Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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CONDOMÍNIO
INTERESSE PROTEGIDO
Pedro..... e mulher, P....., instauraram contra Jorge..... e mulher, Margarida..... acção com processo comum e forma sumária pedindo a condenação destes a taparem duas janelas, pertencentes à fracção destes últimos, janelas que deitam directamente para a fracção deles AA, sem nenhum espaço de intervalo, constituindo total devassa e invasão de privacidade dos AA..
Contestaram os RR invocando que a os AA tomaram conhecimento da existência da janela maior quando encetaram negociações para a compra da sua fracção, que o prédio integrado pelas fracções de AA e RR foi edificado há mais de 12 anos, em obediência a projecto devidamente aprovado pela Câmara Municipal de..... e regularmente constituído em propriedade horizontal.
A janela mais pequena está virada directamente para o logradouro da fracção dos RR e foi construída há mais de dez anos pelo anterior proprietário da fracção B, com consentimento dos então proprietários da fracção A.
Ao ser transmitida aos AA a propriedade da fracção A, já ambas as janelas se encontravam edificadas, pelo que não houve violação do disposto no art. 1360°, aqui inaplicável por se tratar de prédio constituído em propriedade horizontal.
Os AA responderam, reiterando que a aprovação do projecto e a constituição em propriedade horizontal - que só por equívoco terão ocorrido - não legitimam o ilícito civil, além de que ainda não decorreu o tempo necessário para a constituição de servidão de vistas por usucapião.
Procedeu-se a audiência preliminar, no âmbito da qual se proferiu despacho saneador e se seleccionaram os factos relevantes para a decisão da causa, tanto os julgados assentes como os controvertidos, sem reparos das Partes.
Com inspecção ao local, teve lugar a audiência de discussão e julgamento, com decisão da matéria de facto, ainda sem reclamações, após o que o Ex.mo Juiz proferiu sentença que julgou a acção de todo improcedente porque a janela mais pequena, aberta pelo anterior proprietário da fracção B, deita para espaço que não pertence nem à fracção A nem à fracção B, antes se situa na continuação de um pátio pertencente aos RR, obtido pela retirada de terra que existia por debaixo de um acesso à fracção dos AA; quanto à janela maior, a que efectivamente deita directamente para o logradouro dos AA, a sua existência estava prevista desde o projecto e constava da constituição da propriedade horizontal, acobertando-se no respectivo estatuto que tem natureza real e eficácia erga omnes, além de que constituiria abuso de direito pretender fechar esta janela, aberta desde a construção do edifício e nunca posta em causa, e que só por grave negligência dos AA não foi notado pertencer a fracção diferente da do logradouro para que deita.
Inconformados, apelaram os AA a pedir a revogação do decidido, reafirmando o alegado na acção, como se vê da legação que coroaram com as seguintes Conclusões
Primeira - A janela referida em II - 10 e 11 da aliás douta sentença - deve ser tapada, pois a sua existência configura violação do disposto no art. 1360° do Código Civil.
Com efeito, tal janela dos RR. deita directamente para o prédio vizinho dos AA., dista do solo 1 metro e não deixa qualquer intervalo entre os dois prédios.
Segunda - E constitui total devassa da propriedade e total invasão da privacidade dos AA. por parte dos RR. - art. 8 da p. i, matéria não impugnada.
Terceira - A janela II - 13. da mesma douta sentença, deita sobre zona comum indefinida, cujo espaço constitui inovação, levada a efeito pelo antepossuidor do prédio dos RR., o qual foi obtido retirando terra que existia por debaixo do acesso à fracção dos AA.. Mas, tal janela constitui total devassa da propriedade e total invasão da privacidade dos AA. por parte dos RR. - Art. 12° da p. i, matéria não impugnada.
Quarta - Apesar do alegado acordo quanto à abertura desta janela, após a referida inovação (criação do dito novo espaço), facto é que tal abertura constitui também violação do disposto no art. 1360° do Cód. Civil - ex vi n° 2, do artº 1425° do mesmo diploma.
Quinta - As construções, levadas a efeito com observância plena das normas e projectos aprovados, não podem violar o estatuído na lei civil sobre direito de propriedade de imóveis.
Sexta - O título constitutivo da propriedade horizontal, apenas especificará e individualizará as partes do edifício, correspondentes às sua fracções e fixará o seu valor relativo. Nunca constituirá instituto que fixará definitivamente que janelas existem em cada fracção, sua dimensão ou localização.
Sétima - Não se vislumbra nos presentes autos qualquer constituição de servidão de vistas, bem como não se vê que os AA. tenham praticado abuso do direito.
Oitava - Por isso, não podem existir as duas identificadas janelas no prédio dos RR, as quais têm de ser tapadas, salvo melhor entendimento.
Nona - Ao decidir em contrário, a douta sentença "a quo" violou, com todo o respeito, o disposto nos art.os 1305°, 1306° e 1425° do Código Civil
Contra-alegaram os RR Apelados em defesa do decidido.
Colhidos os vistos de lei e nada obstando, cumpre decidir a questão submetida à nossa apreciação, a de saber se devem ser mandadas tapar as janelas em causa. Mas para tanto e antes de mais é mister ver que estão assentes os seguintes Factos:
1 - Encontra-se descrito na -ª Conservatória do Registo Predial de....., sob o n° 00393, o prédio urbano, sito na R..... e Praceta......, composto por casa de cave, rés-do-chão, andar e vão do telhado, com área coberta de 112,5 m2 e descoberta de 112,5 m2, omisso na matriz, integrado pelas fracções "A" e "B" - al. A) dos factos assentes.
2 - A propriedade horizontal sobre este prédio está registada sob a apresentação 02/231087, sendo as fracções e percentagens "A"- 37% e "B" - 63%, respectivamente, e destinando-se as fracções a habitação - al. B).
3 - A habitação foi objecto de constituição naquele regime (de propriedade horizontal) através de escritura pública outorgada em 24 de Agosto de 1987 no -° Cartório Notarial de....., nos termos do doc. de fs. 33 a 39 - al. C).
4- Nos termos de tal documento a fracção "A" é composta por habitação no rés-do-chão, com entrada pelo n° .. da R...... e pelo n°.. da Praceta.... (primeiro.....), freguesia de....., concelho de....., compreendendo escadaria interior de acesso, que ocupa 7 m2 de área coberta no interior da cave, cozinha com despensa, sala comum, arrumos, dois quartos, banho W.C. e duas varandas com 10 m2 de superfície total. Esta fracção compreende, ainda, garagem na cave, devidamente demarcada com a respectiva letra, com 26,50 m2 de área coberta bem como logradouro nas traseiras com 36 m2 de superfície de acesso à referida garagem e logradouro a pátio na frente com escadaria de acesso à habitação em causa com 18 m2 de superfície - al. D).
5 - A fracção "B" é composta por uma habitação tipo dúplex, no andar e vão do telhado, com entrada pelo n°.. da R...... e pelo n°.. da Praceta..... (primeiro....), freguesia de....., concelho de....., compreendendo escadaria interior de acesso, que ocupa 3 m2 de área coberta no interior da cave e 7 m2 de área coberta no interior do rés-do-chão, cozinha com despensa, sala comum, dois quartos, banho e duas varandas (uma com escadaria de acesso) com 10 m2 de superfície total, ao nível do andar e hall, três quartos e banho, ao nível do vão do telhado. Esta fracção compreende ainda garagem na cave, devidamente demarcada com a respectiva letra, com 76 m2 de área coberta, bem como logradouro nas traseiras de acesso à referida garagem, com 52 m2 de superfície e logradouro a pátio na frente, com 4,50 m2 de superfície, de acesso à habitação em causa - al. E).
6 - De tal título constam ainda como zonas comuns às duas fracções o pátio e escadaria do logradouro das traseiras de acesso até à habitação de rés-do-chão, que ocupa 2 m2 de superfície de logradouro e tudo o previsto no art. 1421º, do Cód. Civil e demais legislação em vigor - al. F).
7 - A referida fracção "A" mostra-se registada a favor dos AA pela inscrição G-2, (com ap. 28/210800) por compra - al. G).
8 - A indicada fracção foi adquirida aos RR, por escritura pública celebrada em 10-08-00 - al. H).
9 - A fracção "B" mostra-se registada a favor dos RR, pela inscrição G-2 (com ap. 72/251000) por compra - al. I).
10 - A fracção "B" tem a janela virada directamente para o pátio da frente da fracção "A" - al. J).
11- A referida janela tem uma área de 1,9625 m2 (1 metro e 57 cm de largura e 1 metro e 25 cm de altura) - al. K)
12 - dista do solo 1 metro e não deixa qualquer intervalo entre a fracção dos RR e a fracção dos AA - al. L).
13- A fracção dos RR tem outra janela com uma área de 0,25 m2 (50 cm de largura e 50 cm de altura) - al. M).
14 - O prédio assim constituído, integrado por aquelas duas fracções, foi edificado há mais de 12 anos, decorrendo toda a sua construção com observância plena das normas e projectos devidamente aprovados pela Câmara Municipal de..... - al. N).
15 - Estando previsto no seu projecto de construção a existência da janela referida em 10 e 11 - al. O).
16 - A janela referida em 13, com as dimensões referenciadas foi construída pelo anterior proprietário daquela fracção "B", Vítor....., há mais de 10 anos - al. P).
17 - E com o consentimento dos restantes condóminos, os então proprietários da fracção "A" - al. Q).
18 - Só após a compra referida em 8 é que os AA se aperceberam e tomaram conhecimento que a janela referida em 10 e 11 não pertencia à fracção que adquiriram - resposta ao quesito 1°.
19 - A janela referida em 13 está virada para um espaço que se situa na continuação de um pátio pertencente aos RR, situado abaixo do nível da rua, espaço que não existia aquando da constituição da propriedade horizontal, e que foi obtido retirando-se a terra que existia por debaixo do acesso à fracção dos AA, na frente situado ao nível da rua e à fracção a estes pertencente - resp. ao quesito 2°.
20 - Os AA tomaram conhecimento da janela referida em l0 e 11 logo quando encetaram negociações para a aquisição - resp. ao quesito 3°.
Sintetizando a factualidade assim assente, temos um prédio composto de cave, rés-do-chão e andar, constituído em propriedade horizontal e integrado por duas fracções, uma de rés-do-chão e pátio na frente - fracção autónoma designada pela letra A, pertencente aos AA desde Agosto de 2000 - e outra ao nível do andar e vão do telhado, também com pátio na frente, a fracção B, propriedade dos RR desde Outubro de 2000.
A propriedade horizontal está registada desde 1987 e o prédio foi construído em plena obediência ao projecto devidamente aprovado pela Câmara Municipal de....., estando nesse projecto prevista a existência, na fracção B, de um janela a deitar directamente para o pátio da frente da fracção A.
Além desta janela desde sempre prevista e existente nas circunstâncias actuais, o anterior proprietário da fracção B abriu, há mais de dez anos e com o consentimento do então dono da fracção A, uma pequena janela - com 50 cms de altura por outro tanto de largura - virada para um espaço que se situa na continuação de um pátio pertencente aos RR, situado abaixo do nível da rua, espaço que não existia aquando da constituição da propriedade horizontal e que foi obtido retirando-se terra que existia por debaixo do acesso à fracção dos AA, na frente situada ao nível da rua e à fracção a estes pertencente.
Os AA tomaram conhecimento da janela grande logo que encetaram negociações para aquisição da sua fracção, mas só após a compra dela é que se aperceberam e tomaram conhecimento de que tal janela não pertencia à fracção A que adquiriram.
Aplicando a estes factos o Direito
Resulta do disposto nos art. 1414° a 1416° do CC que existe propriedade horizontal quando as fracções de que se compõe um edifício ... estão em condições de constituírem unidades independentes, havendo no mesmo prédio fracções individualizadas de propriedade privada, perfeitamente distintas, afectas ao uso exclusivo do seu proprietário ... ao lado de partes comuns adstritas ao uso de todas ou de algumas fracções, objecto de compropriedade.
Qualquer que seja a natureza jurídica da propriedade horizontal [Ver, por todos, Mota Pinto, Direitos Reais, 274; Oliveira Ascensão, Reais, 5ª edª, 464; Menezes Cordeiro, Direitos Reais, II, 910 e P. Lima - A. Varela, III do CC Anotado, 2ª edª, 397, todos recenseados por Aragão Seia, Propriedade Horizontal, 2ª edª, Almedina, 2002, 12 e ss.], o certo é que cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício - art. 1420° CC.
Desta simbiose entre a propriedade sobre a fracção autónoma e a compropriedade forçada (art. 1420°, n° 2, do CC) sobre as partes comuns do edifício, resulta que os condóminos sofrem, no exercício deste novo direito, restrições ou limitações impostas aos proprietários - relativamente às fracções autónomas que exclusivamente lhes pertencem - e aos comproprietários - quanto às coisas comuns - de imóveis, em medida mais gravosa ditada pela necessidade de conciliar os interesses de todos que estão em especiais relações de interdependência e de vizinhança - art. 1422°, n.os 1 e 2, do CC.
Os condóminos, quanto às suas fracções, estão sujeitos não só às restrições e limitações ao exercício do direito de propriedade normal e legalmente impostas em termos gerais mas também às que decorrem da relação de proximidade ou comunhão em que vivem os condóminos, visando sempre salvaguardar interesses de ordem pública: interesses públicos e colectivos, relacionados com condições de salubridade, estética e segurança dos edifícios, assim como das condições estéticas, urbanísticas e ambientais [A. Seia, op. cit., 102. referindo Ac, do TC, no DR., II, de 5.8.99].
Deve igualmente entender-se que os titulares de fracções autónomas, quando executam obras em partes do prédio que lhes pertençam em propriedade exclusiva ... são obrigados a respeitar as normas legais sobre distâncias entre construções (cfr., por ex., o art. 1360°) [P. Lima - A, Varela. op. cit., 424].
Precisamente o n° 1 deste art. 1360° do CC dispõe que o proprietário não pode abrir em construção sua janela que deite directamente sobre o prédio vizinho sem deixar entre a janela e este prédio o intervalo de metro e meio.
Ora, resulta dos factos atrás elencados sob os n.os 13, 16, 17 e 19, que a fracção dos RR tem uma janela (designada, por maior facilidade, por janela pequena) com uma área de 0,25 m2 (50 cm de largura e 50 cm de altura), construída pelo anterior proprietário daquela fracção "B", Vítor....., há mais de 10 anos, com o consentimento dos restantes condóminos, os então proprietários da fracção "A" que está virada para um espaço que se situa na continuação de um pátio pertencente aos RR, situado abaixo do nível da rua, espaço que não existia aquando da constituição da propriedade horizontal, e que foi obtido retirando-se a terra que existia por debaixo do acesso à fracção dos AA, na frente situado ao nível da rua e à fracção a estes pertencente.
Portanto, o antecessor dos RR - e estes por via da aquisição da fracção, como muito bem se diz na sentença recorrida - não abriram qualquer janela directamente para prédio ou parte de prédio dos AA, que como tal se deve considerar a fracção autónoma ou qualquer parte que a integre.
Não se mostra violada a norma referida nem é atendível a matéria conclusiva alegada e não impugnada segundo a qual tal janela constitui total devassa da propriedade e total invasão da privacidade dos AA por parte dos RR.
Em primeiro lugar, a janela deita para um espaço que não é propriedade exclusiva dos AA, antes será parte comum, nos termos do art. 1421º, n° 1, al. a), CC, ainda que apropriada pelos RR para ampliação do seu pátio. E nos termos dos art. 1405° e 1406°, aplicáveis ex vi do art. 1420°, todos do CC, qualquer dos comproprietários pode usar a coisa comum desde que não prive os outros consortes do uso a que igualmente têm direito.
Depois, os AA invocaram como causa de pedir factos integrantes da previsão normativa do art. 1362° e não do art. 1425° do CC. Ora, só podendo o Juiz servir-se dos factos articulados (e provados) pelas partes - art. 664° e 264°, n° 2, do CPC - e não provado que a dita janela deite para o pátio dos AA, era manifesta a improcedência deste pedido dos AA e desta parte da apelação.
Com o que improcede o concluído em 3ª e 4ª.
Quanto à - janela maior, com a área de 1,9625 m2 (1 metro e 57 cm de largura e 1 metro e 25 cm de altura), está assente que a fracção "B", dos RR, tem tal janela virada directamente para o pátio da frente da fracção "A", dos AA. A referida janela dista do solo 1 metro e não deixa qualquer intervalo entre a fracção dos RR e a fracção dos AA.
O prédio assim constituído e integrado por aquelas duas fracções foi edificado há mais de 12 anos, decorrendo toda a sua construção com observância plena das normas e projectos devidamente aprovados pela Câmara Municipal....., estando previsto no seu projecto de construção a existência da janela referida.
Só após a compra da sua fracção é que os AA se aperceberam e tomaram conhecimento que a janela agora em causa não pertencia à fracção que adquiriram, embora tivessem tomado conhecimento da sua existência logo quando encetaram negociações para a aquisição da fracção.
Não restam dúvidas que esta janela teria sido aberta em violação do disposto no art. 1360° do CC se construída depois que se autonomizou a propriedade das fracções autónomas, desde que o pátio para que directamente deita passou a integrar a fracção B, ainda quando ambas pertenciam ao mesmo dono.
Trata-se, porém, de prédio construído em obediência a projecto devidamente aprovado e licenciado pela Câmara Municipal que igualmente licenciou a constituição em propriedade horizontal nos precisos termos em que consta da escritura de fs. 33 e ss, para tanto emitindo o alvará 409.
Não é abertura feita posteriormente à constituição da propriedade horizontal, pelo que não cai na previsão daquela norma.
É certo que o título constitutivo da propriedade horizontal não tem que especificar as janelas de cada fracção, sua dimensão ou localização, pois a lei não impõe tal - art. 1418° CC - antes manda se individualize devidamente as fracções autónomas.
Mas não é menos certo que o art. 1416° comina com a nulidade do título a falta de requisitos legalmente exigidos e para além dos requisitos ditos civis há que respeitar os requisitos administrativos, nomeadamente os impostos pelo RGEU, salvaguardando exigências de segurança, salubridade, de natureza arquitectónica, estética, urbanística que têm de ser respeitadas, por condicionarem a construção de edifícios e a sua utilização.
Por isso tirou o STJ o Assento de 10.5.89, no BMJ 387-79 e DR, II, de 22.6.89, dispondo que «nos termos do artigo 294° do Código Civil, o título constitutivo ou modificativo da propriedade horizontal é parcialmente nulo ao atribuir a parte comum ou a fracção autónoma do edifício destino ou utilização diferentes dos constantes do respectivo projecto aprovado pela câmara municipal», doutrina que passou a constar dos n.os 2 e 3 do art. 1418°, na redacção do Dec-Lei n° 267/94, de 25 de Outubro.
Daí que se tenha decidido - Col. STJ 94-I-144 - haver nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal, quando contraria o que foi aprovado pela Câmara Municipal.
Se o construtor e instituidor da propriedade horizontal tivesse executado a obra em contrário do que fora aprovado então é que não podia obter o licenciamento nem constituir aquela propriedade.
Ora, ao aprovar o projecto e licenciar a construção do prédio para habitação com a janela de uma fracção a deitar directamente para o pátio de outra fracção, a entidade competente para tanto e para licenciar a constituição de propriedade horizontal teve de escolher entre a salubridade da divisão da fracção B em que tal janela se encontra e a privacidade de quem pretenda usar o pátio da fracção A para que a janela deita. E preferiu a primeira alternativa.
Cremos que bem o fez. A janela é indispensável ao uso normal e saudável da divisão que serve, enquanto que a privacidade de quem usa o pátio do rés-do-chão é sensivelmente a mesma com ou sem janela se, como é normal, houver janelas ao nível do andar superior que permitam a vista para esse pátio. As pessoas que vivem em prédios de habitação colectiva ou em habitações unifamiliares junto da rua estão sujeitas a restrições como estas, mormente quando compram a habitação devendo contar com as situações que estão à vista de quem quer desde muito antes da compra.
Se é certo que a aprovação do projecto de uma obra e o licenciamento de uma construção não retira a terceiros os direitos que a lei civil lhe confere, também é seguro que, aquando da aprovação e licenciamento nenhuns direitos tinham no prédio os agora condóminos que compraram a sua fracção no preciso estado em que foi aprovada e licenciada.
E porque nenhum direito tinham nenhum direito lhes pode ser reconhecido, improcedendo o mais concluído e a apelação.
Decisão
Termos em que, na improcedência da apelação, se confirma a decisão recorrida, com custas pelos Apelantes - art. 446°, n.os 1 e 2, do CPC.
Porto, 09 de Julho de 2002
Afonso Moreira Correia
Albino de Lemos Jorge
Rui Fernando da Silva Pelayo Gonçalves