Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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OBRAS
ALTERAÇÃO
II - As alterações só relevam se tiverem carácter definitivo, delas se excluindo as obras realizadas com materiais facilmente destacáveis ou desmontáveis
I. RELATÓRIO
B....., casado, comerciante, residente na Rua....., ....., propôs no Tribunal Judicial dessa cidade a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo sumário, contra C..... e D....., comerciantes, com domicílio profissional no n.º.. da mesma rua, pedindo que:
a) se decrete a resolução do contrato de arrendamento identificado no item 2º da petição e se condenem os Réus a despejarem imediatamente o imóvel identificado no item 1º desse articulado, entregando-o livre de pessoas e bens;
b) se condenem os Réus a realizar as obras necessárias para recolocar o arrendado no estado em que estava antes da realização das obras referidas nos itens 33º a 60º da petição inicial.
Para tanto alega que os Réus efectuaram obras não autorizadas no locado que alteraram a sua disposição interna e o aspecto exterior do arrendado.
Os Réus contestaram excepcionando a ilegitimidade do Autor, por litigar desacompanhado de sua mulher, e sustentando que as obras não alteram a sua disposição interna e o aspecto exterior do arrendado, sendo que parte delas foram impostas por uma autoridade administrativa.
Não foi admitida a intervenção principal espontânea do cônjuge do Autor, o que motivou um recurso de agravo que subiu em separado.
Foi proferido o despacho saneador, fixaram-se os factos assentes e organizou-se a base instrutória.
Procedeu-se ao julgamento, tendo-se produzido, logo no seu início, alterações à matéria anteriormente seleccionada, na sequência de reclamação apresentada pelo Autor.
Produzida a prova, respondeu-se à matéria da base instrutória pela forma e com a fundamentação que consta de fls. 308 a 311, sem que fosse formulada qualquer reclamação.
Por fim, foi proferida a sentença que absolveu os Réus do pedido.
Inconformado com o teor de tal decisão, dela recorreu o Autor.
O recurso foi admitido como sendo de apelação, com efeito meramente devolutivo – v. fls. 330.
Nas alegações de recurso, o apelante suscitou, entre outras, a questão da nulidade da sentença, por omissão de pronúncia – art. 668º, n.º 1, al. d), do CPC – referindo a esse propósito que o Mmº Juiz a quo não se debruçou sobre o pedido formulado sob a alínea b) do petitório, a saber, o de serem os réus condenados a realizar as obras necessárias para recolocar o arrendado no estado em que estava antes da realização das obras referidas nos itens 33º a 68º da petição inicial.
O Mmº Juiz, no uso da faculdade prevista nos arts. 668º, n.º 4 e 744º do CPC, considerou procedente a arguição da referida nulidade e, suprindo-a, pronunciou-se sobre a questão em falta, julgando improcedente o pedido da alínea b) da petição inicial e dele absolvendo os Réus.
O apelante, notificado destoutra decisão, apresentou novas alegações de recurso ao abrigo do disposto no n.º 2 do art. 686º, pedindo a revogação da sentença e formulando, para esse efeito, as conclusões que seguem:
1. Tendo ficado provado que os réus realizaram obras no prédio arrendado, sem autorização por escrito do autor, mesmo contra a vontade expressa do autor, designadamente as obras constantes dos itens 22 a 25, 27 e 28, 32 a 35, 38 a 40, 44 e 47, todos dos factos provados, obras essas que alteraram substancialmente a estrutura externa e a disposição interna das divisões do prédio arrendado, assistia ao autor o direito de ver resolvido o contrato e de que, consequentemente, fossem os réus condenados a entregar o prédio livre de pessoas e bens.
2. O arrendatário tem apenas um direito pessoal de gozo e não de transformação do arrendado.
3. As obras, não autorizadas, realizadas pelos réus, maxime as alegadas na conclusão 1., inovaram e transformaram o prédio arrendado, pelo que devem os réus serem condenados a realizar as obras necessárias para recolocar o arrendado no estado em que estava antes da realização das obras, independentemente da procedência ou não do pedido de resolução do contrato de arrendamento.
4. A sentença recorrida violou o preceituado nos arts. 1022º, 1038º, al. d) e 1043º do CC, aplicáveis ex vi do art. 5º do RAU, e outrossim o disposto no artigo 64º, n.º 1, al. d) do RAU.
Os Réus responderam às alegações do apelante, defendendo a manutenção do julgado.
Foram colhidos os vistos legais.
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Sendo o âmbito do recurso delimitado pelas conclusões do apelante – arts. 684º, n.º 3 e 690º do CPC – as questões a apreciar são:
- as obras descritas nos pontos 22. a 25., 27. e 28., 32. a 35., 38. a 40., 44. e 47, realizadas pelos Réus sem o consentimento do senhorio, alteraram substancialmente a estrutura externa e a disposição interna das divisões do prédio arrendado?
- deve, por isso, ser decretada a resolução do contrato de arrendamento e ordenado o despejo do locado?
- os réus devem ser condenados a realizar as obras necessárias para recolocar o arrendado no estado em que estava antes da realização das obras, independentemente da procedência ou não do pedido de resolução do contrato de arrendamento?
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II. FUNDAMENTAÇÃO
OS FACTOS
Vêm provados da 1ª instância, e não se encontram impugnados no recurso, os seguintes factos:
1. Existe um prédio composto de casa de rés-do-chão, andar e pátio, situado na Rua....., da cidade da ....., número .. de polícia, descrito na Conservatória do Registo Predial de ....., sob o número ...., livro B, 34, e inscrito na matriz predial sob o artigo número ......
2. Por escritura pública de compra e venda, celebrada no segundo Cartório Notarial da..... e datada de 11 de Julho de 1985, o Autor declarou comprar a E..... o prédio aludido em 1., mediante o pagamento do preço de Esc. 4.000.000$00 (quatro milhões de escudos).
3. Em 7 de Setembro de 1962, por escritura pública celebrada na Secretaria Notarial da....., E....., declarou dar de arrendamento o prédio identificado em 1. a F....., para que este exercesse no rés-do-chão e parte do primeiro andar o comércio de restauração e, ainda, habitasse as restantes divisões do primeiro andar.
4. Contrato de arrendamento esse celebrado pelo prazo de um ano, renovável, e reportando-se o seu início a 1 de Maio de 1945, data desde a qual F..... ocupava o prédio em causa.
5. E mediante o pagamento de uma contrapartida pecuniária que inicialmente se cifrou em cento e cinquenta escudos mensais, mas que veio a ser sucessivamente alterada, e que em Dezembro de 2001 era de Esc. 48.946$00 (quarenta e oito mil, novecentos e quarenta e seis escudos).
6. Renda que os aqui Réus, como actuais arrendatários do prédio referido em 1., têm vindo a pagar.
7. Por contrato de trespasse, celebrado por escritura pública e datado de 20 de Setembro de 1973, na Secretaria Notarial da ....., o F..... declarou transmitir aos agora Réus o estabelecimento comercial de restaurante denominado "Restaurante .....", instalado no mencionado prédio, com todos os direitos e elementos que o constituíam.
8. Em 28 de Fevereiro de 2001, por carta dirigida ao Autor, os Réus comunicaram a sua intenção em proceder à realização de obras.
9. O Autor, por carta registada com aviso de recepção, enviada em 12 de Março de 2001, comunicou aos Réus que não autorizava a realização de tais obras, conforme documento de fls. 23, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
10. Os Réus já haviam requerido, em 31 de Outubro de 2000, à Câmara Municipal da..... o competente licenciamento de obras, que veio a ser rejeitado.
11. Não obstante a rejeição do pedido de licenciamento das obras pela Câmara Municipal, os Réus iniciaram as mesmas.
12. Os ora Réus, fizeram obras no mencionado prédio, sem o consentimento do senhorio, o aqui Autor.
13. Em meados de Abril de 2001, o Autor requereu a notificação judicial avulsa dos Réus, reiterando que não autorizava a execução das obras que estavam a ser levadas a cabo, pelo que deveriam sustar de imediato a sua execução, sob pena de serem compelidos judicialmente a repor o arrendado no estado em que o encontraram, bem como a indemnizar o requerente pelos prejuízos causados com deteriorações no arrendado, sem prejuízo da acção de despejo, conforme documento de fls. 21, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
14. O Autor, também, comunicou à Câmara Municipal da..... que os Réus efectuavam obras no já identificado prédio arrendado.
15. A Câmara Municipal, após realizar uma visita ao local, em 2 de Maio de 2001, embargou a obra.
16. Em finais de Julho de 2001, o Autor apercebeu-se que os Réus haviam reiniciado as obras no locado e que a Câmara Municipal tinha deferido um novo pedido de licenciamento de obras aos Réus para o referido restaurante.
17. Há não menos de 25 anos, o arrendado consistia num velho tasco com o pavimento consistente em terra batida.
18. Tinha as pipas de vinho à vista, o balcão tosco e as casas de banho consistentes em retrete de "caçadeira" unisexo, com uma porta do tipo “cowboy”.
19. As paredes achavam-se revestidas de nódoas e o parco cimento carcomido.
20. Em intervenções anteriores à referida nos n.os 10. e segs., os Réus fizeram obras no locado, tendo revestido as paredes da sala principal onde se encontra instalado o restaurante, até à altura de cerca de dois metros, com azulejo antigo e daí para cima pintado a branco.
21. O locado possui duas janelas na parte posterior da casa com vistas para o logradouro.
22. Os Réus reduziram a dimensão dessas janelas através da construção de um tabique no interior do vão/caixa da janela, mais estreito do que esta estrutura, assente no parapeito da antiga janela, assim subindo a sua parte de baixo até aos 1,5 metros de altura, há não mais de 20 anos.
23. Com a construção deste tabique, os Réus mantiveram intacta a estrutura do vão/caixa da janela do prédio, ocupando tal tabique mais estreito apenas espaço na parte inferior desta.
24. Na obra referida nos n.os 10. e segs., as duas janelas mencionadas foram ampliadas, deixando de ter parapeitos à altura de 1,5 m., existentes à data das obras, para voltarem a ter as suas dimensões anteriores à construção do referido tabique.
25. Para reporem as janelas nas suas actuais dimensões, os Réus desfizeram este tabique.
26. O azulejo existente foi totalmente retirado na obra agora realizada, encontrando-se actualmente a parede existente do lado esquerdo da sala, atento o sentido de quem entra na sala, pintada de cor amarela até à altura de cerca de um metro e daí para cima ficou com pedra à vista.
27. No lado direito, atento o sentido de quem entra na referida sala, existia uma parede, em tabique, com uma abertura emoldurada em madeira.
28. Parte desta parede foi destruída.
29. O tecto que era de madeira, com ripas em madeira e à vista, foi rebaixado e revestido a “pladour”, tendo sido embutidos focos de luz.
30. Antes da realização das obras, o balcão era feito de madeira.
31. As casas de banho, vestiário e armazém encontravam-se construídas no terreno do logradouro nas traseiras do edifício, junto a este, sendo cobertas por uma laje única, acedendo-se directamente a tal área por uma porta existente na sala de refeições, existindo junto à mesma um degrau de acesso.
32. As obras realizadas pelos Réus consistiram na construção de novas instalações sanitárias, tendo sido as anteriores completamente destruídas e as áreas daquelas dependências alteradas.
33. O conjunto composto pelo actual vestiário e WC dos funcionários, WCs de clientes e zona comum de lavabos ocupa a mesma área contígua ao edifício locado, sendo a distribuição relativa de áreas dos espaços destes compartimentos agora diferente, tal como consta da planta junta a fls. 40 (primeira gravura do políptico, visto a partir da esquerda), que aqui se dá por reproduzida, na qual, no canto superior direito da gravura, constam aproximadamente as antigas e novas áreas ocupadas, sendo aquelas delimitadas, em parte, por paredes com o preenchimento de traço espaçado ( / / / ) e estas com paredes de preenchimento com o traço mais apertado (///).
34. O WC destinado aos clientes do sexo masculino tinha um compartimento com uma sanita e tinha um urinol do lado de fora deste compartimento, sendo que agora o compartimento deste WC tem uma configuração diferente, sendo mais curtas as paredes laterais, mas mais compridas as paredes da porta de entrada e de fundo, perdendo uma forma marcadamente rectangular e passando a assumir uma forma mais quadrangular.
35. A área do WC destinado aos clientes do sexo masculino é agora sensivelmente idêntica à anterior.
36. As louças e revestimentos das paredes das casas de banho foram totalmente substituídos.
37. A mesma altura que, antes das obras, era vencida pelo degrau de acesso referido, é agora vencida por dois degraus.
38. Antes das obras, a cozinha era um compartimento independente, com paredes em tijolo, servido por uma entrada com não menos de 1 metro de largura e por uma pequena abertura, tipo ‘passa-pratos’, com uma moldura em madeira.
39. Agora, a cozinha mantém as paredes sensivelmente no lugar onde antes se encontravam, sendo que estas paredes são constituídas e têm por materiais dois pequenos muretes em tijolo até cerca de um metro e vidro desde estes até ao tecto, tendo a moldura sido retirada.
40. A anterior entrada da cozinha não tinha porta e as paredes de tijolo destruídas não eram de suporte.
41. O revestimento da parede da cozinha em material cerâmico branco, composto por pequenos quadrados brancos foi totalmente destruído e retirado.
42. Tendo sido substituído por outro material cerâmico, de diferentes dimensões.
43. A qualidade do material cerâmico agora empregue é superior à do até então existente.
44. Todas as portas e janelas foram substituídas, sendo agora as portas interiores em madeira tipo Jomar e as exteriores em madeira maciça.
45. As instalações de água, saneamento, gás e electricidade foram completamente substituídas.
46. A parede do edifício é, em parte, em pedra de perpianho, e outra parte areada e pintada.
47. Na parte que não é de perpianho, que é por debaixo das montras, foi rasgada um uma abertura (25 cm x 25 cm) com caixa para instalação de entrada de gás.
O DIREITO
A acção proposta pelo Autor funda-se na causa de resolução contratual estabelecida no art. 64º, n.º 1, al. d), do RAU – v. art. 77º da petição inicial.
Estabelece-se nessa alínea a possibilidade de o senhorio resolver o contrato se o arrendatário “fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos arts. 1043º do Código Civil ou 4º do presente diploma”.
O contrato de arrendamento, enquanto contrato bilateral, impõe obrigações a ambas as partes, das quais ressaltamos a de o locador proporcionar ao arrendatário o gozo temporário da coisa locada e a de o locatário não fazer da coisa uma imprudente utilização – v. arts. 1031º e 1038º, al. d), do CC.
É ainda lícito ao arrendatário realizar no prédio arrendado as deteriorações inerentes a uma prudente utilização em conformidade com o fim do contrato e, bem assim, pequenas deteriorações, quando elas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade – art. 1043º, n.º 1, do CC e art. 4º, n.º 1, do RAU.
Estas deteriorações, por serem lícitas, não carecem de autorização do senhorio nem podem ser proibidas por este.
Mas, sem autorização escrita do senhorio, não são lícitas as deteriorações que não caibam nos referidos limites (designadamente, as que injustificadamente causem deteriorações consideráveis), bem como quaisquer obras que alterem substancialmente a estrutura externa ou a disposição interna das divisões do prédio – v. Aragão Seia, “Arrendamento Urbano”, 6ª edição, págs. 152/153. A realização destas obras ou deteriorações, sem autorização escrita do senhorio, são fundamento de despejo, nos termos do art. 64º, n.º 1, al. d). Todas as outras, embora não autorizadas por escrito, não são causa de resolução do contrato de arrendamento, podendo legitimar, quando muito, o pedido de indemnização ou de reposição no estado anterior a elas.
Na petição inicial o Autor, ora apelante, havia alegado que as obras levadas a efeito pelos Réus produziam alteração substancial da estrutura externa do prédio e da disposição interna das suas divisões.
Uma obra altera substancialmente a estrutura externa do prédio, quando modifica, de modo profundo ou considerável, a fisionomia ou o equilíbrio arquitectónico daquele – v. Pais de Sousa, “Extinção do Arrendamento Urbano”, edição de 1985, pág. 247 e Aragão Seia, ob. cit., pág. 416.
A alteração substancial das disposições internas do locado ocorre quando é adulterada a planificação interna do prédio ou o modo da distribuição dos vários compartimentos ou espaços internos.
A caracterização da alteração como substancial deve aferir-se por um critério de razoabilidade, atendendo, por um lado, à boa fé do inquilino e, por outro lado, à situação do senhorio que não pode sacrificar a estrutura do locado, sobretudo se tal implicar uma desvalorização do valor locativo – v. Acs. Relação de Coimbra, de 06.07.82, CJ, Ano VII, Tomo 4, pág. 37, e de 07.06.1988, BMJ 378, pág.795.
Atente-se ainda que as alterações substanciais, quer na estrutura externa do prédio, quer na interna, só relevam se tiverem carácter definitivo, delas se excluindo as obras realizadas com materiais facilmente destacáveis ou desmontáveis – v. Menezes Cordeiro, “O Direito”, 1988, pág. 236.
Vejamos, então, se no caso dos autos ocorre fundamento para o despejo, cingindo-nos apenas aos pontos da matéria de facto que, segundo o apelante, justificariam diferente decisão.
- instalações sanitárias
No locado existia uma área reservada a vestiário e WC dos funcionários, WC dos clientes do restaurante (um para o sexo feminino e outro para o masculino) e zona comum dos lavabos. Esses compartimentos eram divididos por paredes.
Os Réus realizaram nessa área obras que alteraram as áreas relativas desses compartimentos – v. 32. a 35.
Com efeito, à custa da redução do espaço destinado ao vestiário e ao WC dos funcionários foi conseguida uma maior amplitude da zona comum dos lavabos, passando ainda os WC’s dos clientes a usufruir de maior largura – v. planta de fls. 40, na escala de 1/100.
Contudo, conforme se vê do 1º painel, à esquerda, do políptico de fls. 40, a área global manteve-se.
Estas obras, ainda que impondo a destruição das paredes divisórias que existiam e o levantamento de novas paredes, não descaracterizaram essa zona do locado nem produziram – a nosso ver – uma alteração substancial da disposição interna do prédio.
- sala principal
Na sala das refeições já existiam duas janelas com as dimensões que actualmente têm. Sucede que, há não mais de 20 anos, os Réus construíram um tabique no interior do vão da caixa da janela, até à altura do parapeito de cada uma dessas janelas, ou seja 1,5 metros, conforme está ilustrado nas fotografias de fls. 122, 127 e 273 – v. 24. e 25.
Ao desfazerem esse tabique, os Réus repuseram as janelas na situação que anteriormente existia, melhorando significativamente a entrada de luz natural no arrendado.
Destruíram ainda parte da parede em tabique localizada à direita de quem entra na sala, e na qual existia uma abertura emoldurada em madeira – v. 27. e 28. Esta obra também não constitui – segundo cremos – adulteração do plano interno do prédio. De facto, como é sabido, tabique é um delgado painel divisório, construído com materiais de reduzida espessura. Como se diz na sentença recorrida, o tabique, com uma abertura emoldurada em madeira fazia uma pequena divisão de áreas dentro da própria divisão que é a sala de refeições.
- cozinha
A primeira conclusão que se extrai desse pontos da matéria de facto respeitantes às obras na cozinha – v. 38. a 40. – é a de que não se processou qualquer alteração da área da cozinha, encontrando-se ela instalada no espaço onde sempre funcionou. Porém, as paredes em tijolo, que dantes iam do solo ao tecto (mas que não eram de suporte), deram lugar a dois pequenos muretes em tijolo até à altura de cerca de um metro, seguindo depois em vidro até ao tecto – v. 38. a 40.
A situação que se descreveu também não interfere com a divisão interna do arrendado. O que se processou foi uma alteração ao nível da aparência desse espaço, que é vital num restaurante.
- exterior do edifício
Referem-se a este aspecto os factos dos itens 44. e 47.
Todas as portas e janelas foram substituídas, sendo agora as portas exteriores em madeira maciça – v. 44. Este é mais um dos argumentos do apelante que temos mais dificuldade em compreender. Com efeito, os elementos fabricados em madeira maciça conferem muito mais valor ao prédio onde se incorporam e, sinceramente, não se vê como possam pôr em causa a estrutura externa do edifício.
Por baixo das montras, na parte em que a parede do edifício está areada e pintada, foi rasgada uma abertura quadrada, com uma secção de 25 cms., com caixa para instalação de entrada de gás – v. 46. e 47. É perfeitamente líquido para nós que esta diminuta abertura na parede do edifício não pode considerar-se como atentatória da fisionomia, configuração ou equilíbrio arquitectónico do imóvel.
Por outro lado, considerando o fim do contrato (restauração) é útil lembrar aqui o que dispõe o art. 34º do DL 328/86, de 30 de Setembro, [que se mantém em vigor, apesar da publicação do DL 167/97, de 04.07 – v. art. 81º, n.º 1, al. e), deste último diploma] a propósito da realização de obras nos prédios onde se exerce a indústria hoteleira ou similar, consistindo esta no fornecimento ao público de alimentos ou bebidas para consumo no estabelecimento. Refere-se nesse preceito que podem ser feitas, independentemente de autorização do locador, as obras que interessem directamente à exploração da indústria e consistam em meras benfeitorias, considerando-se benfeitorias, para esse efeito, “as instalações de água, gás, aquecimento, condicionamento de ar, isolamento acústico, esgotos, eléctricas, telefónicas, televisão, sanitárias, contra incêndios ou de energias renováveis, bem como a instalação de elevadores, monta-cargas ou monta-pratos” – art. 34º, n.ºs 1 e 2.
Como na sentença recorrida, entendemos que as obras a que o Autor alude na conclusão 1ª do recurso não constituem alteração substancial da estrutura externa do locado nem da disposição interna das suas divisões.
Portanto, não pode declarar-se resolvido o contrato de arrendamento nem, consequentemente, decretar-se o despejo do locado.
Bate-se ainda o apelante pela condenação dos Réus a recolocarem o locado no estado em que encontrava antes de fazerem as questionadas obras.
Temos como certo que o direito de o senhorio exigir a reposição anterior do locado não depende do relevo que as obras realizadas possam ter na perspectiva do direito ao despejo. Há obras que não cabem na esfera de poderes do arrendatário e que, mesmo assim, não atribuem ao senhorio o direito de obter o despejo.
Relativamente a tais obras, o senhorio pode pedir a sua demolição, a repristinação da situação anterior ou até uma indemnização pelos danos causados, ao abrigo das regras gerais sobre a responsabilidade contratual.
No quadro contratual que se tenha estabelecido, só pode, porém, haver responsabilidade do arrendatário se este praticar um facto ilícito, traduzido num comportamento que exorbite dos poderes que a lei ou o contrato lhe conferem, ou não cumpra as obrigações e deveres a que se encontre adstrito – v. Henrique Mesquita, RLJ Ano 130º, pág. 222.
Não nos parece ser essa a situação narrada nos autos.
Os Réus não desvirtuaram ou transformaram o local arrendado. Não obstante terem realizado algumas obras de beneficiação, não adulteraram a composição e a configuração do arrendado, que manteve as mesmas características funcionais e arquitectónicas.
As obras que levaram a cabo valorizam indiscutivelmente o locado e inscrevem-se no exercício do direito de gozo do arrendatário em relação ao prédio cedido pelo senhorio, tornando-o adequado – ou mais adequado – à finalidade do contrato (art. 1043º, n.º 1, do CC). Aliás, é sabido que as autoridades inspectivas, designadamente as higieno- -sanitárias, mantêm uma apertada vigilância sobre os estabelecimentos de restauração, obrigando a que estes se adeqúem às crescentes exigências ditadas por superiores interesses públicos que não podem aguardar a realização de obras por senhorios alheados ou perdidos no tempo.
Improcedem, pelo exposto as restantes conclusões do recurso.
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III DECISÃO
Face ao que se explanou, julga-se improcedente a apelação, confirmando-se a douta sentença recorrida.
Custas pelo apelante.
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PORTO, 19 de Outubro de 2004Henrique Luís de Brito Araújo
Alziro Antunes Cardoso
Albino de Lemos Jorge