Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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CONDOMÍNIO
I. Relatório
O “Condomínio ..........”, com sede na ………., n.º …/…, Porto, instaurou acção de condenação com processo sumário
contra
“B………., Ld.ª”, com sede na ………., n.º ., Paços de Ferreira,
e
“C………., SA”, com sede na ………., n.º …, Porto,
pedindo
- a condenação das RR. no pagamento àquele da importância de € 13.811,91 respeitantes às prestações condominiais e juros de mora já vencidos, bem como ao pagamento dos juros vincendos à mesma taxa até integral liquidação do débito, relativamente à fracção UQ (loja …), de uma loja no Centro Comercial ………. .
Para o efeito alegou que a 1.ª Ré é locatária financeira dessa fracção (loja … do Centro Comercial ……….) e a 2.ª Ré a respectiva locadora, não havendo pago qualquer delas, não obstante para tal instadas, as prestações condominiais que o A. discriminou e que, na altura da petição, já atingiam o montante de € 12.009,61 em capital, e sendo o restante relativo a juros moratórios.
Contestou o R. “D………., SA”, começando por dizer que é a entidade que actualmente ocupa o lugar da anterior R. “C………., SA”, por força de fusão e incorporação de sociedades.
Depois, refere que em 2000.03.17 adquiriu o direito de propriedade sobre a fracção em causa e que na mesma data celebrou com a co-Ré um contrato de locação financeira tendo como objecto a referida loja.
Enuncia depois que o contrato de locação financeira rege-se por legislação própria, onde se prevê designadamente que as prestações condominiais são da responsabilidade do locatário, circunstância que, de resto ficou também enunciada no contrato celebrado, e que, por obedecer a regras especiais prevalece e se sobrepõe ao regime geral da propriedade horizontal.
Afirmou que já antes havia informado a A. dessa situação.
Impugnou por fim os montantes alegadamente em débito, por desconhecimento pessoal, e concluiu assim, pela sua absolvição do pedido.
Por sua vez, contestou também a 1.ª sociedade Ré os montantes em débito, concluindo também ela pela sua absolvição.
Saneado o processo, avançou o M.º Juiz para a fase da instrução, dispensando a condensação, por considerar que a selecção da matéria de facto se revestia da maior simplicidade.
A seu tempo teve lugar a audiência de discussão e julgamento, onde a A. reduziu o pedido a € 10.587,79, tendo ficado a constar a matéria de facto que se julgou provada e havendo sido proferida Sentença.
Esta julgou a acção procedente por provada quanto à 2.ª Ré (D………., SA), condenando-a no pagamento de € 10.587,79 e absolveu totalmente a 1.ª Ré.
A Ré D………., SA recorreu, tendo este recurso sido admitido como de apelação e com efeito devolutivo.
Por sua vez, o A. (Condomínio ……….) recorreu também, embora subordinadamente, sendo este recurso também admitido.
Foram apresentadas alegações pelos recorrentes.
Remetidos os autos a este Tribunal foram os recursos aceites com a adjectivação e demais atributos que lhe haviam sido atribuídos na primeira instância.
Correram os vistos legais.
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II. Âmbito do recurso
Sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, são as conclusões apresentadas pelos recorrentes nas suas alegações de recurso que vêm a delimitar as questões a tratar - arts 684.º-3 e 690.º-1 do CPC.
Assim para uma mais completa informação, tem interesse a transcrição das conclusões apresentadas por cada um dos recorrentes, nas suas alegações de recurso.
A) No recurso independente:
1. Entre as RR. foi celebrado um contrato de locação financeira imobiliária, mediante o qual foi conferido á locatária o gozo do imóvel objecto de locação.
2. Tendo em conta o fim da locação financeira, a alínea b) do art. 10.º do DL n.º 149/95 de 24 de Junho, com as alterações introduzidas pelo DL n.º 265/97 de 21 de Outubro estabeleceu como obrigação do locatário “pagar, em caso de locação da fracção autónoma, as despesas correntes necessárias à função das partes comuns de edifício e aos serviços de interesse comum”.
3. Aquela disposição legal afastou a previsão do art. 1424.º do CC., que não se aplica à locação financeira,
4. “O regime legal do DL n.º 265/97, de 2.10, em vigor à data da celebração dos contratos é cogente, imperativo, por as suas normas serem gerais e abstractas, não tendo eficácia meramente obrigacional, antes se impondo a terceiros, logo, in casu, ao condomínio;
5. “O regime legal do citado DL 265/97 de 2.10 é especial em relação ao art. 1424.º do CC, afastando a aplicação deste normativo”- Ac. da RP de 2005.03.14, in www.dgsi.pt, processo n.º 0457272
6. Face ao regime jurídico da locação financeira, designadamente o disposto na alínea b) do art. 10.º do DL n.º 149/95, o pagamento das despesas de condomínio da fracção dada em locação financeira é de exclusiva responsabilidade da locatária.
7. Ao não entender assim, a Sentença da primeira instância fez uma incorrecta interpretação da disposição legal identificada na conclusão anterior.
Nestes termos deve o presente recurso ser julgado procedente, revogando-se a Sentença da 1.ª instância, com o que se fará a habitual Justiça”
B) No recurso subordinado
1. “A norma contida no art. 10.º-1-b) do DL n.º 149/95, sendo embora uma norma específica da locação financeira, rege apenas entre as partes, não sendo oponível a terceiros, pelo que
2. Na opinião da ora recorrente nada há a dizer da Sentença recorrida.
3. Mas, se for entendimento do Tribunal da Relação absolver do pedido a Ré condenada na 1.ª instância, então deverá condenar a Ré absolvida em 1.ª instância.
Termos em que
Deverá ser mantida a Sentença recorrida; caso tal não aconteça, deverá ser condenada a Ré B………, Ld.ª a pagar ao A. e recorrente subordinado os montantes em que foi condenada a Ré recorrente, fazendo-se como sempre, Justiça”
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Da leitura destas conclusões, vemos que há apenas uma única questão colocada em ambos os recursos:- a de saber se a norma legal contida no art. 10.º-1-b) do DL n.º 149/95 (relativo ao regime jurídico do contrato de locação financeira, e em que se imputa ao locatário a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais) derroga ou não o regime previsto no art. 1424.º do CC., atinente à responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio no regime de propriedade horizontal, nas relações directas com os demais condóminos.
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III. Fundamentação
III- A) Os factos
Foram considerados provados na primeira instância os factos seguintes:
“1- A autora através dos seus administradores exerce a administração do condomínio ………., sito na Rua ………., n.ºs .. a .., Rua ………. n.ºs .. a .. e ………. n.ºs … a … .
2- Esse edifício encontra-se constituído em propriedade horizontal conforme cópia certificada da Conservatória do Registo Predial junta aos autos de fls. 200 a 218 cujo restante teor se dá pior reproduzido.
3 - Em 28.3.2001 a assembleia de condóminos desse edifício aprovou o orçamento para o ano de 2001 estabelecendo as despesas gerais de funcionamento da galeria em 15.300.000$00 escudos, conforme documentos de fls. 144 a 153 cujo restante teor se dá por reproduzido.
4- Em 22.3.2002 a assembleia de condóminos desse edifício aprovou o orçamento para o ano de 2002 estabelecendo as despesas gerais de funcionamento da galeria em 21.530.000$00 escudos, conforme documentos de fls. 154 a 165 cujo restante teor se dá por reproduzido.
5- Em 12.3.2003 a assembleia de condóminos desse edifício aprovou o orçamento para o ano de 2003 estabelecendo as despesas gerais de funcionamento da galeria em 113.618,60 euros, conforme documentos de fls. 166 a 183 cujo restante teor se dá por reproduzido.
6- Em 30.03.2004 a assembleia de condóminos desse edifício aprovou o orçamento para o ano de 2004 estabelecendo as despesas gerais de funcionamento da galeria em 125.831,88 euros, conforme documentos de fls. 185 a 194 cujo restante teor se dá por reproduzido.
7- O direito de propriedade da fracção UQ desse edifício encontra-se inscrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial a favor da ré C………., SA.
8- Em 17.3.2000 as RR. celebraram entre si o acordo junto aos autos a fls. 43 a 72, cujo restante teor se dá por reproduzido, denominado locação financeira, nos termos do qual a ré C………., SA cedeu à segunda ré, que declarou aceitar a utilização da fracção UQ.
9- Esse acordo foi registado na respectiva descrição predial pelo ap. 21 de 2000/07/20.
10- A ré C………., SA enviou à autora uma carta que esta recebeu na qual lhe comunicou a celebração do acordo referido em 8), conforme cópia junta a fls. 141 e cujo restante teor se dá por reproduzido.
11- As contribuições da fracção UQ nos termos referidos em 3), 4), 5) e 6), é de, pelo menos:
- 545 euros referente ao ano de 2001;
- 1.494,42 euros referente ao ano de 2002;
- 4.056,18 euros referente ao ano de 2003;
- 4.492, 19 euros referente ao ano de 2004.”
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Os factos atrás enunciados não foram objecto de qualquer controvérsia.
Da sua leitura não trespassa qualquer deficiência, obscuridade ou contradição.
Assim, consideram-se tais factos como definitivamente fixados.
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III- B) O Direito.
Estamos em presença de débitos por falta de pagamento de prestações condominiais, e em que interessa saber quem é o responsável perante os demais condóminos, pela falta de pagamentos relativos a uma determinada fracção autónoma, quando o proprietário dessa fracção autónoma é uma entidade que efectuou um contrato de locação financeira com um determinado locatário.
Pergunta-se:
- Será responsável a entidade financeira (como decidido na Sentença), ou o locatário que com aquela contratou (como sustentado pelo Apelante)?
A resposta não tem colhido unanimidade, dando-nos conta a própria Sentença recorrida de Acórdãos divergentes. [Como sustentado na Sentença, Ac. RP de 2001.06.04, confirmado no STJ, através de Ac. de 2002.03.19; como sustentado pelo Apelante, Acs. deste Tribunal da RP de 2001.11.20 e mais recentemente de 2005.03.14. Todos estes Acs. estão disponíveis em www.dgsi.pt].
A Sentença dá-nos nota dos argumentos favoráveis à tese de que o locador financeiro é sempre o responsável perante os demais condóminos, muito embora depois lhe reconheçam o direito de exigir do locatário aquilo que pagou.
O recorrente, pelo contrário, dá-nos conta dos argumentos que entende pertinentes em ordem a justificar um regime jurídico específico, oponível aos demais condóminos, e que põe directamente no locatário a responsabilidade por esse pagamento.
Pois bem.
Os Juízes aqui intervenientes, muito embora não deixem de notar que a Sentença recorrida se encontra superiormente sustentada, entendem que a resposta correcta à pergunta formulada é a que foi dada pela Apelante.
Na verdade, o art. 1424.º do CC., ao estabelecer a cargo de quem ficam as despesas condominiais, começa logo por ressalvar a possibilidade de um regime jurídico diferente do aí previsto:
Diz o n.º 1:
“Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções”.(sublinhado nosso)
Ora, o contrato de locação financeira tem um regime jurídico específico, presentemente suportado pelo DL n.º 149/95, de 24 de Junho, com as alterações introduzidas pelo DL n.º 265/97, de 21 de Outubro.
Esse regime jurídico é composto por normas especiais, de previsão geral e aplicação universal e abstracta, pelo que a matéria aí regulada se impõe em todo o tipo de relações jurídicas deste tipo e, como se verá, extravasará erga omnes:
Na verdade, atendendo a que neste regime específico (de locação financeira) se encontra legalmente previsto que os encargos com a coisa locada ficam a cargo do locatário, e dado que no regime consagrado no CC. a respeito da propriedade horizontal se prevê desde logo – como vimos - não ser obrigatório ou cogente que a responsabilidade pelos encargos com a fracção autónoma constituída em propriedade horizontal fique a cargo do condómino (já que, nos termos do art. 1424.º-1 do CC pode ser afastada por disposição em contrário), só podemos concluir que, no caso em presença, e mesmo perante os demais condóminos, a responsabilidade pelo pagamento dos encargos condominiais deve incidir sobre o locatário financeiro e não sobre o locador
A própria génese dos contratos de locação financeira para aquisição de imóveis é suportada pela filosofia subjacente de uma forma de financiamento para aquisição do imóvel ou fracção, a médio ou longo prazo, comportando-se o locatário desde logo como potencial e previsível adquirente, gozando desde logo de todas as utilidades do bem locado, comportando-se também desde logo como seu suposto dono, mesmo ainda o não sendo. O locatário financeiro de um bem imóvel ou fracção, é, ao fim e ao cabo, um proprietário potencial, sob reserva, sujeito a uma condição – a de querer adquirir posteriormente -, mas recolhendo desde logo todas as utilidades do bem imóvel, e arcando, por isso, com todos os encargos decorrentes dessa situação. [A sua situação, no plano prático, de poder gozar plenamente o bem, não é muito diferente da situação vivida pelo proprietário que adquire o imóvel mediante a recurso a crédito hipotecário. A única diferença verdadeiramente palpável entre um e outro regime é que, no plano formal, o locatário financeiro ainda não é dono e pode efectivamente não chegar a sê-lo, por renunciar a sê-lo, desistir ou rescindir o contrato, enquanto que o proprietário que adquire o bem com hipoteca já é dono, mas o seu direito de propriedade encontra-se submetido a um encargo especial – hipoteca -, que só depois de expurgado permitirá ao respectivo beneficiário afirmar-se como proprietário de um bem livre, desonerado]
Podemos ver, de resto, que há outras situações previstas na lei, como no usufruto, em que é o próprio CC. que coloca a responsabilidade pelos encargos sobre o usufrutuário – art. 1472.º do CC - , o que demonstra que o art. 1424.º-1 do mesmo diploma estabelece apenas uma regra geral, suplectiva, que pode ser afastada e imposta mesmo nas relações reais - erga omnes - através de legislação especial. (O radiciário, ainda que não investido durante o usufruto na propriedade plena não deixa de ser um proprietário – ainda que o objecto se mostre onerado pelo usufruto -, e, não obstante, é o usufrutuário que é responsável pelos encargos com a coisa e sua administração).
Ora, quando haja uma lei especial é esta que se aplica, ficando derrogado a aplicação da norma geral nesse específico segmento previsional, quer essa especificidade (de disciplina nova ou diferente) venha a dizer respeito apenas a questões inseridas em círculos mais restritos, e que, conforme ensinava Baptista Machado, tanto podem corresponder a círculos pessoais, como de coisas, como de relações. [Baptista Machado, Introdução ao Direito, 1983-pag. 95]
Assim, entendem os Juízes do Tribunal da Relação aqui intervenientes, que o recurso independente deve proceder.
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Verifica-se, no entanto, como inquestionável, face à matéria factual provada, que o crédito do A., relativamente aos encargos apurados na sentença, existe efectivamente, e que, nos termos dos dispositivos legais invocados, a entidade responsável pelo pagamento de tais encargos é a Ré B………., Ld.ª, na qualidade de locatária financeira da fracção autónoma em causa, como acima sustentado.
Daí que, o recurso subordinado interposto pelo A. (Condomínio ……….), haja de proceder na parte em que remete a responsabilidade pelo seu pagamento para a co-Ré “B………., Ld.ª”.
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IV. Deliberação
Na total procedência do recurso independente e na parcial procedência do recurso subordinado, revoga-se a não obstante douta Sentença recorrida, absolvendo-se a Ré D………., SA (ex- C………., SA) do pedido, e passando a constar da mesma a condenação da Ré B………., Ld.ª nos termos em que havia sido condenada aquela, na primeira instância.
Custas:
- Na apelação da Ré C………., SA, a cargo do A.
- Na apelação do A. Condomínio ………., a cargo da A. e Ré “B………., Ld.ª”, em partes iguais.
- Na acção, a cargo do A. e Ré “B………., Ld.ª”, na proporção de 1/3 e 2/3, respectivamente.
Porto, 14 de Março de 2006
Mário de Sousa Cruz
Augusto José Baptista Marques de Castilho
Maria Teresa Montenegro V. C. Teixeira Lopes