Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 616/08.7TBPNF.P1 |  |
SOLO APTO PARA OUTROS FINS
POTENCIALIDADE CONSTRUTIVA
II - A área expropriada não beneficia de qualquer mais valia por eventual construção habitacional, por não possuir, por si, a área mínima exigida no PDM para o efeito.
Relator: Pinto Ferreira - R/1373
Adjuntos: Caimoto Jácome
Macedo Domingues
Tribunal Judicial de Penafiel - 3º Juízo - Processo autuado a 11-03-2008
Data da decisão recorrida: 1-9-2010; Data da distribuição na Relação: 22-02-2011
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I - Relatório
B…, Lda., apresentou recurso da decisão arbitral proferida no presente processo de expropriação e relativo à parcela n.º 11, integrada na obra “Variante à Estrada Nacional n.º 211 e à Estrada Nacional n°321.1 — Acessos de Baião ao IP4 (l Fase)”, sita no …, freguesia de …, concelho de Penafiel, inscrita na matriz predial rústica sob o art. 602° e descrita na Conservatória de Registo Predial de Penafiel com o nº 170/030890, decisão esta que definiu como valor indemnizatório a conceder à expropriada a quantia de 3.311.100$00 (três milhões, trezentos e onze mil e cem escudos).
Invoca para tanto o facto de a parcela em causa confrontar com a EN 211 numa extensão de mais de 200 metros, possuir fonte de água própria e ter possibilidade edificativa para construção, sucedendo ainda que a parte sobrante da parcela em causa não ter, actualmente, qualquer uso, face à expropriação levada a cabo.
Termina indicando o valor de 6.000$00/m2, como o justo para a indemnização a receber.
Também a expropriante EP - Estradas de Portugal interpôs recurso daquela mesma decisão arbitral, defendendo que a parcela em causa deve ser classificada como “solo apto para outros fins”, na medida em que se integra em área florestal, pelo que não deverá ser valorizada com base na sua produção agrícola ou, sendo-o, deverá ser levada em conta a necessidade de realização de trabalhos de conversão do solo de forma a permitir tal produção.
Termina indicando o valor de 7.622,63 € como o justo para a indemnização a pagar.
Nomeados os Sr.s Peritos, procederam à avaliação e, no caso, unânime, atribuindo ao solo a classificação de “para outros fins” e fixaram o valor devido pela expropriante em 16 555,00€.
Em resposta aos esclarecimentos suscitados pela expropriante, vieram os aludidos peritos corrigir o cálculo efectuado, levando em conta na avaliação, designadamente, os custos necessários para conferir ao terreno aptidão agrícola e a perda de rendimento do terreno durante o primeiro ano posterior à transformação, concluindo pela subtracção ao valor apresentado da quantia de 1184,36€, o que resulta num valor final de 15.371,14€.
As partes apresentarem alegações.
O Tribunal solicita ainda a prestação de esclarecimentos sobre a avaliação apresentada, os quais incidiram, principalmente, quanto à não consideração da parcela como “solo apto para construção”.
Os Exmos. Peritos nomeados pelo Tribunal e pela expropriada afirmar que, após consulta do Regulamento do PDM para a zona em causa, a avaliação inicial deveria ser alterada.
Informaram que, antes de ser levado a cabo o acto expropriativo, a globalidade da parcela em causa possuía condições legais para aí ser construída uma moradia unifamiliar e assim, indirectamente, atribuem ao solo em causa a qualidade de “apto para construção” e tendo em conta o custo da construção possível, bem como o valor anteriormente indicado para o solo, concluem pela atribuição à parcela em causa de um valor global de 27.199,41 €.
Por seu turno, na sequência daquele mesmo pedido de esclarecimento, o Exmo. Perito indicado pela expropriante rejeita, a qualificação da parcela em causa como “solo apto para construção”.
Porém, considerando a possibilidade de construção de uma moradia no prédio, atribui ao terreno expropriado o valor de 16.555,50€.
Foram ainda inquiridas as testemunhas indicadas pela expropriada, cumprindo-se os formalismos legais.
Conhecendo do mérito da acção, seguiu a opinião dos Ex.mos Peritos do tribunal e da expropriada e fixou o valor de € 27.199,41.
Inconformada recorre a expropriante.
Apresenta alegações. Não há contra alegações.
Nada obsta ao conhecimento do recurso.
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II - Fundamentos do recursoAs conclusões limitam e fixam o âmbito dos recursos - artigos 684º n.º 3 e 685º-A n.º 1 do CPC -.
No caso foram:
1- Na sentença, o tribunal a quo entendeu por bem escudar a sua decisão no relatório pericial subscrito pelos senhores peritos do tribunal, considerada a especificidade técnica dos aspectos em causa.
Não sem antes ter decidido que o solo tinha de ser classificado como apto para outros fins e simultaneamente admitir uma sobrevalorização por capacidade edificativa, na sequência do relatório complementar apresentado pela comissão pericial.
2- Não só esta decisão é ilegal, como o são os pressupostos em que ela assentou, nomeadamente em primeira linha pela caracterização da envolvente que é feita e pela legislação aplicável ao critério de avaliação do solo e que, em boa verdade, não foi cumprida, apesar de a ela se fazer referência.
3- Trata-se de uma DUP publicada em 1998, sendo que todos os critérios de avaliação terão de ser aferidos à luz do CE/91 e não do CE/99. O julgador admite expressamente que o laudo maioritário no qual espaldou a sua decisão, tinha recorrido aos n.os 4,5 e 6 do actual código, nomeadamente ao valor resultante do custo construção, acrescido das percentagens previstas no n.º 7 do mesmo preceito. A confusão entre os dois critérios é evidente e tem de ser corrigida por esse Tribunal superior.
4- Os critérios do CE/91 não foram respeitados ainda na valorização que foi feita das alegadas infra-estruturas existentes, que foram valorizadas em 3,5%, quando com base no CE/91, a comprovar-se a sua existência, apenas poderiam ser valorizadas em 3% (cfr. valorização estipulada nas alíneas a), b) e d) do n.º 3 do artigo 25.º do CE/91).
5- Mas, nem estas deveriam ter sido consideradas. Repare-se que para a valorização destas infra-estruturas, o julgador socorreu-se do relatório complementar, onde os seus subscritores claramente referem que (cfr. parte final de fls 212) verificam que a parcela confronta com estrada pavimentada a cubos de granito, com rede de abastecimento de água e energia eléctrica. Resulta que esta realidade que foi a que os peritos encontraram em Setembro de 2009, não é a mesma que foi descrita pelo perito da lista oficial responsável pela vistoria a.p.r.m. e que reportou no seu relatório a realidade que existia à data a que a avaliação terá de se reportar Agosto de 1998 --, ou seja 11 anos antes.
6- Para apurar das condições de facto existentes à data da DUP são irrelevantes as infraestruturas existentes à data actual e relatadas no relatório complementar. O auto de vistoria refere que, junto ao prédio rústico onde é destacada a parcela estão construídas habitações que dispõem de rede de energia eléctrica. Estes elementos não permitem concluir nem que exista arruamento confinante com o prédio nem sequer com a parcela, nem sequer ainda que o arruamento onde se encontra aquela infra-estrutura energia eléctrica sirva o prédio e muito menos a parcela expropriada.
7- Os motivos que levaram o julgador a admitir que a parcela confinava com via pública pavimentada e que esta infra-estrutura deveria ser valorizada, assim como a água e a electricidade quais sejam a constatação da realidade hoje existente comprovada pela comissão pericial não poderão ser atendidos e deverá consequentemente ser retirado da matéria dada como provada o ponto 9, assim como não deverá ser admitida a valorização de 3,5% pela existência de infra-estruturas que não vêm enunciadas no relatório de vistoria que não é omisso quanto a esta matéria.
8- Caso o prédio ou a parcela à data da vistoria confinasse com via pública pavimentada com luz e água, com certeza que no relatório não se diria somente que nas imediações há habitações com luz eléctrica, conforme se fez.
9- Além disso, mesmo a dar-se como provada a existência de tais infra-estruturas, no que se não concede, sempre estas seriam insuficientes para servir a moradia que foi admitida para a parcela e sempre seria necessário proceder à construção das em falta, o que importa custos necessariamente a deduzir ao valor da indemnização, facto que foi totalmente omitido pela avaliação e pela sentença que a acompanhou, facto que deverá ser corrigido por esse Tribunal na hipótese de se admitir como plausível a sobrevalorização por capacidade edificativa.
10- Um terreno não pode ao mesmo tempo ser apto para outros fins e ser urbanizável.
11- Ao admitir que na parcela expropriada é edificada uma construção correspondente a um índice de 0,08m2/m2, isto significa que nos 203,57m2 (2547m2x 0,08) não poderá ser explorada qualquer tipo de cultura. Esta dedução não foi prevista pelo laudo complementar nem pelo julgador. Daí que também por esta razão deva a sentença final ser revogada. Foi o entendimento do TRP em acórdão elaborado a 25/01/2010, no âmbito do Proc 220/2002P.1.
12- A área mínima da parcela edificável, nos termos do artigo 38.º do PDM será de 3000m2. A parcela tem área inferior, pelo que nunca poderia admitir-se a sua valorização com base numa edificabilidade que, de facto, não tem. Coisa distinta se passaria com a parte restante que teria, neste raciocínio, esta viabilidade e não a perderia com a expropriação.
13- Por outro lado, o mesmo normativo estabelece que não é permitido o fraccionamento em parcelas de área inferior à superfície mínima correspondente à unidade de cultura e que esta condição abrange todo o terreno do mesmo proprietário e que não são permitidas operações de loteamento. Ora, estes factos foram totalmente omitidos pela decisão final, existindo desde logo uma contradição nos pressupostos em que assenta a sentença.
14- Além disso, ao consumir toda a edificabilidade possível na área expropriada, uma vez que é proibido o loteamento, então de acordo com o estipulado no n.º 1 e no n.º 2 do artigo 38.º do PDM, a parte sobrante fica sem qualquer capacidade edificativa. Daí que o prédio tenha de ser visto como um todo, sob pena de estarmos a desvirtuar o PDM. Apenas o perito do expropriante entrou nos seus cálculos com a área total do prédio, pelo que na hipótese de ser admitida a alegada sobrevalorização, teria sempre de se operar esta correcção.
15- Por outro lado ainda, no caso de se admitir a potencialidade construtiva do solo no que se não concede, desde logo porque não se preenchem nenhuma das alíneas do n.º 2 do artigo 24.º do CE/91, sempre se impunha a ponderação do n.º 5 do artigo 25.º. Era determinante que a edificabilidade fosse reportada a um arruamento que confinasse com a parcela ou com um prédio e que a valorização do seu solo fosse correspectiva à sua profundidade face a esse arruamento. Nada disto foi ponderado e também por isso é a avaliação insuficiente para nela se poder espaldar a decisão final, sendo nessa medida nula e a decisão que acompanhou padece de igual vício.
16- Estamos perante um solo apto para outros fins, ele deverá ser avaliado com base no artigo 26.º do CE/91. Deverá atender-se às suas características agrológicas, bem assim como às características e utilização dos terrenos da envolvente. Estamos perante um solo florestal, utilizado como bravio.
17- Este estava a ser explorado florestalmente e era esse o destino provável à data de reporte da avaliação, sendo esse o seu valor de mercado.
18- Nesse sentido, pugna o expropriante pelo deferimento do seu recurso, o qual é peremptório na avaliação florestal do solo, reclamando um valor de mercado muito próximo daquele que é defendido pela comissão de peritos avaliadores que foram chamados a pronunciar-se sobre o valor da parcela confinante, expropriada na mesma data e para a construção do mesmo empreendimento, pelo que se trata de prova por demais importante para a fixação da justa indemnização devida nos presentes autos.
19- Neste seguimento, deverá haver-se por provado seja pelas respostas dadas pelos senhores peritos seja pelo relatório de arbitragem da parcela confinante (11A) que a envolvente à data da expropriação é florestal, tendo sido avaliada a 3,95 /m2, como sendo aquele que corresponde ao valor da justa indemnização.
20- Contudo, caso se tenha por adequado o valor fixado pelos senhores peritos do tribunal, no que contudo se não concede, sempre se impunha a consideração das deduções efectuadas no relatório complementar, as quais são parte integrante da avaliação pelos mesmos preconizada.
Termos em que, e nos melhores de direito doutamente supridos, deve o presente recurso ser julgado provado e procedente e por via disso ser revogada a douta sentença, e substituída por outra que contemple os argumentos deduzidos supra e conclua pelo provimento do recurso de arbitragem por si interposto.
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III - Factos ProvadosResultou apurada a seguinte factualidade:
1. Por despacho do Exmo. Sr. Secretário de Estado dos Transportes e das Obras Públicas publicado no Diário da República, li Série, de 5 de Maio de 1998, foi declarada a utilidade pública de uma parcela com a área de 2547 m2, a destacar do prédio rústico sito em …, na freguesia de …, município de Penafiel, descrito na Conservatória do Registo Predial de Penafiel sob o n.º 170/030890 e inscrito na matriz predial respectiva sob o art. 602°.
2. A aquisição do referido prédio encontra-se registada a favor de “B…, Lda.”.
3. O perito designado pelo Tribunal da Relação do Porto efectuou a vistoria “ad perpetuam rei memoriam” em 11 de Agosto de 1998.
4. À data da vistoria acima referida, a parcela apresentava as seguintes características: área de 2547 m2, com configuração trapezoidal irregular com declive para nascente, com aproveitamento a bravio, com mato, giestas, fetos, silvas, touças de eucalipto sem valor comercial, bem como carvalhos nascidos.
5. O seu solo é de origem granítica, de textura franca arenosa e de boa profundidade e fertilidade.
6. No prédio do qual foi destacada a parcela existe uma mina de água, sendo a mesma transportada em tubo de plástico que atravessa a parcela para casa do proprietário,
7. A cerca de 100 metros da parcela, em linha recta, existe uma serração de madeira.
8. Junto ao prédio rústico de onde é destacada a parcela estão construídas habitações que dispõem de rede de energia eléctrica.
9. A parcela em causa confina com via pública pavimentada.
10. O expropriante tomou posse administrativa da parcela no dia 23 de Agosto de 1998.
11. Por decisão deste Tribunal datada de 11 de Abril 2008, foi adjudicada à “E.P. Estradas de Portugal, S.A.” a parcela em questão.
12. A parcela, de acordo com o Plano Director Municipal de Penafiel, localiza-se em zona de “Espaços Agrícolas / Áreas agrícolas não incluídas na RAN”, sendo que, segundo o art. 38° do respectivo Regulamento, é permitida no local a construção para fins habitacionais, desde que “se trate de moradia unifamiliar, (...) a área mínima da parcela seja de 3000 m2 (...), a cércea não seja superior a 2 pisos, o índice máximo de utilização seja de 0,08 e (...) a construção seja servida por via pública existente.”.
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IV - O DireitoPara fixação do valor atribuído à expropriação, o tribunal formulou o raciocínio com base nos autos de avaliação que lhe foram presentes e, segundo aquele que foi seguido pela sentença recorrido, verificamos que foi atribuída à parcela a classificação de “solo para outros fins” e assim, sendo o valor por metro quadrado de 6,50€ e tendo o terreno a área de 2547m2, o valor global seria de 16.555,00€, o qual, em virtude de ter natureza florestal teve de ser corrigido, fixando um valor final de 15.371,14€.
Mas verificamos ainda que, tendo em conta o art. 26º do C. Exp. de 1991 e uma vez que o terreno tem potencialidade construtiva atribuído pelo PDM de Penafiel para construção de uma moradia familiar, dada a área expropriada, fixaram os Srs. Peritos um valor acrescido à parcela por essa possibilidade, este no valor de 11,828,27€.
E assim, este valor resultante da potencialidade construtiva da parcela acresceu ao valor encontrado relativamente à sua potencialidade agrícola, somando, então, cumulando os dois valores, num montante global de 27,199,41€.
Ora, entre outros aspectos de inconformismo com a decisão, é também contra esta cumulação destes valores -, por um lado a avaliação do solo como apto para outros fins, mais o valor resultante da avaliação/ponderação da capacidade edificativa -, que se insurge a expropriante e junta, para reforço do seu pensamento, um acórdão desta Relação, curiosamente relatado e subscrito como 1º adjunto precisamente pelos mesmos elementos que constarão deste processo na qualidade, ambos, de adjuntos.
Isto é, para a entidade expropriante não se deve proceder a uma avaliação tendo em conta as duas classificações e, deste modo, adicionar os valores encontrados, sob pena de se proceder a um duplo e cumulativo cálculo da indemnização a fixar.
Tem toda a razão a expropriante.
Como já o definiu o acórdão junto, não se pode aceitar que se proceda à avaliação da parcela expropriada como solo apto para outros fins ou como solo apto para construção e, no final, adicionar os respectivos valores, dado passar a considerar duas vezes e de forma cumulativa o cálculo de indemnização da parcela expropriada, desrespeitando, desta forma simplista, o n.º 2 do art. 22 do C. das Exp. de 91.
Portanto, este método não merece também o apoio deste tribunal e nem sequer pode ser tido em conta para efeitos de avaliação e consequente indemnização.
Deste modo, tem todo o cabimento o reparo efectuado nas conclusões da expropriante referentes a este particular aspecto.
Por outro lado, teremos de questionar se, embora o todo do terreno em causa e que foi objecto de expropriação parcelar, não possa ser classificado e avaliado como solo apto para construção, se terá de ser considerado, para efeitos de avaliação, a possibilidade de, pelo menos em parte dele, ser possível efectuar uma construção, circunstâncias estas que justificam que, perante tal hipótese, deva ser enquadrada em “outras circunstâncias objectivas susceptíveis de influírem no respectivo cálculo”, do n.º 1 do artigo 26º do C.Exp. de 1991, aplicável ao caso em apreço.
É este, segundo pensamos, o sentido manifestado por Osvaldo Gomes, em Expropriações por Utilidade Pública, pág. 205 e que a sentença também faz referência.
Ora, acontece que a área expropriada é de 2547m2, tem característica de agrícola e foi a destacada de um prédio rústico de maiores dimensões, com a área total de 13,000m2, sendo que, apesar de se tratar de um terreno com boa fertilidade, está a ser aproveitado como bravio, mato, giesta, fetos, etc.
No entanto, temos para nós que esta mais valia - possibilidade de construção -, não pode aqui ser tida em conta.
Analisemos porquê.
De facto, a área mínima para haver edificação na parcela, nos termos do artigo 38.º do PDM será de 3000m2, sucedendo, por isso mesmo, que a parcela expropriada com área inferior - 2547m2 -, nunca poderia admitir-se a sua valorização com base numa edificabilidade que, de facto, não tem.
Sucede ainda, nada é dito em contrário, que a parte sobrante - 13,000m2-2547m2=10453m2 -, mantêm esta possibilidade construtiva, pelo que nem sequer podemos falar, neste particular, que da expropriação recaia qualquer prejuízo.
Diferente seria a solução se porventura a parte restante fosse insuficiente para esse efeito - menos de 3000m2 - e ficasse, deste modo, impossibilitada de nela se poder construir uma moradia unifamiliar, pois aí havia um nítido prejuízo da expropriação.
Agora, ficando a parte não expropriada ainda em totais e completas condições para poder ser usada com esse fim construtivo, ainda que apenas de uma moradia unifamiliar, consideramos, ressalvando sempre entendimento em contrário, não resultar para a expropriante qualquer prejuízo.
Acresce que não podemos ficar insensíveis à obrigação imposta de obtenção de não fraccionamento de terrenos quando estão em causa parcelas de área inferior à superfície mínima correspondente à unidade de cultura e que esta condição abrange todo o terreno do mesmo proprietário e que não são permitidas operações de loteamento.
Portanto, consideramos que a área expropriada não beneficia que qualquer mais valia por eventual construção habitacional, por não possuir, por si, a área mínima exigida no PDM para o efeito.
E este factor é considerado relevante quando estamos na presença de uma expropriação parcelar.
Por fim, diremos que não está demonstrado sequer que apenas e só na parte expropriada poderia teria lugar a eventual construção de uma moradia unifamiliar, outro factor a ter eventualmente em conta, só que calcular, sem mais qualquer pormenor a parcela expropriada com esta base seria, de todo em todo, injustificável.
E nem sequer a informação dada pelos Srs. Peritos de fls. 212 de que a expropriação retira à parcela a possibilidade de nela se implantar a moradia permitida pelo art. 38º do PDM, se encontra demonstrada, uma vez que na parte restante a área é bem superior e ainda que, perante os levantamento topográficos dos prédios, concluíram que os cómodos das partes sobrantes se mantinham assegurados, de modo proporcional.
Portanto, não acompanhamos a decisão proferida, devendo ser retirada da avaliação essa mais valia considerada.
Mais, nem sequer se juntam aos autos qualquer documento, salvo o artigo 38º do PDM, da possível construção nesse espaço, quando se informa a fls. 181 que um eventual tipo de construção de aldeamento depende de licenciamento municipal.
A sua eventual aptidão construtiva está indemonstrada.
Fica-nos, assim, após retirar a avaliação cumulativa da parcela e da sua possibilidade construtiva, a avaliação efectuada como terreno apto para outros fins.
E aqui também não se mostra satisfeita a entidade expropriante pois considera que o terreno tem apenas aptidão florestal, donde a avaliação não poder usar os critérios que foram aceites pelo tribunal a quo.
Vejamos
A vistoria “ad perpectum rei memoriam” considera-a como uma parcela rústica, a destacar de maiores dimensões e que estava a ser aproveitado como terreno de bravio, com mato, giestas, fetos, silvas, touças de eucalipto sem valor comercial, carvalhos nascidos, etc., embora de boa profundidade e fertilidade e na 1ª avaliação considerou-se como solo apto para outros fins e calculado como solo agrícola, fixando o valor em 3.311.100$00 (16.515.17€).
Na 2ª avaliação, após recurso, em laudo unânime, consideram e calcularam a parcela como solo agrícola, num valor em tudo idêntico ao anterior.
Posteriormente, novamente de forma unânime, aceitaram e concordaram os Srs. Peritos em retirar a esse valor as despesas com a transformação de um terreno florestal em agrícola, fixando o seu custo em 1.018,80€, pelo que consideram justo o valor total da parcela em € 15. 371,14.
Ora bem.
É certo que a parcela, há data da declaração da DUO, tinha ocupação florestal e não agrícola.
No entanto, verificamos que o próprio Sr. Perito da entidade expropriante concordou inteiramente com esta avaliação, ou seja, que o terreno fosse avaliado como solo agrícola, inclusive na apreciação que faz ao valor a retirar por esta adaptação de área florestal a área agrícola.
Mais, pelo que lemos do relatório de fls. 176, verificamos que considerou, conjuntamente com os restantes elementos da perícia, que este seria a forma de encontrar a justa indemnização para o ressarcimento do prejuízo eventualmente incidente sobre a expropriação, formulando uma correspondência entre o valor real e corrente do bem, de acordo com o destino afectivo ou possível numa utilização económica normal, com uso do método do rendimento analítico, estes de acordo com a área, produções potenciais médias, valores unitários das produções, encargos de exploração e taxa de capitalização.
Portanto, pretender agora que a avaliação tivesse apenas em conta a sua área e destino florestal seria não encontrar um valor que se enquadrassem nos parâmetros enunciados e andar ao arrepio do próprio Perito que a entidade expropriante, por sua livre iniciativa, indicou.
Por outro lado, não podemos pegar numa outra avaliação, mesmo que seja para um terreno confinante e com a mesma exploração agrícola, por muito respeito que nos mereça, e usá-la, sem mais, neste processo.
Aliás, acresce que nas alegações que produziu no processo, inclusive do questionário por si formulado (fls. 183 e 191), tal hipótese não era totalmente indiferente ao recorrente, surgindo como uma hipótese de avaliação, pois já apontada pelo recorrente.
Mas a unanimidade pericial, caso nem sempre usual, não pode ser esquecida pelo julgador.
Assim, ponderados todos os condicionalismos acima descritos, consideramos ajustado fixar o valor da expropriação em € 15.371,14.
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V - DecisãoNos termos e pelos fundamentos expostos, acorda-se em se julgar parcialmente procedente o recurso e fixar em € 15.371,14 o valor a atribuir à expropriante.
Custas da acção e do recurso, na proporção do decaimento.
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Porto, 4.4.2011Rui de Sousa Pinto Ferreira
Manuel José Caimoto Jácome
Carlos Alberto Macedo Domingues