Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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ESCRITURA PÚBLICA
FORMA
NULIDADE
Manuel....., residente na Avenida..... - ....., instaurou a presente acção declarativa, de processo ordinário, contra “F.....”, L.ª, com sede na Travessa..... - ....., pedindo que a Ré seja condenada a pagar-lhe a importância de Esc. 4.117.113$00, acrescida de juros à taxa legal de 10%, desde a citação, até pagamento.
Fundamenta a sua pretensão, em síntese, nos seguintes factos:
- por contrato escrito de 21 de Setembro de 1990, deu arrendamento à Ré a parte poente da fracção autónoma designada pela letra “A”, correspondente a uma cave do prédio em regime de propriedade horizontal, sito na Rua....., da freguesia de....., área desta Comarca;
- pelo prazo de um ano, prorrogável, com início em 01/10/1990;
- o local destinou-se a armazém de retém;
- a renda mensal acordada foi de Esc. 89.500$00, a pagar no primeiro dia útil do mês anterior àquela a que dissesse respeito;
- após sucessivas actualizações, a referida renda mensal passou, em Dezembro de 1995, para Esc. 135.063$00, e em Dezembro de 1996 para Esc. 140.060$00;
- a Ré não pagou a renda relativa ao mês de Agosto de 1996, nem as que se venceram posteriormente, tendo deixado o arrendado em Novembro de 1997;
- no fim do contrato, a Ré deixou o locado deteriorado e retirou dele material sanitário;
- tendo (ele, Autor) despendido na reparação dos danos existentes e na substituição do material desaparecido e danificado a quantia de Esc. 785.655$00.
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A ré a contestou, aceitando parte dos factos alegados pelo Autor (mais concretamente a atinente à celebração do contrato, ao não pagamento das rendas peticionadas e à entrega do locado ao Autor, em Novembro de 1997), mas negando ter deteriorado o prédio para além do decurso do tempo, do normal e prudente uso a que o mesmo estava afecto.
Termina o seu articulado, pugnando pela improcedência da acção, com a consequente absolvição do pedido.
Na réplica, o autor, respondeu à matéria de excepção aduzida pela Ré.
No saneador teve-se a instância por válida e regular.
Seleccionados os factos assentes e organizados os controversos relevantes para a decisão da causa, procedeu-se a julgamento, estando a fls. a decisão sobre os últimos, após o que foi proferida a sentença em que se condenou a ré no pedido. Foi dessa decisão que a vencida recorreu.
Nas suas alegações formula as seguintes conclusões:
1) « II- O contrato de arrendamento comercial efectuado em escrito particular é nulo por falta de forma». Acórdão da Relação de Lisboa, de 15.12.1999, Colectânea de Jurisprudência, Ano XXIV, Tomo 5, pág. 125.
O contrato de arrendamento dos autos, tratando-se de um contrato de arrendamento para comércio e/ou indústria celebrado por mero escrito particular, não observou a forma legalmente estatuída para o mesmo à data da sua celebração. Arts.1029º, alínea b), do Código Civil, e 81°, alínea f), do Código de Notariado - a escritura pública -,
pelo que se trata de "um contrato nulo por falta de forma- artº . 220° do Código Civil-,
não se podendo, por isso, afirmar e considerar válido e eficaz o contrato de arrendamento dos autos.
2) Ao considerar de forma contrária, pese embora reconheça que o mesmo é nulo por falta de forma, a sentença recorrida, para além de padecer de uma gritante contradição entre os pressupostos e a decisão proferida quanto à questão da validade do contrato de arrendamento dos autos, viola o disposto nos arts. 1029, alínea b), do Código Civil - em vigor à data da celebração do contrato -, 81°, alínea f), do Código de Notariado, e 220º do Código Civil.
3) Estando o contrato de arrendamento dos autos celebrado por mero escrito particular quando, à data em que foi celebrado, a lei exigia, como condição de validade do próprio contrato - formalidade ad substantiam -, que o mesmo fosse celebrado por escritura pública, a omissão de tal formalidade importa, pois, a nulidade do próprio contrato, nulidade que, sendo invocável a todo o tempo por qualquer interessado numa declaração desse género, também pode, e deve, ser declarada oficiosamente pelo Tribunal – artº 286° do Código Civil.
Não restam dúvidas que, no caso concreto e pela razão acima aduzida - a verificação da forma legal era condição de validade do próprio contrato -, o Tribunal não só podia como devia conhecer da nulidade do contrato de arrendamento para comércio e/ou indústria celebrado por mero escrito particular não só podia como devia, por falta da forma legal, declarar a nulidade de tal arrendamento.
A nulidade opera ipso jure. Daí poder ser conhecida oficiosamente pelo tribunal e poder ser declarada a todo o tempo." - Pires de Lima e Antunes Varela no Código Civil Anotado», Volume I, pág. 185.
4) Ao assim não entender, a decisão ora recorrida violou não só 'as normas legais já acima mencionadas como, e, sobretudo, violou o disposto nos arts. 280º e 286° do Código Civil.
5) Sendo nulo o arrendamento dos autos, designadamente pelas razões acima mencionadas, nulidade que, no caso concreto, o Tribunal pode e deve conhecer oficiosamente, declarando-a, com tal declaração de nulidade produzem-se os efeitos legalmente estatuídos no artº 289º nº1, do Código Civil.
6) No entanto, sendo nulo o contrato de arrendamento dos autos, deixa de fazer sentido falar em rendas, designadamente em rendas em divida, pois o que fica em divida é uma indemnização pela ocupação, gozo e fruição do espaço por parte da apelante, ocupação, gozo e fruição que constituem realidades que, em face da nulidade do arrendamento, não são susceptíveis de serem materialmente destruídas, não fazendo sentido, pela mesma razão, a aplicação do disposto no Artº. 1041º, n º1, do Código Civil.
7) Tal disposição legal tem como pressuposto a existência de um contrato de arrendamento válido e eficaz, com a consequente existência de um locatário e da obrigação deste em pagar uma renda pelo gozo e fruição do espaço que, supostamente, lhe é arrendado, o que não sucede nos presentes autos, em que temos um contrato de arrendamento nulo por falta de forma legal, um contrato dê arrendamento que, por essa razão, é inválido e não produz quaisquer efeitos, pelo que não é aqui aplicável o artº 1041º, n.º 1, do Código Civil, não podendo a apelante ser condenada no pagamento da indemnização aí fixada.
8) Ao assim não entender, e ao condenar a apelante no pagamento da indemnização referida e fixada naquele artº 1041°, nº1, do Código Civil, a sentença recorrida, não só viola o espírito do artº 289º nº 1 do Código Civil, como viola o espírito desta mesma norma legal.
9) Nos presentes autos, e a propósito das deteriorações apresentadas pelo espaço objecto do contrato de arrendamento nulo aquando da sua restituição ao Apelado pela Apelante, ficou provado que o mesmo tinha as paredes e os tectos muito sujos e que apresentava brechas e rachas extensas e profundas.
No entanto, e atenta a matéria de facto dada como provada, dela não decorre qualquer facto que demonstre ou indicie que tais deteriorações tenham como causa uma má ou imprudente utilização de tal espaço por parte da Apelante.
Trata-se de deteriorações que resultam, claramente, do desgaste normal do espaço em causa provocado pelo uso e pelo tempo, e não por uma qualquer utilização menos correcta ou menos prudente por parte da Apelante - nada resulta nesse sentido da matéria de facto dada como provada.
10) Conferido legalmente ao senhorio - o Apelado - o direito à indemnização pelas deteriorações verificadas no locado aquando da sua restituição, injusto seria que ao mesmo não coubesse o ónus de alegar e provar que tais deteriorações tinham como causa uma má ou imprudente utilização do mesmo por parte do locatário, pois que, a assim não ser, ao senhorio bastava alegar e provar a existência do dano - a deterioração -, sem que ao mesmo coubesse alegar e provar a causa desse dano, que estaria, por assim dizer, legalmente presumida - qualquer deterioração presumir-se-ia sempre como resultando de uma má ou imprudente utilização do locado pelo locatário.
11) Não está, pois, e quanto àquelas deteriorações, verificado tal nexo de causalidade, pelo que, e quanto às mesmas, como bem se depreende do disposto no artº. 1044º do Código Civil, não responde a Apelante, não tem a mesma de indemnizar o Apelado pelas despesas tidas por este com obras tendentes a reparar deteriorações que resultaram, não de um mau ou imprudente uso daquele espaço, mas sim do desgaste causado pelo tempo e pelo uso lícito do mesmo, não pende sobre a mesma a obrigação de indemnizar o Apelado por esse tipo de prejuízos verificados no locado.
12) Ao assim não entender, presumindo, sem qualquer suporte factual para tal, que todas as deteriorações verificadas naquele espaço aquando da sua restituição resultavam de um mau ou imprudente uso do mesmo a Apelante, e, com base nisso, ao considerar esta como a única responsável por todas essas deteriorações, maxime pela sujidade dos tectos e paredes e pelas brechas e rachas nos mesmos, a sentença recorrida violou o disposto nos arts. 1043°, nº l, e 1044°, ambos do Código Civil,
pelo que deve a sentença ora recorrida ser revogada e substituída por outra que tenha em consideração as alegações e conclusões ora aduzidas.
Não houve contra-alegações.
Colhidos os vistos dos Ex.mos Srs. Adjuntos, há que conhecer do recurso.
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Vêm julgados provados os seguintes factos:
1. Por contrato escrito, celebrado em 21 de Setembro de 1990, o Autor obrigou-se a proporcionar à Ré, mediante retribuição, o gozo temporário da parte poente da fracção autónoma designada pela letra “A”, correspondente a uma cave do prédio em regime de propriedade horizontal, sito na Rua....., da freguesia de....., área desta Comarca, então omissa, mas hoje inscrita na respectiva matriz sob o artº..-ª
2. O arrendamento foi convencionado pelo prazo de um ano, prorrogável, com início em 01/10/1990.
3. O local destinou-se a armazém de retém e de montagem de candeeiros.
4. A renda mensal acordada foi de Esc. 89.500$00, a pagar no primeiro dia útil do mês anterior àquela a que dissesse respeito.
5. Após sucessivas actualizações, a referida renda mensal passou, em Dezembro de 1995, para 135.063$00, e em Dezembro de 1996 para 140.060$00.
6. A Ré não pagou a renda relativa ao mês de Agosto de 1996, nem as que se venceram posteriormente.
7. A Ré deixou o arrendado em Novembro de 1997.
8. No fim do contrato, as paredes interiores e tectos do arrendado encontravam-se muito sujos.
9. E apresentavam brechas e rachas extensas e profundas.
10. A Ré retirou do arrendado material sanitário, consistente em duas sanitas, um urinol, dois lavatórios e seis torneiras.
11. A Ré destruiu canos e ligações.
12. Três portas do arrendado, por se encontrarem danificadas, tiveram de ser substituídas, bem como os respectivos acessórios.
13. A sociedade “S.....” reparou os danos existentes no arrendado, e procedeu à substituição do material desaparecido e danificado.
14. O custo dessa reparação ascendeu a Esc. 785.655$00, e foi pago pelo Autor àquela sociedade.
15. O prédio descrito foi construído em 1981/1982.
16. E à data do início do arrendamento já não era novo.
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Face às conclusões da alegação da recorrente, que delimitam o objecto do recurso como resulta do disposto no artº 684º nº 3 do C. P. Civil, as questões a apreciar centram-se na falta de celebração do arrendamento por escritura pública e na imputação à ré das deteriorações do locado aquando da restituição do mesmo ao autor.
A primeira, não foi colocada ao Sr. Juiz recorrido pelo que, destinando-se os recursos à reapreciação de questões já conhecidas pelo Tribunal a quo, vedado está a esta Relação pronunciar-se sobre a mesma, por acrescer ao antes exposto que não se trata de ponto que deva ser ponderado oficiosamente.
Com efeito, tendo o negócio sido celebrado em 21 de Setembro de 1990, sem notícia de que o tenha sido por escritura pública, pois se sabe só que foi lavrado um instrumento escrito, não obstante se destinasse a comércio, só o locatário pode provocar a apreciação desse vício.
É que ao tempo vigorava o disposto no nº 3 do artº 1029º do C. Civil, que não obstante ter sido revogado pelo artº 5º do DL. 321-B/90 de 15 de Outubro, é aqui aplicável, nos termos do artº 12º do C. Civil, dado se reportar ao regime da forma do contrato e consequências da respectiva inobservância. v. ac. RL de 21.10.93, CJ – IV, 154.
No caso, não tem aplicação o disposto no artº 286º do C. Civil, verificando-se uma situação prática de mera anulabilidade, como se explica no ac. desta Rel. de 30.3.77, BMJ 267º- 200.
Desse modo, conforme se entendeu no ac. da Rl. de Coimbra de 27.7.97, CJ, 2º- 823, o contrato de arrendamento para comércio que não tenha sido celebrado por escritura pública, subsistirá incólume se o arrendatário não arguir a nulidade.
Significa isso que, não tendo a aqui ré arguido o mencionado vício, está vedado o conhecimento oficioso do mesmo, devendo o contrato ter-se como válido, pelo que não relevam as considerações da apelante sobre a justificação não meramente probatória mas antes constitutiva da exigência legal respeitante à forma.
Assim, não há qualquer contradição entre o decidido e os respectivos pressupostos.
A essa luz, são devidas as rendas vencidas e não pagas, e nada obsta à aplicação do disposto no artº 1041º nº 1 do C. Civil, como bem se decidiu na sentença recorrida.
Improcedem, pois, as correspondentes conclusões da apelante.
No concernente à condenação da ré pelos danos verificados no locado, na sentença recorrida fundamentou-se a decisão em se ter provado que no fim do contrato as paredes interiores e os tectos do arrendada estavam muito sujos e apresentavam brechas e rachas extensas e profundas. Para além disso, a ré retirou daí duas sanitas, um urinol, dois lavatórios e seis torneiras, destruiu canos e ligações e três portas do locado, por se encontrarem danificadas, tiveram de ser substituídas.
Com base nestes factos e no disposto nos arts. 1043º e 1044º do C. Civil, entendeu-se que incumbia à ré convencer que esses danos não lhe são imputáveis.
Esta, na contestação, defendeu que não deteriorou o prédio para além do que decorre do tempo e do seu uso prudente, e opôs que as brechas que apresenta advêm da má qualidade de construção do prédio, dos muitos anos que já conta e da construção de uma auto-estrada nas proximidades, sendo certo que à data do arrendamento já tinha diversas rachadelas. Contudo, como se alcança das respostas aos ns. 8º, 10º, 12º e 13º, não provou essa alegação.
Porém, segundo a recorrente, as deteriorações demonstradas resultam do desgaste normal provocado pelo uso e pelo tempo e sempre incumbiria ao autor provar que essas deteriorações provêm de má utilização do locado por parte da locatária, sob pena de se presumir que qualquer deterioração resultaria de má utilização pelo locatário.
No nº 2 do artº 1043º do C. Civil estabelece-se uma presunção de bom estado do arrendado aquando da entrega ao locatário, e no nº 1 consigna-se a obrigação deste o conservar no estado em que o recebeu, constando do artº 1044º do mesmo código que aquele é responsável pela respectiva deterioração, fora a ressalva que adiante se tratará,.
Esta formulação consiste, precisamente, em se presumir que o local foi entregue em bom estado e que, havendo deteriorações, cuja prova incumbe ao locador, cabe ao arrendatário provar que não se devem ao seu uso, como assinalam os Profs. P. Lima e A. Varela, C. Civil Anotº, II, 381.
Assim, em princípio, presume-se que as deteriorações resultam do uso do locatário.
Contudo, há que ter em conta que, logo no artº 1043º nº 1 e também no artº 1044º do C. Civil, se ressalvam os estragos próprios de uma prudente utilização.
Deste modo, cumpre apreciar se as deteriorações em causa se incluem nestas últimas.
As respeitantes à falta dos lavatórios e semelhante e aos canos e ligações, desde logo se verifica que não, pois se provou que foi a ré que retirou os primeiros e destruiu os segundos.
Quanto às rachas, a ré atribuiu aquelas a má construção, aos muitos anos do prédio e a trabalhos numa auto-estrada.
Não demonstrou a invocada má construção nem a relação entre os aludidos estragos e a auto-estrada.
Relativamente aos anos que o prédio tem, vem assente que foi edificado em 1981/82, e que foi entregue ao autor em 1997.
Tinha, pois, 15 anos, tempo que não justifica, por si, os referidos estragos, tanto mais que não se provou a má qualidade da construção, pelo que bem se entendeu ao imputá-los à ré.
Relativamente aos estragos nas portas, o referido tempo é também insuficiente para justificar a sua danificação, que deu mesmo lugar a que tivessem de ser substituídos os respectivos acessórios, estado inadequado ao mero uso durante 15 anos.
Do exposto se conclui que a responsabilização da ré pelas descritas deteriorações é bem fundada.
Consequentemente, decide-se julgar improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Porto, 25 de Novembro de 2003
António Luís Caldas Antas de Barros
Cândido Pelágio castro de Lemos
Armindo Costa