Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0120860 |  |
PARTIDO POLÍTICO
REGIME
***
Daniel..... e mulher Adélia...... instauraram na comarca da....., contra o Partido....., acção de despejo com forma sumária, pedindo que se declare extinto, por denúncia levada a cabo pelos senhorios, o contrato de arrendamento referido nos artigos 6º e 7º da petição, com efeitos a partir de 31-5-1999, ou, caso assim não se entenda, a partir da citação, e se condene o Réu a desocupar a coisa locada, com as reparações que lhe incumbe, incluindo os bens móveis referidos no artigo 6º, bem como a pagar aos Autores, a título de indemnização, o dobro da renda mensal que estava ajustada, desde 1-6-1999 até efectiva desocupação.Alegam, em suma, que são donos e legítimos possuidores de um prédio urbano composto por casa com dois pavimentos e quintal e que os anteriores proprietários, por escrito particular datado de 2-7-1975, deram de arrendamento ao Réu, para sede da comissão concelhia da....., o -º andar do referido prédio, compreendendo ainda o contrato o aluguer de determinados móveis aí existentes, contrato esse que se extinguiu a partir de 31-5-1999, em virtude da denúncia que fizeram por carta registada com aviso de recepção que dirigiram ao Réu.
O Réu contestou, negando eficácia à denúncia efectuada e alegando que o arrendamento em causa não está sujeito a livre denúncia por parte do senhorio.
Houve resposta dos Autores, esgrimindo pela legalidade da denúncia.
A acção veio a ser julgada inteiramente procedente no saneador, declarando-se extinto o contrato por denúncia dos senhorios, com efeitos reportados a 31-5-1999, e condenando-se o Réu a restituir aos Autores o prédio arrendado, bem como os bens móveis descriminados no contrato, e a pagar-lhes, a título de indemnização, o dobro da renda mensal ajustada, desde 1-6-1999 até efectiva entrega do locado.
Inconformado, apelou o Réu que, na alegação apresentada para o efeito, formula as seguintes conclusões:
- O prédio objecto do contrato de arrendamento junto aos autos não é enquadrável na previsão da alínea e) do nº 2 do artigo 5º do Regime do Arrendamento Urbano, uma vez que se reporta a um espaço habitável, sendo, como tal, abrangido pelas disposições constantes daquele diploma legal (Dec. Lei 321-B/90, de 15 de Outubro);
Também em nenhuma outra das alíneas do citado nº 2 do artigo 5º do RAU se enquadra o arrendamento dos autos;
- Do alegado nas conclusões supra resulta que a douta decisão recorrida, ao decretar o despejo, fez uma errada e indevida aplicação daquela indicada norma;
- Resulta claro e inequívoco da clausula 6ª do contrato de arrendamento junto aos autos, que as partes quiseram, no uso da faculdade de livremente conformarem o conteúdo do contrato, consignar a estabilidade da relação locatícia, bem como o direito do locatário às sucessivas renovações, o que não foi levado em devida conta na sentença proferida pelo tribunal a quo;
- Tais valores da liberdade de conformação do conteúdo do contrato e da boa-fé imanente à sua celebração e conformação normativa, geraram legítimas expectativas na esfera jurídica do Réu Partido Socialista, de estabilidade da relação locatícia no tempo, que a tese propugnada na douta sentença recorrida não contempla, sendo que tais factores, nascidos da vontade livre das partes contratantes, não podem ser postergados, antes devem ser tidos em conta no conhecimento do mérito da presente acção;
- Não foi invocado pelos Autores nem se verifica qualquer dos pressupostos legais que permita a estes denunciar o contrato de arrendamento dos autos;
- A decisão em crise violou o disposto no artigo 5º, nº 1 do Regime do Arrendamento Urbano, aplicável ao caso sub judice.
Os Autores contra-alegaram no sentido da improcedência da apelação.
Corridos os vistos, cumpre decidir.
***
Não tendo o Apelante impugnado a decisão da 1ª instância sobre a matéria de facto e não havendo fundamento para que a Relação altere oficiosamente essa decisão relativamente a qualquer ponto da referida matéria, visto o disposto no artigo 713º, nº 6 do Código de Processo Civil, remete-se aqui, no que toca aos factos dados por assentes, para os termos da decisão de 1ª instância.***
O artigo 68º do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Dec. Lei 321-B/90, de 15 de Outubro, dispõe no seu nº 2 que a denúncia do contrato pelo senhorio só é possível nos casos previstos na lei e pela forma nela estabelecida.É a consagração do princípio da prorrogação obrigatória ou da renovação automática do contrato, “verdadeira fortaleza do vinculismo arrendatício”, na expressão de M. Januário da Costa Gomes, Arrendamentos para habitação, pág. 255.
Trata-se de uma norma inserta no Capítulo I do referido Regime, que respeita ao Arrendamento Urbano em Geral, sendo, assim, aplicável a todos os tipos de arrendamento urbano, com excepção apenas daqueles que o artigo 5º, nº 2 manda exceptuar.
Contam-se entre os exceptuados, nos termos da alínea e) do citado artigo 5º, nº 2, os arrendamentos “de espaços não habitáveis, para afixação de publicidade, armazenagem, parqueamento de viaturas ou outros fins limitados, especificados no contrato, salvo quando realizados em conjunto com arrendamentos de locais aptos para habitação ou para o exercício do comércio”.
Objecto da excepção são, pois, os arrendamentos de espaços não habitáveis, para fins limitados.
Na expressão espaços abrange-se tanto uma superfície como um volume: a parede de uma fachada, que se arrenda para nela se afixar um painel publicitário, a mera divisória riscada no chão, correspondente à parte a ocupar por uma viatura, ou o edifício em que se guardam mercadorias, no dizer de Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, págs. 129 e 130, tudo são espaços e, mais precisamente, espaços não habitáveis.
Espaços não habitáveis são, naturalmente, aqueles em que não é possível estabelecer habitação: uma parede, um telhado, um terraço, uma varanda, um armazém, uma garagem, um lugar para estacionamento de carros, etc. (Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 2ª edição, pág. 125).
Para que não fiquem submetidos ao RAU, os arrendamentos desses espaços terão, por outro lado, de destinar-se a afixação de publicidade, armazenagem, parqueamento de viaturas ou outros fins limitados, como por exemplo, a afixação de antenas.
Como ensina Pereira Coelho, Breves Notas ao “Regime do Arrendamento Urbano”, na Rev. Leg. Jurisp., Ano 125º, pág. 263, a exigência de que o arrendamento de espaço não habitável se destine a fins limitados significa que ele terá de convencionar-se “para os fins que possam ser prosseguidos nesse espaço”. “Não pode ser para habitação, comércio ou indústria, exercício de profissão liberal, para instalação de uma repartição de finanças ou de uma conservatória de registo predial, para sede de um partido político, de um sindicato, de uma associação cultural ou recreativa, etc”.
Não há-de tratar-se, pois, de arrendamento que tenha por objecto o prédio na sua função normal.
Segundo Pereira Coelho, estudo citado, pág. 216, “a ideia de que se deverá partir é a de que o legislador terá pretendido excluir da disciplina do arrendamento – ou, com mais precisão, das disposições do RAU não mencionadas no nº 1 do artigo 6º e, em particular, do princípio da renovação obrigatória do contrato (artigo 68º, nº 2) – determinados arrendamentos em que não se justificam tão grandes entorses à liberdade contratual como os que algumas daquelas disposições consagram. O interesse do arrendatário na estabilidade da relação locativa, ou seja, em termos práticos, na estabilidade da habitação, do estabelecimento comercial ou industrial, do escritório, do serviço ou da organização que têm a sua sede no local arrendado, interesse que justifica na generalidade dos contratos de arrendamento o sacrifício do interesse do senhorio, não terá peso suficiente, na ideia da lei, para impor esse sacrifício nos arrendamentos de «espaços não habitáveis», em que serão consideravelmente menores os prejuízos causados ao arrendatário pela eventual denúncia do contrato”.
Estes ensinamentos do Prof. Pereira Coelho merecem-nos inteira aceitação. Daí repudiarmos a tese de Meneses Cordeiro que, em anotação ao Acórdão da Relação de Lisboa de 31-5-1985, na Revista da Ordem dos Advogados, Ano 54, pág. 848, defende que o regime vinculístico se não aplica nos arrendamentos feitos a partidos políticos, podendo, assim, o senhorio denunciar tais arrendamentos nos termos gerais do artigo 1055º do Código Civil.
Para chegar a tal conclusão, defende que espaço não habitável “é, antes de mais, aquele que não é tratado pelas partes em termos de habitação” e que a lei vigente permite às partes, “através da estipulação de «fins limitados» para o arrendamento, regressar ao esquema puro da locação, com hipótese, designadamente, de livre denúncia pelo senhorio”.
Os fins limitados, segundo tal docente, “serão todos aqueles que não possam reconduzir-se aos fins habitacionais ou comerciais que informam o arrendamento comum. Tal será o caso dum arrendamento feito a um partido político, para o exercício da sua actividade”.
Ora temos por inaceitáveis ambas as referidas noções.
No que toca à primeira, não é crível que corresponda ao pensamento legislativo, pois é suposto que o legislador sabe exprimir-se em termos adequados (conf. artigo 9º nº 2 do Código Civil).
Quanto à segunda, não toma em conta que, para além dos arrendamentos para habitação, para o comércio ou indústria e para o exercício de profissões liberais, o Regime do Arrendamento Urbano regula ainda os arrendamentos para outros fins (conf. artigo 123º, introduzido pelo Dec. Lei 257/95, de 30 de Setembro).
Dispõe, na verdade, o artigo 3º, nº 1 do RAU que o arrendamento urbano pode ter como fim a habitação, a actividade comercial ou industrial, o exercício de profissão liberal ou outra aplicação lícita do prédio.
A última das categorias enunciadas no citado artigo, inicialmente, não estava especificamente regulada no RAU.
Passou a está-lo com a reforma introduzida pelo referido Dec. Lei 257/95, que abriu um novo capítulo – o Capítulo V – dedicado a tal categoria.
Teve-se fundamentalmente em vista possibilitar que, nos novos contratos da referida categoria, se estipule um prazo de duração efectiva.
Distinguindo o citado artigo 123º dois casos:
No caso do nº 1, o regime de duração efectiva que pode ser estipulado é o dos artigos 117º a 120º, ou seja, o previsto para os arrendamentos para comércio ou indústria.
No caso do nº 2, ou seja, quando o arrendamento se destine ao exercício de uma actividade não lucrativa, poderá convencionar-se, em alternativa, ou o dito regime dos arrendamentos para comércio ou indústria, ou o regime dos artigos 98º a 101º, relativo aos arrendamentos para habitação.
Estas disposições, a nosso ver, só têm sentido aceitando-se que o legislador partiu do pressuposto de que o arrendamento urbano para outra aplicação lícita do prédio estava, como está ainda hoje na falta de convenção em contrário, sujeito ao princípio da prorrogação obrigatória ou da renovação automática.
Não se tem aí em vista, seguramente, os arrendamentos previstos no citado artigo 5º, nº 2, alínea e), pois a esses não se aplica o referido princípio.
Quanto às espécies a considerar dentro da categoria de que vimos falando, diz Pinto Furtado que são as que a autonomia da vontade descobrir e vier a estabelecer como fim contratual.
A mais notória será a do arrendamento de prédio urbano para fim desportivo.
Outra, “a do arrendamento de um prédio ou parte de prédio urbano a uma associação stricto sensu, para o exercício da sua actividade não comercial ou industrial, como o dado, designadamente a uma associação de recreio, cultural ou filantrópica, a um partido político, a um sindicato, etc.”.
Em todos estes casos, acrescenta o mesmo autor, obra citada, pág. 259, estaremos em presença de um arrendamento urbano, disciplinado pelo inteiro Regime do Arrendamento Urbano, na forma que começamos por enunciar a este respeito.
Do exposto resulta que a sentença recorrida não poderá manter-se.
Ela viola o disposto no artigo 68º, nº 2 do RAU.
Estando o arrendamento dos autos sujeito ao referido Regime, a denúncia do contrato apenas poderá ser feita em acção judicial e mesmo assim só nos casos previstos no artigo 69º.
***
Nos termos expostos, sendo a apelação procedente, revoga-se a sentença recorrida e julga-se a acção improcedente, absolvendo o Réu do pedido.Custas pelos Apelados, em ambas as instâncias.
Porto, 19 de Fevereiro de 2002
Armando Fernandes Soares de Almeida
Eurico Augusto Ferreira de Seabra
Afonso Moreira Correia