Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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DESPEJO
ALTERAÇÃO
OBRAS
II - Não integra, pois, a previsão do n.1 da alínea d) do artigo 64 do Regime do Arrendamento Urbano.
I - RELATÓRIO
B..... e mulher, C....., intentaram, no Tribunal Judicial de....., a presente acção sumária contra D.....e mulher, E....., pedindo que se declare resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre ambas as partes e se condenem os Réus a despejar o arrendado, deixando-o livre de pessoas e bens.
Alegaram, para o efeito, que os Réus fizeram obras no arrendado (uma marquise e um murete de tijolo e cimento) sem a autorização escrita dos Autores, obras essas que alteram a estrutura externa do prédio arrendado.
Os Réus foram citados e contestaram invocando a excepção da caducidade do direito à resolução do contrato e referindo que as obras haviam sido autorizadas pelo antigo senhorio, pai dos Autores, em 1976.
Os Autores, na resposta, mantiveram o alegado na petição inicial, informando ainda que só tiveram conhecimento das obras em Abril de 2001.
Foi proferido o despacho saneador, no qual se relegou para a decisão final a apreciação da excepção da caducidade.
Fixaram-se os Factos Assentes e organizou-se a Base Instrutória, tendo sido deferida a reclamação apresentada pelos Réus a fls. 146.
Realizou-se o julgamento, após o que se respondeu à matéria da Base Instrutória pela forma e com a fundamentação que consta de fls. 183 a 185, sem que tenha surgido qualquer reclamação.
Foi, por fim, proferida a sentença, que julgando a acção improcedente, absolveu os Réus do pedido.
Por não se conformarem com o assim decidido, interpuseram recurso os Réus.
Tal recurso foi admitido como sendo de apelação, com efeito devolutivo (v. fls. 200).
Nas respectivas alegações, os apelantes formulam as seguintes conclusões:
A.- Analisando-se a douta sentença proferida, constata-se que os fundamentos estão em absoluta contradição.
B.- Sob o ponto D) da matéria assente, deu-se como provado que “No dia 1 de Janeiro de 1973, por contrato escrito, o anterior proprietário deu de arrendamento ao R., para sua habitação e agregado familiar, a fracção autónoma acima descrita (cfr. documento de fls. 22)”
C. Nos termos da cláusula 5ª deste mesmo contrato, temos que “o inquilino fica responsável pela boa conservação e limpeza do aqui arrendado, onde não poderá fazer obras ou benfeitorias sem autorização do senhorio, por escrito; e quando as faça não terá direito a retenção ou indemnização, seja a que título for”.
D. – Contudo, em resposta aos quesitos 8º e 9º da base instrutória foi dado como provado o seguinte: “...Com autorização do Sr. B....., melhor identificado em B)” e “Nessa altura o Sr. B..... deu autorização não só aos RR. como também aos restantes inquilinos que pretenderam fazer marquises”.
E. - Pelo que, é patente a contradição entre a fundamentação pois a matéria assente refere ser necessária a autorização por escrito, pelo que uma autorização dada verbalmente não preencheria os requisitos contratados, pelo que não traduziria uma verdadeira autorização, e as respostas dadas aos quesitos 8º e 9º que entende existir essa autorização.
F.- Verifica-se nova contradição nas respostas dadas aos quesitos 3º e 10º, pois se por um lado é dado como provado que “Para incrustar a base de alumínio da referida marquise, os RR. procederam a várias perfurações no imóvel”, por outro lado é também dado como provado que “Trata-se de uma estrutura amovível”, não se compreendendo como é que uma coisa que é incrustada num imóvel, obrigando a várias perfurações permanece como sendo uma estrutura amovível.
G.- Entendeu o Meritíssimo Juiz a quo não terem os AA. logrado provar a não autorização, por escrito, das obras.
H.- Contudo, se é verdade que os AA. alegaram que os RR. fizeram obras no arrendado, sem consentimento escrito dos senhorios, também é verdade que, de acordo com os testemunhos prestados, não existiu essa autorização por escrito, não deixando de ser verdade que alegam os RR. possuir tal autorização, pelo que, a ser assim, sempre se verificaria uma inversão do ónus da prova, não logrando juntar documento que comprovaria a sua legitimidade pelo que, também não lhes foi possível invalidar a prova testemunhal que demonstrou não existir qualquer autorização por escrito.
I.- Quanto às respostas aos quesitos 5º e 6º, levanta-se uma outra questão relacionada com a prova produzida, respeitando ao Auto de Vistoria elaborado pela Secção de Vistorias Administrativas da Câmara Municipal de....., o qual atesta ser causa da humidade e manchas de bolor o fenómeno da condensação do vapor de água existente no ambiente interior, quando em contacto com as superfícies frias da envolvente, que se agrava com o fraco aquecimento e ventilação do ambiente.
J.- Sendo a marquise construída por superfícies frias, verificam-se, com efeito, as condições descritas pelo referido auto, revelando-se pois a dita marquise como factor causal do fenómeno descrito.
K.- Para além de que, o Auto de Vistoria elaborado pela Secção de Vistorias Administrativas da Câmara Municipal de..... não deixa de ser um documento autêntico, nos termos do art. 363º do CC que faz prova plena dos factos nele atestados - art. 371º do CC.
L.- Entende a douta decisão ora recorrida que as obras realizadas pelos RR. não preenchem os requisitos previstos na alínea d) do art. 64º do RAU, pois não alteram substancialmente a disposição interna das divisões e não são actos que injustificadamente causam deteriorações consideráveis.
M.- Nos termos da lei, não pode o arrendatário proceder a obras que alterem substancialmente a estrutura externa do prédio, modifiquem a disposição interna das divisões, uma vez que tal comportamento atenta contra o direito de propriedade do senhorio.
N.- Proibições que radicam no facto de o proprietário gozar de modo pleno e exclusivo, dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem (cfr. art. 1305º do CC).
O.- Se atentarmos à letra da lei, compreende-se que essencial é a definição daquilo que se considera ser “substancial” e “considerável”, que mais não são do que conceitos indeterminados, traduzindo-se naquilo que tem importância, que é vultuoso, que é sensível.
P.- A marquise construída pelos apelados no prédio dos apelantes, sem autorização escrita para tal, afecta substancialmente a estrutura externa do edifício e ainda que se entenda que se trata de uma marquise construída com materiais amovíveis, o que não se concede, tal não é suficiente para excluir o fundamento resolutivo.
Q.- Ora, uma marquise instalada numa fracção do prédio constitui, de facto, uma alteração substancial da estrutura do edifício, pois modifica de forma ostensiva a aparência exterior do prédio, que permanece indefinidamente, à vista de todos, como se tivesse carácter definitivo, diminuindo o seu valor estético.
R.- Por outro lado, segundo determina a norma do art. 15º do RGEU, as edificações deverão respeitar as normas da arte e os requisitos necessários para assegurar as condições de segurança, salubridade e estética, não sendo a construção realizada pelos RR. precedida de qualquer licença ou autorização, não respeitando tais normas e requisitos, nem tão pouco o projecto do prédio que foi aprovado pela Câmara.
S.- Pelo exposto, a douta sentença sob recurso violou, entre outros, os artigos 342º, 344º, 363º, 371º e 1305º do CC, 519º, 712º, n.ºs 4 e 5 do CPC, 64º, al. d) do RAU e art. 15º do RGEU.
Não houve contra-alegações dos apelados.
Foram colhidos os vistos legais.
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Balizando-se o objecto do recurso pelas conclusões dos recorrentes - arts. 684º, n.º 3 e 690º do CPC - as questões a resolver são:
a. deve anular-se o julgamento por existir contradição nas respostas?
b.- a quem cabia o ónus de prova da (in)existência de autorização escrita para a colocação da marquise?
c.- qual a consequência da inexistência de autorização escrita do senhorio?
d.- a marquise em causa altera substancialmente a estrutura externa do prédio?
e.- deve alterar-se a decisão da matéria de facto no que respeita às respostas dadas aos quesitos 5º e 6º?
f.- foi violado o disposto no art. 15º do RGEU?
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FUNDAMENTAÇÃO
OS FACTOS
Da 1ª instância vêm provados os seguintes factos:
1. Os AA. são proprietários da fracção autónoma designada pela letra “E”, correspondente ao 3º andar do prédio construído em regime de propriedade horizontal, sito na Rua....., freguesia de....., concelho de......
2. Tal qualidade adveio-lhes por compra datada de 18.12.1986 e efectuada a B....., pai do aqui A., exarada a fls. 87 do Livro n.º 172-C do -º Cartório Notarial de..... (cfr. documento de fls. 12 a 19).
3. Imóvel esse que se encontra inscrito na matriz predial urbana daquela freguesia sob o art. N.º 007, e descrito na competente Conservatória do Registo Predial sob o n.º 000-E e inscrito a favor dos AA. pela inscrição G1 (cfr. doc. de fls. 8 a 11 e 20 a 21).
4.- No dia 1 de Janeiro de 1973, por contrato escrito, o anterior proprietário deu de arrendamento ao R., para sua habitação e agregado familiar, a fracção autónoma acima identificada (cfr. documento de fls. 22).
5. Tal contrato foi celebrado pelo prazo de um ano e renovável por períodos sucessivos, com inicio em 1 de Janeiro de 1973, mediante o pagamento de uma renda anual de Esc. 27.600$00, pagáveis em duodécimos mensais de Esc. 2.300$00, no primeiro dia útil do mês anterior do mês a que dissesse respeito, na residência dos senhorios, sendo certo que o contrato de arrendamento ainda hoje se encontra em vigor em todos os seus elementos, com a renda anual de Esc. 15.050$00.
6. Os RR. procederam à realização da seguinte obra: uma marquise com estrutura de alumínio na varanda.
7. Para incrustar a base de alumínio da referida marquise, os RR. procederam a várias perfurações no imóvel.
8. Pelo menos, desde 1983, os RR. construíram a marquise especificada em 6. …
9. … com autorização do Sr. B....., melhor identificado em 2.
10. Nessa altura, o Sr. B..... deu autorização aos RR., como também aos restantes inquilinos que pretenderam fazer marquise.
11. Trata-se de uma estrutura amovível.
12. No ano de 2001, o R. marido, arrendatário do último piso, deu conhecimento ao A. que existiam problemas de humidade no tecto, e o A., prontamente, mandou limpar o telhado, deslocando-se ao prédio várias vezes para acompanhar os referidos serviços.
13. O anterior senhorio viu esta estrutura referida em 6. logo que colocada.
O DIREITO
A impugnação da sentença da 1ª instância assenta em três vectores: o primeiro diz respeito às contradições na decisão da matéria de facto, a justificar - segundo os apelantes - a anulação do julgamento nos termos preceituados no art. 712º, nºs 4 e 5 do CPC; o segundo, refere-se ao erro na apreciação da prova, pois que - segundo os apelantes - da prova produzida não resultou a existência da autorização escrita do senhorio para a realização da obra e, por outro lado, o auto de vistoria camarária permitia respostas diferentes das que foram dadas aos quesitos 5º e 6º; finalmente, o terceiro, tem a ver com o facto de, na opinião dos recorrentes, a obra levada a efeito pelos Réus alterar substancialmente a estrutura externa do prédio, além de violar o disposto no art. 15º do RGEU.
Apreciando:
a.-
Segundo os apelantes, os factos da al. D) da Especificação (ponto 4.) e os que resultaram das respostas dadas aos quesitos 8º e 9º (pontos 9. e 10.) são contraditórios; contraditórios entre si serão também, no seu entender, os factos dos pontos 11. e 7.
Não podemos concordar com os recorrentes.
O ponto 4. refere-se ao contrato de arrendamento celebrado em 1 de Janeiro de 1973 entre o Réu marido, como arrendatário, e B....., como senhorio. Esse contrato foi reduzido a escrito nos termos que constam de fls. 22.
De facto, nesse escrito está contratualizado, na cláusula 5ª, o seguinte:
“O inquilino fica responsável pela boa conservação e limpeza do aqui arrendado, onde não poderá fazer obras ou benfeitorias sem autorização do senhorio, por escrito; e quando as faça não terá direito a retenção ou indemnização, seja a que título for”.
Por seu turno, os pontos 9. e 10. referem-se à autorização dada pelo B..... para a construção da marquise na varanda.
São, portanto, realidades fácticas distintas: ali, trata-se do que ficou contratualmente estipulado quanto ao modo como deveria efectivar-se a autorização do senhorio para a realização de obras no locado; aqui, trata-se da forma como se manifestou, nas circunstâncias de tempo e modo descritas em 8., 9. e 10., a autorização do senhorio para a construção da marquise.
Também não são contraditórios os pontos 7. e 11.
Qualquer estrutura amovível, desde que acoplada a um determinado bloco construtivo, tem que estar devidamente fixada ou implantada neste. Como é que seria possível instalar uma marquise na varanda sem a fixar devidamente a esta? É, pois, perfeitamente natural que tenha sido necessário proceder a várias perfurações para fixar a base da marquise. Mas nem por isso a marquise deixa de ser uma estrutura amovível, já que para a sua remoção bastará retirar os elementos de fixação da sua base ao prédio - v. Ac. Rel. Lisboa, de 14.12.1973, BMJ 232, pág. 158.
b.-
É verdade que não existiu autorização escrita do senhorio para o levantamento da dita marquise, como a própria sentença reconhece - cfr. fls. 190. E temos também por certo que era aos Réus inquilinos que cabia provar a existência dessa autorização escrita, na medida em que ela constituiria facto impeditivo do direito dos Autores senhorios à pretendida resolução do contrato - v. art. 342º, n.º 2, do CC e Ac. STJ de 08.10.1998, no processo n.º 98B312, em www.stj.pt.
Apesar disso, como decorre dos factos provados, o senhorio autorizou a obra realizada pelos Réus - v. 8., 9. e 10. Tratou-se, obviamente, de uma autorização não escrita, cuja relevância procuraremos averiguar já de seguida.
c. e d.
O contrato de arrendamento, enquanto contrato bilateral, impõe obrigações a ambas as partes, das quais ressaltamos a de o locador proporcionar ao arrendatário o gozo temporário da coisa locada e a de o locatário não fazer da coisa uma imprudente utilização - v. arts. 1031º e 1038º, al. d), do CC.
É ainda lícito ao arrendatário realizar no prédio arrendado as deteriorações inerentes a uma prudente utilização em conformidade com o fim do contrato e, bem assim, pequenas deteriorações, quando elas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade - art. 1043º, n.º 1, do CC e art. 4º, n.º 1, do RAU.
Estas deteriorações, por serem lícitas, não carecem de autorização do senhorio nem podem ser proibidas por este.
Mas, sem autorização escrita do senhorio, não são lícitas as deteriorações que não caibam nos referidos limites (designadamente, as que injustificadamente causem deteriorações consideráveis), bem como quaisquer obras que alterem substancialmente a estrutura externa ou a disposição interna das divisões do prédio - v. Aragão Seia, “Arrendamento Urbano”, 6ª edição, págs. 152/153. A realização destas obras ou deteriorações, sem autorização escrita do senhorio, são fundamento de despejo, nos termos do art. 64º, n.º 1, al. d). Todas as outras, embora não autorizadas por escrito, não são causa de resolução do contrato de arrendamento, podendo legitimar, quando muito, o pedido de indemnização ou de reposição no estado anterior a elas.
Na petição inicial os Autores, ora apelantes, haviam alegado que as obras levadas a efeito pelos Réus produziam alteração substancial da estrutura externa do prédio.
Uma obra altera substancialmente a estrutura externa do prédio, quando modifica, de modo profundo ou considerável, a fisionomia ou o equilíbrio arquitectónico daquele - v. Pais de Sousa, “Extinção do Arrendamento Urbano”, edição de 1985, pág. 247 e Aragão Seia, ob. cit., pág. 416.
Os factos alegados pelos apelantes que, em abstracto, poderiam conduzir a essa conclusão, foram vertidos nos quesitos 2º e 4º da Base Instrutória e acabaram por obter respostas negativas.
Acresce ao acabado de referir que têm sido várias as decisões dos tribunais de 2ª instância que apontam no sentido de que a construção de uma marquise amovível na varanda de um prédio se inscreve no leque das deteriorações inerentes a uma prudente utilização do locado pelo arrendatário - v. Acs. Rel. Lisboa, de 16.06.1994, BMJ 438, pág. 534, de 09.11.1993, BMJ 431, pág. 539, e de 02.05.1996, BMJ 456, pág. 486; Acs. Rel. Évora de 17.01.1991, BMJ 403, pág. 503 e de 07.05.1998, BMJ 477, pág. 591; e Acs. Rel. Porto, de 21.04.1987, BMJ 366, pág. 564, de 22.11.1995, no processo n.º 9440651, de 22.05.1997, no processo n.º 9631321, de 08.03.1999, no processo n.º 9851418, e de 18.11.1999, no processo n.º 9931320, estes últimos em www.dgsi.pt.
Foi também neste sentido que enveredou a sentença recorrida. E, a nosso ver, bem.
A obra realizada - construção de uma marquise amovível numa varanda do prédio - por constituir uma deterioração inerente a uma prudente utilização do prédio pelos locatários, não carecia, segundo o disposto na lei, de autorização escrita do senhorio.
Mesmo que se concebesse que a referida obra integrava a previsão do n.º 1, al. d) do art. 64º do RAU, nem assim a acção procederia, como demonstraremos.
Movendo-se no largo espectro da liberdade contratual, o senhorio e o arrendatário deixaram clausulado no contrato de fls. 22 que este não podia fazer obras ou benfeitorias, sem autorização escrita daquele. Afigura-se-nos incontroverso que se trata de uma estipulação em favor do senhorio, destinada exclusivamente à protecção do seu interesse em ver preservada e garantida a integridade do prédio locado e à possibilidade de manifestar, como entender, o direito de disposição e de transformação desse mesmo prédio.
“ … Com tal exigência (autorização por escrito) o senhorio apenas quis evitar que se induzisse o seu consentimento duma simples atitude da sua parte ou de vagas conversas; apenas pretendeu que fossem afastadas dúvidas sobre o seu consentimento: Com a exigência de escrito do senhorio apenas se quis significar ser necessário um modo inequívoco do consentimento mas não subordinar-se ele próprio ao escrito. Daqui, o escrito parece dever ser somente exigido ad probationem tantum. Consequentemente, o consentimento pode ser prestado por qualquer forma, uma vez que não se permitam dúvidas na averiguação de qual seja a vontade do senhorio” - v. Estelita de Mendonça, “Sublocação”, pág. 133.
No presente caso, o B....., antigo senhorio do prédio, autorizou os Réus a construírem a dita marquise - v. 8., 9. e 10. E, do mesmo modo, autorizou os restantes inquilinos que pretenderam fazer o mesmo. Esse B..... viu, inclusive, a citada marquise logo que ela foi colocada pelos Réus - v. 13.
Tal autorização, pela forma inequívoca como foi prestada, revogou a formalidade ad probationem tantum que o contrato de arrendamento exigia, sendo por isso válida.
Improcedem, pelo exposto, as conclusões de recurso das alíneas A) a H) e L) a Q).
e.-
Nas conclusões I), J) e K), os apelantes referem que o tribunal descurou, nas respostas negativas aos quesitos 5ºe 6º, a força probatória do Auto de Vistoria realizado pelos Serviços da Câmara Municipal de....., auto esse que, na perspectiva dos apelantes, imputa à marquise o fenómeno de condensação do vapor de água existente no ambiente interior e o aparecimento de humidade e de manchas de bolor.
Perguntava-se no quesito 5º:
“A construção da marquise dificulta o arejamento do imóvel e está na origem de fenómenos de condensação de ares interiores o que propicia o aparecimento de manchas nos tectos dos quartos?”
E o quesito 6º inquiria:
“Tal facto vai deteriorando o locado, por degradação dos próprios materiais?”
Independentemente de outras considerações sobre o valor probatório desse documento - que se nos afiguram dispensáveis -, o que resulta evidente da simples leitura desse auto de vistoria é que as causas das patologias observadas no interior da habitação se devem a variadas deficiências construtivas. Em nenhum lado desse auto se refere como causa do fenómeno de condensação de vapor de água a colocação da marquise na varanda. As deficiências apontadas dizem antes respeito a problemas na cobertura do prédio e no sistema de águas pluviais, a fugas nas canalizações e a fissuração e deficiente comportamento da fachada exterior - v. fls. 179.
Por isso mesmo é que, na fundamentação da decisão sobre a matéria de facto, a Mmª Juiz referiu que “os relatórios da vistoria da Câmara Municipal não apontam como causa específica das condensações a existência da marquise …”.
Nenhum reparo merecem, por conseguinte, as respostas dadas aos indicados quesitos.
f.-
Finalmente, a conclusão R) do recurso respeita a uma questão que não foi colocada à apreciação do tribunal recorrido. Trata-se, por isso, de uma questão nova, que escapa aos poderes do tribunal ad quem.
De facto, como é sabido, os recursos são meios para obter o reexame de questões já submetidas à apreciação dos tribunais inferiores, e não para criar decisões sobre matéria nova, não submetida ao exame do tribunal de que se recorre - v. Amâncio Ferreira, “Manual dos Recursos em Processo Civil”, 3ª edição, págs. 133/134.
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III - DECISÃO
Face ao que ficou exposto, julga-se improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
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Porto, 22 de Junho de 2004
Henrique Luís de Brito Araújo
Alziro Antunes Cardoso
Albino de Lemos Jorge