Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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OBJECTO
CONTRATO
OBRAS
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
II - A substituição de portas e montra do arrendado, que se mostravam deterioradas (portas presas com pregos, dobradiças ferrugentas e fechadura estroncada e a ameaçar cair), executadas pelo trespassário, sem o consentimento do senhorio, não constitui fundamento de resolução do contrato de arrendamento, nem sequer alteração substancial da estrutura externa, ou deteriorações consideráveis.
1. RELATÓRIO
B.......... e mulher C.........., propuseram, contra,
D.......... e marido E.......... e F.......... e mulher G.........., esta acção declarativa de condenação, com forma de processo sumário pedindo que se decrete a resolução do contrato de arrendamento com fundamento na ilicitude e ineficácia, em relação aos autores, da transmissão da posição contratual do arrendatário F.......... para a ré D.......... e, subsidiariamente, caso se entenda haver trespasse, deve decretar-se a resolução do contrato de arrendamento com fundamento nas alíneas b), d) e f), do art. 64.º do RAU e al. c), f) e g) do art. 1038.º do C. Civil, e a condenação dos RR a despejar imediatamente o locado, entregando o mesmo aos autores, livre de pessoas e bens e com as reparações que lhes incumbem, devendo reconhecer-se e declarar-se o carácter ilícito das obras que empreenderam no locado e condenando-se os RR a reporem o arrendado na situação em que se encontrava ou, em alternativa, pagar aos autores uma indemnização correspondente ao valor necessário para o reporem com a estrutura que anteriormente possuía, a liquidar em execução de sentença. Citados, contestaram os RR F.......... e G.........., pedindo a absolvição do pedido e alegando, em síntese, que trespassaram aos 1.ºs réus o estabelecimento comercial em causa acompanhado de todos os elementos constitutivos do mesmo, desconhecendo todas e quaisquer vicissitudes atinentes ao prédio posteriores à outorga do trespasse. Mais referem que o locado e o seu equipamento estavam bastante degradados.
Contestaram, também, os RR D.......... e E.......... dizendo, em síntese, que o trespasse foi comunicado aos autores e que não foi dado ao imóvel arrendado fim diverso do contratado, nem nele foram feitas obras ilícitas.
Realizada a audiência de discussão e julgamento foi proferida sentença julgando a acção improcedente e absolvendo os RR do pedido e absolvendo autores e réus do pedido de condenação como litigantes de má fé.
Inconformados os AA interpuseram recurso, recebido como apelação, pedindo a revogação da decisão recorrida e a sua substituição por outra que decrete a resolução do contrato de arrendamento e condene os RR nos exactos termos peticionados, formulando as seguintes conclusões:
a) O trespasse implica a transferência em conjunto das instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento e que, transmitido o gozo do prédio, nele se continue a exercer o mesmo ramo de comércio ou indústria;
b) Transferido o estabelecimento é transferido o direito ao arrendamento, independentemente da vontade do senhorio;
c) O fim convencionado no Contrato de arrendamento existente entre os apelantes e os 2.ºs RR (trespassantes) era o de “Mercearia, vinhos e petiscos” e o estabelecimento que estes passaram à 1.ª R. (trespassária) era, precisamente, um estabelecimento de “Mercearia, vinhos e petiscos”;
d) Tendo os 1.ºs RR, desde que adquiriram o citado estabelecimento de “mercearia, vinhos e petiscos”, passado a exercer no locado, a título principal uma nova actividade de “café”, deixando cair, definitivamente, a actividade de “mercearias e vinhos”, sendo os “petiscos” tão poucos e, ao mesmo tempo, tão comuns, que podemos encontrá-los até num qualquer estabelecimento de “café”, “café-snack-bar”, “cervejaria” ou outros similar, existe uma efectiva mudança de ramo de negócio, nos exactos termos previstos no Art.º 64.º, n.º1, al. b) do RAU, visto o contrato de arrendamento expressamente circunscrever “o rés-do-chão arrendado (...) ao exercício do comércio de mercearia, vinhos e petiscos”;
e) Que a actividade de “café” é um ramo de negócio completamente distinto da actividade de “mercearia, vinhos e petiscos”, resulta directamente da classificação portuguesa de actividades económicas;
f) É isso que também decorre da aplicação das regras de interpretação dos negócios jurídicos (Conf. 236.º a 239.ºdo C. Civil) ao caso sub judice, pois não se pode afirmar, à luz dos princípios da razoabilidade e da boa fé, que o senhorio, ao autorizar o exercício do comércio de “mercearia, vinhos e petiscos” ao arrendatário, implicitamente também lhe consente o exercício da actividade de “café”;
g) Aliás, mesmo que se admita que os 1.ºs RR ainda exerçam a actividade de “mercearia e vinhos”, a simples adição de um outro ramo de negócio completamente distinto, como a actividade de “café” faz nascer, igualmente, o direito de resolução do contrato, nos termos da citada al. b), do n.º 1 do art.º 64 do RAU;
h) Sendo assim, não houve, in casu, trespasse, à luz da al. b) do n.º 2 do art.º 115.º do RAU, o que torna, sem dúvida, a transmissão da posição contratual do arrendatário e réu, F.......... para a 1.ª ré D.........., ilícita e ineficaz em relação aos apelantes, porquanto eles não a autorizaram e muito menos a reconheceram;
i) Do exposto decorre que, inexistindo um trespasse que se imponha aos apelantes bem como o reconhecimento posterior a que alude o art.º 1049 do C. Civil, ocorre o fundamento da resolução imediata do contrato de arrendamento fixado no art.º 1038.º al. f) do C. Civil e nos art.ºs 64.º n.º 1, a1. f) e 115.º, n.º 2, al. b) do RAU; e
j) Apesar de a Mm.ª Juiz a quo ter considerado como não provada alegação dos apelantes de que os RR. não lhes comunicou a cedência do gozo do locado sempre se dirá que o uso a que se destina o local arrendado não é de modo nenhum indiferente para os interesses do senhorio;
k) Na verdade, são esses interesses que os art.ºs 1038.º, al. c), do Cód. Civil e 115.º, n.º 2, al. b) do RAU pretendem tutelar, garantindo ao senhorio que o arrendatário usará o prédio para o fim determinado no contrato. Fim este que pode resultar ou da expressa convenção das partes ou das circunstâncias.
l) Neste caso o fim foi muito concretamente expresso na citada cláusula 3.ª do contrato de arrendamento: “O rés-do-chão arrendado destina-se ao exercício do comércio de mercearia, vinhos e petiscos”;
m) Sucede que a 1.ª R – D.......... ao passar a utilizar o R/C locado para um fim (café) absolutamente distinto do convencionado (mercearia, vinhos e petiscos), está, com a sua conduta, a violar nitidamente o contrato de arrendamento nomeadamente a respectiva cláusula 3.ª, sendo certo que uma das obrigações do locatário é o de, precisamente, não aplicar a coisa a fim diverso daqueles a que ela se destina -Conf. art.º 1038.º, al. c) do Cód. Civil;
n) Porém é licito ao arrendatário explorar, em via secundária, um ramo de negócio que, embora diverso do literalmente fixado no contrato, apresenta com este uma determinada conexão, sempre que as circunstâncias permitam inferir que, à luz da razoabilidade e da boa fé, o locador podia e devia contar com o exercício adicional de outra actividade, de modo implícito;
o) Num contrato de arrendamento para o exercício de comércio de “mercearia, vinhos e petiscos”, não existe relação de conexão ou complementaridade se o arrendatário passar a vender e a servir cate à chávena, extraído de uma máquina industrial de café expresso, cerveja extraída de uma máquina industrial de tirar finos, cerveja em garrafa, bebidas várias em garrafa e Sumos vários, em detrimento do negócio de “mercearia e vinhos”;
p) Sendo certo que a actividade de “petiscos” nunca constitui uma actividade (comercial) principal, mas sempre conexa com outra;
q) O uso do prédio pelo arrendatário ou por outrem com o seu consentimento para fim ou ramo de negócio diverso) daquele ou daqueles a que se destina constitui fundamento para a resolução imediata do contrato de arrendamento, nos termos da al. b) do n.º 1] do art.º 64.º do RAU;
r) Ao não sufragar o entendimento de que a 1.ª R. D.......... procedeu, de facto, à mudança de ramo de comércio de “mercearia, vinhos e petiscos” para o ramo de “café” e de que, no caso em apreço, não existiu trespasse, julgando, em consequência, improcedente o pedido de resolução do contrato de arrendamento em causa, com base no fundamento previsto no art.º 64.º, n.º 1, al. b), do RAU, a Mm.ª Juiz a quo incorreu num manifesto erro de julgamento, erro esse tanto mais notório quanto é certo que a Mm.º Juiz, na sua douta decisão sob recurso chega a afirmar que a venda ou serviço de café por parte dos 1.ºs RR integra-se no exercício de uma actividade complementar ou conexa com o exercício da actividade de “mercearia, vinhos e petiscos”;
s) Violou assim, a Mm.ª Juiz a quo com a sua douta decisão sob recuso, as disposições conjugadas dos art.ºs 64.º, n.º 1, al. b) e f) , e 115.º, n.º 2, al. b), do RAU, e 1O38.º, alíneas c) e f) e 236.º a 239.º do C. Civil, contrariando, igualmente, o sentido da esmagadora maioria da jurisprudência e da doutrina nesta matéria;
t) Devendo ter-se em conta que a circunstância de o apelante ter recebido da 1.ª R. D.......... a renda relativa ao mês de Agosto/97, bem como emitido e entregue o correspondente recibo da renda, não traduz qualquer acto de reconhecimento (expresso ou tácito) da qualidade de inquilina da 1.ª R D.......... .
u) É que o recebimento da renda uma só vez, não é um facto suficientemente inequívoco, i.e., não evidencia com a necessária segurança o tácito reconhecimento, por parte dos apelantes, da 1.ª R D.......... como beneficiária da cedência como tal;
v) Ora, ao não sufragar este entendimento, a Mm.ª Juiz a quo violou, igualmente, as disposições conjugadas dos art.ºs l038.º, a1. f), 1049.º e 236.º a 239.º, do Cód. Civil, além de ter contrariado o sentido da esmagadora maioria da Jurisprudência e da doutrina, nesta matéria;
w) O facto de ter resultado provado que as portas (e a montra -segundo a Mm.ª Juiz) do locado estavam impregnadas de humidade, não significa, necessariamente. e como é óbvio que estivessem podres, nem isso, de resto, resultou provado; aliás. o contrato também é verdadeiro: o facto de uma porta em madeira estar podre não significa, necessariamente, e como é obvio, que esteja impregnada de humidade ou que seja consequência desse facto;
x) Acresce que o facto de não ter resultado provado que, à data da respectiva substituição, as a1udidas portas e montra em madeira estivessem em perfeito estado de conservação (conf. Resposta aos Factos Vertidos na Base instrutória - Facto 9.º), o certo é que essa circunstância também não significa, necessariamente, e como é obvio, que as mesmas estivessem em mau estado de conservação:
y) A ser assim como na realidade é, a substituição pelos 1.ºs RR dessas portas e montras em madeira por portas e montar em alumínio, sem consentimento dos ape1antes, revela-se perfeitamente injustificada e abusiva, correspondendo a um simples capricho dos 1.ºs RR.;
z) Ao não sufragar este entendimento, antes considerando que as obras efectuadas pelos RR se limitaram a assegurar que as portas e janelas (?) do estabelecimento efectivamente servissem as suas funções, designadamente as de segurança, a Mm.ª Juiz a quo julgou incorrectamente a referida matéria de facto, que impunha, pelas sobreditas razões, uma decisão diversa da recorrida, no sentido de julgar injustificada, abusiva e desproporcionada a substituição das ditas portas e montra;
aa) Por outro lado, os 1.ºs RR ao procederem, sem consentimento dos apelantes, às aludidas obras de substituição de portas e montra em madeira por portas e montra em alumínio, desrespeitaram a traça original do prédio, por terem sido utilizados materiais de diferente natureza e composição (alumínio em vez de madeira original);
bb) Acresce que os 1.ºs RR não levaram a cabo a substituição integral de todas as portas e janelas do locado, pelo que coexistem, ao nível do r/c do prédio, portas e montras de alumínio com portas e janelas de madeira, configurando. indubitável e objectivamente, tal situação um verdadeiro atentado, do ponto de vista estético e arquitectónico, absolutamente intoleráve1 e inaceitável;
cc) E porque essas obras empreendidas pelos 1.ºs RR, modificam e prejudicam de forma patente, ostensiva e permanente, a aparência exterior do edifício, não podem deixar de consubstanciar uma alteração considerável da estrutura externa do prédio, ou, pelo menos, uma deterioração considerável do mesmo;
dd) Por último, a realização pelos 1.ºs RR, sem consentimento dos apelantes, de uma abertura na fachada exterior de pedra do r/c do locado, com 24cm de largura e 55cm de altura, para a colocação de um contador de electricidade, consubstancia, igua1mente, e sem dúvida, uma alteração considerável da estrutura externa do prédio, desde logo porque modificam de forma patente e ostensiva, a aparência e a fisionomia essencial do prédio em questão, com prejuízo estético de carácter permanente;
ee) Verdade sendo que todas as obras efectuadas pelos 1.ºs RR no locado, porque permanecem indefinidamente à vista de todos, apresentam carácter definitivo ou perene, deixando, assim, o 1ocado de ser aquilo que era anteriormente, na medida em que perdeu a sua identidade e se alterou a sua essencialidade;
ff) A ser assim, como na realidade o é, face à matéria de facto supra exposta, não podem os mencionados actos de transformação levados a cabo pelos 1.ºs RR no R/C arrendado, deixar de ser também encarados e qualificados como deteriorações consideráveis;
gg) Não apenas pela circunstância de não beneficiarem em nada o locado, mas também pelo facto de tais actos de transformação não corresponderem a simples deteriorações inerentes a uma prudente utilização do prédio pelos 1.ºs RR., nem tão pouco se justificarem como pequenas alterações necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade;
hh) Pelo que de nenhuma forma se podem justificar nos termos do art.º 1043.º do C. Civil ou do art.º 4.º do RAU, antes correspondendo a sua execução, como já se salientou atrás, a um simples capricho dos 1.ºs RR.;
ii) A realização no prédio, pelo arrendatário, sem consentimento escrito do senhorio, de obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões ou a prática de quaisquer actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos já citados art.ºs 1043.º do C. Civil ou 4.º do RAU, constitui causa imediata de resolução do contrato de arrendamento, atento o disposto na al. d) do n.º 1 do art.º 4.º do RAU;
jj) Sendo certo que, o facto de a abertura ter sido, entretanto tapada pelos 1.ºs RR, não fez. de per se, extinguir o direito de reso1ução do contrato, por parte dos apelantes; a violação existiu, tomou-se efectiva, e traduziu-se numa alteração considerável da estrutura externa do edifício em questão, fazendo, assim, nascer, a partir do momento da concretização da infracção, o dito direito de resolução do contrato de arrendamento;
kk) Ao não sufragar o entendimento supra exposto, antes considerando que as obras efectuadas não traduzem uma alteração substancial da estrutura do prédio, nem causaram deteriorações consideráveis, destinando-se apenas a assegurar o gozo da coisa para os fins a que se destina, a Mm.ª Juiz a quo incorreu um manifesto erro de julgamento;
ll) Violou, assim, a Mm.ª Juiz a quo, com a sua douta decisão sob recurso) as disposições conjugadas dos art.ºs 4.º, 64.º n.º 1, a1. d) e 65.º n.º 2 do RAU, e 1038.º, a1. h) e d) e 1043.º do Cód. Civil contrariando, igualmente, o sentido da esmagadora maioria da Jurisprudência e da Doutrina nesta matéria.
Os RR, Maria de Fátima Jesus Rodrigues e marido, contra-alegaram, pugnando pela confirmação da decisão recorrida.
2. FUNDAMENTAÇÃO
A) OS FACTOS PROVADOS
a) Por contrato celebrado em 07-01-1970, H.......... e mulher, I.........., transmitiram por trespasse a J.........., o estabelecimento comercial de mercearia e vinhos instalado no r/c do prédio urbano sita na Rua .........., .........., com cedência de arrendamento do citado r/c conforme escritura pública junta aos autos a fls. 13 e seguintes, e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido;
b) O prazo de arrendamento foi de um ano com início em 01 de Fevereiro de 1970, sendo a renda estipulada de 1.000$00, a pagar no primeiro dia de cada mês a que disser respeito na residência do senhorio;
c) E o destino convencionado foi o de mercearia, vinhos e petiscos;
d) Por contrato celebrado em 24.09.1976, H.......... e mulher, I.........., transmitiram por venda ao autor marido o prédio urbano de que faz parte o r/c arrendado conforme escritura de compra e venda junta a fls. 18 e seguintes, e cujo teor se dá por integralmente reproduzido;
e) E descrito na Conservatória do registo Predial sob o n.º 15.806, no Livro B-41, encontrando-se ainda nela registado sob a inscrição 25.635, G-34;
f) No dia 04.08.1988, J.......... transmitiu por trespasse o sobredito estabelecimento instalado no r/c ao 2° réu marido, F.........., conforme escritura pública junta a fls. 26 e seguintes, e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzida;
g) Por sua vez, os 2°s réus, por escritura de 24.07.1997, transmitiram esse mesmo estabelecimento de mercearia, vinhos e petiscos à 1ª ré mulher, D.........., conforme escritura junta aos autos a fls. 30 e seguintes, e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzida,
h) No próprio dia 24.07-1997, a 1ª ré encerrou o referido estabelecimento e nos dias posteriores;
i) No estabelecimento serve-se café;
j) Em 15.07.1997 os 2°s réus deram conhecimento ao autor da pretensão de realizar o trespasse e das condições em que o mesmo se iria realizar;
k) Os 1.ºs réus comunicaram ao autor a situação de trespasse ocorrida em G), em 29.07.1997;
l) Os primeiros réus, sem consentimento dos autores, retiraram 3 portas e a montra exteriores do estabelecimento do rés-do-chão em causa, que eram em madeira;
m) Os primeiros réus substituíram as portas e montra aludidas em l) por portas e montra de alumínio (cor cinzenta clara);
n) As janelas e portas exteriores do edifício onde se encontra instalado o estabelecimento em causa são de madeira de cor branca acinzentada no 1.º andar, esclarecendo-se que são de alumínio no 2.º andar e sótão;
o) Em 27-08-97 os 1.ºs réus deram início a uma abertura na fachada exterior de pedra do rés do chão na parte que deita para a Rua .......... com cerca de 24 cm de largura e 55 de altura, esclarecendo-se que aquela abertura se destinava a colocar o contador da electricidade;
p) O encerramento descrito em h) foi apenas com o intuito de limpar, desinfectar de baratas, desratizar e realizar um desentupimento de saneamento;
q) Os 1.ºs réus apenas substituíram algumas louças, tachos e panelas velhos por outros novos, enviando aqueles para o lixo;
r) Os 1.ºs réus vendem batatas fritas, leite, pão, rebuçados, vinho em garrafa, vinho em copo, vinho em caneca, extraído de pipas que se encontram no interior do estabelecimento, e pequenos pratos de feijoada ou rancho, presunto, pratinhos de queijo, moelas, bolos de bacalhau, rissóis, croquetes, etc.;
s) No dia 5.08.1997, o autor marido recebeu a renda do arrendado das mãos da ré D.......... e entregou à mesma o respectivo recibo de renda;
t) Quando os 1.ºs réus ocuparam o arrendado, as portas e montra aludidas em l) tinham humidade impregnada e ameaçavam cair;
u) E havia portas presas com pregos, dobradiças ferrugentas e fechadura estroncada, a ameaçar cair;
v) E o vidro da montra que se encontrava partido foi substituído.
B) O DIREITO APLICÁVEL
O conhecimento deste Tribunal de 2.ª instância, quanto à matéria dos autos e quanto ao objecto do recurso, é delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente como, aliás, dispõem os art.ºs 684.º, n.º 3 e 690.º, n.º 1 e 2 do C. P. Civil, sem prejuízo do disposto no art.º 660.º, n.º 2 do C. P. Civil (questões cujo conhecimento fique prejudicado pela solução dada a outras e questões de conhecimento oficioso).
Apesar da extensão das conclusões do apelante, supra descritas, as questões submetidas à apreciação deste Tribunal consistem, tão-somente, em saber se: (a) ocorreu mudança de ramo de negócio no arrendado que determine a ilicitude e ineficácia do trespasse em relação aos apelantes (conclusões a) a s); (b) o recebimento de uma renda e entrega do respectivo recibo traduz o reconhecimento da qualidade de inquilina da 1.ª Ré (conclusões t) a v)); (c) se foram efectuadas obras que constituam alteração da estrutura externa ou deteriorações consideráveis do imóvel arrendado (conclusões w) a ll)).
As questões submetidas ao conhecimento deste Tribunal foram, todas elas, objecto de apreciação pelo Tribunal a quo, que sobre as mesmas teceu a abundante argumentação e citações doutrinárias jurisprudenciais, próprias das decisões judiciais portuguesas, mas não das decisões judiciais da ordem jurídica supranacional em que nos inserimos.
Vejamos.
Quanto à primeira questão, a saber, se ocorreu mudança de ramo de negócio no arrendado que determine a ilicitude e ineficácia do trespasse em relação aos apelantes (conclusões a) a s)), a matéria de facto supra descrita não permite concluir como o fazem os apelantes.
De facto, como consta em c) dos factos provados, o destino inicialmente convencionado (para o arrendado) foi o de mercearia, vinhos e petiscos.
E seria este o comércio aí exercido quando os AA ingressaram na posição de senhorio, por compra do imóvel em 24/09/1976 (al. d) da matéria de facto).
Não tendo os AA concretizado quais as actividades compreendidas sob essa designação genérica de “mercearia, vinhos e petiscos” e não podendo essa concretização ser substituída pela repetição exaustiva dessa expressão, para aquilatarmos da extensão e da significância das alegadas alterações ao fim a que se destinava o arrendado, só poderemos socorrer-nos dos conhecimentos e critérios de um bonus pater familiae.
Nos termos da matéria de facto supra descrita (e só essa pode ser considerada para decisão do caso sub judice), sabemos que no arrendado se serve café (al. i)) e que os 1.ºs RR aí vendem batatas fritas, leite, pão, rebuçados, vinho em garrafa, vinho em copo, vinho em caneca, extraído de pipas que se encontram no interior do estabelecimento, e pequenos pratos de feijoada ou rancho, presunto, pratinhos de queijo, moelas, bolos de bacalhau, rissóis, croquetes, etc.
Ora, tendo em atenção o critério de aferimento acima citado (bonus pater familiae), afigura-se-nos que nenhuma destas actividades é estranha às que são associadas à expressão “mercearia, vinhos e petiscos”, nela se compreendendo plenamente incluindo o facto de servir café. Este, atenta a realidade sociológica em que vivemos, é hoje e desde há muito, indissociável do comércio de vinhos e petiscos, sendo muito difícil localizar qualquer estabelecimento (local físico) que, servindo vinhos e petiscos, não sirva café.
Esta, e não outra, é a realidade sociológica que, segundo o critério de um bonus pater familiae, deve ser considerada para decisão da questão da alegada mudança do fim a que se destinava o arrendado.
Foi com base nela e nos factos apurados em julgamento que decidiu o Tribunal a quo, não se vislumbrando, sequer, qual o interesse digno de protecção jurídica, prosseguido com pretensão em contrário.
Atentos os factos supra descritos, outra não poderia ter sido a sua decisão.
Quanto à segunda questão, a saber, se o recebimento de uma renda e entrega do respectivo recibo traduz o reconhecimento da qualidade de inquilina da 1.ª Ré (conclusões t) a v)), não se vislumbrado muito bem qual a sua conexão com a primeira, importa referir o seguinte.
Como consta da matéria de facto supra, os 2°s réus, por escritura de 24/07/1997, transmitiram o estabelecimento de mercearia, vinhos e petiscos à 1ª ré mulher, D.........., conforme escritura junta aos autos a fls. 30 e seguintes, e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzida (al. g) dos factos provados).
Relativamente a esse facto, em 15/07/1997 os 2.ºs réus deram conhecimento ao autor da pretensão de realizar o trespasse e das condições em que o mesmo se iria realizar (al. j) da matéria de facto) e os 1.ºs réus comunicaram ao autor a situação de trespasse ocorrida em g), em 29/07/1997 (al. k) da matéria de facto).
Esta factualidade, não relevando para efeitos da primeira questão, em relação à qual se configura como indiferente quer a comunicação quer o recebimento de renda, poderia assumir uma relevância jurídica autónoma, mas apenas no respeitante à comunicação do trespasse, em causa.
Quanto a este, como decidiu o Tribunal a quo, o negócio a que alude a al. g) da matéria de facto, configura-se como trespasse de estabelecimento comercial, nos termos em que este contrato é definido, a contrário, pelo art.º 115.º, n.º 2, al. a) do RAU – transmissão do estabelecimento comercial acompanhada de transferência, em conjunto, das instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento –.
Traduzindo-se, para além do mais, na transmissão da posição do arrendatário (art.º 115.º, n.º 1 cit.) o mesmo deve ser comunicado ao senhorio no prazo de quinze dias (art.º 1038.º, al. g) do C. Civil), como foi.
Só perante a ausência desta comunicação, é que teria importância saber qual a relevância jurídica do facto de o senhorio receber uma renda e entregar o respectivo recibo ao trespassário.
Não é este o caso dos autos pelo que, a referida segunda questão, se encontra decidida no âmbito da primeira.
Quanto à terceira questão, a saber, se foram efectuadas obras que constituam alteração da estrutura externa ou deteriorações consideráveis do imóvel arrendado (conclusões w) a ll)), a matéria de facto relevante é a seguinte: Quando os 1.ºs réus ocuparam o arrendado, as portas e montra aludidas em l) tinham humidade impregnada e ameaçavam cair al. t));
E havia portas presas com pregos, dobradiças ferrugentas e fechadura estroncada, a ameaçar cair (al. u));
E o vidro da montra que se encontrava partido foi substituído (al. v)).
Os primeiros réus, sem consentimento dos autores, retiraram 3 portas e a montra exteriores do estabelecimento do rés-do-chão em causa, que eram em madeira (al. l));
Os primeiros réus substituíram as portas e montra aludidas em l) por portas e montra de alumínio (cor cinzenta clara) (al. m));
Em 27/08/97 os 1.ºs réus deram início a uma abertura na fachada exterior de pedra do rés do chão na parte que deita para a Rua do Século com cerca de 24 cm de largura e 55 de altura, esclarecendo-se que aquela abertura se destinava a colocar o contador da electricidade (al. o));
Ora, não são estas as obras a que se reporta o art.º 64.º, n.º1, al. d) do RAU.
Com efeito, a substituição de portas e montra do arrendado que se mostravam deterioradas (portas presas com pregos, dobradiças ferrugentas e fechadura estroncada, a ameaçar cair), constitui dever do senhorio, no silêncio do contrato, e respeitam genericamente à manutenção do arrendado para o fim a que se destina (art.ºs 11., n.º 2, al. b) e c) e 12.º, n.º 1 do RAU).
O facto de serem realizadas pelo arrendatário sem autorização do senhorio, independentemente de qual deles, segundo o estipulado no contrato, deva suportar o respectivo custo, não as transforma nas obras a que respeita o art.º 64.º, n.º1, al. d), do RAU e que são fundamento de resolução do contrato de arrendamento.
E muito menos constituem alteração substancial da estrutura externa ou deteriorações consideráveis, o que se nos afigura de tal modo indiscutível que dispensa argumentação acrescida a esse respeito, mesmo quanto aos materiais utilizados. A este propósito, como consta da al. n) da matéria de facto, as janelas e portas exteriores do edifício onde se encontra instalado o estabelecimento em causa são de madeira de cor branca acinzentada no 1.º andar e de alumínio no 2.º andar e sótão, circunstâncias em que a substituição de madeira por alumínio nem sequer de um mero ponto de vista estético pode ser censurada.
Quanto à abertura na fachada exterior de pedra do rés do chão na parte que deita para a Rua .......... com cerca de 24 cm de largura e 55 de altura, e que se destinava a colocar o contador da electricidade (al. o) da matéria de facto), também não vislumbramos que tal constitua qualquer das situações a que se reporta o referido preceito.
O art.º 120.º, n.º 2 do RAU, não só permite a realização de tais obras (se assim se lhes pode chamar) como dispensa a autorização do senhorio sendo que, em alguns casos, impõe mesmo a este o dever de suportar o respectivo custo (art.º 120.º, n.º 3, cit.).
É que a instalação de electricidade, como as da água, gás e de telecomunicações, pela sua própria natureza, correspondem a um interesse público que se sobrepõe aos interesses individuais das partes contratantes, sendo por isso mesmo reguladas por normas de interesse e ordem pública que não podem ser afastadas por vontade do consumidor arrendatário ou do respectivo senhorio.
A conduta do arrendatário quanto a tais “obras” não pode, pois, conduzir ao efeito jurídico pretendido pelos AA.
Improcedem, assim, as conclusões da apelação.
3. DECISÃO
Pelo exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar a apelação improcedente, confirmando-se a decisão recorrida.
Custa pelos apelantes.
Porto, 18 de Abril de 2005
Orlando dos Santos Nascimento
José António Sousa Lameira
José Rafael dos Santos Arranja