Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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INCUMPRIMENTO
II- Apesar do disposto nos arts. 394.º e 395.º do CC relativamente à admissibilidade de prova testemunhal para prova de convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo de documento, se a análise das circunstâncias do caso concreto tornar verosímil a existência de convenção das partes, é admissível prova testemunhal acerca desta.
III- Só o incumprimento definitivo do contrato-promessa pode desencadear as consequências do n.º2 do art. 442.º do CC, equivalendo a tal incumprimento o comportamento do promitente comprador que exprima a vontade de não querer cumprir.
Os Factos
Recurso de apelação interposto na acção com processo ordinário nº……/03.8TBGDM, do …º Juízo Cível de Gondomar.
Autores – B…………… e mulher C………………..
Ré – D………………. Ldª.
Pedido
Que sejam declarados resolvidos os contratos promessa de compra e venda celebrados entre AA. e Ré e juntos sob docs. nºs 1 e 2, por perda de interesse no negócio por parte dos AA., ocasionada pela mora da Ré.
Que, em consequência, seja a Ré condenada a restituir o sinal prestado em dobro, no montante de € 49 879,79, montante a que devem acrescer os juros desde a citação e até integral pagamento.
Pedido Reconvencional
Que se reconheça que os AA. incumpriram, por causa que lhes é imputável, as obrigações assumidas nos contratos promessa dos autos e, em conformidade, que se reconheça que a Ré tem direito a fazer seus os sinais passados.
Tese dos Autores
Por contratos promessa de 15/1/00, a Ré prometeu vender aos AA., e estes comprar, duas fracções prediais autónomas, tendo a Ré recebido dos AA., como sinal e princípio de pagamento, por cada um dos contratos, a quantia de Esc.2.500.000$00.
O termo acordado para a realização da escritura foi fixado em 19/10/2001, e logo que toda a documentação se encontrasse em ordem para o fim indicado, mediante aviso da Ré aos AA.
Por força do atraso da obra, em Abril de 2001 as partes acordaram na devolução do sinal em singelo, já que os AA. pretendiam uma das fracções para habitação própria e, face ao dito atraso, se tinham desinteressado do negócio.
Por carta de 15/11/02, porém, a Ré interpelou os AA. para a realização da escritura, o que voltou a fazer, meses após.
Tese da Ré
Impugna motivadamente a tese dos AA., imputando a culpa na inexecução do contratado aos AA., entendendo-se investida no direito de ver resolvidas as promessas e fazer suas as quantias entregues a título de sinal.
Sentença
Na sentença proferida pelo Mmº Juiz “a quo”, a acção foi julgada parcialmente procedente, com a condenação dos RR. tão só na restituição das quantias recebidas a título de sinal, em singelo (€ 24 939,89 – Esc. 5.000.000$00, no global).
A Reconvenção foi julgada improcedente.
Conclusões do Recurso de Apelação (resenha)
1ª - Existe contradição na sentença entre o que se refere ser o destino das fracções por parte dos AA. (uma para revenda e outra para habitação) e o suposto acordo para revogação da promessa.
2ª - As respostas aos quesitos 4º, 10º e 11º apenas podem ser aplicadas a uma das fracções (G), aquela que os AA. destinariam a habitação; o uso da fórmula singular, na resposta ao quesito 4º, não é inocente ou sem consequências, já que a tese da revogação do contratado apenas se pode aplicar a uma das fracções.
3ª - Não se sabe por que período de tempo e razão a obra esteve parada, apenas resultando da resposta ao quesito 2º que, em Abril de 2001, a obra estava parada; de tal único facto não se pode extrair qualquer perda interesse dos AA.
4ª - Existe contradição insanável na matéria de facto vertida em 9) – I), 16) – 3º, 17) – 4º e 22) – 10º e 11º, bem como insuficiente alegação e averiguação da matéria de facto constante de 15) – 2º, facto que não confere qualquer grau de probabilidade ao acordo referido em 17º - 4º.
5ª - As respostas aos quesitos 3º, 4º e 12º a 15º deveriam ter tido o sentido contrário ao adoptado pelo tribunal “a quo” Os AA. eram meros investidores, nada queriam para habitação, e, receosos da crise do mercado imobiliário, pretendiam uma resolução acordada do negócio, proposta não aceite pela Ré.
6ª - Dos depoimentos testemunhais resulta que os AA. haviam, há muito, e mesmo antes de saberem em que data seria possível realizar a escritura de compra e venda das fracções, decidido construir uma casa, vendo até o respectivo crédito aprovado pela C.G.D. Tal casa nunca estaria construída em menos de dois anos, pelo que cai por terra, também, a alegada perda de interesse no negócio – cf. depoimentos de E…………, F…………., G…………….
7ª - Quanto ao alegado acordo revogatório, apenas se lhe referiu a testemunha E…………….., em termos dubitativos e pouco credíveis. Tal acordo nunca existiu, já que os AA., verdadeiros investidores, apenas pretendiam receber o dinheiro investido para construir a sua nova habitação.
8ª - A obrigação da Ré relativa à marcação da escritura estava dependente mais da obtenção da documentação para a referida outorga que da data assinalada de 19/10/01, meramente indicativa.
9ª - A culpa na não realização da escritura é de imputar aos AA.
10ª - Tão pouco resulta dos autos factos que concretizem a perda de interesse no negócio, sabido que tal perda de interesse deve ser apreciada objectivamente.
11ª - Inexistiu qualquer interpelação admonitória, por parte dos AA.
12ª - Foram violados os artºs 804º nº2 e 808º nº1 C.Civ.
13ª - As exigências de forma do contrato-promessa valem para as estipulações contratuais posteriores que alterem ou revoguem a promessa, devendo as mesmas, consequentemente, ser também reduzidas a documento assinado pelos promitentes. A revogação verbal posterior do contrato é nula – artºs 220º e 221º nº2, 286º e 289º C.Civ.
14ª - Foram violados os artºs 410º nº2, 220º e 221º nº2 C.Civ.
15ª - Deve ser julgado procedente o pedido reconvencional.
16ª - A sentença recorrida violou o artº 442º nº2 C.Civ.
Os AA. não apresentaram contra-alegações.
Factos Considerados Provados em 1ª Instância
1) Por contrato escrito junto aos autos como doc. n.º 1, a fls. 7 a 10 e a fls. 89 a 92, datado de 15/01/2000 a Ré, invocando a qualidade de legítima possuidora de um terreno destinado a construção, sito no lugar de …………, freguesia de ……….., concelho de Gondomar, constituindo o lote n.º 4, com área de 1 286m2, confrontando a Norte com a C. M. de Gondomar, a Sul com arruamento , a Nascente com o lote n.º 3 e a Poente com o Lote n.º 5, inscrito na matriz sob o artigo n.º 5439, descrito na Conservatória do registo Predial de Gondomar sob o n.º 02508/300998, prometeu vender ao Autor, e o Autor B……………, por sua vez, prometeu comprar, a habitação identificada como Fracção " J", correspondente a uma habitação Tipo 2 do qual faz parte um lugar de garagem e arrumos individual, do prédio identificado, com tudo quanto a compõe conforme planta e mapa de acabamentos junto em anexo e fazendo parte integrante do presente contrato (doc1, cláusula 1ª, alínea c), doc. junto a fls. 7 e 8, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (alínea a) da especificação).
2) Pelo contrato escrito junto sob doc. n.º 2, a fls. 15 a 18 e a fls. 93 a 96, datado de 15/01/2000 (e não 2004 como consta por lapso de escrita que agora se rectifica) a Ré, na qualidade de primeira outorgante, prometeu vender ao Autor, na qualidade de segundo outorgante, e este por sua vez prometeu comprar, a habitação identificada como Fracção "G", correspondente a uma habitação Tipo 3, do qual faz parte um lugar de garagem e arrumos individual, do prédio identificado, com tudo quanto a compõe conforme planta e mapa de acabamentos junto em anexo e fazendo parte integrante do presente contrato (doc2, cláusula 1ª, alínea c), doc. juntos a fls. 15 a 18, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (alínea b) da especificação).
3) As partes ajustaram como preço para a fracção identificada pela letra “J” a quantia de 16.500.000$00 (€ 82.301,65) (doc. 1, cláusula 2ª), doc. junto a fls. 7 a 10, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (alínea c) da especificação).
4) E para a fracção identificada pela letra “G” a quantia de 18 500 000$00 (doc. 2, cláusula 2ª), doc. junto a fls. 15 a 18, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (alínea d) da especificação).
5) Por força da celebração de tais contratos, como sinal e princípio de pagamento, foi entregue pelo Autor à Ré a quantia global de 5 000 000$00, (doc. 1 e 2, cláusula 2ª, alíneas a)), o equivalente a € 24 939,89, docs. junto a fls. 7 a 10 e 15 a 18, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (alínea e) da especificação).
6) Aquando da celebração dos mencionados contratos, o Autor e a Ré, como partes contratantes, ajustaram que o remanescente do preço de cada uma das fracções seria pago aquando da celebração do contrato definitivo (doc. 1 e 2, cláusula 2ª, alíneas b)), docs. junto a fls. 7 a 10 e 15 a 18, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (alínea f) da especificação).
7) Para a celebração do contrato definitivo foi ajustado um termo, exarando-se, em cada um dos contratos celebrados, que a escritura de compra e venda deveria realizar-se até 19 de Outubro do ano seguinte, e logo que toda a documentação se encontrasse “em ordem para o fim indicado” (doc. 1 e 2, cláusula 2ª, alíneas b)), docs. junto a fls. 7 a 10 e 15 a 18, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (alínea g) da especificação.
8) Mais se ajustou que no caso de incumprimento voluntário ou tempestivo de qualquer umas das partes contratantes das obrigações emergentes do contrato, o contratante não faltoso optava pela indemnização, nos termos do artigo 442º, n.º 2 do CC, ou pela execução específica do contrato ao abrigo do disposto no artigo 830º do CC (doc. 1 e 2, cláusula 8ª), docs. junto a fls. 7 a 10 e 15 a 18, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (alínea h) da especificação).
9) A fracção ”J” foi negociada, exclusivamente, na perspectiva de realização de lucro com a venda por preço superior (alínea i) da especificação).
10) Volvidos 11 meses, sobre a data referida em 7) - na alínea g) da especificação - por carta datada de 15 de Novembro de 2002 (doc3) a Ré interpela os Autores “.... para a celebração das escrituras definitivas de compra e venda...”, informando que se encontravam marcadas para o dia 9 de Dezembro de 2002 (alínea j) da especificação).
11) O Autor informou a Ré da sua não comparência, em carta datada de 4 de Dezembro, cuja cópia está junta aos autos como doc.4, a fls. 24, na qual reclamou o sinal com a sua valorização, sendo que, à falta da entrega do sinal, se reservaria o direito de accionar a cláusula 8ª dos contratos juntos sob doc. 1 e 2, tudo conforme referido doc. n.º 4, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (alínea l) da especificação).
12) Volvidos cinco meses sobre a data referida em 10) - na alínea j) da especificação - sem que tenha restituído o sinal, a Ré interpela, de novo, os Autores para outorga das escrituras nos termos da carta junta aos autos como doc. n.º 5, a fls. 25, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (alínea m) da especificação).
13) Uma vez mais, os Autores responderam, informando a sua não comparência à escritura, conforme doc. n.º 6 junto aos autos a fls. 26, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (alínea n) da especificação).
14) Os Autores não compareceram no Cartório Notarial de Gondomar nas datas designadas pela Ré para a outorga dos contratos de compra e venda das fracções J) e G), nos dias 09/12/2002 e no dia 30/05.2003 (alínea o) da especificação).
15) Em Abril de 2001 a obra de construção das fracções referidas nos contratos das als. A) e B) estava parada (resposta ao quesito 2º).
16) Os Autores destinavam a fracção “G” para habitação própria (resposta ao quesito 3º).
17) Por força da paragem da obra de construção e por uma das fracções ser para habitação própria dos Autores, estes e a Ré decidiram que a Ré colocaria à venda as fracções prometidas vender e que devolveria aos AA. o sinal em singelo (resposta ao quesito 4º).
18) Face ao que as fracções foram colocadas à venda pela R (resposta ao quesito 5º).
19) Em Setembro de 2001 os Autores interpelaram a R para saberem do andamento da obra, da venda das fracções e da restituição do sinal e constataram que a obra se mantinha parada (resposta ao quesito 6º).
20) Os Autores foram interpelando, sucessivamente, a Ré para reaverem o montante entregue a título de sinal (resposta ao quesito 8º).
21) Ao longo do ano de 2002 os Autores foram interpelando a Ré para reaverem os montantes entregues a título de sinal e a Ré nada disse (resposta ao quesito 9º).
22) Na sequência do referido na resposta ao quesito 4º, os Autores procuraram alternativa para resolverem o problema da sua habitação, tendo perdido interesse na celebração dos contratos de compra e venda prometidos celebrar (respostas aos quesitos 10º e 11º).
Fundamentos
As questões colocadas pelo presente recurso são as de saber:
- se devem ser alteradas as respostas dadas aos quesitos 3º, 4º e 12º a 15º, no sentido propugnado pela Apelante;
- mantendo-se as respostas dadas, se existe contradição insanável entre a matéria de facto vertida em 9) – I), 16) – 3º e 22) – 10º e 11º e o acordo referido em 17 - 4º, bem como insuficiente alegação e averiguação da matéria de facto constante de 15) – 2º, facto que, por sua vez, também não pode conferir qualquer grau de probabilidade ao acordo referido em 17 - 4º;
- se a obrigação da Ré relativa à marcação da escritura estava dependente mais da obtenção da documentação para a referida outorga que da data assinalada de 19/10/01, meramente indicativa e se tão pouco resultam dos autos factos que concretizem a perda de interesse no negócio, ou interpelação admonitória, por parte dos AA., pelo que seja de concluir que a culpa na não realização da escritura é de imputar aos AA.;
- se as exigências de forma do contrato-promessa valem para as estipulações contratuais posteriores que alterem ou revoguem a promessa, devendo as mesmas, consequentemente, ser também reduzidas a documento assinado pelos promitentes, pelo que a revogação verbal posterior do contrato deva ser considerada nula.
Apreciemos tais questões seguidamente.
I
Foi ouvido na íntegra o suporte áudio integrando o registo dos depoimentos de parte e testemunhais. Percorramos os pontos das respostas à matéria de facto impugnados por recurso.
O quesito 3º perguntava se os AA. destinavam a fracção G para habitação própria; foi adequadamente respondido “provado” (como adequadamente foi respondido “não provado” o quesito 12º, onde se perguntava o contrário do perguntado em 3º).
Na verdade, o depoimento das testemunhas apresentadas pelos AA. foi bem explícito, a esse propósito – todas elas, quer E……………., quer F………….., quer G……………, eram pessoas das relações dos AA. e conheciam perfeitamente o destino da fracção G, o T3, no terceiro piso esquerdo do bloco habitacional. Todas elas responderam afirmativamente a essa matéria e não foram contraditadas.
As testemunhas H…………. e I………….., sobretudo a primeira, apenas sabiam que o T3 tinha indicação para venda, por parte do responsável da Ré, todavia intervieram na situação dos autos em momento posterior ao invocado acordo para devolução do sinal.
Além do mais, sobretudo as testemunhas F………… e G…………. foram bem claras quanto ao facto de os AA. viverem em comunhão de habitação com os pais da A. mulher, situação a que desejavam pôr fim.
No quesito 4º, fruto da alegação dos AA. no artº 16º da Petição Inicial, perguntava-se se “por força da paragem da obra de construção, e por uma das fracções ser para habitação própria dos AA., estes e a Ré decidiram que a Ré colocaria à venda as fracções prometidas vender e que devolveria aos AA. o sinal em singelo”. Foi respondido “provado”.
Este quesito revelou-se aliás fulcral para a construção jurídica adoptada na sentença em crise, sentença que partiu do acordo posterior revogatório, por mútuo acordo das partes, do contrato ou contratos promessa celebrados.
Vejamos: é verdade que existiu esse acordo, resta saber os respectivos termos e se o acordo pode ser facilmente subsumido ao acordo incondicionado a que parece aludir o quesito. As testemunhas dos Autores, a esse propósito, pouco ajudaram – E………….. declarou espontaneamente que as fracções “seriam vendidas pelo próprio construtor”, que “o Autor fez uma série de tentativas, antes e depois da paragem da obra”, “se ele lhe desse o sinal o sr. B………… só queria seguir a vida dele, mas o sr. J…………… não disse mais nada”; F…………., perguntado sobre se existiu algum acordo posterior ao contrato, declarou (e referimo-nos declarações espontâneas produzidas pela testemunha) “ao fim e ao cabo não chegaram (a acordo)”, “sei que ele não lhe deu o dinheiro”; o mais elucidativo terá sido G…………., que declarou ter estado várias vezes com o responsável da Ré, na presença e sem a presença do Autor marido, mas nada mais esclareceu de relevante senão que “o sr. J…………. disse que lhe dava o dinheiro, mas não o devolveu” e também declarou que, quando foi à obra sem o amigo, o sr. J…………… lhe disse que “estava à espera de vender os apartamentos para lhe dar o dinheiro dele”.
O depoimento das testemunhas da Ré revela-se, a esse respeito, complementar e esclarecedor. L………………., mediador imobiliário da obra, mas que, note-se, não angariou os clientes AA. e, pelo menos, não terá recebido na totalidade a comissão que lhe era devida, em princípio, esclareceu que a Ré era um promotor imobiliário que havia recorrido à banca para comprar terreno e efectuar a obra, não possuía grandes disponibilidades financeiras, não sendo crível que pudesse prescindir do contratado. Mais esclareceu que o procedimento de distrate puro e simples pode ser frequentemente usado, mas apenas quando estão envolvidos promotores imobiliários com grande capacidade económica. Claro que, acrescentou, desde que a Ré conseguisse vender ou prometer vender a terceiros as fracções prometidas vender aos AA., então seria perfeitamente normal que o sinal pudesse ser devolvido aos AA.
Em complemento, soubemos também que H……………., que, em “part-time” trabalhou para a Ré, mostrou as duas fracções prometidas vender aos AA. a terceiros, com indicação de que pertenciam a investidores (“foram compradas para negócio”); I……………. soube também, embora pela boca do responsável da Ré, que as fracções tinham sido adquiridas para negócio.
A conjugação dos referidos depoimentos confere-nos o quadro factual verificado – o acordo perguntado existiu, mas condicionado à venda pela Ré das fracções a terceiros; sem essa venda, não haveria devolução do sinal rectius não haveria distrate por acordo recíproco.
E, se bem observarmos, nem outra coisa é alegada pelos AA., embora omitindo a condição referida.
Qual a resposta a adoptar? Poderia afirmar-se não existir qualquer alegação das partes no processo, com relação à salientada condição. A dita condição não assumiria a qualidade de um “facto instrumental”, que pudesse ser levado em conta oficiosamente pelo tribunal – artº 264º nº2 C.P.Civ. – pois, na verdade, “facto instrumental” é apenas o facto que indicia outros factos que participam da causa de pedir (factos essenciais) e que, por isso, pode auxiliar na sua demonstração (ut Teixeira de Sousa, Introdução ao Processo Civil, 1ªed., pg. 50).
Pensamos porém que nada obsta à resposta explicativa que acrescente a condição referida à resposta ao quesito 4º, isto porque nos parece, que tal esclarecimento reconduz a resposta, com precisão, à verdadeira alegação da Autora – não esqueçamos que nos encontramos perante um pedido de resolução do contrato-promessa, com fundamento em incumprimento contratual da Ré promitente vendedora, quem, encontrando-se em mora, na alegação dos AA., conduziu a que esses mesmos AA. perdessem o interesse no negócio (cf. artº 26º do petitório).
Por outro lado, (e ainda que nenhuma testemunha tenha esclarecido em juízo o exacto período de tempo em que a obra se encontrou parada, sendo que os trabalhadores que estavam nessa obra por conta de um empreiteiro passaram a aí trabalhar directamente para a Ré, tendo o dito empreiteiro, no dizer de algumas testemunhas “aberto falência” – cf. depoimentos dos já citados H…………….. e I…………..; e que, como declarou F……………, “logo em Abril de 2001 nasceu o M……….. – filho dos AA. – e os AA., que estavam à espera, fizeram um empréstimo e arranjaram outra casa”) não deixa de transparecer dos depoimentos de E………… e G………….. que a paragem da obra no ano de 2001, por período de tempo que se desconhece, pese embora a resposta ao quesito 6º, ajudou a determinar os AA. à proposta de distrate que a Ré aceitou, nos termos aludidos.
Decide-se assim adoptar a seguinte resposta, à pergunta do item 4º da Base Instrutória: “Provado que, por uma das fracções ser para habitação própria dos Autores, e em face da paragem da obra de construção, os AA. e a Ré decidiram que a mesma Ré colocaria à venda as fracções prometidas vender e que, na condição de conseguir vender os andares a terceiros, devolveria aos AA. o sinal em singelo”.
Em consequência, mantém-se igualmente a resposta dada ao quesito 13º (“provado apenas o que já consta da resposta ao quesito 4º”), obviamente agora por reporte à nova resposta dada ao dito quesito 4º.
Os quesitos 14º e 15º foram adequadamente respondidos “não provado”; conforme esclareceram as testemunhas já referidas, os AA. desinteressaram-se do negócio, sendo certo que a escritura apenas foi marcada pela Ré, pela primeira vez, na data referida em J), por carta datada de 15/11/02, e que o investimento, pelo menos em parte, se destinava a habitação própria.
Note-se ainda que a resposta conjunta dada aos quesitos 10º e 11º, não corresponderá à exacta prova produzida, se reportada à nova resposta ao quesito 4º - como declarou a testemunha F…………….., não validamente contraditada por qualquer outro meio de prova, voltamos a frisá-lo, “logo em Abril de 2001 nasceu o M…………. – filho dos AA. – e os AA., que estavam à espera, fizeram um empréstimo e arranjaram outra casa”. Portanto, existe um desinteresse dos AA. que motiva o pedido de devolução do sinal à Ré e, na época, um clima de confiança entre AA. e Ré (o sr. J………… era considerado “uma pessoa correcta”, como defendeu G…………).
Frise-se que nos reportamos, quanto ao acordo referido na resposta adoptada ao quesito 4º, sempre a uma data anterior a Outubro de 2001, data esta que o contrato promessa previa para a celebração dos contratos prometidos (e sendo certo que a obra chegou a estar parada, antes dessa dita data), ou seja, o desinteresse dos AA. é anterior à mora da Ré.
Assim, para eliminação da obscuridade na resposta, fazendo uso dos poderes conferidos a esta Relação pelo disposto no artº 712º nº4 1ª parte C.P.Civ., adoptamos a seguinte resposta conjunta: “Provado apenas que, na sequência do referido na resposta ao quesito 4º, os Autores perderam interesse na celebração dos contratos de compra e venda prometidos e procuraram adquirir outra habitação”.
Finalmente, a resposta ao quesito 2º não padece de qualquer deficiência, correspondendo até aos depoimentos de G………… e F…………. que fizeram coincidir o momento do nascimento do filho dos AA. com a tentativa de distrate do contrato que os AA. tinham celebrado com a Ré, que ocorreu num determinado momento em que a obra estava parada – embora, volte a frisar-se, paragem ocorrida em momento claramente anterior ao previsto para a celebração dos contratos prometidos e no qual não se poderia hipotizar sequer (a prova não se lhe referiu, pese embora a resposta ao quesito 6º) que a obra não viesse a ser concluída em tempo (L………….. esclareceu, em conformidade com o que consta de J), que o prédio estava concluído e licenciado a meio do ano de 2002).
A paragem da obra foi confirmada, embora sublinhando um “período breve”, pelas testemunhas H…………… e I…………….., que confirmaram o depoimento, com conhecimento directo, da testemunha G……………...
II
São os seguintes os factos provados, tal como adoptamos nesta instância:
1) Por contrato escrito junto aos autos como doc. n.º 1, a fls. 7 a 10 e a fls. 89 a 92, datado de 15/01/2000 a Ré, invocando a qualidade de legítima possuidora de um terreno destinado a construção, sito no lugar …………., freguesia de …………, concelho de Gondomar, constituindo o lote n.º 4, com área de 1 286m2, confrontando a Norte com a C. M. de Gondomar, a Sul com arruamento , a Nascente com o lote n.º 3 e a Poente com o Lote n.º 5, inscrito na matriz sob o artigo n.º 5439, descrito na Conservatória do registo Predial de Gondomar sob o n.º 02508/300998, prometeu vender ao Autor, e o Autor B……………, por sua vez, prometeu comprar, a habitação identificada como Fracção " J", correspondente a uma habitação Tipo 2 do qual faz parte um lugar de garagem e arrumos individual, do prédio identificado, com tudo quanto a compõe conforme planta e mapa de acabamentos junto em anexo e fazendo parte integrante do presente contrato (doc1, cláusula 1ª, alínea c), doc. junto a fls. 7 e 8, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (alínea a) da especificação).
2) Pelo contrato escrito junto sob doc. n.º 2, a fls. 15 a 18 e a fls. 93 a 96, datado de 15/01/2000 (e não 2004 como consta por lapso de escrita que agora se rectifica) a Ré, na qualidade de primeira outorgante, prometeu vender ao Autor, na qualidade de segundo outorgante, e este por sua vez prometeu comprar, a habitação identificada como Fracção "G", correspondente a uma habitação Tipo 3, do qual faz parte um lugar de garagem e arrumos individual, do prédio identificado, com tudo quanto a compõe conforme planta e mapa de acabamentos junto em anexo e fazendo parte integrante do presente contrato (doc2, cláusula 1ª, alínea c), doc. juntos a fls. 15 a 18, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (alínea b) da especificação).
3) As partes ajustaram como preço para a fracção identificada pela letra “J” a quantia de 16.500.000$00 (€ 82.301,65) (doc. 1, cláusula 2ª), doc. junto a fls. 7 a 10, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (alínea c) da especificação).
4) E para a fracção identificada pela letra “G” a quantia de 18 500 000$00 (doc. 2, cláusula 2ª), doc. junto a fls. 15 a 18, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (alínea d) da especificação).
5) Por força da celebração de tais contratos, como sinal e princípio de pagamento, foi entregue pelo Autor à Ré a quantia global de 5 000 000$00, (doc. 1 e 2, cláusula 2ª, alíneas a)), o equivalente a € 24 939,89, docs. junto a fls. 7 a 10 e 15 a 18, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (alínea e) da especificação).
6) Aquando da celebração dos mencionados contratos, o Autor e a Ré, como partes contratantes, ajustaram que o remanescente do preço de cada uma das fracções seria pago aquando da celebração do contrato definitivo (doc. 1 e 2, cláusula 2ª, alíneas b)), docs. junto a fls. 7 a 10 e 15 a 18, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (alínea f) da especificação).
7) Para a celebração do contrato definitivo foi ajustado um termo, exarando-se, em cada um dos contratos celebrados, que a escritura de compra e venda deveria realizar-se até 19 de Outubro do ano seguinte, e logo que toda a documentação se encontrasse “em ordem para o fim indicado” (doc. 1 e 2, cláusula 2ª, alíneas b)), docs. junto a fls. 7 a 10 e 15 a 18, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (alínea g) da especificação.
8) Mais se ajustou que no caso de incumprimento voluntário ou tempestivo de qualquer umas das partes contratantes das obrigações emergentes do contrato, o contratante não faltoso optava pela indemnização, nos termos do artigo 442º, n.º 2 do CC, ou pela execução específica do contrato ao abrigo do disposto no artigo 830º do CC (doc. 1 e 2, cláusula 8ª), docs. junto a fls. 7 a 10 e 15 a 18, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (alínea h) da especificação).
9) A fracção ”J” foi negociada, exclusivamente, na perspectiva de realização de lucro com a venda por preço superior (alínea i) da especificação).
10) Volvidos 11 meses, sobre a data referida em 7) - na alínea g) da especificação - por carta datada de 15 de Novembro de 2002 (doc3) a Ré interpela os Autores “.... para a celebração das escrituras definitivas de compra e venda...”, informando que se encontravam marcadas para o dia 9 de Dezembro de 2002 (alínea j) da especificação).
11) O Autor informou a Ré da sua não comparência, em carta datada de 4 de Dezembro, cuja cópia está junta aos autos como doc.4, a fls. 24, na qual reclamou o sinal com a sua valorização, sendo que, à falta da entrega do sinal, se reservaria o direito de accionar a cláusula 8ª dos contratos juntos sob doc. 1 e 2, tudo conforme referido doc. n.º 4, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (alínea l) da especificação).
12) Volvidos cinco meses sobre a data referida em 10) - na alínea j) da especificação - sem que tenha restituído o sinal, a Ré interpela, de novo, os Autores para outorga das escrituras nos termos da carta junta aos autos como doc. n.º 5, a fls. 25, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (alínea m) da especificação).
13) Uma vez mais, os Autores responderam, informando a sua não comparência à escritura, conforme doc. n.º 6 junto aos autos a fls. 26, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido (alínea n) da especificação).
14) Os Autores não compareceram no Cartório Notarial de Gondomar nas datas designadas pela Ré para a outorga dos contratos de compra e venda das fracções J) e G), nos dias 09/12/2002 e no dia 30/05.2003 (alínea o) da especificação).
15) Em Abril de 2001 a obra de construção das fracções referidas nos contratos das als. A) e B) estava parada (resposta ao quesito 2º).
16) Os Autores destinavam a fracção “G” para habitação própria (resposta ao quesito 3º).
17) Por uma das fracções ser para habitação própria dos Autores, e em face da paragem da obra de construção, os AA. e a Ré decidiram que a mesma Ré colocaria à venda as fracções prometidas vender e que, na condição de conseguir vender os andares a terceiros, devolveria aos AA. o sinal em singelo (resposta ao quesito 4º).
18) Face ao que as fracções foram colocadas à venda pela Ré (resposta ao quesito 5º).
19) Em Setembro de 2001 os Autores interpelaram a Ré para saberem do andamento da obra, da venda das fracções e da restituição do sinal e constataram que a obra se mantinha parada (resposta ao quesito 6º).
20) Os Autores foram interpelando, sucessivamente, a Ré para reaverem o montante entregue a título de sinal (resposta ao quesito 8º).
21) Ao longo do ano de 2002 os Autores foram interpelando a Ré para reaverem os montantes entregues a título de sinal e a Ré nada disse (resposta ao quesito 9º).
22) Na sequência do referido na resposta ao quesito 4º, os Autores perderam interesse na celebração dos contratos de compra e venda prometidos e procuraram adquirir outra habitação (respostas aos quesitos 10º e 11º).
III
Não é verdade que o negócio abolitivo, considerado em geral, careça da forma legalmente prescrita para a promessa (forma escrita – artº 410º nº2 C.Civ.).
É essa negativa a tradição da doutrina desde Manuel de Andrade (Teoria Geral da Relação Jurídica, II, 1960, pg.143, cit. in Ac.S.T.J. 25/11/99 Col.III/113), que escrevia que “a forma prescrita para o negócio jurídico não compreende só as suas cláusulas essenciais, mas também as estipulações acessórias, típicas ou atípicas; já não se estende, porém, aos chamados negócios abolitivos, tendentes a anular, revogar ou destruir um precedente negócio solene ou a relação jurídica dele derivada”).
Tal tradição tem seguimento em Rui de Alarcão (Anteprojecto do Código, Bol.86/23), em proposta porém mais temperada, sobre a forma dos negócios jurídicos: “Não deve considerar-se sujeito à forma requerida o pacto que o extinga, desde que as circunstâncias objectivas do caso o tornem verosímil, salvo se a razão da exigência da forma exigir a subordinação de tal pacto a essa forma”.
Ou seja, o negócio abolitivo deve entender-se subordinado à norma genérica do artº 221º nº2 C.Civ., onde se lê que “as estipulações posteriores ao documento só estão sujeitas à forma legal prescrita para a declaração se as razões da exigência especial da lei lhe forem aplicáveis”.
A conhecida exegese de Vaz Serra, porém, estabeleceu que “tratando-se de estipulações acessórias que extingam ou limitem as obrigações derivadas do contrato, tais estipulações não são, em regra, abrangidas pela exigência legal de forma para o contrato, visto que, destinando-se a evitar que as partes contrariem levianamente obrigações, esta razão não é aplicável àquelas que excluam ou limitem essas obrigações” – Revista Decana, 110º/8.
Noutro passo, esclarece o mesmo consagrado Autor que, apesar dos artºs 394º e 395º C.Civ., relativamente à inadmissibilidade de prova testemunhal para prova de convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo de documento, se a análise das circunstâncias do caso concreto tornar verosímil a existência da convenção das partes, parece admissível a prova testemunhal acerca desta; em tal hipótese, o recurso às testemunhas já não apresenta os perigos a que os artºs 394º e 395º C.Civ. visam obstar, já que o juízo do tribunal se apoiará não apenas nos depoimentos testemunhais, mas também nas circunstâncias objectivas que tornem verosímil a convenção: estas circunstâncias servem de base inicial à formação da convicção do tribunal, e a prova testemunhal limita-se a completar essa convicção, ou antes, a esclarecer o significado dessas circunstâncias (Revista Decana, 103º/10ss.).
Isto posto, no que concerne o caso dos autos, verifica-se que a convenção de extinção da obrigação assumida em contratos-promessa, ainda que subordinada a uma condição (no sentido a que alude o artº 270º C.Civ.), foi provada testemunhalmente, mas diversos factos coadjuvantes a afirmam, tornando-a verosímil – cf. as respostas aos qq. 5º, 6º, 8º e 9º.
Todavia, os AA. não conseguiram provar (sequer alegaram) que se tivesse verificado a condição de devolução do sinal (e de completa revogação do contratado), a que alude a resposta ao quesito 4º - isto significa que a eficácia do acordo revogatório, sujeito ao invocado pressuposto, não foi lograda demonstrar no processo.
Logo, por falta de prova do preenchimento da condição, deve entender-se como continuando em vigor o contrato-promessa de compra e venda (no mesmo sentido, mutatis mutandis, cf. S.T.J. 18/11/99 Col.III/91).
IV
Pelo contrato-promessa dos autos, celebrado em 15/1/00, AA. e Ré estipularam um termo final para a realização do contrato prometido, que fixaram em 19/10/2001.
Esta data não era meramente indicativa, já que o que se lê no contrato é que (cf. G), a escritura se deveria realizar até 19/10/01 e logo que toda a documentação se encontrasse em ordem, circunstância esta meramente cumulativa com relação ao termo final.
Não tendo a escritura sido realizada até à data prevista no contrato, é de considerar que a Ré entrou em mora ou incumprimento temporário (artº 804º nº2 C.Civ.).
A mora pode ser convertida em incumprimento definitivo se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, perda essa a apreciar objectivamente – artº 808º nºs 1 e 2 C.Civ.
E só incumprimento definitivo pode desencadear a exigência de devolução do sinal em dobro, tal como peticionado nos autos por acção, como se depreende até do próprio texto do nº2 do artº 442º C.Civ. (é orientação francamente dominante na doutrina – cf. S.T.J. 10/3/05 Col.I/120, S.T.J. 11/10/05 Col.III/63, S.T.J. 13/3/03 Col.II/12, S.T.J. 12/7/01 Col.III/30, S.T.J. 8/2/00 Col.I/72, S.T.J. 27/11/97 Bol.471/388, S.T.J. 19/3/96 Bol.455/488, A. Varela, Revista Decana, 119º/216, Galvão Teles, Obrigações, 4ª ed., pg. 80, nota 3, Calvão da Silva, Sinal e Contrato-Promessa, 1987, pg.81, ou, finalmente, Ana Prata, O Contrato-Promessa e o Seu Regime Civil, pgs. 780 e 781).
O artº 808º C.Civ. apenas faculta a resolução do contrato ao adimplente se ele demonstrar que perdeu objectivamente o interesse na prestação.
E assim, in casu, a perda de interesse dos Autores na prestação não transparece numa apreciação objectiva da situação – artº 808º nº2 C.Civ..
Com efeito, a lei, ao impor que a perda de interesse se aprecia objectivamente, visa “evitar que o devedor fique sujeito aos caprichos do credor ou à perda infundada de interesse na prestação” (cf. P. de Lima e A. Varela, Anotado, II, 3ªed., pg. 72, cit. in Ac.R.P. 13/11/90 Col.V/193); ou ainda, nas palavras de Galvão Teles, Obrigações, 4ªed., pg. 235, “não basta que o credor diga, mesmo convictamente, que a prestação já não lhe interessa”.
Também a esse respeito, elucidativamente, Pessoa Jorge, Ensaio Sobre os Pressupostos da Responsabilidade Civil, pg. 20, nota 3: “O interesse do credor como fim da obrigação apresenta conteúdo essencialmente variável, pois reporta-se às utilidades concretas que a coisa lhe proporciona; e, por isso, pode dizer-se que se atende ao valor subjectivo da prestação para exprimir a utilidade que hic et nunc tem para o sujeito activo. Valor subjectivo não significa, porém, valor apreciado pelo sujeito, mas valor apreciado em função do sujeito. Não se trata pois de valor arbitrariamente fixado pelo credor, mas valor determinável por terceiro (nomeadamente pelo tribunal) em atenção às utilidades que concretamente o credor tiraria da prestação”.
Múltiplos exemplos de perda de interesse, apreciada objectivamente, têm sido referidos na doutrina.
P.e., Vaz Serra, Impossibilidade Superveniente e Cumprimento Imperfeito Imputáveis ao Devedor, Bol.47, nº18, cit. in P. de Lima e A. Varela, Anotado, II/4ª ed., pg.71: “o credor não sabe já em que empregar o objecto que o devedor lhe deve entregar, por ter passado o momento próprio (como quando se trate, por exemplo, de mercadorias de temporada, de um vestido de baile, quando este se realizou)”; Varela, Das Obrigações em Geral, II, 4ªed., §305: “artista contratado para participar em determinado espectáculo; trabalhadores rurais assalariados para fazer uma ceifa ou para proceder à apanha de frutos prestes a cair da árvore”; R. Martinez, Da Cessação do Contrato, pg. 141: “a mudança de estação relativamente a vestuário ou a perda de utilidade de realização (p.e., em negócios sazonais)”.
Tudo ponderado, impõe-se a análise casuística e a peculiaridade de interesses das partes no caso.
Ora, para o que nos ocupa, há que salientar que a perda de interesse na prestação, por parte dos AA., ocorreu independentemente da mora da Ré, em momento temporalmente anterior (respostas aos qq. 4º, 10º e 11º) e que se desconhecem em absoluto as razões que a motivaram.
A obra esteve efectivamente parada em diversos momentos da construção – Abril e Setembro (momentos anteriores à mora da Ré) – mas não existe nos autos um único elemento de facto que nos permita julgar, em termos objectivos e como terceiros imparciais, por que razão os Autores não esperaram pelo momento da consumação dos negócios prometidos, para os quais teriam que esperar um ano mais.
Ventilou-se em julgamento o nascimento de um filho, mas, mais importante, não se sabe até em que momento deixaram os Autores de habitar com os pais da Autora mulher, de forma a que se pudesse avaliar da premência da mudança.
Não se encontrava minimamente caracterizada, desde logo no petitório, a invocada perda de interesse, a qual se não pode retirar da sua simples reafirmação, ou da invocação da mora do devedor – cf. artºs 26º e 27º da Petição Inicial.
Logo, o pedido formulado nunca se encontraria em condições de proceder.
V
Ao contrário, o pedido reconvencional deve proceder.
Na verdade, no caso de incumprimento do contrato-promessa em que foi constituído sinal, nos termos do já citado artº 442º nº2 C.Civ., se quem constituiu o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente o direito de fazer sua a coisa entregue.
Ora, é sabido como o comportamento do promitente que exprima a vontade de não querer cumprir se reconduz ao conceito de recusa de cumprimento, e, dessa forma, a um incumprimento definitivo – cf., neste sentido, Brandão Proença, Do Incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral, Boletim FDUC, 1989, pgs. 238 a 241, Batista Machado, Revista Decana, 118º/332 (nota 35), Calvão da Silva, op. cit., pg.91, R. Martinez, Da Cessação do Contrato, 2ªed., pg.140, e, entre outros, Ac.S.T.J. 21/5/98 Bol.477/460.
Cabe agora recordar os factos que supra se provaram sob L) e N) – respostas dos AA. às duas interpelações efectuadas pela Ré, em momentos temporais distintos, para a celebração do contrato definitivo – dos quais se extrai que os AA. se encontravam, já então, na disposição firme de não celebrar os contratos prometidos.
O incumprimento é-lhes assim imputável, a eles Autores, a título definitivo.
Resumindo a fundamentação:
I – A revogação por mútuo consenso do contrato-promessa não carece da forma exigida por lei para o próprio contrato abolido (forma escrita – artº 410º nº2 C.Civ.).
II – Apesar do disposto nos artºs 394º e 395º C.Civ., relativamente à inadmissibilidade de prova testemunhal para prova de convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo de documento, se a análise das circunstâncias do caso concreto tornar verosímil a existência da convenção das partes, é admissível a prova testemunhal acerca desta.
III – Tendo a convenção revogatória do contrato-promessa sido sujeita a condição, a não prova da ocorrência desta última acarreta a ineficácia do acordo revogatório, continuando em vigor o contrato-promessa de compra e venda.
IV - Só o incumprimento definitivo do contrato-promessa pode desencadear as consequências a que alude o nº2 do artº 442º C.Civ.
V - O comportamento do promitente comprador que exprima a vontade de não querer cumprir reconduz-se ao conceito de recusa de cumprimento e ao incumprimento definitivo.
Com os poderes conferidos pelo disposto no artº 202º nº1 da Constituição da República Portuguesa, decide-se neste Tribunal da Relação:
Julgar procedente, por provado, o recurso interposto, e, em consequência, revogar a sentença recorrida, julgando agora improcedente o pedido formulado por acção, do mesmo absolvendo a Ré, e, na integral procedência do pedido reconvencional, reconhecer à Ré o direito a fazer seus os sinais entregues pelos Autores.
Custas pelos Apelados.
Porto, 13 de Fevereiro de 2007
José Manuel Cabrita Vieira e Cunha
José Gabriel Correia Pereira da Silva
Maria das Dores Eiró de Araújo