Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 573/1999.P1 |  |
CONTRATO FORMAL
OCORRÊNCIA DO SINISTRO
NEXO DE CAUSALIDADE
ÓNUS DA PROVA
II- Com a entrada em vigor do DL 285/92, de 19/12 tornou-se obrigatória a forma escrita para a validade formal do contrato de mediação imobiliária, pelo que, até essa altura, vigorou a regra da consensualidade ou da liberdade de forma (art. 219° do Código Civil).
Relatora: Maria Eiró
Adjuntos: João Proença e Graça Mira
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
B……………… intentou a presente acção declarativa de condenação contra C………….., Lda pedindo a sua condenação no pagamento da quantia de Esc. 9.546.484$00 acrescida de juros de mora, à taxa de 15%, vencidos até 15 de Setembro de 1998, para além dos juros de mora vincendos, à taxa de 15%, desde 16 de Setembro de 1998 até efectivo e integral pagamento.
Alegou, para tanto, que em Junho de 1986 a Ré, através do seu gerente D……………, propôs ao Autor que este angariasse interessados na venda de terrenos à R. para esta desenvolver os seus empreendimentos imobiliários, pagando-lhe como remuneração uma comissão de 5% sobre o valor do preço das compras que se viessem a efectuar na sequência da mediação realizada pelo Autor.
O Autor aceitou a proposta feita pela Ré, não tendo sido o contrato reduzido a escrito.
Na sequência dos contactos efectuados e das negociações levadas a cabo pelo Autor, a Ré e os proprietários do prédio urbano inscrito na matriz acordaram, respectivamente, comprar e vender tal prédio pelo preço de 40.000.000$00, a pagar no acto da escritura, a qual foi outorgada no 1° Cartório Notarial de St°. Maria da Feira, em 22 de Dezembro de 1989, ainda que pelo preço declarado de Esc. 39.000.000$00.
De acordo com o convencionado com a Ré, esta pagou ao Autor comissões referentes a esta compra que o Autor mediou no montante de 2.000.000$00 (dois milhões de escudos), calculado na base de 5% sobre o preço convencionado de 40.000.000$00.
Na sequência também da mediação realizada peio Autor, a Ré e os sócios da sociedade “E………….., Lda” acordaram, respectivamente, comprar e vender os prédios identificados na alínea B) do art. 13° da petição inicial, pelo preço real de 240.000.000$00 (duzentos e quarenta milhões de escudos).
Conforme estava convencionado entre o Autor e a Ré e foi reafirmado pela Ré aquando da conclusão deste negócio mediado pelo Autor, este receberia a comissão de 5% sobre o preço real de 240.000.000$00, que lhe seria paga conforme se fossem vencendo as prestações do preço real convencionado com os vendedores / cedentes, preço esse efectivamente pago.
Acontece, porém, que a Ré apenas pagou ao Autor comissões referentes ao referido negócio no montante de 4.600.000$00 (quatro milhões e seiscentos mil escudos), sendo certo que pela conclusão deste negócio o Autor tinha direito a comissões no montante de 12.000.000$00 (240.000.000$00 x 5% = 12.000.000$00).
Estando assim em dívida ao A. o montante de capital de comissões de 7.400.000$00 (12.000.000$00 – 4.600.000$00).
A Ré estava obrigada a pagar as comissões conforme se fossem vencendo as prestações do preço real acima alegado, pagamento de comissões que se vencia nas datas dessas prestações. Logo, atendendo ao montante já pago pela Ré ao Autor a título destas comissões (4.600.00$00), venceu-se o direito do Autor às seguintes comissões e nas seguintes datas:
a) 900.000$00 (novecentos mil escudos), em 13.01.95, correspondente a parte da comissão respectiva (20.000.000$00 X 5 % = 1.000.000$00), atendendo aos adiantamentos que a Ré efectuara;
b) 2.250.000$00 (dois milhões duzentos e cinquenta mil escudos), em 12 de Janeiro de 1996;
c) 2.125.000$00 (dois milhões cento e vinte e cinco mil escudos), em 12 de Janeiro de 1997 (42.500.000$00 X 5%= 2.125.000$00);
d) 2.125.000$00 (dois milhões cento e vinte e cinco mil escudos), em 12 de Janeiro de 1998.
O Autor nessas datas e muitas vezes posteriormente, interpelou a Ré para que lhe fossem pagas as comissões. Porém, a Ré insiste em não pagar o que lhe deve e reconhece dever.
Juntou documentos e concluiu pela procedência da acção.
Contestou a Ré, invocando a excepção de prescrição do crédito invocado pelo Autor, pelo menos no que se refere às comissões vencidas há mais de dois anos e impugnou parcialmente os factos invocados na petição, sustentando nada dever ao Autor e alegando, fundamentalmente:
- que a gratificação acertada com o Autor foi de 3% sobre os valores a receber pelo cedentes das quotas e nas datas dos recebimentos;
- que como até Janeiro de 1993 os cedentes das quotas de “E…………., Lda” receberiam 50.000.000$00, até tal data o Autor apenas deveria receber 1.500.000$00;
- que o Autor, constantemente e mesmo antes da concretização do negócio, assediava o colaborador da Ré (Sr. D…………..) pedindo-lhe adiantamentos por conta da gratificação que lhe foi prometida e, em finais de 1992, já tinha recebido a título de adiantamentos por conta de tal gratificação a quantia de 2.000.000$00;
- que, em Abril de 1993, para terminar com os sucessivos e constantes pedidos de adiantamento de dinheiro que o Autor formulava e à capitalização de juros que tais adiantamentos representavam, o representante da Ré, Sr. D…………., acordou com o Autor fechar as contas do negócio, pagando-lhe em 14 de Abril de 1993, a quantia de 1.100.000$00.
Concluiu pedindo a condenação do Autor como litigante de má fé, em multa e no pagamento de uma indemnização a seu favor, de valor não inferior a 1.000.000$00.
Replicou o Autor, pugnando pela improcedência da excepção de prescrição invocada pela Ré e pela procedência da acção e pedindo a condenação da Ré como litigante de má fé, em multa e no pagamento de uma indemnização a seu favor de valor não inferior a 1.500.000$00.
Oportunamente foi proferida sentença em que se decidiu nos termos seguintes:
“Pelo exposto, julgo parcialmente procedente, por provado, o pedido formulado pelo Autor B………….. e, consequentemente, condeno a Ré “F……………, SA” (que, por fusão, incorporou a sociedade “C…………, Lda”) a pagar-lhe a quantia de € 10.973,55 (dez mil, novecentos e setenta e três euros e cinquenta e cinco cêntimos), acrescida de juros de mora comerciais, às sucessivas taxas legais, contados sobre o montante de € 5.486,78 desde 8 de Setembro de 1993 e sobre igual montante de € 5.486,78 desde 1 de Dezembro de 1993, tudo até efectivo e integral pagamento.
Por ter litigado de má fé, condeno a Ré no pagamento de uma multa equivalente a 10 UC e ainda de uma indemnização a favor do Autor no valor de € 5.000,00.
Julgo improcedente o pedido de condenação do Autor como litigante de má fé.
Custas pelo Autor e pela Ré, na proporção dos respectivos decaimentos, ficando, porém, unicamente a cargo da Ré as custas devidas pelos incidentes de impugnação da genuinidade de documentos, que deram origem à realização de exames periciais, e nos quais decaiu”.
*
Desta sentença apelou a ré concluindo nas suas alegações:a) Dá aqui por integralmente reproduzido o que vai supra alegado mas em evidência destaca a Recorrente os seguintes aspectos fundamentais que deverão levar V. Exas. a revogar a decisão proferida:
b) Deve ser alterada a matéria de facto dada como provada e, por consequente, ser dada a resposta propugnada supra nestas alegações quanto aos factos reproduzidos nas alíneas: AA), JJ), NN), QQ) e RR); e, com base no depoimento das testemunhas Sr. B…………. e Sr. D…………, mas também não levando em consideração o documento de fls. 521, que não merece qualquer valor probatório ( art.º 373.º, 374.º, 376.º do CC), nos termos supra aduzidos;
c) Assim, deve ser revogada a decisão da matéria de facto e de direito, como acima exposto, nomeadamente com base do registo do depoimento do Sr. D…………. registado na cassete 8, Lado B até à fita n.º 9 rotação 0196 lado.
d) Relativamente AA): Não foi estabelecido qualquer acordo de mediação em que o Autor passaria a receber 5% sobre todos os negócios.
e) Antes que essa gratificação seria entregue ao Autor mediante acordo que viesse a ser estabelecido entre ambos em que a gratificação da indicação de um terreno era previamente estabelecida e variava de acordo com o negócio em causa.
f) Pelo que tal facto deverá ser dado como não provado no que diz respeito à comissão de 5%.
g) Quanto à JJ):Que a gratificação acordada com o Autor pelo dito negócio foi de 3% ao invés dos mencionados 5%.
h) Relativamente à NN) e QQ): que após o fecho de contas em Abril de 1993 e com o recebimento de esc. 4.600.000$00 para fecho das contas não exigiu o Autor qualquer pagamento da Ré, nomeadamente o alegadamente em falta por acordo de esc. 1.100.000$00 x2.
i) Assim, deverá ser dada resposta negativa – como não provado – que o Autor tivesse direito a receber as ditas quantias de esc. 1.100.000$00, cada, por alegadas comissões em dívida
j) Por conseguinte, deverá ser revogada a condenação da Ré ao pagamento de juros de mora por alteração a resposta negativa ao artigo NN) dos factos provados:
k) Relativamente RR): No que diz respeito ao documento em que o tribunal “ a quo” baseou a sua resposta foi o mesmo impugnado sendo que o D………… também não o confirmou no seu depoimento, aliás, sendo que a existir tal entendimento – que se desconhece - sempre violaria o art.º 394.º/1 do CC.
l) Esta testemunha também confirmou que as comissões eram fixadas de acordo com os negócios e que em Abril de 1993 com o fecho de contas ocorreu a antecipação dos pagamentos com a redução do valor das mesmas.
m) Na verdade, explicou de forma clara e bastante convincente esta mesma testemunha que o valor final acordado com o Autor em Abril de 1993 resultou do fecho das contas e da antecipação dos pagamentos em seis anos da data prevista/acordada para sua liquidação - que se venciam de 1992 até 1998 - e que no custo de antecipação foi levada em consideração a taxa de desconto aplicável como referência à letra de câmbio e juros inerentes aos adiantamentos em causa.
n) O documento de fls. 521 também foi impugnado pela Ré também foi o mesmo negado pela testemunha G……….., a quem alegadamente era atribuída a sua autoria, assim, não podia o tribunal atender ao mesmo sem que a parte contrária (Autor) exibisse o seu original: “Ao contrário do que sucede com os documentos autênticos, os documentos particulares não provam, por si sós, a genuinidade da sua (aparente) proveniência. A letra e assinatura, ou a assinatura, só se consideram, neste caso, como verdadeiras, se forem expressas ou tacitamente reconhecidas pela parte contra quem o documento é exibido ou se legal ou judicialmente forem havidas como tais. Havendo impugnação, é ao apresentante do documento que incumbe provar a autoria contestada; e terá de fazê-lo, mesmo que o impugnante tenha arguido a falsidade do texto e assinatura, ou só da assinatura” – Código Civil anotado de Pires de Lima e Antunes Varela, em comentário ao art.º 374.º n.º 2, pág. 331.º, Vol I, Coimbra Editora.
o) O Autor no seu depoimento não conseguiu provar a autoria do documento, nem existiu qualquer outra testemunha que o fizesse, aliás, que sempre seria contrária ao disposto no art.º 394.º do CC.
p) O Autor confessou que tinha efectuado a montagem do referido documento de fls. 521 alegando que tinha outro na sua posse onde tinha a palavra “acordo” – documento esse a partir do qual tinha a efectuado a montagem, não será processualmente admissível valorar como meio de prova um documento fotocopiado e montado pelo Autor que, confessa não estar igual ao original, e que, devidamente impugnado pela contra-parte (Ré), não foi realizada prova ou reconhecido que a letra e autoria corresponda a quem alegadamente o teria assinado, sob pena de violação do acesso ao direito e à justiça no sub-princípio da produção de prova e sua valoração com força probatória, art.ºs 20.º da CRP e art.ºs 374.º e 376.º do CC e art.ºs 516.º, 541.º/1 do CPC .
q) Assim, o documento de fls. 521 não podia ter servido como prova para que o julgador condenasse a Ré no pagamento das quantias em causa e juros a contar da escolhe de datas que nele foram apostas – dado que se tratam de diversas datas sobre montantes não apurados no documento ( 1/3 de quê?).
r) Assim, a decisão da matéria de facto, proferida pelo Meritíssimo Juiz a quo padece de insuficiência e incorrecção e é inexacta na apreciação da prova constante dos autos, violando, entre outros, o artº 653, nº 2, 659.º/2/3, 668.º do C Processo Civil e art.ºs 362.º, 363.º/3 e 374.º do CC.
s) A sentença fez, também, errada apreciação da factualidade apurada e constante dos autos, e interpreta e aplica incorrectamente a lei;
t) Resulta dos autos que a Réu cumpriu o acordo a que se obrigou na medida em que fechou as contas liquidando a verba acordada de esc. 4.600.000$00, nada mais podendo ser exigido pelo Autor;
u) Deverá a Ré ser absolvida da condenação em litigância de má fé, tanto mais que omitiu a sentença os fundamentos de facto concretos que motivaram essa condenação, violando o art.º 668.º do CPC.
v) Deverá o Autor ser condenado como litigante de má fé já que a Ré sempre alegou ter efectuado o fecho e contas e não obstante o Autor sempre ter negado veio a reconhecer que sempre teria ocorrido o fecho de contas, continuando, contudo, a exigir da Ré quantias que reconhecidamente sabia não ter direito (dita comissão de Esc.12.000.000$00), de acordo com alegação supra.
w) Sem prescindir,
x) Nunca poderia a Ré ser condenada em juros, nomeadamente face à iliquidez da dívida e ausência de interpelação para liquidar a alegada dívida em causa.
y) Deverá declarada a nulidade de contrato de mediação por falta de requisito de forma escrita no contrato de mediação verbal a que alude a sentença, já que o acordo onde se ficou as prestações mencionadas em QQ) sempre teria sido celebrado na tese do Autor em 14.04.1993 data em que já estava em vigor o diploma DL 285/92 de 19/12.
z) O crédito que o Apelado/Autor hipoteticamente possa ter para com a Apelante/Ré é um crédito emergente de serviços prestados no exercício de profissão liberal, e como tal, está abrangido pela prescrição de dois anos do artigo 317.º alínea c) do Código Civil.
aa) O fim do regime constante da previsão do artigo 317.º alínea c) do Código Civil, que tem em vista estabilizar num curto espaço de tempo as relações criadas no âmbito de contratos de prestação de serviços (relações que têm algo de semelhante às relações de trabalho.
bb) Os créditos reclamados pela Apelada/A. encontravam-se prescritos à data da propositura da acção e mesmo na data em que foi junto o documento que lhe dá suporte – Junho do ano de 2006.
cc) Assim, deverá ser declarado prescrito o alegado crédito do Autor já que o mesmo surgiu alegadamente em 14.04.1993 e só em Junho de 2006 foi o mesmo reclamado judicialmente.
dd) No mesmo sentido e para quem entendesse a data da apresentação da acção também ocorreria igual prescrição já que foi no final de 1998 e tal acordo ocorreu nos idos de 1993, sob pena de violação do art.º 317.º do CC.
ee) Assim,
ff) Deve ser revogada a decisão da matéria de facto e de direito, como acima exposto,
gg) Nestes termos e nos melhores de Direito que V. Exªs. sabiamente saberão suprir, deve ser dado provimento ao presente recurso, revogando-se a sentença recorrida e em consequência, ser a Ré absolvida da condenação dos montantes em causa e da litigância de má fé.
Deverá o Autor ser condenado como litigante de má fé já que a Ré sempre alegou ter efectuado o fecho e contas e não obstante o Autor sempre ter negado veio a reconhecer que sempre teria ocorrido o fecho de contas, continuando, contudo, a exigir da Ré quantias que reconhecidamente sabia não ter direito (dita comissão de Esc.12.000.000$00), de acordo com alegação supra.
Indemnização essa a favor da Autora que nunca poderá ser inferior a € 5.000,00
*
Os factos provados em 1ª instancia.A) O autor exerceu a actividade de mediação imobiliária, sem a respectiva licença, conseguindo interessados para a compra e venda de bens imobiliários de terceiros mediante remuneração constituída por comissão sobre o preço da transacção cuja percentagem era a convencionada previamente com o cliente.
B) A ré dedica-se à promoção e realização de empreendimentos imobiliários, construindo e vendendo edifícios, particularmente fracções de edifícios constituídos em propriedade horizontal, para tanto adquirindo terrenos que tenham ou possam vir a ter vocação edificativa.
C) A ré integra o chamado “Grupo H…………..”, de que é líder I………...
D) Depois de pesquisar terrenos com aptidão construtiva existentes na cidade e concelho de Ovar e com a localização e a área que lhe pareciam interessar à ré, o autor estabeleceu contactos com os vários membros da família E1………, da cidade de Ovar, que, individualmente ou através da sociedade “E…………, Lda”, com sede em Ovar, de que eram sócios, eram proprietários de vários prédios na referida cidade e concelho.
E) Visaram esses contactos ver da disponibilidade dos referidos proprietários, na sua dupla qualidade referida em D), em venderem os seguintes prédios:
- a) Uma unidade fabril de descasque constituída por prédio urbano inscrito na matriz sob o art. 3188°, situada na Rua ………., na cidade de Ovar e pertencente à sociedade por quotas “E……….., Lda.”;
- b) Uma propriedade, pertencente à sociedade “E…………., Lda”, sita na freguesia de ……, concelho de Ovar, constituída, no seu todo por diversos prédios, contíguos entre si, cuja descrição na 1ª Repartição de Finanças de Ovar era a seguinte:
- Casa de madeira, sita no ……, freguesia de ……, concelho de Ovar, a confinar do norte com caminho, sul e nascente com cortinha, e do poente com E…………, Lda , com a área de 150 m2, inscrito na matriz urbana sob o art. 280º;
- Casa de madeira, ampla, destinada a armazém, sita no ……, freguesia de ……, concelho de Ovar, a confinar do norte com caminho, do sul com J…………, nascente J…………, Lda., e poente caminho, com a área de 231 m2, inscrito na matriz urbana sob o art. 281º;
- Casa de madeira, sita no ……, freguesia de ……, concelho de Ovar, a confinar do norte com caminho, sul J…………, nascente e poente com o próprio, com a área de 147 m2, inscrito na matriz predial urbana sob o art. 282º:
- Casa de madeira, sita ………., freguesia de ……, concelho de Ovar, a confinar do norte, sul e nascente com o proprietário, e do poente com caminho, com a área de 20 m2, inscrito na matriz predial urbana sob o art. 283°;
- Casa térrea de madeira, sita …….., freguesia de ………., concelho de Ovar, a confinar do norte com E……….., Lda., sul com K…………., nascente J…………. e do poente com caminho, com a área de 50 m2, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o art. 284º;
- Casa térrea de madeira, sita ………., freguesia de ………., concelho de Ovar, a confinar do norte com cortinha, sul com estrada, nascente caminho e do poente L………….., com a área de 52 m2, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o art. 288°;
- Edifício térreo, com logradouro, destinado a fábrica, sito ……, freguesia de ….., concelho de Ovar, a confinar do norte com rua, sul com M………… e outros, nascente com proprietário e do poente com caminho de servidão, com a área de 4 155 m2 (sup. Coberta), inscrito na matriz predial urbana sob o art. 1887°;
- Terreno a pinhal, sito …….., freguesia de ……, concelho de Ovar, a confinar do norte e nascente com N…………., Lda., sul com fábrica do proprietário e do poente com a estrada, com a área de 2.850 m2, inscrito na matriz rústica sob o art. 6.180°;
- Terreno a pinhal, sito ………., freguesia de ……, concelho de Ovar, a confinar do norte e sul com o proprietário, nascente com O…………. e poente com caminho dos proprietários, com a área de 900 m2, inscrito na matriz rústica sob o art. 6.187°; e
- Terreno a pinhal, sito na …………, concelho de Ovar, a confinar do norte com ………, sul com P………….. e outros, nascente N…………, Lda. e poente com os proprietários, com a área de 4.500 m2, inscrito na matriz rústica sob o art. 6.188º.
F) Os proprietários destes prédios manifestaram ao autor disposição de vender.
G) Disposição de que o autor deu conhecimento à ré .
H) A qual, tomando conhecimento dos prédios, da sua área e localização e estudando a sua potencialidade para neles vir a desenvolver empreendimentos imobiliários, manifestou vontade em comprar.
I) Dando instruções ao autor para desenvolver as negociações com vista à fixação do preço e das condições de pagamento.
J) Negociações que o autor realizou, efectuando várias e sucessivas reuniões com os proprietários e com a ré, tentando obter o preço mais baixo possível para esta e as melhores condições de pagamento.
K) Negociações essas que conduziram a acordo entre a ré e os proprietários quanto ao preço e condições de pagamento.
L) E que se concluíram primeiro no que respeita ao prédio identificado em E), alínea a) e só mais tarde quanto aos prédios identificados em E), alínea b).
M) A ré e os proprietários acordaram, respectivamente, comprarem e venderem o prédio identificado em E), alínea a) pelo preço de 40.000.000$00/ a pagar no acto da escritura.
N) Tendo sido outorgada no 1° Cartório Notarial de St ª Maria da Feira , em 22 de Dezembro de 1989, a fIs. 67 e ss. Do Livro 87 D, a respectiva escritura de compra e venda, ainda que pelo preço declarado de 39.000.000$00.
O) A ré pagou ao autor a quantia de 2.000.000$00.
P) Tal pagamento foi feito através do cheque n°.9159753534 emitido em 09 de Janeiro de 1989 pelo gerente da R. D…………… sobre a conta em seu nome n° 3986505001 na agência de Paços de Brandão do Crédito Predial Português, no montante de 500.000$00 e do cheque nº 9237375071 emitido em 09 de Fevereiro de 1989 pela R. e subscrito pelo seu sócio-gerente I……………. sobre a conta da R. n°. 3853132, na Agência da R. ………., na cidade do Porto, do Banco Comercial Português, no montante de 1.500.000$00.
Q) A ré e os sócios da sociedade “E…………, Lda“ acordaram, respectivamente, comprar e vender os prédios identificados em E), alínea. b), pelo preço real de 240.000.000$00.
R) Foi convencionado entre os referidos sócios e a R. e também com o sócio-gerente desta I…………. que este negócio se realizaria do seguinte modo:
- a) Os sócios da sociedade “E…………., Lda” cederiam as suas quotas nesta sociedade a I………….. ou a terceiro que este indicasse pelo preço declarado de 27.000.000$00;
- b) O preço real de 240.000.000$00 seria pago da forma seguinte:
- 27.000.000$00 através do contrato oficial de cessão de quotas da sociedade atrás referida;
- 213.000.000$00 em sete prestações pré-estabelecidas, nas seguintes datas e montantes: 23.000.000$00, em 03 de Janeiro” de 1992; 20.000.000$00, em 04 de Janeiro de 1993; 20.000.000$00, em 03 de Janeiro de 1994; 20.000.000$00, em 02 de Janeiro de 1995; 45.000.000$00 em 02 de Janeiro de 1996; 42.500.000$00, em 02 de Janeiro de 1997; 42.500.000$00, em 02 de Janeiro de 1998.
S) Para concretizar este negócio foram outorgados os seguintes documentos:
- a) Um contrato-promessa de cessão de quotas outorgado pêlos sócios-gerentes da sociedade por quotas “E………….., Lda”, enquanto cedentes, e por I……………, enquanto cessionário, com a faculdade de ceder a sua posição contratual a terceiro, pelo qual os primeiros prometeram ceder as quotas e o segundo ou o terceiro por ele indicado prometeu adquiri – Ias pelo preço declarado de 27.000.000$00.
- b) Um acordo particular subscrito pelos mesmos sócios cedentes e pelo cessionário I………… mediante o qual este se obrigou a entregar, na data de outorga deste acordo, cheques pré-datados por si assinados que assegurassem o pagamento do “preço total de venda mutuamente acordado de 240.000.000$00 “nas prestações referidas no art. Anterior, convencionando-se que este acordo particular era acompanhado pelo contrato-promessa oficial referido na alínea a) na escritura pública figuraria apenas o valor de 27.000.000$00 constante do contrato oficial, nos termos do doc. junto a fIs. 23 a 30, que aqui se dá aqui integralmente reproduzido).
T) Cumprindo a obrigação a que se vinculou, I………… emitiu a favor de Q………….., um dos sócios cedentes e com o acordo de todos estes, os seguintes cheques sobre a sua conta n°. 20872860001, Agência da ………, na cidade do Porto do Banco Comercial Português, com as seguintes datas:
a) cheque n°. 5102110451, no montante de 20.000.000$00 e com a data de 14 de Janeiro de 1993;
b) Cheque n°. 4202110452, no montante de 20.000.000$00 e com a data de 13 de Janeiro de 1994;
c) Cheque n°.3302110453, no montante de 20.000.000$00 e com a data de 12 de Janeiro de 1995;
d) Cheque n°. 2402110454, no montante de 45.000.000$00 e com a data de 12 de Janeiro de 1996;
e) Cheque n°. 1502110455, no montante de 42.500.000$00 e com a data de 12 de Janeiro de 1997;
f) Cheque n°. 602110456, no montante de 42.500.000$00 com a data de 12 de Janeiro de 1998
U) Estes cheques foram entregues aos sócios cedentes na pessoa do sócio cedente Q…………..
V) Cheques que vieram a ser apresentados a pagamento, obtiveram boa cobrança e através deles os vendedores cedentes completaram o recebimento do preço de 240.000.000$00.
W) Os restantes 50.000.000$00 também foram pagos aos vendedores /cedentes por cheques emitidos em Outubro de 1992, 14 de Novembro e 12 de Dezembro de 1992 nos montantes, respectivamente, de 10.000.000$00, 10.000.000$00 e 30.000.000$00.
X) O contrato de cessão de quotas prometido para, através dele, assegurar a aquisição dos bens imóveis identificados E), alínea b), foi outorgado através de escritura lavrada no 1° Cartório Notarial de Santa Maria da Feira em 29 de Abril de 1992 a fls. 54/ verso e seguintes do Livro 1.100-B, no qual intervieram como cedentes os sócios da sociedade “E…………., Lda” e como cessionária adquirente a ora R., então representada pêlos seus procuradores, com poderes para o acto, D…………. e R……………..
Y) Desde sempre o negócio foi desenvolvido e concluído com o propósito da aquisição final dos bens imóveis em causa, ainda que através da via de cessão de quotas
Z) Até Janeiro de 1993 os cedentes das quotas de E………., Lda receberiam 50.000.000$00
AA) Em data não concretamente apurada, a ré, representada por D…………., acordou, verbalmente, com o autor que este angariasse interessados na venda de terrenos à ré, para esta desenvolver os seus empreendimentos imobiliários, pagando-lhe como remuneração uma comissão de 5% sobre o valor do preço das compras que se viessem a efectuar na sequência da mediação realizada pelo autor.
BB) Na sequência do acordo mencionado em AA) o autor passou a procurar terrenos que pudessem interessar à ré.
CC) E a contactar os respectivos proprietários para ver da sua disposição em vender e do preço que estes pediam no caso de quererem vender.
DD) E, quando a ré manifestava vontade em desenvolver as negociações, o autor contactava com os proprietários com vista a obter o melhor preço, que para a ré era o mais baixo possível, e as melhores condições de pagamento, que para a ré eram as que permitissem um pagamento o mais dilatado no tempo possível.
EE) O que sempre fez de acordo com as instruções que a ré deu, quase sempre, através do já referido D…………
FF) As negociações eram conduzidas pelo autor, em representação da ré e conforme as instruções desta, nos termos do acordo aludido em AA), designadamente estabelecendo o preço e a forma de pagamento respeitante ao negócio que a ré viria a efectuar.
GG) A actuação do autor no que respeita ao negócio mencionado em D) a N), foi efectuada no âmbito do acordo que fez com a ré a que se alude em AA).
HH) E foi por causa desse acordo que a ré pagou ao autor o montante de 2.000.000$00 a que se alude em O), a título de comissões de 5% sobre o mencionado preço convencionado de 40.000.000$00 referente à compra mencionada em M).
II) A actuação do autor no que respeita ao negócio mencionado em Q) a Z) foi efectuada no âmbito do acordo que fez com a ré a que se alude em AA).
JJ) Autor e ré convencionaram que o autor receberia a comissão de 5% sobre o preço real de 240.000.000$00.
KK) Que lhe seria paga conforme se fossem vencendo as prestações do preço real convencionado com os vendedores-cedentes.
LL) E no que respeita a este negócio a ré pagou ao autor comissões no montante de 4.600.000$00.
MM) Estas comissões no montante de 4.600.000$00 foram pagas ao A. através de adiantamentos que lhe foram feitos por conta das comissões a que tinha direito, e nos termos constantes dos documentos juntos a fIs. 43 a 66.
NN) O autor interpelou a ré e o próprio I………… para que lhe fossem pagas as comissões.
OO) O autor frequentemente pedia à ré, representada por D…………, adiantamentos por conta da comissão que lhe foi prometida.
PP) O autor recebeu, até final do ano de 1992, a quantia de 3.500.000$00 a título de comissão pelo negócio de cessão de quotas da sociedade “E…………, Lda”, aludido nas alíneas Q) a Z).
QQ) Em Abril de 1993, para terminar com os sucessivos pedidos de adiantamento de dinheiro que o autor formulava e à capitalização de juros que tais adiantamentos representavam, o representante da ré, D…………, acordou com o autor fechar as contas do negócio pagando-lhe, em 14 de Abril de 1993, a quantia de 1.100.000$00, e comprometendo-se a pagar idênticos montantes de 1.100.000$00 em duas prestações, vencendo-se uma na primeira semana de Setembro de 1993 e a outra em 31 de Novembro de 1993.
RR) O mencionado D……………, quando o negócio a que se alude em D) a Y) ficou delineado, escreveu pelo seu próprio punho a projecção prevista dos pagamentos do preço a efectuar, a comissão de 5% conferida ao autor e o resultado da aplicação dessa comissão sobre o valor de cada prestação, mediante o documento junto aos autos a fIs. 95.
*
Os factos o direito e o recurso.I. A apelante atribui ao tribunal erro na apreciação da prova fazendo uma valoração diferente da ocorrida no tribunal que proferiu sentença. Entende que deve ser alterada a matéria de facto decidida nos seguintes termos:
b) Deve ser alterada a matéria de facto dada como provada e, por consequente, ser dada a resposta propugnada supra nestas alegações quanto aos factos reproduzidos nas alíneas: AA), JJ), NN), QQ) e RR); e, com base no depoimento das testemunhas Sr. B………… e Sr. D…………, mas também não levando em consideração o documento de fls. 521, que não merece qualquer valor probatório (art.º 373.º, 374.º, 376.º do CC), nos termos supra aduzidos;
c) Assim, deve ser revogada a decisão da matéria de facto e de direito, como acima exposto, nomeadamente com base do registo do depoimento do Sr. D………… registado na cassete 8, Lado B até à fita n.º 9 rotação 0196 lado.
d) Relativamente AA): Não foi estabelecido qualquer acordo de mediação em que o Autor passaria a receber 5% sobre todos os negócios.
e) Antes que essa gratificação seria entregue ao Autor mediante acordo que viesse a ser estabelecido entre ambos em que a gratificação da indicação de um terreno era previamente estabelecida e variava de acordo com o negócio em causa.
f) Pelo que tal facto deverá ser dado como não provado no que diz respeito à comissão de 5%.
g) Quanto à JJ): que a gratificação acordada com o Autor pelo dito negócio foi de 3% ao invés dos mencionados 5%.
h) Relativamente à NN) e QQ): que após o fecho de contas em Abril de 1993 e com o recebimento de esc. 4.600.000$00 para fecho das contas não exigiu o Autor qualquer pagamento da Ré, nomeadamente o alegadamente em falta por acordo de esc. 1.100.000$00 x2.
i) Assim, deverá ser dada resposta negativa – como não provado – que o Autor tivesse direito a receber as ditas quantias de esc. 1.100.000$00, cada, por alegadas comissões em dívida
j) Por conseguinte, deverá ser revogada a condenação da Ré ao pagamento de juros de mora por alteração a resposta negativa ao artigo NN) dos factos provados:
k) Relativamente RR): No que diz respeito ao documento em que o tribunal “a quo” baseou a sua resposta foi o mesmo impugnado sendo que o D………… também não o confirmou no seu depoimento, aliás, sendo que a existir tal entendimento – que se desconhece - sempre violaria o art.º 394.º/1 do CC.
l) Esta testemunha também confirmou que as comissões eram fixadas de acordo com os negócios e que em Abril de 1993 com o fecho de contas ocorreu a antecipação dos pagamentos com a redução do valor das mesmas.
m) Na verdade, explicou de forma clara e bastante convincente esta mesma testemunha que o valor final acordado com o Autor em Abril de 1993 resultou do fecho das contas e da antecipação dos pagamentos em seis anos da data prevista/acordada para sua liquidação - que se venciam de 1992 até 1998 - e que no custo de antecipação foi levada em consideração a taxa de desconto aplicável como referência à letra de câmbio e juros inerentes aos adiantamentos em causa.
n) O documento de fls. 521 também foi impugnado pela Ré também foi o mesmo negado pela testemunha G…………, a quem alegadamente era atribuída a sua autoria, assim, não podia o tribunal atender ao mesmo sem que a parte contrária (Autor) exibisse o seu original: “Ao contrário do que sucede com os documentos autênticos, os documentos particulares não provam, por si sós, a genuinidade da sua (aparente) proveniência. A letra e assinatura, ou a assinatura, só se consideram, neste caso, como verdadeiras, se forem expressas ou tacitamente reconhecidas pela parte contra quem o documento é exibido ou se legal ou judicialmente forem havidas como tais. Havendo impugnação, é ao apresentante do documento que incumbe provar a autoria contestada; e terá de fazê-lo, mesmo que o impugnante tenha arguido a falsidade do texto e assinatura, ou só da assinatura” – Código Civil anotado de Pires de Lima e Antunes Varela, em comentário ao art.º 374.º n.º 2, pág. 331.º, Vol I, Coimbra Editora.
o) O Autor no seu depoimento não conseguiu provar a autoria do documento, nem existiu qualquer outra testemunha que o fizesse, aliás, que sempre seria contrária ao disposto no art.º 394.º do CC.
p) O Autor confessou que tinha efectuado a montagem do referido documento de fls. 521 alegando que tinha outro na sua posse onde tinha a palavra “acordo” – documento esse a partir do qual tinha a efectuado a montagem, não será processualmente admissível valorar como meio de prova um documento fotocopiado e montado pelo Autor que, confessa não estar igual ao original, e que, devidamente impugnado pela contraparte (Ré), não foi realizada prova ou reconhecido que a letra e autoria corresponda a quem alegadamente o teria assinado, sob pena de violação do acesso ao direito e à justiça no sub princípio da produção de prova e sua valoração com força probatória, art.ºs 20.º da CRP e art.ºs 374.º e 376.º do CC e art.ºs 516.º, 541.º/1 do CPC.
q) Assim, o documento de fls. 521 não podia ter servido como prova para que o julgador condenasse a Ré no pagamento das quantias em causa e juros a contar da escolhe de datas que nele foram apostas – dado que se tratam de diversas datas sobre montantes não apurados no documento (1/3 de quê?).
r) Assim, a decisão da matéria de facto, proferida pelo Meritíssimo Juiz quo padece de insuficiência e incorrecção e é inexacta na apreciação da prova constante dos autos, violando, entre outros, o artº 653, nº 2, 659.º/2/3, 668.º do C Processo Civil e art.º 362º, 363.º/3 e 374.º do CC.
Vejamos.
A este propósito cabe lembrar, que se vem entendendo que o uso pela Relação dos poderes de alteração da decisão de 1ª instância sobre a matéria de facto limita-se aos casos de flagrante desconformidade entre os elementos probatórios disponíveis e aquela decisão, nos concretos pontos questionados – AC. STJ de 20.05.95. in www.dgsi.pt.
Analisada a prova entendemos que a matéria de facto foi bem decidida nada havendo a apontar a convicção formada no tribunal recorrido.
Com efeito o doc. de fls. 421 junto aos autos é um documento particular sujeito à livre apreciação do tribunal.
Na convicção firmada e no uso do seu poder, o tribunal alicerçou baseou-se neste documento e outros juntos aos autos, documentos usados na audiência para confrontar as partes e as testemunhas. Cruzou estes documentos com o depoimento de parte e depoimento das testemunhas e decidiu. No caso de dúvida decidiu negativamente.
Mantemos inalterada a decisão sobre a matéria de facto proferida em 1ª instância.
II. Não discutem as partes o enquadramento jurídico do contrato celebrado entre as partes sendo pacifico que se trata de um contrato de mediação imobiliária.
Vejamos em 1º lugar se ocorreu a prescrição invocada pela ré na contestação decidida no saneador dado que a sua procedência acarreta desde logo o decesso da acção.
Invoca a ré que se trata de um crédito contraído no exercício da sua profissão liberal pelo que face ao disposto no art. 317º, c) do C. Civil se encontra prescrito, pelo menos no que se refere às comissões vencidas há mais de 2 anos.
E neste caso também acompanhamos a decisão recorrida.
Estamos no âmbito de uma prescrição presuntiva de cumprimento da obrigação conforme resulta do art. 312º do C. C.
As prescrições presuntivas são “presunções de pagamento, e funda-se em que as obrigações a que se referem costumam ser pagas em prazo bastante curto e do pagamento não é costume exigir quitação. Decorrido o prazo legal, presume portanto a lei que o pagamento está efectuado, dispensando, assim, o devedor da prova deste, prova que poderia ser-lhe difícil, dada a ausência de quitação” – in Boletim do Ministério da Justiça nºs 105 a 107, p. 45.
A expressão prescrição presuntiva mostra, por isso, que ela se baseia na presunção de cumprimento e se destina a proteger o devedor contra o risco de satisfazer duas vezes dívidas de que não é usual exigir recibo ou guarda-lo por muito tempo.
O objectivo das prescrições presuntivas consiste em obviar a dificuldades probatórias, protegendo o devedor contra o perigo de ter de satisfazer duas vezes a mesma divida.
Nas prescrições desta natureza, o decurso do prazo prescricional não extingue o direito, como é próprio das verdadeiras prescrições, constituindo-se unicamente em benefício do devedor uma presunção júris tantum de ter efectuado a prestação a seu cargo.
Sendo autênticas presunções legais de cumprimento, as prescrições presuntivas produzem a inversão do ónus da prova (art. 344º, nº1 do CC), ficando o devedor liberto desse encargo, que, em principio à luz do disposto no art. 342º, nº 2 do CC lhe incumbiria. Dado o carácter relativo da presunção, o credor poderá, contudo, elidi-la, provando o não cumprimento.
É aqui que reside a única originalidade do seu regime, em confronto com o regime normal das presunções júris tantum – unicamente o poderá fazer mediante a confissão do devedor originário ou daquele a quem a dívida tiver sido transmitida por sucessão. É esse por força do art. 313º do CC, o único meio de prova susceptível de contrariar a presunção de cumprimento.
Qualquer das modalidades de confissão em geral admitidas – confissão judicial ou extrajudicial - poderá ser oposta pelo credor, sendo certo que nos termos do art. 313º, nº 2 do CC, a confissão extrajudicial só releva quando for realizada por escrito.
De entre essas modalidades, assume, no entanto, especial relevância, no contexto do problema que nos ocupa, a confissão judicial tácita especialmente prevista na 2º parte do art. 314º a pratica em juízo de actos incompatíveis com a presunção de cumprimento.
“Quando se alega a prescrição e, simultaneamente, pratica um acto inconciliável com o seu pressuposto fundante, o devedor está a contradizer-se a si próprio, pois, ao mesmo tempo que pretende ver reconhecida a extinção do vinculo, com base num presumível cumprimento, não deixa de admitir que ele ainda se não efectuou. Nestas circunstâncias é o réu a trazer ao processo, por sua livre iniciativa, factos que revelam o infundado da presunção, cuja aplicação, no acto reivindica” - Joaquim de Sousa Ribeiro in “Prescrições Presuntivas”, Revista de Direito e Economia, Revista de Direito e Economia, Ano V, nº2, Julho/Dezembro de 1979, p.397.
É o que sucede nos presentes autos porquanto a ré, na contestação, para além de excepcionar a prescrição, impugna também directamente os factos constitutivos do direito do autor, negando a existência, em si mesma, do débito.
Ao utilizar este meio de defesa conjuntamente com a prescrição, a ré está, por um lado, e através da invocação desta ultima, a pretender já ter cumprido, e, por outro, através da impugnação do credito, a refutar a existência de qualquer obrigação de cumprir. É patente a incoerência.
A impugnação especificada dos factos constitutivos da obrigação, entende-se que o réu confessa tacitamente a dívida.
Conforme resulta da contestação, designadamente da matéria invocada para efeito da prescrição a ré não admite dever qualquer quantia ao autor a titulo de comissões e impugnou expressamente os factos respeitantes à existência da divida praticando em juízo actos incompatíveis com a presunção de pagamento, considera-se confessada a divida e como tal está elidida a presunção da pagamento.
Deve por isso improceder a excepção invocada.
III. A mediação – figura já prevista no art. 230º, nº 3 do Código Comercial – deixou de ser um contrato atípico ou inominado para passar a ser um contrato legalmente regulamentado pelo DL nº 285/92, de 19/12 e, posteriormente, pelo DL nº 77/99, de 16/3.
Com a entrada em vigor do DL 285/92, de 19/12 tornou-se obrigatória a forma escrita para a validade formal do contrato de mediação imobiliária, pelo que, até essa altura, vigorou a regra da consensualidade ou da liberdade de forma (art. 219º do Código Civil).
Deste modo, tendo sido celebrado, consensualmente, em data anterior a 22 de Dezembro de 1989, o contrato de mediação imobiliária em apreço é formalmente válido.
Mantendo-se inalterada a matéria de facto aderimos à sentença recorrida devendo improceder as alegações de que se trata de um contrato nulo por falta de forma, a comissão 5% acordada e a interpelação da ré para pagar e por conseguinte à existência de juros moratórios.
Na improcedência das alegações de recurso confirma-se a sentença recorrida.
Custas pela recorrente.
Porto, 2009.11.24
Maria das Dores Eiró de Araújo
João Carlos Proença de Oliveira Costa
(Tem voto de conformidade da Srª Desembargadora Graça Mira que não assina por não estar presente.)