Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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ARRENDAMENTO PARA EXERCÍCIO DE INDÚSTRIA
CADUCIDADE
DIREITO DE PEDIR A RESOLUÇÃO DO CONTRATO
II - Acarreta a nulidade de contrato de arrendamento para indústria a inobservância da forma escrita da sua celebração (artigo 7.°, n.°1 do RAU e 220.º do CC);
III - Só a exibição do recibo da renda pode suprir essa inobservância da forma escrita, não tendo tal virtualidade a confissão da senhoria, na acção, da existência do contrato de arrendamento (artigo 7. °, n.° 2 do RAU).
Acordam os juízes nesta Relação:
A recorrente “B………., Lda.”, com sede na Rua ………., n.º .., ………., Santa Maria da Feira, vem interpor recurso da douta sentença que foi proferida na acção declarativa, com processo ordinário, que lhe foi instaurada na comarca dessa localidade pela recorrida C………., viúva, residente na Rua ………., n.º …, ………., Santa Maria da Feira, intentando ver agora revogada tal decisão da 1ª instância que declarou nulo o contrato de arrendamento celebrado entre as partes, a condenou a entregar o prédio arrendado livre de pessoas e coisas e a pagar à Autora uma quantia de 8.394,72 (oito mil, trezentos e noventa e quatro euros e setenta e dois cêntimos), com juros, bem como 699,56 (seiscentos e noventa e nove euros e cinquenta e seis cêntimos), por mês, desde Maio de 2006 até à efectiva entrega do imóvel (com o fundamento aduzido na douta sentença recorrida de que o contrato de arrendamento celebrado verbalmente entre as partes é nulo por vício de forma, nos termos dos artigos 7.º, n.º 1 do Regime do Arrendamento Urbano e 286.º do Código Civil), alegando, para tanto e em síntese, “que o Tribunal ‘a quo’ tinha que conhecer oficiosamente da excepção da caducidade invocada e, consequentemente, absolver a recorrente dos pedidos de pagamento das rendas como peticionado na acção relativas aos meses de Maio e Junho de 2005” – isto em relação ao fundamento aduzido de resolução do contrato de arrendamento por falta do pagamento de rendas. Acresce que tendo a Autora confessado, na sua douta petição inicial, a existência do contrato de arrendamento, teria o M.º Juiz ‘a quo’ que considerar essa existência e conhecer das questões que haviam sido suscitadas à volta do arrendamento e não declará-lo nulo por vício formal. São termos em que deverá a decisão ser anulada, no primeiro caso por omissão de pronúncia, no segundo por excesso, “determinando-se a baixa do processo, a fim de (…) se fazer a reforma da decisão anulada”, conclui.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Nada obsta ao conhecimento do recurso.
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Vêm dados por provados os seguintes factos (por terem sido declarados confessados nos termos do artigo 484.º, n.º 1 do Código de Processo Civil):
1) Por acordo verbal celebrado entre a Autora e a Ré, a primeira cedeu à segunda o gozo do prédio urbano constituído por um pavilhão, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de ………., concelho de Santa Maria da Feira, sob o artigo 1959º, pelo prazo de um ano, prorrogável por iguais períodos, a começar em 1 de Janeiro de 2004, mediante a contraprestação mensal de 699,56 (seiscentos e noventa e nove euros e cinquenta e seis cêntimos), destinado à indústria.
2) A Ré deixou de pagar a contraprestação mensal referida no número anterior a partir de Maio de 2005.
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Ora, as questões que demandam apreciação e decisão deste Tribunal ‘ad quem’ são as de saber se o Tribunal ‘a quo’ deveria ter tomado conhecimento – ou poderia fazê-lo – da excepção da caducidade do direito de pedir a resolução do contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento de rendas e se se poderia considerar, digamos que suprida, a formalidade necessária à válida celebração do contrato (forma escrita) pela confissão da Autora na acção da existência desse contrato de arrendamento. É isso que ‘hic et nunc’ está em causa, como se vê das conclusões do recurso apresentado.
Vejamos, pois.
I. A recorrente vem dizer que o Mm.º Juiz ‘a quo’ deveria ter considerado (e até apreciado) a existência da invocada excepção da caducidade do direito de pedir a resolução do contrato de arrendamento por falta do pagamento de rendas – porquanto já tinha decorrido o prazo respectivo de um ano sobre a data do vencimento de algumas delas (as relativas a Maio e Junho de 2005) quando a Autora instaurou a acção com esse fundamento.
E, efectivamente, assim teria que ser, isto é, o Tribunal não podia deixar de apreciar a questão da caducidade da resolução a partir do momento em que a parte a quem tal excepção aproveitava a havia invocado na contestação.
O problema foi que tal contestação não pôde ser considerada, porquanto foi tida por intempestiva por douto despacho já transitado em julgado (ora a fls. 70 dos autos), por a sua apresentante não ter pago a multa a que alude o artigo 145.º, n.º 6 do Código de Processo Civil, necessária à validade do acto.
Dessarte, foram tidos por confessados os factos articulados pela Autora, nos termos que vêm previstos no artigo 484.º, n.º 1 do mesmo Código.
E isso significa que a defesa apresentada – quer por impugnação, quer por excepção – não poderá ser levada em conta (caso contrário não se poderiam ter por confessados os factos articulados pela Autora).
Razão por que se não atendeu, e bem, na invocada excepção peremptória da caducidade do direito de resolução do contrato de arrendamento.
[Importará assinalar que mesmo que se pudesse ter apreciado a excepção, e ainda que ela fosse julgada procedente, não impediria a resolução do contrato, pois que se reporta apenas a dois meses de renda (Maio/Junho de 2005), ficando de pé como fundamento da resolução todas as restantes rendas, posteriores, por pagar. De pouco teria adiantado, então, pois o fundamento mantinha-se.]
Como quer que seja, vem agora a recorrente dizer que o Tribunal poderia ter tomado conhecimento oficioso da aludida caducidade, pois que se tratava no caso do arrendamento, de matéria de interesse público.
Mas vejamos por que lhe não assiste razão.
Nos termos estatuídos no artigo 496.º do Código de Processo Civil, “o tribunal conhece oficiosamente das excepções peremptórias cuja invocação a lei não torne dependente da vontade do interessado”.
Como escreve o Dr. Lopes do Rego no seu “Comentários ao Código de Processo Civil”, Almedina, Volume I, 2.ª Edição, 2004, a páginas 419, “Em regra, poderá o Tribunal conhecer de tais excepções peremptórias, cujos factos consubstanciadores hajam sido devidamente alegados, salvo nos casos em que a lei substantiva as configure como verdadeiros direitos potestativos, inteiramente dependentes da vontade do interessado (v.g. prescrição, face ao disposto no artigo 303.º do Código Civil)”.
E, assim, nos termos do artigo 333.º do Código Civil, “a caducidade é apreciada oficiosamente pelo tribunal e pode ser alegada em qualquer fase do processo, se for estabelecida em matéria excluída da disponibilidade das partes” (n.º 1). “Se for estabelecida em matéria não excluída da disponibilidade das partes, é aplicável à caducidade o disposto no artigo 303.º” (n.º 2). Este artigo 303.º estabelece, por seu turno, a regra de que o Tribunal não pode suprir de ofício a prescrição, necessitando esta, para ser eficaz, de ser invocada, judicial ou extrajudicialmente, por aquele a quem aproveita.
Ora, a caducidade do direito de resolução do contrato de arrendamento é, naturalmente, e ao contrário do doutamente defendido pela recorrente, matéria da inteira disponibilidade das partes, no sentido de que não está por detrás dela qualquer relação jurídica indisponível. O regime legal pode ser mais ou menos rígido, principalmente no arrendamento habitacional (aqui está em causa até um contrato de arrendamento industrial), mas isso não significa que esteja vedada às partes a natural liberdade contratual e que as mesmas não possam, querendo e se isso lhes interessar, deixar de invocar em sua defesa v. g. uma excepção de caducidade, não tendo o tribunal que se meter nisso (pois se até podem desistir, confessar ou transigir sobre o objecto do processo!). Casos na indisponibilidade das partes são, por exemplo, as acções de divórcio ou de separação de pessoas e bens e outras relacionadas com o estado das pessoas.
[Anote-se: “A caducidade do direito de pedir a resolução do contrato de arrendamento não é de conhecimento oficioso”, como afirma o Dr. Abílio Neto no seu “Código Civil Anotado”, 6.ª Edição, 1987, na anotação n.º 3 ao referido artigo 333.º, a páginas 177, com a jurisprudência aí indicada.]
Por último, sempre se acrescentará ainda que não foi com o fundamento invocado pela Autora da resolução do contrato de arrendamento com base numa falta de pagamento de rendas que a acção foi decidida na 1.ª instância – nem quanto à validade ou subsistência do contrato, nem quanto à condenação da Ré no pagamento da indemnização –, antes o tendo sido realmente foi com base na nulidade daquele contrato de arrendamento, por vício de forma (situação que, de resto, também se encontrava peticionada na acção pela Autora).
Improcede, pois, nesta parte, a alegação da recorrente.
II. Depois, numa segunda vaga argumentativa, vem a recorrente também dizer que se poderia considerar suprida a formalidade necessária a uma válida celebração do contrato de arrendamento (a sua forma escrita), pela confissão da Autora na petição inicial de que esse contrato efectivamente existe.
[Poder-se-ia rematar já o assunto com a afirmação de que se trata de uma questão nova, não suscitada na 1.ª instância, de que a recorrente só se lembrou nesta sede de recurso, em face da sentença proferida, mas que bem o poderia ter feito antes, já que a matéria constava efectivamente da petição inicial da acção. No entanto, levada essa proposição ao extremo, então a recorrente não poderia invocar nada em sua defesa em sede de recurso, pois que seria sempre novidade a partir do momento em que não apresentou contestação válida. Mas a falta de contestação só implica a confissão dos factos articulados pelo Autor, não a total impossibilidade de se defender, já não com factos, naturalmente, mas com uma invocação de questões de natureza jurídica que possam acautelar a sua posição.]
Vejamos, então, a argumentação expendida.
Nos termos do artigo 7.º, n.º 1 do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro – e aplicável a este caso, dado o invocado início de vigência do contrato ter sido o dia 01 de Janeiro de 2004 (note-se que o Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro e que revogou o anterior, só tem aplicação aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, isto é, 120 dias depois da respectiva publicação, segundo os seus artigos 59.º, n.º 1 e 65.º, n.º 2) –, de acordo com o artigo 7.º, n.º 1 do RAU, dizíamos, “o contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito”. E nos termos do seu n.º 2, na redacção introduzida pelo Decreto-lei n.º 64-A/2000, de 22 de Abril, “a inobservância da forma escrita só pode ser suprida pela exibição do recibo de renda (…)”.
“In casu”, o contrato seria de arrendamento para indústria e foi celebrado verbalmente. Assim, não tendo sido exibido nenhum recibo de renda, o mesmo é nulo por vício de forma, nos termos dos artigos 220.º (“A declaração negocial que careça de forma legalmente prescrita é nula, quando outra não seja a sanção especialmente prevista na lei”) e 286.º (“A nulidade é invocável a todo o tempo por qualquer interessado e pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal”), ambos do Código Civil, como foi, aliás, decidido na douta sentença agora ‘sub judicio’.
A recorrente ainda pretende suprir isso com a declaração da Autora na petição inicial de que o contrato existe. No entanto, não é esse modo de suprir a inobservância da forma escrita na celebração destes contratos de arrendamento que a lei expressamente prevê, antes, como se viu, apenas a exibição do recibo da renda.
Bem sabemos que há doutrina e jurisprudência que tal aceitam – como, aliás, a própria recorrente dá notícia nas suas doutas alegações de recurso (de que é exemplo o douto acórdão desta Relação do Porto de 29 de Maio de 2003, publicado pelo ITIJ, com a referência nº 0332571, em cujo sumário se escreveu: “Mesmo no domínio do Regime de Arrendamento Urbano, o recibo de renda pode ser substituído por qualquer outro documento assinado pelo senhorio e de que conste a confissão expressa do contrato de arrendamento” – sic).
No entanto, em matéria de interpretação de leis, estatui o artigo 9.º, n.º 2 Código Civil: “Não pode, porém, ser considerado pelo intérprete o pensamento legislativo que não tenha na letra da lei um mínimo de correspondência verbal, ainda que imperfeitamente expresso”.
Ora aquela defendida interpretação segundo a qual um outro documento assinado pelo senhorio pode suprir a inobservância da forma escrita do contrato de arrendamento não tem ‘na letra da lei um mínimo de correspondência verbal’ – a qual se refere expressamente é à exibição do recibo de renda. E facilmente o legislador, se o tivesse querido prever, o teria dito no preceito, isto é, que aquela inobservância da forma podia ser suprida pela exibição de qualquer documento onde constasse a existência do contrato de arrendamento, aí se incluindo, ainda, naturalmente, um recibo de renda. Com que facilidade tal poderia ter sido feito! Mas o certo é que o não foi e não compete ao intérprete substituir-se a quem faz as leis na descoberta de soluções legislativas para a vida. Foi o legislador quem quis, assim, expressamente, eleger um tipo de documento com características muito próprias para com ele suprir a inobservância da forma escrita do contrato de arrendamento (o recibo de renda) e só ele – a expressão utilizada na lei é “só pode ser suprida” – não incluindo, portanto, qualquer outro tipo na previsão. E quando assim é, quer dizer, quando o legislador é muito específico na escolha de uma determinada solução legal, muito dificilmente o intérprete poderá dali sair, sob pena de extravasar a intenção da lei, que lhe não compete fazer.
[Veja-se o que se sumariou nos doutos Acórdãos desta Relação, todos publicados pelo ITIJ, de 11 de Fevereiro de 2008, com a referência n.º 0756863: “Contrato de arrendamento para fins não habitacionais verbal será válido se for junto o recibo de renda, mas apresentado pelo arrendatário (art.º 7.º RAU) e não pelo senhorio. A intenção do legislador foi a de conferir ao arrendatário a faculdade de convalidar o contrato, em princípio nulo, exibindo o recibo de renda”; de 14 de Junho de 2007, com a referência n.º 0731962: “É aplicável ao contrato de arrendamento comercial o disposto no artigo 7.º, n.º 2 do RAU, pelo que o recibo de renda também aqui constitui prova segura de existência de contrato válido, não sendo admitida prova testemunhal em sentido contrário”; de 31 de Maio de 2001, com a referência n.º 0130619: “A redução a escrito do contrato de arrendamento urbano constitui formalidade ‘ad substantiam’, cuja inobservância determina a nulidade do contrato, só podendo este ser convalidado pela exibição do recibo de renda”.]
A consequência de tudo isto é também aquela que foi tirada pela douta sentença recorrida, pois que, nos termos do artigo 289.º, n.º 1 do Código Civil, a nulidade do negócio celebrado tem efeito retroactivo, importando a restituição de quanto tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente, assim se tendo ordenado a restituição do prédio à Autora, bem como o valor relativo ao seu uso e fruição, presumindo-se que corresponde às prestações convencionadas.
Improcede, pois, também neste segmento, a alegação apresentada.
Como assim, e sem prejuízo de melhor opinião, não assistirá agora razão à recorrente na pretensão que formula nesta sede, pelo que se mantém na ordem jurídica a douta sentença recorrida, improcedendo o recurso.
Em conclusão dir-se-á:
1. A caducidade do direito de pedir a resolução de contrato de arrendamento não pode ser conhecida “ex officio” pelo Tribunal (artigo 333.º, n.º 2 do CC);
2. Acarreta a nulidade de contrato de arrendamento para indústria a inobservância da forma escrita da sua celebração (artigo 7.º, n.º 1 do RAU e 220.º do CC);
3. Só a exibição do recibo da renda pode suprir essa inobservância da forma escrita, não tendo tal virtualidade a confissão da senhoria, na acção, da existência do contrato de arrendamento (artigo 7.º, n.º 2 do RAU).
4. Outra interpretação não tem na letra da lei a mínima correspondência verbal, ainda que imperfeitamente expressa (artigo 9.º, n.º 2 do CC).
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Decidindo.
Assim, face ao que se deixa exposto, acordam os juízes nesta Relação em negar provimento ao recurso e confirmar a douta sentença recorrida.
Custas pela recorrente.
Registe e notifique.
Porto, 17 de Dezembro de 2008
Mário João Canelas Brás
Manuel Pinto dos Santos (d. v.)
Cândido Pelágio Castro de Lemos