Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1242/10.6TJPRT.P1 |  |
VÍCIOS DA COISA LOCADA
ABUSO DE DIREITO
II - Na falta desse aviso imediato, o contrato não pode considerar-se incumprido pelo locador (art.ºs 1032.º e 1033.º, d) do Código Civil).
III - Assim, este não pode ser responsabilizado pelos vícios que o arrendado apresente quando o inquilino não tenha cumprido – ou não tenha provado que cumpriu – aquele dever de comunicação e não se haja provado que o senhorio conhecia esses vícios.
IV - É abusivo o comportamento do inquilino que exige reparações no prédio locado quando não se apurou que o senhorio teve conhecimento da evolução do estado de degradação do imóvel e o custo das obras exigidas é desproporcionado à renda auferida, por ser extremamente baixa e não permitir recuperar, em tempo razoável, o capital que seria necessário aplicar na realização de tais obras.
Rel. F. Pinto de Almeida (R. 1449) - Redistribuído
Adj. Des. Carlos Portela; Des. Joana Salinas
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I.
B… veio intentar a presente acção declarativa de condenação, regulada pelo DL 108/2006, de 8/06, contra C….
Pediu que a ré seja condenada a proceder à realização das obras necessárias, bem como ao pagamento de indemnização à Autora pelos prejuízos sofridos por esta no montante de € 15.500,00 ou, a título subsidiário, a sua condenação no pagamento da quantia necessária para realização das obras, além da indemnização pelos danos sofridos.
Como fundamento, alegou que celebrou contrato de arrendamento da casa onde vive com D…, de quem a Ré veio a herdar o imóvel. Porém, o prédio vem sofrendo degradações que impedem a sua adequada utilização.
A Ré contestou, alegando que apenas a partir de 2007, o prédio em causa veio à sua titularidade, tendo do mesmo tomado posse em 2008. A Autora já não reside no imóvel. A Ré resolveu proceder à realização de obras de reparação do imóvel, sendo a partir de Outubro de 2009 impedida de o fazer por parte da filha da Autora.
Concluiu pela improcedência da acção.
Percorrida a tramitação normal, foi proferida sentença que julgou a acção totalmente improcedente.
Discordando desta decisão, dela interpôs recurso a autora, tendo apresentado as seguintes
Conclusões (síntese):
I. Entende a autora que a ré devia ser condenada na realização das obras necessárias, das quais deu conhecimento à ré desde que a mesma passou a ser a proprietária do imóvel, tendo esta protelado a realização das mesmas, levando a que a autora tenha recorrido à ajuda da Câmara Municipal que interveio com a realização de vistorias e algumas reparações face ao estado de degradação do imóvel, tendo contactado por diversas vezes a ré para que procedesse à efectivação das obras, cabendo, ao senhorio assegurar ao arrendatário o gozo do imóvel para os fins a que se destina, devendo portanto, efectuar as obras e reparações necessárias ao cabal exercício desse gozo, sendo que a falta do cumprimento dessa obrigação fá-lo incorrer em responsabilidade contratual, com o correspondente dever geral de indemnizar, presumindo-se a sua culpa.
II. Devendo, assim, ser a autora ressarcida pelos danos morais que sofreu, uma vez que, toda esta situação causou danos à autora que é uma pessoa com problemas de saúde, mau estar, preocupação, medo, insegurança, que não se sente segura na sua residência, vivendo em constante sobressalto, nunca sabendo se vai ter que deslocar para a casa de um familiar, sentindo desgosto por ver a progressiva degradação do prédio e das mobílias e objectos ali existentes.
III. Factos esses, que foram considerados provados, conforme consta dos factos 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31,32, 33, 34, 35, 38, da fundamentação de facto, pelo que, não se compreende a razão pela qual, na sentença proferida pelo Tribunal a quo, os mesmos não terem sido levados em consideração para a procedência da acção.
IV. Sendo que, com o devido respeito e face à prova produzida o facto 36 deveria ter considerado provado que a autora solicitou ao anterior proprietário a realização de obras de reparação e/ou de beneficiação do imóvel arrendado e não o contrário.
V. É o que decorre dos depoimentos das testemunhas E…, F… e G….
VI. A recorrente não compreende por isso a posição assumida pelo Tribunal a quo, dado que sempre existiu por parte da autora com a colaboração dos seus familiares, um cuidado de conservação do imóvel e uma comunicação contínua aos sucessivos senhorios das obras necessárias a efectuar no imóvel, tal como ficou provado nos factos 4, 5, 10, 17, 23, 26, da sentença e do depoimento das testemunhas.
VII. No seguimento dos factos e dos danos que a recorrente sofreu e que foram dados como provados, a recorrente não pode deixar de discordar com o raciocínio da Meritíssima Juiz a quo, desde logo porque, do depoimento das testemunhas resultou mais do que provado que a autora tudo fez para dar conhecimento da necessidade de realização de obras no imóvel, que muitas vezes a própria autora realizou as obras necessárias e que se os sucessivos senhorios não efectuaram as obras necessárias foi por sua única responsabilidade tendo agido assim com culpa, aliás como resulta dos factos dados como provados 5, 10, 14, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, que demonstram uma atitude reiterada da ré de protelar a realização das obras desde o início do ano de 2008.
VIII. Tendo assim a autora cumprido a obrigação que lhe assiste de avisar o senhorio da necessidade da realização de obras, bem como, sempre denunciava a degradação do prédio.
IX. Assim, no que se refere ao ponto 36 da fundamentação de facto quanto à não solicitação da autora ao anterior proprietário a realização de quaisquer obras de reparação e/ou de beneficiação do imóvel arrendado, deveria ter sido dado como provado que a autora solicitou e não o contrário e que o mesmo fez diversas intervenções.
X. Aliás, a dar como provado que a Autora não solicitou a realização das obras no facto 36 da fundamentação o mesmo, com o devido respeito, está em contradição com a determinação da matéria de facto que se passa a transcrever:
“…..sendo certo que não exigiu do anterior senhorio, o Dr. D…, obras que pusessem cobro definitivamente a tais problemas.” “quando o senhorio, o Dr. D… morreu a esposa deste dizia não ter dinheiro para fazer as obras e, como tal a autora não lhas exigia”.
XI. Ora, com o devido respeito, parece resultar que então existiram interpelações junto do anterior senhorio da necessidade de realização de obras, que posteriormente procedeu a intervenções.
XII. Devendo considerar-se que a senhoria, aqui recorrida, não cumpriu o contrato de arrendamento realizado com a autora, uma vez que, cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação.
XIII. Por outro lado, não pode a recorrente concordar com a existência do Abuso de Direito.
XIV. Ora, na Sentença sob recurso entendeu-se que as obras necessárias constituíam obras de conservação ordinária face ao disposto no art.º 11 do RAU, e isto porque estavam em causa obras absolutamente necessárias para assegurar as condições de habitabilidade e segurança do locado, quer por ter sido determinada pela Câmara Municipal.
XV. Considerando-se, com o devido respeito, não existir Abuso de Direito, pois e apesar do valor da renda, as reparações solicitadas mostram-se essenciais ao gozo do locado, em condições mínimas de salubridade e segurança.
XVI. Tendo a autora tido um comportamento honesto, correcto e leal tal como lhe é exigido, uma vez que entende a recorrente que ficou provado que sempre informou atempadamente a necessidade de realização de obras, tendo a mesma feito obras no imóvel.
XVII. Ora, o locador, para assegurar o gozo da coisa locada, está obrigado a efectuar todas as reparações ou outras despesas essenciais ou indispensáveis para tanto, art.º1031.º, b), do C.C, sendo que o locatário, sempre que tenha conhecimento do vício da coisa, deverá avisar imediatamente o locador, se o facto for ignorado por este, sob pena de irresponsabilidade do senhorio, arts 1038.º, h) e 1033.º, d), do C.C.
XVIII. Nos presentes autos a autora informou, como supra se referiu, aos sucessivos senhorios a necessidade da realização das obras.
XIX. Na situação dos autos importa desde logo reter que a reparação a efectuar se reporta a reparações claramente necessárias ao gozo do arrendado, pela recorrida, também se pode presumir que não deixará de ser relevante ao gozo que a ré possa fazer do prédio em causa, ou da utilidade que do mesmo possa retirar, traduzindo-se, como se depreende, numa valorização do imóvel de que a ré poderá beneficiar.
XX. Assim, entende a recorrente que uma vez que, informou a ré das deficiências verificadas, actuando em conformidade com o que lhe era legalmente exigível, bem como, o facto de a ré ter a possibilidade da revisão da renda na sequência de realização de obras, sendo as rendas livremente fixadas e podendo ser anualmente actualizadas, não se pode efectivamente falar com base em inexistência de equivalência de condições patrimoniais, em abuso de direito por parte da autora, ao que acresce o facto de a ré não ter alegado factos consubstanciadores de uma invocada incapacidade económica, até pelo contrário, sempre prometeu que iria realizar as mesmas, bem como, o dever de conservação do edificado, regulado no Regulamento Geral das Edificações Urbanas – RGEU e o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação – RJUE.
XXI. Pelo que não se evidencia uma situação de desequilíbrio entre a prestação que seja devida a título de renda e o montante para a recuperação que se possa traduzir numa injustiça gravemente chocante e reprovável.
XXII. Assim, e na sequência do exposto, não se vislumbra que, ao pretender as obras constantes do auto de vistoria e descritas nos factos provados, tenha a autora extravasado, maxime, amplamente, o contexto em que tal direito podia ser exercido, nem que tal conduta tenha sido contrária aos ditames da boa fé, entendida como uma das fundamentais exigências éticas do comércio jurídico, afastada ficando, consequentemente, a existência de Abuso de Direito.
Deverá por isso a Sentença proferida ser revogada e substituída por decisão deste Tribunal em conformidade com a conclusões acabadas de alinhar.
A apelada contra-alegou, concluindo pela improcedência do recurso.
Após os vistos legais, cumpre decidir.
II.
Questões a resolver:
- Impugnação da decisão de facto;
- Inexistência de abuso do direito.
III.
Na sentença recorrida foram considerados provados os seguintes factos:
1. A 17 de Maio de 1954, D… declarou dar de arrendamento à Autora, prédio, sito na Rua …, …, Porto, com inicio em 1 de Junho de 1954, tudo nos termos constantes do documento junto aos autos a fls 18 e 19, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.
2. A Ré veio a adquirir, por sucessão, o referido prédio, fazendo-se representar por H…, residente na Rua …, …, ….-… …, Vila Nova de Gaia.
3. A Autora liquida pontualmente a renda no montante de € 64,80 por transferência bancária para a conta do Procurador da Ré.
4. Face ao decorrer dos anos, já há cerca de 30 anos, o prédio vem sofrendo várias deteriorações, procedendo a Autora a diversas reparações.
5. Devido ao agravamento do estado do prédio a Autora, em 17 de Janeiro de 2008, solicitou à Ré que procedesse à reparação do mesmo, uma vez que, já não desempenhava cabalmente o fim a que se destinava.
6. O prédio apresenta infiltrações provenientes do telhado e das paredes exteriores laterais que originam humidades na sala e quartos de dormir.
7. Os tectos da sala de jantar e corredor do rés do chão apresentam um elevado estado de degradação, caindo aos pedaços.
8. As portas e janelas não fecham completamente, encontrando-se totalmente permeáveis às condições meteorológicas.
9. A porta da entrada do prédio apresenta-se corroída, permitindo que a chuva se infiltre e provocando humidade em todos os compartimentos.
10. Autora, em 26 de Setembro de 2008, solicitou à Câmara Municipal …, uma vistoria de salubridade / segurança.
11. Em 22/10/2008, foi efectuada uma visita ao prédio para ser elaborado o Auto de Vistoria.
12. Desse auto, homologado em 9 de Janeiro de 2009, foram impostas obras referidas no documento junto aos autos a fls. 34 a 36, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, a saber:
a) reparação das partes degradadas da cobertura de forma a eliminar as infiltrações de águas pluviais no edifício;
b) reparação das partes desagregadas do revestimento na fachada posterior;
c) reparação das partes desagregadas do revestimento na parede da empena nascente;
d) reparação da rede de águas pluviais, incluindo caleiras, rufos e tubos de queda;
e) reparação da rede eléctrica,
f) reparação de caixilharias degradadas, incluindo substituição de vidros partidos e reparação do estore na fachada principal;
g) reparação das partes degradadas do pavimentos;
h) reparação das partes das paredes degradadas por infiltrações de água;
i) reparação das partes dos tectos degradadas por infiltrações de água.
13. Por ofício n.º I/7702/09/CMP, a Câmara deu conhecimento do Auto à Ré, tendo sido fixado um prazo de 45 dias à Ré para iniciar as obras e fixado o prazo de 90 dias para serem concluídas.
14. Acontece que a Ré não efectuou todas as obras atrás mencionadas.
15. A Câmara Municipal … procedeu a inspecção ao locado em 9 de Julho de 2009 e em 2 de Setembro de 2009.
16. A Câmara Municipal, procedeu ao reforço de apoio nos tectos, com a finalidade de eliminar os perigos graves.
17. A Autora contactou telefonicamente e por escrito a mesma directamente e por intermédio do seu Procurador, para que efectuasse as reparações.
18. Após várias promessas de reparação e adiamentos consecutivos, a Ré procedeu no dia 13 a 15 de Outubro de 2009, a algumas reparações no telhado, procedendo à recolocação de telhas, picou as paredes do corredor, tirou portas das traseiras e atou as caleiras com fios.
19. Tendo abandonado os trabalhos depois de recolherem o lixo.
20. A Autora dirigiu-se novamente junto da Câmara Municipal, em 21 de Outubro de 2009, dando conhecimento das obras realizadas e solicitando a intervenção da mesma.
21. A Ré solicitou junto da Câmara Municipal a prorrogação do prazo para efectuar as obras.
22. A Autora interpelou por carta a Câmara Municipal, em 20/01/2010, no sentido de a mesma informar o prazo para o desfecho da situação e dando conhecimento de que em 13 de Janeiro de 2010 tinha chamado a protecção civil, uma vez que, as persianas e uma caleira estavam em riscos de cair.
23. Situação que já tinha dado conhecimento telefonicamente ao Procurador da Ré que se deslocou ao local nesse dia e pode comprovar a situação.
24. A Ré procedeu junto da Câmara Municipal a mais um pedido de prorrogação de prazo.
25. Em Maio de 2010 foi concedida a prorrogação do prazo por mais 20 dias.
26. A 19 de Abril de 2010, a Autora enviou nova carta à Ré junta aos autos a fls. 50 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.
27. Em dias de chuva e mau tempo a Autora desloca-se da sua residência para casa de familiares.
28. A Autora é uma pessoa doente, tendo-lhe sido implantado pacemaker, tendo sido vítima de um AVC em 2008, sofrendo de alterações da função tireoideia, hipertensão e diabetes melitus.
29. O prédio devido à humidade tem um cheiro intenso a mofo;
30. A Autora, no dia 4 de Abril de 2010, partiu uma perna que a impossibilitou de andar e de circular livremente pela casa.
31. O locado não tem luz eléctrica em todas as divisões, tendo que ter extensões para conseguir ter luz.
32. O locado não tem água quente para fazer face à sua higiene pessoal.
33. A Autora tem sentido mau estar, preocupação, medo, insegurança, uma vez que não se sente segura na sua residência, vivendo em constante sobressalto, nunca sabendo se vai ter que se deslocar para casa de um familiar.
34. A Autora recebe anualmente uma pensão de sobrevivência no valor de € 3.480,16.
35. A Autora sente desgosto por ver a progressiva degradação do prédio e das mobílias e objectos ali existentes.
36. A Autora não solicitou ao anterior proprietário a realização de quaisquer obras de reparação e/ou de beneficiação do imóvel arrendado (adiante eliminado).
37. A Ré veio a tomar conhecimento do estado do imóvel após as “diligências” de contacto realizadas pela Autora.
38. A Ré procedeu às obras melhor referidas em 18).
IV.
1. A Recorrente impugna a decisão sobre a matéria de facto, no que respeita ao facto acima indicado como provado sob o nº 36 (A Autora não solicitou ao anterior proprietário a realização de quaisquer obras de reparação e/ou de beneficiação do imóvel arrendado).
Defende que, com base nos depoimentos das testemunhas E…, F… e G…, se deveria ter dado como "provado que a autora solicitou ao anterior proprietário a realização de obras de reparação e/ou de beneficiação do imóvel arrendado e não o contrário".
A este respeito, afirmou-se na motivação da decisão:
"Quanto aos factos elencados sob os nºs 36, 37 e 38, teve o Tribunal por base o depoimento da testemunha E…, filha da Autora e que com a mesma vive e que referiu que há já muitos anos o prédio em causa apresentava sinais de degradação, decorrentes de humidades e infiltrações de águas. Porém, a Autora procedia a pequenas obras no sentido de obviar àquelas situações, sendo certo que não exigiu do anterior senhorio, o Dr. D…, obras que pusessem cobro, definitivamente, a tais problemas.
Quando o senhorio, o Dr. D… morreu a esposa deste dizia não ter dinheiro para fazer as obras e, como tal, a Autora não lhas exigia.
Apenas em 2008, quando já se tornava perigoso viver no locado, dado o estado em que o mesmo se encontrava, é que a Autora conseguiu entrar em contacto com a nova senhoria, a ora Ré, exigindo-lhe a realização de obras que lhe permitisse ocupar a casa".
Importa começar por notar que, no essencial, o facto dado como provado teve por base a matéria alegada pela ré no art. 6º da contestação – (…) tanto até àquela data – início de 2008 – como até ao presente nunca a ora ré teve conhecimento que a ora A. – B… – tenha, por qualquer forma ou meio, solicitado ao anterior proprietário a realização de quaisquer obras de reparação e/ou de beneficiação do imóvel arrendado.
A autora nada alegou sobre esta questão de solicitar ou exigir do senhorio a realização de obras de reparação ou de conservação do arrendado.
Esta constatação permite-nos uma primeira conclusão: a Recorrente, com a impugnação da decisão, pode insurgir-se contra a prova do facto em questão, mas não pode pretender que, em sua substituição, se considere provado o facto contrário, uma vez que este não foi alegado na acção.
Por outro lado, no facto provado e na respectiva motivação alude-se indistintamente a "solicitar" e "exigir" obras de reparação e de conservação.
É certo que a testemunha E… afirmou que não exigiu do anterior senhorio, obras que pusessem cobro, definitivamente, a tais problemas e que, depois, a viúva do Dr. D… chegou a dizer que não tinha dinheiro para fazer obras e, por isso, a autora não lhas exigia.
Mas também foi referido pela mesma testemunha que o Dr. D… "mandava fazer pequenos consertos".
Portanto, se o Dr. D… mandava fazer reparações e se a viúva dizia que não tinha dinheiro para fazer reparações, tal significa que estas teriam sido "solicitadas". O que pode afirmar-se é que, no âmbito de um relacionamento mais pessoal e compreensivo entre a autora e o anterior senhorio, não foram "exigidas" obras que pusessem termo definitivamente ao problema das infiltrações, como aconteceu agora com a ré.
Entende-se, por conseguinte, que o facto indicado supra sob o nº 36 deve ser eliminado dos factos provados.
Para além de apenas ter sido alegado que a ré nunca teve conhecimento de que a autora tenha solicitado do anterior proprietário a realização de quaisquer obras de reparação, o que, já por si, não significa que a autora não tenha realmente solicitado essas obras (sem que a ré tenha tido disso conhecimento), é certo também, face à prova produzida, que não pode afirmar-se que a autora não tenha "solicitado" ao anterior senhorio a realização de obras de reparação.
2. Na sentença recorrida, com base no aludido facto – nº 36 – concluiu-se não haver incumprimento do contrato por parte da Ré, uma vez que "a Autora ao não avisar dos defeitos o anterior senhorio e ao não exigir do mesmo as necessárias obras de conservação, incumpriu uma obrigação que sobre si impendia, originando o estado de actual degradação do locado e, como tal, não podendo agora pretender responsabilizar o senhorio, ora Ré".
A obrigação que, a este respeito, impendia sobre a autora é a consignada no art. 1038º h) do CC – avisar imediatamente o locador, sempre que tenha conhecimento de vícios na coisa, ou saiba que a ameaça algum perigo (…), desde que o facto seja ignorado pelo locador.
É ao inquilino que compete provar ter cumprido a obrigação legal de comunicar ao senhorio os vícios existentes no arrendado, em conformidade com o disposto no art. 342º CC[1].
Na falta desse aviso imediato, o contrato não pode considerar-se incumprido pelo locador – cfr. arts. 1032º e 1033º d) do CC.
Assim, não cumprindo – ou não provando que cumpriu – o inquilino esse dever de comunicação dos vícios de que o arrendado está afectado e não se provando que o senhorio conhecia esses vícios, este não pode ser por eles responsabilizado[2].
Afigura-se-nos, por conseguinte, que a alteração introduzida na matéria de facto provada não interfere na apreciação do mérito, não conduzindo a solução diferente da preconizada na sentença recorrida.
Como aí se salienta, ficou provado que o prédio locado se vinha degradando há cerca de 30 anos e só em 2008, quando o prédio já não permitia a realização do fim a que se destina, fruto de dezenas de anos sem obras de conservação, é que a autora veio exigir da ré, nova senhoria, que procedesse a tais obras.
Neste circunstancialismo, não existe incumprimento do contrato por parte da ré, não podendo esta ser responsabilizada pelo estado de degradação a que chegou o imóvel, nem pela realização das obras necessárias e adequadas (que seriam agora mais de reconstrução de todo o interior do edifício, do que propriamente de reparação e conservação, como foi referido em julgamento).
3. De qualquer modo, acrescentou-se na sentença um outro fundamento para a improcedência da pretensão da autora: a exigência de obras constituiria, no caso, abuso do direito.
Afirma-se na sentença:
"Estabelece o artº 334° do Código Civil, que “é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
O Dr. Antunes Varela in R.L.J., Ano 128°-241, refere que a condenação por abuso de direito “aponta de modo inequívoco para as situações concretas em que é clamorosa, sensível, evidente a divergência entre o resultado de aplicação do direito subjectivo, de carga essencialmente formal, e alguns valores impostos pela ordem jurídica para a generalidade dos direitos ou, pelo menos, de direitos de certo tipo”.
A figura do abuso de direito assenta, essencialmente, no princípio da confiança, do qual resulta que “as pessoas devem ter um comportamento honesto, correcto, leal, nomeadamente, no exercício dos direito e deveres, não defraudando a legítima confiança ou expectativa dos outros”, como refere o Dr. Coutinho de Abreu, in Do abuso de direito, 1983, pag. 55.
A propósito da exigência de obras pelos inquilinos e eventual abuso de direito, se vem debruçando a nossa Doutrina.
Assim, a este propósito o Dr. Aragão Seia in Arrendamento Urbano Anotado e Comentado, 1995, pag. 150, entende que uma vez que as rendas são em princípio, livremente fixadas e podem ser anualmente actualizadas, “... podendo mesmo as obras de conservação extraordinária e de beneficiação ditar a sua actualização – nº2 do art. 13º - não se poderá falar, com base em inexistência de equivalência de condições patrimoniais, em abuso de direito por parte do arrendatário que requer as obras”.
Já o Dr. Pinto Furtado, in Manual do Arrendamento Urbano, 3ª ed., 2001, pág. 419 e segs, embora não se refira expressamente à figura do abuso de direito, sempre vai dizendo que apesar de tradicionalmente não se estabelecer qualquer exigência de proporcionalidade entre a obrigação do senhorio de realizar as prestações de facere destinadas a assegurar ao arrendatário o gozo da coisa e a renda paga por este, a nossa jurisprudência foi sensível a este aspecto, sendo, em sua opinião, razoável a exigência dessa proporcionalidade.
Importa pois apurar se a Autora, ao pretender a realização de obras no locado, que exigem a reparação geral do mesmo, atendendo ao muito mau estado de conservação, está ou não a abusar do direito.
Conforme resulta apurado, o locado foi dado de arrendamento à Autora em 1954, pelo que pelo menos a essa data o mesmo já existia.
Actualmente e de acordo com a matéria dada por provada verifica-se que o locado apresenta infiltrações provenientes do telhado e das paredes exteriores laterais que originam humidades na sala e quartos de dormir. Os tectos da sala de jantar e corredor do rés do chão apresentam um elevado estado de degradação, caindo aos pedaços. As portas e janelas não fecham completamente, encontrando-se totalmente permeáveis às condições meteorológicas.
A porta da entrada do prédio apresenta-se corroída, permitindo que a chuva se infiltre e provocando humidade em todos os compartimentos.
Por outro lado, apurado ficou que são as seguintes as obras necessárias à colocação do locado em estado de ser habitado:
a) reparação das partes degradadas da cobertura de forma a eliminar as infiltrações de águas pluviais no edifício;
b) reparação das partes desagregadas do revestimento na fachada posterior;
c) reparação das partes desagregadas do revestimento na parede da empena nascente;
d) reparação da rede de águas pluviais, incluindo caleiras, rufos e tubos de queda;
e) reparação da rede eléctrica,
f) reparação de caixilharias degradadas, incluindo substituição de vidros partidos e reparação do estore na fachada principal;
g) reparação das partes degradadas do pavimentos;
h) reparação das partes das paredes degradadas por infiltrações de água;
i) reparação das partes dos tectos degradadas por infiltrações de água.
Desconhecendo-se o valor destas obras, não pode deixar de ter-se por certo que o mesmo será consideravelmente superior ao valor do rendimento anual que o senhorio, ora Ré dele pode retirar € 777,60 (64,80x12) /ano.
Por outro lado, se o imóvel apresenta deteriorações tão graves e que resultam do decurso do tempo, certo é que há muito que a locatária tinha necessariamente conhecimento destas, sendo certo que só a partir de 2008 exigiu a realização de obras.
Diga-se ainda, não poderia a Ré, em tempo útil recuperar o investimento que a realização das obras implica, através da actualização da renda, nos termos do artº 30º e ss da NRAU. Vigorando entre Autora e Ré um contrato sinalagmático, esta última ficaria sem uma contrapartida adequada ao valor investido nas obras, durante um período de vários anos.
Na verdade, os contratos onerosos norteiam-se pela procura de um certo equilíbrio na confrontação dos interesses, com ganhos e cedências recíprocas, como decorre do disposto no art. 237º do Código Civil. Ora, como refere o Ac. STJ de 28 de Novembro de 2002, in www.dgsi.pt. “a renda deverá ser, em princípio, de montante bastante para permitir ao senhorio pagar os vários encargos da propriedade, v.g., impostos, despesas comuns de condomínio (se estiverem a seu cargo), despesas de conservação, etc. e ainda restar uma importância, que lhe permita contrabalançar o investimento feito na aquisição da coisa locada, e que seja o benefício do senhorio emergente do contrato de arrendamento”.
Ora, no caso sub judice, está a pretender-se que a Ré gaste em obras no local arrendado uma importância que excede manifesta e largamente os limites impostos pelos interesses sócio-económicos subjacentes ao direito da Autora, a exigir reparações no prédio locado.
Na verdade, verifica-se uma situação de desproporcionalidade entre a obrigação do senhorio/Ré de proceder às obras no locado, destinadas a assegurar à arrendatária/Autora o gozo da coisa e a renda paga por esta.
A este propósito refere o Acórdão da Relação de Lisboa de 27 de Novembro de 1997, in www.dgsi.pt que tal equivalência não existe “se o arrendatário exige ao senhorio que faça obras, quando:
a) não existe qualquer equivalência entre o custo de obras pretendidas pelo arrendatário e a exiguidade da renda que paga.
b)o arrendatário não tomou a providência que poderia, pessoalmente, ter tomado para evitar, durante anos, o agravamento das eficiências e do custo das obras.
Nesses casos de inexistência da equivalência das atribuições patrimoniais é ilegítimo o direito dos arrendatários na sua reivindicação, tendo em conta o manifesto excesso dos limites, imposto pela boa-fé e pelo fim económico-social desse direito (artigo 334 CCIV)”.
Não existindo tal equivalência, no caso sub judice, uma vez que, conforme já atrás referimos, estão preenchidos os requisitos elencados sob as alíneas a) e b), verifica-se uma situação de manifesto abuso de direito que torna ilegítima a exigência da Autora.
Subscreve-se esta fundamentação, no que respeita à inexistência de equivalência entre as prestações das partes – montante da renda, por um lado, e elevado custo de obras, por outro – por nos parecer adequada ao circunstancialismo provado, reflectindo, aliás, entendimento jurisprudencial francamente predominante[3].
Também Menezes Cordeiro aponta exemplos semelhantes para ilustrar casos de comportamentos abusivos, de desequilíbrio no exercício de posições jurídicas, caracterizados pela desproporcionalidade entre a vantagem auferida pelo titular e o sacrifício imposto pelo exercício a outrem[4].
Poderia contrapor-se a este entendimento que o senhorio também contribuiu para o estado de degradação do imóvel arrendado, uma vez que lhe incumbia proceder regularmente (de oito em oito anos – art. 9º do RGEU) a obras de conservação. Por outro lado, que o referido entendimento encontra actualmente menor justificação, atendendo à possibilidade de actualização das rendas.
Estas razões não obstam, porém, à invocabilidade do abuso do direito.
Com efeito, afirma-se no citado Acórdão do STJ de 20.01.2009:
"O abuso do direito, constatada a desproporção actual entre a renda e custo de obras, deve, em princípio, ser reconhecido, a não ser que seja atribuível à omissão do senhorio o actual agravamento de custos, que seriam bem menores no passado e comportáveis com o valor da renda, não se justificando, por isso, que o senhorio oportunamente se tivesse subtraído a realizar as obras de conservação. Não se afigura, porém, que se deva presumir uma tal omissão, importando, por isso, em sede de contra-excepção, alegar os factos pertinentes. Por outras palavras: o senhorio que não realizou obras que podia e devia ter realizado não pode prevalecer-se do elevado custo das obras ditadas por um agravamento do estado do prédio que é da sua responsabilidade; nada se alegando ou provando a este respeito, não se vê que o senhorio não possa invocar fundadamente o abuso do direito se lhe forem exigidas obras a custos actuais desproporcionadas à renda auferida, sacrifício que está para além do que é razoável, encontrando-se o senhorio manietado por um arrendamento vinculístico".
É esta a situação com que deparamos nos autos: um contrato de arrendamento celebrado há mais de 50 anos, nada se tendo apurado sobre se o senhorio anterior teve conhecimento da evolução do estado de degradação do imóvel.
O que sabemos é que, durante décadas, as rendas estiveram congeladas, o que impediu o senhorio de obter rendimentos que certamente lhe permitiriam manter o prédio em normal estado de conservação[5]. Repare-se que o imóvel arrendado é constituído por uma moradia de dois pisos (cfr. fotografias de fls. 98), situada bem perto de uma zona privilegiada da cidade do Porto.
É paga, ainda hoje, com actualizações, uma renda de € 64,80.
Esta renda é extremamente baixa e não permite, manifestamente, recuperar, em tempo razoável, o capital que seria necessário aplicar na realização das obras.
Recuperação que continuará a não ser conseguida, mesmo com a actualização das rendas, pois, se até aqui, esta era feita através da utilização de coeficientes reduzidos que iam incidir sobre rendas de montantes também reduzidos, nunca permitindo evitar a desproporção apontada, actualmente, pelo regime transitório do NRAU, a actualização apenas será possível desde que o imóvel atinja um nível médio de conservação e será sempre limitada a um valor correspondente a 4% do valor do imóvel, tendo de processar-se por um prazo que, no caso, a considerar a idade da autora, seria de 10 anos (cfr. arts. 31º, 33º e 37º a 40º)[6] – [7].
Conclui-se, deste modo, que a pretensão da Recorrente não pode proceder, não devendo a ré ser condenada na realização das obras necessárias à reparação das deficiências detectadas no locado.
E, não sendo essas obras exigíveis à ré, não sendo ilícita a sua conduta omissiva, não pode ela ser responsabilizada pelos danos sofridos pela autora, pelo que deve improceder igualmente o pedido de indemnização formulado na acção.
V.
Em face do exposto, julga-se a apelação improcedente, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Porto, 13 de Dezembro de 2012
Fernando Manuel Pinto de Almeida
Trajano A. Seabra Teles de Menezes e Melo
Mário Manuel Baptista Fernandes
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[1] Acórdão do STJ de 03.12.2009, www.dgsi.pt.
[2] Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, Vol. II, 4ª ed., 363.
[3] Cfr., de entre os mais recentes, os Acórdãos do STJ de 16.12.2004, de 08.06.2006, de 14.11.2006, de 31.01.2007, de 24.05.2007, de 30.09.2008 e de 20.01.2009, em www.dgsi.pt. Também os Acórdãos do STJ de 12.03.2009, de 27.05.2009 e de 02.06.2009, de que se conhecem apenas os sumários, publicados em www.stj.pt.
[4] Tratado de Direito Civil Português, I, Tomo I, 211 a 213, servindo-se designadamente dos casos decididos nos Acórdãos do STJ de 09.10.97 (BMJ 470-546) e da Rel. de Coimbra de 27.01.98 (CJ XXIII, 1, 16), onde se analisaram situações de manifesta desproporção entre o custo das obras e os montantes das rendas pagas, adoptando-se a solução dos demais Acórdãos citados.
[5] Como se afirma na Exposição de Motivos da Proposta de Lei do Arrendamento Urbano, "tem sido o congelamento das rendas que tem impossibilitado a renovação e a requalificação urbana, por ter entorpecido a capacidade económica do proprietário para a realização das obras necessárias à conservação dos prédios, o que levou a situações calamitosas de degradação do património urbano, algumas em estado de iminente ruína".
[6] Cfr. Menezes Leitão, Novas observações sobre as disposições transitórias do NRAU, em O Direito, ano 137º (2005), II, 363.
[7] Saliente-se que a actualização da renda, na sequência de obras de "reabilitação", é calculada de modo idêntico e exige que o arrendado atinja um nível de conservação bom ou excelente – art. 27º do DL 157/2006, de 8/8.