Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 4450/07.3TBPRD.P1 |  |
LEGITIMIDADE
SUPRIMENTO
EXCEPÇÕES
IMPEDIMENTO
CADUCIDADE
II – Antes de proferir decisão a julgar a parte ilegítima por preterição de litisconsórcio necessário, deve o juiz proferir despacho destinado a providenciar pelo suprimento de excepções dilatórias, nos termos do nº2 do art. 265º (art. 508º, nº1, al. a), como aquele, do CPC), constituindo, por isso, a omissão do correspondente despacho uma irregularidade susceptível de causar nulidade, nos termos do art. 201º, nº1 do CPC, nulidade essa sujeita ao regime de arguição previsto nos arts. 203º e 205º do citado Cód.
III – O reconhecimento do defeito, com promessas de solucionar o diferendo, constitui um impedimento da caducidade, pois não está em contradição com a letra do art. 331º, nº2 do CC e permite evitar que se considerem válidas situações violadoras do princípio da boa fé, designadamente, da regra do não venire contra factum proprium.
Acção Sumária – 1º Juízo Cível do Tribunal Judicial de Paredes
Rel. Deolinda Varão (480)
Adj. Des. Freitas Vieira
Adj. Des. Cruz Pereira
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I.
B………. e marido C………. instauraram acção declarativa de condenação, com forma de processo sumário, contra D………. e mulher E………. (falecida antes da propositura da acção e representada pelos seus herdeiros devidamente habilitados D………., F………., G………. e H……….).
Pediram que os réus fossem condenados a:
A) Proceder à eliminação dos vícios de construção existentes no prédio identificado na petição inicial, elencados no mesmo articulado, em prazo nunca superior a 30 dias, ou,
em alternativa,
B) Verem os vícios de construção reparados por terceiro a expensas suas, mediante o valor que se vier a apurar como sendo o necessário para o efeito em perícia ordenada para o efeito.
Como fundamento, alegaram, em síntese, que são proprietários da fracção autónoma que descrevem no artº 1º da petição inicial a qual faz parte do prédio urbano que também ali descrevem; que o réu marido foi o vendedor e construtor do prédio; que, em 08.08.03, 15.08.03 e 07.11.05, a autora comunicou ao réu marido a existência de defeitos na referida fracção autónoma – que discrimina –, tendo aquele verificado e confirmado a existência de alguns dos defeitos, tendo-se comprometido a repará-los e tendo mesmo reparado alguns.
Os réus contestaram, invocando a ilegitimidade dos autores para reclamarem a reparação dos defeitos existentes no terraço, por este ser terraço de cobertura e, por isso, parte comum do prédio e invocando ainda a caducidade do direito dos autores, por a acção ter sido instaurada decorrido mais de um ano sobre as datas de denúncia dos defeitos.
No mais, impugnaram os factos alegados pelos autores.
Os autores não responderam às excepções.
Percorrida a tramitação subsequente, foi proferido despacho saneador que julgou procedentes as excepções de ilegitimidade activa e de caducidade, e, em consequência, absolveu os réus da instância no que respeita ao pedido de eliminação dos defeitos do terraço e absolveu-os do pedido quanto ao mais.
Os autores recorreram, formulando as seguintes
Conclusões
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Os réus contra-alegaram, pugnando pela improcedência do recurso.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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II.Com interesse para a decisão das questões suscitadas no recurso, estão assentes os seguintes factos:
1. Por escritura pública de 08.0403, lavrada no Cartório Notarial de Paredes, a fls. 139 a 140 do livro 520-C, a autora adquiriu aos réus a fracção autónoma designada pelas letras “AH”, correspondente ao 3º andar esquerdo, para habitação, Tipo-Dois, com entrada pelo nº .. da Rua ……….., Bloco ., com o uso exclusivo de um lugar de garagem, na cave dois, com o nº .., com entrada pelos nºs .. da Rua ………. e .. da Rua ………., que faz parte do prédio urbano, sito em ………., Rua ………., .., .., .., .., .., .., .., .., .. e .., ………., ., ., ., .., .., .., .., .., .., .., .., .., .., .., .. e .., Rua ………, ., .., .. e .. e Rua ………., . e .., ………., Paredes, afecto ao regime de propriedade horizontal pela inscrição F-Um.
2. Na referida escritura, a autora declarou ser casada com o autor em regime de comunhão de adquiridos.
3. A fracção autónoma acima identificada encontra-se descrita na Repartição de Finanças, sob o artigo 2556-AH, freguesia de ………., concelho de Paredes, tendo a descrição o seguinte teor:
“Fracção AH-habitaçã Tipo T2 com 3 varandas e 1 terraço e 1 lugar de garagem com o nº .., localizado na cave 2, com entrada pelos nºs .. da Rua ………. e .. da Rua ……….”.
4. A referida fracção autónoma encontra-se inscrita na CRP de Paredes a favor da autora.
5. O réu foi o construtor do prédio acima identificado.
6. A autora enviou ao réu a carta cuja cópia está junta a fls. 48, datada de 08.03.03, da qual consta o seguinte:
“1 – Temos um problema muito grave de segurança pois qualquer pessoa, através da casa das máquinas tem acesso ao nosso terraço e, por conseguinte, à própria habitação. E tal já sucedeu, durante o fim-de-semana. Assim, muito agradecemos que tome as devidas providências no sentido de vedar completamente este acesso, caso contrário teremos que comunicar o facto aos agentes de segurança competentes;
2 – A sanita de uma das casas de banho não está completamente vedada, inundando consecutivamente a mesma sempre que utilizada;
3 – A banca da cozinha apresenta ferrugem pelo que solicito a sua substituição, dado tal facto não ser admissível num apartamento com um mês de uso e em que, inclusive, tal divisão nunca foi utilizada;
4 – A porta da dispensa necessita de afinação pois abre e fecha com dificuldade;
5 – As juntas de mármore do terraço não têm qualquer massa;
6 – Aquando da instalação do gás canalizado, um dos botões do gás do fogão, que estava solto, saiu e não é possível a sua colocação no sítio;
7 – Não há corrente nos pontos de iluminação da cozinha”.
7. Em resposta a tal carta, o réu deslocou-se à habitação da autora.
8. De imediato, o réu procedeu à resolução dos pontos 1 e 2 da reclamação efectuada, supra descrita.
9. A autora enviou ao réu a cata cuja cópia está junta a fls. 50, datada de 15.08.03, na qual consta o seguinte:
“8 – O esquentador não funciona, possivelmente devido a problemas no circuito de gás, dado não ser detectada a presença do mesmo no aparelho;
9 – O exaustor de fumos da cozinha, não funciona;
10 – Já começaram, uma vez mais, a cair azulejos das paredes do terraço;
11 – Os fechos de travar de várias portas de correr (alumínio) não encaixam adequadamente.”
10. Mais uma vez, o réu se deslocou à habitação da autora.
11. Tendo, de imediato, por si ou por terceiro a seu encargo, procedido à resolução dos pontos 8 e 9 supra elencados.
12. A autora enviou ao réu a carta cuja cópia está junta a fls. 52 e seguintes, datada de 07.11.05, na qual consta o seguinte:
“1 – A tijoleira do terraço não é própria para exteriores sendo que, naturalmente, vai-se desfazendo sobretudo no pico do Inverno (com o excesso de chuva) e no pico do verão (com o excesso de calor); neste momento, e tendo apenas dois anos de uso, esta encontra-se em muito mau estado, conforme comprovou pessoalmente;
2 – Continuam a cair azulejos das paredes do terraço;
3 – A porta da dispensa continua a necessitar de afinação;
4 – As juntas do mármore do terraço não têm qualquer massa;
5 – Um dos botões do gás continua solto;
6 – Não há corrente num dos pontos de iluminação da cozinha/lavandaria;
7 – Os fechos de travar várias portas de correr (alumínio) não encaixam adequadamente.
Muito agradecemos o especial favor de nos contactar, uma vez que não dispomos do s/contacto telefónico, no sentido de agendarmos dia conveniente a ambas as partes, de modo a serem efectuadas as reparações dos defeitos de construção apontados”.
13. A autora enviou ao réu a carta cuja cópia está junta a fls. 54, datada de 04.07.06, na qual comunicou ao réu que: “oito meses volvidos V. Exª não efectuou qualquer diligência para resolução dos defeitos apontados e visíveis, aguardaremos tão só até final do presente mês na expectativa de que tal se venha a efectuar”.
14. O réu respondeu através da carta cuja cópia está junta a fls. 56, datada de 12.07.06, da seguinte forma:
“Relativamente ao defeito denunciado, danificação de algumas tijoleiras do terraço, como é do V/ conhecimento, aguardo resposta do fabricante no que concerne aos vícios detectados no material. Se, entretanto, o fabricante não responder ou assumir a responsabilidade com a consequente substituição do mesmo, desde já reitero a minha total disponibilidade para proceder à substituição das «peças» danificadas por peças iguais, visto que V. Exªs possuem uma caixa do referido material, procedendo, assim conforme combinado anteriormente, aquando da comunicação dos defeitos. Deste modo, vou insistir uma última vez perante o fabricante e dar-lhe um prazo de trinta dias para responder. Se, após este prazo nada for dito, entrarei em contacto com V. Exa., para combinar hora e dia para reparar o defeito em causa”.
15. De comum acordo entre autora e réu, no dia 19.07.06, a habitação da autora foi vistoriada por um técnico do fabricante da tijoleira (I……….), de cujas conclusões, por fax datado de 02.08.06, a autora deu nota ao réu.
16. O terraço supra referido é um terraço de cobertura.
Os factos 1. e 2. estão provados pelo teor da certidão junta a fls. 33 e seguintes.
O facto 3. está provado pelo teor da certidão junta a fls. 44 e seguintes.
O facto 4. está provado pelo teor da certidão junta a fls. 148 e seguintes.
Os factos 5. a 15. estão provados por acordo das partes, nos termos do artº 490º, nº 2 do CPC, por terem sido alegados pelos autores e não terem sido impugnados pelos réus (cfr. artº 13º da contestação).
O facto 16. está provado também por acordo das partes, nos termos do citado artº 490º, nº 2 do CPC, por ter sido alegado pelos réus na contestação para fundamentar a excepção de ilegitimidade activa e os autores não terem apresentado articulado de resposta (cfr. artº 505º do CPC). Ambos os preceitos são aplicáveis ao processo sumário por força do disposto no artº 463º, nº 1 do CPC.
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III.As questões a decidir – delimitadas pelas conclusões da alegação dos apelantes (artºs 684º, nº 3 e 690º, nºs 1 e 3 do CPC, na redacção anterior ao DL 303/07, de 24.08) – são as seguintes:
- Se os autores têm legitimidade processual para pedir a eliminação de defeitos existentes no terraço do prédio urbano onde se insere a fracção autónoma de que são proprietários;
- Se a decisão da excepção de caducidade do direito dos autores a pedir a eliminação dos defeitos existentes na referida fracção autónoma depende da prova de factos controvertidos.
1. Legitimidade dos autores
As partes comuns de um edifício constituído em regime de propriedade horizontal estão enumeradas no artº 1421º, nºs 1 e 2 do CC – Diploma a que pertencem todas as normas adiante citadas sem menção de origem.
O nº 1 daquele preceito é norma de carácter imperativo, sendo vedado aos condóminos convencionar que qualquer das partes do edifício aí referidas fique pertencendo exclusivamente a uma das fracções autónomas. É que a fruição em comum de todas essas partes, pela função que estas desempenham, é inseparável da utilização, por cada condómino, da sua fracção autónoma.
Diferentemente, a norma contida no nº 2 é de carácter supletivo, conferindo a natureza de comuns a coisas que, por não serem essenciais à fruição exclusiva de cada uma das fracções autónomas nem fazerem parte da estrutura do edifício, os condóminos podem convencionar sejam excluídas desse regime[1].
Nos termos da al. b) do nº 1 do artº 1421º do CC, são partes comuns o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção.
O telhado e os terraços de cobertura são consideradas partes comuns por constituírem parte integrante da ossatura do prédio. Analogamente, ainda que o terraço se destine ao uso exclusivo de um dos condóminos, ele não deixa de ser forçosamente comum pela função capital (de cobertura ou protecção do imóvel) que no interesse colectivo exerce em relação a toda a construção[2].
Como salienta Rui Vieira Miller[3], o telhado, ainda que transformado em terraço para uso de uma ou de algumas das fracções, servindo para cobertura do edifício é essencial resguardo de todas as fracções, por isso se integrando obrigatoriamente na comunhão, dado que, de outra forma, ficaria o interesse dos condóminos não utentes na conservação e resguardo das suas fracções inteiramente dependente da vontade, quiçá arbitrária, de quem a ele tivesse direito exclusivo.
Nos casos em que os terraços cobrem parcialmente alguma ou algumas fracções, a jurisprudência tem enveredado por soluções opostas, entendendo, umas vezes, que são partes comuns ainda que afectas ao uso exclusivo de uma ou mais fracções e entendendo, outras, que são partes integrantes das fracções.
No primeiro caso, é atribuída relevância à circunstância de servirem de cobertura, ainda que parcial; no segundo, dá-se primazia ao uso que lhes é dado e à descrição das fracções no título constitutivo da propriedade horizontal, quando as varandas ali aparecem descritas como fazendo parte das fracções[4].
No caso dos autos, está assente que o terraço referido na matéria de facto é um terraço de cobertura e nada foi alegado no sentido de que cubra apenas a fracção autónoma dos autores: tem assim de se entender que é parte comum do prédio, face ao disposto no citado artº 1421º, nº 1, al. b) – como, aliás, os autores expressamente reconhecem em sede de recurso.
Na petição inicial, os autores não alegaram que o terraço em causa estivesse afecto ao uso da sua fracção autónoma.
Além disso, a afectação do terraço ao uso exclusivo da fracção autónoma dos autores só poderia ser provada pelo título constitutivo da propriedade horizontal, que não se encontra junto aos autos.
No entanto, mostram-se assentes alguns factos que indiciam que o terraço em causa está afecto ao uso da fracção dos autores: em primeiro lugar, o facto de o próprio réu, a pedido dos autores, ter eliminado o acesso que, através da casa das máquinas, qualquer condómino podia ter ao terraço; em segundo lugar, a inclusão do terraço na descrição matricial da fracção autónoma dos autores.
De qualquer forma, tal não substitui a prova dessa afectação pelo meio próprio – o título constitutivo da propriedade horizontal.
Não se torna, porém, necessário, provar que o terraço está afecto ao uso da fracção autónoma dos autores, porque aquela eventual afectação é irrelevante para a decisão da questão da legitimidade dos autores a pedirem a eliminação dos defeitos nele existentes, como iremos ver.
Na propriedade horizontal concorrem dois direitos reais: um, de propriedade singular, que tem por objecto as fracções autónomas do edifício; outro, de compropriedade, incidente sobre as partes comuns.
O conjunto destes direitos reais é incindível, não podendo o condómino alienar um deles sem que faça o mesmo em relação ao outro, estando-lhe ainda vedada a renúncia à parte comum como meio de se libertar do encargo das despesas inerentes à respectiva conservação e fruição (artº 1420º, nº 2).
O condómino detém, assim, por força do seu estatuto legal, uma dupla posição jurídica na propriedade horizontal: é proprietário exclusivo da sua fracção e comproprietário das partes comuns do prédio[5].
A administração da fracção autónoma compete, em exclusivo, ao condómino titular do respectivo direito de propriedade (artº 1305º).
Já a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia de condóminos e a um administrador (artº 1430º, nº 1).
A propriedade horizontal tem como órgãos administrativos a assembleia de condóminos (órgão deliberativo) e o administrador (órgão executivo).
Embora competindo àqueles dois órgãos, a administração das coisas comuns na propriedade horizontal é preponderantemente exercida por esta última.
O administrador é fundamentalmente um executor das deliberações da assembleia, não lhe assistindo qualquer poder decisório. Mesmo quando actua no desempenho de uma função que resulta directamente da lei, deve entender-se que o faz por delegação da assembleia, na medida em que foi esta que o escolheu para o desempenho de tal função, da qual a todo o tempo o pode exonerar[6].
É à assembleia, órgão colegial composto por todos os condóminos, que compete decidir sobre os problemas do condomínio que se refiram às partes comuns, encontrando soluções para os resolver, delegando no administrador a sua execução e controlando o modo como este dela se desempenha[7].
Conforme resulta claramente do preceituado no citado artº 1430º, a assembleia de condóminos e o administrador só têm poderes relativamente às partes comuns do edifício. Uma competência mais ampla apenas existirá nos casos em que a lei expressamente o estabeleça (cfr. quanto à assembleia o artº 1482º, nºs 1 e 2 e quanto ao administrador o artº 1426º, al. c)[8].
A assembleia de condóminos só pode pronunciar-se sobre matérias que respeitem às partes comuns do edifício, não podendo interferir com a administração que cada condómino faça da sua fracção, sendo ineficazes as deliberações que tomar e que não se prendam com a administração das partes e serviços comuns.
E os seus poderes são exclusivamente de administração, não lhe sendo lícito praticar actos de disposição, os quais dependem (quando possam ter lugar) do acordo de todos os condóminos.
No exercício da sua actividade de gestão, a assembleia deve ainda obediência às normas legais imperativas e às supletivas que não tenham sido derrogadas pelo título constitutivo ou pelo acordo unânime dos condóminos. E deve também obediência ao que no título do condomínio se disponha sobre as partes comuns do prédio[9].
Por seu turno, o artº 1436º enumera, nas suas diversas alíneas, as funções do administrador. O que faz a título meramente exemplificativo, como se deduz não só da sua letra (que se refere a outras emanadas da assembleia), como do seu espírito.
O administrador, como órgão executivo do grupo de condóminos constituído em torno da propriedade horizontal tem assim como incumbência não só desempenhar as funções que lhe atribui o citado artº 1436º, específicas do seu cargo, como as que lhe forem delegadas pela assembleia e ainda as que lhe forem cometidas por outros preceitos legais. Não devendo nunca perder-se de vista que, em princípio, as suas atribuições se reportam apenas às coisas comuns e aos serviços de interesse comum[10].
Não se pode dizer que o condomínio seja uma pessoa colectiva, pelo que, em princípio, não disporia de personalidade judiciária.
No entanto, a al. e) do artº 6º do CPC assim o ficcionou, ao conceder-lhe personalidade judiciária, relativamente às acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador, isto é, em que ele pode intervir, nos termos dos artºs 1433º, nº 6 (como réu) e 1437º (como autor e réu).
Nos termos do artº 1437º, nº 1, o administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertençam ou quando autorizado pela assembleia.
E nos termos do nº 2, pode também ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício.
Já para as acções respeitantes à propriedade e à posse dos bens comuns, é necessário que a assembleia lhe atribua para o efeito poderes especiais (nº 3).
De harmonia com o disposto no citado artº 1437º, o administrador tem legitimidade para agir em juízo relativamente às acções que se inserem no seu âmbito funcional e àquelas para que foi autorizado pela assembleia; também pode ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício, exceptuando-se as acções referidas no seu nº 3, salvo se a assembleia lhe conceder poderes especiais.
O artº 1437º consagra assim a legitimidade do administrador para estar em juízo, quer como autor, em execução de alguns dos actos previstos no artº 1436º, quer como réu, nas acções respeitantes às partes comuns do edifício ou relativas à prestação de serviços de interesse comum, além de poder ainda agir em juízo, em representação do grupo de condóminos, quando a assembleia lhe confira autorização para tal.
No que respeita à legitimidade activa, e como se lê no Ac. desta Relação de 08.03.05[11], tratando-se de acções obrigacionais, ou a acção é instaurada por todos os condóminos, seguindo o regime aplicável da compropriedade (artº 1405º, nº 1) ou é proposta pelo administrador na execução de funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia (artº 1437º, nº 1).
A mencionada autorização da assembleia só pode ser concedida no âmbito da competência desta. Há muitos assuntos respeitantes à gestão dos bens comuns que exorbitam da competência do administrador, nas que cabem na da assembleia[12].
Resulta do acima exposto que o administrador apenas tem legitimidade para intentar acção em que estejam em causa as partes comuns do edifício e que a assembleia de condóminos também só o pode autorizar a intentar acções em que estejam em causa aquelas partes comuns[13].
A acção destinada a efectivar a responsabilidade do construtor e vendedor do prédio por defeitos de construção nas partes comuns do mesmo é claramente perante uma acção obrigacional, pelo que tem de ser instaurada ou por todos os condóminos ou pelo administrador, restando saber se este o pode fazer na execução de funções que lhe pertencem, para o que não carece da autorização da assembleia ou se esta autorização é necessária.
A reparação das partes comuns do prédio constitui um acto de administração, que compete à assembleia e ao administrador nos termos do artº 1430º.
Sendo no entanto a assembleia o órgão deliberativo e o administrador o órgão executivo, é àquela que compete deliberar sobre tal matéria, limitando-se o administrador a executar a deliberação nos termos da al. h) do artº 1436º.
Por outro lado, a reparação de partes comuns do prédio, sendo embora um acto de administração, exorbita das competências do administrador enumeradas no artº 1436º e noutra legislação avulsa.
Designadamente, não se enquadra na al. f) – realização dos actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns – porque estes actos são apenas aqueles que nada resolvem em definitivo, que não comprometem o futuro e que apenas visam manter uma coisa ou um direito numa determinada situação. Incluem-se aqui as acções possessórias, a interrupção dos prazos de prescrição ou de usucapião,[14] e os procedimentos cautelares[15].
E também não se enquadra na al. g) que apenas se refere ao uso das coisas, não se tratando também de prestação de serviços de interesse comum.
A acção destinada a efectivar a responsabilidade por defeitos de construção nas partes comuns do prédio tem assim de ser instaurada por todos os condóminos ou pelo administrador com autorização da assembleia de condóminos[16].
Os condóminos individualmente considerados só excepcionalmente podem proceder a reparações nas partes comuns: quando estas sejam indispensáveis, isto é, que sem elas a parte comum em causa não desempenhe a inerente função e, por outro lado, assumam uma urgência que se não compadeça com a demora da intervenção do administrador, por este faltar ou estar impedido, ou de quem o substitua ou da reunião da assembleia de condóminos (cfr. artº 1427º)[17].
Como dissemos, um terraço de cobertura que esteja afecto ao uso exclusivo de uma fracção autónoma é imperativamente uma parte comum do edifício (artº 1421º, nº 1, al. b), pelo que sua administração continua a pertencer ao administrador e à assembleia de condóminos por força do disposto no artº 1430º, nº 1[18].
Por isso, a acção destinada a efectivar a responsabilidade por defeitos de construção num terraço de cobertura afecto ao uso exclusivo de uma fracção também tem de ser instaurada por todos os condóminos ou pelo administrador com autorização da assembleia de condóminos[19].
Temos vindo a falar em legitimidade do administrador do condomínio para estar em juízo, usando a terminologia do artº 1437º.
Resulta, no entanto, do acima exposto, que a legitimidade do administrador de que fala aquele preceito não é a legitimidade processual no sentido da legitimidade ad causam. A legitimidade que consiste no interesse directo em demandar – artº 26º do CPC – é um pressuposto processual que só em concreto pode ser determinado.
Nas acções como a presente quem é parte é o condomínio, que surge como suporte dos direitos e obrigações dos titulares das fracções, relativamente às partes comuns do edifício constituído em propriedade horizontal[20].
É, pois, em relação ao condomínio que tem de se aferir a legitimidade processual, determinando-se se é ele o titular da relação material controvertida nos autos.
E, na acção destinada a pedir a reparação de vícios de construção existentes em partes comuns do edifício, o condomínio é inquestionavelmente o sujeito da relação material controvertida nos autos, já que está em causa a administração das partes comuns do edifício, e, portanto, é parte legítima, nos termos do artº 26º do CPC.
Como se disse, o condomínio não tem personalidade jurídica, mas tem personalidade judiciária que lhe foi concedida pela al. e) do artº 6º do CPC relativamente às acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador, isto é, em que ele pode intervir, nos termos dos artºs 1433º, nº 6 (como réu) e 1437º (como autor e réu).
Não tendo o condomínio personalidade jurídica, mas apenas judiciária, falta-lhe capacidade judiciária, a qual é suprida através da representação judiciária do administrador nos termos dos normativos acima citados – artº 22º do CPC.
A norma do artº 1437º respeita assim à legitimatio ad processum, ou seja, à capacidade processual do condomínio, ali se tratando do suprimento dessa incapacidade através da representação judiciária pelo administrador[21].
Nos limites das suas atribuições, o administrador não tem necessidade de justificar os seus poderes porque decorrem da própria lei, mas quando age fora desses limites tem de exibir o regulamento ou a acta da assembleia.
Neste segundo caso, se o condomínio estiver representado pelo administrador, mas faltar a autorização da assembleia, tal não acarreta a ilegitimidade processual do condomínio, mas apenas a simples irregularidade de falta de deliberação a que se refere o artº 25º do CPC.
Mas se a acção destinada a pedir a reparação dos vícios de construção, em vez de ser instaurada pelo condomínio (representado pelo administrador autorizado pela assembleia) for instaurada por todos os condóminos, estes também são parte legítima, pois, que, na qualidade de comproprietários, são titulares da relação material controvertida por terem interesse directo na reparação das partes comuns.
Porém, exigindo o artº 1405º, nº 1 o exercício, em conjunto, por todos os comproprietários, de todos os direitos que pertencem ao proprietário singular, verifica-se aqui uma situação de litisconsórcio necessário activo nos termos do artº 28º, nº 1 do CPC, cuja preterição conduz à ilegitimidade.
[Seguiu-se de perto até aqui parte da fundamentação do acórdão de 26.01.06[22], relatado pela relatora deste, no qual se apoiou a decisão recorrida].
De todo o exposto se conclui que os autores são parte ilegítima no que respeita ao pedido de reparação dos vícios de construção do terraço referido na petição inicial, ainda que este esteja afecto ao uso exclusivo da sua fracção – resultando a sua ilegitimidade da preterição do litisconsórcio necessário previsto no citado artº 28º, nº 1 do CPC.
A ilegitimidade de qualquer das partes é uma excepção dilatória que conduz à absolvição da instância (artºs 493º, nºs 1 e 2 e 494º, al. c) do CPC).
Mas, se resultar da preterição do litisconsórcio necessário, pode ser suprida, mediante a intervenção espontânea ou provocada dos demais litisconsortes (artºs 320º, al. a) e 325º, nº 1 do CPC).
Por isso, antes de proferir decisão a julgar a parte ilegítima por preterição do litisconsórcio necessário, deve o juiz proferir despacho destinado a providenciar pelo suprimento de excepções dilatórias, nos termos do nº 2 do artº 265º (artº 508º, nº 1, al. a) do CPC)[23].
O poder concedido ao juiz pela norma do nº 2 do artº 265º – que constitui uma emanação do princípio inquisitório que a reforma processual operada pelo DL 329-A/95, de 14.12, reforçou – é um poder-dever, constituindo, por isso, a omissão do despacho a que se reporta o artº 508º, nº 1, al. a) do CPC uma irregularidade susceptível de causar nulidade nos termos do artº 201º, nº 1 do CPC, nulidade essa sujeita ao regime de arguição previsto nos artºs 203º e 205º do CPC.
Assim, no caso, ao aperceber-se que se estava perante uma situação de litisconsórcio necessário – e de tal se apercebeu, pois que concluiu que, se a presente acção deveria ter sido instaurada ou por todos os condóminos ou pelo administrador autorizado pela assembleia – deveria a Mª Juíza a quo ter proferido o despacho a que se reporta o artº 508º, nº 1, al. a), convidando os autores a fazerem intervir nos autos os demais condóminos nos termos do artº 325º do CPC.
Solução essa que, aliás, lhe era apontada pelo próprio acórdão desta Relação no qual apoiou a fundamentação do despacho recorrido, o qual versou precisamente sobre uma situação de suprimento de um pressuposto processual.
Não o tendo feito, omitiu um acto que a lei prescreve e que gerou nulidade, nos termos do citado artº 201º, nº 1 do CPC.
Apesar de tal nulidade estar sujeita ao regime geral de arguição das nulidades previsto nos artºs 203º e 205º do CPC, poderiam também os autores ter invocado a nulidade no presente recurso, por a mesma ter sido sancionada pelo despacho recorrido – conforme se tem defendido doutrinal e jurisprudencialmente[24].
Não tendo os autores arguido a nulidade, tem a mesma de se considerar sanada.
Proferida a decisão de ilegitimidade, poderiam ainda os autores ter suscitado a intervenção dos demais condóminos, nos termos do artº 269º do CPC – o que também não fizeram.
Terá, assim, de ser confirmar a decisão recorrida, nessa parte, considerando os autores parte ilegítima no que respeita ao pedido de reparação dos vícios de construção do terraço em causa nos autos e, em consequência, absolvendo os réus da instância nesta parte.
Não podemos deixar de referir que, na 1ª instância, os réus não deveriam ter sido absolvidos da instância, uma vez que foram absolvidos do pedido por se ter julgado procedente a excepção da caducidade quanto ao pedido de reparação dos demais defeitos. É o que resulta do disposto na 2ª parte do nº 2 do artº 288º o CPC, segundo o qual, ainda que subsistam as excepções dilatórias, não terá lugar a absolvição da instância quando, destinando-se a tutela o interesse de uma das partes, nenhum outro motivo obste, no momento da apreciação da excepção, a que se conheça do mérito da causa e a decisão deva ser integralmente favorável a essa parte.
2. Caducidade
Sustentam os autores que não caducou o seu direito a pedirem a reparação dos defeitos existentes na sua fracção autónoma, porque, apesar de ter decorrido mais de um ano entre as datas das denúncias e a instauração da acção, foram alegados factos tendentes a demonstrar o reconhecimento daquele direito por parte dos réus.
Na fixação do regime jurídico da venda de coisas defeituosas deve ter-se em conta o regime geral da responsabilidade contratual (artºs 798º e seguintes), o regime especial previsto no artº 913º que remete para o regime da compra e venda de bens onerados previsto nos artºs 905º a 912º e as particularidades previstas nos artºs 914º e seguintes.
Resulta do disposto no artº 913º, nº 1 que se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, o comprador terá direito à anulação do contrato (artº 905º) ou à redução do preço (artº 911º) e ainda a ser indemnizado pelos prejuízos sofridos (artºs 908º e 909º).
Os vícios da coisa referidos no artº 913º, nº 1 não constituem fundamento autónomo de anulação do contrato: face ao disposto naquele normativo e no artº 905º, é necessário ainda que se verifiquem os requisitos exigidos pelos artºs 251º ou 254º (erro ou dolo).
Para além do direito à anulação por erro ou dolo, o regime da venda de coisa defeituosa confere ainda ao comprador os direitos à reparação ou substituição da coisa (artº 914º), à indemnização em caso de simples erro (artº 915º), ao cumprimento coercivo ou à indemnização respectiva (artº 918º) e à garantia de bom funcionamento (artº 921º).
Para que se aplique qualquer um dos regimes acima referidos, é sempre necessário que os vícios de que a coisa vendida padece se enquadrem no disposto no nº 1 do citado artº 913º.
Romano Martinez[25] entende que os diversos meios jurídicos facultados ao comprador nos artºs 913º e seguintes não podem ser exercidos em alternativa. Há uma espécie de sequência lógica: em primeiro lugar, o vendedor está adstrito a eliminar o defeito da coisa e, não sendo possível ou apresentando-se como demasiado onerosa a eliminação do defeito, a substituir a coisa vendida; frustrando-se estas pretensões, pode ser exigida a redução do preço, mas não sendo este meio satisfatório, cabe ao comprador pedir a resolução do contrato.
A indemnização (pelo interesse contratual negativo) cumula-se com qualquer uma daquelas pretensões, com vista a cobrir os danos que não sejam ressarcíveis por aqueles meios.
De qualquer forma, o regime jurídico da venda de coisa defeituosa não obsta à aplicação das regras gerais, em alternativa, se a situação concreta se incluir nas respectivas previsões legais. Por exemplo, se o pagamento do preço se encontrava transferido para momento posterior à entrega da coisa, pode o comprador excepcionar o cumprimento até que a coisa seja reparada.[26]
Segundo Calvão da Silva,[27] o comprador pode escolher e exercer autonomamente a acção de responsabilidade civil pelo interesse contratual positivo decorrente do incumprimento defeituoso ou inexacto, presumidamente imputável ao vendedor (artºs 798º, 799º e 801º, nº 1), sem lançar mão do regime específico previsto nos artºs 913º e seguintes.
O artº 914º consagra o direito do comprador ao cumprimento pontual do contrato (artº 406º, nº 1), o seu direito à prestação originária, isenta de vícios, que lhe é devida.
Se o comprador optar por exercer o seu direito de exigir do vendedor a reparação da coisa nos termos daquele normativo, o vendedor só pode libertar-se da sua obrigação de reparar os defeitos se provar que os desconhecia sem culpa, conforme se dispõe na 2ª parte.
Cabe ao comprador provar que os defeitos são originários da coisa e que se encontravam ocultos no momento da compra e venda (artº 342º, nº 1), e cabe ao vendedor provar que desconhecia sem culpa a existência de tais defeitos (artº 342º, nº 2).
Se se provar a existência dos defeitos e o vendedor não conseguir ilidir a presunção de culpa que sobre ele impende, só não há lugar à reparação e substituição se estas foram excessivamente onerosas para o vendedor e desproporcionadas em relação ao proveito delas decorrente para o comprador (artºs 566º, nº 1, in fine, 829º, nº 2 e 1221º, nº 2), bem como se forem irrealizáveis insusceptíveis de satisfazer o fim essencial das partes dentro dos parâmetros da boa fé. Nestas hipóteses, há lugar à aplicação das regras gerais do incumprimento das obrigações, designadamente, assiste ao comprador o direito à redução do preço ou à resolução do contrato.
Do incumprimento dos deveres de eliminação dos defeitos ou de substituição da coisa deriva para o vendedor responsabilidade contratual determinada nos termos do artº 910º, ex vi artº 913º. A indemnização prevista no artº 910º é a indemnização pelo incumprimento de fazer convalescer o contrato, ou seja, de o cumprir pontualmente, reparando ou substituindo a coisa e não se confunde com a indemnização pela venda de coisa defeituosa, cumulando-se com ela, salvo na parte em que o prejuízo for comum, como refere o artº 910º, nº 1.
Optando o comprador por se prevalecer do regime da venda de coisa defeituosa, designadamente, pedindo a reparação da coisa, o prazo de caducidade do direito de acção é o previsto no artº 917º para a acção de anulação por simples erro, ou seja, seis meses após a denúncia dos defeitos, ou, se não tiver havido denúncia, seis meses após o decurso dos prazos fixados no artº 916º - como vem sendo entendimento maioritário da doutrina e da jurisprudência.[28]
No entanto, se a compra e venda tiver por objecto bem imóvel destinado a longa duração, que tenha sido construído, reparado ou modificado pelo vendedor, o prazo de caducidade do direito de acção para reparação dos defeitos é o prazo de um ano previsto no nº 3 do artº 1225º, por remissão para o nº 2 do mesmo preceito.
É o que resulta do nº 4 do mesmo artº 1225º, que assim manda aplicar àquela situação específica o regime do contrato de empreitada.
A actual redacção do nº 1 do artº 1225º foi introduzida pelo DL 267/94, de 25.10, que também aditou ao preceito os nºs 3 e 4.
Como resulta do seu preâmbulo, visou-se com aquele Diploma proteger o direito do cidadão adquirente, enquanto consumidor, responsabilizando o empreiteiro, “…tenha ou não sido ele o vendedor, não só perante o dono da obra, como já sucedia anteriormente, mas também perante terceiro que adquiriu o imóvel…”.
Tendo em vista tal finalidade, consagrou-se não só a responsabilidade do empreiteiro perante o terceiro adquirente (nº 1), como, em termos idênticos, a do vendedor/construtor (nº 4), em ambos os casos se protegendo a situação do comprador que não celebrou contrato de empreitada com o vendedor.
Como se escreveu no Ac. do STJ de 18.02.03,[29] para a aplicação do regime da empreitada à compra e venda no caso particular previsto no nº 4 do artº 1225º apontam razões ponderosas, desde a analogia de situações até ao carácter de interesse e ordem pública da responsabilidade do empreiteiro ou construtor, passando pelos efeitos socialmente injustos da aplicação ao comprador do imóvel com defeitos de um curto prazo de caducidade do seu direito de acção com vista à reparação dos mesmos.
Se o vendedor construiu o imóvel através de empreiteiro, assume a posição de dono da obra e a situação do terceiro adquirente está salvaguardada pelo disposto no nº 1 do artº 1225º, podendo demandar directamente o empreiteiro para reparação dos defeitos do imóvel, em relação ao qual beneficia do prazo de caducidade de um ano previsto nos nºs 2 e 3 do artº 1225º.
No caso dos autos, os autores pretendem claramente prevalecer-se do regime da compra e venda defeituosa previsto nos artºs 913º e seguintes, e o réu foi o construtor e o vendedor da fracção autónoma dos autores, pelo que se aplica o disposto no nº 4 do artº 1225º, sendo o prazo para os autores instaurarem a presente acção de um ano a contar da denúncia dos defeitos (nºs 2 e 3 do mesmo preceito).
Ora, os defeitos foram denunciados em 08.03.03, 15.08.03 e 07.11.05 e a acção foi instaurada em 23.11.07, portanto, quanto já tinha decorrido mais de um ano sobre a denúncia.
Com tal fundamento e com claro apoio no acórdão deste Relação de 14.07.08[30], relatado pela relatora deste e subscrito pelo primeiro adjunto (e que também seguimos de perto até aqui), a Mª Juíza a quo julgou procedente a excepção de caducidade.
Sucede que os autores suscitaram logo na petição inicial da presente acção a questão do reconhecimento do direito como causa impeditiva da caducidade, questão esta que não foi apreciada pelo Tribunal recorrido – pese embora esteja analisada no aresto acima referido, o qual, por sua vez, nesta parte, seguiu de perto o Ac. desta Relação de 22.02.07[31].
Assim, prosseguindo:
Diz o artº 328º que o prazo de caducidade não se suspende nem se interrompe senão nos casos em que a lei o determine.
Nos termos do artº 331º, nº 1, só impede a caducidade a prática, dentro do prazo legal ou convencional, do acto a que a lei ou convenção atribua efeito impeditivo.
Segundo o nº 2 do mesmo preceito, quando, porém, se trate de prazo fixado por contrato ou disposição legal relativa a direito disponível, impede também a caducidade o reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deva ser exercido.
Como é sabido, a caducidade pode ser impedida, mas não interrompida. O impedimento corresponde à efectivação do direito, não gera novo prazo, ficando o direito definido sujeito às disposições que regem a prescrição[32].
Para que o reconhecimento constitua causa impeditiva da caducidade, é preciso, segundo Vaz Serra, que este seja tal que tenha o mesmo efeito que teria a prática do acto sujeito a caducidade. Assim, se se trata de prazo de propositura de uma acção judicial, deve ser tal que torne o direito certo e faça as vezes da sentença, porque tem o mesmo efeito que a sentença pela qual o direito fosse reconhecido[33].
Todavia, como afirma Romano Martinez,[34] esta interpretação restritiva não está de acordo com a letra da lei e leva a salvaguardar situações abusivas. O art. 331º nº 2 fala só em reconhecimento do direito, não exigindo que tal confirmação revista o mesmo valor do acto que deveria ser praticado em seu lugar. Se assim fosse, as situações de impedimento da caducidade seriam diminutas; mas mais importante que a questão literal é o facto de aquela interpretação restritiva levar a aceitar como válidas situações de manifesto abuso do direito.
Acrescenta o mesmo autor que se deverá admitir que o reconhecimento do defeito, com promessas de solucionar o diferendo, constitui um impedimento da caducidade, pois não está em contradição com a letra do artº 331º nº 2 e permite evitar que se considerem válidas situações violadoras do princípio da boa fé, designadamente da regra do não venire contra factum proprium. Contudo, não é qualquer atitude do vendedor ou do empreiteiro que pode ser reputada como sendo um reconhecimento: o procedimento do responsável tem de ser claro, no sentido de aceitar que o cumprimento se apresenta como defeituoso.
Neste sentido se pronuncia também Cura Mariano[35], ao afirmar que se é o empreiteiro quem, de forma inequívoca, reconhece a existência do direito no decurso do prazo de caducidade, mesmo que não pratique os actos equivalentes à sua realização, não há razão nenhuma para manter a protecção a uma situação de incerteza que já não se verifica pelo reconhecimento efectuado.
O reconhecimento deve, pois, ser expresso, concreto ou preciso, de modo a não subsistirem dúvidas sobre a aceitação, pelo devedor, dos direitos do credor, não sendo suficiente a simples admissão vaga ou genérica desse direito;[36] mas não será exigível que tenha de revestir o mesmo valor do acto que deveria ser praticado.[37]
Ora, no caso, os autores alegaram que o réu não só procedeu à reparação de alguns dos defeitos denunciados (o que está até aceite pelo réu, como se depreende da factualidade acima descrita), como verificou e confirmou os demais defeitos denunciados e afirmou que iria resolver a situação (cfr. os artºs 5º, 6º, 7º e 9º da petição inicial).
Se o réu reparou alguns dos defeitos e se comprometeu a reparar outros, dentro do prazo de um ano a contar da data das denúncias efectuadas pelos autores, essa sua atitude pode equivaler a reconhecimento do direito dos autores no decurso do prazo, o que impede a caducidade.
Como alguns dos factos alegados pelos autores foram impugnados pelos réus, a existência de causa impeditiva da caducidade depende de prova a produzir, pelo que não é possível decidir nesta fase processual aquela excepção peremptória, devendo os autos prosseguir os seus termos com a realização de audiência de discussão e julgamento com vista a ser feita tal prova, em como a prova dos demais factos relativos ao mérito da causa.
*
IV.Pelo exposto, acorda-se em julgar parcialmente procedente a apelação, revogando-se, em parte, o despacho saneador recorrido e, em consequência:
A) Determina-se o prosseguimento dos autos com vista à decisão da excepção de caducidade nos termos expostos na fundamentação do acórdão e das demais questões relativas ao mérito da causa;
B) Mantém-se o que foi decidido quanto à excepção da ilegitimidade activa relativamente ao pedido de reparação dos defeitos existentes no terraço.
Custas na 1ª instância pelos autores na proporção de 1/9 e tendo em conta a fase processual (despacho-saneador).
Custas da apelação pelos autores e pelos réus na proporção de 1/9 e 8/9, respectivamente.
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Porto, 09 de Dezembro de 2010
Deolinda Maria Fazendas Borges Varão
Evaristo José Freitas Vieira
José da Cruz Pereira
____________________
[1] Sobre esta matéria, ver Rui Vieira Miller, A Propriedade Horizontal No Código Civil, págs. 157 e 158.
[2] Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, III, 2ª ed., pág. 422.
[3] Obra e lugar citados.
[4] No sentido da primeira posição, ver os Acs. desta Relação de 02.07.91, CJ-91-IV-231 e da RL de 29.06.89, CJ-89-III-159 e de 21.01.97, CJ-97-I-102; no segundo, ver o Ac. STJ de 19.04.95, BMJ 446º-252 e da RL de 21.05.91, CJ-91-III-148.
[5] Cfr. Acs. do STJ de 19.06.07 e 04.10.07, www.dgsi.pt.
[6] Rui Vieira Miller, obra citada, pág. 249.
[7] Aragão Seia, Propriedade Horizontal, pág. 153.
[8] Pires de Lima e Antunes Varela, obra citada, pág. 442.
[9] Aragão Seia, obra e local citados.
[10] Aragão Seia, obra citada, pág. 154 e Pires de Lima e Antunes Varela, obra citada, pág. 453.
[11] www.dgsi.pt.
[12] Pires de Lima e Antunes Varela, obra citada, pág. 455.
[13] Neste sentido, ver, entre outros, Acs. do STJ de 17.02.98, CJ/STJ-98-I-87; da RC de 20.10.87, CJ-87-IV-85; da RL de 10.05.90, CJ-90-III-116, de 03.07.97, CJ-97-IV-77 e de 27.04.95 e 13.03.01, www.dgsi.pt.
[14] Aragão Seia, obra citada, pág. 199.
[15] Ana Sardinha e Francisco Cabral Metelo, Manual do Condomínio, pág. 122. Ver ainda os Acs. da RL de 25.10.94 e 16.12.03, www.dgsi.pt e processo 8050/2003-7, respectivamente.
[16] Neste sentido se pronunciaram, entre outros, os citados Acs. do STJ de 19.06.07 e 04.10.07, desta Relação de 08.03.05 e da RL de 03.07.97; e ainda os Acs. desta Relação de 10.05.05 e 26.06.06 e da RL de 27.03.84 e 11.11.08, todos em www.dgsi.pt.
[17] Ac. da RL de 26.11.09, www.dgsi.pt. No mesmo sentido, ver o Ac. da RL de 11.03.10, também em www.dgsi.pt.
[18] Neste sentido, ver o Ac. da RL de 29.06.89, CJ-89-III-259.
[19] Neste sentido se pronunciou o citado Ac. da RL de 11.11.08.
[20] Ver o Ac. da RC de 19.04.05, base citada, processo nº 381/05.
[21] Sobre esta matéria, ver Sandra Passinhas, “A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal”, pág. 329.
[22] www.dgsi.pt.
[23] Neste sentido, Lebre de Freitas, CPC Anotado, 2º, 2ª ed., pág. 377 e Abrantes Geraldes, Temas da Reforma do Processo Civil, II, 4ª ed., pág. 64.
[24] Neste sentido, Alberto dos Reis, CPC Anotado, V, pág. 424 e Manuel de Andrade, Noções Elementares de Processo Civil, pág. 182.
[25] Direito das Obrigações (Parte Especial), pág. 130.
[26] Romano Martinez, obra citada, pág. 131.
[27] Compra e Venda de Coisas Defeituosas, 2ª ed., pág. 72.
[28] Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, II, pág. 218, Romano Martinez, Cumprimento Defeituoso, pág. 413 e Calvão da Silva, obra citada, pág. 73; e os Acs. do STJ de 12.01.94, desta Relação de 29.01.01, 26.11.02, 14.06.04, 23.06.05, 24.10.06 e 11.12.07 e da RL de 01.07.04, todos em www.dgsi.pt.
[29] www.dgsi.pt.
[30] www.dgsi.pt.
[31] www.dgsi.pt.
[32] Vaz Serra, Prescrição Extintiva e Caducidade, BMJ 107º-233 e 234 e Aníbal Castro, A Caducidade, 2ª ed., págs. 144 e 145.
[33] Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, I, 3ª ed., pág. pág. 294.
[34] Cumprimento Defeituoso, págs. 427 e 428.
[35] Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra, 3ª ed., pág. 171.
[36] Ac. do STJ de 25.11.98, BMJ 481º-430; também Menezes Cordeiro, Tratado do Direito Civil Português, I, Tomo IV, pág. 225.
[37] Neste sentido se pronunciou o citado Ac. desta Relação de 22.02.07 e ainda os Acs. do STJ 08.06.06 e desta Relação de 27.04.06, 29.06.06 e 26.10.06, todos em www.dgsi.pt.