Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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USO PARA FIM DIVERSO
ENCERRAMENTO DO ESTABELECIMENTO
Apelante/R: G........., Ldª
Apeladas/AA.: Maria.........., R. da .........., nº ..., ...... e Maria Emília ........., R. do .......... nº .., ..........., .......
Pedido: se declare a resolução de contrato de arrendamento que identificam, com a consequente condenação da ré a despejar imediatamente o local objecto do arrendamento.
Alegam, em síntese, que em 23.05.83 o pai e sogro das autoras cedeu à ré o gozo de fracção autónoma designada pela letra B, correspondente ao rés do chão esquerdo de prédio constituído em propriedade horizontal, pelo prazo de um ano, sucessivamente renovável, mediante o pagamento da renda mensal de 20.000$00 (renda essa que actualmente ascende a 47.457$00 ), tendo o local arrendado sido destinado ao exercício do comércio; que em Fevereiro de 1985 faleceu o seu pai e sogro, tendo em Março de 1992 falecido a sua esposa, tendo-lhe sucedido, como únicos herdeiros dois filhos, ou seja, a autora Maria Emília e Jorge ........, casado com a autora Maria ......., o qual veio também a falecer; por partilha efectuada após o divórcio entre Jorge ....... e a autora Maria ........ foi a ambos adjudicado, em comum e partes iguais, o quinhão hereditário que ao cônjuge marido cabia nas heranças dos seus pais, tendo por fim, na partilha operada por morte dos pais e sogros das autoras, sido adjudicada exclusivamente às ora autoras a fracção arrendada à ré; alega, por fim, que a ré deixou de exercer qualquer actividade económica, comercial ou outra, no local arrendado, encontrando-se o mesmo devoluto de pessoas, coisas ou bens, designadamente utensílios ou mercadorias próprias do comércio da ré, não estando nele instalado qualquer estabelecimento comercial, estando as portas permanentemente encerradas ao público em geral, situação que se mantém há mais de um ano, permanentemente, o que é fundamento de resolução contratual (artº. 64º nº 1, h) do R.A.U.
A ré contestou, pugnando pela improcedência da acção. Alega que o local se destina ao exercício do comércio, nada a obrigando a ter e manter a porta aberta, defendendo que ficando o local arrendado a funcionar como armazém - não se verifica qualquer encerramento do locado; nunca destinou o local arrendado para estabelecimento aberto ao público, sempre o tendo utilizado fechado, expondo aí mercadorias e afixando nas montras os possíveis contactos com a sede; o pai e sogro das autoras sempre teve conhecimento do que se passava no local arrendado e nunca fez qualquer reparo ou observação.
Foi proferida sentença que concluiu pela procedência da acção e declarou resolvido o contrato de arrendamento existente entre as autoras Maria ....... e Maria Emília .......... e a ré G........, Ldª, relativamente ao rés do chão esquerdo do prédio urbano inscrito na matriz urbana de Maximinos sob o artigo ....., e, em consequência, condenou a ré a despejar imediatamente o local arrendado.
É contra esta decisão que se insurgem os requerentes formulando as seguintes conclusões:
1. No caso em apreço estamos perante um arrendamento para o exercício do comércio.
2. Não há obrigação de manter o estabelecimento aberto ao público;
3. Sempre o local arrendado esteve a ser usado para fins directamente relacionados com a actividade comercial da recorrente.
4. Não houve encerramento do local arrendado há mais de um ano.
5. A decisão recorrida fez errada interpretação do artº 64/1h. da RAU.
Não houve contra-alegações.
II. 1. A questão a resolver consiste em saber se procede ou não o fundamento do despejo com base em encerramento do locado há mais de um ano ou se a R. tem afectado o locado a fim diferente do contratado.
II. 2. 1. Em primeira instância foram dados como provados os seguintes factos:
1. Em escrito particular outorgado em 23.05.83, José ....... deu de arrendamento à ré o rés do chão esquerdo do prédio urbano inscrito na matriz urbana de Maximinos sob o artigo ...... pelo prazo de um ano, renovável por iguais períodos, mediante a renda mensal de 20.000$00;
2. 0 local arrendado - composto de uma divisão com cerca de 90 m2 de área coberta - destinou-se ao exercício do comércio;
3. Actualmente, a renda mensal está fixada em 47.457$00;
4. Em ../../.. faleceu o José ........, no estado de casado com Maria Ermelinda .........., a qual faleceu em Março de 92, tendo deixado como seus únicos e universais herdeiros dois filhos, a autora Maria Emília e o Jorge ......., casado com a autora Maria ........;
5. Na partilha efectuada após o divórcio entre a autora Maria ........ e Jorge ......., foi adjudicado a ambos, em comum e partes iguais, o quinhão hereditário que a ele cabia nas heranças dos seus pais;
6. Na partilha, efectuada por morte do José ......... e da Maria Ermelinda ......... foi adjudicada, em exclusivo, às ora autoras, a fracção referida no anterior facto 1º;
7. A ré deixou de exercer no local referido a venda bens ou artigos do seu comércio, encontrando-se o local ocupado com alguns materiais (uma secretária e respectiva cadeira, duas estantes próprias para exposição de material, estando nelas expostas duas pistolas de pintar, uma correia, uma pistola de limpeza, uma pistola de encher pneus, uma pistola de parafinar, uma plaina, uma máscara e um cabo eléctrico, além de se encontrar ainda no local um compressor, 5 escoras metálicas, 2 conversores, 1 moto conversor, um guincho pórtico, 1 pilar de cofragem, 3 ponteiros, 3 barrenas e 1 cavalete, 1 máquina de estribos, 1 máquina de cortar tijoleira e 1 martelo eléctrico, não existindo no local qualquer máquina registadora, livros de facturas ou recibos resposta aos factos 12º, 13º, 14º e 15º da petição inicial;
8. As portas do local referido estão permanentemente encerradas ao público, a ré não atende aí qualquer telefonema;
9. A situação referida sucede há mais de uma ano;
10. Desde há cerca de oito anos, a ré vem utilizando o local referido fechado ao público, expondo aí algumas mercadorias e afixando nas montas os possíveis contactos com a sede, na ........ - resposta ao facto 13º da contestação.
II. 2. 2. O fundamento da presente acção consiste no encerramento do locado há mais de um ano. E com esse fundamento a acção procedeu, tendo o Mmº Juiz a quo sustentado a decisão designadamente em que a ré, há mais de um ano deixou de exercer no local arrendado a venda de bens ou artigos do seu comércio, encontrando-se o local ocupado com alguns materiais e que há cerca de oito anos a ré vem utilizando o local referido fechado ao público, expondo aí algumas mercadorias e afixando nas montras os possíveis contactos com a sede, na .......... A decisão apoia-se ainda na afirmação de que o locado não era destinado ao fim contratado.
Perante estes fundamentos e os argumentos da recorrente e vistos os factos provados afigura-se-nos que a acção não pode deixar de improceder.
Com efeito, importa ponderar que:
1. A R., não obstante ter deixado, há anos, de exercer a venda de mercadorias no locado, ali tem expostas mercadorias (nº 7 dos factos provados), não sendo descabido sustentar que se trata de um depósito de material.
2. Como a designação da R. indica, a mesma dedica-se ao comércio de máquinas industriais, o que se compagina com o tipo de materiais encontrados no locado (nº 7 dos factos provados).
3. Portanto, não contem margem de erro a ilação (permitida pelos artºs 349 e 351 CC) de que se trata de um armazém de mercadorias do comércio da R..
4. Esta ideia de depósito de mercadorias é, aliás, um dos sentidos da palavra armazém (do árabe al-mahazan) a qual também, pode significar grandes lojas [Pinto Furtado Manual do Arrendamento Urbano, 1996, 650-651], não sendo seguramente essa a conotação a que lhe é conferida nos autos.
5. O comércio das empresas não se confina à parte das vendas; ideia que resulta da própria noção de comércio enquanto actividade intermediária por natureza entre a produção de bens ou mercadorias e o consumo [Castro Mendes, Direito Civil, Teoria Geral, 1978, I, 48, Artºs 2º e 230 C.Com.].
6. Ou seja a armazenagem (ou neste caso depósito de mercadorias) não deixa de ser uma actividade do comércio da R..
7. O contrato em presença foi celebrado por escrito particular, não tendo sido suscitado qualquer vício do mesmo.
8. A menos que se tratasse de contrato que circunscrevesse a utilização do locado a estabelecimento de venda de bens, nada há na lei que impeça que o mesmo possa ser também utilizado como depósito de mercadorias do comércio da R..
9. O artº 64/1/b refere-se a uso do locado para fim ou ramo de negócio diverso daquele ou daqueles a que se destina.
10. O facto de usar o locado como depósito das mercadorias do seu comércio, não envolve a utilização para fim diverso daquele a que se destina, visto que nada foi sequer articulado no sentido de que tenha sido feita qualquer ressalva no contrato de arrendamento.
11. O fundamento da acção é o encerramento do locado. Ora, usá-lo como depósito não corresponde à noção de encerramento, visto que a R. o utiliza.
12. O facto de inicialmente o poder ter utilizado como posto de vendas, e mais tarde o ter passado a usar como armazém, não envolve encerramento nem afectação a fim diferente.
13. Portanto, não se verificam os requisitos de que depende a resolução do contrato, previstos nas alíneas b) e h) do artº 64 do RAU.
III. Pelo exposto e de harmonia com as disposições legais citadas, concede-se provimento ao recurso, revogando-se a decisão recorrida.
Custas pelas apelantes, em ambas as instâncias.
Notifique.
Porto, 25 de Junho de 2001
Maria Amélia Alves Ribeiro
Adérito Pereira Brazão de Carvalho
Manuel David da Rocha Ribeiro de Almeida