Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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PAGAMENTO
RENDA
ABUSO DE DIREITO
II - Não constitui abuso de direito o facto de a acção de despejo ser proposta após dois anos a partir do momento em que ocorreu a primeira situação de mora.
I. Relatório
1. B………., viúva, doméstica, residente na Rua ………., … - Maia,
2. e C………. e marido, D………., gerentes comerciais, residentes na ………., nº .. – Maia,
instauraram a presente acção declarativa, com processo comum, sob a forma ordinária,
contra
1) E………., comerciante, e esposa, F……….., doméstica, residentes na Rua ………., nº …, ………. – Maia,
2) G………., comerciante, e esposa, H………., doméstica, residentes na Rua ………., nº …., ……….. – Maia,
3) e I………., casado, comerciante, e esposa, J………., doméstica, residentes na Rua ………., nº …, ………. - Maia,
pedindo
- que seja decretada a resolução dos contratos de arrendamento do r/c e anexo do prédio sito na ………., em ………. – Maia, com o consequente despejo de pessoas e coisas,
- e os Réus condenados ao pagamento das rendas vencidas e vincendas, desde 1 de Outubro de 1999, até efectiva desocupação do locado, ascendendo as vencidas até à propositura da acção a Esc. 2.278.376$00.
Fundamentam a sua pretensão alegando, em síntese:
São senhorios de
a) uma dependência que identificam, dada de arrendamento aos Réus para o comércio de carnes verdes, por escritura pública de 12 de Março de 1980, contrato esse alterado por escritura de 17 de Outubro de 1989, pela renda anual de Esc. 31.200$00, sendo actualmente de Esc. 701.952$00, paga em duodécimos de Esc. 58.496$00, em casa dos senhorios, no primeiro dia útil do mês anterior a que respeitar,
e bem assim
b) de um anexo constituído por pátio e pavilhão, dado de arrendamento aos Réus em 1 de Fevereiro de 1999, por documento particular, pelo prazo de um ano, com uma renda anual de Esc. 180.000$00, paga em duodécimos de Esc. 15.000$00, em casa dos senhorios, também no 1º dia útil do mês anterior ao que respeitar;
Os Réus não pagam a renda dos locados desde 1 de Outubro (relativa ao mês de Novembro) de 1999, nem a depositaram na qualidade de arrendatários, com efeitos liberatórios, na Caixa Geral de Depósitos;
O 3º Réu obturou com cimento um tubo de saneamento que passa do 1º andar para a caixa de saneamento que se situa ao nível do r/c, numa pequena divisão do locado);
Os Réus mantêm tabuletas de reclame junto à porta da entrada e ocupando parte do passeio, reclame esse que é inestético e desfeia o prédio dos Autores.
Vieram então os Réus I………., G………. e E………. contestar, alegando em síntese o seguinte:
Desde Outubro de 1999 que a Ré C………., a quem o Réu I………. sempre entregou as rendas mediante recibo de quitação assinado por esta tem vindo a recusar-se, sistematicamente, a receber as rendas na sua morada, pelo que o Réu I………. não teve outra alternativa senão mandar proceder aos depósitos na Caixa Geral de Depósitos;
O Réu I………. e sua esposa J………. comunicaram aos Autores, na pessoa da C………., de que, face à sua recusa no recebimento das rendas, iriam proceder ao seu depósito na Caixa Geral de Depósitos;
A Autora C……… colocou no interior do locado um tubo de saneamento contra a vontade do Réu I………., tubo esse que não traz qualquer benefício para o locado, mas que serve uma casa de banho construída no andar de cima, em desrespeito do projecto de saneamento;
Os Réus têm-se vindo a opor à colocação de tal tubo sem a garantia de que a sua passagem no interior do seu estabelecimento não coloca em causa as condições de salubridade do mesmo;
Perante tal atitude dos Réus, a Autora C………. participou criminalmente contra o Réu I………., tendo no entanto o processo sido arquivado em fase de inquérito, com fundamento em ausência de dolo;
A Autora recusou-se, em Outubro de 1999, a receber a renda relativa ao mês de Novembro do mesmo ano, pelo que o Réu I………. procedeu, em 29 de Outubro de 1999, ao depósito dessa renda, acrescido de 50%, não obstante a mora não lhe ser imputável;
Sempre a Autora dera quitação dos montante recebidos pelas rendas através de recibos os quais assinou C……….;
Por cartas de 8 de Novembro de 1999 e Janeiro de 2001 aquela Autora comunicou a actualização das rendas de acordo com a taxa de coeficiente legal, assinando C………., bem sabendo que os Réus se encontravam a proceder aos depósitos das rendas e com as respectivas actualizações que lhes foram sendo comunicadas;
Os Autores agem com manifesta má-fé, pretendendo despejar os Réus a qualquer preço;
A alegada destruição do tubo de saneamento por parte do Réu I………. nunca poderá corresponder às práticas ilícitas mencionadas na al. c) do nº 1 do Artº 64º do R.A.U.;
Outrossim, é falso que os Réus tenham publicidade para a via pública sem o consentimento dos Autores, sendo certo que tais factos também não preenchem nenhuma das hipóteses previstas na al. d) do nº 1 do Artº 64º do R.A.U..
Terminam o seu articulado, pugnando pela improcedência da acção e bem assim pela condenação dos Autores como litigantes de má fé, em multa e indemnização a favor dos Réus, a liquidar em execução de sentença.
Aduzindo que ainda estavam em tempo, por requerimento de fls. 98/100, entrado em Juízo em 20/05/2002, vieram aqueles Réus (I………., G………. e E……….) proceder ao depósito condicional das rendas reclamadas à ordem deste Tribunal, nos termos do disposto nos Artºs 22º, 23º e 25º do R.A.U. e 1042º do Cód. Civil, pelo montante de € 6.807,60, equivalente às rendas vencidas desde 01/04/2001 a 01/05/2005 inclusive, alegando que, quanto às restantes, caducou a pretensão dos Autores, nos termos do disposto no Artº 65º, nº 1, do R.A.U..
Citadas, apresentaram-se também a contestar as Rés mulheres, dizendo subscrever na íntegra o teor da contestação dos Réus maridos, bem como o teor do requerimento de 20 de Maio (supra aduzido em 3).
Terminaram o seu articulado, pugnando pela improcedência da acção e bem assim pela condenação dos Autores como litigantes de má fé, em multa e indemnização a favor dos Réus, a liquidar em execução de sentença.
Os Autores apresentaram-se a responder, articulado no qual pedem o despejo imediato, por entenderem que os depósitos não são liberatórios.
Os Réus responderam ao incidente de despejo imediato requerido pelos Autores, pugnando pela sua improcedência.
A fls. 157/158 foi apreciado aquele incidente, que foi julgado improcedente.
Dispensada a realização da audiência preliminar, foi proferido o despacho saneador e foram seleccionados os factos assentes e organizada a base instrutória, nenhuma reclamação havendo sido registada. – fls. 165.
A fls. 195/197 vieram os Réus solicitar o levantamento da quantia referente ao depósito condicional que haviam efectuado, alegando que prescindiam da manutenção do mesmo, face à decisão do incidente de despejo imediato.
O que lhes foi deferido por despacho de 07/10/2004, proferido a fls. 202.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, com observância do formalismo legal, como da respectiva acta consta.
A fls. 224, constata-se que no decurso da audiência de discussão e julgamento, vieram os AA. requerer a alteração do pedido, de forma a que seja declarado nulo e de nenhum efeito, por carência de forma legal, o contrato de arrendamento que permanece em vigor sobre o pátio e o anexo, devendo em consequência os RR. entregarem os arrendados livres de pessoas e coisas e suportando o pagamento da respectiva ocupação, no valor mensal de 15.000$00 até à restituição reclamada.
A fls. 226, verifica-se que esse requerimento de alteração do pedido foi indeferido
O Tribunal respondeu aos quesitos constantes da base instrutória, pelo modo constante de fls. 232/233, não tendo havido reclamações, sendo oportunamente proferida Sentença.
Esta julgou a acção “parcialmente procedente e, em consequência, declarou a nulidade do contrato de arrendamento titulado pelo escrito particular de 1 de Fevereiro de 1999, sub-judice e, consequentemente, condenou os Réus a entregar aos Autores o anexo constituído pelo pátio e pavilhão objecto do mesmo contrato, livre e desocupado de pessoas e bens, e bem assim a pagar aos Demandantes a importância atinente à respectiva “renda”, até à entrega efectiva, no mais os absolvendo do pedido.
Recorreram tanto os AA.(fls. 268) como os RR.(fls. 264)
Os recursos foram admitidos como de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e com efeito devolutivo (fls. 270 e 315)
Alegaram AA. (fls. 273) e RR.(fls. 290) em cada um dos recursos que interpuseram.
Não houve contra-alegações.
Remetidos os autos a este Tribunal foram os recursos aceites com a adjectivação e demais atributos que lhes haviam sido atribuídos na primeira instância.
Correram os vistos legais.
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II. Âmbito dos recursos
Sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, é através das conclusões apresentadas pelos recorrentes nas suas alegações de recurso que estes indicam as questões que pretendem ver tratadas.
Daí que tenha natural relevância que se proceda à respectiva transcrição.
Assim:
II- A) Conclusões apresentadas nas alegações de recurso dos AA.:
“1. Tendo sido proposta acção judicial em que uma da causa de pedir alegada era a de que os RR não pagavam rendas desde Outubro de 1999 e sido deduzido pedido na condenação dos RR, quer à resolução do contrato de arrendamento, quer ao pagamento das rendas vencidas e vincendas;
2. Tendo sido efectuados depósitos pretensamente liberatórios das rendas em divida, sob a forma condicional, e tendo sido tais depósitos condicionais levantados antes da audiência de julgamento pelos RR;
3. Tendo sido provado e condenado pela douta sentença que tais depósitos não eram liberatórios:
4. Tendo os AA ao abrigo do disposto nos art° 1038 e 1041, n.º1 e 3, direito a recusar o recebimento das rendas em atraso e as vincendas, enquanto os arrendatários não depositarem ou pagarem directamente as rendas vencidas acrescidas de uma indemnização de 50%;
5. Resulta expressamente que os RR ainda não puseram termo à mora, continuando os AA a ter direito a recusar o recebimento das rendas entretanto vencidas acrescidas da referida indemnização.
6. Como os depósitos efectuados com a contestação foram posteriormente levantados -e antes da audiência de julgamento sem se ter provado que os mesmos eram liberatórios e que ocorria mora dos senhorios, tal situação gera a resolução do contrato de arrendamento, de harmonia com a alínea a) do art° 64, n° 112 do art° 22, n° 1 do art° 58 do RAU e art° 1038 e 1041 nºs 1 e 3 do Cód. Civil.
7. O Senhor Juiz a quo ao considerar os depósitos efectuados nos autos não liberatórios, e ao não condenar os RR no pagamento das rendas vencidas e vincendas (e com o acréscimo previsto no n° 1 do citado art° 1041) não conheceu do pedido, questão que deveria apreciar, pelo que ocorreu nulidade da sentença, alínea d) do n° 1 do art° 668 do C. Proc. Civil.
8. Diferentemente do doutamente decidido, não se concorda (e com a divida vénia) que o facto de a acção ter sido proposta cerca de dois anos depois dos RR se terem constituído em mora, constitua a situação de abuso de direito, na versão do venire contra factum proprium.
9. Na verdade, sendo três os requisitos que a doutrina e a jurisprudência exigem para que se verifique a ocorrência do abuso de direito:
a. Uma situação objectiva de confiança digna de tutela jurídica e tipicamente consubstanciada numa conduta anterior que objectivamente tivesse despertado nos RR a convicção de que no futuro os AA não exerceriam o direito à acção de despejo;
B: Que face à situação criada, a outra parte aja ou deixe de agir, advindo-lhe danos, se a sua confiança legitima vier a ser frustada;
c. Que resulte frustada a boa fé da parte que confiou.
10.Estes requisitos não se encontram preenchidos nos presentes autos, consoante decorre da conduta objectiva dos Autores e nomeadamente da Autora C………., pelo que os próprios RR a descreveram como sendo vingativa.
11.Entre outros factos os RR alegaram que tendo a Autora C………. colocado no interior do locado um tubo de saneamento contra a vontade do Réu I………. em desrespeito do projecto de saneamento, este tem vindo a opor-se à colocação de tal tubo, provando-se que o partiu e o tapou com cimento, assim impedindo a sua ligação à caixa de saneamento; "perante tal atitude dos RR, movida por sentimentos de vingança, a Autora C………. participou criminalmente contra o Réu"; e foi esta a razão "que levou a Autora a recusar-se em Outubro de 1999, a receber a renda; a quem até então, sempre o Réu I………. entregava as rendas, desde então "tem vindo a recusar-se sistematicamente a receber as rendas na sua morada; e que escreveu (entenda-se indevidamente) as cartas de 8 de Novembro de 1999 e de Janeiro de 2001 a comunicar o aumento legal as rendas, bem sabendo que os RR se encontravam a proceder aos depósitos das rendas e com as respectivas actualizações, que lhe foram comunicadas por este”.
12.Esta conduta atribuída aos AA pelos próprios RR. em especial à Autora C………., não caracteriza uma situação de confiança para este de que não exerceriam desforço ou não reagiriam à actividade ilícita dos RR.
13.Até porque, antes da acção de despejo, já intentaram um processo crime contra o Réu I………. pelo dano causado no tubo de saneamento.
14. Se os RR entenderam a recusa terminante dos AA em receber as rendas "por vingança” não poderiam concluir que estes se esqueceram dos agravos cometidos e que renunciariam ao direito de motivarem a acção de despejo por falta de pagamento de renda é subsequente depósito não liberatório (o que só se verificou na pendência da acção).
15.Assim, de boa fé, não foi traída qualquer confiança do RR, nomeadamente na sua expectativa de não accionamento por parte dos AA.
16.A situação descrita, antes objectiva uma conduta de ódios, de guerra, colocando os RR em posição de judicialmente tudo deverem temer da parte dos AA.
17.Desta forma, a actuação dos apelantes insere-se, apenas, e tão só, na esfera da discricionariedade, já que, como resultou dos autos, é legitimo o exercício do seu direito.
18. A decisão recorrida, neste ponto, viola o art° 334 do C. Civil.
19. A conduta dos RR ao impedirem os AA de efectuar a ligação do saneamento do 1 ° andar para o R/C, onde se encontra a caixa de saneamento, partindo o tubo e tapando-o com cimento, é uma prática ilícita e imoral efectuada no prédio, de que, uma parte era locada aos RR, pelo que deveria ser decretado o despejo de harmonia com a previsão estabelecida na alínea c) do n.º 1 do art° 63 do RAU.
20. Ocorreram as violações dos preceitos acima transcritos.
Termos em que revogando-se a decisão recorrida ou considerando-a ter cometido nulidade,
se fará Justiça
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Da leitura destas conclusões, vemos que os apelantes pretendem que nos pronunciemos sobre as questões seguintes:
a) mora, depósitos condicionais e levantamento dos mesmos, por parte dos RR. e inexistência de abuso de direito
b) nulidade da Sentença
c) enquadramento jurídico da actuação do R. em ter obstruído o tubo de saneamento
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II - B) Conclusões das alegações de recurso apresentadas pelos RR.:
“I) Vinham os AA. pedindo a resolução dos contratos de arrendamento do r/c e anexo do prédio sito na ………., em ………., na Maia,
II) Para tal invocando a falta de pagamento das rendas referentes ao referido prédio, a utilização do arrendado para práticas ilícitas e pela utilização de um inestético reclamo colocado no passeio, em frente ao referido prédio
III) Tendo os presentes autos sido sentenciados pela procedência parcial do pedido, tendo declarado nulo, por falta de forma o contrato de arrendamento do anexo ao referido prédio, apesar de as AA. nunca terem peticionado tal, absolvendo no mais os RR.
IV. Contudo, e salvo melhor opinião, não concordam os RR. com a declaração de nulidade deste segundo contrato, senão vejamos:
V. Ponto 6 dos factos provados na douta Sentença:
– “Por acordo reduzido a escrito em 1 de Fevereiro de 1999, a primeira A. cedeu aos RR., a título precário, o uso e fruição de um anexo constituído por pátio e pavilhão, tendo então sido acordados a renda anual de Esc. 180.000$00, a pagar em duodécimos de Esc. 15.000$00, em casa dos senhorios no 1.º dia útil do mês anterior ao que respeitar. Alínea F) dos Factos Assentes”.
VI. Fls. 8 da Douta Sentença:
– B Análise dos factos e Subsunção ao Direito aplicável, parágrafo 6 “No caso em apreço, perante a factualidade apurada, dúvidas não há de que estamos perante dois contratos de arrendamento para comércio de carnes verdes, nos quais são locadores os AA. e locatários os RR. – art. 3.º n.º 1 e 110.º do RAU.”
VII. Fls. 9 da douta Sentença:
- parágrafo 3 “Pelo segundo contrato, a primeira A. cedeu aos RR., a título precário, o uso e fruição de um anexo constituído por pátio e pavilhão (situado nas traseiras do locado referente ao primeiro contrato, tendo então sido acordada a renda de Esc. 180.000$00, a pagar em duodécimos de Esc. 15.000$00, em casa dos senhorios, no 1.º dia útil do mês anterior a que respeitar”
VIII. E, de acordo com o disposto no parágrafo 2.º de fls. 10 da douta Sentença, tal contrato deveria ser reduzido a escritura pública, de acordo com o disposto no art. 12.º, n.º 2, 1.ª parte; 364.º, n.º1 e 1029.º, n.º 1-d), todos do CC e art. 7.º, n.º 2-b) do RAU e art. 81.º-f) do Código de Notariado,
IX Tendo o Tribunal "a quo" declarado “nulo, por falta de forma, nos termos do disposto no art. 220.º do CC., sendo tal nulidade conhecida ex officio pelo Tribunal, de acordo com o art. 286.º e 289.º do CC.
X Acontece que, tal pedido não constava da p.i. apresentada em juízo pelos AA., nem mesmo em demais articulados,
XI Tendo sim, em audiência de discussão e julgamento sido requerida a alteração do pedido, por parte dos AA., por forma a que fosse declarado nulo e sem efeito o contrato de arrendamento realizado por escrito particular supra referido, por carência legal (cfr. fls. 224),
XII Tendo tal alteração de pedido sido indeferida por falta de fundamento legal, uma vez que não estava no seguimento do primitivo pedido. (cfr. fls. 227)
XIII Ora, salvo melhor opinião, deveria ter-se mantido tal entendimento, e não declarar nulo tal contrato.
XIV Primeiramente, como já vem dito, tal alteração de pedido fora indeferida em audiência de julgamento,
XV Logo, não constando tal peticionado inicialmente, não se poderia pronunciar o Tribunal "a quo" acerca de tal fundamento (cfr. art. 661.º-1 do CPC.
Neste sentido cfr.
Ac do TRP de 2005.03.07, in www.dgsi.pt “I – Tendo a A. invocado como causa de pedir, justificadora do pedido formulado – pagamento de comissão acordada e despesas – a celebração de um contrato de mediação imobiliária, entre si e a Ré, alegadamente, incumprido pela demandada, e para cujo pagamento parcial a Ré emitiu um Cheque de 1.000.000$00 – que veio a revogar não pode a Sentença condenar, como condenou, a Ré com fundamento de que o Cheque revogado exprime o valor e o reconhecimento da dívida peticionada. II. Há alteração da causa de pedir e nulidade de Sentença, porquanto, não foi pedida a acondenação da Ré com base na emissão de Cheque, mas, antes por alegado incumprimento do contrato de mediação, sendo esta a causa de pedir; a alusão ao Cheque cancelado é mero facto instrumental, para fundamentar o inadimplemento contratual da demandada, não radicando na sua emissão e revogação a causa de pedir da acção.”
Ac. do TRP de 2004.11.22, in www.dgsi.pt “I. Se o A., invocando como causa de pedir, o ter sido destituído, sem justa causa, das funções de gerente que desempenhava na Ré, e peticiona o pagamento de indemnização por tal facto, não vendo sido privada aquela qualidade, não é credor de qualquer indemnização. II É ilegítima a convolação feita na Sentença, da relação jurídica invocada pelo A., para considerar que, entre ele e a Ré, vigorou um contrato de trabalho que cessou, por iniciativa da Ré, sem justa causa para o despedimento. III Tal Sentença é nula, por considerar uma causa de pedir não invocada pelo demandante.”
XVI. Assim, é nula a Sentença nos termos do disposto no art. 668.º-1-d) e e) do CPC.
Neste sentido cfr:
Ac. do TRP, de 1990.05.03, in BMJ, 397.º-566 “I-A nulidade da Sentença por condenação em quantidade superior ao pedido (art. 668.º-1-e) do CPC colhe o seu fundamento no princípio do dispositivo, que atribui às partes a iniciativa e o impulso processual, e no princípio do contraditório segundo o qual o Tribunal não pode resolver o conflito de interesses, que a acção pressupõe, sem que a resolução lhe seja pedida por uma das partes e outra seja devidamente chamada para deduzir oposição. II- A regra de estabilidade do pedido, comporta excepções, podendo o pedido ser ampliado, por acordo das partes, em qualquer altura da causa, ou por iniciativa do A., na réplica ou até ao encerramento da discussão em 1.ª instância, desde que, neste caso, a ampliação seja o desenvolvimento ou a consequência do pedido primitivo. III –Tal ampliação não poderá deixar de ser suportada por factos alegados pelas partes, ainda que em articulados supervenientes ou por factos notórios”
XVII- Tendo sido dado como provado e assente que estamos em face de dois contratos de arrendamento comercial,
XVIII- E, tendo, o primeiro contrato sido outorgado por escritura pública de 1980.03.12, a fls. 47 do Livro D-23 do Cartório Notarial da Maia e alterado pela escritura pública de 1989.10.17, lavrada a fls. 98 do Livro 26-E do mesmo Cartório Notarial da Maia, ou seja, está conforme os formalismos legais,
XIX- O segundo contrato de arrendamento só foi celebrado em dependência e subordinado ao 1.º contrato,
XX- Ora, tal contrato, apenas e só, foi outorgado, uma vez que o anexo em causa era e é necessário para dar apoio logístico ao talho, pertença dos RR., nomeadamente a nível de escritório e contabilidade,
XXI - Uma vez que, caso não existisse o referido talho, não era necessário tal anexo
XXII - Em consequência, a não se verificar a existência desse primeiro contrato, nunca teriam os RR. outorgado o segundo contrato de arrendamento,
XXIII – Caindo desta forma no âmbito do disposto no art. 1028.º-3-1.ª parte do CC.
XXIV- Ficando o conteúdo do segundo contrato de arrendamento comercial absorvido pelo conteúdo do primeiro contrato,
XXV – Uma vez que, os RR. nunca celebrariam o segundo contrato sem que o primeiro se outorgasse,
XXVI – Assim, prevalece o regime do primeiro contrato outorgado, absorvendo o conteúdo do segundo, devendo considerar-se um único contrato de arrendamento comercial
XXVII – Desta forma nunca se poderia ter pronunciado o Tribunal "a quo" da forma como foi sentenciado,
XXVIII- Antes sim, deveria ter-se pronunciado por forma a que o segundo contrato de arrendamento comercial ficasse absorvido pelo primeiro contrato, envolvendo todo o seu conteúdo,
XXIX – E, nestes termos, não carece de forma legal o dito contrato, uma vez que o contrato absorvente preenche todos os requisitos legais.
XXX – Por não ter levado em linha de conta que o logradouro e/ou pátio referido no acordo redigido com data de 1 de Fevereiro de 1999 não assinado pelos RR. é o mesmo logradouro em relação ao qual o arrendamento se encontra anteriormente titulado por escritura de 1989.10.17 e nessa sequência os RR. já detinham a sua utilização e fruição anterior àquele acordo. E disso, não tendo sido dada a possibilidade às partes de fazerem prova por não ser matéria quesitada.
XXXI – Por não ter sido dada a possibilidade aos RR., nos autos em crise, de provarem a solidariedade do arrendamento do anexo e logradouro, e o arrendamento referente ao estabelecimento comercial. Pois neste caso, o destino daquele haveria de ser o destino deste. E nessa sequência deveria ter sido dada oportunidade aos RR. de requererem ao Tribunal a condenação dos AA. no sentido de passarem a emitir um único recibo ao invés de dois como o fazem actualmente.
XXXII - Por na fundamentação da decisão se basear em facto dado como assente em 6 “...uso e fruição de um anexo constituído por pátio e pavilhão” por não corresponder à realidade física.
XXXIII – E ainda porque a declaração de nulidade do arrendamento do anexo, por falta de forma legal, à data da sua realização e consequente restituição por parte dos RR. aos AA. do mesmo, muito embora esta possa ser declarada oficiosamente, não o poderia ter sido em acção de despejo por não ser fundamento legal para o efeito – art. 64.º do RAU (causas de resolução do contrato de arrendamento).
XXXIV – Sendo o meio próprio a verificar-se tal fundamento a acção de reivindicação de propriedade e nunca a acção de despejo.
Termos em que deve a Sentença do M.º Juiz do Tribunal "a quo" ser revogada e substituída por outra que julgue os presentes autos improcedentes por não provados, tudo nos termos do disposto nos arts. 661.º-1, 668.º-1-d) e e) e 712.º-1-a) e b) do CPC.e do art. 1028.º-3 (1.ª parte) do CC.
Desta forma se fará a esperada Justiça”
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Da leitura destas conclusões, vemos que os Apelantes RR. pretendem que nos pronunciemos sobre as questões seguintes:
a) nulidade de Sentença
b) existência de um único contrato ou de dois contratos autónomos
c) inexistência de fundamento para a resolução
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III. Fundamentação
III. -A) Os factos
Foram considerados assentes e/ou provados na primeira instância os factos seguintes:
“1. Por escritura pública datada de 12 de Março de 1980, lavrada a fls. 47, do Livro D-23, do Cartório Notarial da Maia, L………., marido da 1ª Autora e pai e sogro dos 2º e 3º Autores, cedeu aos Réus o uso e fruição de uma dependência com banho, no r/c, do prédio sito na………., ………. – Maia, inscrito na matriz urbana daquela freguesia sob o art. 705 - Al. A) dos Factos Assentes.
2. A dependência referida em 1 destinou-se ao exercício pelos Réus de comércio de carnes verdes - Al. B) dos Factos Assentes.
3. Entre as partes contratantes foi inicialmente acordada uma renda anual de Esc. 31.200$00, a qual se fixa actualmente em Esc. 701.952$00, a pagar em duodécimos de Esc. 58.496$00, em casa dos senhorios, no 1º dia útil do mês anterior a que respeitar - Al. C) dos Factos Assentes.
4. Por escritura pública datada de 17 de Outubro de 1989, lavrada a fls. 98, do Livro 26-E, do Cartório Notarial da Maia, o mesmo L………. e sua mulher, aqui Autora, alteraram o acordo referido em 1 no sentido de o mesmo passar a abranger todo o r/c, com a área de 50 m2 (com exclusão da arrecadação e logradouro existentes nas traseiras) - Al. D) dos Factos Assentes.
5. Mais ficou acordado, no âmbito da mesma escritura pública referida em 4, que os Réus ficariam com o direito de passagem sobre o logradouro ali referido, até ao portão de saída para o caminho de servidão existente nas traseiras, e de aí procederem às lavagens dos utensílios do estabelecimento - Al. E) dos Factos Assentes.
6. Por acordo reduzido a escrito em 1 de Fevereiro de 1999, a primeira Autora cedeu aos Réus, a título precário, o uso e fruição de um anexo constituído por pátio e pavilhão, tendo então sido acordada a renda anual de Esc. 180.000$00, a pagar em duodécimos de Esc. 15.000$00, em casa dos senhorios, no 1º dia útil do mês anterior ao que respeitar - Al. F) dos Factos Assentes.
7. L………. faleceu no dia 9 de Maio de 1998, tendo nessa sequência sido outorgada a respectiva escritura pública de habilitação de herdeiros, em 07/07/1998, no 1º Cartório Notarial de Vila do Conde, a qual se encontra lavrada a fls. 44 do Livro 66-D - Al. G) dos Factos Assentes.
8. Os Réus, desde 1980, que mantêm no locado um reclamo luminoso (o qual está devidamente licenciado pela Câmara Municipal de Maia) e, pelo menos desde Outubro de 1999, que mantêm tabuletas de reclame junto à porta da entrada do locado, ocupando parte do passeio público, com os dizeres: “M.........., encomende já pelo telefone ………” - Al. H) dos Factos Assentes.
9. O Réu I………. efectuou na Caixa Geral de Depósitos os depósitos a que aludem os respectivos comprovativos juntos aos autos de fls. 51 a 81, a fls. 100 e de fls. 143 a 152 - Al. I) dos Factos Assentes.
10. O mesmo Réu comunicou à Autora C………. de que iria proceder a tais depósitos, tendo-lhe ainda enviado a carta datada de 05/11/1999, cuja cópia se encontra junta aos autos a fls. 84 e 85 - Al. J) dos Factos Assentes.
11. A Autora C………. remeteu aos aqui Réus as cartas datadas de 08/11/1999 e de 01/01/2001, comunicando a actualização das rendas devidas pelos locados - Al. L) dos Factos Assentes.
12. Os Autores têm procedido à recuperação da parte do edifício não abrangida pelos acordos mencionados em 1, 4, 5 e 6, nomeadamente substituindo e reparando as respectivas canalizações de saneamento - Resp. quesito 2º.
13. Para o efeito, os Autores tiveram de fazer passar um tubo de saneamento da parte do 1º andar (antiga cozinha) para a caixa de saneamento que se situa ao nível do r/c, numa pequena divisão do locado - Resp. quesito 3º.
14. O terceiro Réu – Réu I………. – partiu o tubo de saneamento referido em 13 - Resp. quesito 4º.
15. Tendo-o ainda obstruído com cimento - Resp. quesito 5º.
16. Desde Outubro de 1999 que os Réus vêm impedindo que se efectue a ligação pretendida pelos Autores, mencionada em 13 - Resp. quesito 6º.
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Os factos considerados assentes e/ou provados não foram objecto de qualquer controvérsia.
Não se vê neles, por outro lado, qualquer deficiência, obscuridade ou contradição.
Daí que se considerem tais factos como definitivamente fixados.
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III- B) O Direito
III-B) –1) Análise do Recurso dos Apelantes AA.:
a) Da mora, dos depósitos condicionais, do levantamento dos mesmos, por parte dos RR., e da inexistência de abuso de direito (na propositura da acção com esse fundamento):
Os RR. não provaram, como lhes competia (art. 342.º-2 do CC) que tivessem oferecido directamente as rendas aos AA., no tempo e lugar próprio (como decorrente dos contratos) , relativamente às prestações relativas ao mês de Novembro de 1999, devidas em Outubro do mesmo ano.- resposta negativa ao quesito 8.º da base instrutória
Efectuaram, no entanto, depósito liberatório relativamente ao mês em causa, depositando as importâncias das rendas na CGD com 50% de aumento, e comunicando tal facto à A. C………., que era a pessoa que sempre recebia as rendas e passava o competente recibo.
Não o fizeram, no entanto, através de notificação judicial do depósito aos locadores, no prazo de cinco dias, pelo que não beneficiam da presunção que ofereceram o pagamento no tempo devido, envolvendo por isso o reconhecimento da parte deles, locatários, que caíram em mora. (art. 1042.º, n.ºs 1 e 2 do CC.)
Os RR. comunicaram contudo à A. C………., através de carta que lhe enviaram, que “face àquela recusa” (diga-se mais uma vez, não provada na acção), iriam passar a “proceder mensalmente ao depósito das rendas na CGD até ao dia 8 de cada mês, ficando à consideração dos AA. o levantamento ou não das referidas quantias.
Tal facto chegou efectivamente ao conhecimento da A., ainda que não através da notificação judicial, que assim ficou a saber que as rendas passariam a estar à sua disposição através daquele meio.
A mora dos AA., no entanto, voltou a verificar-se nos meses seguintes, porque tomaram a iniciativa de as não voltar a oferecer directamente aos AA. sem provar que estes a recusariam.
Nestas condições, os depósitos efectuados não foram liberatórios.
No decurso da acção pediram os AA. o despejo imediato por falta de pagamento de rendas e/ou depósitos liberatórios
Os RR. vieram então depositar condicionalmente os acréscimos em falta.
No entanto, como o incidente do despejo imediato foi julgado improcedente, precipitaram-se os RR. a requerer o levantamento dessas importâncias que suportariam o efeito liberatório antes mesmo que fosse a acção julgada.
E, como obtiveram o deferimento dessa pretensão - pois que permaneciam depositadas as rendas em singelo -, tudo voltou a correr como antes do referido incidente, ou seja, havendo apenas nos autos o depósito com multa (50%) das rendas relativas ao mês de Novembro de 1999, paga em 29 de Outubro do mesmo ano, e o depósito das outras rendas a ser feito em singelo.
A ser assim - como de facto foi -, não tendo os RR. provado a recusa dos AA. em receber a renda relativa ao mês de Novembro de 1999 e seguintes, nem tendo, por outro lado, provado a efectivação/manutenção de depósitos liberatórios subsequentes àquele, ficaram os RR. desguarnecidos de protecção face a essa exigência legal que permitiria que evitassem a resolução contratual com esse fundamento.- arts. 1038.º-a), 1041.º e 1048.º do CC. e arts. 22.º e 64.º-1-a) do RAU.
Como o ónus da prova do pagamento das rendas no tempo e lugar devido ou da recusa dos AA. em recebê-las pertencia aos RR. (art. 342.º-2 do CC), e como não fizeram a prova desses pagamentos nem asseguraram os depósitos condicionais que supostamente seriam liberatórios para o caso de não conseguirem provar a recusa dos senhorios em aceitar as rendas no tempo e local convencionado, colocaram-se os RR. em posição a que pudesse ser desencadeado e obtido a resolução dos contratos.
O comportamento dos AA. em só terem suscitado a presente acção de resolução do contrato de arrendamento (onde uma das causas invocadas é a falta de pagamento de rendas no tempo e lugar próprio e ausência de depósitos liberatórios), quando haviam decorrido mais de dois anos a partir do momento em que ocorreu a primeira situação de mora - período em que os AA. já sabiam que as rendas se encontravam a ser depositadas e no qual comunicaram aos RR. a elevação dos respectivos montantes por via de actualizações legais - não se nos afigura, salvo o devido respeito, que possa configurar uma situação de abuso de direito.
Na verdade, o pagamento de rendas insere-se no tipo de prestações continuadas, em que o fundamento para a resolução contratual permanece em aberto, caducando apenas o direito de a pedir, ao fim do prazo de um ano, a partir do momento em que o facto haja cessado.- art. 65.º do RAU.
E, por outro lado, não vemos que haja no caso qualquer sinal da parte dos senhorios de que condescenderiam com os RR. na questão do recebimento das rendas ou dos depósitos liberatórios. Antes pelo contrário, o que se nos afigura é que, em face do contencioso aberto, iriam usar de todos os direitos que a lei lhes concedia para virem a obter a resolução contratual.
E o facto de terem sido notificados os RR. das novas rendas para 2000 e 2001, não nos permite ver qualquer actuação condescendente ou anuente por parte dos AA. à forma como os RR. estavam a actuar no tocante ao pagamento ou depósito das rendas. É que na verdade, independentemente de qualquer contencioso, o direito aos aumentos continuava a verificar-se sempre enquanto os RR. ocupassem o arrendado.
E, por outro lado, o facto de a presente acção ter sido instaurada mais de dois anos a partir do momento em que os RR. entram em mora não é assim tão grande que possa levar a concluir que fosse dada ou manifestada qualquer garantia por parte dos AA. aos RR. de que não iria ser invocada a falta de pagamento de rendas para ser exercido o direito de resolução com esse fundamento.
Não houve assim, em nosso entender, nenhum comportamento que se pudesse enquadrar no “venire contra factum proprium”, ilegitimador do exercício do direito de resolução contratual. – art. 334.º do CC.
Entendemos, portanto, que têm razão os AA. em discordarem da Sentença no tocante a estas matérias.
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b) Da nulidade da Sentença (por não haver conhecido do pedido de resolução contratual)
A Sentença não chegou a conhecer do pedido de resolução do contrato, embora tenha considerado os depósitos não liberatórios. Isso não significa que a Sentença seja nula, mas sim revogável, porque essa situação foi a consequência lógica das premissas em que o M.º Juiz assentou.
O que na realidade aconteceu foi que, pelo facto de ter o M.º Juiz considerado abuso de direito a instauração da presente acção com base na falta de pagamento de rendas e/ou inexistência de depósitos liberatórios pelo circunstancialismo e comportamento ali imputado aos RR. – mas de cuja interpretação e valoração discordamos -, não chegou a traçar-se nela, por lógica desnecessidade nessa linha de raciocínio, as consequências dessa inexistência de depósitos liberatórios.
Ora, tendo nós um entendimento diferente da que foi tomada a respeito do abuso de direito no exercício do direito de resolução contratual com base na falta de pagamento de rendas, o que há a fazer é revogar a decisão recorrida, substituindo-a por outra em que, não reconhecendo o abuso de direito, tire as legais consequências do facto de não terem sido cumpridas as legais disposições no tocante à mora e depósitos não liberatórios.
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c) Da obstrução do tubo de saneamento
A obstrução pelo 3.º R. do (novo) tubo de saneamento, vindo do andar superior, passando por parte do estabelecimento locado, é susceptível de poder configurar um ilícito civil, mas não se enquadra, por forma alguma, na previsão contida no art. 64.º-1-c) do RAU, como causa de resolução contratual.
A esse respeito são inteiramente pertinentes e sufragadas as considerações tecidas na Sentença recorrida, nada mais sendo exigível para reforçar o que aí foi dito, pelo que, com a devida vénia, para aí se remete.
Dir-se-á, no entanto, à laia de complemento, de que a oneração do arrendado pode ter-se tornado uma necessidade inevitável. Mas, se assim foi (questão que nada tem a ver com a questão aqui decidenda, e da qual por isso não há que conhecer), as únicas consequências a que poderiam ficar sujeitos AA. e RR. era de qualquer deles poder lançar mão de expedientes jurídicos, ora para assegurar a passagem, ora para a impedir, e assegurar alguns direitos decorrentes da solução a que se chegasse.
Assim, no caso de os AA. conseguirem impor a passagem do novo tubo saneamento pelo interior do estabelecimento locado aos RR., poderiam ver estes reconhecido o direito de redução da renda por oneração do arrendado, ou até mesmo o direito a resolver o contrato, com direito a indemnização, no caso de o mesmo se tornar mesmo inadequado para o fim visado (dada a alteração das condições de salubridade).
O 3.º R, por sua vez, sujeitar-se-ia a ter de indemnizar os AA. pelos danos decorrentes da sua actuação, caso se provasse que a obstrução por si levada a cabo se revelava ilegítima.
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Em face das considerações tecidas sobre as questões enunciadas, entendemos que a apelação dos AA. deve proceder, com base na falta de depósitos liberatórios das rendas devidas.
III-B) -2) Análise do recurso dos Apelantes RR.:
a) Da nulidade de Sentença (por conhecer para além do pedido)
Entendem os Apelantes RR. que a Sentença é nula por haver declarado a nulidade do contrato de arrendamento relativo ao anexo onde se integra um pátio e pavilhão com a área aproximada de 30 m2, sita nas traseiras do prédio onde se situa a loja, sem que tal tenha sido peticionado.
Mas, salvo o devido respeito, a Sentença não enferma desse vício, porque à data em que foi celebrado o contrato de arrendamento do anexo contendo pátio e pavilhão, tinha este necessariamente de ser efectuado por escritura pública, dado o fim comercial a que o anexo se destinava- art. 1029.º-1-b) do CC..
A falta de escritura pública tornava o contrato nulo, e, a nulidade do contrato podia ser decretada a todo o tempo e conhecida oficiosamente pelo Tribunal.- art. 220.º do CC.
Ora, assentando a causa de pedir num contrato escrito que não observou a forma legalmente exigida, mas do qual as partes pretendiam retirar consequências jurídicas, tinha o M.º Juiz de, necessariamente se pronunciar sobre a sua validade.
O conhecimento da validade do contrato insere-se “in itinere” do conhecimento do pedido, comportando-se relativamente a este como questão pressupostual e de direito, relativamente à qual o Juiz não se mostra dependente da alegação das partes.
Daí que, salvo o devido respeito, entendamos que não foi praticada qualquer nulidade, (designadamente a invocada por conhecimento “ultra petitum”), ao declarar o M.º Juiz a nulidade do contrato, por inobservância da forma legal.
b) Da existência de um ou dois contratos de arrendamento
Pesem embora as doutas considerações dos Apelantes, entendemos, tal como o M.º Juiz sustentou na Sentença, que estamos em presença de dois contratos autónomos: o último destes contratos tem apenas um sujeito activo (ainda que assinando a rogo), o título de ocupação do anexo onde se insere o pátio e pavilhão – ao contrário do primeiro – era a título precário, o período de validade era também diferente, e há nele cláusulas inteiramente novas, havendo apenas uma referência à existência dos outorgantes locatários como sendo locatários no outro contrato – o que é muito pouco.
O objecto físico locado, pela sua descrição, não se confunde com o outro contrato.
Assim, salvo o devido respeito, estamos em presença de dois contratos autónomos, e como tal terão de ser tratados.
c) Da inexistência de fundamento para a resolução do contrato
Já tivemos oportunidade de tecer considerações a respeito desta matéria, onde concluímos pela verificação do direito à resolução do contrato por falta de depósitos liberatórios relativamente às rendas posteriores àquela que foi depositada com 50% de multa pelos RR, reconhecendo assim a sua mora.
Não há por isso necessidade de voltar a repetir os mesmos argumentos.
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Em face do exposto, improcede a apelação dos RR.
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IV. Deliberação
Na procedência da apelação dos AA. e na improcedência da apelação dos RR., revoga-se a não obstante douta Sentença recorrida substituindo-a por outra em que, reconhecendo a inexistência nos autos de depósitos liberatórios relativamente às rendas relativas a partir de Dezembro de 1999 (devidas a partir de Novembro de 1999), é decretada a resolução do contrato celebrado por escritura pública,
e, por falta de observância da forma legal, é decretada a nulidade do contrato celebrado por mero documento particular,
decretando-se, em consequência, o despejo de pessoas e coisas num e noutro locado;
e condenando ainda os RR. a pagar aos AA. as rendas vencidas e vincendas desde Outubro de 1999 no contrato resolvido,
bem como os montantes correspondentes aos valores estipulados para a ocupação do objecto do contrato declarado desde logo nulo, dada a impossibilidade física de retorno da ocupação fruída,
tudo até à efectiva desocupação e entrega dos bens contemplados como objecto dos referidos contratos, com custas e procuradoria.
Porto, 2 de Maio de 2006
Mário de Sousa Cruz
Augusto José Baptista Marques de Castilho
Maria Teresa Montenegro V. C. Teixeira Lopes