Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0520163 |  |
LEGITIMIDADE
I. Relatório
A ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO DO PRÉDIO SITUADO NA RUA....., em ....., representada por B..... e C....., residentes respectivamente, no -º andar direito e -º andar frente do respectivo prédio,
e os condóminos D....., solteira, residente no 3º Traseiras,
E....., divorciada, residente no 3º Frente,
F....., casado, residente no 3º Esquerdo,
B....., casado, residente no 3º Direito,
G....., casado, residente no 2º Traseiras,
H....., casado, residente no 2º Frente,
I....., residente no 2º Esquerdo,
J....., casado, residente no 2º Direito,
L....., casado, residente no 1º Frente,
M....., casado, residente no 1º Esquerdo,
N....., casado, residente no 1º Direito,
P....., solteira, residente no R/c Traseiras,
Q....., solteiro, residente no R/c Frente,
R....., casado, residente no R/c Direito, todos com residência no prédio sito na Rua....., em.....,
intentaram acção declarativa de condenação
contra
S....., LDA, com sede na Rua....., em.....,
pedindo a condenação desta a:
- eliminar os defeitos detectados em diversas fracções determinadas no edifício sito na Rua....., .....;
- eliminar os defeitos detectados nas partes comuns do edifício;
- custas e procuradoria.
Para o efeito alegou o 1.º A. ser administrador do condomínio do referido prédio; os demais AA. alegaram serem os proprietários e actuais condóminos de diversas fracções do mesmo edifício, adquirido à Ré em estado de novo e sem vestígios visíveis de quaisquer defeitos ou anomalias quando foram outorgadas as escrituras respectivas, em 1999.
Depois referiram o aparecimento de diversos defeitos quer nas partes comuns quer nas fracções propriedade dos AA., defeitos esses que têm vindo a agravar-se, e que foram tempestivamente denunciados, mas que a Ré se tem vindo a recusar eliminar na sua quase totalidade.
A Ré contestou mas este articulado foi mandado desentranhar por ter sido considerado ter dado entrada intempestivamente.
Na sequência do ocorrido, o M.º Juiz veio a lavrar Sentença considerando confessados os factos articulados pelos AA. e a condenar a Ré nos pedidos formulados, citando a esse respeito os arts. 405.º, 874.º, 913.º-1 e 914.º, todos do CC. (que regulam o contrato de compra e venda), uma vez que o art. 914.º preceitua que o comprador, no caso de optar pela manutenção do contrato, tem o direito de exigir a eliminação dos defeitos.
A Ré, no entanto, interpôs recurso da Sentença.
Este foi admitido como de apelação e com efeito meramente devolutivo.
Apresentou então alegações de recurso.
Não houve contra-alegações.
O M.º Juiz proferiu despacho onde sustentou não existir qualquer nulidade na Sentença que cumprisse oficiosamente sanar.
Remetidos os autos a este Tribunal foi o recurso aceite com a adjectivação e demais atributos que lhe haviam sido atribuídos na primeira instância.
Correram os vistos legais.
II. Âmbito do recurso.
Vamos começar por transcrever as conclusões apresentadas pelo apelante nas suas alegações de recurso, já que, de acordo com o disposto nos arts. 684.º-3 e 690.-1 do CPC., é através delas que o âmbito do recurso fica delimitado.
Assim:
“1) A sentença deve conhecer, em primeiro lugar, das questões processuais que possam determinar a absolvição da instância, devendo o tribunal conhecer oficiosamente de todas as excepções dilatórias, salvo da incompetência relativa nos casos não abrangidos pelo disposto no artigo 110° do CPC, bem como da preterição do tribunal arbitral voluntário.
2) O Meritíssimo Juiz, na decisão recorrida, não conheceu das excepções dilatórias, estando obrigado a fazê-lo, oficiosamente. Deixou, por isso, de se pronunciar sobre questões que deveria apreciar.
3) Como tal, violou o disposto no arte 660°, 494° e 495° do CPC e a sentença recorrida, por força do disposto no arte 668°, n.o 1, al. d), do CPC, é nula.
4) A A./Recorrida identificada com o nome “A ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO DO PRÉDIO SITUADO NA RUA..... EM.....”, não goza de personalidade judiciária na medida em que não tem personalidade jurídica, nem se enquadra em nenhuma das entidades às quais, apesar de não terem capacidade jurídica, é-lhes atribuída, por extensão, personalidade judiciária.
5) A decisão recorrida, ao não declarar a referida A./Recorrida como destituída de personalidade jurídica e judiciária, violou o disposto nos arte 5° e 6° do CPC.
6) Não tendo a A./Recorrida, “A ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO DO PRÉDIO SITUADO NA RUA..... - EM .....”, alegado na PI a actividade que desenvolve, quaisquer factos donde resulte ter interesse directo em demandar a R./Recorrente, a qualidade em que o faz e ser sujeito de qualquer relação controvertida, não pode ser considerada parte legitima.
7) A decisão recorrida, ao não declarar a referida A./Recorrida como parte ilegítima, violou o disposto nos art. 26° do CPC.
8) Para que esteja assegurada a legitimidade activa em acção referente às partes comuns de um prédio constituído em propriedade horizontal, é necessário que intervenham todos os proprietários das fracções que compõem esse prédio.
9) A decisão recorrida, ao não declarar a ilegitimidade dos AA./Recorridos, nas pretensões relativas às partes comuns de que são comproprietários, porque desacompanhados dos restantes proprietários, violou o disposto nos art. 28°, n.º 2, do CPC e art. 1405°, n.º 1, do Código Civil.
10) Os AA./Recorridos que são casados deveriam estar na presente acção acompanhados dos respectivos cônjuges, pois que estes, juntamente com eles, têm um interesse relevante e directo em demandar a R./Recorrente, enquanto co-titulares do direito de propriedade sobre os bens sobre que incide os presentes autos, gerando a sua ausência ilegitimidade.
11) A decisão recorrida, ao não declarar a ilegitimidade dos AA./Recorridos casados, nas pretensões relativas aos bens de que são co-titulares, porque desacompanhados dos restantes cônjuges, violou o disposto no art. 26°, n.o 1 e n.o 2 e art. 28°, do CPC.
12) Exigindo a lei que a prova do contrato de compra e venda de bens imóveis se faça por documento autêntico, não se pode considerar provada a existência de tal contrato por mero efeito da revelia, conforme estipulado na al. d), do art. 485°, do CPC;
13) A decisão recorrida ao considerar, por efeito da revelia, provado que a R./Recorrente “No exercício desta sua actividade vendeu aos Autores as fracções acima referidas, do prédio constituído em propriedade horizontal sito na Rua....., em.....” - ponto 2, na sentença recorrida - violou o disposto no art. 875° e 364°, n.º 1, ambos do Código Civil, e o disposto no n.º 1, do art. 484°, e al. d), do art. 485°, estes, do CPC.
Termos em que V. Exas. dando provimento ao presente recurso farão justiça.”
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Da leitura destas conclusões vemos que as questões colocadas sobre as quais a Apelante pretende que nos pronunciemos respeitam aos pontos seguintes:
a) nulidade da Sentença por omissão de pronúncia a respeito das excepções dilatórias de conhecimento oficioso traduzidas na falta de personalidade jurídica e judiciária da 1.ª A., ilegitimidade da 1.ª A. e ilegitimidade dos demais AA.
b) violação do cominatório semipleno do art. 485.º do CPC.
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III. Fundamentação
III-A) Os factos
Foram considerados confessados na sentença os factos seguintes:
1. A Ré é uma sociedade uma sociedade comercial que se dedica à construção e venda de imóveis;
2. No exercício desta sua actividade vendeu aos Autores as fracções acima referidas, do prédio constituído em propriedade horizontal sito na Rua....., em.....;
3. À data da compra as mesmas encontravam-se em estado de novo, pois nunca tinham sido habitadas anteriormente;
4. No Outono de 2003 começaram a aparecer no interior das partes comuns do prédio humidade provocada pela infiltração de águas pluviais a qual se tem vindo a manifestar cada vez mais com intensidade com o decorrer do tempo;
5. Apontando-se como causa directa dessa infiltração a sua qualidade de construção;
6. Porquanto na parte exterior do edifício (traseiras e parte lateral) tem-se vindo a verificar a desagregação e queda constante da tijoleira, deixando, nessa parte, as paredes desnudadas com as consequências daí advindas;
7. Também na parte exterior do prédio onde une os dois edifícios e nas chaminés o mesmo apresenta fissuras;
8. Os terraços permitem a infiltração das águas pluviais as quais penetram no interior das habitações, fundamentalmente nas que estão imediatamente por baixo destes, ou seja, 3º andar, atingindo também as garagens;
9. É certo que o empreiteiro procedeu a obras nos terraços;
10. Só que as mesmas não vieram resolver a situação, pelo que voltou a penetrar humidade;
11. Desta anomalia reclamaram os administradores do condomínio junto dos responsáveis pelo empreendimento mas sem resultado;
12. Em face disto solicitaram estes a um outro empreiteiro para fazer uma análise de toda a situação e a forma de a resolver, tendo este afirmado que a humidade proveniente das chuvas caídas no terraço só se resolveria, em definitivo, colocando uma cobertura em telha sobre estes;
13. A fracção correspondente ao 3º andar direito apresenta humidade nas paredes e tectos dos dois quartos do duplex, no tecto do quarto do andar inferior e no banheiro, parquet levantado nas várias divisões da habitação, as paredes e tectos dos vários compartimentos da casa apresentam fissuras porquanto não foram emassadas antes da pintura, pelo que são agora visíveis devido ao puxar das massas, num dos quartos de arrumos há infiltração de água choca e as portas dos roupeiros as gavetas do mesmo e a porta da sala empenaram;
14. A fracção correspondente ao 3º andar esquerdo apresenta humidade nas paredes e tectos de todas as divisões e fissuras nos mesmos, devido à humidade os tacos dos quartos estão levantados, as portas estão empenadas e há infiltração de água na garagem;
15. A fracção correspondente ao 3º andar frente apresenta humidade nas paredes e tectos dos dois quartos do duplex, nas paredes que dão para as varandas, no tecto do banheiro, no tecto da sala de jantar junto à lareira e nas paredes da garagem, as paredes e tectos das diversas divisões apresentam fissuras porquanto deveriam ter sido emassadas e pintadas e não foram – como esta massa não foi colocada são agora visíveis as rachadelas devido ao puxar das massas, no recuado o parquet está levantado devido à humidade, as portas do roupeiro empenaram e os móveis da cozinha têm fissuras nas almofadas;
16. A fracção correspondente ao 3º andar traseiras apresenta humidade na parede e tecto do quarto e marquise (lavandaria), nos diversos compartimentos da habitação as paredes e os tectos apresentam fissuras porquanto não foram emassadas antes de serem pintadas, razão pela qual são agora visíveis as rachadelas, devido ao puxar das massas, no recuado o parquet está levantado devido à humidade, as portas do roupeiro empenaram e os móveis de cozinha têm fissuras nas almofadas;
17. A fracção correspondente ao 3º andar traseiras apresenta humidade na parede e no tecto do quarto e marquise (lavandaria), nos diversos compartimentos da habitação as paredes e os tectos apresentam fissuras porquanto não foram emassadas antes de serem pintadas, razão pela qual são agora visíveis as rachadelas devido ao puxar das massas e no quarto onde há infiltração de água o parquet está levantado;
18. A fracção correspondente ao 2º andar direito apresenta fissuras nas paredes da sala e a pintura das paredes é deficiente;
19. A fracção correspondente ao 2º andar esquerdo apresenta humidade nas paredes e nos tectos dos quartos da sala de jantar nas paredes do hall, paredes rachadas por toda a habitação, azulejo caído na parede da varanda, fendas na lareira e o parquet levantado devido à humidade;
20. A fracção correspondente ao 2º andar frente apresenta humidade na parede do quarto e da garagem, fissuras na parede da sala e tacos descolados;
21. A fracção correspondente ao 1º andar direito apresenta humidade no tecto da casa de banho e fissuras nas paredes das diversas divisões;
22. A fracção correspondente ao 1º andar esquerdo apresenta humidade nas paredes dos quartos, tinta a descascar devido a essa humidade e pintura deficiente nas paredes;
23. A fracção correspondente ao 1º andar frente apresenta humidade nas paredes dos quartos, pintura deficiente e as portas dos armários dos quartos empenadas;
24. A fracção correspondente ao r/c direito apresenta humidade na parede do quarto;
25. A fracção correspondente ao r/c frente apresenta humidade nas diversas divisões da divisão;
26. A fracção correspondente ao r/c traseiras apresenta as portas empenadas;
27. Todos os focos de humidade descritos e existentes em quase todas as fracções do prédio tem a configuração de manchas de cor preta, seguida de fungos (denominados bolores) que se propagam pelas paredes e tectos constituindo perigo para a saúde das pessoas que habitam as fracções, para além de conferirem às habitações um péssimo aspecto;
28. As infiltrações de águas pluviais têm originado deterioração de tectos e paredes, o que foi denunciado à Ré;
29. O prédio em questão apresenta, deste modo, um estado deplorável e devido à não realização das obras tem vindo a deteriorar-se, com o consequente envelhecimento, precoce, de alguns materiais provocados pelos erros de construção existentes;
30. A Ré deixou por colocar um motor para extrair as águas pluviais da fossa na rampa de acesso às garagens para uma outra no exterior;
31. Deixou ainda por colocar os extintores nas garagens e patamares de acesso às fracções, bem como faltam os braços mecanizados no portão exterior de acesso às garagens.”
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III-B) O Direito
III-B-a) Da nulidade da sentença
Uma Sentença é nula quando o Juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.- art. 668.º-1-d) do CPC.
De acordo com o disposto no art. 660.º do CPC “(...) a Sentença conhece em primeiro lugar das questões processuais que possam determinar a absolvição da instância, segundo a ordem imposta pela sua precedência lógica.”
Muito embora os presentes autos não contem com a contestação da Ré, o Juiz teria de começar a Sentença pela sindicalização dos pressupostos processuais ou outras questões que fossem de conhecimento oficioso e que pudessem levar à absolvição da instância.
As excepções que levam à absolvição da instância são, entre outras, as excepções dilatórias previstas no art. 494.º do CPC.
Enuncia-nos o art. 485.º do CPC quais dessas excepções são de conhecimento oficioso, e quais o não são.
Nenhuma referência foi feita na Sentença recorrida a essas excepções dilatórias de conhecimento oficioso, pelo que se tem de concluir que a Sentença se mostra eivada de nulidade.- art. 668.º-1-d) do CPC, por delas não ter conhecido.
Refere-nos, no entanto, o art. 668.º-3 do CPC que sendo admissível recurso ordinário da Sentença pode a referida nulidade (por falta de pronúncia) ser suscitada no recurso a interpor da decisão, servindo-lhe de fundamento.
A Ré assim o fez, suscitando a referida nulidade nas alegações de recurso, invocando os já citados três primeiros fundamentos.
Há por isso que começar a análise do recurso, pronunciando-nos então agora sobre a verificação ou não dos alegados pressupostos objectos de omissão de pronúncia, ou seja, sobre as excepções dilatórias de conhecimento oficioso que a Ré entende estarem verificadas e que o M.º Juiz deveria conhecer, mas cujo dever omitiu.
III-B)-a)- 1) - Quanto à personalidade jurídica e judiciária da 1.ª A.:
Sustenta a Apelante que a 1.ª A. (Administração do Condomínio) não tem personalidade jurídica nem judiciária, excepção dilatória prevista no art. 494.º-1-c) do CPC.
Embora não tenha personalidade jurídica, tem no entanto personalidade judiciária, uma vez que esta consiste na susceptibilidade de ser parte – art. 5.º do CPC. e dado que o art. 6.º-e) do CPC reconhece ao “condomínio resultante da propriedade horizontal” personalidade judiciária relativamente às acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador.
Ora entre os poderes do administrador insere-se o dever de realização dos actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns, onde cabe naturalmente o dever de fazer com que seja mantido em bom estado de conservação as partes comuns do prédio e o de diligenciar para a sua reclamação e reparação atempada, quando nele surjam defeitos e se imponha a realização de reparações para a respectiva eliminação.
Donde ter de se reconhecer à 1.ª A. personalidade judiciária.
Improcede portanto, este primeiro argumento.
Questão diversa é a de se saber se a A. tinha aqui legitimidade para agir (legitimidade).
Esta questão será abaixo abordada.
III-B)-a)- 2 ) Da ilegitimidade da 1.ª A.:
A legitimidade processual, na falta de indicação da lei em contrário, afere-se face à relação jurídica controvertida tal como ela é apresentada pelo A.-art. 26.º-3 do CPC.
O art. 1437.º do CC., no entanto, só reconhece legitimidade ao Administrador do condomínio de propriedade horizontal para agir na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia.
O artigo 1436.º do CC. (que indica as funções do administrador) não prevê a atribuição ao Administrador da função de representação dos condóminos junto das entidades judiciais, pelo que, este só tem legitimidade para actuar judicialmente, instaurando acções em nome do condomínio, quando expressamente autorizados pela assembleia ou ao abrigo de poderes que a assembleia já antes lhe tenha atribuído (designadamente através do Regulamento do condomínio), ou quando em execução de deliberação nela tomada. (cfr. corpo do artigo e ainda alínea h) do mesmo)
No caso em presença não está alegado que tivesse havido deliberação da Assembleia a atribuir essa autorização ao administrador, não está alegado que tivesse havido deliberação da Assembleia, nem está alegado que o Administrador assim actuasse ao abrigo de execução dela.
Donde, não estarem reunidas as condições legalmente exigidas para ser reconhecida à Administração do condomínio a legitimidade indispensável para a instauração da presente acção.
Como se pode ver no art. 1436.º-1 do CC. os poderes do Administrador do Condomínio, para agir em representação do conjunto de condóminos sobre as partes comuns, só não necessitam da autorização da assembleia quando seja para actuar junto das autoridades administrativas.
A 1.ª A.. é assim, na presente acção – e face ao que vem articulado pelos AA. - parte ilegítima.
III-B-a) - 3) Da ilegitimidade dos demais AA.:
Os demais AA. são no entanto proprietários das suas fracções autónomas e comproprietários das partes comuns do condomínio.- art. 1420.º-1 do CC.
No que toca aos direitos relativos à propriedade individual (das fracções autónomas) a legitimidade para a acção é apenas reconhecida ao respectivo titular, pelo que se tem de considerar fora de questão o reconhecimento da legitimidade dos AA. condóminos para exigirem judicialmente da Ré a reparação dos vícios nas suas próprias fracções autónomas.
No que respeita à tutela judiciária para as partes comuns do condomínio, no entanto, a legitimidade activa para estar em juízo é mais complexa.
Assim,
Se se tratar de acções reais, qualquer dos comproprietários pode reivindicar de terceiro a coisa comum.- art. 1405.º-2 do CC.
Mas tratando-se de acções obrigacionais, o regime já é diferente.
Assim:
a)- ou a acção é instaurada por todos os condóminos, seguindo o regime aplicável da compropriedade – art.1405.º-1 do CC
b)- ou é proposta pelo Administrador na execução de funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia.- art. 1437.º-1.
Como no caso em presença não estamos perante uma acção real nem vem alegado que os AA. sejam todos os condóminos, impõe-se concluir que as pessoas indicadas na acção como AA. só adquirem legitimidade em juízo para pedirem a reparação dos defeitos nas partes comuns quando acompanhados dos demais condóminos, ou tenha sido alegado que constituem a totalidade deles.
Ora, não estando alegado que os aqui AA. apresentados como condóminos constituem a totalidade dos condóminos, não pode reconhecer-se-lhe legitimidade para em nome próprio demandar a Ré exigindo-lhe a reparação dos defeitos nas partes comuns.
Na verdade, de acordo com o disposto no art. 28.º do CPC., “quando a lei ou o negócio exige a intervenção dos vários interessados na relação controvertida, a falta de qualquer deles é motivo de ilegitimidade.”
Como a presente acção não versa sobre alienação de direito real que só por ambos os cônjuges pudesse ser alienado nem sobre obrigação de responsabilidade de ambos os cônjuges, não é necessário que os AA. estejam acompanhados das respectivas esposas para assegurar a legitimidade – art. 28.º-A do CPC.
Assim, na presente acção, os AA. condóminos são parte legítima no que toca à exigência de reparação dos defeitos na sua própria fracção, mas já são partes ilegítimas para demandarem a reparação nas partes comuns porque não está alegado que constituem o conjunto de todos os condóminos.
......................
Apesar de verificadas as arguidas nulidades de Sentença – porque esta não se pronunciou, como devia, sobre os pressupostos processuais de conhecimento oficioso que poderiam levar à absolvição da instância – art. 660.º do CPC -, vimos a verificar da breve análise feita nas três subalíneas anteriores, que face ao alegado, só pode ser reconhecida legitimidade processual aos AA. condóminos na parte do pedido que respeite exclusivamente à eliminação dos defeitos nas fracções sua propriedade exclusiva.
Assim, deve a Ré ser absolvido da instância relativamente aos pedidos atinentes à reparação das partes comuns.
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III-B)-b) Da violação do cominatório semipleno do art. 485.º do CPC:
Entende também a Apelante que não poderia considerar-se reconhecido que os AA. que se mantêm na acção são os proprietários das fracções uma vez que a prova do contrato de compra e venda de imóveis tem de ser feita por documento autêntico, não podendo assim operar o efeito da revelia, atenta a excepção prevista no art. 485.º-d) do CPC.
No entanto, atendendo ao objecto da acção, não é esse o nosso entendimento.
Na verdade, só é de exigir a apresentação de documento autêntico para prova da aquisição de propriedade quando esteja em causa o próprio direito real, como acontece nas acções de reivindicação de propriedade, onde a escritura de aquisição funciona como um meio de aquisição derivada.
Mas já não é assim quando a acção tem mero conteúdo obrigacional, estando apenas em causa a responsabilidade pela reparação de defeitos do construtor sobre o bem vendido.
Donde, nada impedir que se considerasse reconhecida a qualidade de proprietários e condóminos aos AA. individuais que como tal se afirmaram na petição inicial, pelo simples facto de a Ré, uma vez regularmente citada, não ter apresentado contestação onde tivesse impugnado a qualidade com que os AA. se apresentaram.
Improcede assim as alegações da Apelante no tocante a esta matéria.
........................
Em face do exposto, a apelação terá de ser julgada parcialmente procedente.
IV. Deliberação
Na procedência parcial da apelação, fica a Ré Apelante absolvida da instância quanto aos pedidos atinentes à reparação das partes comuns do edifício.
Mantém-se no entanto intocável a parte da Sentença no demais.
Custas por AA. e RR., em ambas as instâncias, sendo imputadas, em partes iguais a ambas as partes.
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Porto, 08 de Março de 2005Mário de Sousa Cruz
Augusto José Baptista Marques de Castilho
Maria Teresa Montenegro V C Teixeira Lopes