Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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EXECUÇÃO ESPECÍFICA
MORA
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
POSSE DE MÁ FÉ
II – A execução específica, segundo o art. 830º, nº1, do CC, exige na sua verificação que: a natureza da obrigação assumida pela promessa não seja incompatível com a substituição da declaração negocial; não exista convenção em contrário; se verifique incumprimento (na mencionada acepção), por parte do demandado, da obrigação de celebrar o contrato prometido; seja liquidado o preço acordado.
III – O não cumprimento de qualquer obrigação é susceptível de desencadear, atento o efeito produzido, as situações de incumprimento definitivo ou de mora e, em face do incumprimento do contrato-promessa, a lei abre dois caminhos ao contraente fiel: a execução específica (art. 830º do CC), havendo simples mora, e a resolução do contrato (art. 432º, do CC), havendo incumprimento definitivo.
IV – O art. 1271º do CC, ao determinar que o possuidor de má fé deve restituir os frutos da coisa até ao termo da posse e responder pelo valor daqueles que um proprietário diligente poderia ter obtido, pressupõe uma posse exercida indevidamente (de má fé), relativamente a um proprietário ou a um possuidor que dela se encontra privado pela actuação daquele outro.
Relatório.
B………., C………., D………., E………., F………., G………., H………., id. a fls. 2, intentaram na .ª secção do .º Juízo cível do Porto acção declarativa constitutiva em processo comum sob a forma sumária contra I………., C.R.L., id. a fls. 2, pedindo:
- Que seja proferida sentença que produza os efeitos da declaração negocial da R. faltosa, de modo a que se decrete que a ré venda a cada um dos promitentes-compradores, livre de ónus e encargos a parte de 1/189 avos de todas as fracções autónomas que fizeram parte das ex-áreas sociais e comerciais do empreendimento de ……….;
- Deve o preço considerar-se pago;
- Subsidiariamente ser a ré condenada a pagar aos AA. o dobro do sinal que cada um entregou à R.
- Condenar-se a ré a pagar aos autores o valor real que vier a ser determinado ao tempo do cumprimento, nos termos do nº2, do art. 442, do CC a liquidar em execução de sentença relativamente às fracções que a R. terá, eventualmente, alienado a terceiros.
Para tal afirmou que os AA. foram, ou são, cooperantes da ré. Nessa qualidade celebraram com esta os sete contratos promessa que identificam, nos termos dos quais, a ré prometeu vender e estes comprar, para além das respectivas habitações.
Os autores liquidaram, na íntegra todos os valores despendidos pela ré na construção e legalização das áreas sociais e comerciais.
Em 17 de Setembro de 2001 e 9 de Novembro de 2001 os autores interpelaram a ré para outorgar o contrato prometido, não tendo esta comparecido ou justificado a sua falta.
Alegam ainda que a ré alienou alguns desses estabelecimentos comerciais, pelo que quanto a esses consideram que existe impossibilidade de execução específica, exigindo, pois apenas o valor correspondente a 1/189 avos das lojas alienadas.
Na contestação a Ré, por excepção, afirmou que os autores G………. e E………. já não possuem a qualidade de seus cooperadores, pelo que quanto a eles o contrato prometido não poderia ser celebrado.
Por impugnação afirma não estar em mora, pois, os requerentes também não possuíam o documento de liquidação da sisa, tendo contribuído decisivamente para que a escritura nãos e celebrasse.
Alega ainda que o contrato em causa não tinha um prazo certo de cumprimento, pelo que a obrigação ainda não se encontrava vencida.
Em terceiro lugar, invoca a existência de uma abuso de direito, pois, no seu entender os autores sabem que o empreendimento foi construído com base em financiamento do FFH, que excluiu o financiamento de construções destinadas a áreas comerciais. Acresce que os autores não pagaram qualquer quantia referente às áreas comerciais, mas apenas quanto ao custo das suas habitações. E, por fim, a referência nesses acordos à venda das áreas comerciais deve-se a um mero erro de escrita.
Em quarto lugar, alega que os autores não pagaram o preço devido pelas áreas comerciais, pois, as obras realizadas nessas fracções foram realizadas e posteriormente à celebração das escrituras e orçaram em valor não inferior a 250.000 euros
Por isso termina pedindo a procedência das excepções e caso assim não seja a sua absolvição do pedido.
Na sua resposta os autores sustentam a regularidade da instância e que a ré não forneceu aos autores os documentos necessários para o pagamento da sisa, e a ré por duas vezes não compareceu no cartório indicado para cumprir essa obrigação, pelo que se constituiu em mora; no que respeita ao pagamento do preço afirma que a ré está a receber rendas há mais de dez anos desses imóveis, tendo liquidado os empréstimos que contraiu com o produto dessas rendas.
Proferido despacho saneador, elaborada a base instrutória e realizada audiência de julgamento, foram fixados os factos provados e, por sentença, julgou-se a acção parcialmente procedente por provada e
a) Absolveu-se a ré dos pedidos contra si formulados pelos autores C……….; E………. e G……….;
b) Absolveu-se a ré dos pedidos principais formulado pelos restantes autores
c) condenou-se a ré a pagar a cada um dos autores B……….; D………; F………. e H………., individualmente a quantia correspondente em euros ao valor de 685.311$11 escudos (seiscentos e oitenta e cinco mil, trezentos e onze escudos e onze centavos)
… …
Inconformada com esta decisão dela veio interpor recurso a Ré, concluindo que:
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Não houve contra alegações.
Colhidos os vistos cumpre decidir.
… …
Fundamentação
O tribunal de primeira instância deu como provado que:
1. Os Autores, são ou foram sócios cooperantes da Ré. Esta promoveu a construção de habitações para os seus associados, tendo sido atribuídas aos Autores, habitações no denominado empreendimento de .......... da I.........., C.R.L. (facto assente a).
2. Tendo começado estes a habitar as fracções muito antes da realização dos contratos promessa sub judice (facto assente b).
3. Por acordo escrito datado de 25/11/1993, a Ré e a Autora B.........., subscreveram o contrato junto aos autos a fls 9 a 13, cujo restante teor se dá por reproduzido (facto assente c).
4. Por acordo escrito datado de 15/01/1993, a Ré e os Autores D.......... e J........., subscreveram o contrato junto aos autos a fls. 14 a 17, cujo restante teor se dá por reproduzido (facto assente d).
5. Por acordo escrito datado de 01/02/1994, a Ré e o Autor E.........., subscreveram o contrato junto aos autos a fls 18 a 21, cujo restante teor se dá por reproduzido (facto assente e).
6. Por acordo escrito datado de 31/08/1992, a Ré e os Autores F.......... e K.........., subscreveram o contrato junto aos autos a fls 22 a 25, cujo restante teor se dá por reproduzido (facto assente f).
7. Por acordo escrito datado de 18/02/1992, a Ré e os Autores G.......... e L........., subscreveram o contrato junto aos autos a fls. 26 a 30, cujo restante teor se dá por reproduzido (facto assente g).
8. Por acordo escrito datado de 06/04/1994, a Ré e o Autor H.........., subscreveram o contrato junto aos autos a fls 31 a 34, cujo restante teor se dá por reproduzido (facto assente h).
9. Nesse acordo, ficou estabelecido que a Ré prometeria vender e os Autores comprar, além das fracções autónomas, a parte de 1/189 avos de todas as áreas sociais e comerciais que fizeram parte integrante dos custos do referido empreendimento (facto assente i).
10. Na cláusula 5ª desse acordo, ficou estabelecido que os promitentes adquirentes deveriam manter a qualidade de membros da I………., C.R.L., com todos os direitos e deveres inerentes e manter a sua residência no fogo supra citado (facto assente j).
11. O contrato definitivo da aqui prometida compra e venda, será realizado logo que esteja concluído o processo administrativo a decorrer junto das repartições oficiais, da legalização do empreendimento (facto assente l).
12. Para este efeito obriga-se o segundo outorgante a assinar todos os documentos necessários à regularização do imóvel, registos provisórios ou definitivos e todos os documentos necessários à realização da escritura (facto assente m).
13. A I.........., C.R.L. avisará o Cooperante do dia, hora e cartório notarial onde se irá realizar a escritura de compra e venda (facto assente n).
14. No dia 17/09/2001, compareceram no 4º cartório notarial desta cidade os autores para intervirem numa escritura de compra e venda na qual seria vendedora a Ré que não se realizou por falta de comparência da parte vendedora e falta de documentos para a realização da mesma conforme fls. 35, cujo restante teor se dá por reproduzido (facto assente o).
15. No dia 17/09/2001, compareceram no 4º cartório notarial desta cidade os autores para intervirem numa escritura de compra e venda na qual seria vendedora a Ré que não se realizou por falta de comparência da parte vendedora e falta de documentos para a realização da mesma conforme fls. 36, cujo restante teor se dá por reproduzido (facto assente p).
16. Os autores liquidaram parte indeterminada dos custos de construção das áreas sociais posterior e parcialmente transformadas em áreas comerciais (resp. Facto nº1).
17. A Ré alienou a terceiros alguns desses estabelecimentos comerciais (resp. Facto nº 2).
18. No projecto original de arquitectura do edifício onde se situam as habitações referidas em A, não se encontrava prevista menhuma área comercial (resp. Facto nº 4 e 9).
19. O financiamento que custeou as obras de construção e com base no qual se realizaram os cálculos do preço dos fogos não incluía quaisquer espaços comerciais (resp. Facto nº 5 e 9).
20. A parte restante do valor dos espaços comerciais estava dependente de as obras serem terminadas e do seu custo ser determinado e calculado nos mesmos termos que as áreas habitacionais.[1] (resp. Facto nº 7).
21. Os contratos similares aos juntos aos autos são onze (resp. Facto nº 10).
22. O único motivo que levou a Ré a entregar áqueles os contratos, era o facto de estes pretenderem pagar antecipadamente o preço dos fogos, fugindo assim a suportar juros vincendos não desejados ao INH (resp. Facto nº 11).
23. Após essa menção foi excluída dos contratos posteriormente celebrados (resp. facto nº 12).
24. Os autores sabiam e sabem destes factos (resp. facto nº 14).
25. Nada mais pagaram que não o seu fogo e áreas sociais comuns (resp. facto nº 15).
26. O R/C do empreendimento não previa qualquer construção pelo que, face à construção prevista e financiada ficou apenas com paredes e vigas "em bruto" (resp. facto nº 16 e 17).
27. A Ré, a expensas próprias e com recurso a terceiros realizou obras a fim de concluir e adaptar essas áreas a fins comerciais (resp. facto nº 18).
28. Esta decisão foi posterior ao empréstimo pedido e obtido junto de INH, e posterior também ao próprio projecto de arquitectura entrado na Câmara Municipal do Porto (resp. facto nº 19).
29. Estas obras foram realizadas e financiadas fora do âmbito do contrato de empreitada geral subordinado ao aludido financiamento do INH (resp. facto nº 20).
30. Tais obras ascenderam a 221.486,39 euros, correspondendo a cada 1/189 avos a quantia de 1.171,88 euros (resp. facto nº 21).
31. A Ré não facultou aos Autores os documentos necessários para a prévia liquidação do imposto SISA (resp. facto nº 24).
32. A outorga do contrato prometido não interessa à Ré por estar a receber, mensalmente, de terceiros, milhares de euros em rendas dos estabelecimentos e escritórios com explicitação que actualmente a ré recebe 4.000 euros mensais a título de rendas pela cedência de ocupação dessas fracções (resp. facto nº 25).
33. O empreendimento começou a ser habitado nos anos de 1985/1986, faltando concluir a construção das seis áreas comerciais, por existir um imóvel, ainda por expropriar, o que veio a acontecer mais tarde (resp. facto nº 27).
34. Por se revelarem demasiadas áreas sociais no empreendimento, e no sentido de rentabilização económica destas, foi requerido à Câmara Municipal do Porto a mudança de destino dessas fracções para áreas comerciais. Pretenção esta que obteve deferimento (resp. facto nº 28).
35. Por volta de 1991, a Ré obteve dois empréstimos sucessivos de valor aproximado de, então, 20.000 contos (€ 99.759,58), para proceder aos acabamentos das fracções que antes se destinavam às áreas sociais e agora comerciais (resp. facto nº 29).
36. Empréstimos esses que a Ré liquidou com o produto das rendas obtidas com o arrendamento dos referidos espaços com o esclarecimento que o montante das rendas auferidas é superior ao das quantias despendidas.
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Nos termos do art. 659º, nº3, do CPC, considerou ainda provados mediante documentos juntos aos autos e aceites pelas partes que:*
37. As áreas sociais e comerciais do empreendimento de ………. da I………., C.R.L. objecto do pedido dos autores são compostas pelas fracções A, B, C, D, E, F e G com entrada pelo nº .. da ………., freguesia de …………., Porto, descritas na 1º conservatória do Registo Predial do Porto, sob o nº 16089/19930902 e inscritas na matriz predial urbana sob o nº 10215, conforme certidão do registo predial junta aos autos a fls. 145 a 186, cujo restante teor se dá por reproduzido.38. Pelas fracções A, B, C, D, E e F com entrada pelo nº .. e .. –A da ………., Freguesia de ………., Porto, descritas na descritas na 1º conservatória do Registo Predial do Porto, sob o nº 1070/19930902 e inscritas na matriz predial urbana sob o nº 10216;
39. Pelas fracções A, B, C, D, E, F, G e H com entrada pelo nº …, …, …, …, …, …, … e … da Rua ………., Freguesia de ………., Porto, descritas na descritas na 1º conservatória do Registo Predial do Porto, sob o nº 1071/19930902 e inscritas na matriz predial urbana sob o nº 10217;
40. Pelas fracções A e B com entrada pelo nº .. da ………., Freguesia de ………., Porto, descritas na descritas na 1º conservatória do Registo Predial do Porto, sob o nº 1072/19930902 e inscritas na matriz predial urbana sob o nº 10219.
41. A construção do empreendimento de ………… onde essas lojas se inserem foi financiada pelo INH de acordo pelo regime instituído pelo DL nº 268/78, de 31 de Agosto, conforme declaração de fls. 426 que se dá por integralmente reproduzida;
42. A alteração dos espaços sociais desse empreendimento para zona comercial foi autorizada pela direcção dos serviços de urbanização da C.M.P. nos termos que constam de fls. 421 a 422 cujo teor se dá por reproduzido;
43. Os autores enviaram à ré a carta junta aos autos a fls. 461, cujo restante teor se dá por reproduzido, que esta recebeu, na qual a interpelaram para comparecer no dia 30 de Julho de 2001 no 4º cartório notarial do Porto para procederem à outorga da correspondente escritura de transmissão de 1/189 avos de todas as áreas sociais comerciais do empreendimento;
44. Os H………. e esposa enviaram à ré a carta junta aos autos a fls. 462, cujo restante teor se dá por reproduzido, que esta recebeu, na qual a interpelaram para comparecer no dia 09 de Novembro de 2001 no 4º cartório notarial do Porto para procederem à outorga da correspondente escritura de transmissão de 1/189 avos de todas as áreas sociais comerciais do empreendimento;
45. Em 16.9.1996 a ré declarou vender ao Sr. M………., que declarou aceitar, a fracção autónoma designada por letra G) com entrada pelo … da Rua ………., Freguesia de ………., Porto, descrita na descritas na 1º conservatória do Registo Predial do Porto, sob o nº 1071/19930902, conforme escritura junta aos autos a fls. 469 a 471 cujo restante teor se dá por reproduzido.
46. Em 5.3.1996 a ré declarou vender ao Sr. M………., que declarou aceitar, as fracções autónomas designada por letra E e F com entrada pelos nºs … e … da Rua ………., Freguesia de ………., Porto, descrita na descritas na 1º conservatória do Registo Predial do Porto, sob o nº 1071/19930902 conforme escritura junta aos autos a fls. 473 a 475 cujo restante teor se dá por reproduzido;
47. Em 13.3.1996 a ré declarou vender ao Sr. N………., que declarou aceitar, a fracção autónoma designada pela letra D com entrada pelos nºs … da Rua ………., Freguesia de ………., Porto, descrita na descritas na 1º conservatória do Registo Predial do Porto, sob o nº 1071/19930902 conforme escritura junta aos autos a fls. 477 a 480 cujo restante teor se dá por reproduzido;
48. Em 13.3.1996 a ré declarou vender aos Srs. O………. e mulher, que declararam aceitar, a fracção autónoma designada pela letra B com entrada pelos nºs … da Rua ………., Freguesia de ………., Porto, descrita na descritas na 1º conservatória do Registo Predial do Porto, sob o nº 1071/19930902 conforme escritura junta aos autos a fls. 481 a 487 cujo restante teor se dá por reproduzido.
49 Os estatutos da ré são os que constam de fls. 495 a 508, cujo restante teor se dá por reproduzido;
50. Em 30.9.2004 o Autor C………. requereu à ré que por motivo de venda da sua habitação pretendia deixar de ser sócio, conforme doc. de fls. 524, que se dá por reproduzido;
51. Por deliberação da direcção da ré em 30.12.2004 esse pedido de demissão foi aprovado;
52 Em 12.12.1995 o Autor E………. requereu à ré que pretendia deixar de ser sócio, conforme doc. de fls. 526, que se dá por reproduzido;
53. Por deliberação da direcção da ré em 28.12.1995 esse pedido de demissão foi aprovado;
54. Em 2.12.1998 a assembleia-geral da ré deliberou por unanimidade excluir o autor G………., decisão comunicada por carta junta aos autos a fls. 530, cujo restante teor se dá por reproduzido;
… …
Tendo presente que o objecto dos recursos é balizado pelas conclusões das alegações do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que sejam de conhecimento oficioso (arts. 684º, nº3 e 690º, nºs 1 e 3, do CPCivil), que neles se apreciam questões e não razões e que não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido, as questões suscitadas são:
- No recurso da Ré, saber se deve considerar-se ou não que dos contratos promessa discutidos fazia parte 1/189 das fracções comerciais;
- Nulidade da sentença por contradição entre os fundamentos e a decisão ao declarar a existência de mora e, também o incumprimento
- Impossibilidade dos pedidos subsidiários procederem por os Autores não terem pedido a resolução dos contratos promessa.
- Desproporcionalidade da percentagem fixada para o valor da fracção e das partes sociais para efeitos de indemnização;
No recurso dos autores, a perda da qualidade de cooperantes e o seu efeito resolutivo do contrato promessa;
- Contradição entre a fundamentação e a decisão no que se refere à improcedência dos pedidos formulados pelos autores actualmente não sócios da Ré;
- A execução específica quanto às fracções vendidas e a indemnização, relativamente a elas, a liquidar em execução de sentença;
… …
Analisando as questões suscitadas nos recursos por uma ordem lógica e que responda a todas elas de forma coerente apreciamos em primeiro lugar
A interpretação da cláusula dos contratos promessa que comporta a promessa de venda de 1/189 de todas as áreas sociais e comerciais
É questionado o significado e extensão da cláusula segunda dos contratos promessa celebrados pelos autores onde se refere que “pelo presente contrato promessa de compra e venda a I………., C.R.L. promete vender e o Cooperante promete comprar a supra citada fracção autónoma com todas as suas pertenças e partes comuns e, ainda, na proporção de 1/189 de todas as áreas sociais e comerciais que fizeram parte integrante dos custos do referido empreendimento”.
A este propósito sustenta a Ré que dos contratos promessa mencionados não fazia parte qualquer fracção das áreas sociais ou comerciais e isto porque se deu como provado que:
- No projecto original de arquitectura do edifício onde se situam as habitações referidas em A, não se encontrava prevista nenhuma área comercial:
- O financiamento que custeou as obras de construção e com base no qual se realizaram os cálculos do preço dos fogos não incluía quaisquer espaços comerciais;
- Os contratos similares aos juntos aos autos são onze;
- O único motivo que levou a Ré a entregar àqueles os contratos, era o facto de estes pretenderem pagar antecipadamente o preço dos fogos, fugindo assim a suportar juros vincendos não desejados ao INH;
- Após, essa menção foi excluída dos contratos posteriormente celebrados;
- Os autores sabiam e sabem destes factos.
Em matéria de interpretação das declarações negociais vale como regra o que dispõe o art. 236 do CC que estabelece que a declaração vale com o sentido que um declaratário normal colocado na posição do real declaratário possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele. Acrescentando o nº2 desse normativo que sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração.
Por outro lado, nos negócios formais a declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso (art. 238 nº1 CC), excepto se esse sentido corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade (nº2).
De acordo com estas considerações é incontornável que nos contrato promessa celebrado com os autores a declaração de vontade da Ré correspondia à obrigação de venda de uma fracção autónoma com todas as suas pertenças e partes comuns e, ainda, na proporção de 1/189 de todas as áreas sociais e comerciais que fizeram parte integrante dos custos do referido empreendimento.
Sabe-se também que no projecto original de arquitectura do edifício onde se situam as fracções referidas não se encontrava prevista nenhuma área comercial e que o financiamento que custeou as obras de construção e com base no qual se realizaram os cálculos do preço dos fogos não incluía quaisquer espaços comerciais. Porém, não se provou que os autores tivessem conhecimento destes factos pois quando se deu como demonstrado que “os autores sabiam e sabem destes factos” (resposta ao quesito 14) os factos que aí se referem reportam-se apenas ao motivo que levou a R a entregar os contratos de promessa ser o de os Autores pretenderem pagar antecipadamente o preço dos fogos e o de os restantes contratos terem tido formulação diferente, como decorre da forma como foi alegado este conhecimento e do modo como ele foi transporto para a base instrutória.
Assim, a única interpretação que se afigura como razoável é a de que, por força dos contratos promessa em discussão, se prometia fazer a venda aos promitentes compradores não só da fracção habitacional mas também, na proporção fixada, de todas as restantes partes que compunham o empreendimento (áreas sociais e comerciais).
Em nossa opinião de pouco vale o argumento de que os restantes contratos promessa já não continham essa menção às fracções comerciais porquanto cada contrato promessa deve ser interpretado por si mesmo nas cláusulas que contém, e se posteriormente se vêm a celebrar outros contratos dos quais já não faz parte a promessa de venda de qualquer fracção correspondente a espaços sociais e comerciais tal não pode significar que se tenha de concluir pelo teor literal destes uma interpretação que naqueles não cabe.
Veja-se também que nem mesmo se pode argumentar que o preço estabelecido no contratos promessa celebrados com os autores conduziria à consideração de que o valor fixado dizia respeito a todo o objecto do negócio e, assim, tendo pago aqueles o preço por referência aos custos a que se aludia na cláusula terceira, do contrato apenas se poderia entender como compreendido nesse contrato a fracção e as partes sociais, com exclusão das comerciais.
De facto, as expressões distinguem sempre a fracção habitacional (o fogo) e as partes sociais e comercias dizendo-se que do contrato faz parte a fracção “…e ainda, na proporção do valor da sua habitação, a parte 1/189 das partes sociais e comerciais”, numa manifestação de que existem dois objectos distintos e autónomos no contrato. E ainda, na fixação do preço (vd. cláusula terceira), o valor fixado reporta-se exclusivamente ao fogo e não às partes sociais e comerciais por referência aos custo das infra-estruturas, estudos e projectos, encargos administrativos e financeiros, licenças e taxas até 31/12/89 e encargos em dívida ao INH até 31/12/89.
Em resumo, entendemos que do contrato promessa celebrado com os autores fazia parte a promessa de venda de 1/189 de todas as áreas sociais e comerciais que fizeram parte integrante dos custos do referido empreendimento, entendendo-se também, como se refere na sentença, que se no momento da sua celebração o negócio jurídico mencionado pode ser considerado de conteúdo indeterminado, a sua determinação (das partes comerciais) é clara e evidente, pois, diz respeito a uma área delimitada que consta da constituição posterior da propriedade horizontal de um empreendimento concreto.
Deste modo o objecto mediato dos referidos contratos-promessa era determinável e está determinado.
… …
Da perda da qualidade de alguns dos Autores como cooperantes e o seu efeito resolutivo do contrato promessa;
No recurso dos autores estes sustentam a eventual condição resolutiva decorrente de alguns dos Autores terem deixado de ser cooperantes só eclodiu por facto provocado pela própria Ré ao ter deixado decorrer o tempo sem ter realizado os contratos prometidos referentes ás áreas comerciais.
A sentença recorrida considerou a perda da qualidade de cooperante era uma condição resolutiva e que a perda por parte de três dos autores dessa qualidade impõe a procedência da acção quanto a estes porque o acordo foi resolvido.
Todas as considerações e referências normativas e jurisprudenciais feitas na sentença se reportam às partes habitacionais uma vez que como vimos, da própria natureza da entidade Ré (I………., C.R.L. de habitação) e finalidade do seu objecto está retirada a possibilidade de construção e comercialização de partes comerciais
Se como refere a sentença “só em circunstâncias muito excepcionais e residuais, a ré I………., C.R.L. poderá negociar com terceiros não cooperantes como actualmente é o caso destes três autores” cremos que uma dessas circunstâncias existe quando o objecto do contrato se refere a um que não está dentro da natureza específica da I………., C.R.L. e relativamente ao qual não beneficiou do regime de financiamento que decorre dessa sua natureza.
Ficou provado que: “o financiamento que custeou as obras de construção e com base no qual se realizaram os cálculos do preço dos fogos não incluía quaisquer espaços comerciais (resp. Facto no 5 e 9)”; “A Ré, a expensas próprias e com recurso a terceiros realizou obras a fim de concluir e adaptar essas áreas a fins comerciais (resp. facto no 18)”; “Esta decisão foi posterior ao empréstimo pedido e obtido junto de INH, e posterior também ao próprio projecto de arquitectura entrado na Câmara Municipal do Porto (resp. facto no 19)”; “Estas obras foram realizadas e financiadas fora do âmbito do contrato de empreitada geral subordinado ao aludido financiamento do INH (resp. facto no 20)”.
Destes factos concluímos pois que a parte que se refere às fracções comerciais tem autonomia relativamente às fracções habitacionais e respectivas partes comuns e, como tal, a perda da qualidade de cooperante por parte daqueles autores não significa a eclosão de uma condição resolutiva que só se verifica relativamente às fracções habitacionais.
Aliás, se na sentença recorrida se entendeu que “o acordo objecto da presente acção foi resolvido pela eclosão do evento previsto na condição resolutiva expressa, o qual por sua vez se deve à conduta activa ou omissiva dos RR. e, que por isso é, e presume-se culposo, (art. 798º, do CC).” esta culpa da Ré na eclosão de tal cláusula teria como consequência que ela não se pudesse ter por verificada “por ter sido provocada por aquele a quem aproveitava” (art. 275 nº2 do CC).
De qualquer modo, consideramos que relativamente às fracções comerciais não existe qualquer condição resolutiva resultante da perda da qualidade de cooperante e, neste sentido terão de se considerar todos os autores em condições de demandar a Ré e nenhum deles excluídos pela ocorrência de qualquer cláusula resolutiva.
… …
Da execução específica
No que se refere às fracções comerciais, apurou-se que algumas delas foram declaradas vender (as B, E, F, D e G do edifício descrito sob o nº 1071/19930902) pela Ré a terceiros e a sentença recorrida considerou que quanto a estas deveria improceder o pedido de execução específica por que a venda fez extinguir a obrigação de contratar por impossibilidade superveniente, em virtude de a promitente vendedora não poder vender aos autores /promitentes compradores aquilo que deixou de pertencer-lhe.
A execução específica acha-se prevista no art. 830º do Código Civil que, nos termos do nº1, consigna:
“Se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida”.
Através da execução específica o Tribunal emite sentença que supre a declaração negocial do faltoso, assim dando satisfação ao interesse do credor, que não viu cumprida a prestação a que tinha direito, por incumprimento do devedor.
Daí que, desde logo, tenha que existir incumprimento do devedor, ainda que exprima mora[2].
Se o devedor estiver em mora, ou seja, se o atraso no cumprimento lhe for imputável – art. 804º, nº2, e 805º, nº2, do Código Civil – a execução específica é viável.
“Pressuposto da execução específica – art. 830º,nº1, do Código Civil – é, no caso, a existência de mora e não o incumprimento definitivo.
A mora do devedor é o pressuposto de execução específica do contrato-promessa.
Tal mora depende de o devedor ter sido interpelado - judicial ou extrajudicialmente - para cumprir.
Tal interpelação só pode ser efectuada a partir do momento em que o credor pode exigir a realização da prestação devida.” – cfr. Ac. do STJ, 18.6.1996, in CJ/STJ, 1996, II.53 e Ac. de 22-11-2007 no proc. 07A3835, in dgsi.pt.
Nesta conformidade, a evidência de as mencionadas fracções terem sido vendidas pela promitente vendedora (antes da propositura da acção) e o facto de os contratos promessa celebrados não terem eficácia real por não preenchimento dos pressupostos do art. 413 do CC, equivale à impossibilidade de execução específica[3], o que nem sequer a recorrente questiona, argumentando antes que quanto a essas fracções deveria haver lugar a indemnização dos promitentes compradores a liquidar em execução de sentença.
De facto, os autores formularam pedido subsidiário onde reclamavam, se não fosse possível a execução especifica, que houvesse condenação da ré a pagar aos AA o dobro do sinal que cada um entregou e, quanto às fracções vendidas, o valor real que vier a ser determinado ao tempo do incumprimento, a liquidar em execução de sentença.
Porém, a sentença ao fixar a indemnização correspondente ao direito dos autores reportou-se a todas as fracções (vendidas ou não vendidas pela Ré) pelo que não assiste razão aos recorrentes quando dizem que a sentença não apreciou o direito correspondente a tais fracções, sendo certo que não decidiu nessa matéria como os recorrentes pretendiam.
… …
No pedido principal os autores pediam a execução específica dos contratos promessa, no que se refere às fracções comerciais, e a sentença julgou tal pretensão improcedente por não se verificarem os seus pressupostos, isto é, porque o preço não foi liquidado integralmente pelos autores.
A execução específica, segundo o art. 830 nº1 do CC exige na sua verificação que: a natureza da obrigação assumida pela promessa não seja incompatível com a substituição da declaração negocial; que não exista convenção em contrário; que se verifique incumprimento por parte do demandado da obrigação de celebrar o contrato prometido; que seja liquidado o preço acordado.
Destes pressupostos interessa apenas questionar os dois últimos pois que os dois primeiros estão preenchidos, uma vez que a circunstância de o objecto do negócio ser a alienação de fracções autónomas comerciais que foram construídas após a alteração do projecto apresentado e a natureza da obrigação ser a sua responsabilidade venda, não é incompatível com a substituição da declaração negocial e, por outro lado, o facto de se haver previsto expressamente a execução específica (na cláusula quarta dos contratos) torna irrelevante a existência de sinal como obstáculo a essa execução.
O retardamento na realização de uma prestação não equivale ao incumprimento do contrato, originando antes a mora. “O devedor incorre em mora, quando por causa que lhe seja imputável, não realiza a prestação no tempo devido, continuando a prestação a ser ainda possível” (Prof. Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, II Volume, pág. 114), estabelecendo a este propósito o art. 805º nº 2 que “o devedor considera-se constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação ainda possível, não foi efectuada no tempo devido”. Portanto, sendo a prestação ainda possível, o devedor que não cumpre a obrigação no prazo convencionado, por causa que lhe seja imputável, incorre em mora.
Por seu turno, o credor não pode resolver o contrato em razão da mora do devedor. Pode exigir o cumprimento da obrigação e indemnização pelos danos causados. Pode, igualmente, perante o art. 808º nº 1 do C.Civil, transformar a mora em incumprimento definitivo e esta conversão tanto poderá suceder pela perda de interesse na prestação por banda do credor, como pela não realização da prestação no prazo que for, razoavelmente, fixado pelo credor (interpelação admonitória que deve mencionar que a não realização da prestação no prazo implicará considerar-se como não cumprida a obrigação). A perda do interesse na prestação (o que se sucederá quando esta, apesar de ser fisicamente concretizável, deixou de ter oportunidade) é apreciada objectivamente (cfr. Ac. do STJ, de 10.12.97, CJ, III-165- relator Cons. Silva Paixão).
Vemos assim que o não cumprimento de qualquer obrigação é susceptível de desencadear, atento o efeito produzido, as situações de incumprimento definitivo ou de mora e em face do incumprimento do contrato-promessa, a lei abre dois caminhos ao contraente não faltoso: a execução específica (art. 830º do C.Civil), havendo simples mora e a resolução do contrato (art. 432º), havendo incumprimento definitivo.
No caso em decisão, e no que se refere á existência de incumprimento por parte da Ré, os Autores na petição inicial limitaram-se a invocar a mora da demandada e o que os factos que se encontram provados revelam que tal mora existiu uma vez que como o contrato definitivo seria realizado logo que estivesse concluído o processo administrativo a decorrer junto das repartições oficiais, da legalização do empreendimento (facto assente l) e tal processo concluiu-se como decorre das posteriores alienações que efectuou das outras fracções desse empreendimento.
E posto que fosse a Ré a ter a obrigação de avisar os autores do dia, hora e cartório notarial onde se realizaria a escritura de compra e venda (facto assente n), a circunstância de em face da inércia da ré os autores terem marcado eles mesmos as escrituras públicas (facto assente o e p), constituiu a demandada em mora.
Neste particular importa esclarecer que a interpelação dos autores para a ré comparecer nas escrituras não tinha virtualidade de poder transformar o incumprimento em definitivo por não ter sido essa uma interpelação admonitária no sentido anteriormente apontado.
Com efeito, a interpelação admonitória consiste numa intimação formal, do credor ao devedor moroso, para que cumpra a obrigação dentro de prazo determinado, com a expressa advertência de se considerar a obrigação como definitivamente incumprida[4], e tendo apenas os autores convocado a Ré para a realização da escritura com a expressa e única advertência de que se não comparecessem ficariam constituídos em mora (vd. as cartas de fls. 461 e 462 referidas nos pontos 43 e 44 dos factos provados), tudo o que pode concluir-se é que a Ré ficou constituída em mora.
Existindo mora, o último pressuposto da execução específica era o do pagamento do preço, sustentando os autores que nada tinham que pagar uma vez que já tinham pago integralmente o que deviam.
Neste domínio ficou provado que os autores liquidaram parte indeterminada dos custos de construção das áreas sociais (facto 16); o financiamento que custeou as obras de construção e com base no qual se realizaram os cálculos do preço não incluía as áreas comerciais (facto nº 19); a parte restante do valor dos espaços comerciais estava dependente de as obras serem terminadas e do seu custo ser calculado (facto nº 20).
Conclui-se pois que os autores não pagaram à Ré o preço dos espaços comerciais pois, se o preço constante do contrato, e que foi pago, englobava o fogo e o custo de construção de algumas partes sociais (comuns) (resposta aos quesitos 1, 5, 9 e 15 da Base instrutória) e se as todas partes sociais foram transformadas em áreas comerciais (resposta ao quesito 28) é inquestionável a conclusão retirada de os autores não terem pago integralmente o preço dos espaços comerciais quando da celebração da escritura de compra e venda das habitações e, bem assim, que esse montante nem se encontra sequer determinado por “a parte restante do valor dos espaços comerciais estar dependente de as obras serem terminadas e do seu custo determinado e calculado nos mesmos termos que as áreas habitacionais (resposta ao quesito 7º).
Embora o pedido de fixação de prazo para a efectivação do depósito da prestação a que se refere o art. 830 nº5 do CC possa ser espontaneamente deduzido pelos AA, solicitado pelos próprios RR ou determinado "ex officio" pelo juiz do processo[5] para que se realize antes da prolação da sentença, perante a circunstância de o preço causa não estar determinado nos termos do contrato, nem por acordo das partes no decurso da acção, ou pela factualidade provada, o tribunal antes de proferir decisão pode possibilitar aos AA a consignação de um preço cujo montante se ignora.
Sustentam os Autores, ainda, que o preço já se encontra pago através do recebimento pela Ré das rendas dos espaços comerciais que entretanto foram arrendados e que, assim, nenhum depósito teriam que realizar.
O enquadramento jurídico desta alegação configura a invocação de uma compensação que no entanto não tem fundamento legal.
São requisitos da compensação nos termos do art. 847 do CC que existam dois créditos recíprocos; que o crédito do autor da compensação seja válido e as obrigações fungíveis; que a compensação não seja excluída pela lei e que haja declaração da vontade de compensar.
No que se refere à existência do próprio crédito invocado entendemos que os montantes das rendas recebidas pela Ré não constituem um crédito dos Autores.
Como se disse anteriormente, os contratos promessa em causa (e no que se refere às fracções comerciais) tiveram eficácia obrigacional e não eficácia real por não se terem verificado os pressupostos do art. 413 do CC, não tendo havido tradição da coisa, ou seja, nunca tendo tido os promitentes compradores qualquer ligação (domínio) de facto a tais fracções ou exercido qualquer posse.
Por outro lado, e como se afirmou também anteriormente, em caso de mora os promitentes-compradores podem exigir o cumprimento do contrato e indemnização pelos danos que o retardamento da prestação lhes tenha causado[6] e, caso a prestação não seja possível, nela tenham perdido objectivamente o interesse ou o devedor não a tenha realizado no prazo fixado através de interpelação admonitória, pedir então a resolução do contrato e indemnização correspondente aos danos que o incumprimento definitivo lhes tenha causado.
Decorre desta sumária exposição que no caso em apreciação as rendas não são um direito dos Autores porque nunca a elas teriam direito por lhes não serem devidas, não se confundindo as rendas com a indemnização que lhes era possível peticionar, quer pela mora quer pelo incumprimento definitivo.
E esta solução cabe quer às rendas recebidas pela ré antes da propositura da acção quer àquelas que foram recebidas depois uma vez que a situação em nada se alterou.
Refere a sentença recorrida que até à data não existiu tradição do objecto do contrato promessa e que nunca os autores foram possuidores ou titulares de um direito de gozo derivado do acordo obrigacional (não houve traditio) mas antes foi a Ré a possuidora das fracções e nessa qualidade podia fazer suas as rendas.
Porém, a sentença acrescenta que a partir da citação da Ré esta passou a receber as rendas a título de má-fé e por isso deveria restituí-las nos termos do art. 1271 do CC.
Não cremos que exista fundamento legal para esta conclusão.
Antes ou depois da propositura da acção a situação de detenção ou posse da coisa (das fracções comerciais) não se alterou e não pode sequer entender-se que a partir da citação tenham passado a ser os autores os possuidores da coisa e a Ré a possuidora de má-fé.
O art. 1271 do CC ao determinar que o possuidor de má-fé deve restituir os frutos da coisa até ao termo da posse e responder pelo valor daqueles que um proprietário diligente poderia ter obtido, tem como pressuposto uma posse exercida indevidamente (de má-fé) relativamente a um proprietário ou a um possuidor que dela se encontra privado pela actuação daquele outro, situação que não ocorre nos autos.
Repetimos, a indemnização que os promitentes-compradores podem reclamar do promitente vendedor refere-se aos danos provocados com a mora ou o incumprimento definitivo[7]. E ainda que se entendesse que a indemnização podia relacionar-se, remotamente, com a percepção das rendas, v.g. invocando-se que se o contrato prometido tivesse sido celebrado poderiam eles obter um rendimento semelhante ao que Ré obteve, tal indemnização não se confunde com as rendas por nunca terem os autores direito a elas.
Deste modo por falta de verificação da existência do crédito invocado, nunca poderia ser reconhecida a compensação e, por consequência nunca poderia ser declarada a execução específica dos contratos promessa por falta de pagamento do preço.
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Da mora e do incumprimento do contrato promessa
Não reconhecendo o direito dos autores à execução específica dos contratos promessa discutidos, a sentença recorrida, na apreciação do pedido subsidiário, reconheceu que a Ré incumpriu o contrato “desde logo porque os AA converteram a mora em incumprimento definitivo, pois, face ao lapso de tempo decorrido é evidente não lhes ser objectivamente exigível que continuem a inércia da Ré.
Acresce que, se dúvidas houvessem, é entendimento pacífico entre nós que o comportamento do promitente vendedor que exprima a vontade de não querer cumprir, reconduz-se ao conceito de recusa de cumprimento, o que permite considerá-lo “inadimplente da forma definitiva”.
Ora, in casu, foi precisamente isso que a Ré declarou na sua contestação.
Podemos pois concluir que existe uma perda objectiva na prestação (art. 808 do CC) e um incumprimento do acordo imputável à Ré”.
Renovando as considerações que tecemos anteriormente a propósito do incumprimento dos contratos, concluímos que os autores na sua petição inicial apenas alegaram a mora da Ré e nunca o incumprimento definitivo, mesmo relativamente ás fracções comerciais que a ré vendeu, uma vez que, mesmo quanto a estas, pedia a execução específica ou, na sua impossibilidade o dobro do sinal (vd. pedido principal).
Por sua vez, no pedido subsidiário, os autores repetiram o pedido de condenação da Ré no dobro do sinal e, pediram a condenação desta no pagamento do valor real que vier a ser determinado ao tempo do incumprimento, a liquidar em execução de sentença relativamente às fracções que a Ré terá vendido.
A decisão nesta matéria divide-se ainda, mais uma vez, na parte que diz respeito às fracções vendidas e às que o não foram.
Quanto a estas últimas, para que o pedido subsidiário dos Autores pudesse ser apreciado exigia-se que eles tivessem alegado que depois da mora em que a Ré se constituiu, esse retardamento se tinha convertido em incumprimento definitivo porque haviam perdido objectivamente o interesse na prestação; porque haviam interpelado o devedor para cumprir a prestação fixando-lhe um prazo razoável com a advertência de que a não realização nesse prazo implicaria o incumprimento definitivo ou, porque o devedor havia declarado expressa inequivocamente a sua vontade de não cumprir.
Isto é, o pedido subsidiário pressupõe a resolução do contrato com base no incumprimento definitivo da Ré e, não só os Autores não pedem essa resolução como também não alegaram em parte alguma dos seus articulados, e como tal não se provou, qualquer facto que permita considerar o contrato promessa definitivamente incumprido pela Ré.
É manifesto que não declararam a perda do interesse objectivo nos contratos promessa nem nenhuma circunstância factual nesse sentido; que não se alegaram nem provaram que tenham realizado a interpelação admonitória (a convocação da Ré para as escrituras tinha como “pena” a constituição em mora) e tão pouco alegaram que a Ré tivesse declarado inequivocamente a sua vontade de não cumprir os contratos promessas.
Ora, a interpretação que a sentença faz no sentido de considerar os contratos definitivamente incumpridos não tem por fundamento os factos alegados e provados mas sim considerações conclusivas e por isso não colhe.
Ao contrário do que aí se afirma não se pode ter por evidente que face ao lapso de tempo decorrido não ser aos autores objectivamente exigível que continuem a inércia da Ré.
É que os autores não alegaram nem provaram que perderam o interesse objectivo na prestação e só eles o poderiam ter invocado. E se é entendimento pacífico entre nós que o comportamento do promitente vendedor que exprima a vontade de não querer cumprir, reconduz-se ao conceito de recusa de cumprimento, o que permite considerá-lo “inadimplente da forma definitiva”, é também inquestionável que não se encontra provado que a Ré tenha alguma vez declarado ou revelado de forma inequívoca recusar cumprir.
Aliás, não vale como recusa expressa e inequívoca o que a Ré possa ter afirmado na contestação porque era na petição inicial que os Autores deveriam ter invocado essa recusa como fundamento de um incumprimento definitivo e não o fizeram nem alteraram, depois, o pedido ou a causa de pedir nesse sentido.
Parece-os pois inadequado interpretar a contestação da Ré como uma declaração de recusa em cumprir os contratos para concluir por incumprimento definitivo e uma resolução que não foi alegado nem pedida pelos Autores.
Poder-se-á argumentar que o pedido dos Autores na condenação da Ré no dobro do sinal tem como pressuposto o incumprimento definitivo e a resolução do contrato por inaplicabilidade do regime do sinal previsto no art. 442 do CC à mora[8], mas o que é incontornável é que os demandantes fazem esse pedido sem que tenham articulado o incumprimento definitivo do contrato e sem que tenham pedido a resolução desses contratos, razões para que, quanto a eles a acção tenha de improceder também no que se refere ao pedido subsidiário.
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Quanto às fracções vendidas.
Valendo aqui por inteiro as considerações deixadas anteriormente no que se refere à ausência de um pedido de resolução destes contratos e quanto à falta de alegação e prova do incumprimento definitivo relativo a tais fracções entendemos que a circunstância de a Ré ter procedido à venda das mesmas antes da propositura da acção torna desnecessária qualquer interpelação admonitória e irrelevante qualquer declaração objectiva de perda do interesse por parte dos Autores uma vez que a possibilidade de cumprimento do contrato promessa, por força dessas vendas, deixou de existir não permitindo a execução específica (como decidido antes) e deixando exclusivamente a possibilidade de resolver o contrato e pedir a indemnização correspondente.
É certo que os Autores em parte alguma dos seus articulados referem o incumprimento definitivo (pediam aliás em primeiro lugar a execução específica desses contratos) mas a única interpretação possível é a de que com o pedido subsidiário quanto a essas fracções o que está nele implícito é que seja nessa parte declarado o contrato resolvido e, como tal, que lhes seja fixada a indemnização referente a essa resolução com um montante correspondente ao valor real ao tempo do incumprimento.
Não repugnaria então que quanto a estas fracções vendidas se pudesse configurar a existência de um incumprimento definitivo por parte da Ré e um pedido implícito de resolução dos contratos promessa relativamente a elas.
Contudo o único pedido (subsidiário) a que podemos atender é ao que os Autores realizam e, no caso destas fracções, o que eles pedem é “condenar-se a Ré a pagar aos autores o valor real que vier a ser determinado ao tempo do incumprimento, nos termos do art. 442 nº2 do CC, a liquidar em execução de sentença…” reservando o pedido de condenação do sinal em dobro para as fracções que não foram vendidas.
Ora, para a procedência deste pedido exige o art. 442 nº2, 2ª parte, do CC que tenha havido tradição da coisa[9] e no caso em estudo não houve essa tradição razão pela qual nunca tal pedido poderia proceder.
Nesta conformidade e porque nenhum outro pedido indemnizatório era feito quanto a estas fracções, também nesta parte a acção terá de improceder, nomeadamente quando realiza o cálculo da indemnização
… …
Em síntese, pelas razões expostas merece procedência a Apelação da Ré quando pede a absolvição total dos pedidos e a revogação da sentença nesse sentido, improcedendo também pelos motivos enunciados a Apelação dos Autores.
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Decisão
Nesta conformidade, acorda-se em julgar improcedente a Apelação dos Autores; em julgar procedente a Apelação da Ré e, em consequência, revoga-se a sentença recorrida, julgando a acção improcedente por não provada e absolvendo a Ré dos pedidos.
Custas pelos Apelantes B………., C………., D………., E………., F………., G………. e H………. .
Porto, 6 de Março de 2008
Manuel José Pires Capelo
Ana Paula Fonseca Lobo
Deolinda Maria Fazendas Borges Varão
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[1] Com eliminação de “Note-se a comercial” que integra um evidente erro de escrita.
[2] Vd. Calvão da Silva, in sinal e contrato promessa, p. 97.
[3] Vd. Ac. STJ de 5-3-96, in CJ/STJ, AnoIV, tomo I, p.115 e Ac. RC de 19-6-07, in dgsi.pt e Ac. de Uniformização de Jurisprudência de 18-12-98, in DR I Série A, p.6391.
[4] 5) Ac. STJ de 31/03/2004, no Proc. 4465/03 da 2ª secção, in dgsi.pt.
[5] cfr. Ac STJ de 08-07-2003 in www.dgsi.pt
[6] Vd. Galvão Telles, in Direito das Obrigações, 5ª Ed., pag. 95 nota 1.
[7] No caso vertente a indemnização devida pelo incumprimento definitivo, porque existe sinal, corresponde ao seu dobro – art. 442 nº2 do CC e Calvão da Silva, Sinal e Contrato Promesa, p. 66.
[8] Vd. Calvão da Silva, Sinal e Contrato Promessa, p. 76 a 80
[9] Vd. Calvão da Silva, Sinal e Contrato Promessa, p. 66.