Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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I. RELATÓRIO
No .. Juízo do Tribunal Judicial da Comarca ................, B................ propôs a presente acção declarativa de condenação sob a forma de processo sumário, contra C.................. e D....................
Pedem que se declare resolvido um contrato de arrendamento destinado a comércio, respeitante a um seu prédio que identifica, e que sejam as Rés condenadas no seu despejo.
Alega, em síntese, que:
- o Autor deu o locado de arrendamento à 1ª Ré para exercício do comércio;
- o estabelecimento comercial existente no locado não é explorado pela 1ª Ré, mas sim pela segunda, que o ocupa, não tendo o Autor sido informado desta situação;
- a 2ª Ré efectuou obras não autorizadas no locado que alteram a sua estrutura exterior.
As Rés contestaram excepcionando a caducidade do direito de resolução e a ilegitimidade da 1ª Ré.
Alegou a 2ª Ré que a transmissão do estabelecimento comercial teve a anuência do Autor, o qual, desde então, reconheceu a sociedade irregular "E.............." participada pela 2ª Ré como inquilina, e que as obras, não afectando a estrutura do locado, eram necessárias e foram autorizadas.
Foi proferido despacho saneador, tendo sido julgada improcedente a excepção de ilegitimidade processual.
Procedeu-se ao julgamento, vindo a final a ser preferida sentença a julgar a acção improcedente, com a absolvição das rés do pedido.
Inconformado com esta decisão, o autor interpôs recurso de apelação, apresentando as pertinentes alegações, nas quais formula as seguintes
“CONCLUSÕES:
1 - Não pode o apelante conformar-se com a decisão proferida nestes autos e que julgou improcedente a acção, em virtude de considerar não verificados os fundamentos de resolução do contrato de arrendamento alegados pelo mesmo apelante.
2 - No que toca à cedência não autorizada pelo apelante da posição contratual da arrendatária, e no que para tal interessa, julgou o Mmº Juiz "a quo" como provada apenas a matéria constante dos pontos 4, 5 e 6 da sentença.
3 - Provou-se, pois, a cedência não autorizada pelo senhorio da posição contratual da inquilina no contrato de arrendamento em questão. O próprio Juiz "a quo" o diz expressamente.
4 - As RR., defendendo-se por excepção, vieram alegar, em sede de contestação, facto que visava impedir o exercício do direito do A. de pedir a resolução contratual - alegaram o reconhecimento como inquilino por parte do apelante da pessoa que havia beneficiado da cedência da posição contratual -, não tendo logrado provar, todavia, o que quer que fosse quanto a tal excepção.
5 - O facto de ser a sociedade irregular "E.................", pretensa cessionária da referida posição contratual, a pagar as rendas mensais ao apelante nunca poderá ser determinante para a prova da matéria de excepção trazida aos autos pelas RR., tanto mais que provado ficou que os recibos sempre o apelante os emitiu em nome da sociedade "C..................”, legítima arrendatária do imóvel.
6 - Como também, pela mesma linha de pensamento, jamais para tal poderá ser determinante o facto de o A. não recusar o recebimento das rendas de quem lhas ia pagar. Também é certo que as "E................" jamais recusaram "receber" os recibos relativos ao pagamento dessas rendas e emitidos em nome de outra sociedade.
7 - De qualquer forma, mesmo que se entendesse, o que não se concede, que houvesse algum conhecimento por parte do locador sobre a cedência do locado, tal conhecimento é totalmente irrelevante se não se traduzir em actos inequívocos desse reconhecimento. E nada disso se mostra provado nos autos.
8 - Não há, pois, qualquer conhecimento ou reconhecimento, tácito ou expresso, por parte do ora apelante no que toca a um novo beneficiário da posição contratual no contrato de arrendamento, cedência essa que, efectivamente, ocorreu. Pelo que também não se verifica, obviamente, a possibilidade de o apelante estar a agir com abuso do direito, seja em que modalidade for.
9 - No que tange à realização pela inquilina de obras não autorizadas pelo senhorio e que alteram substancialmente a estrutura externa do prédio, e no que para tal interessa, considerou o Mº Juíz "a quo" provada a matéria constante dos pontos 10, 11, 12, 14, 15 e 16 da sentença, assim como se considerou que foram as RR. que fizeram tais obras (vide resposta ao quesito 8º da base instrutória).
10 - Considerou-se, pois, que se realizaram todas essas obras, essencialmente a nível da fachada do locado, elencadas na sentença.
11 - Tais obras afectam, todas elas, de forma clara e substancial (como exige a lei) a estrutura externa do arrendado.
12 - As obras em causa alteraram de forma drástica a fachada do imóvel, designadamente a nível da montra.
13 - Para tais obras, jamais a inquilina obteve qualquer autorização, verbal ou escrita (como exige a lei), por parte do senhorio, como se provou.
14 - Não são só as vigas mestras ou as paredes de suporte do prédio que constituem a sua estrutura externa, como se pretende na sentença; tal estrutura externa é igualmente constituída por todos os elementos de carácter arquitectónico, de materiais e de acabamentos que existem nessa estrutura externa e que sejam visíveis precisamente na parte externa do imóvel.
15 - Também as alterações a esse nível (e não só nas vigas mestras ou paredes de suporte), tais como as que ocorreram no caso dos autos, consubstanciam alterações substanciais naquela estrutura externa.
16 - A matéria alegada pela R. no que toca a um eventual conhecimento ou consentimento, tácito ou expresso, por parte do apelante para a realização de tais obras em nada ficou provada.
17 - A possibilidade de as obras em causa, ou parte delas, serem removidas não altera o facto de elas terem sido feitas, nem de terem alterado a estrutura externa do prédio.
18 - O objectivo visado pelo legislador na norma contida na alínea d) do nº 1 do artº 64º do R.A.U. foi o de impedir que o arrendatário se arrogasse poderes que pertencem em exclusivo e em monopólio ao proprietário e que a lei não permite que sejam exercidos por mais ninguém, qual seja o de transformar o imóvel dado de arrendamento.
19 - Não releva em absolutamente nada o facto de, com as obras, se haver eventualmente aumentado o valor do locado, se ter beneficiado o mesmo, em nada o prejudicando. É que a lei, ao proibir obras que alterem substancialmente a estrutura externa de um prédio, está, ela própria, a partir do pressuposto de que houve uma beneficiação, pois, caso contrário, estaríamos perante uma deterioração, situação diferente e tratada à parte na mesma disposição legal.
20 - Assim como a já acima alegada possibilidade de as obras serem removidas também em nada releva, tanto mais que é perfeitamente defensável que qualquer obra feita possa ser removida, com maior ou menor dificuldade, assim como dúvidas não restam que as obras foram feitas pela R. com o objectivo de perdurarem no tempo, de serem definitivas ou perenes, e não para serem removidas, seja em que prazo for.
21 - Alteraram, pois, de forma substancial a estrutura externa do locado, as obras que a R. levou a efeito e que foram dadas como assentes nos autos; substancialidade essa que se verifica facilmente, tanto se atendermos à vertente ou aspecto funcional-figurativo (ou estrutural-arquitectónico) do prédio, como se atendermos à dicotomia carácter transitório-amovível ou definitivo-irreversível das transformações ocorridas.
22 - Assiste, pois, total razão ao apelante em pedir a resolução do contrato de arrendamento com base em qualquer dos fundamentos vertidos.
23 - Assim sendo, ao decidir como decidiu, violou claramente a sentença sob recurso o disposto nos arts. 1.038º, alíneas d), f) e g) e 1.049º do Código Civil e artº 64º, nº 1, alíneas d) e f) do R.A.U..
24 - Considera o apelante, com todas as considerações que fez ao longo destas conclusões, ter cumprido a exigência vertida na alínea b) do nº 2 do artº 690º do C.P.C.,
Nestes termos, e com o douto suprimento de VOSSAS EXCELÊNCIAS, deverá a sentença ora sob recurso ser revogada e substituída por outra que, julgando totalmente provada e procedente a acção, condene as RR. nos pedidos formulados na p. i., tudo com as legais consequências,
como É DE
JUSTIÇA.”
Houve contra-alegações, nas quais se sustentou a manutenção da decisão recorrida.
Foram colhidos os vistos.
Cumpre decidir.
II. FUNDAMENTAÇÃO
II. 1. OS FACTOS PROVADOS:
1. - Existe um prédio, composto de rés-do-chão, 1º, 2º e 3º andares, situado na Rua ..............., da cidade da ..................., número .. de polícia, descrito na CONSERVATÓRIA Do REGISTO PREDIAL DA ................ com o nº 7219, no livro B-7, fls. 136º vº, inscrito na matriz predial sob o art. 3191º.
2. - A aquisição do referido prédio encontra-se inscrito na CONSERVATÓRIA DO REGISTO PREDIAL DA ...................... a favor do Autor.
3. - Por escritura pública, datada de 28 de Junho de 1982, o Autor declarou dar de arrendamento à Ré C.................., o rés-do-chão do prédio supra identificado, para que a Ré C.................., exercesse aí o seu comércio, pelo prazo de um ano, renovável, com início no dia 01 de Julho de 1982—escreveu-se, por lapso de escrita (Cfr. artº 8º da p.i.) “1882--, mediante o pagamento de uma contrapartida pecuniária que inicialmente se cifrou em oitenta e quatro mil escudos anuais, sendo paga em duodécimos mensais e iguais de sete mil escudos, mas que veio a ser sucessivamente alterada e que actualmente é do valor correspondente em Euros a Esc. 10.000$00.
4. - A sociedade C................ cessou a respectiva actividade comercial no locado em causa em meados de 1984.
5. - Em 21 de Julho de 1984, foi constituída a sociedade irregular “E................”, participada por D................... e F.................., a qual desde então passou a ocupar o locado referido, exercendo o comércio identificado na referida escritura pública de arrendamento.
6. - É a sociedade “E................” quem paga mensalmente as rendas respeitantes ao locado referido, embora os recibos de renda sempre tenham sido emitidos no nome da Ré C....................
7. - Por certidão emitida pela CÂMARA MUNICIPAL DA ................, datada de 06 de Novembro de 2000, e levantada a 7 de Novembro de 2000, declara-se existir o processo de licenciamento de obras nº .../.., em nome de D.................. e F..................
8. - Verificaram-se no locado algumas infiltrações de água pluviais na zona da montra, o que danificou algum vestuário exposto.
9. - O que aconteceu por diversas vezes e deixou de acontecer depois da Ré D.................. ter executado as referidas obras.
10. - De entre as obras efectuadas, as mais significativas foram as que se realizaram na montra e fachada do imóvel.
11. - A porta de madeira da entrada, que se encontrava num plano mais recuado ao da fachada, foi retirada e substituída por uma porta de vidro, que se encontra, agora, ao mesmo nível da fachada.
12.- A montra, que se encontrava dividida em duas, separada pela porta, e que se prolongava para o interior da loja, foi completamente destruída, existindo agora uma montra única ao nível da fachada, com a própria porta, em vidro, incorporada.
13.- A porta e a montra de vidro constituem uma estrutura amovível que se pode remover, não estando incorporada na própria estrutura do prédio.
14.- Toda a caixilharia da montra, que era em madeira, foi substituída por vidro e respectivas ferragens em metal.
15. - A fachada, que era toda em mármore amarelo, com uma pequena moldura em madeira que envolvia a montra, tem agora uma moldura em granito acinzentado, em volta de toda a montra.
16.- No lado da porta do corredor de acesso aos andares de cima, havia uma janela numa parede interior divisória entre o locado e esse corredor, em vidro fosco, para iluminação do mesmo, com cerca de 70 cm de altura, a qual foi parcialmente coberta com um revestimento, aposto do lado do locado, deixando uma abertura de cerca de 20 cm de altura.
17.- O Autor é emigrante e, numa das suas estadas a Portugal, apercebeu-se que foram realizadas no locado as obras identificadas.
II. 2. OS FACTOS E O DIREITO:
Tendo presente que:
--O objecto dos recursos é balizado pelas conclusões das alegações dos recorrentes, não podendo este Tribunal conhecer de matérias não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso (arts. 684º, nº3 e 690º, nºs 1 e 3, do C. P. Civil);
-- Nos recursos se apreciam questões e não razões;
-- Os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido,
são as seguintes as questões a resolver:
Saber se houve:
* 1ª- Cedência não autorizada da posição contratual da arrendatária;
* 2ª- Inexistência de reconhecimento (pelo senhorio) do beneficiário da cedência como inquilina;
* 3ª- Realização não autorizada de obras que alteram a estrutura externa do prédio.
Quid juris?
O apelante não impugna a matéria de facto, pois não questiona a bondade da relação dos factos dada como assente na primeira instância.
Como tal, têm-se tais factos como pacíficos, já que também se não alveja razão para a modificabilidade da decisão da matéria de facto ao abrigo do disposto no artº 712º do CPC (cfr. artº 713º, nº6, do CPC).
Cinge-se, assim, a o recurso a matéria de direito.
Apreciemos, então, as questões suscitadas pela ré/apelante.
- Quanto à primeira questão-- Cedência não autorizada da posição contratual da arrendatária.
O primeiro fundamento trazido pelo autor para obtenção da resolução do contrato de arrendamento que celebrou com a 1ª ré, “C.................”, é a cessão por banda desta locatária da sua posição contratual para a sociedade irregular “E................”.
O artº 1038º, al. f) do CC, dispõe que uma das obrigações do locatário é “não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o locador o autorizar”.
Dispõe-se, por sua vez, na al. g) do mesmo normativo legal que o locatário tem a obrigação de “comunicar ao locador, dentro de 15 dias, a cedência do gozo da coisa por algum dos referidos títulos, quando permitida ou autorizada”.
Quer no anterior artº 1093º, nº1, al. f), do CC, quer no artº 64º, nº1, al. F), do Regime do Arrendamento Urbano emergente do Dec.-Lei nº 321-B/90, de 15.10, o senhorio pode resolver o contrato de arrendamento se o arrendatário ceder a sua posição contratual, nos casos em que estes actos são ilícitos, inválidos por falta de forma ou ineficazes em relação ao senhorio, salvo o disposto no artº 1049º, do CC—preceito este que contempla a situação de o locador ter reconhecido o beneficiário da cedência como tal, ou, no caso da al. g) daquele artº 1038º, o caso de a comunicação ali referida ter sido feita por este beneficiário.
A cessão da posição contratual do locatário está sujeita ao regime geral dos arts. 424º e segs. do CC, sem prejuízo das disposições especiais do capítulo em que está inserido o artº 1059º CC. Assim, e confrontando os arts. 1059º, nº2, 424º e al. f) do artº 1038º CC, concluir-se-á que, em princípio, ao locatário não é permitido ceder livremente a outrem a sua posição contratual. O que se justifica pela natureza do vínculo locativo que é, em geral, estabelecido intuitu persona por parte do locador, para quem não é indiferente a posição do outro contraente (Isidro Matos, Arrendamento e Aluguer, pág. 152 e Galvão Teles, Bol. M. Just.¸ 83º, pág. 154).
Assim, só em casos raros é que se permite a cessão da posição contratual do locatário sem autorização do senhorio, como, v.g., nos casos referidos nos arts. 115º e 122º do RAU—anteriores arts. 118º e 120º do CC. Fora dos casos em que a lei permite a cessão da posição contratual pelo arrendatário sem autorização do senhorio, a mesma é ilícita, permitindo—como vimos—a resolução do contrato de arrendamento. É que o contrato de arrendamento é um contrato sinalagmático ou bilateral e como tal dele emergem obrigações recíprocas para ambas as partes contratantes e que se contrapõem como os pratos de uma balança. E uma das obrigações do locatário é precisamente a referida naquela al. f) do artº 1038º, CC.
Esta alínea f) do artº 1038º do CC é a reprodução do artº 40º, nº1 do projecto Galvão Teles. E, como pode ver-se na exposição de motivos desse seu projecto (cfr. Bol. 83º, 156 e 225), o que se pretendeu com o artº 40º, nº1 foi impor ao locatário a obrigação de não facultar o uso ou fruição do locado, a outrem, sob pena de resolução do contrato. É que o arrendatário ao proporcionar a outrem o gozo do locado demite de si o direito ao uso e fruição da coisa, cedendo a terceiro esse direito, o que conduz a que o senhorio se veja perante inquilino diferente daquele com quem -- intuitu persona, repita-se—contratou.
Invoca o autor, portanto, como primeiro fundamento da resolução do contrato de arrendamento, a cessão da posição contratual da arrendatária. Não invoca o autor o trespasse do estabelecimento comercial que funciona no arrendado. É que se o invocasse, dispensava a lei (cit. art. 118º do CC e, actualmente, artº 115º do RAU) a autorização do senhorio, apenas tendo o arrendatário que comunicar àquele, dentro de 15 dias, a cedência do gozo do prédio (cit. al. g) do artº 1038º, CC). Não invocou o autor o trespasse, nem tal se podia extrair do alegado pelas partes.
Pode dizer-se desde já que da matéria de facto provada facilmente se conclui que, efectivamente, teve lugar tal cessão da posição contratual—e já não qualquer trespasse de estabelecimento comercial.
Trespasse é a transmissão em globo do estabelecimento, isto é, o que nele está em causa, o bem transmitido, é o próprio estabelecimento ou empresa como “concreta organização de factores produtivos” (Orlando de Carvalho, Ver. Leg. Jur., ano 110º, pág. 26. Ver, ainda, os Acs. publicados na Col. Jur., XIII, 2, 213, XVIII, 1, 47 e Bol. 369, pág. 607).
De facto, nada indicia ter-se verificado qualquer trespasse do estabelecimento comercial que funciona no espaço locado, uma vez que não se mostra ter havido transmissão da universalidade de bens e direitos que compõem o mesmo estabelecimento. Daqui que—como bem se diz na sentença recorrida—“apenas podemos constatar a existência de uma permissão ou cedência por parte da RÉ C..................., no sentido de a sociedade irregular “E.................” assumir a posição de locatária que a mesma vinha assumindo—direito (obrigacional) de gozo temporário do locado contra o pagamento de uma contrapartida pecuniária periódica”.
Provado ficou—apenas-- que a (primitiva) arrendatária cessou a sua actividade comercial no locado em meados de 1984 e que desde a sua constituição—em 21.07.1984—a aludida sociedade irregular “E...............” passou a ocupar o locado referido, exercendo o comércio identificado na escritura pública de arrendamento (resposta ao quesito 18º).
Provou, assim, o autor a existência de uma cedência (por si não autorizada, até porque a autorização tinha que ser provada pela ré, e não foi) da posição contratual de arrendatária, com a consequente modificação subjectiva na relação contratual básica, a qual persistiu, mas com novo titular. Trata-se de uma situação em que ao lado dos direitos e obrigações fundamentais, o cessionário assumiu perante o cedido (1ª ré) os deveres laterais ou secundários, as expectativas, os ónus e deveres acessórios de conduta que adviriam da relação contratual básica para o cedente. Tudo isto foi, portanto, transmitido pela cedente (arrendatária—1ª ré) para a nova beneficiária/cessionária (cfr. Vaz Serra, Bol. M.J. 49º; Galvão Teles, Cessão do contrato, nºs 2 e segs. e Mota Pinto, Cessão da Posição Contratual, págs. 190 segs.), e de uma forma global, unitária.
Procede, como tal, a primeira questão, e, como tal, as conclusões 1ª a 3ª das alegações da apelante.
- Quanto à segunda questão—Inexistência de reconhecimento (pelo senhorio) do beneficiário da cedência como inquilino;
Como vimos supra, quer atento o disposto no anterior artº 1093º, nº1, al. f), do CC, quer no actual Regime do Arrendamento Urbano emergente do Dec.-Lei nº 321-B/90, de 15.10 (artº 64º, nº1, al. f), o senhorio pode resolver o contrato de arrendamento se o arrendatário ceder a sua posição contratual, nos casos em que estes actos são ilícitos, inválidos por falta de forma ou ineficazes e relação ao senhorio, salvo o disposto no artº 1049º, do CC.
Vimos que, nos termos da parte final da al. f) do artº 1038º do CC, o locador pode autorizar a cessão da posição do locatário. Havendo tal autorização, a cessão da posição de locatário não permite a resolução do contrato de arrendamento com esse mesmo fundamento—sob pena de estarmos em face de um verdadeiro abuso de direito na sua hipótese de venire contra factum proprium.
Além da autorização da cessão da posição contratual que aquela al. f) do artº 1038º, fine, do CC, contempla, dispõe ainda a lei, no também já citado artº 1049º, do CC, que o direito de resolução do contrato de arrendamento com base na cessão da posição contratual igualmente se não verifica se o senhorio “tiver reconhecido o beneficiário da cedência como tal,........”.
É esse reconhecimento que a ré apelada sustenta ter existido no caso sub judice, alegando que desde a constituição da sociedade irregular, por si participada, “E............” (Julho de 1984) o autor tem conhecimento de que a mesma vem exercendo a actividade comercial no locado e passou a partir de então a reconhecer a mesma sociedade como beneficiária do contrato de arrendamento (cfr. arts. 8º a 18º da contestação).
Será assim?
A factualidade alegada pela ré referente à dita “excepção”-- ou oposição-- ao direito de resolução do contrato com base na cessão do arrendado pela 1ª ré, foi, no essencial, levada aos quesitos 15º a 20º.
Ora, dessa matéria alegada provou-se apenas que a 1ª ré cessou a sua actividade comercial no locado em meados de 1984 (quesito 15), tendo-se constituído, em 21.07.1984, a dita sociedade irregular “E................”, que desde então passou a ocupar o prédio arrendado (resposta ao quesito 18º), e que é a sociedade “E..............” quem paga mensalmente as respectivas rendas do prédio arrendado (resposta ao quesito 20º).
Nada mais ficou provado, portanto, da referida factualidade alegada pela ré contestante.
Diga-se, no entanto, que de relevo para esta questão, se provou, também, o seguinte facto alegado pelo autor (artº 5º do articulado da resposta): que “os recibos de renda sempre foram emitidos no nome da 1ª ré, C..................” (resposta ao quesito 4º).
Que dizer?
É precisamente – diríamos, mesmo, exclusivamente, pois mais não se provou do alegado pelos réus, como anotámos—com base na resposta ao dito quesito 20º que a apelada D................. sustenta ter existido conhecimento ou reconhecimento por banda do autor/senhorio do novo beneficiário da posição contratual de arrendatário (as “E...............”).
Será correcto tal entendimento?
O reconhecimento da cessão da posição (contratual) de arrendatário—ao contrário do que ocorre com o consentimento dessa cessão, que pode ser anterior, contemporâneo ou posterior à mesma, pois a declaração de concordância pode, de modo relevante, produzir-se em qualquer desses momentos—só pode verificar-se posteriormente à celebração da cessão, “e consistirá num acto de admissão desta, revelando uma vontade abdicativa”: “não bastará o mero conhecimento da cessão da cessão; importa que ocorra um comportamento demonstrativo da abdicação” (Manual do Arrendamento Urbano, de Pinto Furtado, 2ª ed., págs. 502/503).
Por isso, Pires de Lima Antunes Varela referem, in Código Civil Anotado, 1997, II, 4ª ed., pág. 387, que não basta ter conhecimento da cessão e da pessoa do cessionário, pois de outro modo poderia o locador ser forçado a reagir precipitadamente contra a cedência da coisa, sob pena de perder o seu direito; é ainda necessário que o locador aceite o beneficiário da cedência como tal, recebendo dele, por exemplo, as rendas e alugueres.
Será que a simples prova de que é a sociedade “E...............” quem paga mensalmente as rendas respeitantes ao locado permite, por si só ou sem mais, concluir pelo reconhecimento, por banda do autor/senhorio, da mesma sociedade como beneficiária da cessão na posição contratual da locatária inicial—isto é, a sua aceitação por banda do autor/senhorio como sendo ou passando a ser a efectiva ou verdadeira arrendatária?
Não o cremos, salvo o devido respeito.
Antes de mais, é importante reiterar e salientar que, à parte a prova de que quem paga as rendas é a dita sociedade Irmãs Gomes, nada mais se provou de toda a factualidade alegada pela ré nos arts. 8º a 18º da sua contestação, sob o título “DA CESSÃO DA POSIÇÃO CONTRATUAL”, em que visava precisamente demonstrar o conhecimento e/ou reconhecimento do autor relativamente à dita cessão – factualidade essa que no essencial foi vertida na base instutória (arts. 15º a 20º).
Designadamente, alegara a ré/apelada que ao autor foi dado conhecimento de que iria ser constituída a sociedade irregular E................... que iria funcionar no local arrendado e que este disse que não havia qualquer problema e que era desnecessária a alteração do contrato de arrendamento existente (quesitos 16º e 17). Tal como foi alegado pela ré que o autor sempre teve conhecimento de que foi constituída a dita sociedade irregular e que a mesma, desde a sua constituição, passou a ocupar o prédio locado à 1ª ré (quesitos 18º e 19º).
Mas nada disto ficou provado!—sendo certo que se tratava de matéria exceptiva (impeditiva do direito de resolução baseado na cedência da posição contratual), cujo onus probandi, portanto, à ré pertencia (arts. 1049º e 342º, nº2, CC).
Ou seja, face às respostas aos citados quesitos, nem sequer está provado que o autor tinha conhecimento de que o locado era ocupado pela dita sociedade irregular—aliás, a não ser assim, sempre se podia ter dado resposta restritiva ao quesito 19.
Tão só e apenas está provada a ocupação do locado pela cessionária (resposta ao quesito 18º).
Aliás, tal desconhecimento pelo autor de que quem vem ocupando o locado é a cessionária nem é de espantar, se atendermos ao facto de que o autor é emigrante (resposta ao quesito 1º)—apenas se tendo provado, no que tange à situação do arrendado, que “numa das suas estadas em Portugal apercebeu-se que foram realizadas obras no prédio identificado” (resposta ao quesito 1º).
Nada se provou—repete-se, e foi expressamente alegado e levado à base instrutória—no sentido da demonstração de que o autor sabia da cessão da posição contratual ou deu (posterior) autorização à mesma.
Reitera-se, então, a pergunta supra efectuada: será que a simples prova de que é a sociedade “E................” quem paga mensalmente as rendas respeitantes ao locado permite concluir pelo reconhecimento da mesma como beneficiária da cessão na posição contratual da locatária inicial?
Face à ausência de prova da factualidade acabada de alegar e levada à base instrutória, parece que já se impunha resposta negativa: não provado o efectivo conhecimento pelo autor/senhorio da cessão e ocupação do locado pela cessionária, não fará sentido concluir-se que o simples pagamento da renda por banda de terceiro traduz o reconhecimento do.... (então desconhecido) beneficiário da cessão, enquanto tal.
Saliente-se que a ausência de prova dos quesitos 6º e 7º da base instrutória nada significa, pois que não é ao autor que incumbe a prova desses factos, mas, sim, à ré que cumpre provar os factos contrários.
Ao citarmos os Ilustres Pires de Lima Antunes Varela referem, in Código Civil Anotado, 1997, II, 4ª ed., pág. 387—precisamente a citação a que tão afoitamente se agarrou a apelada na sua contestação (fls. 75/76) para defender o reconhecimento pelo autor da aludida cessão—vimos que tais Ilustres Civilistas diziam que não basta ter conhecimento da cessão e da pessoa do cessionário, pois de outro modo poderia o locador ser forçado a reagir precipitadamente contra a cedência da coisa, sob pena de perder o seu direito, sendo ainda necessário que o locador aceite o beneficiário da cedência como tal, recebendo dele, por exemplo, as rendas e alugueres.
Ora, da factualidade provada-- e não provada, mas alegada pela apelada e levada à base instrutória e que a ela incumbia provar—temos como seguro que o simples facto de ser a dita sociedade irregular a pagar mensalmente as rendas, por si só, não traduz um reconhecimento-- por banda do autor/senhorio-- dessa sociedade beneficiária da cedência como arrendatária.
Primeiro, como vimos, não se provou, sequer, que o Autor/senhorio tivesse conhecimento da ocupação do arrendado por banda dessa mesma sociedade (não lhe foi comunicada a cessão da actividade comercial da 1ª ré—resposta aos quesitos 15º e 16º--, nem o autor tem conhecimento dessa ocupação pela dita sociedade irregular—resposta ao quesito 19º--, não estando, também, provado que tal ocupação tivesse sido comunicada por quem quer que seja, maxime pela cessionária).
Segundo, uma coisa é a prova de que é a sociedade E.............. “quem paga mensalmente as respectivas rendas”, outra coisa—bem diferente—é provar-se que tal facto é do conhecimento do autor/senhorio.
Aliás, não se sabe, sequer, como é entregue a renda ao autor—repare-se que ele é emigrante --, se por algum sócio ou participado da dita sociedade irregular, designadamente a 2ª ré, se por um terceiro. E neste último caso pode bem suceder que o autor – ou algum seu procurador, o que igualmente se desconhece...-- receba as rendas mas convencido de que a arrendatária é aquela com quem celebrou o contrato de arrendamento junto aos autos com a petição inicial. Tudo situações que à apelada incumbia alegar e provar com vista a obstar à resolução do contrato de arrendamento baseada na cessão da posição contratual (cits. arts. 1038º, al. f), fine e 1049º, do CC).
Como bem se refere nas alegações da apelante, “para um senhorio é certamente indistinto quem faça o pagamento da renda; o que o senhorio sabe é que o arrendatário é aquele que consta na escritura pública de arrendamento comercial, a quem passa o recibo correspondente a tal tenda, sendo indiferente que seja a pessoa x ou a pessoa Y a pagar ou a passar o cheque respectivo”. “...o autor não recusava o pagamento das rendas, .....porque não tinha nada que recusar, uma vez que lhe era indiferente quem procedia a tal pagamento”.
Ponderada toda a matéria de facto alegada-- provada .... e não provada--, parece, portanto, claro que o simples pagamento das rendas por parte das E............... não traduz, por si só, a aceitação pelo autor/senhorio do beneficiário da cedência da posição contratual de arrendatária como tal—isto é, a aceitação da qualidade de arrendatária à dita cessionária.
Uma coisa é o (eventual) conhecimento da cessão e da pessoa do cessionário, outra, bem diferente, é a aceitação dessa pessoa como efectiva cessionária—o que in casu nos não parece ter-se verificado por banda do autor/senhorio.
Terceiro, não só a ré apelada não logrou fazer a dita prova, como logrou o autor provar um facto assaz relevante: que “os recibos de renda sempre foram emitidos em nome da 1ª ré, a sociedade C..................” (resposta ao quesito 4º).
Ora, face à ausência de prova dos factos supra referidos e que à ré apelada incumbia provar, a emissão dos recibos de renda em nome da sociedade com quem o autor outorgou o contrato de arrendamento parece só poder ter um significado: que estava convencido de que a arrendatária era a 1ª ré, só com ela tendo qualquer relação contratual, por não ter conhecimento da dita cessionária do contrato de arrendamento (não está provado) ou dado qualquer autorização à mesma cessão (igualmente se não provou).
Se – face a todo o supra explanado—nos não parece anormal que as rendas tenham sido pagas mensalmente e durante tanto tempo pela dita sociedade irregular sem que o autor soubesse ser ela a beneficiária da cessão, já tal anormalidade parece existir no facto de a dita beneficiária da cessão aceitar durante tantos anos que os recibos de renda fossem emitidos em nome da 1ª sociedade, sem qualquer reacção ou recusa da cessionária...! Se tal procedimento da cessionária foi motivado pelas razões de ordem fiscal apontadas na sentença recorrida, sibi imputet!
Como diz a apelante, se a não recusa do pagamento das rendas por parte do autor se entende estranha, “segundo o que parece resultar da sentença, então o que dizer da não recusa das “E................” em aceitar recibos de renda passados em nome de uma sociedade que já nem seria a arrendatária!”?.
Não se nos afigura, portanto, existir nos autos elementos que permitam concluir, com alguma segurança, ter havido reconhecimento (tácito ou expresso) por parte do apelante/senhorio da verificada cedência da posição contratual da arrendatária. Não há actos inequívocos do reconhecimento pelo apelante da beneficiária dessa cedência como tal (isto é, como sua locatária).
Procede, assim, a segunda questão (inexistência de reconhecimento-- pelo senhorio-- da beneficiária da cedência como inquilina), e, consequente, procedem as conclusões 4ª a 8ª das alegações do apelante.
E assim sendo, verifica-se o fundamento de resolução do contrato de arrendamento consubstanciado na cedência, não autorizada, da posição contratual da arrendatária.
- Quanto à terceira questão-- realização não autorizada de obras que alteram a estrutura externa do prédio.
Quer face ao anterior artº 1093º, nº1, al. d), do CC, quer ao artº 64º, nº1, al. d), do RAU, é fundamento de resolução do contrato a realização pelo arrendatário no prédio arrendado, sem consentimento escrito do senhorio, de obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões.
Entendeu-se na sentença recorrida que as obras efectuadas pela inquilina não integravam o aludido fundamento de resolução contratual.
Quid juris?
Neste ponto, ficaram provados os seguintes factos:
- A porta de madeira da entrada, que se encontrava num plano mais recuado ao da fachada, foi retirada e substituída por uma porta de vidro, que se encontra, agora, ao mesmo nível da fachada.
- A montra, que se encontrava dividida em duas, separada pela porta, e que se prolongava para o interior da loja, foi completamente destruída, existindo agora uma montra única ao nível da fachada, com a própria porta, em vidro, incorporada.
- A porta e a montra de vidro constituem uma estrutura amovível que se pode remover, não estando incorporada na própria estrutura do prédio.
- Toda a caixilharia da montra, que era em madeira, foi substituída por vidro e respectivas ferragens em metal.
- A fachada, que era toda em mármore amarelo, com uma pequena moldura em madeira que envolvia a montra, tem agora uma moldura em granito acinzentado, em volta de toda a montra.
- No lado da porta do corredor de acesso aos andares de cima, havia uma janela numa parede interior divisória entre o locado e esse corredor, em vidro fosco, para iluminação do mesmo, com cerca de 70 cm de altura, a qual foi parcialmente coberta com um revestimento, aposto do lado do locado, deixando uma abertura de cerca de 20 cm de altura.
Será que se pode dizer que as aludidas obras – essencialmente na montra e fachada - alteraram a estrutura externa do prédio arrendado?
É o que se passa a analisar.
Interpretemos a lei.
O vocábulo “substancialmente” referido na d) do nº 1 do anterior artº 1093º do CC e do actual artº 64º do RAU refere-se tanto à estrutura externa do prédio como à disposição interna das suas divisões.
Há que ver, desde logo, que espécie de alterações na estrutura externa do prédio locado podem ser consideradas substanciais.
Escreveu-se no Ac. da Rel. de Lisboa, de 03.07.1968, J. Rel., 1968, pág. 727, que “a caracterização da alteração como substancial deve aferir-se por um critério de razoabilidade, atendendo, por um lado, à boa fé do inquilino e, por outro lado, à situação do senhorio que não pode sacrificar a estrutura do local sobretudo se tal implicar uma desvalorização do valor locativo”.
Há quem entenda (cfr. João de Matos, Manual do Arrendamento e do Aluguer, II, 218) que estrutura de um edifício é a “disposição e ordem das partes desse edifício”, defendendo, ali, o citado autor que a citada alínea d) do CC, só pode referir-se às “obras que modifiquem ou transformem a sua fisionomia externa, maneira de construir externa do prédio, que modifiquem profunda ou fundamentalmente a sua fisionomia............, ou seja, a essência da fisionomia externa de um prédio”.
Não desconhecemos que segundo a Enciclopédia Luso Brasileira de Cultura, vol. VII, pág. 1645, a estrutura de um prédio é “a parte resistente de uma construção, aquela a que se confia a sua segurança, a estabilidade no meio a que se destina. Nas construções, é ela que suporta as cargas previstas e o peso dos próprios materiais e as transmite e fixa ao terreno”.
Opinião que de há muito vinha sendo defendida pela nossa Doutrina e Jurisprudência (cfr. João de Matos, ob. cit., II, 219; Pais de Sousa, Extinção do Arrendamento Predial, pág. 175; Scientia Jurídica , ano VIII, nº44, pág. 551; Jur. Rel., ano 7º, pág. 856; Bol. M.J. 238-279; Col. Jur., ano I, Tomo I, 67 e 189 e Acs. STJ in Bol. M.J. 243º-254 e 265º-232), era a de que para a caracterização legal das obras que se integram no aludido preceito o que interessa é que não seja atingido, pelo facto daquelas obras, o direito de transformação que ao proprietário competia pelo nº 2 do artº 2169º do Cód. Seabra e compete pelo artº 1305º do CC vigente.
Analisando a doutrina e a jurisprudência mais recentes, pode-se constatar que ainda se não logrou relativamente a este fundamento de resolução do contrato de arrendamento enunciar um critério uniforme, que se possa dizer ser de todo adequado às diversas situações, cujos contornos ou elementos característicos variam de caso para caso, em que a dúvida interpretativa se suscita.
Para uns, só há alteração substancial da estrutura do prédio quando seja afectada a resistência e segurança, isto é, aquilo que constitui o seu «esqueleto» ou «ossatura» e lhe confere solidez (cfr. Ac. Rel. do Porto de 14.07.81, Col. Jur., ano VI, Tomo 4, págs. 185 segs.).
Trata-se de dar à palavra “estrutura”, referida na lei, o sentido ou significado contido na referida Enciclopédia Luso Brasileira de Cultura.
É, no fundo, também, a posição daqueles que entendem que o significado de estrutura da expressão legal estrutura externa, coincide com o seu sentido técnico da construção civil.
Esta posição parece de todo de rejeitar.
Cremos que para se verificar o fundamento de resolução do contrato de arrendamento que ora analisamos, não é necessário que haja alteração ou demolição das chamadas paredes mestras—as partes resistentes de uma construção, que dão resistência ao prédio suportando as cargas e os pesos próprios dos materiais de forma a dar ao prédio segurança e estabilidade no meio a que se destina. Pode verificar-se tal fundamento de resolução do contrato sem que haja a aludida alteração ou demolição da parte resistente da construção.
Outros têm defendido que só alteram a estrutura do prédio «as obras que impliquem uma modificação irreparável ou irremediável, com prejuízo funcional ou estético de carácter permanente, não possibilitando a normal reposição do prédio no seu estado anterior» (Ac. Rel. do Porto, de 06.01.1981, sumariado no Bol. M.J., nº 308, pág. 278; Ac. da mesma Relação de 15.05.79, Col. Jur., ano IV, t. 3, págs. 951 e segs.).
Uma terceira posição há—supomos que dominante na doutrina e jurisprudência-- que consideramos mais flexível e que defende que alteração substancial da estrutura de um prédio, como fundamento de resolução do contrato de arrendamento, é a alteração da sua fisionomia, configuração, disposição ou equilíbrio arquitectónico” (João de Matos, ob. cit., pág. II, 218-29, e Pais de Sousa, ob. cit., 2ª ed., pág. 247; e, quanto à jurisprudência, por todos, o Ac. da Rel. de Évora de 4.0.79, Col. Jur., ano IV, t.1, págs. 188 e segs., e o Ac. da Rel. de Lisboa de 19.07.1986, na mesma Col. , ano XI, t. 3, págs. 133 e segs.).
Este parece ser, de facto, o entendimento que se harmoniza, quer com a letra da lei, quer com a natureza e a amplitude do direito do arrendatário.
Efectivamente, basta atentar na letra da lei para se ver que o legislador não teve em mente sancionar com a resolução contratual apenas as obras que afectassem a estrutura do prédio, no sentido daquilo que lhe dá resistência e segurança, lhe confere solidez —o seu supra referido «esqueleto» ou «ossatura».
Ou seja, não vinga a supra já apontada tese dos que entendem que o significado de estrutura da expressão legal estrutura externa, coincide com o seu sentido técnico da construção civil. Antes tal significado corresponde a uma acepção vulgar de forma ou de composição material do prédio. A estrutura de que fala a lei (al. d) do nº 1 do artº 64º do RAU), é a substância extrínseca do edifício, as suas paredes exteriores ou fachadas (Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, 2ª ed., pág. 770).
Efectivamente, a lei não fala em estrutura, mas, apenas, em “estrutura externa...”.
O Dr. Rabindranath Capelo de Sousa (Acção de Despejo, Obras não autorizadas e deteriorações consideráveis, Col. Jur., XII, 5, 16) define as obras e actos referidos na citada alínea d) do nº 1 do artº 64º do RAU do seguinte modo:
-- O conceito de estrutura externa do prédio deve ser entendido como alteração substancial da fisionomia essencial do prédio, sem corresponder à noção especializada de estrutura resistente em matéria de construção civil, por o bem jurídico protegido por essa disposição ser o interesse do proprietário em manter o essencial da traça do seu prédio (ver, ainda, com interesse Menezes Cordeiro, O Direito, 120, 214).
Daqui que podem constituir fundamento de resolução do contrato de arrendamento a realização de obras que em nada afectam a estrutura do edifício, no sentido do seu «esqueleto» ou «ossatura». Basta que as mesmas alterem a configuração ou linha arquitectónica do prédio—a sua estrutura exterior.
É que o arrendatário tão só pode usar o prédio, já não transformá-lo, alterar-lhe a sua fisionomia, desfigurá-lo, descaracterizá-lo.
É, no fundo, o que supra já anotámos: há alteração da estrutura externa do edifício, fundamento de resolução do contrato de arrendamento, se for atingido, pelo facto daquelas obras, o direito de transformação que ao proprietário compete (antes, pelo nº 2 do artº 2169º do Cód. Seabra, e, actualmente, pelo artº 1305º do CC vigente).
Saliente-se que tais obras que alteram a estrutura externa do edifício—ou as que modifiquem a disposição interna das suas divisões—não podem ser efectuadas, sem autorização escrita do senhorio, não porque o uso prudente do prédio lho impedem (cfr. artº 1043º do CC), mas porque, com este comportamento, o inquilino está a atentar contra um alheio direito de propriedade.
Assim o anotou já Isidro Matos (Arrendamento e Aluguer, 1968, pá. 112), nos seguintes termos: “o arrendatário, que pratica actos que excedam aqueles poderes de fruição, ofende o direito de propriedade dos proprietários, e, portanto, infringe uma cláusula essencial do contrato”. No entanto, é obvio que normalmente não há nenhuma cláusula no contrato de arrendamento a proibir que o arrendatário atente contra o direito de propriedade que incide sobre o prédio, pois, em boa verdade, não há necessidade disso.
O direito de uso do arrendatário não lhe permite realizar inovações substanciais da estrutura do prédio, como aliás o não consente o próprio gozo pleno do usufrutuário que, como se sabe, se exerce unicamente salva rerum substantia (arts. 1439º e 1450º-1, CC).
Portanto, no que respeita a tais inovações, a lei não está a castigar o uso imprudente do arrendatário; tutela, isso sim, o direito de propriedade atingido com o comportamento dele. Pelo que parece que não estamos, em boa verdade, em face de um incumprimento contratual, mas de um intolerável atentado ao direito de propriedade do senhorio. Este, sim, é o real fundamento da referida alínea que permite a resolução do contrato ora em apreciação.
Portanto, perante esta tão grave ou tão exorbitante atitude do arrendatário, a lei permite que o senhorio acumule o poder de reposição e de indemnização com o de se desembaraçar do arrendatário, resolvendo o contrato.
“A resolução com tal motivo reconduz-se, pois, certamente, ao mesmo fundamento da acção de reposição do estado anterior do prédio e de indemnização: a ofensa do direito de propriedade. A acção de despejo estruturada com proficiência deverá, por conseguinte, cumular tais pedidos com o de resolução do contrato” (Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, cit., pág. 777).
Os Drs. Oliveira Ascensão e Menezes Leitão, in Resolução do arrendamento com fundamento na realização de obras não autorizadas, O Direito, 125, 428, escreveram que quando o arrendatário, em infracção às obrigações legais, procede à transformação da coisa locada, destrói o equilíbrio contratual que preside à vigência do contrato de arrendamento, o que justifica que se atribua ao senhorio a faculdade de o resolver.
Por outro lado, questão diferente é a de saber se as aludidas obras-- que podem fundamentar a resolução do contrato de arrendamento—se têm de traduzir numa alteração irreparável ou irremediável do prédio—a segunda posição supra apontada.
Não cremos que tal seja necessário.
É que se assim fosse, quase nunca teríamos fundamento de resolução do contrato com este fundamento, pois com os avanços da engenharia actual não é arriscado afirmar que é quase sempre possível recolocar a fisionomia de um prédio modificado, por forma a ter a aparência que tinha aquando do arrendamento. Como salienta o Ac. da Rel. de Lisboa, de 18.11.1982, Col. Jur., ano VII, t. 5, págs. 103 e segs., a própria destruição total de um prédio «é reparável, na medida em que é possível construir um prédio igual ao primeiro».
Neste sentido, além do referido Ac. da Rel. de Lisboa de 18.11.82, pode ver-se Pinto Furtado, Manual dos Arrendamentos Vinculísticos, 2ª ed., pág. 502.
Se há quem sustente que o que efectivamente releva para aferir se as obras implicam, ou não, alteração substancial, é o carácter definitivo ou perene da obra (cfr. Dr. Januário Gomes, Resolução do contrato de arrendamento em consequência de feitura de obras que alterem substancialmente a disposição interna das divisões do prédio, O Direito, 125º, 461-467), não nos parece que só as obras definitivas podem fundamentar o despejo, pois não há razões para distinguir entre obras definitivas e temporárias. Basta que, quer umas, quer outras, afectem substancialmente a harmonia—a estrutura exterior—do prédio dado de arrendamento, para que possa haver lugar ao pedido de despejo do arrendado. Seria incompreensível que uma obra definitiva, embora removível, que atingisse a estrutura exterior do prédio pudesse fundamentar o despejo e já o não pudesse fundamentar a obra que, embora não definitiva, igualmente atingisse tal estrutura!
Atentos estes elementos, parece manifesto que as obras efectuadas pela arrendatária alteraram de forma substancial a estrutura externa do edifício: as suas paredes exteriores ou fachadas.
No que tange ao prejuízo estético, lembra—e bem—Pinto Furtado (Manual do Arrendamento Urbano, cit., pág. 781) que “o tribunal, a menos que se trate de uma inovação de escassa importância, ........................., não poderá, sem violência, sobrepor-se à vontade do proprietário, e mandar nas inovações em que ele há-de consentir ou não consentir, e no prejuízo ou não prejuízo estético.
Se este prejuízo existe, objectivamente, reforçará o poder de reacção do senhorio. Se não existe, é a sua vontade soberana de proprietário que deverá ser respeitada, a menos que se envolva em caprichos pueris ou mesquinhas minudências”.
Nesta sede, diga-se, desde já, que as obras efectuadas pela ré arrendatária, acarretaram, de forma substancial, também, prejuízo estético ao edifício. Alteraram, de facto, a configuração ou linha arquitectónica do prédio—a sua “estrutura externa”.
Efectivamente,
“A porta de madeira da entrada, que se encontrava num plano mais recuado ao da fachada, foi retirada e substituída por uma porta de vidro, que se encontra, agora, ao mesmo nível da fachada.
- A montra, que se encontrava dividida em duas, separada pela porta, e que se prolongava para o interior da loja, foi completamente destruída, existindo agora uma montra única ao nível da fachada, com a própria porta, em vidro, incorporada.
- Toda a caixilharia da montra, que era em madeira, foi substituída por vidro e respectivas ferragens em metal.
- A fachada, que era toda em mármore amarelo, com uma pequena moldura em madeira que envolvia a montra, tem agora uma moldura em granito acinzentado, em volta de toda a montra.
Tais obras diminuíram, a nosso ver, o valor estético global do prédio, constituindo uma inovação substancial e considerável, não podendo—repete-se—o tribunal “sobrepor-se à vontade do proprietário, e mandar nas inovações em que ele há-de consentir ou não consentir, e no prejuízo ou não prejuízo estético” (cit. supra).
São, assim, efectivamente, as ditas obras na montra e fachada do edifício alterações consideráveis. Primeiro porque modificaram de forma ostensiva a aparência exterior do prédio; e segundo porque permanecem indefinidamente à vista de todos, como se tivessem carácter definitivo.
Razão assiste ao apelante quando, nas suas alegações, refere que a estrutura externa do edifício é também constituída por todos os elementos de carácter arquitectónico, de materiais e de acabamentos que nela existem.
É certo que a tradução do termo substancial traz inerente alguma margem de subjectividade. Mas parece manifesto que as aludidas obras atingiram o direito de transformação que só ao proprietário compete-- extravasando, portanto, designadamente, do âmbito das “deteriorações inerentes a uma prudente utilização” de que fala o artº 1043º, nº1, do CC. (bem assim da previsão do artº 4º do RAU).
Por tudo o que se disse—e sem descurar o supra apontado critério de razoabilidade--, a conclusão é de que as aludidas obras alteraram substancialmente a “estrutura externa” do prédio locado, permitindo – também com este fundamento-- a resolução do contrato de arrendamento.
Uma última nota:
Certo é que os arts. 239º e 762º, nº2, do CC, exigem das partes, no cumprimento dos negócios e, consequentemente, nas relações jurídicas, uma actuação em conformidade com os ditames da boa fé.
Por isso, o Prof. Mota Pinto, in Revista de Direito e Estudos Sociais, ano XVIII, pág. 351, ao tratar da “Relação Obrigacional Complexa e Prescrição” afirma que “entre as partes de um contrato não existem apenas os deveres de efectuar a prestação principal correspondente. O intento das partes de alcançar a satisfação de uma concreta finalidade, intento relevante em sede de interpretação e integração negociais, faz surgir entre elas toda uma série de vínculos singulares de diferente natureza (dever de prestação principal, deveres acessórios, etc.).
Estes vínculos estão todos conexionados com a realização do fim contratual e resultam directamente de norma legal expressa ou da cláusula geral da boa fé....”.
É certo, também, que o fim contratual é sempre um motivo qualificado dentre o complexo de motivações das partes contratantes. O motivo negocial que começa por ser o fim de uma das partes contratantes torna-se comum na medida em que o contrato visa e funda um programa de cooperação.
Se isto é verdade, certo é, também, que nos não parece que a boa fé impusesse ao autor senhorio, ao outorgar o contrato de arrendamento junto aos autos (fls. 6 a 10), a concessão à arrendatária de uma margem de manobra que lhe permitisse a realização das ditas obras.
De facto, não se trata de obras essenciais ao fim arrendatício, pelo que não pode um pretenso objectivo de adaptação ao fim contratual servir de fundamento razoável para se dispensar a autorização escrita exigida por lei—e se consignou expressamente na cláusula 5ª do contrato.
Anote-se que a exigência legal de que as aludidas obras ou deteriorações devem ser autorizadas por escrito, pelo senhorio, não é mera exigência de forma ad substantiam, mas simplesmente ad probationem.
Como escreve Pinto Furtado, ob, cit., pág. 786, “porque o comportamento do arrendatário que incorre na facti species legal excede claramente o seu direito de uso, os legisladores quiseram eliminar toda a margem de incertezas e de manipulação da prova testemunhal acerca de um alegado consentimento verbal do senhorio. Se, pois este confessa que deu uma autorização verbal, deve ser tida em conta e legitimar o comportamento do arrendatário. Fora disso, porém, o consentimento verbal não releva—e, muito menos, o meramente implícito”.
Face ao exposto procede esta terceira questão—e, consequentemente, procedem as conclusões 9ª a 21ª das alegações da apelante.
Em conclusão e considerando que;
- Houve cedência não autorizada da posição contratual da ré arrendatária; e que
- as obras levadas a cabo pela ré inquilina afectaram a estrutura externa do arrendado,
- assiste ao autor/apelante razão para ver decretada a resolução do contrato de arrendamento.
III. DECISÃO:
Termos em que acordam os Juízes da Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto em, na procedência da apelação, revogar a sentença recorrida e julgar procedente a acção, decretando-se a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre Autor e Ré C.................., identificado na petição inicial, condenando-se as ré a despejar imediatamente o arrendado, entregando-o ao autor livre de pessoas e bens.
Custas em ambas as instâncias a cargo das rés .
Porto, 11 de Março de 2004
Fernando Baptista Oliveira
Manuel Dias Ramos Pereira Ramalho
António Domingos Ribeiro Coelho da Rocha