Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1231/11.3TJPRT.P1 |  |
INDEMNIZAÇÃO
ARRENDAMENTO
II - Tal assenta na etiologia daquela, que é devida pelos prejuízos decorrentes da antecipação da cessação do contrato de arrendamento, frustrando as expectativas do arrendatário, facto exclusivamente imputável à expropriação, que não ao proprietário do prédio arrendado.
Juízos Cíveis do Porto – 1º Juízo Cível
SUMÁRIO
(artigo 663º, nº 7, do Código de Processo Civil)
I - Do preceito do artigo 30º, nº 1, do Código das Expropriações, que dispõe que os arrendamentos dos prédios expropriados «são considerados encargos autónomos para efeito de indemnização dos arrendatários», decorre que a indemnização atribuída ao arrendatário não deva ser deduzida na fixada ao proprietário
II - Tal assenta na etiologia daquela, que é devida pelos prejuízos decorrentes da antecipação da cessação do contrato de arrendamento, frustrando as expectativas do arrendatário, facto exclusivamente imputável à expropriação, que não ao proprietário do prédio arrendado
Acordam em conferência no Tribunal da Relação do Porto
I
RELATÓRIO
B…, SA, expropriante nestes autos de expropriação em que é expropriada C…, interpôs recurso da sentença que, julgando parcialmente procedentes os recursos interpostos pela expropriada e pela expropriante, fixou em 526.424,38 € o montante indemnizatório a pagar pela entidade expropriante, expropriação da parcela n.º .., constante da Planta Cadastral do Projecto de Execução da Reabilitação Urbana da Unidade de Intervenção do …, correspondente ao prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito na Rua …, …-…, na freguesia …, concelho do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 1868 e inscrito na respectiva matriz predial sob o n.º 1603. RELATÓRIO
A decisão arbitral tinha fixado a indemnização em 326.777,40 €. A expropriante, no recurso que dela interpôs, tinha pugnado pela sua fixação em 250.000,00 €. A expropriada sustentou no seu recurso o valor de 1.222.695,00 €, que posteriormente reduziu para 630.000,00 €.
Realizada a avaliação, os peritos nomeados pelo tribunal e o nomeado pela expropriada indicaram 526,424,38 € como valor da parcela expropriada. O nomeado pela expropriante atribuiu àquela o valor de 365.000,00 €.
Houve pedidos de esclarecimentos, oportunamente prestados pelos senhores peritos.
Após alegações das partes, proferiu-se a sentença ora recorrida.
O recurso foi recebido como de apelação, com subida imediata e nos próprios autos, sendo o seu efeito meramente devolutivo.
A recorrente pede a revogação da sentença, propugnando que a justa indemnização devida à expropriada seja fixada no valor de 250.000,00 € ou, sem prescindir, em 320.760,00 €.
A recorrida defende a manutenção do valor fixado na sentença.
Foram colhidos os vistos.
II
FUNDAMENTAÇÃO
1. PRESSUPOSTOSFUNDAMENTAÇÃO
1.1. Factos provados
a) Por deliberação do Conselho de Administração de 15 de Junho de 2012, publicada no Diário da República n.º 133, 2.ª Série, de 12/07/2010, a B…, SA, deliberou expropriar, com carácter de urgência, a parcela n.º .., com vista à reabilitação urbana da Unidade de Intervenção do ….
b) A referida parcela corresponde ao prédio urbano constituído em propriedade horizontal, composto de edifício com seis pavimentos acima da cota da soleira (r/c + 4 andares + aproveitamento das águas furtadas), sito na Rua …, …-…, na freguesia …, concelho do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 1868 e inscrito na respectiva matriz predial sob o n.º 1603, com as seguintes confrontações: a Norte, com Parcela .., a Sul, com Parcela .., a Nascente com Parcela .. e a Poente, com a Rua ….
c) O edifício tem duas entradas, uma para o rés-do-chão, com o n.º … e outra de acesso aos pisos superiores, com o n.º ….
d) O referido prédio está inserido em Área Crítica de Recuperação e Reconversão Urbanística da Cidade do Porto e em Área de Frente Urbana Consolidada.
e) A parcela expropriada dispõe de acesso rodoviário, com pavimentação em calçada, betuminoso ou equivalente junto da parcela; passeios em toda a extensão do arruamento ou do quarteirão, do lado da parcela; rede de abastecimento domiciliário de água, com serviço junto da parcela; rede de saneamento, com colector em serviço junto da parcela; rede de distribuição de energia eléctrica em baixa tensão com serviço junto da parcela; rede de drenagem de águas pluviais com colector em serviço junto da parcela; estação depuradora, em ligação com a rede de colectores de saneamento com serviço junto da parcela; rede distribuidora de gás junto da parcela e rede telefónica junto da parcela.
f) O lote do terreno mede 303,57 m2.
g) O rés-do-chão do referido prédio, com 143,82 m2 e anexo com 96,03 m2, estava arrendado ao Sr. D… e aí funcionava o E…, pela renda mensal de € 679,50.
h) Os pavimentos do rés-do-chão estão revestidos a mosaico cerâmico, genericamente em bom estado de conservação.
i) Os 1.º, 2.º, 3.º e 4.º andares e vão do telhado estavam arrendados ao Sr. F… e aí funcionava a G…, por € 657,00/mês.
j) O 1.º piso, com a área de 143,82 m2, é composto por sala de refeições e dois quartos.
k) Os 2.º, 3.º e 4.º andares, cada um com a área de 143,82 m2, são compostos por quartos.
l) Os 1.º, 2.º, 3.º e 4.º andares estão genericamente em razoável estado de conservação.
m) O vão do telhado serve de acesso à cobertura.
n) As caixilharias, de alumínio e de correr, estão em razoável estado de conservação.
o) A fachada principal do prédio é constituída por alvenaria de pedra revestida a placas de granito e azulejos, em razoável estado de conservação.
p) As varandas da fachada principal são de pedra de granito e estão em razoável estado de conservação e as respectivas guardas são metálicas e estão em satisfatório estado de conservação.
q) A fachada posterior do prédio é constituída por alvenaria de pedra, sendo o revestimento de reboco pintado, em razoável estado de conservação.
r) As varandas da fachada posterior são de pedra de granito, em razoável estado de conservação.
s) O edifício tem estrutura em paredes de alvenaria de pedra.
t) O pavimento dos pisos superiores é constituído por réguas de madeira, revestido a tijoleira assente em travejamento de madeira.
u) O pavimento do 1.º piso apresenta alguma tijoleira solta.
v) A parcela dispõe de logradouro, de 63,72 m2, com uma zona de esplanada de apoio ao restaurante.
w) A cobertura da construção principal é de quatro águas, revestida a telha cerâmica, assente em ripado de madeira, com uma zona plana sensivelmente a meio para saída de tubagens e a dos anexos é de duas águas.
x) A rede de drenagem de águas pluviais está aparentemente em razoável estado de conservação.
y) O valor de área útil de construção para a zona I (Porto), para o ano de 2010, é de € 741,48.
1.2. Conclusões das alegações da recorrente
A. Conforme a Expropriante defendeu já reiteradamente, aquela peritagem a que o tribunal decidiu aderir viola os critérios legais estabelecidos para a fixação da justa indemnização previsto no artigo 23º do Código das Expropriações e, consequentemente, viola também aquele dispositivo legal, a decisão em recurso.
B. Desde logo, porque o critério adoptado para encontrar o valor de mercado do imóvel objecto da expropriação deveria ter levado em linha de conta o ónus do arrendamento.
C. Na verdade, o laudo dos peritos e, consequentemente, a sentença em apreço enfermam de um vício grave e com autêntico efeito “bola de neve”, a saber, a consideração do prédio como “devoluto” (entre outros, vide pontos 3.A.1; 3.A.2; 3.C; 4. do Relatório Pericial).
D. Ora, como decorre à saciedade dos autos, o imóvel não se encontra devoluto, mas sim arrendado, o que diminui substancialmente o valor de mercado do mesmo.
E. Note-se que isso mesmo é reconhecido no Laudo de Peritagem, onde, a dada altura, se lê “dado o prédio estar arrendado com valores de rendas inferiores às rendas de mercado” (ponto 3.A.2.2).
F. Daqui resultando, pois, uma contradição insanável no Laudo de Peritagem, e consequentemente, na sentença em recurso, o qual, num primeiro momento, toma, erradamente, como base para os cálculos de avaliação o prédio como sendo devoluto, e, num segundo momento, se refere ao mesmo como estando arrendado.
G. Como é evidente, todos os cálculos de avaliação que tomam por base um prédio devoluto diferem, e muito, dos incidentes sobre um prédio arrendado.
H. Deste modo, os cálculos efectuados por via do método de mercado no Laudo de Peritagem encontram-se inquinados desde o início, não podendo, por isso, ser atendíveis.
I. Ora, os Senhores Peritos, e o Tribunal a quo ao aderir aquele laudo, ao avaliarem o imóvel sem atender ao ónus do arrendamento existente, violaram, expressamente, os critérios que se encontram estipulados para a fixação da justa indemnização por força da expropriação.
J. Na verdade esse valor de indemnização tem que resultar do valor real e corrente do imóvel à data da DUP, tendo em consideração as circunstâncias e condições de facto existentes naquela data! (cfr. n.º 1 do art. 23º do CE).
K. Ou seja, não obstante estar referido, sem qualquer reserva, que o imóvel objecto de expropriação se encontra arrendado – há cerca de 20 anos, saliente-se –, decide o Tribunal a quo atribuir, por via de adesão à perícia, um valor ao imóvel como se o mesmo se encontrasse devoluto, o que não corresponde à realidade e é violador com as normas legais aplicáveis.
L. Mais leva em consideração a data em que o expropriado poderia ter o prédio devoluto para o comercializar, ao invés da data da DUP, como manda a lei.
M. Para o caso em apreço, a entidade expropriante chegou já a acordo com os arrendatários da parcela objecto de expropriação, tendo desembolsado os valores de € 300.000,00 e € 208.851,00, respectivamente, para o arrendamento do R/C e para o dos 1º ao 4º andar (conforme cópias dos acordos já juntos aos autos), para que o imóvel ficasse devoluto.
N. Assim, tendo a entidade expropriante a seu cargo o ónus de tornar o imóvel expropriado devoluto, não pode agora ser condenada ao pagamento de uma indemnização ao proprietário do referido imóvel, sobre o qual não recaiu qualquer obrigação perante os seus arrendatários, como se o imóvel se encontrasse devoluto.
O. A entidade expropriante é obrigada, nos termos legais, a proceder ao pagamento das indemnizações de acordo com as situações de facto que se verificam à data da DUP, e não com situações puramente hipotéticas que possam vir a verificar-se.
P. Pelo exposto, deveria o Tribunal ter fixado a indemnização com base num valor de mercado do imóvel expropriado na situação de facto que o mesmo se encontrava à data da DUP, ou seja, contemplando o ónus dos arrendamentos existentes.
Q. Não o tendo feito, apenas poderia o tribunal considerar a avaliação defendida pela maioria dos Peritos apresentado sob o método do rendimento, que é o método que efectivamente traduz qual o valor que o bem expropriado, à data da DUP, representa para o proprietário.
R. Destarte, não poderia o Tribunal atender a parte da perícia apresentada no laudo maioritário, por violação do disposto no n.º 1 do art. 23º do CE e ao fazê-lo violou a sentença o disposto naquele artigo, pois não tem em conta as circunstâncias de facto.
S. Por sua vez, entendeu-se que atender apenas ao critério do rendimento era penalizador para o proprietário, porquanto a zona onde se insere o imóvel detém, alegadamente, um conjunto de características especiais que torna a procura dos imóveis aí situados muitíssimo forte.
T. Na verdade a zona é que tem um forte potencial e expectativas de crescimento, por se situar no coração da baixa portuense.
U. No entanto, essa potencialidade não pode influir no montante da justa indemnização a atribuir à Expropriada, pois o que determina o CE é que aquele se apure com base no valor real e efectivo, e não potencial.
V. As potencialidades – hipotéticas, logo, incertas – não integram o cálculo do valor real e corrente do bem, sendo certo que, nos termos do regime ao abrigo do qual a operação de reabilitação urbana do imóvel expropriado se insere – cfr. artigo 24º, nºs 1 e 2, do DL 104/2004, de 7 de Maio de 2004 –, o montante da indemnização calcula-se com referência à data da DUP, ou seja, Julho de 2010, e não pode contemplar as mais-valias resultantes da reabilitação da zona de intervenção e do próprio imóvel.
W. Note-se ainda que o valor de construção considerado pelos Senhores Peritos (ponto 3.A.1.1) foi o constante da Portaria n.º 1378-B/2009, de 30 de Outubro, o que inclui já o valor do terreno.
X. Pelo que dever-se-ia considerar tão-somente, no apuramento da justa indemnização, o valor de €148.078,60, que é o que se reporta apenas ao valor das construções existentes.
Y. Outro factor adicional omitido no apuramento do quantum indemnizatório prende-se com a percentagem máxima de 15% atribuída ao parâmetro Localização, Qualidade Ambiental e Equipamentos (cfr. artigo 26.º, 6, CE).
Z. Salvo melhor entendimento, jamais o prédio expropriado merece tal graduação, pois se de facto, em termos de acessos, o prédio tem entrada para um arruamento estreito e de um só sentido, que é a Rua …, nem sempre nas melhores condições de salubridade.
AA. No caso concreto, poder-se-ia ter apurado o montante da justa indemnização a atribuir à proprietária com base no critério do rendimento, atendendo-se ao valor do edifício enquanto arrendado, ou seja, ao rendimento que o mesmo efectivamente representa para a proprietária. O critério do rendimento encontra-se elencado no art. 28.º, 1, CE.
BB. Consistindo esse valor, justamente, no valor de mercado (valor venal) do prédio, de que tanto eco faz a expropriada eco nos presentes autos.
CC. Capitalizando o referido rendimento à taxa corrente no mercado de 6.5%, e sem descontar quaisquer despesas de conservação – que, apesar de o prédio se encontrar em estado razoável de conservação, não será de menosprezar, atenta a vetustez do mesmo – ou mesmo quaisquer encargos fiscais que serão sempre devidos, obtém-se o seguinte cálculo: €1.336,50/mês x 12 meses x 100/6.5 (factor de capitalização de 6.5%) = €246.738,50.
DD. Donde se extrai que o valor do edifício enquanto arrendado, ou seja, o rendimento que o mesmo efectivamente representa para a proprietária, corresponde à quantia de €246.738,50.
EE. Assim, o valor da justa indemnização a atribuir à proprietária deveria ter sido calculado de acordo com o critério matemático que se afigura como mais razoável e que consiste na média aritmética entre o valor do terreno/construção existente à data da declaração de utilidade pública (€ 253.849,00) e o valor do edifício enquanto arrendado (€ 246.738,50). Ou seja: (€253.849,00 + €246.738,50) / 2 = €250.293,75.
FF. Nesta conformidade, não pode o valor da indemnização a conferir à proprietária Expropriada, no entendimento da Recorrente, exceder o montante de €250.000,00.
GG. Em face do exposto, deve a sentença proferida nos autos ser revogada, na medida em que viola os critérios plasmados na lei (artigo 23º, n.º 1 do CE), fixando-se o valor da Justa Indemnização em €250.000,00 (duzentos e cinquenta mil Euros).
Nestes termos, e nos melhores de Direito que V. Ex.ª doutamente suprirá, deverá a sentença ser revogado e substituída por outra que fixe o valor da Justa Indemnização em: a. €250.000,00 (duzentos e cinquenta mil Euros), ou b. Em alternativa, se não se atender ao pedido formulado na alínea anterior – o que apenas como mera hipótese teórica se admite –, o valor da Justa Indemnização em €320.760,00 (trezentos e vinte mil euros e setecentos e sessenta Euros), tal como ele foi fixado no Laudo de Peritagem de acordo com o método do rendimento (ponto 4. do Laudo de Peritagem).
***
2. DISCUSSÃO 2.1. O fulcro da discordância da expropriante relativamente à sentença recorrida centra-se no facto de, no cálculo da indemnização, não ter sido contemplado o ónus que recaía sobre o prédio expropriado pelo facto de estar arrendado. Sendo certo que a expropriante teve de arcar com o encargo de indemnizar os arrendatários, pelos expressivos valores de 300.000,00 € e de 208.851,00 €.
Nos acórdãos desta Relação do Porto de 19.12.2007 (Maria Eiró) e de 15.04.2008 (Cristina Coelho), in www.dgsi.pt, embora sem fundamentação muito explícita, preconiza-se, respectivamente, que “o arrendamento rural não constitui um ónus da propriedade, pelo que a indemnização atribuída ao arrendatário não deve ser deduzida na indemnização fixada ao proprietário” e que “o valor da indemnização a atribuir ao arrendatário corresponde à justa indemnização a que este tem direito pela caducidade do contrato, benfeitorias e prejuízos, não devendo ser deduzida na indemnização fixada ao proprietário”.
No acórdão da Relação de Lisboa de 25.11.97 (Santana Guapo), sumariado no BMJ nº 471, pág. 449, admite-se todavia a possibilidade de se vir considerar que o arrendamento possa constituir um ónus na avaliação do prédio arrendado, para efeitos de expropriação, no pressuposto de que o arrendamento vinculístico desvalorize o prédio. Ideia que se volta a frisar no acórdão desta Relação do Porto de 16.10.2012 (Vieira e Cunha), in Erro! A referência da hiperligação não é válida, partindo embora do princípio geral de que, “nos termos do artigo 30°, n°1, do CE, ao valor da indemnização fixada não haverá que deduzir a indemnização atribuída aos arrendatários”, também, se concede que “tal dedução pode ocorrer quando for de concluir que o arrendamento constitui um ónus para a avaliação do prédio arrendado”.
Julgamos que, tanto a recorrente como esta última jurisprudência, incorrem em erro de perspectiva.
Na verdade, não se pode ignorar o facto de que o direito do arrendatário é obrigacional e não real. Sendo um vínculo que só temporariamente o onera, não está, por conseguinte, ligado indefectível e permanentemente ao prédio arrendado.
Posto o que, só seria de desvalorizar o prédio pelo facto de ele estar arrendado, fazendo impender sobre o proprietário e senhorio o encargo de indemnizar o arrendatário, se tivesse sido aquele a escolher a época da expropriação. Do mesmo modo que, se o proprietário intenta vender devoluto um prédio que está arrendado, é evidentemente sobre ele que recai a obrigação de previamente resolver o contrato com o arrendatário. Pagando quiçá uma indemnização a este pela antecipação da cessação do contrato.
Coisa bem diferente sucede com a expropriação. Nesta, é o expropriante quem marca o timing da cessação do contrato de arrendamento. Desse modo, é sobre ele que deverá recair o encargo de indemnizar o arrendatário, por a este impor uma anómala antecipação da extinção desse contrato.
Sendo essa a razão pela qual o artigo 30º do Código das Expropriações dispõe, no seu nº 1, que os arrendamentos dos prédios expropriados «são considerados encargos autónomos para efeito de indemnização dos arrendatários». Preceito que, aliás, já constava dos Códigos das Expropriações de 1991 (artigo 29º, nº 1) e de 1976 (artigo 36º, nº 1).
Essa responsabilização do expropriante assenta, quanto a nós indubitavelmente, na etiologia da indemnização ao arrendatário. A qual é devida pelos prejuízos decorrentes da antecipação da cessação do contrato, frustrando as expectativas do arrendatário, facto exclusivamente imputável à expropriação, que não ao proprietário do prédio arrendado. Nada tendo a ver, portanto, com eventual responsabilidade deste, por via da sua posição contratual de senhorio, que se pretendesse fazer repercutir no valor do prédio expropriado.
É, aliás, nessa linha que Pires de Lima e Antunes Varela, no Código Civil Anotado, Vol. II, 3ª ed., pág. 486, a propósito da consideração do arrendamento como encargo autónomo e focando-se nos efeitos que resultam da expropriação, referem que tal solução: “não lesa o proprietário, que recebe a indemnização correspondente à propriedade plena do imóvel; não prejudica o arrendatário, que recebe a indemnização adequada ao prejuízo sofrido; apenas sobrecarrega o expropriante com uma indemnização suplementar, o que é justo, uma vez que recebe o prédio imediatamente livre do vínculo contratual que sobre ele recaía”.
2.2. No mais do seu recurso, a expropriante persiste em confundir conceitos, quando se insurge quanto ao facto de os senhores peritos se terem baseado nas potencialidades da zona, que tem fortes expectativas de crescimento, por se situar no coração da baixa portuense, factor que “não pode influir no montante da justa indemnização a atribuir à expropriada, pois o que determina o CE é que aquele se apure com base no valor real e efectivo, e não potencial”.
Na verdade, o valor real de um prédio é mesmo o seu valor potencial. E este é inequivocamente o actual. Quem quer que adquira um prédio, fá-lo de acordo com as expectativas que para ele antevê.
Está claro que se não deve atender à valorização decorrente do próprio acto da expropriação. Mas anote-se que, ao contrário do que a expropriante pretende, nunca foram erigidas como pressuposto de nenhuma das avaliações efectuadas nos autos as mais-valias resultantes da reabilitação da zona de intervenção e do próprio imóvel a levar a cabo pela expropriante.
2.3. No que concerne ao laudo dos peritos, depararam-se estes com uma dificuldade na escolha do critério de avaliação do prédio. Já que, em seu entender, a mesma tanto poderia ser efectuada de acordo com a previsão do artigo 26º como com a do artigo 28º do Código das Expropriações.
O que os levou a encetar uma solução eclética, na média dos resultados a que por cada uma dessas vias chegassem.
Assim, pelo método do custo de construção, plasmado no artigo 26º, apuraram o valor de 648,473,11 €. Já no âmbito do artigo 28º, optaram por dois métodos. O do valor de mercado, tendo em conta os diversos factores que a ele conduzem, nomeadamente o estado de conservação do edifício, pelo qual chegaram ao valor de 610.040,04 €. E o do rendimento, que os levou ao valor de 320.760,00 €. Na média dos quais, apuraram o valor de 526.424,38 €.
Desde logo se anotará que, mesmo o perito indicado pela expropriante, que subscreveu um laudo independente, foi por essa via, embora com base em valores inferiores àqueles. O que iremos menosprezar na medida em que, como vem sendo pacificamente acatado pela jurisprudência, perante divergência entre os peritos nomeados pelo tribunal e os indicados pelas partes, na falta de outros elementos que apontem em sentido diverso, é razoável que o tribunal adira às soluções expressas pelos peritos por si nomeados, pelas maiores garantias de isenção, independência e imparcialidade que tendem a oferecer.
Assim, apenas caberia censurar o laudo pericial se nele se surpreendesse desrespeito pelos preceitos que regulam o cálculo da justa indemnização. Sendo que, como já constatámos, os critérios nele utilizados estão plasmados na lei.
Nesse aspecto e com relevância, a recorrente limita-se a discordar da percentagem de 15% que pelos senhores peritos que subscreveram o laudo maioritário foi escolhida para o cálculo do valor do solo apto para construção, correspondente ao máximo preconizado no artigo 26º, nº 6, do Código das Expropriações.
Opção que, todavia, aqueles fundamentam devidamente, por referência à óptima localização do prédio, em zona central de uma grande cidade, servida de todos os equipamentos e de uma boa qualidade ambiental. Nada que seja substancialmente desmentido pelos elementos objectivos constantes do processo.
III
DISPOSITIVO
Acorda-se em, na improcedência do recurso, confirmar a sentença recorrida.DISPOSITIVO
Custas pela recorrente – artigo 446º do Código de Processo Civil.
Notifique.
Porto, 10 de Abril de 2014
José Manuel de Araújo Barros
Pedro Martins
Judite Pires