| 1802/21.0T8OVR.P1 |  |
INDEMNIZAÇÃO POR BENFEITORIAS
Tribunal a quo Juízo Local Cível de Ovar
Recorrente(s) AA e BB
Recorrido(a/s) CC e DD
Sumário
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Acordam na 3.ª Secção do Tribunal da Relação do Porto:
I – Relatório:
Identificação das partes e indicação do objeto do litígio
CC e DD instauraram a presente ação declarativa, com processo comum, contra AA e BB, pedindo que sejam os réus “solidariamente condenados a indemnizar os autores pelas benfeitorias úteis que realizaram no prédio, no valor de 21.850 €, acrescido do respetivo IVA à taxa legal em vigor, acrescido também de juros legais desde a citação dos réus, até efetivo e integral pagamento”.
Para tanto, alegaram que realizaram obras no imóvel que, inicialmente, tomaram de arrendamento dos réus, tendo depois outorgado com os mesmos réus contrato-promessa de compra e venda do referido imóvel, obras essas que deverão ser suportadas pelos réus, a título de benfeitorias úteis.
Citados, os réus contestaram, defendendo-se por impugnação e deduzindo reconvenção, pedindo para “serem os autores/reconvindos condenados a pagar aos réus/reconvintes o montante de 14.000,00 €, acrescidos de juros à taxa legal, desde a notificação da reconvenção, até ao integral e efetivo pagamento”.
Para tanto, alegaram que as obras inacabadas realizadas pelos autores desvalorizaram o seu imóvel.
Após realização da audiência final, o tribunal a quo julgou a ação parcialmente procedente e a reconvenção totalmente improcedente, concluindo nos seguintes termos:
A. Condeno os réus AA e BB a pagaram aos autores CC e DD a quantia de €12.170,00 (doze mil cento e setenta euros), acrescida de juros de mora vencidos e vincendos calculados, à taxa legal, desde 14.12.2021, até efectivo e integral pagamento.
B. Absolvo os réus AA e BB dos demais pedidos formulados pelos autores CC e DD.
C. Absolvo os autores reconvindos CC e DD de todos os pedidos formulados pelos réus reconvintes AA e BB.
Inconformados, os réus apelaram desta decisão, concluindo, no essencial:
C. Do recurso da matéria de facto, na sua contestação, os recorrentes alegaram que:
33. É igualmente falso que os autores tenham pago qualquer quantia a título de renda (…).
D. Facto que o recorrido CC confessou no seu depoimento de parte (…)
E. Por essa razão deve ser sido incluído o seguinte facto dado como provado:
“Os autores não pagaram nenhuma das rendas vencidas entre janeiro de 2017 a dezembro de 2017.” (…)
K. O presente recurso prende-se com a incorrecta interpretação da cláusula do contrato de arrendamento no qual as partes excluíram a indemnização por benfeitorias úteis, bem como na incorrecta aplicação do artigo 1046.º e 479 ambos do CC.
L. Os recorrentes afastaram por acordo com os recorridos o direito a estes exigirem uma indemnização por eventuais benfeitorias realizadas.
“... tratando-se de benfeitorias, ficam a parte do local arrendado, sem direito a pagamentos ou indemnizações, sejam a que titulo forem.” (…)
Q. Cumpre referir que foi neste acordo que os recorrentes aceitaram não receber rendas durante janeiro de 2017 a janeiro de 2018 (…).
BB. Conforme decorre dos factos provados, ponto 5, recorrente e recorrido convencionaram a não aplicação desse mesmo artigo 1046.º CC.
CC. Existe também “convenção em contrário” quando recorrentes e recorridos acordaram que a renda não era devida de janeiro de 2017 a janeiro 2018. (…)
EE. Sem aceitar nem conceder, por mero exercício académico, ainda que se entendesse atribuir uma indemnização aos recorridos por via do seu empobrecimento, a mesma não poderá ir para além do empobrecimento dos réus (vid. 479.º do CC).
FF. Pelo que a atribuir-se uma qualquer indemnização esta teria que resultar da diferença a entre o valor das obras de € 12.170,00 e o valor das rendas não pagas de € 4.800,00.
Os apelados contra-alegaram, pugnando pela manutenção de decisão do tribunal a quo recorrida.
Após os vistos legais, cumpre decidir.
II – Objeto do recurso:
Face às conclusões das alegações de recurso, a (única) questão de facto a decidir prende-se com a (falta de) inclusão nos factos provados da alegada falta de pagamento de todas as rendas contratualmente previstas.
A questão de direito reporta-se à reapreciação da decisão do tribunal a quo quanto ao direito dos apelados a indemnização por benfeitorias, atento o estipulado no contrato de arrendamento quanto a realização de obras no locado.
Cumpre ainda apreciar a responsabilidade pelas custas.
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A apreciação do mérito do recurso implica que se tenha em consideração a fundamentação de facto da sentença recorrida, que se passa a transcrever (inserindo-se, para melhor apreensão, a identificação do tema da factualidade em causa).
Factos provados
1. Outorga do contrato de arrendamento
1 – No dia 1 de janeiro de 2017, o autor e os réus celebraram um contrato de arrendamento, para fins não habitacionais, para comércio, por período de 5 anos, relativo ao imóvel sito na Avenida ..., freguesia e concelho de Ovar, inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo ... e descrito na conservatória do registo predial de Ovar sob o n.º ....
2 – O referido imóvel é composto por uma casa principal e anexos, com telhados independentes.
3 – O autor e os réus acordaram, no âmbito do referido contrato, na cláusula segunda, que:
(…) o valor da renda anual será de 4.800€ (quatro mil e oitocentos euros) a pagar em duodécimos mensais de 400€ (quatrocentos euros) e será paga mensalmente através de dinheiro, cheque ou transferência bancária, até ao oitavo dia do mês a que respeita:
· O inquilino só iniciará o pagamento das rendas a partir do momento em que abrir o estabelecimento ao público, o que deverá verificar-se até 30 de Abril de 2017, sendo que ainda que não esteja aberta ao público na referida data, o inquilino deverá iniciar o pagamento a partir desta data.
· O arrendatário efetuará algumas obras no exterior do prédio, cujo o valor será descontado nas rendas a pagar com acordo prévio de ambas as partes.
· (…)
4 – O autor e os réus acordaram, no âmbito do referido contrato, na cláusula quarta, que:
O inquilino deverá fazer uso prudente do arrendado, ficando a seu cargo todas as obras de beneficiação e as de manutenção de bom estado e funcionamento das instalações da rede de distribuição de água, eletricidade e esgotos que sirvam o arrendado.
5 – O autor e os réus acordaram, no âmbito do referido contrato, na cláusula quinta, que:
O inquilino não pode sublocar ou ceder, no todo ou em parte, onerosa ou gratuitamente, sem o consentimento expresso e por escrito pelo do senhorio, bem como não pode efetuar quaisquer obras que não sejam previamente autorizadas por escrito pelo senhorio e devidamente licenciadas, tratando-se de benfeitorias, ficam a parte do local arrendado, sem direito a pagamentos ou indemnizações, sejam a que titulo forem.
2. Realização de obras pelos autores
6 – Após a entrega das chaves por parte dos réus, os autores realizaram as seguintes obras no imóvel:
a) reparação de fendas nas paredes exteriores,
b) remoção de paredes e entulhos, e
c) colocação de cobertura no telhado da cozinha em painel de sandwich.
7 – As referidas obras são insuscetíveis de levantamento sem deterioração.
8 – No dia mencionado no ponto 1., o imóvel encontrava-se num estado degradado, mormente com um grave problema no telhado no edifício principal que originava infiltrações.
9 – Primeiramente, os autores optaram pela reparação do aludido telhado, mas sem sucesso, já que as telhas se encontravam deterioradas e sem possibilidade de conserto.[1]
10 – Nessa sequência, os autores e os réus concordaram ser necessária a substituição total do telhado, por vigas de cimento.
11 – Em data não concretamente apurada, mas sita nos meses de maio a junho de 2017, os autores realizaram e custearam todas as obras inerentes à substituição do telhado, incluindo os materiais e a mão-de-obra, que consistiu na remoção e colocação de um telhado completo constituído por telha tipo marselha (francesa) sobre vigotas (vigas) de cimento no valor de € 11.580,00 e colocação de caleiras no valor de € 590,00.
12 – As obras supra mencionadas foram realizadas pelos autores com vista à remodelação do espaço para abertura de um restaurante ao público.
3. Outorga do contrato-promessa de compra e venda
13 – No dia 1 de janeiro de 2018, os autores e os réus celebraram um contrato promessa de compra e venda respeitante ao imóvel descrito no facto provado n.º1.
14 – Os autores e os réus acordaram no âmbito do referido contrato promessa de compra e venda, na cláusula segunda, que:
1.O preço da prometida compra e venda do imóvel é livremente ajustado em 170.000,00 Euros (cento e setenta mil euros).
15 – Os autores e os réus acordaram no âmbito do referido contrato promessa de compra e venda, na cláusula terceira, que:
1. O preço referido na cláusula anterior será pago pelos promitentes compradores ao promitente vendedor da seguinte forma:
a) € 3.600,00 (três mil e seiscentos euros) na data da celebração e assinatura deste contrato promessa, a título de sinal e principio de pagamento, do qual, após boa cobrança e pela presente via e forma se lhe dá a respectiva quitação, cujo o pagamento será efectuado em doze reforços mensais de 300,00€ (trezentos euros)com pagamento até ao dia 5 de cada mês, com inicio no mês de Janeiro de 2018 e fim no mês de Dezembro de 2018, através do pagamento por transferência bancária para o IBAN ..., pertencente ao promitente vendedor.
b) Acordam as partes, livremente e de boa fé, que se por qualquer eventualidade, o estabelecimento comercial, sito no rés do chão do imóvel, não se encontrar ainda aberto para exploração pelos Promitentes-Compradores, em Janeiro de 2019, o valor mensal a pagar por este se manterá em 300€ (trezentos euros)até que o estabelecimento comercial esteja aberto ao público, passando para 500€ o valor mensal a pagar por mês em que o mesmo abrir as portas ao público, constituindo tal valor reforço do sinal. Sendo que, o valor mensal a pagar a titulo de reforço de sinal passa a ser a partir do mês de Julho de 2019 de 500€, esteja ou não aberto ao público o estabelecimento comercial.
c) 24.000€ (vinte e quatro mil euros) a título de reforço de sinal, cujo o pagamento será efectuado em 48 reforços mensais de €500 (quinhentos euros) com pagamento até ao dia 5 de cada mês, com inicio no mês de Janeiro de 2019 e fim no mês de Dezembro de 2022, através de pagamento por transferência bancária para o IBAN ..., pertencente ao promitente vendedor. Esta alínea aplicar-se-á apenas no caso de no dia 1 de janeiro de 2019, o estabelecimento comercial, sita no rés do chão do imóvel, se encontrar aberto para exploração pelos promitentes – compradores.
d) na eventualidade de o estabelecimento comercial sito no rés- do- chão do imóvel não se encontrar ainda aberto para exploração dos Promitentes-Compradores, em Janeiro de 2019, conforme o referido na alínea b) desta cláusula o valor mensal a pagar pelos Promitentes- compradores a titulo de adiantamento do sinal será de €300 (trezentos euros) até ao mês em que esse estabelecimento comercial estiver aberto ao público. Sendo que, mesmo que o estabelecimento comercial não esteja aberto ao público, em Julho de 2019, o valor nesse mês e nos seguintes, a pagar pelos Promitentes Compradores a titulo de adiantamento de sinal será de €500,00 (quinhentos euros). Assim sendo, o valor de 24.000,00 (vinte e quatro mil euros) referido na alínea c) desta clausula será devidamente retificado atendendo ao número de meses em que os Promitentes-Compradores apenas paguem 300,00 (trezentos euros) e não €500,00 (quinhentos euros).
e) o remanescente do preço, que faltar para perfazer os € 170.000,00 (cento e setenta mil euros) na data da outorga da competente escritura pública de compra e venda, será pago com a entrega de cheque bancário ou visado.
2. Por acordo expresso das partes, e independentemente do prazo estabelecido na cláusula quarta, no caso de a escritura pública de compra e venda ser celebrada em momento anterior ao prazo ali definido, será contabilizado para efeitos de adiantamento de pagamento, os montantes mensais entretanto pagos;
3. A entrega de qualquer valor só será outorgada quitação, depois de boa e efectiva cobrança.
4. O pagamento do sinal referido na alínea a) e subsequentes reforços, contantes das alíneas b) c) e d) da presente clausula, deverá ser efectuado através de cheques, transferência bancária ou outra forma que as partes, por acordo, convencionarem.
4. Eclosão do litígio
16 – No dia 10 de julho de 2019, por carta recebida pelos autores, os réus exigiram o pagamento mensal da quantia de € 500,00.
17 – No dia 8 de janeiro de 2020, por carta registada recebida pelos autores, os réus resolveram o contrato promessa de compra e venda, na medida em que os autores continuaram a pagar, mensalmente, a quantia de € 300,00.
18 – Os réus até à presente data recusaram-se a proceder ao pagamento das obras supra descritas, apesar de ter sido solicitado, várias vezes, pelos autores.
19 – O imóvel, antes da celebração do contrato de arrendamento a que se alude no facto provado n.º 1, encontrava-se fechado há mais de 10 anos.
Impugnação da decisão sobre a matéria de facto
Arguíram os apelantes ser omissa a decisão impugnada quanto à factualidade que alegaram no art. 33.º da contestação – “É igualmente falso que os autores tenham pago qualquer quantia a título de renda (…)”. Assim ocorre, efetivamente.
Poder-se-ia dizer que este facto não tem de constar dos fundamentos de facto da sentença, considerando a distribuição do ónus da prova, devendo, sim, constar o facto correspondente ao cumprimento do dever de pagar a renda, a provar pelos inquilinos (os autores alegaram, no art. 12.º da PI, que em maio de 2017 o autor começou a pagar a renda). No entanto, constata-se que, na sentença impugnada, também não consta, no leque de factos não provados, o putativo cumprimento da obrigação de pagamento da renda. Justifica-se, pois, uma pronúncia sobre a questão.
Conforme alegam os apelantes, o autor confessou não ter pago nenhuma renda. Acresce que não foi produzida nenhuma prova que possa sustentar tal pagamento. Deve, pois, proceder a impugnação da decisão sobre a matéria de facto, aditando-se aos factos provados o seguinte ponto:
20 – Os autores não pagaram nenhuma renda pela ocupação do locado entre janeiro de 2017 e dezembro de 2017.
No mais, deve ser mantida a decisão de facto do tribunal a quo, acima reproduzida.
Análise dos factos e aplicação da lei
São as seguintes as questões de direito parcelares a abordar:
1. Direito dos autores a compensação por benfeitorias
1.1. Fundamentação apresentada pelo tribunal recorrido
1.2. Compensação por benfeitorias autorizadas pelo senhorio
2. Responsabilidade pelas custas
1. Direito dos autores a compensação por benfeitorias
1.1. Fundamentação apresentada pelo tribunal recorrido
Sustentam os apelantes que, por força da cláusula quinta do contrato de arrendamento, “o inquilino (…) não pode efetuar quaisquer obras que não sejam previamente autorizadas por escrito pelo senhorio e devidamente licenciadas, tratando-se de benfeitorias, ficam a [fazer] parte do local arrendado, sem direito a pagamentos ou indemnizações, sejam a que titulo forem” – sublinhado nosso. Desta estipulação contratual decorreria, no entender dos réus, a inexistência do direito exercido pelos apelados, direito esse que foi parcialmente reconhecido pelo tribunal a quo.
Depois de concluir que as obras realizadas pelos autores devem ser qualificadas como “benfeitorias úteis”, e depois de citar a cláusula quinta do contrato de arrendamento, o tribunal a quo concluiu que:
Desta forma, constatamos que o contrato de arrendamento celebrado entre as partes exclui a indemnização por benfeitorias úteis, pelo que é de aplicar, no que tange às obras levadas a cabo pelos autores que consubstanciem benfeitorias, o regime previsto para o possuidor de má-fé no art. 1406.º do Código Civil.
Ora, de acordo com o n.º 1 do artigo 1046.º do Código Civil, na falta de estipulação em contrário “o locatário é equiparado ao possuidor de má fé quanto a benfeitorias que haja feito na coisa locada”, o que significa que tem direito de ser indemnizado pelas benfeitorias necessárias e de levantar as úteis que haja realizado, sendo que, quanto a estas, se não for possível o seu levantamento sem detrimento do locado, o senhorio “satisfará (…) o valor delas, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa” – cfr., n.os 1 e 2 do artigo 1273.º do Código Civil.
O silogismo apresentado pelo tribunal a quo apresenta uma falha. Se se concluir que “o contrato de arrendamento celebrado entre as partes exclui a indemnização por benfeitorias úteis”, não se pode, no passo seguinte aplicar uma norma que consagra uma compensação por benfeitorias “salvo estipulação em contrário”. A referida cláusula quinta é a “estipulação em contrário” que afasta a aplicação da norma enunciada no art. 1406.º do Cód. Civil.
Mas a falha do silogismo apresentado verifica-se ainda a montante, logo na apresentação da premissa menor. É que a cláusula quinta apenas dispõe sobre “obras que não sejam previamente autorizadas”.
Mas não é este o caso.
Com efeito, sabemos que as obras em questão “foram realizadas pelos autores com vista à remodelação do espaço para abertura de um restaurante ao público” – veja-se o facto 12 – factos provados. Também sabemos que estas obras, necessárias ao pleno gozo do locado – veja-se o facto 8 –, que se encontrava fechado há mais de 10 anos – cfr. o facto 19 –, foram autorizadas pelos réus logo no contrato de arrendamento – cfr. a cláusula segunda, descrita no facto 3 – e subsequentemente, conforme resulta do ponto 10 – factos provados.
Daqui resulta que as obras em causa, dadas por provadas, foram autorizadas, pelo que a cláusula quinta não lhes é aplicável. Cumpre, assim, apurar qual o regime convencional/ contratual a que estão sujeitas tais obras.
1.2. Compensação por benfeitorias autorizadas pelo senhorio
Afigura-se-nos ser inequívoco que as obras dadas por provadas se inscrevem na previsão da norma contratual vertida na penúltima alínea da cláusula segunda: “O arrendatário efetuará algumas obras no exterior do prédio, cujo o valor será descontado nas rendas a pagar com acordo prévio de ambas as partes”. Esta estipulação não contraria lei imperativa, pelo que é por ela que se regerá a compensação pelas obras realizadas.
Ainda com interesse para a definição do regime destas benfeitorias, resultou provado que:
a) o inquilino deveria iniciar o pagamento da renda a partir do dia 1 de maio de 2017 (cláusula segunda, n.º 1., primeira alínea do contrato de arrendamento);
b) em maio e junho de 2017, os autores realizaram as obras no telhado necessárias ao seu gozo efetivo, por este ter revelado defeitos não aparentes.
c) até 1 de janeiro de 2018, os autores não liquidaram nenhuma renda;
d) em 1 de janeiro de 2018, o imóvel passou a ser gozado pelos autores na qualidade de seus promitentes compradores.
Resulta inequívoco desta factualidade (art. 217.º do Cód. Civil) que as partes fizeram cessar contrato de arrendamento em 1 de janeiro de 2018. Também emerge dos factos provados que os autores ficaram dispensados do pagamento das rendas que seriam respeitantes aos meses de janeiro a abril de 2017, atento o contratualmente estipulado pelas partes na referida cláusula segunda, n.º 1., primeira alínea do contrato de arrendamento: “O inquilino só iniciará o pagamento das rendas a partir do momento em que abrir o estabelecimento ao público, o que deverá verificar-se até 30 de Abril de 2017, sendo que ainda que não esteja aberta ao público na referida data, o inquilino deverá iniciar o pagamento a partir desta data.” Daqui resulta que estas rendas não eram “rendas a pagar”, para os efeitos previstos na cláusula segunda – admitindo-se, assim, que isenção do pagamento de renda nos primeiros meses(até final de abril de 2017) não seria já uma contrapartida pelas obras a realizar, mas sim o resultado de não terem os réus disponibilizado, de imediato, o efetivo gozo do locado (em estado que permitisse satisfazer o fim do arrendamento).
Do exposto resulta que, à luz do contrato de arrendamento celebrado entre as partes, os autores deveriam ter pago aos réus 8 rendas (respeitantes aos meses de maio a dezembro de 2017), no valor de € 400,00 mensais – num total de € 3 200,00. Os autores alegaram, ainda, com total cobertura nos factos provados, que não lhes foi proporcionado o gozo efetivo do locado, por força dos estragos que se vieram a revelar no telhado (cfr. pontos 8 – factos provados – a 11 – factos provados). Com efeito, as obras necessárias à reparação dos estragos no telhado, que reclamaram a sua substituição, ocorreram entre maio e junho de 2017. Isto significa que a exceção oposta pelos inquilinos (art. 428.º do Cód. Civil) merece acolhimento, só estando em falta a renda correspondente a 6 meses (a partir de junho e até dezembro de 2017).
Assim, nos termos contratualmente estipulados, ao valor das obras inerentes à substituição do telhado referidas no ponto 11 – factos provados –, autorizadas pelos réus e realizadas pelos autores (€ 12 170,00) deve ser abatido o valor de rendas em falta (€ 2 400,00), estando assim em dívida a compensação por benfeitorias realizadas pelos autores no imóvel no valor de € 9 770,00.
2. Responsabilidade pelas custas
A decisão sobre custas da apelação, quando se mostrem previamente liquidadas as taxas de justiça que sejam devidas, tende a repercutir-se apenas na reclamação de custas de parte (art. 25.º do Reg. Cus. Proc.).
A responsabilidade pelas custas cabe a apelados e apelantes, na proporção de 1/5 para os primeiros e de 4/5 para os segundos (art. 527.º do Cód. Proc. Civil).
IV – Dispositivo:
Pelo exposto, na parcial procedência da apelação, acorda-se em alterar a decisão recorrida, fixando-se a quantia (capital) devida a título de compensação por benfeitorias (alínea A do dispositivo da sentença) em € 9 770,00 (nove mil setecentos e setenta euros), no mais se mantendo a decisão recorrida.
Custas a cargo de apelados e apelantes, na proporção de 1/5 para os primeiros e de 4/5 para os segundos.
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Notifique.
Porto, 6 de junho de 2024
Ana Luísa Loureiro
Carlos Portela
Paulo Dias da Silva
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[1] Retificou-se o erro ortográfico existente na redação dada pelo tribunal a quo.