Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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CONHECIMENTO OFICIOSO
ARRENDAMENTO
DENÚNCIA PARA HABITAÇÃO
II - Para a sua alegação não basta a simples referência à data do início do contrato.
III - As dúvidas suscitadas quanto ao prazo e aplicação da lei no tempo, bem como as inconstitucionalidades do artigo 107 n.1 do Regime do Arrendamento Urbano foram sanadas pelo Decreto-Lei n.329-B/00, de 22 de Dezembro, em vigor desde 4 de Fevereiro de 2001.
I. Relatório
EDUARDA..... e marido ANTÓNIO....., residentes na Rua....., ....., instauraram, em 12/7/2001, no Tribunal Judicial da Comarca da....., onde foi distribuída ao -º Juízo, acção de despejo com processo sumário contra MANUEL..... e mulher MARIA....., residentes na Rua....., daquela cidade, pedindo que seja declarada a denúncia do contrato de arrendamento que existe sobre o rés-do-chão do seu prédio e que os réus sejam condenados a despejarem-no, no termo da renovação do contrato, em 31/8/2002, deixando-o livre de pessoas e coisas, com as legais consequências.
Para tanto, alegaram, em resumo, o seguinte:
São proprietários, plenos desde 3/4/96, de uma casa com dois pavimentos e quintal, sita na Rua....., ....., descrita na Conservatória do Registo Predial sob o n.º...., no livro ..-.., e inscrita na matriz urbana sob o art.º.....
A sua anterior proprietária deu de arrendamento aos réus o rés-do-chão do referido prédio, para habitação destes, com início em 1/9/78, pela renda mensal de 2.500$00, posteriormente elevada para 6.450$00.
Necessitam do mencionado rés-do-chão para sua habitação, já que o andar que habitam é insuficiente para fazer face às necessidades do seu agregado familiar, constituído pelos autores, por dois filhos menores e pelo pai da demandante, pretendendo ainda incluir nele o pai do autor.
Tais necessidades só ficam satisfeitas com a denúncia deste arrendamento, pois os outros prédios de que são donos e estão arrendados não lhes permitem construir uma habitação condigna.
Os réus contestaram, dizendo, também em síntese, que o prédio que os autores têm arrendado na Rua....., por contrato mais recente, satisfaz plenamente as suas eventuais necessidades e que são ainda donos de um apartamento tipo T3, sito na Av...., na....., o qual se encontra devoluto. Impugnaram o valor da renda e a alegada necessidade e afirmaram que, se ela existir por força das obras efectuadas pelos autores, foi intencionalmente criada. Concluíram pela improcedência da acção, pedindo a condenação dos autores como litigantes de má fé em multa e na indemnização de 500.000$00, acrescida de juros à taxa legal.
Na resposta, os autores reafirmaram a insuficiência de condições de habitabilidade para o seu agregado familiar do arrendado mais recente e do apartamento devoluto, sustentaram a inadmissibilidade legal da denúncia daquele por englobar um arrendamento comercial e concluíram como na petição inicial.
Proferido o despacho saneador e dispensada a condensação, prosseguiram os autos para julgamento, ao qual se procedeu, tendo a matéria de facto sido decidida nos termos constantes do despacho de fls. 200 a 203.
Durante a audiência de discussão e julgamento, foi proferido o despacho de fls. 179 que indeferiu o requerimento feito pelos réus com vista a juntar aos autos três acórdãos do Tribunal Constitucional, por ser ter entendido que respeitavam a uma questão de direito e não provavam que eles residiam no locado há mais de 20 anos.
Irresignados, os réus interpuseram recurso para este Tribunal, o qual foi admitido como agravo, com subida diferida e efeito meramente devolutivo.
E apresentaram, oportunamente, a sua alegação com as seguintes conclusões:
A) Agravantes e agravados estão de acordo que o contrato de arrendamento teve início em 1 de Setembro de 1978.
B) Desse facto admitido por acordo, os agravantes com a junção dos três acórdãos do Tribunal Constitucional pretendem retirar a necessária consequência jurídica relativamente à questão dos autos – caducidade do direito de denúncia dos agravados.
C) O douto despacho violou o art.º 107º, n.º 1, al. b) do RAU e o art.º 168º, n.º 1, al. h) da Constituição da República na redacção da Lei de Revisão Constitucional n.º 1/89, de 8/7.
Contra alegaram os agravados pugnando pela manutenção do despacho recorrido.
Seguiu-se douta sentença que decidiu julgar a acção improcedente e absolver os réus do pedido, bem como absolver os autores do pedido de condenação como litigantes de má fé.
Inconformados com o assim decidido, os autores interpuseram recurso de apelação e ofereceram a sua alegação com as seguintes conclusões:
A) Em homenagem ao princípio basilar da boa fé processual, a lei impõe às partes, e nomeadamente aos recorridos, que apresentem nos articulados todos os seus meios de defesa, quer seja através da simples impugnação dos factos alegados pelos recorrentes, quer da dedução de qualquer excepção que impeça o efeito pretendido por estes, como aliás prevê o art. 489° do CPC.
B) Os recorridos não alegaram nos articulados, a sede própria para tal, a excepção peremptória inominada de caducidade do direito que os recorrentes se arrogam nos presentes autos.
C) Tal excepção não é do conhecimento oficioso do Tribunal, devendo antes ser alegada pelas partes, como dispõe o art.º 496° do CPC e a maioria da jurisprudência, entre os quais se podem citar nos Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa de 1/10/92, 7/10/93, 2/11/93, 5/12/95 e do Tribunal da Relação do Porto de 12/12/96, 12/4/97,2/2/98, todos publicados em www.dgsi.pt.
D) Os recorridos ao não terem alegado nos articulados, como lhes competia, a excepção de caducidade do direito invocado pelos recorrentes, não poderiam fazê-lo em fase posterior, nomeadamente na fase do julgamento. Por isso,
E) Não poderia a decisão recorrida pronunciar-se sobre uma excepção que, não sendo do seu conhecimento oficioso, não lhe foi oferecida em sede própria pelos recorridos, em violação do disposto no art.º 660°, n° 2, do CPC.
F) Os recorridos deixaram, assim, precludir o seu direito de defesa, pois trata-se de um ónus que lhes competia exercer e não o fizeram no seu próprio interesse.
G) A levantada questão da inconstitucionalidade da norma da al. b) do n° 2 do art.º 107° do RAU nada tem a ver com o referido ónus de invocar, em sede própria, a excepção de caducidade, ou seja, não foi por ter sido declarada inconstitucional a referida norma que deixou de ser necessária a invocação da excepção de caducidade.
H) Pois, só se tivesse sido invocada em sede própria a excepção de caducidade, como limitação do exercício do direito pretendido pelos recorrentes, é que se compreenderia a douta sentença recorrida.
I) Por isso, a sentença recorrida ao ter conhecido de uma excepção - caducidade - que deveria ter sido invocada pelos recorridos, e tendo-se pronunciado sobre a inerente inconstitucionalidade da norma que limita o exercício do direito dos recorrentes, decidiu para além do pedido, tendo violado por isso o disposto nos acima citados artigos 264°, conjugado com o art. 661°, n° 1, 489°, 496°, 660°, n° 2, todos do CPC, devendo a mesma ser revogada e em consequência deverá ser proferida decisão de procedência do pedido dos recorrentes, tal como ficou plenamente provada na matéria de facto. Além disso,
J) Enferma também a douta sentença recorrida de nulidade, pois nos termos do disposto no art.º 668°, n° 1, al. d) a Mm.ª Juiz "a quo" conheceu de questão - excepção peremptória inominada de caducidade - de que não podia tomar conhecimento, pois a mesma não é de conhecimento oficioso e não havia sido alegada, em sede própria, pelos recorridos.
Os apelados contra-alegaram defendendo a confirmação do julgado e, a título subsidiário, ampliando o âmbito do recurso, impugnaram a sentença recorrida na parte em que não atendeu aos factos dados como provados nos itens 15 a 17, concluindo pela exclusão do direito de denúncia e a violação do art.º 109º do RAU.
O âmbito do presente recurso de apelação está delimitado pelas conclusões dos apelantes, conforme resulta do disposto nos art.ºs 684º, n.º 3 e 690º, n.º 1, ambos do CPC, e dos apelados, mas estes só quanto à questão suscitada a título subsidiário, prevenindo a hipótese de procedência das questões suscitadas por aqueles, nos termos do art.º 684º-A, n.º 2 do mesmo Código. Assim, as questões a decidir consistem em saber:
- Se a sentença é nula por excesso de pronúncia;
- Se o Tribunal recorrido podia ou não conhecer da limitação ao direito de denúncia decorrente da permanência dos inquilinos no arrendado.
- Na hipótese negativa, se ocorre a exclusão do direito de denúncia por a invocada necessidade ter sido intencionalmente criada.
Como delimitação negativa do recurso de apelação e para que não surjam dúvidas, importa referir que a sentença transitou em julgado na parte referente à necessidade de habitação e à verificação dos requisitos previstos no art.º 71º, n.º 1 do RAU, visto que não foi impugnada nessa parte (art.º 684º, n.º 4 do CPC).
Relativamente ao agravo, através do qual os apelados pretendem obter a junção aos autos de três acórdãos do Tribunal Constitucional, só será apreciado se a sentença não for confirmada (art.º 710º, n.º 1, 2ª parte do CPC).
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir:
II. Fundamentação
1. De facto.
Na sentença recorrida foram dados como provados os seguintes factos:
1. Os Autores são donos e legítimos proprietários do prédio constituído por uma casa com dois pavimentos e quintal, descrito na Conservatória do Registo Predial da...... com o n.º ...., no livro..-...
2. Tal imóvel veio à propriedade dos Autores, em raiz ou nua propriedade, através de escritura de doação, celebrada em 21 de Maio de 1975, com reserva de usufruto a favor da donatária.
3. A usufrutuária faleceu em 1996.
4. Os Autores e seus antecessores sempre detiveram o prédio em seus próprios nomes, há mais de 20 anos, ininterruptamente, sem oposição de ninguém, com o conhecimento de toda a gente, dele colhendo todas as utilidades, como verdadeiros donos e proprietários, administrando-o livremente.
5. Por acordo verbal, a anterior proprietária deu de arrendamento o rés-do-chão do imóvel aos Réus.
6. Tal contrato teve início em 1 de Setembro de 1978, com a renda mensal de Esc. 2.500$00.
7. A renda foi posteriormente actualizada, ascendendo hoje ao montante de Esc. 6.450$00.
8. Os Réus habitaram, por contrato de arrendamento com a anterior proprietária, de Maio de 1964 a Agosto de 1978, o 1.º andar onde os Autores residem actualmente.
9. Fazendo parte desse arrendamento dois anexos do rés-do-chão.
10. Por acordo com a anterior proprietária, os Réus mudaram o locado do 1.º andar para o rés-do-chão em 1 de Setembro de 1978.
11. Sendo que e também por acordo cederam à proprietária um dos anexos existentes no rés-do-chão.
12. Os Autores, por sua vez, ocupam o primeiro andar do prédio acima referido, tendo nele a sua habitação permanente.
13. Tal andar tem a seguinte composição: três quartos de dormir, uma sala comum, dois W.C., sendo um de serviço, uma cozinha e um pátio coberto, que funciona como arrumos.
14. O primeiro andar do prédio onde os Autores habitam tem uma área útil de, pelo menos, 97,21 m.
15. Em Agosto de 1978, o 1.º andar onde os Autores residem actualmente era constituído por quatro quartos, um quarto de banho, uma sala, uma instalação sanitária, uma despensa, uma cozinha, um quarto de costura e um terraço.
16. Os Autores, em 16 de Junho de 1999, enviaram uma carta aos Réus, onde, para além de pedirem a entrega do anexo, que, segundo eles, estaria a ser utilizado a título gratuito, declararam que iam proceder a obras de ampliação da sua residência, por forma a torná-la com melhores condições de habitabilidade.
17. As obras foram executadas pelos Autores, as quais incluíram o anexo arrendado aos Réus, apropriando-se do mesmo.
18. O agregado familiar dos Autores é composto, além dos próprios, pelos dois filhos menores do casal, nascidos em 10 de Abril de 1994 e 15 de Junho de 1996, e pelo pai da Autora, viúvo e com 75 anos de idade.
19. O pai do Autor, viúvo e com 82 anos de idade, passa os dias em casa dos Autores, aí fazendo as suas principais refeições.
20. O pai do Autor, que tem dificuldades de locomoção, o que torna penosas as deslocações constantes, não pode pernoitar em casa dos Autores, pois não dispõe esta de mais quartos disponíveis.
21. É desejo dos Autores que o pai do Autor marido passe a viver juntamente com eles, evitando a deslocação diária a sua casa, mantendo a família toda junta.
22. O pai do Autor nunca viveu com os Autores.
23. Desde há dois anos (sobre a data da propositura da acção), o agregado familiar dos Autores é composto pelo mesmo número de pessoas.
24. O 1.º andar referido possui três quartos de dormir, sendo um ocupado pelos Autores, outro pelo pai da Autora e o restante ocupado pelos dois filhos do casal.
25. Pelas diferenças de idade e sexo existentes, os menores não partilham das mesmas brincadeiras, tendo o mais velho necessidade, por já frequentar o ensino primário, do seu local próprio de estudo.
26. O agregado dos Autores necessita de, pelo menos, quatro quartos de dormir, sendo um para o casal, outro para o filho mais velho, outro para a filha mais nova e outro, ainda, para o pai da Autora.
27. Necessita, ainda, de mais um quarto de dormir para que o pai do Autor possa habitar com os Autores.
28. Os Autores são ambos professores do ensino secundário, exercendo o seu ofício, como efectivos, na Escola Secundária......, ......
29. Têm os Autores necessidade de ter onde habitam um espaço, tipo escritório, que lhes permita preparar as aulas e corrigir testes, entre outras actividades.
30. O referido rés-do-chão tem a seguinte composição: três quartos de dormir, uma cozinha, uma sala de estar, uma sala de jantar, despensa e um quarto de banho.
31. O agregado familiar dos Réus é composto pelos próprios e por um filho solteiro.
32. O rés-do-chão, onde habita o agregado familiar dos Réus, e o primeiro andar, onde habita o agregado familiar dos Autores, podem formar, em conjunto, uma única habitação, a qual satisfaz na plenitude, todas as necessidades de habitação do agregado familiar dos Autores.
23. Os Autores, além do prédio em causa nos autos, são ainda donos dos seguintes bens:
a) uma casa com dois pavimentos e quintal, sita na Rua....., destinada a habitação e comércio, na.....;
b) um apartamento tipo T -3, sito na......
34. A casa de dois pavimentos está, também, arrendada, tendo a seguinte configuração:
- no rés-do-chão, tem um espaço amplo destinado a comércio, um quarto de banho e uma cozinha;
- no primeiro andar, tem três quartos de dormir, um quarto de banho e uma sala comum.
35. O prédio sito na Rua...... dista pelo menos 200 metros da actual habitação dos Autores, também integrado na zona urbana da......
36. Todo o prédio sito na Rua......, rés-do-chão e primeiro andar, tem uma área útil de, pelo menos, 93,40 m2.
37. O prédio sito na Rua...... foi construído pelo menos há 50 anos, sendo construído com paredes em perpianho e em madeira e alvenaria pelo interior.
38. Dos proventos auferidos com o estabelecimento instalado no rés-do-chão do prédio sito na Rua...... beneficia, também, o filho dos inquilinos que se encontra a estudar na universidade e que depende economicamente de seus pais.
39. O referido apartamento tem a seguinte configuração: três quartos de dormir, uma cozinha, uma sala comum, uma marquise com 4 m2 e dois quartos de banho.
40. O apartamento referido encontra-se devoluto.
2. De direito.
Os factos acabados de descrever não foram postos em causa no recurso, nem é caso para proceder à sua alteração nos termos do art.º 712º do CPC, pelo que se consideram assentes.
Resta, pois, aplicar-lhes o direito, tendo em vista a resolução das mencionadas questões.
2.1. Da nulidade.
Dispõe o art.º 668º, n.º 1, al. d), 2ª parte, do Código de Processo Civil que a sentença é nula quando o juiz “conheça de questões de que não podia tomar conhecimento”.
Esta nulidade está em correlação com a segunda parte do n.º 2 do art.º 660º do mesmo diploma, que proíbe ao juiz que se ocupe de questões que as partes não tenham suscitado, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.
Há, pois, que indagar sobre o que deve entender-se por questões suscitadas pelas partes.
A este propósito, são actuais os ensinamentos do Professor Alberto dos Reis quando escreveu: “... para caracterizar e delimitar, com todo o rigor, as questões postas pelas partes, não são suficientes as conclusões que elas tenham formulado nos articulados; é necessário atender também aos fundamentos em que as assentam. Por outras palavras: além dos pedidos, propriamente ditos, há que ter em conta a causa de pedir.
Na verdade, assim como uma acção só se identifica pelos seus três elementos essenciais (sujeitos, objecto e causa de pedir)... também as questões suscitadas pelas partes só ficam devidamente individualizadas quando se souber não só quem põe a questão (sujeitos) e qual o objecto dela (pedido), senão também qual o fundamento ou razão do pedido apresentado (causa de pedir)” - cfr. Código de Processo Civil anotado, vol. V, reimpressão de 1981, págs. 54 e 55.
Por outro lado, prescreve o art.º 664º do CPC que “o juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito; mas só pode servir-se dos factos articulados pelas partes, sem prejuízo do disposto no art.º 264º”.
Segundo este artigo, que consagra o princípio dispositivo, cabe às partes alegar os factos que integram a causa de pedir e aqueles em que se baseiam as excepções (n.º 1), só podendo o juiz servir-se dos factos articulados, sem prejuízo, embora, do disposto nos n.ºs 2 e 3 do mesmo preceito, isto é, com excepção dos factos notórios, dos factos de conhecimento oficial do tribunal e dos factos indiciadores de uso anormal do processo, bem como dos factos essenciais que sejam “complemento ou concretização de outros que as partes hajam oportunamente alegado e resultem da instrução e discussão da causa, desde que a parte interessada manifeste vontade de deles se aproveitar e à parte contrária tenha sido facultado o exercício do contraditório” (art.ºs 664º, 514º, 665º e 264º, n.ºs 2 e 3, todos do CPC).
Quer dizer, excepcionados estes casos, o juiz só pode servir-se dos factos constitutivos, impeditivos, modificativos ou extintivos das pretensões formuladas na acção, alegados pelas partes, seja qual for a natureza e o tipo de acção.
São as partes quem define os contornos fácticos do litígio, pois devem ser elas a carrear para os autos os factos em que o tribunal se pode basear para decidir.
Assim, o autor deverá alegar os factos que dão consistência à pretensão por si formulada, enquanto ao réu competirá alegar os factos que servem de base à sua defesa.
É, portanto, monopólio das partes a conformação da instância nos seus elementos objectivos e também subjectivos (cfr. Montalvão Machado, O Novo Processo Civil, 2ª ed., pág. 26 e Lebre de Freitas, Introdução ao Processo Civil (revisto), págs. 53, 128 e 129).
Mas já para a matéria de direito, tanto na sua determinação, como na interpretação e na aplicação, o juiz não está sujeito às alegações das partes, sendo totalmente livre. Isto significa, além do mais, que não se encontra adstrito à qualificação jurídica dos factos efectuada pelas partes (cfr. Antunes Varela, Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, Manual de Processo Civil, 2ª ed., 1985, págs. 676 e 677).
A este respeito, apetece-nos citar, mais uma vez, o sempre actual Prof. Alberto dos Reis: “O juiz é livre na busca e na escolha da norma jurídica que considera adequada. O autor ou o réu invoca determinada disposição legal; se o juiz entender que tal disposição não existe ou que, apesar de existir, não é a que se ajusta ao caso concreto em litígio, põe completamente de parte a indagação feita pela parte e vai buscar a regra de direito que, em seu modo de ver, regula a espécie de que se trata”.
E ao fazer a aplicação da norma é igualmente livre. “Há-de proclamar os efeitos e declarar as consequências jurídicas que entender legítimas, e não as que qualquer das partes se permita reclamar” (cfr. obra citada, pág. 93).
Os recorrentes fundamentam a aludida nulidade no conhecimento da excepção peremptória a que chamam caducidade, a qual não é de conhecimento oficioso e não havia sido alegada.
E têm razão, fora esta qualificativa que dela fazem, como se irá demonstrar de seguida.
Em parte alguma dos articulados, as partes, nomeadamente os réus, alegaram factos que permitam concluir pela sua permanência no arrendado durante mais de 20 anos.
Para este efeito, é irrelevante a alegação feita pelos autores, e aceite pelos réus, de que o início do arrendamento data de 1 de Setembro de 1978.
Esta alegação é manifestamente insuficiente, pois não significa que os réus tenham aí vivido ou permanecido durante todo o período de tempo em que foram arrendatários da casa.
Tal matéria não é de conhecimento oficioso, visto que não está abrangida por qualquer das aludidas excepções ao princípio dispositivo.
E, como é bom de ver, não se trata apenas de uma questão de direito, mas também fáctica.
Não está em causa somente a indagação da norma jurídica aplicável ao caso, nem a obediência devida ao acórdão n.º 97/2000 do Tribunal Constitucional, como defendem os apelados, mas também e sobretudo uma questão de facto.
A sentença padece, assim, do vício que lhe é imputado, pelo que procede a arguida nulidade.
2.2. Da limitação ao direito de denúncia.
Estamos perante um contrato pacificamente qualificado como de arrendamento urbano para habitação, celebrado em plena vigência do Código Civil de 1966, mas em que o invocado fundamento para a denúncia ocorreu quando vigorava o Regime do Arrendamento Urbano (doravante designado por RAU), aprovado pelo DL n.º 321-B/90, de 15/10 (cfr. itens 5 e 6, art.ºs 1022º e 1023º, ambos do Código Civil, e art.º 2 daquele DL).
Porque velhos circunstancialismos sócio-económicos e políticos têm vindo a impor, desde há muitos anos, que no regime jurídico do arrendamento urbano se adoptem soluções imperativamente consagradas na lei (do que é exemplo o art.º 51º do RAU), por força do disposto na 2ª parte do n.º 2 do art.º 12º do Código Civil vigente, a nova lei deve aplicar-se imediatamente no que toca ao conteúdo das relações jurídicas já constituídas, o que abrange o regime da sua cessação, seja por caducidade, por denúncia ou resolução.
Deste modo, o fundamento invocado será apreciado à luz do RAU e das disposições do Código Civil que aquele manteve.
O art.º 69º, n.º 1, al. a) do RAU permite ao senhorio denunciar o contrato para o termo do prazo ou da sua renovação quando necessite do prédio para sua habitação.
Esse direito de denúncia, no entanto, depende, em relação a ele, da verificação dos seguintes requisitos:
ser proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de cinco anos ou, independentemente deste prazo, se o tiver adquirido por sucessão;
não ter, há mais de um ano, nas comarcas de Lisboa ou do Porto e suas limítrofes ou na respectiva localidade quanto ao resto do País, casa própria ou arrendada que satisfaça as necessidades de habitação própria (art.º 71º, n.º 1 do RAU).
Não está aqui em causa aferir da necessidade da casa arrendada por parte dos senhorios, nem da verificação dos aludidos requisitos, visto não ter sido impugnada, nessa parte, a sentença recorrida, pelo que, quanto a eles, transitou em julgado, como já se referiu.
No recurso, vem questionado o limite ao direito de denúncia decorrente da permanência dos inquilinos no local arrendado por mais de 20 anos, estabelecido no art.º 2º, n.º 1, al. b) da Lei n.º 55/79, de 15/9, que a sentença recorrida aplicou, por repristinação e como efeito da declaração de inconstitucionalidade, com força obrigatória geral, da norma do art.º 107º, n.º 1, al. b) do RAU, na redacção inicial, pelo Acórdão do Tribunal Constitucional n.º 97/2000, publicado no DR I Série-A, n.º 65, de 17/3/2000 (art.º 282º , n.º 1 da CRP), considerando verificada a caducidade daquele direito de denúncia, única razão por que julgou a acção improcedente.
Os apelantes não se insurgem contra a qualificação daquela excepção como de “caducidade”, aceitando-a até expressamente, nem contra a aplicação da citada Lei n.º 55/79, mas apenas contra a falta de alegação dos factos integradores de tal excepção.
Todavia, porque se trata de questões meramente jurídicas, impõe-se tecer algumas considerações quer quanto à matéria da excepção, quer quanto à aplicação da lei no tempo.
O art.º 2º, n.º 1, al. b) da mencionada Lei n.º 55/79 passou a impedir o senhorio de exercer o direito de denúncia facultado pela alínea a) do n.º 1 do art.º 1096º do Código Civil quando o inquilino se mantivesse no arrendado há 20 anos, ou mais, nessa qualidade.
A referida lei foi revogada pelo art.º 3º, n.º 1, al. e) do citado DL n.º 321-B/90, que aprovou o RAU, o qual aumentou aquele limite para 30 anos no seu art.º 107º, n.º 1, al. b) dispondo, na sua redacção original, que o senhorio não podia exercer o direito de denúncia facultado pelas alíneas a) e b) do n.º 1 do art.º 69º quando, no momento em que devesse produzir efeitos, o arrendatário se mantivesse no local arrendado há 30 ou mais anos, nessa qualidade.
O Acórdão n.º 97/2000 do Tribunal Constitucional, já referido, declarou a inconstitucionalidade, com força obrigatória geral, desta norma, por violação do art.º 168º, n.º 1, al. h) da Constituição, na redacção da Lei Constitucional n.º 1/89, de 8/7.
Em consequência dessa declaração de inconstitucionalidade e do disposto no art.º 282º, n.º 1 da Constituição da República Portuguesa, deu-se a repristinação da norma revogada, ou seja, da alínea b) do art.º 2º da aludida Lei n.º 55/79.
Até que, em 4/2/2001, entrou em vigor o DL n.º 329-B/2000, de 22/12 (cfr. art.º 6º e visto que foi publicado em Suplemento apenas distribuído em 4/1/2001), cujo art.º 1º veio dar nova redacção ao n.º 1 do art.º 107º do RAU que passou a dispor:
“O direito de denúncia do contrato de arrendamento, facultado ao senhorio pelas alíneas a) e b) do n.º 1 do artigo 69º, não pode ser exercido quando no momento em que deva produzir efeitos ocorra alguma das seguintes circunstâncias: ... b) Manter-se o arrendatário no local arrendado há 30 ou mais anos, nessa qualidade, ou por um período de tempo mais curto previsto em lei anterior e decorrido na vigência desta”.
Ficou, assim, regulada definitivamente esta questão, agora expurgada das dúvidas de constitucionalidade.
A lei nova é de aplicação imediata às relações já constituídas, nos termos da 2ª parte do n.º 2 do art.º 12º do Código Civil, visto respeitar a relações jurídicas locatícias, as quais visam, não propriamente o “estatuto contratual” das partes, mas o respectivo “estatuto legal”, atingindo-as, não enquanto contratantes, mas como sujeitos de direito ligados por um específico vínculo contratual; e porque as normas relativas ao arrendamento urbano são de interesse geral e têm um carácter de ordem pública, consubstanciado em severas limitações à liberdade contratual e por uma forte incidência de motivações de cariz político-social (cfr. Baptista Machado, em Sobre a aplicação no tempo do novo Código Civil, 1968, pág. 122; e acórdãos do STJ de 1/6/00, proferido no processo n.º 379/00 da 2ª Secção e de 23/5/2002, publicado em http://dgsi.pt/jstj000324).
No que respeita aos pressupostos legais da efectivação da denúncia do contrato de arrendamento pelo senhorio é, pois, aplicável a lei vigente ao tempo em que é operada a declaração de denúncia do contrato e não a que se encontrava em vigor aquando da sua celebração.
O “momento em que deve produzir efeitos o direito de denúncia” tem de ser entendido como a ocasião para a qual o senhorio pode denunciar o contrato, ou seja, atento o disposto no n.º 1 do citado art.º 69º, o “termo do prazo do contrato ou da sua renovação” (cfr. Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 7ª ed., pág. 634).
A denúncia deve ser feita em acção judicial, com a antecedência mínima de seis meses relativamente ao fim do prazo do contrato ou da sua renovação (art.º 70º do RAU), pelo que o inquilino tem de ser citado com essa antecedência.
O contrato em causa teve início no dia 1 de Setembro de 1978.
Nos autos não consta o prazo convencionado para o arrendamento, pelo que, por força da regra supletiva estabelecida no art.º 1087º do Código Civil, então em vigor, se impõe considerar que tal prazo é de seis meses.
Decorrido este prazo, o contrato renovou-se por períodos iguais e sucessivos nos termos do art.º 1054º do mesmo Código.
A acção para o denunciar deu entrada em juízo no dia ../../2001, tendo os réus sido citados em 18/9/2001 (cfr. fls. 2, 26 e 27 e art.º 238º-A, n.º 1 do CPC).
Nessa altura já se encontrava em vigor a redacção dada ao n.º 1 do art.º 107º pelo DL n.º 329-B/2000, pelo que é o aplicável.
A sua alínea b) prevê, como circunstância obstaculizante ao direito de denúncia do contrato de arrendamento pelo senhorio, a permanência do arrendatário no local arrendado durante 30 ou mais anos, nessa qualidade, ou por “um período de tempo mais curto previsto em lei anterior e decorrido na vigência desta”.
Aqui, está incluído o período de 20 anos previsto na citada Lei n.º 55/79.
Apesar de esse período já ter decorrido aquando da sua citação, os réus nada alegaram nesse sentido na contestação que apresentaram, nem posteriormente.
Não tem sido pacífica a qualificação desta matéria, quer na doutrina quer na jurisprudência.
Segundo uns, trata-se de um prazo de caducidade ou produz efeitos semelhantes, decorrente do disposto no n.º 2 do art.º 298º do Código Civil (cfr. Meneses Cordeiro e Castro Fraga, in Novo Regime do Arrendamento Urbano, pág. 146; Maria dos Prazeres Pizarro Beleza, no parecer publicado na CJ – STJ -, ano I, Tomo I, pág. 273; Rita Amaral Cabral, em Contagem do Prazo da Denúncia do arrendamento para Habitação Própria e Aplicação do RAU no Tempo, Revista da Ordem dos Advogados, 57, II, pág. 717; Pais de Sousa, em Anotações ao Regime do arrendamento Urbano, 5ª ed., pág. 306; e os seguintes acórdãos: da R.L. de 30/4/92, da RP de 18/11/91 e de 14/7/92, da RC de 29/9/92 e de 14/4/93 e da RE de 21/1/93 e de 20/1/94, publicados na CJ, respectivamente, ano XVII, tomo II, pág. 163; XVI, V, 191; XVII, IV, 236; XVII, IV, 77; XVIII, II, 45; XVIII, I, 265 e XIX, I, 272).
Para outros, estamos perante uma excepção peremptória atípica ou inominada, diferente da caducidade (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, 4ª ed., pág. 695; Aragão Seia, ob. cit., pág. 634; Pinto Furtado, Manual de Arrendamento Urbano, 3ª ed., pág. 962; Januário Gomes, Arrendamentos para Habitação, 2ª ed., pág. 319; e os seguintes acórdãos:
do STJ de 30/4/96, na CJ – STJ -, ano IV, tomo II, pág. 39 e de 23/5/2002, já citado; da RL de 19/11/92, na CJ, ano XVII, tomo V, pág. 124, de 3/12/92, CJ, XVII, V, 134, de 11/2/93, CJ, XVIII, I, 139, de 12/5/94, no BMJ n.º 437, pág. 562, de 26/5/94, no BMJ 437, 563, de 7/12/94, na CJ, XIX, V, 122, de 6/7/95, CJ, XX, IV, 81, de 8/2/96, CJ, XXI, I, 118 e de 5/6/96, no BMJ 458, 379; da RP de 14/3/94, CJ, XIX, II, 201, de 23/1/95 no BMJ 443, 442 e de 14/11/95 em http://www.dgsi.pt/jtrp00014693; e da RC de 18/11/97, na CJ, XXII, V, 15).
Perfilhamos este segundo entendimento, porquanto se nos afigura que não se trata de um direito que deva ser exercido dentro de certo prazo, em conformidade com o disposto no n.º 2 do citado art.º 298º, mas antes de uma circunstância impeditiva do exercício do direito de denúncia que visa proteger a estabilidade habitacional do arrendatário que permanece no local arrendado por um longo período de tempo, aplicando-se às situações verificadas no momento em que a denúncia deva produzir efeitos.
O direito de denúncia do contrato de arrendamento por necessidade de habitação do senhorio é um direito potestativo que só surge e pode ser exercido quando ocorre essa necessidade.
Só após a verificação dos factos integradores de tal necessidade, é que pode falar-se no direito de denúncia. E, com o devido respeito por opinião contrária, é absurdo falar em decurso de um prazo conducente à impossibilidade do exercício desse direito quando ele ainda não se constituiu, designadamente por ainda não ter surgido a necessidade da casa para habitação do senhorio. E, se o direito ainda não se constituiu, é óbvio que não pode ser exercido e, por isso, não pode admitir-se que corra um prazo que conduza à sua caducidade, tal como decorre do preceituado no art.º 329º do Código Civil. De outro modo, seria admitir a extinção, por caducidade, de um direito ainda antes de ele nascer!
Por outro lado, se se tratasse de um prazo de caducidade sempre deixaria de correr com a propositura da acção. Mas não é isso que sucede nos casos previstos no art.º 107º em que as circunstâncias actuam eficazmente no momento em que a denúncia deva produzir efeitos.
As excepções peremptórias consistem na invocação de factos que impedem, modificam ou extinguem o efeito jurídico dos factos articulados pelo autor e importam a absolvição do pedido (art.º 493º, n.º 3 do CPC).
O tribunal conhece oficiosamente das excepções peremptórias cuja invocação a lei não torne dependente da vontade do interessado (art.º 496º do CPC).
Enquanto circunstância impeditiva da constituição do direito de denúncia, pela sua própria natureza, esta excepção peremptória atípica não é de conhecimento oficioso, encontrando-se sempre dependente da vontade do interessado (cfr., neste sentido, o citado acórdão do STJ de 23/5/2002).
Por isso, deve sempre ser invocada pelo réu no adequado momento processual, em regra, na contestação, só o podendo ser posteriormente caso seja superveniente (art.ºs 487º, n.º 2 e 489º, ambos do CPC).
A sua invocação deve traduzir-se em factos integradores da manutenção ou permanência do arrendatário no local arrendado pelo período de 20 ou mais anos nessa qualidade.
A prova desses factos, porque impeditivos do direito invocado pelo senhorio, compete ao arrendatário (art.º 342º, n.º 2 do Código Civil).
No caso dos autos, os réus não satisfizeram esses ónus de alegação e de prova.
Embora já estivesse em vigor, no momento da contestação, a actual redacção do citado art.º 107º e apesar de já terem decorrido mais de 20 anos previstos na mencionada Lei n.º 55/79, contemplada na parte final da alínea b) daquele normativo, os réus não invocaram a aludida excepção. Não alegaram, para depois poderem provar, factos que permitissem concluir que permaneceram no local arrendado durante aquele período, como arrendatários.
Esta falha ou omissão não pode ser suprida pela alegação dos autores relativa ao início do contrato de arrendamento e que se mostra provada no item 6.
O facto de o contrato ter tido início em 1 de Setembro de 1978 não permite presumir que os réus se mantiveram no local arrendado desde então. Trata-se de realidades distintas. Uma tem a ver com a duração do contrato de arrendamento e a outra com a permanência no local arrendado. Só esta relevaria para a excepção. Mas nenhum facto provado permite concluir que os réus tenham vivido no arrendado, ou permanecido nele, durante todo o período de tempo em que foram arrendatários.
Não pode, pois, considerar-se verificada a aludida circunstância impeditiva do direito de denúncia, nem o tribunal “a quo” podia dela conhecer e recusar o reconhecimento daquele direito com base na mesma.
A idêntica conclusão se chegaria, mesmo que se entendesse que se tratava de um prazo de caducidade.
É que esta também não é de conhecimento oficioso, pois não estamos perante matéria excluída da disponibilidade das partes, necessitando, para ser eficaz, de ser invocada pelo interessado, o que não sucedeu (cfr. art.ºs 303º e 333º, n.º 2, ambos do C. Civil).
Procedem, por conseguinte, as conclusões atinentes a esta questão.
2.3. Da exclusão do direito de denúncia.
O art.º 109º do RAU dispõe:
“O direito de denúncia facultado pela alínea a) do n.º 1 do artigo 69º é excluído quando a invocada necessidade de habitação ou os requisitos previstos no artigo 71º tenham sido intencionalmente criados”.
Interpretando esta norma, o Conselheiro Pinto Furtado escreveu: “não são... situações de honesta pré-determinação das condições legais de exercício de denúncia que se condenam e proscrevem na lei, mas unicamente aquelas que se dirijam ao estabelecimento fraudulento duma situação de necessidade de habitação e se traduzem, afinal, na conhecida figura da fraude à lei, já prevista e regulada no artigo 334º do C. Civil sob a forma de abuso de direito” (ob. cit., pág. 969).
Relativamente às primeiras, a própria lei admite a intencionalidade da criação de condições para o exercício do direito de denúncia.
As únicas condutas que a lei condena e que elege como susceptíveis de excluir esse direito são aquelas em que há uma encenação, uma fraude, uma montagem fraudulenta de algum dos requisitos legais (cfr., ainda, Januário Gomes e Aragão Seia, obras e locais citados).
Para tanto, não basta que o senhorio tenha querido criar um desses requisitos. É necessário que a situação por ele criada se traduza na figura de fraude à lei, reconduzida ao princípio geral da proibição do abuso de direito, consagrado no referido art.º 334º, segundo o qual “É ilegítimo o exercício de um direito quando o titular exceda os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
No mesmo sentido tem decidido a jurisprudência, como pode ver-se nos acórdãos desta Relação de 21/5/91, no BMJ n.º 407, pág. 621; da RL de 6/10/94 e de 29/1/98, na CJ, respectivamente, ano XIX, tomo IV, pág. 106 e XXIII, I, 103; e da RE de 23/4/98, CJ, XXIII, II, 283.
O acórdão da Relação de Lisboa de 30/5/80 já havia afirmado que a intenção para afastar o direito de denúncia pressupõe que a conduta adoptada visa produzir resultado ilícito e danoso (CJ, ano V, tomo 3, pág. 179).
A actuação intencional tem de ser imputável ao titular do direito de denúncia e não a conduta de terceiro, a menos que haja conluio entre ambos (Ac. da RL de 2/7/91, CJ, XVI, IV, 159).
No caso em análise, mostra-se provado que os autores efectuaram obras na sua casa, incluindo no anexo arrendado aos réus, após comunicação que lhes foi feita por carta de 16 de Junho de 1999, para “ampliação da sua residência, por forma a torná-la com melhores condições de habitabilidade”, sendo que o 1º andar, em Agosto de 1978, era composto por quatro quartos, um quarto de banho, uma sala, uma instalação sanitária, uma despensa, uma cozinha, um quarto de costura e um terraço, enquanto agora apresenta três quartos de dormir, uma sala comum, dois WC, sendo um de serviço, uma cozinha e um pátio coberto, que funciona como arrumos (cfr. itens 13 e 15 a 17).
De relevante, na alteração, apenas se constata a diminuição do número de quartos de dormir que passou de quatro para três.
Desconhece-se se essa diminuição ocorreu aquando da realização das mencionadas obras, pois entre Agosto de 1978 e a data da propositura da acção decorreram 23 anos.
Também se ignora, porque nada foi alegado e provado, se foram os autores quem procedeu a essa diminuição, tanto mais que só passaram a ser proprietários plenos do prédio em 3/4/1996, com a extinção do usufruto ocorrida com a morte da usufrutuária (art.º 1476º, n.º 1, al. a) do C. Civil).
Tal alteração tinha que ser imputável aos autores, enquanto titulares do direito de denúncia.
Porém, os factos provados não permitem fazer essa imputação.
Mas ainda que o permitissem, tais factos são, manifestamente, insuficientes para concluir pela criação intencional da necessidade de habitação.
Nada nos permite afirmar que os autores, com as aludidas obras, quiseram defraudar a lei criando as condições desencadeadoras da necessidade de habitação para depois as invocar através desta acção, abusando do direito de denúncia.
Não se verifica, portanto, a exclusão do direito de denúncia, pelo que improcedem as conclusões atinentes a esta questão, suscitada pelos apelados a título subsidiário.
Não sendo caso de exclusão do direito de denúncia e não tendo os réus alegado, em momento oportuno, factos integradores da circunstância impeditiva da constituição do direito invocado pelos autores, por forma a poder funcionar a excepção peremptória inominada da sua permanência no arrendado por um período superior a vinte anos a contar do início do arrendamento, e não vindo questionadas a necessidade da habitação nem a verificação dos demais requisitos, já reconhecidos por decisão transitada em julgado, é evidente que terá de ser decretada a extinção do contrato de arrendamento por denúncia.
Procede, por conseguinte, a apelação.
2.4. Do agravo.
Neste recurso, vem impugnado o despacho de fls. 179 que não admitiu a junção aos autos de três acórdãos do Tribunal Constitucional, com o fundamento de que se tratava de uma questão de direito e porque tais documentos não eram susceptíveis de provar que os réus residiam no local arrendado há mais de 20 anos.
Desconhece-se a que acórdãos concretos se refere tal despacho, visto que não estão identificados no processo, mas, pelo seu teor e pelas alegações dos agravantes, os mesmos respeitarão à declaração de inconstitucionalidade da norma do art.º 107º, n.º 1, al. b) do RAU na redacção originária.
Os documentos, enquanto meios de prova, destinam-se a provar os factos alegados como fundamentos da acção ou da defesa e devem ser apresentados com o articulado em que se aleguem os factos correspondentes, podendo, no entanto, ser apresentados até ao encerramento da discussão em 1ª instância (art.ºs 362º do C. Civil e 523º do CPC).
Contudo, a sua junção não deve ser admitida se o juiz verificar que são impertinentes ou desnecessários, caso em que mandará desentranhá-los e condenará o apresentante nas custas do respectivo incidente (art.º 543º, n.º 1 do CPC).
Os réus, em parte alguma da contestação, alegaram que permaneciam no local arrendado desde há mais de 20 anos, invocando a correspondente excepção peremptória, como se referiu supra.
Era nesse articulado que o deviam fazer, pois já tinha decorrido tal período aquando da sua apresentação.
É irrelevante a referência à impossibilidade do exercício do direito de denúncia, por esse facto, feita no requerimento de junção, numa das sessões da audiência de discussão e julgamento, na medida em que não se trata de facto superveniente.
No momento da apresentação da contestação já estava em vigor a actual redacção da alínea b) do n.º 1 do art.º 107.º do RAU, dada pelo DL n.º 329-B/2000, de 22/12, pelo que não eram aplicáveis ao caso os aludidos acórdãos, nem sequer o acórdão n.º 97/2000 do Tribunal Constitucional, visto que se reportam à redacção primitiva da mencionada alínea.
Tudo para dizer que os mencionados acórdãos eram desnecessários e até impertinentes, pelo que a sua junção foi bem indeferida.
Ao indeferir tal junção, e ressalvada a condenação nas custas do incidente que não está aqui em causa, a Sr.ª Juíza mais não fez do que cumprir a lei, pelo que não violou as normas indicadas pelos agravantes.
Daí que o agravo não mereça provimento.
III. Decisão
Por tudo o exposto decide-se:
1. Julgar procedente a apelação, pelo que se revoga a sentença recorrida e, em consequência, julgando-se a acção procedente:
A) Declara-se extinto, por denúncia para habitação dos autores, o contrato de arrendamento relativo ao rés-do-chão do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial da..... sob o n.º ...., no Livro ..-..;
B) Condenam-se os réus a despejá-lo e a entregá-lo aos autores, livre de pessoas e coisas, após o decurso de três meses sobre o trânsito em julgado deste acórdão;
C) Condenam-se os autores a pagar aos réus a indemnização correspondente a dois anos e meio de renda à data do despejo (art.º 72º, n.º 1 do RAU).
2. Negar provimento ao agravo e manter o despacho recorrido.
3. Condenar os réus/apelados nas custas da acção e da apelação.
4. Condenar os agravantes nas custas do agravo.
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Porto, 2 de Fevereiro de 2004
Fernando Augusto Samões
Alziro Antunes Cardoso
Albino de Lemos Jorge