela executada e, portanto, à adquirente na venda judicial subsequente”.
Contrariamente ao que alegara na contestação (e implicitamente na resposta ao pedido de despejo incidental) em que expressamente confessara que é “de facto arrendatária do prédio referido na petição inicial”, vem agora a Ré dizer, na sua alegação recursiva, que o invocado contrato de arrendamento é “ineficaz”, por ter sido adquirido em venda judicial, em processo de execução.
Não sabemos o que pretende a Ré dizer com tal alegação. E temos dúvidas que a própria Ré o saiba.
Afinal – pergunta-se – a que título ocupa a Ré o prédio em causa?
Salvo o devido respeito, afigura-se-nos que a Ré não terá percebido qual o sentido e alcance do que se escreveu e decidiu no acórdão do STJ por ela citado e que se mostra publicado na CJ/STJ, ano de 2000, Tomo 11, p. 29).
O que se diz nesse aresto é que “a penhora de um prédio provoca a inoponibilidade ao processo executivo do arrendamento celebrado pelo executado e, portanto, em relação ao terceiro adquirente através da venda executiva”. Mais concretamente, que o contrato de arrendamento celebrado pelo executado em data posterior à penhora “é ineficaz em relação a quem adquiriu o prédio em hasta pública em processo de execução”.
No mesmo sentido se pronuncia Lebre de Freitas, in A Acção Executiva, 2ª ed., p. 216, para quem os actos de disposição ou oneração subsequentes à penhora “não são eficazes em relação à execução”, sendo “apenas relativamente ineficazes”, já que “readquirirão eficácia plena no caso de a penhora vir a ser levantada”.
Tudo isto quer dizer que, se, v. g., a anterior proprietária do prédio o tivesse arrendado depois de efectuada a penhora, tal arrendamento seria inoponível em relação à adquirente (no caso, a Autora), ou seja, não seria invocável contra a Autora. Esta (e não a arrendatária) poderia invocar a ineficácia, relativamente a ela, de tal contrato.
Ora, acontece que não foi essa a situação que ocorreu no caso em apreço.
Aqui, e ao que resulta dos autos, aquando da penhora já o prédio se encontrava arrendado (arrendamento formalizado por escritura pública de 13.08.1997, mas que tivera o seu início em 2.1.1992 – cf. doc. fls. 35 e segs.).
Assim sendo, não obstante a penhora e posterior venda, tal arrendamento subsistiu e é plenamente eficaz.
Sendo líquida a existência do contrato de arrendamento, e assente que a Ré não pagou ou depositou quaisquer rendas na pendência da acção, vencidas posteriormente à contestação, pareceria, prima facie, ter sido acertado o decretamento do despejo, ao abrigo do disposto no art. 58º do RAU.
Há que ponderar, no entanto, no seguinte:
A aplicação daquele preceito “tem subjacente um arrendamento válido, que não é posto de qualquer modo em questão pelo réu” ou que este “não ponha em causa o direito que o autor se arroga de receber rendas” (Aragão Seia, Arrendamento Urbano, ed. de 1995, p. 260).
Como se escreveu no acórdão da RL, de 14.6.69, Jur. das Relações, 15º, 580, “a providência de despejo imediato por falta de pagamento de rendas na pendência da acção pressupõe que se acha assente a relação processual entre demandante e demandado: indiscutido, ou tornado líquido, que ao demandante assiste o direito a receber uma renda mensal do demandado, se este se absteve de a pagar no decurso da acção, o preceito em análise permite restabelecer prontamente a ordem jurídica desse modo ofendida; já não, porém, quando precisamente se discute se aquele que se arroga o direito a recebê-las está ou não realmente na situação jurídica de poder exigi-la. Nessa última hipótese, não há que decretar o despejo com base neste preceito”.
Ora, no caso sub judice, não é ainda líquido que à A. assista o direito a receber as rendas em causa, atento o pela Ré alegado acordo de que não seriam devidas ou exigidas rendas durante cinco anos, até Dezembro de 2006.
É essa, de resto, a única questão controvertida que determinou o prosseguimento da acção, como se constata pelo teor da base instrutória (vd. fls. 8 destes autos).
E estando ainda em discussão o direito da A. ao recebimento das rendas, obviamente que não faz sentido decretar o despejo com fundamento no seu não pagamento.
Na verdade, como seria conciliável o decretamento imediato do despejo por falta de pagamento de rendas se, na acção, a final, se viesse, ou vier, a provar que tais rendas não são devidas?
Tanto basta para se concluir que não deveria, nem deve, ser decretado o despejo imediato.
Assim, o recurso merece provimento, embora por razões jurídicas diversas das invocadas pela agravante, o que é legítimo, dada a liberdade de interpretação e aplicação do direito consignada no art. 664º do CPC (Acs. do STJ, de 2.12.93 e de 13.2.96, CJ/STJ, 1993, I, 115 e 1996, I, 86).
III.
Nestes termos, concede-se provimento ao agravo e, consequentemente, revoga-se o despacho recorrido, que decretou o despejo imediato.
Custas pela Autora/agravada.
Porto, 2 de Dezembro de 2004
Estevão Vaz Saleiro de Abreu
Fernando Manuel de Oliveira Vasconcelos
José Viriato Rodrigues Bernardo