Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1023/09.0TJPRT.P1 |  |
RESOLUÇÃO
II - Ocorre o fundamento de resolução do contrato previsto no artº 1083º, nº 2 , al. c) do CC, tanto mais que o correspondente incumprimento da conexa obrigação contratual, pela sua gravidade e consequências, como ficou acentuado, torna inexigível aos autores a manutenção do contrato, o que, no descrito quadro circunstancial, é, mesmo, de ter por extensivo à provada alteração substancial da fachada do arrendado por via da colocação e instalação, no exterior da respectiva parede, de tubos de extracção de fumos e cheiros oriundos do locado.
(Rel. 1 404)
Processo autuado, neste Tribunal, em 02.06.10.
Fernandes do Vale (39/10)
Sampaio Gomes
Pinto Ferreira
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
1 – B………., C………. e D………. instauraram, em 05.06.09, no Tribunal Cível (com distribuição ao .º Juízo/.ª secção) da comarca do Porto, acção declarativa sob a forma prevista no DL nº 108/2006, de 08.06, contra E………., pedindo que, decretada a resolução do contrato de arrendamento identificado na p. i., a R. seja condenada a entregar, imediatamente, aos AA. o arrendado, livre de pessoas e coisas.
Fundamentando a respectiva pretensão, alegaram, em resumo e essência, factos, a seu ver, demonstrativos de que a R., sem o consentimento dos AA., alterou substancialmente a fachada do arrendado, que, além disso, afectou a fim diverso do convencionado.
Na respectiva contestação, pugnou a R. pela improcedência da acção, o que estribou, essencialmente, na seguinte alegação:
--- O fim constante do contrato de arrendamento é o de que ali funcione um estabelecimento de mercearia e vinhos e habitação;
--- Há mais de 30 anos que o negócio de mercearia se esvaiu, mantendo-se, porém, ainda, o estabelecimento de venda de vinhos;
--- Os AA. têm disso pleno conhecimento;
--- As autoridades públicas impuseram inúmeras obras à R., entre elas a colocação do sistema de exaustão de fumos e cheiros e, bem assim, a proibição de dormir no local.
Simultaneamente, impugnou a R. a remanescente factualidade relevante aduzida pelos AA., designadamente, que, no arrendado, se sirvam refeições completas.
Teve lugar a audiência de discussão e julgamento, vindo, a final, a ser proferida (em 26.01.10) sentença que, julgando improcedente a acção, absolveu a R. do pedido.
Inconformados, apelam os AA., visando a revogação da sentença, conforme alegações culminadas com a formulação das seguintes conclusões:
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Contra-alegando, defende a apelada a manutenção do julgado.
Nada obstando ao conhecimento do recurso, cumpre decidir.
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2 – Na sentença apelada, tiveram-se por provados os seguintes factos (os quais, por inimpugnados e na ausência de fundamento legal para a respectiva alteração/ampliação, temos por definitivamente fixados):/
1 - Os AA. são donos e legítimos proprietários de um prédio urbano composto de rés-do-chão e andar, sito na Rua ………., …, na freguesia de ………., concelho do Porto e inscrito na respectiva matriz sob o artigo 482;2 – Em 19 de Março de 1952, foi celebrada, entre a Cooperativa “F……….” e o Sr. G………., a escritura pública de arrendamento referente ao rés do chão e conforme documento que se encontra a fls. 12 dos autos em papel e cujo teor aqui dou por integralmente reproduzido;
3 – Nos termos da cláusula sexta do referido contrato, «O rez do chão arrendado destina-se a mercearia, vinhos e habitação»;
4 – Em 31.05.54, a Cooperativa “F……….” transmitiu ao Sr. H………. (sogro e avô dos AA.) a referida moradia, conforme se constata do teor do documento de fls. 20 a 25 e cujo teor aqui dou por integralmente reproduzido;
5 - A propriedade do imóvel acabou por se transmitir aos AA., em inventário por óbito do referido H……….;
6 – Em 28.06.01, o Sr. G………., endereçou uma carta ao cabeça de casal da herança ainda indivisa, onde lhe dava conhecimento de negociações no sentido de trespassar o estabelecimento ao Sr. I………. e, simultaneamente, para ser exercido o direito de preferência;
7 – E o trespasse concretizou-se;
8 – Em 02.06.06, o referido CC da herança recebeu outra carta, desta feita remetida pelo Sr. I………, comunicando-lhe o direito de preferência no negócio de trespasse que este estava a negociar com a D. J……….;
9 – Este trespasse também se concretizou;
10 – Em 23.06.06, o Sr. I………. enviou nova carta ao CC, comunicando-lhe que o trespasse se verificou e de acordo com o documento escrito de fls. 29 a 31 e cujo teor aqui dou aqui por integralmente reproduzido;
11 – Actualmente, o estabelecimento é composto por, pelo menos, 8 mesas e respectivas cadeiras, um balcão frigorífico, balcão frigorífico/expositor com todo o tipo de refrigerantes, expositor superior de balcão de bolos e salgados; diversas prateleiras com bebidas alcoólicas, uma máquina industrial de café, moinho de café, arca frigorífica/expositora com publicidade á cerveja “……….”; uma coluna de fornecimento de cerveja a copo, caixa registadora, máquina de tabaco, quadro com informação dos pratos que são servidos;
12 – Naquele estabelecimento, além dos petiscos (salgados, sandes, moelas, papas, panados, bifanas etc…), bebidas engarrafadas e a copo, vinho (retirado do garrafão para o copo) são servidas, à hora do almoço, refeições económicas
constantes de sopa, prato, bebida e café pelo preço de 5 Euros;
13 – A actividade de mercearia, que existia no início do arrendamento, foi-se esvaindo com o tempo e desde há muitos anos que é nula;
14 - Dou por integralmente reproduzido o teor da carta constante de fls. 55 e 56, emitida pelo Delegado de Saúde à R., datada de 05.01.07, onde insiste com a R. pela efectivação de obras que ainda não estavam realizadas, entre elas a colocação de sistema de exaustão de fumos e cheiros;
15 – Na sequência desta determinação, a R. colocou, no exterior do edifício, uma conduta de exaustão de fumos e cheiros.
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3 - Perante o teor das conclusões formuladas pelos apelantes, em conjugação com o preceituado nos arts. 684º, nº3 e 685º-A, nº1 do vigente CPC[1], constata-se que as questões suscitadas e que, no âmbito da apelação, demandam apreciação e decisão por parte deste Tribunal de recurso consistem em saber se, contra o decidido e propugnado pela apelada, ocorrem os por si invocados fundamentos de resolução do contrato de arrendamento mencionado nos autos. Ou seja, se, perante a factualidade provada, deve ser entendido que a R., sem o consentimento dos AA., alterou substancialmente a fachada do arrendado, por um lado, e, bem assim, se afectou este a fim diverso do convencionado pelos respectivos sujeitos contratuais.Apreciemos, pois, tais questões, começando pela indicada em último lugar, por, no caso, assumir muito maor relevância.
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4 – I – Constitui obrigação do locatário não aplicar a coisa a fim diverso daquele a que ela se destina – art. 1038º, al. c), do CC –, podendo o senhorio resolver o contrato de arrendamento se o arrendatário usar ou consentir que outrem use o prédio arrendado para fim ou ramo de negócio diverso daquele ou daqueles a que se destina – arts. 64º, nº1, al. b) do DL nº 321/90, de 15.10 (Regime do Arrendamento Urbano – RAU) e 1083º, nº2, al. c), do CC.A “ratio legis” destas últimas disposições legais reside na violação do contrato por parte do arrendatário, como é entendimento unânime (Cfr., v. g., PINTO FURTADO, in “Curso de Direito dos Arrendamentos Vinculísticos”, pags. 405; JANUÁRIO C. GOMES, “Arrendamentos Comerciais”, 2ª Ed., pags. 224; BAPTISTA MACHADO, Parecer, na Col. 84 – 2º/18-19; e Ac. do STJ, de 14.10.97, na COL. STJ 97-3º/76). Sendo que, para o Prof. B. MACHADO, numa verificada política de proteccionismo ao locatário, com sacrifício da liberdade de contratar do locador, o equilíbrio das prestações impõe o merecimento da tutela proteccionista por parte do locatário, que deixa de existir quando os deveres inerentes ao seu estatuto são violados de forma grave, como acontece em todas as situações previstas no nº1 do art. 64º do RAU (anteriormente, nº1 do art. 1093º do CC). Daí que, verificados os pressupostos referidos em tal norma, não caberá ao julgador apreciar a relevância do interesse do senhorio na resolução do contrato.
Em consonância com o que acaba de ser referido, e na senda do sustentado pelo saudoso Prof. LOBO XAVIER[2], deverá ter-se por excluída, na apreciação da questão em apreço, a relevância do “prejuízo”, na óptica do senhorio. Com efeito, a aplicação do fundamento de resolução previsto naqueles dois preceitos legais – e, agora, também no citado art. 1083º, nº2, al.c) do CC – não depende da alegação e prova, por parte do senhorio, de que o uso do arrendado para fim diverso do convencionado lhe ocasionou (ou é susceptível de ocasionar) um qualquer prejuízo. Nem, correspondentemente, o arrendatário pode impedir a resolução com a demonstração de que o seu comportamento nenhuns danos trouxe (ou poderá trazer) à contraparte.
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II – A cláusula que fixa o fim ou o destino do prédio locado é uma das mais importantes do instituto da locação, tendo em conta a obrigação impendente sobre o arrendatário e referida na parte inicial de I antecedente.Reflexamente, e como se refere no Ac. do STJ, de 03.02.87 (BOL. 364º/803) “… tem ou pode ter a maior importância, do ponto de vista do locador, a não afectação a outro fim do local arrendado. É o caso do desgaste do prédio, do risco de deterioração, das condições de comodidade e segurança dos vizinhos e do montante da renda. Por tudo isto, não é indiferente o fim ou ramo de negócio a que é destinado o imóvel arrendado. O não cumprimento do destino especificado no contrato rompe, em pontos essenciais, o equilíbrio de interesses procurado na altura da celebração daquele, prejudicando seriamente o senhorio”.
Compreende-se, assim, que a violação da aludida cláusula tivesse sido qualificada como causa de resolução do contrato, duas correntes se defrontando sobre o que deve entender-se por uso para fim ou ramo de negócio diverso:
a) – Segundo uma orientação “rigorista”, haverá sempre desrespeito pela vontade das partes expressa no título por elas subscrito, quer haja total desvio do fim ou ramo de negócio estipulado, quer a esse fim ou ramo o arrendatário acrescente, como secundário ou acessório, um fim diverso;
b) – Para uma outra corrente mais “liberal” ou “benévola” (Cfr. Rev.. dos Tribunais, 93º, pags. 477), se o arrendatário continuar a usar o arrendado, a título principal, para o fim ou ramo de negócio convencional e apenas exercer acessoriamente uma nova actividade, não se encontra preenchido o dito fundamento de resolução do contrato (“acessorium principale sequitur”).
E esta acessoriedade deve aferir-se circunscrevendo-se àquele tipo de comércio que tem natureza de algum modo conexa com a do comércio principal, ou até dele complementar. E tal conexão apresenta-se, normalmente, sob dois tipos: actividade ligada por uma relação de instrumentalidade necessária, ou quase necessária, e actividade que, segundo os usos comuns, acompanha a exploração de certa modalidade de comércio (Cfr. Prof. LOBO XAVIER[3]; Prof. BAPTISTA MACHADO[4]; e Ac. da Rel. de Lx. de 17.01.95 – Col. 95 – 1º/87).
Não obstante a discordância do Prof. PEREIRA COELHO[5] e do Cons. RODRIGUES BASTOS (“Dos Contratos em Especial”, Vol. II, pags. 155, onde se sustenta não ter a lei previsto a subtileza da distinção entre destino principal e acessório), consideramos preferível a segunda orientação apontada, já porque mais de acordo com o texto da lei (que, claramente, liga, como já ficou assinalado, a sanção da resolução do contrato de arrendamento à violação do dever imposto ao locatário pelo art. 1038º, al. c) do CC, nos termos da al. b) do nº1 do art. 64º do RAU – agora, art. 1083º, nº2, al. c), do CC –, já porque representa a solução que melhor garante o equilíbrio na justa composição dos interesses de senhorios e de inquilinos.
Aliás, em idêntico sentido aponta a própria evolução dos costumes, a globalidade da economia e a necessidade de o Direito se adaptar à vida e facilitar o desenvolvimento da economia, possibilitando o exercício mais completo de cada ramo de actividade comercial.
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III – Por outro lado, e em sede de ponderações genéricas, não poderá deixar de ser considerado que o intérprete tentará fixar à respectiva cláusula contratual um alcance mais lato do que aquele que corresponde ao seu teor literal, se as circunstâncias permitirem inferir, à luz da razoabilidade e da boa fé, que o locador, autorizando, expressamente, a exploração de determinado ramo de negócio, podia e devia contar com o exercício adicional de uma outra actividade – a qual, portanto, se tem de entender que autorizou efectivamente também, embora de modo implícito.5 – No caso dos autos, tem de entender-se que a locatária vem destinando, efectivamente, o arrendado a fim diverso do convencionado pelos sujeitos que subscreveram o respectivo contrato de arrendamento.
Na realidade, nada tem que ver com o fim convencionado a afectação do arrendado a espaço onde são servidas refeições, ainda que ligeiras, e necessariamente acompanhadas, as mais das vezes, pelo serviço e ingestão de diversas bebidas alcoólicas. Chegando-se, mesmo, a ter exibida, no local, a lista de tais refeições e respectivo preço, com inerente publicitação duma tal actividade desenvolvida no locado, devidamente apetrechado, para o efeito, com condizente número de mesas e cadeiras e o mais que é usual ver-se em estabelecimentos vocacionados para a actividade de restauração (restaurantes, snack-bares ou, mesmo, simples cafés).
Ora, esta realidade, mesmo em termos de mera instrumentalidade ou conexão, nada tem que ver com a actividade de comércio de mercearia e vinhos (a habitação não está em causa) que deveria ser desenvolvida no local, podendo, quando muito e adentro de tal actividade, serem, aí, vendidos géneros alimentícios e similares que possibilitassem a ulterior confecção de refeições, na própria casa dos clientes e, bem assim, servidos vinhos e bebidas similares, com admissão da respectiva venda para ulterior consumo, no exterior, pelos respectivos clientes.
Nem se objecte que tal só se verifica por imposição das autoridades administrativas: estas não podem sobrepor-se à vontade do senhorio, o qual não pode ser ostracizado numa matéria de tão transcendente relevância para a gestão dos seus próprios interesses. Em última análise, a terem de ser introduzidas alterações por imposição da autoridade administrativa, tal não poderia nem deveria ser feito à absoluta revelia do senhorio, antes em necessário diálogo e concertação com ele. É que – não se esqueça – o arrendado é propriedade sua, não lhe sendo, pois, indiferentes as vicissitudes com o mesmo relacionadas.
Por outro lado e para rebater a engenhosa construção jurídica subjacente à sentença apelada, tem de trazer-se à colação o preceituado no art. 405º, nº2 do CC, nos termos do qual e além do mais, “O contrato… só pode modificar-se… por mútuo consentimento dos contraentes…”. O que, no caso versado nos autos, jamais ocorreu, sendo certo que aos AA. não era indiferente a alterada afectação do locado, designadamente, em termos da respectiva desvalorização, incómodos sobrevindos aos vizinhos e, sobretudo, da renda convencionada, que, com a nova afectação teria de ser, certamente, muito maior. E, se se entende que ao arrendatário é lícito “fazer pela vida”, adaptando o locado às exigências mais actuais, pela mesmíssima razão não pode ser subtraída ao senhorio a contraposta faculdade de exigir uma renda compatível e ajustada à nova actividade, sempre pressupondo, necessariamente, que com a mesma estivesse de acordo. O que, no caso versado nos autos, não ocorre, nem é de admitir mesmo em termos de mera razoabilidade ou boa fé da sua parte, nos sobreditos termos.
Em suma, ocorre o fundamento de resolução do contrato previsto no art. 1083º, nº2, al. c) do CC, tanto mais que o correspondente incumprimento da conexa obrigação contratual, pela sua gravidade e consequências, como ficou acentuado, torna inexigível aos AA. a manutenção do contrato, o que, no descrito quadro circunstancial, é, mesmo, de ter por extensivo à provada alteração substancial da fachada do arrendado por via da colocação e instalação, no exterior da respectiva parede, de tubos de extracção de fumos e cheiros oriundos do locado.
Procedendo, pois, as conclusões formuladas pelos apelantes.
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6 – Em face do exposto, acorda-se em julgar procedente a apelação, em consequência do que, revogando-se a sentença apelada e na procedência da acção, se decreta a resolução do contrato de arrendamento identificado na p. i., condenando-se a R. a entregar, imediatamente, aos AA. o arrendado, livre de pessoas e coisas.Custas, em ambas as instâncias, pela R.-apelada.
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Porto, 25/10/10
José Augusto Fernandes do Vale
António Sampaio Gomes
Rui de Sousa Pinto Ferreira
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[1] Como os demais que, sem menção da respectiva origem, vierem a ser citados.
[2] In “RLJ”, Ano 116º, pags. 157 e segs.
[3] In “Ob. citada”, pags. 117).
[4] In “Ob. e local citados”.
[5] In “Arrendamento”, pags. 222.