Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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CADUCIDADE
II - Neste caso não decorre da lei qualquer obrigação de reconstrução e de celebrar um novo contrato de arrendamento relativamente ao novo e reconstruído edifício.
Relatora: Maria Eiró
Adjuntos: Carlos Moreira e João Proença
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
B………. e C………. intentaram a presente acção com processo ordinário contra «D………., Lda.» e Município ………., pedindo que seja declarado o direito dos AA. ao arrendamento da fracção onde se encontrava instalado o estabelecimento comercial identificado nos artigos 1º e 2º da petição e que a 1ª R. seja condenada a reconhecer tal direito, a realojar os AA. em condições análogas às que aqueles detinham, durante o período de reconstrução do prédio, em que se encontrava instalado o seu estabelecimento e a realojar definitivamente os AA., em condições análogas às que aqueles detinham, designadamente quanto à área, localização e montante da renda, no prédio que está a ser construído pela 1ª R.. Mais devem os RR. ser condenados solidariamente a pagar aos AA. a importância mensal de € 1.500,00, a título de lucros cessantes, até efectivo realojamento dos AA., que ascende, presentemente, ao montante de € 24.000,00, acrescida dos juros legais, a contar do mês a que tal importância se refere, a importância mensal de € 374,70, a título de retribuição do filho dos AA. até efectivo realojamento dos AA., que ascende presentemente ao montante de € 5.995,20, acrescida dos juros legais a contar do mês a que a importância se refere e, finalmente, a importância de € 25.000,00 a título de danos não patrimoniais, acrescida dos juros legais a contar da citação.
Alegaram, para tanto, que são donos de um estabelecimento comercial de mercearia que se encontrava instalado no r/c do prédio sito à Rua ………., n.º … a …, da freguesia da ………., Porto, prédio esse que é propriedade da 1ª R. Que, na sequência de uma vistoria realizada pela Câmara Municipal ………., o 2º R. impôs aos AA. o despejo imediato e definitivo do locado, despejo esse que veio a concretizar-se em 11 de Novembro de 2005, após o que o edifício foi totalmente demolido pela 1ª R. Em virtude de tal despejo, os AA. sofreram inúmeros prejuízos, que enumeram, sendo certo que entendem que apenas era necessário levar a cabo obras de conservação do prédio, mantendo-se válido o direito ao arrendamento dos AA.
Contestou a 1ª R., excepcionando a ineptidão da petição inicial por falta de causa de pedir e, quanto ao mais, impugnando a matéria da petição, com o esclarecimento de que a vistoria da CM. teve origem em requerimento dos próprios AA. e que nunca estes lhe haviam pedido a realização de obras. Mais refere que se limitou a cumprir o determinado no Auto de Vistoria, com a demolição de todo o interior do prédio e, posteriormente, porque a fachada apresentava riscos de desmoronamento, teve, também, que demolir a fachada, verificando-se, assim, uma clara e manifesta situação de caducidade do contrato de arrendamento.
Contestou, também, o 2º R., sustentando a legalidade do acto por si praticado na sequência do pedido de vistoria formulado pelo A. e que conduziu à ordem de despejo administrativo, para demolição do interior do prédio, tendo só posteriormente sido constatada a necessidade de demolição integral, uma vez que o prédio estava a constituir perigo para as habitações contíguas e seus habitantes.
Replicaram os AA., contestando a invocada ineptidão da petição e pedindo a condenação da 1ª R. como litigante de má fé, para além de manterem o já alegado na petição inicial.
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Oportunamente foi a acção julgada totalmente improcedente e absolvidos os réus do pedido.
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Desta sentença interpuseram recurso de apelação os réus concluindo nas suas alegações:1 – A douta sentença, fundamenta-se, exclusivamente na caducidade do contrato pela perda da coisa locada, prevista na alínea e) do artigo 1051º do Código Civil.
2 – Da factualidade provada resulta, designadamente que, “a Primeira Ré demoliu totalmente o prédio” (ponto 9 da matéria provada), estando afastada qualquer causa natural.
3 – De acordo com a douta sentença, a causa de tal demolição foi “o despejo administrativo, imediato e definitivo, ordenado pela Câmara Municipal ……….”.
4 – Tal não corresponde à verdade, porquanto da própria matéria provada resulta que, “o despejo ordenado pelo Segundo Réu tinha como finalidade única, a realização das obras impostas à Primeira Ré.” (ponto 19 da matéria provada).
5 – Verifica-se, contradição entre a decisão e os próprios factos dados como provados, o que, salvo o devido respeito, constitui nulidade da sentença nos termos da alínea c) do artigo 668º do C.P.C.
6 – A Meritíssima Juíza fez “tábua rasa” dos factos provados nos pontos 12, 13 e 14 da matéria provada da qual resulta que a Ré D……….., Lda não cumpriu os seus deveres enquanto Senhoria.
7 – Foi tal incumprimento que determinou a deterioração do prédio e a consequente alegada perda total da coisa.
8 – É pois, a Ré D………., Lda responsável pela situação de deterioração que motivou o despejo ordenado pelas Câmara Municipal.
9 - Verifica-se, assim, salvo o devido respeito, notório erro de julgamento, e grave violação do dever de fundamentação e exame critico das provas, previsto no nº. 3 do artigo 659º e nº. 2 do artigo 660º do C.P.C., de que resulta a nulidade da sentença nos termos da alínea b) do nº. 1 do artigo 668º do mesmo diploma.
10 – O R. Município ………., procedeu ao despejo a titulo definitivo sem qualquer fundamento, facto que, no fundo, proporcionou a demolição total e a consequente alegada perda da coisa.
11 – Ao não ter em consideração tal facto, a douta sentença não apreciou questões que deveria apreciar, pelo que se verifica a nulidade da sentença prevista na alínea d) do artigo 668º do C.P.C.
12 - A alegada caducidade do contrato de arrendamento, deveria ser formulada por via reconvencional, o que não aconteceu, pelo que violou a douta sentença o disposto no artigo 3º do C.P.C.
13 – Ao não dar a mesma credibilidade às testemunhas dos A.A. e R.R., e ao fundamentar a decisão exclusivamente no processo camarário, a douta sentença violou o direito de igualdade das partes, previsto no artigo 3º-A do C.P.C. e 13º da Constituição da Republica Portuguesa, cuja violação, para os devidos e legais efeitos, desde já se invoca.
14 – A resposta ao quesito nº. 2 deverá ser “provado apenas que o estabelecimento era uma das fontes de rendimento dos A.A.” com base nas declarações das testemunhas E………., F………. e G………. .
15 – O quesito nº. 8 deverá ser considerado provado com base nas declarações das testemunhas Engº. H………., Engº. I………., Engª. J………. e K………. .
16 – A resposta ao quesito nº. 11 deverá ser que os A.A. deixaram de auferir qualquer rendimento do estabelecimento.
17 – O quesito nº. 12 deverá ser julgado provado, com base nas declarações da testemunha L………., conjugado com o documento junto aos autos em audiência.
18 – Os quesitos 16º, 17º, e 19º deverão ser julgados como não provados face às declarações dos Engºs. H………., I………., J………. e M………. .
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Os factos provados.1 - Por escritura pública de trespasse, outorgada a 2 de Abril de 1979, no Cartório Notarial de Espinho, os AA. adquiriram o estabelecimento de mercearia instalado no rés do chão do prédio sito na Rua ………., n.ºs … a …, freguesia da ………., da cidade do Porto, com entrada pelo n.º …, prédio esse descrito na competente CRP sob o n.º 31696 e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 446, incluindo nesse trespasse o direito ao arrendamento.
2 - A 1ª R. é proprietária do prédio em que se encontrava instalado o estabelecimento comercial dos AA., tendo-o adquirido em 23 de Julho de 2004.
3 - Em 2 de Fevereiro de 2005 o A. solicitou à Câmara Municipal ………. vistoria urgente ao prédio, face às condições de segurança e salubridade do mesmo.
4 - Em 16 de Fevereiro de 2005, os peritos da Câmara Municipal ………., acompanhados do representante da 1ª R., realizaram a vistoria requerida, tendo elaborado o auto de vistoria que se encontra junto a fls. 16 a 23 dos autos e que aqui se dá por reproduzido.
5 - Os AA. recorreram hierarquicamente da homologação do auto de vistoria, relativamente ao despejo a título definitivo.
6 - Em 10 de Novembro de 2005, a Câmara Municipal ………. ordenou o despejo imediato de pessoas e bens do rés do chão do prédio em questão, sob pena de execução coerciva.
7 - Em 11 de Novembro de 2005 os AA. procederam ao despejo ordenado, removendo todos os artigos e equipamentos instalados no locado.
8 - As chaves do prédio foram entregues pelo 2º R. à 1ª R..
9 - A 1ª R. demoliu totalmente o prédio.
10 - Os AA. mantêm, presentemente, a inactividade, não explorando qualquer estabelecimento comercial.
11 - O filho dos AA., L………., exercia no estabelecimento a sua actividade como empregado.
12 - Por várias vezes o A. e seus familiares chamaram a atenção do Sr. Arquitecto N………., sócio gerente da 1ª R., para a necessidade de realização de obras, designadamente no telhado do edifício, a fim de evitar a entrada de humidades.
13 - O Arquitecto N………. passava, quase diariamente no prédio, não podendo ignorar os vícios do mesmo e a necessidade de realização de obras.
14 - A 1ª R. nunca efectuou obras antes da demolição.
15 – Na data do despejo, os AA. tinham em stock vários produtos de mercearia.
16 - Por força do despejo efectuado, os AA. sofreram aborrecimentos e incómodos.
17 - Após a execução dos trabalhos de demolição de todo o interior e respectiva cobertura do prédio em causa, veio a verificar-se que a fachada apresentava riscos de desmoronamento.
18 - O que originou que a 1ª R. se visse obrigada a demolir todo o prédio, tendo em vista evitar situações de perigo grave para a segurança e saúde de pessoas e bens.
19 - O despejo ordenado pelo 2º R. tinha como finalidade única a realização das obras impostas à 1ª R..
20 - Apesar de a intenção do 2º R. ter sido sempre a de consolidar as fachadas e reconstruir, o prédio estava a constituir perigo para as habitações contíguas e seus habitantes, pelo que se verificou a necessidade de proceder à sua demolição.
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Resulta provado ainda de acordo com decisão infra exposta que:21- O estabelecimento era uma das fontes de rendimento dos autores (decisão ao nº2 da b.i.).
22- Os autores deixaram de auferir qualquer rendimento do estabelecimento (decisão ao facto nº 11 da b.i.).
23- Os autores tiveram de pagar ao seu filho, desde essa altura até hoje, os vencimentos no montante de € 374,70 mensais (decisão sobre o facto nº 12 da B.I.)
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O recurso.I. Pretende a recorrente a alteração da matéria de facto de acordo com os art. 712º, nº 1 a), 690º-A e 522º do CPC.
A recorrente discorda da decisão quanto à matéria de facto fixada na 1ª instância, pretendendo decisão diversa quanto aos itens nºs 2, 8, 11, 12, 16, 17, e 18 da Base instrutória, para o que faz apreciação da prova produzida diferente da do tribunal recorrido, de alguma forma pondo em causa a livre apreciação e a razoabilidade da convicção adquirida. Os recorrentes atribuem ao tribunal de 1ª instância erro de julgamento na apreciação das provas contidas nos autos.
Ponderados todos os elementos, designadamente as gravações, constatamos, salvo o devido e merecido respeito, que os nºs 2,11º e 12º devem ser alterados por entendermos que existe desconformidade com a prova produzida.
Assim resultou da prova produzida que o estabelecimento de merceeiro era uma das fontes de rendimento do casal. E a isto não obsta o facto de o autor auferir uma pensão de reforma e, mesmo continuar a ter uma ocupação na sua reforma, e de a autora ter outras ocupações designadamente de costureira e de tratamento de pessoas idosas ou doentes. O autor marido é merceeiro de profissão e continuava a explorar o seu estabelecimento, na altura do despejo do prédio. Na altura com a ajuda do seu filho como empregado.
O nº 11 também deve ser alterado. Resulta inequívoco de toda a prova que os réus deixaram de auferir qualquer rendimento da mercearia. Também o nº 12º deve ser dado como provado. Quer tendo em conta o documento junto em audiência quer ainda do depoimento das testemunhas. Aliás trata-se de um montante abaixo do salário mínimo nacional, acessível a qualquer pessoa com instrução abaixo da média. (Decorre até de presunção judicial. Prova feita de forma indirecta por ilação e dedução de acordo com os art. 349º e 351º do CC, presunções judiciais, simples meios de prova que são).
Quanto aos restantes factos postos em crise entendemos ser de manter inalterada a decisão da matéria de facto.
II. Face ao quadro factico dado como provado ocorreu nestes autos a caducidade do contrato de arrendamento destinado a comercio, pela perda da coisa locada em consequência, de despejo sumário levado a cabo pela 2ª ré Câmara Municipal ………., dado o estado de degradação e ameaça de ruína do prédio onde está instalado o locado, ao abrigo do disposto no art. 168º do REGEU. Edifício que veio a ser demolido.
Eliminado, por demolição, o objecto do contrato, será que a inerente prestação de proporcionar o gozo a que o senhorio se obrigou também se extinguiu?
Vejamos.
De acordo com o art. 790º do CC “a obrigação extingue-se quando a prestação se torna impossível por causa não imputável ao devedor”.
Este é o princípio geral que vigora também para o contrato de arrendamento, sendo certo que no que concerne à perda da coisa locada rege o regime particular da caducidade prevista no art. 1051º do CC.
A caducidade do contrato de arrendamento em causa ocorreu efectivamente pela demolição do prédio e supressão do locado. Esta modalidade de extinção do contrato opera ope legis com a perda – destruição do locado, ou seja com o facto que a determina, tal como se infere do art. 1051º, e) do CC ex vi 66º, nº 1 do RAU, e independentemente de ser ou não imputável ao devedor/senhorio.
O contrato de arrendamento extinguiu-se, por determinação expressa da lei dada a inexistência do locado decorrente de demolição. E quando a lei refere a extinção quer dizer que o contrato está acabado, morto. As partes deixaram de estar vinculadas a qualquer das prestações. Não pode ser ressuscitado como pretendem os autores. A lei não diz que o contrato está suspenso, ficando como que num limbo a aguardar a reconstrução do edifício. Nem ocorre da lei qualquer obrigação de reconstrução e de celebrar um novo contrato de arrendamento relativamente ao novo e reconstruído edifício.
Não gozam os autores, arrendatários do direito à reocupação de um local para reinstalar o seu estabelecimento comercial, devendo manter-se nesta parte a sentença recorrida.
A questão que se coloca, de seguida, consiste em saber se assiste aos autores arrendatários o direito a ser indemnizados pelos prejuízos decorrentes desta caducidade.
Dispõe o arr. 798º do CC que “o devedor que falte culposamente ao cumprimento torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor”.
A perda do locado foi total decorrente em relação à 2ª ré de conduta legítima realizada na esfera da sua competência.
Ante este evento que se repercute em termos jurídicos na caducidade do arrendamento, poderemos dizer que ocorre uma situação incumprimento por parte do senhorio traduzida na omissão da prestação de gozo do locado a que se obrigou? Mais, poder-se-á dizer no caso afirmativo que o incumprimento se ficou a dever a culpa do senhorio?
O senhorio deixou de cumprir a obrigação a que se encontrava adstrito por força do contrato (art. 1031ºb) do CC). Trata-se de um verdadeiro incumprimento susceptível de dar lugar a obrigação de indemnizar de acordo com o referido artº 798º do CC, se ocorrer culpa. Esta culpa consiste na omissão de realização de obras no edifício por parte do senhorio, cuja demolição veio a ser realizada dada a ameaça de ruína, que veio inviabilizar a subsistência do contrato de arrendamento.
Poderemos dizer que os edifícios não são perenes e que será quase natural o seu fim pelo decurso do tempo e por isso ao senhorio não podia ser assacada qualquer culpa. Mas estes factos deveriam ser alegados e provados pela a 1ª ré/senhoria, dada a inversão do ónus da prova decorrente da presunção do artº 799º, nº 2 e 350º do CC.
Esta culpa presume-se. A lei faz impender sobre o senhorio o ónus de provar que a demolição do edifício de que fazia parte o locado não procedeu de culpa sua, prova que a ré não logrou fazer (artº 799º, nº 1 do CC, referido).
A factualidade dos autos demonstra a existência de danos, como também o nexo de causalidade entre este e a conduta descuidada e negligente da ré na conservação do prédio (como se viu decorrente da presunção).
A obrigação de indemnizar é realizada em primeira linha pela restauração natural, conducente a repor a situação que existiria se não se tivesse verificado o evento que obriga à reparação tal como se depreende do art. 562º do CC.
Não sendo viável a restauração natural a indemnização é fixada em dinheiro.
No caso dos autos os autores não alegaram factos para concluir se a ré projectou qualquer área destinada ao comércio dos autores, para que possam continuar a explorar o seu estabelecimento. Acresce que de qualquer modo não foi esta a causa de pedir, nem foi este o pedido formulado. Os autores sustentam os seus pedidos na reocupação do locado e indemnização decorrente deste interregno por entenderem que o contrato de arrendamento não se extinguiu.
Os autores nesta acção peticionam €25000 a título de danos não patrimoniais decorrentes da perda do locado.
Ora o dever de indemnizar compreende não só o prejuízo causado – danos emergentes – como os benefícios que o lesado deixou de obter em consequência da lesão (art. 564º, nº 1 do CC), abrangendo também os danos de natureza não patrimonial que, pela sua gravidade mereçam a tutela do direito (art. 496º, nº 1 do CC).
Ora tendo em conta os factos provados entendemos que as angustias que os autores sofreram merecem a tutela do direito. O autor marido tem o estabelecimento Há mais de 30 anos e foi abruptamente privado do seu ganha-pão e da sua profissão e ocupação (exploração da sua mercearia). Entendemos assim ajustada a quantia de €5000 peticionada.
Na procedência parcial das alegações de recurso revoga-se a sentença recorrida e condena-se a 1ª ré a pagar ao autor a quantia de €5000 de danos morais acrescida de juros de mora à taxa legal contados a partira da citação.
Mais se decide relegar para liquidação posterior a indemnização do cálculo dos demais danos decorrentes pela perda da coisa locada ao abrigo do disposto no art. 661º do CPC, por não existirem elementos para a sua fixação.
Custas pela recorrida 1ª ré e recorrentes na proporção do vencimento.
Porto, 2009.03.31
Maria das Dores Eiró de Araújo
João Carlos Proença de Oliveira Costa
Carlos António Paula Moreira