Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 21101/19.6T8PRT.P3 |  |
PROIBIÇÃO DE VENDA OBJECTO DA PROMESSA
VENDA FEITA A TERCEIRO
INTERESSE NA SUA PROCEDÊNCIA
REQUISITOS
a). o procedimento cautelar está registado antes do registo da venda a terceiro;
b). a referida venda ocorreu no decurso do procedimento cautelar – artigo 263.º, nºs. 1 e 3, do C. P. C.;
c). o requerente/promitente comprador manifesta vontade de adquirir o bem através de execução específica – artigo 830.º, n.º 1, do C. C. -;
d). objetiva e indiciariamente nada afasta a possibilidade de ocorrer essa transmissão através da execução específica.
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1). Relatório.
B…, Unipessoal, Lda., com sede no Lugar …, …., Viana do Castelo, requereu Providência cautelar não especificada contra C…, Lda., com sede na Rua …, …, Valongo, pedindo que:1). Relatório.
seja ordenada a intimação da requerida para se abster de vender o prédio identificado no artigo 1.º do articulado a terceiros e se abstenha de celebrar contratos-promessa de compra e venda, com eficácia real ou meramente obrigacional, contratos de arrendamentos ou contratos de qualquer outra natureza que possam onerar/desvalorizar o bem em causa, devendo igualmente abster-se de constituir hipotecas, ou outras garantias, ou por qualquer forma dispor do referido prédio;
se fixe uma sanção pecuniária compulsória, em montante não inferior a 1.500.000 EUR na eventualidade do incumprimento da providência pela requerida.
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A referida providência foi liminarmente indeferida por despacho de 24/10/2019, entendendo-se, em síntese, que era inútil dada a possibilidade de se instaurar ação de execução específica do contrato promessa e promover o registo da ação, garantindo assim a prevalência do seu direito à aquisição no confronto com direitos relativos ao mesmo imóvel registados posteriormente.Tal decisão foi revogada por Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 09/01/2020 que determinou o prosseguimento dos autos.
Tendo sido deferida a dispensa da audiência prévia da requerida, foi proferida em 08/06/2020 decisão a julgar totalmente improcedente a providência essencialmente pelo mesmo motivo acima referido.
Tal decisão foi revogada por Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 05/11/2020 onde se decidiu decretar a providência cautelar requerida e fixar uma sanção pecuniária compulsória no montante de 1.500.000 EUR na eventualidade do incumprimento da providência pela requerida.
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Citada para os termos da providência, a requerida deduziu oposição alegando em síntese que:. promoveu o registo em seu nome do prédio prometido vender porque o cheque entregue pela requerente a título de sinal não chegou a ser movimentado, tendo a requerente recusado a sua substituição ou pagamento;
. a emissão de tal cheque tinha como finalidade permitir o registo dos imóveis a favor da requerida na conservatória do registo predial;
. logo após a outorga do contrato promessa de compra e venda, a requerida subscreveu toda a documentação necessária à obtenção de pedido de informação prévia junto da Câmara Municipal do Porto relativo ao prédio objecto da promessa, nas condições que anteriormente já haviam sido objeto de aprovação;
. o referido procedimento administrativo não foi adequadamente promovido pela requerente, acabando por se extinguir;
. a aprovação de pedido de informação prévia pela Câmara Municipal do Porto foi pelas partes considerada condição essencial à validade e eficácia do contrato promessa, tendo a sua não aprovação como consequência apenas a devolução à requerente do referido cheque, sem quaisquer outras consequências;
. a partir de março/abril de 2019 a requerida passou a sentir dificuldades em contactar a requerente, embora reconheça que se tenham estabelecidas negociações e contactos entre as partes com vista ao cumprimento do negócio, acabando por ser redigido aditamento ao contrato promessa que não foi assinado pela requerente;
. não tendo sido possível o contacto com a requerente entre maio e outubro de 2019, a requerida comunicou à requerente a resolução do contrato promessa.
. reconhece ter recebido comunicação da requerente em outubro de 2019, pela qual aquela comunica pretender o cumprimento do contrato promessa;
. nega ter procurado a venda dos imóveis a terceiros.
. por carta de 04/12/2019 comunicou à requerente a manutenção da declaração de resolução, restituiu o cheque datado de 21/11/2018 / invocou a anulação do contrato promessa com base no disposto na cláusula 4ª.
. por carta de 13/12/2019 novamente declarou à requerente a resolução do contrato.
. em 11/05/2020 a Câmara Municipal do Porto emitiu parecer favorável a um novo pedido de informação prévia que a requerida entretanto havia submetido, com aumento da área de construção.
. em 17/07/2020 a requerida novamente notificou a requerente para a celebração da escritura de compra e venda a 27/07/2020 a que a requerente não compareceu.
. em 23/07/2020 obteve acordo escrito com um dos inquilinos dos imóveis, pelo qual renunciou ao direito de preferência da venda daqueles.
. não chegou ainda a entendimento com outro dos inquilinos.
. em agosto de 2020 alienou a terceiro os imóveis prometidos vender.
. a providência constitui restrição ilegítima ao direito de propriedade da requerida, não se verifica nenhum dos requisitos do decretamento da providência e esta deve ser declarada inútil por os imóveis objeto do contrato promessa terem já sido alienados a terceiro.
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Por decisão de 17/03/2021 foi julgada totalmente improcedente a oposição.*
Interpõe recurso a requerida deste despacho, formulando as seguintes conclusões:«1. O presente recurso é interposto da douta decisão que julgou totalmente improcedente a oposição deduzida;
2. Na douta decisão, o Tribunal a quo aditou na matéria que considerou demostrada, 16 novos factos, de entre os quais o ponto 11, “A Requerente sempre se recusou a trocar, ou a pagar, o cheque …”
3. Como ficou demonstrado, a Recorrida sempre se recusou a trocar ou pagar o cheque que tinha caráter de sinal e garantia, segundo a cláusula terceira alínea a) do Contrato-Promessa. Cheque, este, pré-datado para 21-11-2018, cuja validade era de 27-03-2019.
4. Sendo certo, porém, que este cheque apenas poderia ser apresentado a pagamento quando se verifiquem 3 condições previstas no contrato promessa: o registo do conjunto de imóveis em nome da Recorrente, os imóveis estarem livres e devolutos de pessoas e bens, e a aprovação do PIP referido no contrato.
5. Ainda que não se verifiquem as condições para apresentação do cheque a pagamento, é certo que, dada a finalidade atribuída a este, deve sempre existir a possibilidade de o apresentar, isto porque, sendo ele uma garantia do cumprimento da obrigação pelo promitente-comprador, a sua ausência resulta na dúvida do cumprimento.
6. No entanto, na data em que expirava a validade do cheque ainda não havia PIP aprovado.
7. Pelo que, para a boa manutenção da garantia de cumprimento do contrato-promessa, os ditames da boa-fé obrigavam a Recorrida a oferecer a substituição do cheque expirado, o que não aconteceu.
8. Assim sendo, neste momento, não existe nenhuma garantia prestada pela Recorrida.
9. Portanto, neste momento, a Recorrente tem de cumprir todas as obrigações decorrentes do contrato-promessa, e a Recorrida não presta nenhuma garantia na execução do contrato.
10. Assim, a decidir como decidiu, o Tribunal a quo não relevou a posição de desigualdade em que as partes do referido contrato promessa assumiram, isto porque, desde 27-03-2019 que a Recorrida não tem nenhum encargo ou ónus com o processo.
11. Não restando outra leitura à Recorrente senão acreditar que este contrato promessa, um negócio sinalagmático por natureza, só gera obrigação para a promitente-vendedora.
12. A Recorrente não aceita, nem pode aceitar, este entendimento do Tribunal a quo, por não ter relevado este facto, que se torna de capital importância no contrato sinalagmático, onde todas as partes devem estar de boa-fé e correlatividade de obrigações mútuas.
13. Esquece-se Tribunal a quo de responder à questão sobre a manutenção do sinal e a garantia do cumprimento por banda da Recorrida, provado que foi que esta sempre se recusou a trocar ou a pagar o cheque.
14. Isto significa que o Tribunal a quo não relevou sequer a obrigação da Recorrida prestar garantia ou sinal no contrato promessa, quando expressamente é declarado essa obrigação.
15. Não obstante a não verificação, à data, dos requisitos para o levantamento do cheque, é mais do que natural que o título não fosse pago, mas já não é natural que não fosse trocado, pois neste momento não existe uma única garantia do cumprimento do contrato por parte da Recorrida.
16. O que não deixa de ser surpreendente é a forma como o Tribunal a quo considerou perfeitamente normal que o cheque não fosse apresentado a pagamento, limitando-se a este facto, sem qualquer tipo de fundamentação quanto à recusa da Recorrida na troca do referido cheque.
17. Ficou provado que as partes reuniram por várias ocasiões devido às circunstâncias supervenientes que surgiram atendendo à aprovação do novo PDM da cidade do Porto, com o objetivo de redigir um novo contrato, tendo em conta as referidas circunstâncias supervenientes.
18. Condições que ficaram aceites por ambas as partem, com a previsão de alteração do preço e possibilidade de a Recorrida poder encontrar uma solução para os inquilinos, mediante contrapartidas.
19. Isto porque, as condições subjacentes ao contrato inicial alteraram-se drasticamente como foi também o caso do PIP acordado inicialmente por ter sofrido o revês do parecer desfavorável da entidade Infraestruturas de Portugal, S.A., (doc. 3 da Oposição, fls. 154 verso).
20. Deste modo previa-se que o PIP não seria aprovado, sendo então necessária a redação de um aditamento/um novo contrato-promessa.
21. Obviamente que não é surpreendente que tenha sido demonstrado que, não tendo sido subscrito pela Recorrida, este novo contrato não tem relevância jurídica.
22. Pelo que, ao contrário do que o Tribunal a quo pareceu querer demostrar, na missiva (datada de 04-12-2019), a Recorrente não veio apenas e só resolver o contrato, restituir o cheque e convocar para a escritura de compra e venda, em condições diversas do contrato promessa, sem mais.
23. A Recorrente veio pela referida missiva confirmar que o contrato promessa assinado a 24/09/2018 estava definitivamente resolvido e a convocar para a escritura do contrato cujo clausulado foi acordado verbalmente.
24. Assim, a notificação para a realização da escritura não seria para a outorga do contrato prometido, mas sim de um novo contrato com novas condições, pois para a Recorrente o contrato promessa de 24 de setembro de 2018 estava definitivamente resolvido.
25. O Tribunal a quo refere-se sempre e apenas a um dos inquilinos, não se pronunciando quanto ao restante.
26. Sucede que, o acordo com um dos inquilinos continua a ser uma questão de negociação que, tendo em conta as características do contrato de arrendamento, se apresenta de impossível execução.
27. Já que um dos inquilinos se recusa a aceitar qualquer tipo de acordo relativamente à sua saída do imóvel.
28. Tendo a Recorrente negociado novas condições com a Recorrida, sendo estas supervenientes ao contrato promessa e já referidas supra, no sentido dos inquilinos ficarem na alçada da Recorrida, estando esta em melhores condições de chegar a um acordo.
29. Sucede que, a Recorrida, pouco interessada em acordos, nunca quis subscrever o novo contrato ou aditar novas cláusulas ao contrato de 24 de setembro de 2018.
30. Deste modo, estamos perante uma situação de Impossibilidade Objetiva, por causa não imputável ao devedor, nos termos do art.º 790.º n.º 1 do Código Civil.
31. O Tribunal a quo defende que o primeiro PIP, submetido pela Recorrente mas instruído pela Recorrida, não foi extinto por “inabilidade, incapacidade ou desmotivação” do Arquiteto D…, mas a aqui Recorrente acrescenta também que não foi o mesmo extinto exclusivamente pela existência de um novo PIP relativo aos mesmos imóveis.
32. Isto porque o PIP objeto do contrato e aquele ao qual foi atribuída força de “condição essencial e sine qua non” da validade do contrato, foi instruído pelo Arquiteto D… a 17-12-2018
33. O “segundo” PIP da iniciativa da Recorrente deu entrada em 12-11-2019, sendo que em 15-03-2019 existia já um parecer desfavorável da Infraestruturas de Portugal, S.A. para o PIP instruído pela Recorrida, mantendo-se este processo administrativo totalmente parado durante quase um ano, por culpa exclusiva da Recorrida.
34. Até que o mesmo acabou por ser extinto pela Câmara Municipal do Porto.
35. Tendo em conta que o PIP instruído pela Recorrente deu entrada em novembro de 2019 e foi aprovado em maio de 2020, conclui-se que o PIP instruído pela Recorrida apenas não foi aprovado em tempo útil por exclusiva culpa da Recorrida e dos serviços contratados por esta.
36. Até porque, após o parecer desfavorável da Infraestruturas de Portugal S.A., absolutamente nada foi feito pela Recorrida (através do Arquiteto D…, seu contratado) no sentido de promover as mudanças necessárias para que este PIP fosse aprovado, bem como não existiram quaisquer diligências que permitissem à Recorrente considerar que a instrução do PIP foi eficaz.
37. Deste modo, a Recorrente só pode concluir que não tenha existido por parte da Recorrida e dos seus contratados a diligência necessária na condução da aprovação do PIP referido no contrato de 24 de setembro de 2018, sendo este, como aliás já se disse, uma condição essencial e sine qua non da validade do contrato.
38. O Tribunal a quo entende também que as condições de aprovação do PIP, deveriam ser, no mínimo, iguais àquelas que antes haviam sido aprovadas para o local onde se encontram os imóveis, sendo, portanto, requisitos mínimos.
39. Assim sendo, a existência de um PIP em condições melhoradas resulta na verificação dessa condição essencial de validade do contrato, pois que, em suma, o que importava era ter um PIP, qualquer PIP.
40. Ou seja, por esse facto, na interpretação do Tribunal a quo, a Recorrente não pode lançar mão da anulação do contrato por força da cláusula 4.ª do contrato, pois que, o PIP foi aprovado em condições melhoradas e não apenas naquelas indicadas como requisito mínimo de aprovação.
41. Tal interpretação, salvo o devido respeito, que é muito, não pode ser correta e é até abusiva.
42. Isto porque, ao contrário do entendimento que o Tribunal a quo tem relativamente às condições a satisfazer pelo PIP para a manutenção da validade do contrato, a Recorrente entende que as condições desse PIP são todas aquelas elencadas no contrato, ou seja, para complemento das condições referidas no ponto 2 da cláusula 4.ª, devemos também ter em consideração aquelas mencionadas no ponto 1 da mesma cláusula: “A Primeira Outorgante subscreverá, a pedido da Segunda Outorgante toda a documentação que eventualmente seja preparada e lhe seja apresentada pela mesma Segunda Outorgante, por conta e risco desta”.
43. Ora, tendo em conta que o PIP que atualmente se encontra aprovado foi totalmente instruído por serviços contratados pela Recorrente, não podemos considerar que este PIP é o mesmo estabelecido no contrato-promessa, tendo em conta que esse PIP é aquele que foi instruído pela Recorrida, através do Arquiteto D…, e não o que viria a ser aprovado posteriormente.
44. Quanto a esse PIP, é forçado o entendimento do Tribunal a quo de que este PIP aprovado pela Recorrente seja o mesmo que aquele foi contratado e plasmado no contrato promessa de 24 de setembro de 2018, sendo que esse PIP seria “por conta e risco” da Recorrida, aprovado até ao final do ano de 2018, por arquiteto contratado por esta e sendo sua obrigação o comando deste processo, a expensas suas, o que claramente não foi isso que sucedeu.
45. Mais uma vez, e acrescentar à ausência de cumprimento da sua obrigação no que concerne à prestação de sinal e garantia do contrato promessa, pela recusa na troca no cheque prestado a esse título aquando da expiração da validade do mesmo, o Tribunal a quo, mais uma vez entendeu que a Promitente- Compradora está ilibada de qualquer obrigação.
46. Obviamente que este entendimento não pode ser aceite pela Recorrente.
47. Isto porque não se pode aceitar que o Tribunal entenda que num contrato sinalagmático, apenas e sempre se apreciem as obrigações de uma das partes, ignorando o incumprimento de outra parte.
48. Além do que já se referiu quanto à ausência de garantia e sinal pela ausência de cheque válido, não deve ser também excluída a obrigação da Recorrida quanto à instrução do PIP contratado no contrato de 24 de setembro de 2018.
49. A Recorrente decidiu-se pela venda a terceiro do conjunto de imóveis objeto do contrato promessa (21 dos factos provados), ainda antes de ser citada da providência cautelar, porque tinha uma hipoteca para pagar e outros encargos que poderiam fazer perigar a sua solvabilidade, com a consequente e irremediável perda dos imóveis.
50. Também porque se apercebeu a Recorrente que a Recorrida – factos provados 17. IV, 20 e 22 – se iria colocar numa posição processual de tornar o contrato promessa de execução impossível, resultante da impossibilidade do cumprimento da última das condições e do último dos inquilinos, que, diga-se e repita-se, esta Recorrida, durante quase dois, não quis aderir a uma solução da Recorrente, ou sequer apresentar uma proposta para que a condição fosse realizável
51. O direito consagrado na nossa lei civil à liberdade de disposição dos bens, não podia sofrer uma limitação imposta por esta providência cautelar - artigo 1305.º do Código Civil.
52. Por outro lado, essa venda fez extinguir a presente providência cautelar nos termos do nº 1, al. e), do artigo 373º do CPC, uma vez que a Recorrente já nenhuma disponibilidade tem sobre os bens objeto do contrato promessa de compra e venda, de 24 de setembro de 2018.
53. Se existia algum constrangimento hipotético, ele deixou de existir no momento em que a Recorrente renunciou ao direito de reserva de propriedade declarado na escritura de compra e venda.
54. De forma nenhuma pode a Recorrente aceitar a opinião do Tribunal a quo quando afirma: “ainda que a ação se prolongue por 10 anos “ porque este não é seguramente o tempo para a justiça pois, independentemente dos meios judiciais ao alcance da Recorrida, deverá proceder a oposição deduzida pela Recorrente, mostrando-se o contrato promessa celebrado entre esta e aquela ferido de morte e de execução impossível, pugnando-se pela irrelevância e inutilidade da providência cautelar.».
Termina pedindo a revogação da sentença.
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Contra-alegou a requerente/recorrida pugnando pela manutenção do decidido.*
A questão a decidir é aferir se deve manter-se a decisão de deferimento do procedimento cautelar de proibição de venda ou oneração dos imóveis, mesmo tendo estes sido vendidos a terceiro pelo promitente-vendedor.*
2). Fundamentação.
2.1). De facto.
Estão indiciariamente provados os seguintes factos:2). Fundamentação.
2.1). De facto.
Do requerimento inicial.
1- Por escrito datado de 24/09/2018, requerente e requerida celebraram acordo nos seguintes termos:
a. a requerente declarou prometer comprar, e a requerida declarou prometer vender, pelo preço de 2.150.000 EUR o prédio urbano sito na Rua …, …, Porto, descrito na C. R. P. sob o nº 4078/20020307, inscrito na respetiva matriz sob os artigos 3881º, 3882º, 6766º, 7071º, 7072º, 7073º, 7074º e 7075º;
b. o contrato prometido deveria ser celebrado até 30/12/2018 ou até 30 dias após a aprovação de “PIP” para o local pela Câmara Municipal do Porto;
c. no momento da outorga do contrato prometido deveriam verificar-se as seguintes condições:
i. o imóvel prometido vender deveria encontrar-se registado em nome da promitente vendedora, livre de ónus e encargos;
ii. o “PIP” apresentado junto da Câmara Municipal do Porto deveria estar aprovado; e
iii. as habitações existentes no imóvel prometido vender deveriam encontrar-se devolutas;
d. o agendamento do contrato prometido cabe à promitente vendedora;
e. à promitente compradora assiste a faculdade de ceder a posição contratual que para si decorre do contrato, sem necessidade de prévia autorização ou posterior assentimento da promitente vendedora;
f. a qualquer das partes é permitido o recurso à execução específica.
2- No âmbito do contrato promessa referido em 1-, a requerente entregou à requerida um cheque no valor de 450.000 EUR que, nos termos contratados, apenas poderia ser apresentado a pagamento no momento em que se verificassem as condições referidas em 1-c.
3- Por carta datada de 14/10/2019, à requerente remetida pela requerida, esta declarou a resolução do contrato promessa referido em 1-.
4- A requerente diligenciou pela elaboração de “PIP” relativo ao imóvel objeto da promessa, e pela sua apresentação perante a Câmara Municipal do Porto, a que foi atribuído o n.º ……/18/CMP.
5- O “PIP” referido em 4- foi subscrito pela requerida, por proprietária do imóvel.
6- A requerida não procedeu ainda ao agendamento do negócio prometido.
7- A requerida tem procurado vender a terceiros o prédio objecto da promessa pelo preço de 3.600.000 EUR, tendo disso encarregado mediadores imobiliários.
Da oposição.
8- Por apresentação de 28/02/2019, o direito de propriedade sobre os imóveis referidos em 1-a. foi inscrito a favor da requerida no registo predial.9- Após a assinatura do contrato promessa referido em 1-, a requerida subscreveu toda a documentação necessária com vista à realização de qualquer diligência junto da Câmara Municipal do Porto relativamente aos imóveis identificados em 1-a.
10- A requerente encarregou o arquiteto D… de iniciar junto da Câmara Municipal do Porto as diligências necessárias à obtenção de pedido de informação prévia relativamente aos imóveis identificados em 1-a.
11- A requerente sempre se recusou a trocar, ou pagar, o cheque referido em 2-.
12- Com a aprovação do novo Plano Director Municipal, a capacidade construtiva dos prédios referidos em 1-a. aumentou de forma significativa.
13- Entre março e maio de 2019 requerente e requerida estabeleceram diversos contactos e mantiveram reuniões com vista à alteração dos termos do contrato promessa referido em 1-…
14- … Mas não foi atingido novo acordo, não tendo a requerente subscrito qualquer documento destinado a alterar os termos do contrato promessa referido em 1-.
15- Após o envio da carta referida em 3-, a requerida contratou os serviços de gabinete de arquitetura para apresentar novo pedido de informação prévia junto da Câmara Municipal do Porto.
16- Por carta datada de 22/10/2019, a requerente comunica à requerida que pretende cumprir o contrato promessa referido em 1-.
17- Por carta datada de 04/12/2019, a requerida comunicou à requerente:
i. a manutenção da declaração de resolução já anteriormente comunicada;
ii. restituiu o cheque referido em 2-;
iii. invocou que o contrato promessa referido em 1- se encontrava anulado por força do estabelecido na sua cláusula 4ª;
iv. interpelou a requerida para realização de escritura pública de compra e venda até ao dia 31/01/2020, em condições diversas das fixadas no contrato promessa referido em 1-;
v. indicou necessitar da entrega de dinheiro (sinal) para pagamento de indemnizações a inquilinos, para pagamento do valor dos serviços do gabinete de arquitetura contratado pela requerida e para cancelamento da hipoteca que onerava os imóveis.
18- Face ao silêncio da requerente à comunicação referida em 17-, a requerida remeteu àquela carta datada de 13/12/2019, pela qual declarou à requerente considerar existir incumprimento definitivo do contrato promessa referido em 1- por parte desta, bem como a «anulação definitiva» do negócio nos termos da cláusula 4ª do mesmo contrato promessa.
19- A 11/05/2020 a Câmara Municipal do Porto emitiu parecer favorável ao pedido de informação prévia apresentado por iniciativa da requerida, com aumento significativo da área de construção dos imóveis.
20- Por carta de 17/07/2020, a requerida interpelou a requerente para a celebração de contrato de compra e venda, a outorgar a 27/07/2020.
21- A requerente não compareceu na escritura pública agendada nos termos referidos em 20-.
22- A 23/07/2020, a requerida obteve acordo escrito com um dos inquilinos dos prédios referidos em 1-a., pelo qual este declarou renunciar ao direito de preferência em futura venda.
23- Por escritura pública de 27/08/2020, a requerida declarou alienar a terceiro os imóveis referidos em 1-a.
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Foram considerados não provados:a- requerente e requerida tenham acordado que o cheque referido em 2- se destinasse a permitir à requerida a inscrição dos imóveis referidos em 1-a. a favor da requerida no registo predial;
b- a requerente tenha encarregado o arquiteto D… de diligenciar pela obtenção de pedido de informação prévia «nas condições aprovadas anteriormente»;
c- o arquiteto D… apenas nos inícios de Dezembro de 2019 tenha dado entrada de requerimento com vista à obtenção do pedido de informação prévia junto da Câmara Municipal do Porto;
d- o pedido de informação prévia instruído pelo arquiteto D… tenha sido extinto por «inabilidade, incapacidade ou desmotivação» daquele;
e- a partir de fevereiro/março de 2019 a requerente se tenha tornado de difícil contacto;
f- desde maio de 2019 até agora não tenha mais sido possível à requerida contactar a requerente;
g- a requerente tenha contactado diversos mediadores imobiliários com vista à venda dos prédios referidos em 1-.
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2.2). Do mérito do recurso.
A). Análise, pela recorrente, da fundamentação de facto.
A recorrente discorre doutas alegações sobre os factos provados 11, 13, 14, 17, 18 e 22 e o não provado constante da alínea d).2.2). Do mérito do recurso.
A). Análise, pela recorrente, da fundamentação de facto.
E, no que pensamos não estarmos errados, pelo menos no que respeita aos factos provados, não discorda do que foi decidido pelo tribunal. Na verdade, em relação aos factos provados, o que menciona é que:
11 – aceitando que há recusa da requerente/recorrida em pagar ou trocar cheque entregue, o tribunal não atendeu a que assim a requerida/recorrente não tem qualquer garantia de cumprimento do contrato, não havendo sinal prestado, pelo que o cheque tinha efetivamente de ser trocado;
13, 14, 17 e 18 – o que está em causa é o envio de uma carta a comunicar a resolução do contrato e a convocar para nova reunião para elaboração de novo clausulado – mas o que está na base desta aparente contradição é que havia um acordo verbal de que assim se faria cessar o antigo contrato e celebrar um novo, o que a recorrida, violando a boa-fé, veio alegar que não foi reduzido a escrito e, por isso, não tinha validade;
22 – também é correto que houve o acordo com um inquilino das frações prometidas vender mas nada menciona o tribunal em relação a outro, cuja obtenção de acordo é bastante difícil.
Ou seja, não se está a questionar a matéria de facto tal como provada mas a manifestar-se uma outra visão que não implica alteração dos factos mas que eventualmente implica, na perspetiva da recorrente, uma nova abordagem sobre a procedência da tese da recorrida.
Daí que também entendamos que não está em causa a impugnação da matéria de facto até porque não houve o cumprimento de qualquer dos requisitos do artigo 640.º, n.º 1, do C. P. C., desde logo o alegar que se consideram incorretamente julgados, atuação que entendemos coerente com a atuação processual da recorrente, tal como a percecionamos.
No que respeita ao facto não provado, nas alegações há uma afirmação de que houve uma atitude displicente do arquiteto ao não promover o seguimento do pedido de informação prévia (P. I. P.), analisando-se outros atos que constam do processo que assim o confirmam (inação do arquiteto ao saber de um parecer desfavorável das Infraestruturas de Portugal).
Mas, mesmo revelando esta discordância, o recorrente não apresenta a redação que o facto deveria ter pelo que também não se cumpriu o disposto no artigo 640.º, n.º 1, c), do C. P. C., a entender-se que poderia estar em causa uma discordância sobre a não prova deste facto.
Note-se, por fim, que o tribunal refere o motivo porque se considerou não provado este facto (na análise do documento que consta de fls. 155 verso e 156 de cujo teor se retira que o procedimento nº P/……./18/CMP foi declarado extinto por existir para o local em causa um outro procedimento, com o n.º ……/2019/CMP, com a mesma pretensão do requerente, o qual já havia sido apreciado favoravelmente) e sobre esta motivação nada é contraditado pela recorrente o que também nos indicia que não está em causa uma efetiva impugnação da matéria de facto.
Aliás, em sede de conclusões, nada é pedido quanto à alteração da matéria de facto.
Deste modo, mantém-se inalterada a factualidade em causa.
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B). Da subsunção jurídica.
B1). Anulação do contrato promessa.
Na oposição, nos artigos 13.º a 17.º, a ora recorrente alegou que:B). Da subsunção jurídica.
B1). Anulação do contrato promessa.
resulta do n.º 1, da cláusula 4.ª, do contrato que a recorrente, a pedido da recorrida, preenchia toda a documentação que fosse preparada e lhe fosse apresentada por esta, assumindo assim a recorrida responsabilidade pela condução e aprovação do P. I. P. junto da C. M. Porto;
a aprovação do P. I. P. era condição essencial à validade e eficácia do contrato promessa conforme n.º 2, da cláusula 4.ª;
a sua não aprovação teria como única e exclusiva consequência a anulação do contrato.
Sobre esta questão, em termos de factualidade, resulta que:
facto provado 1cii) - no momento da outorga do contrato prometido deveria o P. I. P. apresentado junto da Câmara Municipal do Porto estar aprovado.
facto provado 1d) - o agendamento do contrato prometido cabe à promitente vendedora/requerida.
facto provado 4 - a requerente diligenciou pela elaboração do referido P. I. P., tendo sido atribuído ao processo camarário o n.º ……./18/CMP;
facto provado 3 - por carta de 14/10/2019, a requerida comunica a resolução do contrato promessa;
factos provados 15 e 19: após 14/10/2019, a requerida contratou os serviços de gabinete de arquitetura para apresentar novo pedido de informação prévia junto da Câmara Municipal do Porto tendo em 11/05/2020 a Câmara Municipal do Porto emitido parecer favorável, com aumento significativo da área de construção dos imóveis.
Temos ainda que, do contrato-promessa, resulta que a não aprovação do P. I. P. nos termos acordados (conforme quadro sinótico anexo ao contrato ou, no mínimo, nas condições em que já tinha sido antes aprovado para o local onde se encontram os imóveis) tinha como única consequência a anulação do contrato e a inerente devolução pela promitente-vendedora (requerida) de cheque entregue pela promitente-compradora (requerente) – cláusula 4.ª, nºs. 2 e 3 -.
A requerida/promitente vendedora, ora recorrente, entende que o contrato se deve considerar anulado por o P. I. P., instruído pela requerente mas assinado pela mesma requerida, não ter sido aprovado.
Vejamos.
O que se nos afigura que se pode desde logo mencionar é que, mesmo em termos indiciários, atenta a ausência de referência em termos factuais, desconhece-se o motivo por que o P. I. P. assinado pela requerida/recorrente e preenchido pela requerente/recorrida (a que denominaremos P. I. P./1) não foi aprovado. Pode ter sido por ter sido mal instruído, por não se terem respeitado prazos ou não se ter respondido a um pedido de esclarecimento ou a resposta não ter sido atempada ou simplesmente por não reunir condições substantivas para ser deferido ou por outro motivo.
E, para nós, quando no contrato-promessa se menciona que, caso o P. I. P. não fosse aprovado, a consequência era a anulação do contrato, não se está a prever que, em qualquer caso de não aprovação do P. I. P. o contrato poderia ser considerado anulado. O que aí se acorda é que, caso se venha a verificar, pelo P. I. P. que não é possível construir conforme as partes pretendem, então o negócio desfaz-se, sem qualquer juízo de imputação de responsabilidade a qualquer das partes.
Só uma decisão camarária nesse sentido é que é adequada a destruir o negócio, tudo voltando à situação anterior, com a devolução do cheque entregue por promitente compradora à promitente vendedora; afigura-se-nos, mesmo indiciariamente, que tem de existir uma decisão forte o suficiente para que as partes aceitem que não é possível concretizar o negócio prometido.
Uma decisão sobre o P. I. P. que acabe por não decidir se é ou não possível construir como as partes pretendem mas antes que termine por razões formais derivadas de algum tipo de incumprimento dos apresentantes do pedido não permite, por força dessa não aprovação, a anulação do negócio.
Eventualmente essa decisão formal poderia permitir a destruição do contrato por incúria de um dos promitentes que, com culpa, dava azo à impossibilidade de o contrato ser cumprido, em tempo ou definitivamente mas a sua anulação tem de ter por base a decisão da edilidade municipal de que não é possível construir como pretendido.
Esta impossibilidade não está provada pela recorrente/opoente a quem competia provar essa factualidade conducente à cessação do contrato – artigo 342.º, n.º 2, do C. C. -.
Acresce que, para nós, a responsabilidade pela possibilidade de aprovação do P. I. P. não é da exclusiva da requerente/recorrida mas de ambas as partes pois uma instrui o pedido e outra assina-o, concordando com os seus termos pelo que, ainda que fosse (remotamente, na nossa opinião) possível entender que essa não aprovação do P. I.P. permitia a anulação, teríamos muitas dúvidas sobre se não existiria abuso de direito (artigo 334.º, do C. C.) da opoente/recorrente ao invocar a falta de produção de efeitos de um ato que também subscreveu e com o qual concordou. E se esse processo não estava a ser conduzido pela requerente/recorrida, então também nos questionaríamos sobre o motivo porque não atuou ela, opoente e subscritora do pedido, corrigindo o que estivesse menos correto.
No entanto, para nós, não se apura nem o motivo por que o P. I. P./1 não foi aprovado nem que essa motivação determinasse a impossibilidade de edificação do acordado.
E, prosseguindo, o certo é que acabou por ser aprovado um novo P. I. P. (P. I. P./2) que declarou permitir a construção, isto depois de a opoente/recorrente ter cessado o contrato promessa com a requerente/recorrida; menciona-se na factualidade indiciariamente provada que essa permissão revelava um aumento significativo da área dos imóveis mas não iremos tomar esta conclusão como um fator a analisar. Além de se tratar de uma conclusão, os factos não permitem avaliar se essa aprovação é maior e melhor do que uma anterior aprovação que poderia existir (a do P. I. P./1) pois a abrangência de um P. I. P. não incide unicamente sobre a área (também se analisa o tipo de construção e a finalidade do que se pretende construir, além de se no local se pode vir a construir o que se pede – artigo 14.º, n.º 1, do Decreto-Lei 555/99, de 16/12 –[1]).
De qualquer modo, este P. I. P./2 surge numa altura em que o contrato já estava resolvido pela promitente-vendedora o que, à partida, tornaria irrelevante a sua aprovação para a requerente/promitente compradora em termos de anulação do negócio (se o contrato já tinha sido declarado resolvido, não havia que anulá-lo).
Acresce que essa aprovação poderá ser a face oposta e impeditiva da anulação da promessa (se esta podia ser anulada sem a aprovação de P. I.P., se este é aprovado, mesmo com iniciativa de outro interveniente, não vemos como pode haver anulação).
Deste modo, concluímos que não está indiciada a possibilidade de a recorrente poder anular o contrato promessa.
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B2). Da «atuação posterior da recorrente.
No fundo, o que aqui está em causa é, por um lado, a prova de que a recorrente/promitente-vendedora vendeu os imóveis a terceiro, já estando revogada a inicial reserva de propriedade dos imóveis e, por outro lado, a alegação de que a requerente/promitente compradora tornou impossível a concretização da promessa por existir impossibilidade do cumprimento da última das condições em relação ao último dos inquilinos (entrega dos bens sem inquilinos – cláusula 3.ª, bb3, do contrato promessa -).B2). Da «atuação posterior da recorrente.
Quanto a esta última questão, não há prova pois da respetiva factualidade não consta que a requerente/recorrida tenha tido qualquer tipo de atuação ou omissão de que se possa concluir que tenha tornado impossível o cumprimento de tal condição contratual.
Assim, esta argumentação não tem sustento factual, não podendo proceder.
No que respeita à venda dos imóveis e cancelamento da reserva de propriedade, a primeira está vertida no facto 23 e o cancelamento resulta do documento junto no dia 18/01/2021 – certidão online de registo onde consta o cancelamento dessa reserva de propriedade em 05/01/2021 -.
Este documento, apesar de não estar retratado nos factos indiciados, não tendo sido impugnado na sua autenticidade (veja-se pronúncia de 01/02/2021), tem força probatória suficiente para se dar como indiciado esse cancelamento, aliás comprovado pela requerente na mencionada pronúncia de 01/02/2021 ao juntar o documento que serviu de base ao registo) - artigo 371.º, do C. C. -.
Assim temos que houve a venda dos imóveis que integram plenamente a esfera do direito de propriedade de terceiro que não a requerente/promitente-compradora.
Pretendendo a requerente, com o presente procedimento, ainda salvar o seu direito de obter o cumprimento do contrato através de execução específica, já tendo sido definitivamente incumprida a promessa, importa aferir se ainda é possível àquela obter aquele tipo de cumprimento. E, para tal, é necessário analisar
C). Da relevância do registo do procedimento cautelar.
Os presentes autos tiveram início em 22/10/2019.
E conforme consta da tramitação dos mesmos, da junção praticada em 03/03/2020, verifica-se que o presente procedimento cautelar está registado, provisoriamente por natureza (artigo 92.º, n.º 1, a), do C. R. P.), desde 24/10/2019 – ap. 2979 -.
Antes da data deste registo surge a aquisição do imóvel a favor da promitente-vendedora/recorrente - em 28/02/2019, ap. 3200, por compra -.
E depois do mesmo registo do procedimento cautelar, conforme certidão junta em 15/09/2020, verifica-se que por ap. 1965 de 31/08/2020 os imóveis foram adquiridos por compra e permuta por E…, Lda., aquisição registada como provisória por natureza - artigo 92.º, n.º 2, b), do C. R. P. -, com reserva do direito de propriedade até ao pagamento integral do preço estipulado na escritura.
A extinção desta reserva de propriedade foi registada em 05/01/2021 (ap. 1587) (conforme requerimento de 08/03/2021).
Desta sequência de factos temos que, no decurso dos presentes autos, a requerida/promitente vendedora deixou de ser proprietária dos imóveis objeto da promessa, primeiro ainda que sob a veste de uma reserva de propriedade e depois já com a efetiva transmissão da propriedade.
A requerente está assim a solicitar que alguém (requerida) não possa vender o imóvel que no entanto já vendeu com toda a plenitude.
Ora, para este tipo de situações em que ocorre uma transmissão da propriedade de um bem (ou direito) em litígio, a legitimidade do transmitente (aqui recorrente) mantém-se (n.º 1, do artigo 263.º, n.º 1, do C. P. C.). E, no que aqui releva, a decisão que venha a ser proferida nestes autos terá força de caso julgado também em relação à adquirente do imóvel (E…), mesmo sem este intervir pois o procedimento cautelar está registado antes da transmissão do bem – n.º 3, do mesmo artigo 263.º -.
O procedimento cautelar (e a providência) está sujeito a registo – artigo 3.º, n.º 1, alíneas d), parte final (procedimento) e alínea e) (providência), do C. R. P..
Com esse registo prévio à aquisição por terceiro que não o promitente comprador, a questão terá então de decidir-se, em primeiro lugar em sede de procedimento cautelar e depois, no processo principal, podendo a ação definitiva correr entre o promitente comprador e o promitente vendedor ou entre aquele e o adquirente, caso este seja habilitado na posição do promitente-vendedor.[2]
A venda posterior ao registo da ação (e, aquando do registo da ação principal, a anterioridade do registo retroage ao do registo do procedimento cautelar – artigos 6.º, n.º 3 e 92.º, n.º 1, a), do C. R. P.) não belisca o direito que o promitente-comprador possa ter de, no caso, requerer a execução específica do contrato pois se esse direito existir, é oponível ao dito terceiro adquirente.
Daí que a venda em causa, como referido na decisão recorrida, na situação em análise, não afeta o potencial direito da requerente e, agora, o procedimento cautelar revela-se essencial para que possa ser atribuído à requerente o direito à execução específica pois é através do mesmo que, com a anterioridade do seu registo sobre a venda já efetuada a terceiro, que esta venda pode vir a ser considerada como não oponível ao mesmo requerente.
No fundo, há a prolação de uma decisão de proibição de venda a terceiro dos imóveis que mantém validade não para impedir a venda (já concretizada) mas para impedir que os efeitos da mesma se produzam em relação ao requerente/promitente-comprador, tendo assim utilidade, tal como explicado na decisão recorrida (cessando a providência, tornava-se definitivo o registo da venda a terceiro, inviabilizando a execução específica tal como decidido no Acórdão de uniformização de jurisprudência acima referido).[3]
Importa então unicamente aferir se o requerente tem, indiciariamente, esse mesmo direito de forçar a venda a seu favor.
Estando legalmente conferida essa possibilidade neste caso de promessa de compra e venda de frações de edifícios (artigo 830.º, n.º 3, do C. C.), que as partes reforçaram contratualmente (cláusula 6.ª), tem-se ainda que a requerente manifesta querer celebrar o contrato prometido.
Pela prova indiciária, essa possibilidade existe pois, apesar de ser reduzida a alegação sobre o que entende que justifica a possibilidade de cumprimento, ainda assim a requerente considera que estão preenchidos os requisitos suficientes para tal celebração pois afirma que pretende o cumprimento do contrato - A Requerente (promitente-compradora) mantém todo o interesse em celebrar o contrato definitivo, designadamente (e se necessário for) através da realização coerciva de prestação devida pela Requerida – artigo 26.º, do requerimento inicial -.
É certo que se eventualmente não pugnar pelo cumprimento do contrato nos termos do artigo 830.º, do C. C., intentando a respetiva ação, não só o registo deixa de ter validade como pode incorrer na aplicação do disposto no artigo 374.º, n.º 1, do C. P. C..
Em termos objetivos, os imóveis podem ser transmitidos pela requerida pois já os adquiriu (facto provado 8), há um P. I. P.(2) aprovado e a questão da entrega dos imóveis devolutos pode ser ultrapassada pelo promitente comprador, por exemplo nas situações referidas na decisão do tribunal recorrido em 08/06/2020, com recurso ao eventual pagamento de indemnização ou redução de preço.
E, no que consiste o mais objetivo tema do presente recurso, estando indiciado que é possível a celebração do contrato prometido, tinha que resultar indiciada qualquer matéria que pudesse ou fazer duvidar seriamente dessa possibilidade ou mesmo afastá-la.
No que respeita à questão da recusa da requerente trocar o cheque que titula o sinal, essa questão é irrelevante para o cumprimento do contrato através da execução específica pois se foi devolvido pela promitente-vendedora/recorrente e não terá sido pago, tudo acaba por se reconduzir à questão de saber qual o valor a pagar a título de preço se o cumprimento coercivo for procedente.
A questão da venda dos imóveis e da falta de acordo de inquilino também já foi mencionada por nós que não afeta a possibilidade de execução específica.
Deste modo, não se encontra motivo para que não seja possível a execução específica pelo que o uso do procedimento cautelar que a requerente escolheu como o meio mais adequado para salvaguardar o seu direito podia ter sido julgado procedente, como foi, na decisão ora recorrida que, assim, se deve manter, não tendo sido alegada qualquer outra questão no presente recurso.
Conclui-se deste modo pela improcedência do recurso.
*
3). Decisão.
Pelo exposto, julga-se improcedente o presente recurso e, em consequência, confirma-se a decisão recorrida.3). Decisão.
Custas do recurso a cargo da recorrente.
Registe e notifique.
Porto, 1 de julho de 2021
João Venade.
Paulo Duarte Teixeira.
Deolinda Varão.
_________________
[1] Qualquer interessado pode pedir à câmara municipal, a título prévio, informação sobre a viabilidade de realizar determinada operação urbanística ou conjunto de operações urbanísticas diretamente relacionadas, bem como sobre os respetivos condicionamentos legais ou regulamentares, nomeadamente relativos a infraestruturas, servidões administrativas e restrições de utilidade pública, índices urbanísticos, cérceas, afastamentos e demais condicionantes aplicáveis à pretensão.
[2] Veja-se o já citado, na primeira decisão proferida nos autos, Ac. de Uniformização de Jurisprudência n.º 4/98, de 05/11/1998, D. R. 291/1998, I-A, de 18/12.
[3] «A execução específica do contrato-promessa sem eficácia real, nos termos do artigo 830.º do Código Civil, não é admitida no caso de impossibilidade de cumprimento por o promitente-vendedor haver transmitido o seu direito real sobre a coisa objeto do contrato prometido antes de registada a ação de execução específica, ainda que o terceiro adquirente não haja obtido o registo da aquisição antes do registo da ação; o registo da ação não confere eficácia real à promessa.».