Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1859/09.1TBVLG.P1 |  |
ASSEMBLEIA RESTRITA DE CONDÓMINOS
CONDOMÍNIO AUTÓNOMO
Processo nº. 1859/09.1TBVLG.P1
3ª Secção Cível
Relator - Juiz Desembargador Oliveira Abreu (14)
Adjunto - Juiz Desembargador António Eleutério
Adjunta - Juíza Desembargadora Maria José Simões
Tribunal de Origem do Recurso – Tribunal Judicial da Comarca de Valongo (2º Juízo)
Apelante/Condomínio da B…..
Apelada/C……, S.A.
Acordam na Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto
I – RELATÓRIO
No Tribunal Judicial da Comarca de Valongo (2º Juízo), Condomínio do B……, intentou acção destinada a exigir da Ré, C….., S.A. a correcção de defeitos de construção, bem como, indemnização pelos prejuízos por esses defeitos causados.
Citada a Ré, alegou esta em sua defesa que o Autor “Condomínio da B…..” carece de personalidade judiciária, assim como de legitimidade para pedir reparação de quaisquer deficiências e vícios construtivos nas partes comuns do prédio sito à Rua …., nº. …..
No que à falta de personalidade judiciária concerne, sustenta a Ré que não existe nenhum condomínio do prédio sito à Rua …., nº. …., porquanto o que existe na realidade é um edifício composto por 4 blocos e cave ampla, respeitando a um único prédio, com uma única descrição predial na conservatória e uma única inscrição matricial, integrado por 77 tracções autónomas, pelo que, ao “Condomínio entrada ….., com 20 fracções autónomas”, não assiste a personalidade judiciária.
A Ré deduziu reconvenção pedindo a condenação do Autor a entregar-lhe a quantia de €6.193,62, alegando para o efeito que pagou à EDP, ENOR e PT quantias relativas a electricidade, manutenção de elevadores e instalação de linha telefónica, respectivamente, quantias a suportar pelo Autor e não por si.
O Autor apresentou réplica, pugnando pela improcedência das invocadas excepções, entendendo, designadamente, não se verificar a excepção de falta de personalidade judiciária, porquanto existe o “Condomínio do prédio sito à Rua do …, nº. ….”, conforme se pode retirar do facto de o mesmo ter aberto conta bancária, celebrar contratos com fornecedores de serviços e demandar judicialmente condóminos devedores, ademais em abono da existência do referido condomínio, sustenta o Autor que cada uma das fases de construção do Condomínio da Estação é gerida separadamente.
Formulado convite nos termos do artº. 508º nº. 1 b) e nº. 2 do Código Processo Civil, o Autor acedeu ao mesmo, aperfeiçoando a petição inicial apresentada.
Procedeu-se ao saneamento da causa, na dispensa da audiência preliminar, tendo o Tribunal “a quo”, julgando procedente a invocada excepção de falta de personalidade judiciária do Autor, absolveu da instância a Ré.
É contra esta decisão que o Autor/Condomínio B….., se insurge formulando as seguintes conclusões:
A. Cada condomínio é proprietário da sua fracção e comproprietário das partes comuns do edifício – artº. 1420º nº. 1 do Código Civil.
B. Nas acções contra defeitos de construção, no que respeita ás partes comuns os condóminos enquanto titulares de um direito de real têm legitimidade para poderem agir desde que conjuntamente, ou,
C. Nas acções contra o construtor, por caber no âmbito do nº. 3 do artº. 1437º do Código Civil, o administrador pode agir desde que legitimado pelo condomínio;
D. O Tribunal “ad quo” na sua apreciação não teve em consideração que o edifício em questão se encontra inserido numa propriedade horizontal complexa, em que há 3 blocos com entradas separadas em relação umas às outras.
E. Que, de cada Bloco, se encontra especificado quais as fracções que, dele, fazem parte.
F. Que a escritura de constituição de propriedade horizontal especifica de forma clara a permilagem, o valor venal e as fracções que fazem parte de cada um dos blocos.
G. Que além das partes comuns ás três entradas, a autora pede reparações de defeitos de construção do Bloco C.
H. Que sendo o bloco C que detém maior permilagem, é a este que cabe exercer os poderes de administração provisória á luz do artº. 1435º-A do Código Civil.
I. Que a administração do condomínio do Bloco C, é a mesma que gere as partes comuns de todo o edifício e, foi também àquela que foram conferidos poderes para demandar o construtor pelos defeitos de construção.
J. Deveria ter, o Douto Tribunal “ad quo” antes de proferir sentença, nos termos do artº. 508º al. a) do Código Processo Civil, proferir despacho para providenciar pelo suprimento de excepções dilatórias, nos termos do artº. 265º nº. 2 do Código Processo Civil, o que não fez.
K. O Tribunal “ad quo”, para decidir da excepção da falta de personalidade judiciária, limitou-se ao alegado pelas partes naquela matéria e, ao título constitutivo da propriedade horizontal, que consta do Registo.
L. O Tribunal “ad quo” não teve em atenção a escritura de constituição da propriedade horizontal no seu todo, limitando a sua decisão ao que consta do documento principal.
M. O Juiz violou assim, o preceituado nos artºs. artºs. 1415º; 1429-A; 1435º-A e 1437º do Código Civil e, artº. 6º al. e) do Código Processo Civil.
Pelo que, deve ser dado provimento ao presente recurso e consequentemente ser revogada a Decisão recorrida, alterando-se o mesmo no sentido de conferir personalidade judiciária á autora, como é de inteira e sã Justiça.
Houve contra-alegações pugnando a recorrida pela manutenção da decisão sob escrutínio.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
II. FUNDAMENTAÇÃO
II. 1. As questões a resolver consistem em saber: (1) Deveria o Tribunal “a quo” antes de proferir a decisão sob escrutínio, proferir despacho para providenciar pelo suprimento de excepções dilatórias, nos termos da lei adjectiva civil? (2) O Autor, Condomínio B….. tem personalidade judiciária e, nessa medida é-lhe permitido ser parte na presente demanda?
II. 2. Da Matéria de Facto
Em 1ª instância resulta fixada a seguinte matéria de facto:
1. O prédio urbano sito à Rua de …., 167, 195, 195–A, 195–B, 195-C, 207, 209, 215 e Rua …., 1124 e 1150 está constituído sobre propriedade horizontal (registo n.º 04324/20020222, cotas G1, C1 e F1 da Conservatória do Registo Predial de Valongo).
2. Do Registo da constituição de propriedade horizontal consta o seguinte: “Urbano – R. …., 167, 195, 195–A, 195–B, 195-C, 207, 209, 215 e R. …., 1124 e 1150 – Edifício de cave ampla e três corpos designados por blocos “A” de rés do chão e dois andares, “B” de rés do chão e dois andares e “C” de rés do chão e quatro andares – Coberta: 2.667,60m2 – Omisso – V.V.€249.389,90 – Fracções autónomas: “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “l”, “M”, “N”, “O”, “P”, “Q”, “R”, “S”, “T”, “U”, “V”, “X”, “Z”, “AA”, “AB”, “AC”, “AD”, “AE”, “AF”, “AG”, “AH”, “AI”, “AJ”, “AL”, “AM”, “AN”, “AO”, AP”, “AQ”, “AR”, “AS”, “AT”, “AU”, “AV”, “AX”, “AZ”, “BA”, BB”, “BC”, “BD”, “BE”, “BF”, “BG”, “BH”, “BI”, “BJ”, “BL”, “BM,”BN”, “BO”, “BP”, “BQ”, “BR”, “BS”, “BT”, “BU”, “BV”, “BX”, “BZ”, “CA”, “CB”, “CC”, “CD”, “CE”, “CF”, “CG”, “CH”.”
3. Consta da escritura pública de propriedade horizontal, junta a fls. 167 dos autos, o seguinte: “Disse o outorgante, na qualidade em que intervém: Que a sua representada é proprietária de um prédio urbano, composto por cave ampla e três corpos, designados por blocos “A”, de rés do chão e dois andares, “B”, de rés do chão e dois andares e “C” de rés do chão e quatro andares, sito na rua de …., n.º 167, 195-A, 195-B, 195-C, 207, 209 e 215, e Rua …., n.º1114 e 1150, freguesia e concelho de Valongo, omisso à matriz, feita a participação para a sua inscrição em vinte e oito de Dezembro último na Primeira Repartição de Finanças de Valongo. (…) O prédio, ao qual se atribuiu valor de duzentos e quarenta e nove mil trezentos e noventa e oito euros e noventa cêntimos, satisfaz os requisitos legais para ser possuído em propriedade horizontal, compondo-se de setenta e sete fracções autónomas, independentes, distintas e isoladas entre si (…).”
4. Em 3 de Maio de 2008, foi a administração do condomínio eleita pela assembleia de condóminos, conforme se consignou na “Acta Constituinte de Condomínio”, junta a fls. 14 a 16 dos autos.
II. 3. Do Direito
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso - artºs. 684° n°. 3 e 685°-A n°s. 1 e 3 do Código Processo Civil.
II. 3.1. Deveria o Tribunal “a quo”, antes de proferir a decisão sob escrutínio, proferir despacho para providenciar pelo suprimento de excepções dilatórias invocadas, nos termos da lei adjectiva civil? (1)
A este propósito estabelece o artº. 508º do Código Processo Civil que
“Findos os articulados, o juiz profere, sendo caso disso, despacho destinado a: a) Providenciar pelo suprimento de excepções dilatórias, nos termos do nº. 2 do artigo 265º.”
Por seu turno, o direito adjectivo civil ao preceituar sobre o poder de direcção do processo e princípio do inquisitório, estabelece que o juiz providenciará, mesmo oficiosamente, pelo suprimento da falta de pressupostos processuais susceptíveis de sanação, determinando a realização dos actos necessários à regularização da instância ou, quando estiver em causa alguma modificação subjectiva da instância, convidando as partes a praticá-los - artº 265º nº. 2 do Código Processo Civil - .
Ora, conforme melhor se colherá adiante, estando em causa nos autos a apreciação de um pressuposto processual - personalidade judiciária – cuja falta determinou a absolvição da instância do demandante, insusceptível de sanação como entendeu, e bem, o Tribunal “a quo”, não divisamos razão para a realização de qualquer acto tendente à regularização da instância ou alguma modificação subjectiva da instância. A situação que nos ocupa não se compadece com qualquer sanação ou regularização.
Improcede, assim, a argumentação aduzida pelo apelante nas alegações de recurso, no que a esta particular questão respeita.
II. 3.2. Estando constituído, em propriedade horizontal, o prédio sito à Rua …., 167, 195, 195-A, 195-B, 195-C, 207, 209, 215 e Rua ….., 1124 e 1150, prédio com várias entradas e composto por três blocos, conforme consta do respectivo registo, é possível a existência de um condomínio de um desses blocos, assumindo este personalidade judiciária, sendo-lhe, nessa medida, permitido ser parte na presente demanda? (2)
Vejamos.
Cotejado o objecto do interposto recurso divisamos que a questão trazida à discussão determina que apreciemos os requisitos de que depende dever o juiz proferir decisão sobre o mérito da causa, concedendo ou denegando a providência judiciária requerida pelo demandante, ou seja, leva-nos a elaborar o enquadramento jurídico que atende aos comummente designados pressupostos processuais, mais concretamente, à personalidade judiciária, enquanto pressuposto processual positivo e que respeita ao processo no seu todo, de tal sorte que, na sua falta, o juiz só pode e deve declarar isso mesmo, abstendo-se de estatuir sobre o mérito do pleito trazido a Juízo.
Nos termos da lei adjectiva civil (artº. 5º nº. 1 do Código Processo Civil) a personalidade judiciária consiste na susceptibilidade de ser parte processual - na possibilidade de requerer ou contra si ser requerida, em próprio nome, qualquer das providências de tutela jurisdicional reconhecidas na lei - Cfr. neste sentido, Prof. Antunes Varela, apud, “Manual de Processo Civil, 2ª ed., pág. 108.
O critério geral fixado na lei adjectiva civil para se apurar da personalidade judiciária é o da coincidência, correspondência ou equiparação, segundo o qual a personalidade judiciária é concedida a quem tenha personalidade jurídica - artº. 5º nº. 2 do Código Processo Civil.
Assim, todo o ente juridicamente personalizado tem igualmente personalidade judiciária, activa ou passiva.
Todavia, a lei contempla, critérios de atribuição da personalidade judiciária tendentes à sua extensão, a quem não goza de personalidade jurídica, ou seja, no ensinamento do Prof. Antunes Varela, apud, “Manual de Processo Civil, 2ª ed., págs. 110 e 111 “uma forma expedita de acautelar a defesa judiciária de legítimos interesses em crise, nos casos em que haja qualquer situação de carência em relação à titularidade dos respectivos direitos (ou dos deveres correlativos).”
Deste modo, para lá do enunciado critério sustentado na correspondência, coincidência ou equiparação entre a capacidade de gozo de direitos e a personalidade judiciária, o nosso ordenamento jurídico consagra o critério da diferenciação patrimonial e o critério da afectação do acto - Cfr. neste sentido, Miguel Teixeira de Sousa, apud, “Estudos Sobre o Novo Processo Civil, Lex, 2ª ed., 1997, págs. 136 e ss - estendendo a personalidade judiciária a determinados patrimónios autónomos, designadamente, ao condomínio resultante da propriedade horizontal, relativamente às acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador - artº. 6º e) do Código Processo Civil - .
Entre nós, a doutrina - Cfr. por todos, Pires de Lima e Antunes Varela, apud, “Código Civil Anotado” Vol. III, 2ª ed., págs. 397 e 398 - considerando que a propriedade horizontal se traduz (artº 1420º e 1421º do Código Civil) na coexistência dum direito real de propriedade singular, que tem por objecto fracção autónoma do edifício, com um direito de compropriedade que tem por objecto as partes comuns mencionadas no artº. 1421º do Código Civil (conjunto de direitos que é incindível – artº. 1420º nº. 2 do Código Civil), entende que o condomínio “é a figura definidora da situação em que uma coisa materialmente indivisa ou com estrutura unitária pertence a vários titulares, mas tendo cada um deles direitos privativos ou exclusivos de natureza dominial - daí a expressão condomínio - sobre fracções determinadas.” “A instituição legal do condomínio resulta da consideração de que o estatuto da propriedade horizontal se não traduz na simples justaposição ou cumulação, inalterada, do regime de outros direitos reais admitidos por lei (designadamente da propriedade singular ou exclusiva e da compropriedade), não sendo difícil distinguir a situação da propriedade horizontal da situação da compropriedade - os consortes são contitulares de um direito único sobre todo o prédio (um direito que pertence a todos e que incide sobre toda a coisa, nenhum deles dispondo de direitos exclusivos sobre qualquer parte do objecto; na propriedade horizontal, há partes do edifício que pertencem exclusivamente a proprietários singulares, ao lado de outras que pertencem a todos em regime de comunhão).” e, nesta medida dever-se-á estender a personalidade judiciária a este determinado património autónomo.
O conceito de condomínio consubstanciado no nosso ordenamento jurídico resulta, pois, do desiderato de diferenciar as situações de propriedade horizontal das de simples contitularidade ou comunhão sobre a coisa indivisa.
O condomínio tem personalidade judiciária, nos termos consignados no aludido artº. 6º e) do Código Processo Civil, relativamente às acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador, isto é, tem o condomínio a susceptibilidade de ser parte em Juízo, quer do lado activo, quer do lado passivo, em todas as demandas que se inserem no âmbito dos poderes do administrador (as partes comuns do edifício constituído em propriedade horizontal são administradas pela assembleia de condóminos e por um administrador [artº. 1430º nº. 1 do Código Civil]) – Cfr. neste sentido, José Lebre de Freitas, João Redinha e Rui Pinto, apud, “Código de Processo Civil anotado”, vol. I, 2ª ed., pág. 21.
Assente que está que o condomínio, enquanto tal, tem personalidade judiciária, cumpre aferir se, no caso dos autos, a realidade organizativa, em que se materializa o Autor, pode ser, ou não, considerada condomínio.
Debrucemo-nos, pois, quanto à verdadeira questão objecto do recurso e que consiste em saber se o intitulado “Condomínio B…..”, sendo constituído apenas por parte das fracções autónomas e de partes comuns do prédio urbano sito à Rua de …, 167, 195, 195-A, 195-B, 195-C, 207, 209, 215 e Rua …., 1124 e 1150 (Edifício de cave ampla e três corpos designados por blocos “A” de rés do chão e dois andares, “B” de rés do chão e dois andares e “C” de rés do chão e quatro andares), não dispõe de personalidade judiciária, como decidiu a 1ª instância, ou dispõe deste pressuposto processual, como sustenta o apelante ao concluir que o “Condomínio B…..” tem personalidade judiciária para estar em Juízo.
Chegados aqui, importa, para melhor enquadramento jurídico da questão em apreço, referenciar a estrutura básica do regime da propriedade horizontal.
Nos termos do artº. 1417º do Código Civil, a propriedade horizontal “pode ser constituída por negócio jurídico, usucapião, decisão administrativa ou decisão judicial, proferida em acção de divisão de coisa comum ou em processo de inventário.”
Conforme já enunciamos, a propriedade horizontal é uma figura típica dos direitos reais em que cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício. O conjunto dos dois direitos é incidível, ou seja, nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio do condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição, como decorre inequivocamente da lei.
A este respeito, ensinam, por outras palavras, Pires de Lima e Antunes Varela, apud, “Código Civil Anotado”, vol. III, 2.ª ed., pág. 397, “O que verdadeiramente caracteriza a propriedade horizontal é, pois, a fruição de um edifício por parcelas ou fracções independentes, mediante a utilização de partes ou elementos afectados ao serviço do todo. Trata-se, em suma, da coexistência, num mesmo edifício, de propriedades distintas perfeitamente individualizadas, ao lado da compropriedade de certos elementos, forçadamente comuns”.
Sobre a natureza jurídica da propriedade horizontal ensina José Oliveira Ascensão, apud, “Direitos Reais”, 4.ª ed., pág. 408, tratar-se de “um novo direito real, caracterizado por resultar de um complexo incindível de propriedade e compropriedade das partes comuns”. Outrossim, caracteriza a propriedade horizontal como uma propriedade especial: “Entre a propriedade e a compropriedade, a propriedade é o fundamental, sendo a compropriedade meramente instrumental. Escopo da propriedade horizontal não é criar situação de comunhão: é permitir propriedades separadas, embora em prédios colectivos. Sendo assim, há nuclearmente uma propriedade, mas que é especializada pelo facto de recair sobre parte da coisa e de envolver acessoriamente uma comunhão sobre outras partes do prédio”.
Para Manuel H. Mesquita, apud, “A Propriedade horizontal”, Separata da RDES, pág. 53: “o que há de específico no direito de propriedade sobre as fracções autónomas é apenas o facto de sobre tal direito impenderem restrições que não derivam do regime normal do domínio mas que a lei estabelece ou permite em virtude de o objecto do direito de cada condómino se integrar num edifício de estrutura unitária, onde existem outras fracções pertencentes a proprietários diversos.”
Só podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública - artº. 1415º do Código Civil - .
No título constitutivo deverão estar especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas e fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio, sob pena de acarretar a nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal e a sujeição do prédio ao regime da compropriedade, pela atribuição a cada consorte da quota que lhe tiver sido fixada nos termos do artº 1418º do Código Civil ou, na falta de fixação, da quota correspondente ao valor relativo da sua fracção – artºs. 1415º a 1418º do Código Civil.
O artº 1421º do Código Civil, estabelece, por seu turno, e de forma imperativa quais as partes consideradas comuns do edifício e aquelas que o possam vir a ser, ou seja, possam entrar na comunhão, de acordo com o título constitutivo, podendo ainda neste ser afectado o uso exclusivo a um dos condóminos de certas zonas das partes comuns.
Assim, são obrigatoriamente comuns a todos os condóminos: o solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio; o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção; as entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos; as instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes. E presumem-se ainda comuns: os pátios e jardins anexos ao edifício; os ascensores; as dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro; as garagens e outros lugares de estacionamento; em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
Daí a extrema importância do título constitutivo da propriedade horizontal para todos aqueles que venham a adquirir a propriedade de fracções autónomas, como Pires de Lima e Antunes Varela, ob. citada, pág. 411, chamam à atenção, pois que “ o negócio jurídico de constituição da propriedade horizontal opera a modificação do estatuto real a que o imóvel se encontra sujeito, extinguindo o direito de propriedade normal e constituindo, em sua substituição, um direito real novo. Com a constituição da propriedade horizontal, o edifício fica juridicamente dividido, mesmo em relação ao proprietário, em várias fracções autónomas, com individualidade jurídica própria.”
Como vemos, no direito de propriedade horizontal, confluem poderes ou faculdades diferentes, consoante incidam sobre as fracções autónomas ou sobre as partes comuns, legalmente referenciados ao direito de propriedade singular quanto às primeiras e à compropriedade no que concerne às últimas, não obstante o seu conjunto constituir um direito incindível (artºs. 1305º e 1405º nº. 1, ambos do Código Civil).
Antes da alteração do regime da propriedade horizontal, introduzido pelo Decreto Lei nº. 267/94, de 25 de Outubro, com efeitos a partir de 1 de Janeiro de 1995, ao direito de propriedade horizontal derivado do título constitutivo relativo à unidade de edifício correspondia unidade de regime. Porém, aquele diploma inseriu no direito substantivo civil o artº. 1438º-A do Código Civil, segundo o qual o regime da propriedade horizontal “pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem”.
Pode ler-se no relatório preambular daquele diploma, (Decreto-Lei nº. 267/94, de 25 de Outubro) justificando, assim, esta inovação legislativa “decidiu-se estender o âmbito de incidência do instituto, por forma a ser possível submeter ao respectivo regime conjuntos de edifícios. Salvaguardou-se, porém, a interdependência das fracções ou edifícios e a dependência funcional das partes comuns, como características essenciais do condomínio.”
Integra-se, assim, o conjunto de edifícios em quadro de interdependência das fracções ou edifícios e da sua dependência funcional das partes comuns (estas por envolverem as essenciais características do condomínio), no regime da propriedade horizontal.
Temos, pois, uma dualidade de regimes da propriedade horizontal, sendo um relativo ao conjunto de edifícios com as referidas características e outro atinente a edifícios não integrados em conjuntos.
No que ao caso em apreço respeita, divisamos que do registo resulta que foi constituído em propriedade horizontal o prédio sito à Rua do …., prédio esse com várias entradas e composto por três blocos, sendo o Autor alegadamente condomínio de um destes blocos, razão pela qual se coloca a questão de saber se é possível a existência de um condomínio de um bloco de um edifício, quando a propriedade horizontal está constituída quanto ao prédio constituído por vários blocos e não quanto a cada um dos blocos que o constituem.
Configurada a questão de saber da legalidade da constituição de mais de um condomínio, com administração própria, para gerir as partes comuns que só servem uma zona do edifício, não obstante a constituição de uma só propriedade horizontal, tem esta obtido decisões de sentido diverso pela jurisprudência e, de igual modo, a doutrina também não tem sido uniforme sobre a solução a dar a esta questão.
Em complexas estruturas de propriedade horizontal, designadamente, quando o número de fracções prediais envolvidas é muito elevado, pode equacionar-se o interesse de todos os condóminos na sua fragmentação para efeitos de administração.
A lei não proíbe essa fragmentação e atribui à assembleia de condóminos ou ao administrador a aprovação do regulamento do condomínio, no caso de haver mais de quatro condóminos, o qual tem a ver com a disciplina do uso, da fruição e da conservação das partes comuns, ou seja, com a administração destas mesmas partes – artº. 1429º-A do Código Civil - nem se diga que o princípio da unidade do direito da propriedade horizontal implica a unidade absoluta de condomínio e de órgãos de administração em relação à generalidade dos edifícios de estrutura unitária, ou dos conjuntos de edifícios funcionalmente ligados por partes comuns, como é o caso da situação prevista no supra citado artº. 1438.º-A.
É que, em situações de propriedade horizontal de edifícios integrados por blocos, em que algum ou alguns deles são servidos por partes comuns que lhes são exclusivamente inerentes, ou seja, que não sirvam funcionalmente outros blocos, não se vislumbra qualquer proibição legal a impedir que os condóminos aprovem a administração autónoma relativa a tais blocos, sem prejuízo, como é natural, da coordenação pela administração geral nos pontos em que ela deva existir.
No entanto, cremos que para que seja possível não só a realização de assembleias restritas, como a própria existência de condomínios autónomos para cada um dos blocos, necessário é que da constituição da propriedade horizontal resulte com clareza quais as partes comuns a todos os blocos e quais as fracções e partes respeitantes apenas a cada um dos blocos, de forma isolada, sendo imprescindível que a respectiva autonomia resulte da própria constituição da propriedade horizontal, caso contrário, sendo o prédio constituído por vários blocos, não nos parece justificável a derrogação do princípio da unidade do condomínio.
Com fundamento nestes pressupostos cuidemos da realidade organizativa em que se materializa o Autor.
Resulta da documentação junta aos autos que o prédio em questão está constituído sobre propriedade horizontal (registo n.º 04324/20020222, cotas G1, C1 e F1 da Conservatória do Registo Predial de Valongo).
Mais se apurou que do respectivo registo da constituição de propriedade horizontal consta o seguinte: “Urbano - Rua de …., 167, 195, 195-A, 195-B, 195-C, 207, 209, 215 e Rua …., 1124 e 1150 - Edifício de cave ampla e três corpos designados por blocos “A” de rés do chão e dois andares, “B” de rés do chão e dois andares e “C” de rés do chão e quatro andares -Coberta: 2.667,60m2 - Omisso - V.V. €249.389,90 - Fracções autónomas: “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “l”, “M”, “N”, “O”, “P”, “Q”, “R”, “S”, “T”, “U”, “V”, “X”, “Z”, “AA”, “AB”, “AC”, “AD”, “AE”, “AF”, “AG”, “AH”, “AI”, “AJ”, “AL”, “AM”, “AN”, “AO”, AP”, “AQ”, “AR”, “AS”, “AT”, “AU”, “AV”, “AX”, “AZ”, “BA”, BB”, “BC”, “BD”, “BE”, “BF”, “BG”, “BH”, “BI”, “BJ”, “BL”, “BM,”BN”, “BO”, “BP”, “BQ”, “BR”, “BS”, “BT”, “BU”, “BV”, “BX”, “BZ”, “CA”, “CB”, “CC”, “CD”, “CE”, “CF”, “CG”, “CH”.”
Cotejada a atinente escritura pública de propriedade horizontal, junta a fls. 167 a 171 dos autos, da mesma consta o seguinte: “Disse o outorgante, na qualidade em que intervém: Que a sua representada é proprietária de um prédio urbano, composto por cave ampla e três corpos, designados por blocos “A”, de rés do chão e dois andares, “B”, de rés do chão e dois andares e “C” de rés do chão e quatro andares, sito na rua de …., n.º 167, 195-A, 195-B, 195-C, 207, 209 e 215, e Rua …., n.º1114 e 1150, freguesia e concelho de Valongo, omisso à matriz, feita a participação para a sua inscrição em vinte e oito de Dezembro último na Primeira Repartição de Finanças de Valongo. (…) O prédio, ao qual se atribuiu valor de duzentos e quarenta e nove mil trezentos e noventa e oito euros e noventa cêntimos, satisfaz os requisitos legais para ser possuído em propriedade horizontal, compondo-se de setenta e sete fracções autónomas, independentes, distintas e isoladas entre si (…).”
Conforme resulta da “Acta Constituinte de Condomínio”, junta a fls. 14 e ss. dos autos, foi a administração do condomínio eleita pela respectiva assembleia de condóminos.
Pese embora o nosso ordenamento jurídico não obstaculize, conforme já adiantamos, a existência de assembleia restrita de condóminos, podendo formar-se um condomínio autónomo, quando estamos confrontados com um só edifício, integrado num conjunto funcional de blocos, tal prerrogativa dependerá sempre da menção, no titulo constitutivo da propriedade horizontal, das respectivas especificidades, o que de resto, no caso “sub iudice”, não se verifica.
Da constituição da propriedade horizontal não resulta com clareza quais as partes comuns a todos os blocos e quais as fracções e partes respeitantes apenas a cada um dos blocos, de forma isolada. A autonomia de que depende o reconhecimento da existência do condomínio autónomo, não decorre da própria constituição da propriedade horizontal, e, nesta medida, como conclui o Tribunal “a quo” no aresto recorrido, conclusão esta aqui sufragada, não nos parece estar reunidas as condições que justificam a derrogação do princípio da unidade do condomínio.
E não se diga que, como o faz o apelante, decorrendo do documento complementar respeitante ás setenta e sete fracções, junto com a motivação do presente recurso, que o Bloco A é constituído pelas fracções “A” a “M”, com entrada pela Rua …., 1124. Que o Bloco B tem entrada pela Rua do …. nº 167, e é composto pelas fracções “N” a “V”, o Bloco C, ainda que fraccionado em Parte Direita e Esquerda, tem em si inseridas as fracções de “”X” a “BL” com entrada pela Rua do …. nº 195 C e, por fim a cave composta pelas fracções “BM” a “CH”, destinada a aparcamento e arrumos individuais, estará, assim, devidamente identificadas as fracções que estão destinadas a cada uma das entradas.
Neste particular (documento complementar respeitante ás setenta e sete fracções, junto com a motivação do presente recurso) entendemos necessário adiantar que o direito adjectivo civil estabelece que o regime normal do oferecimento de prova documental determina a sua junção ao articulado em que se aleguem os factos correspondentes – artº. 523º nº. 1 do Código Processo Civil - trata-se, contudo, de uma regra maleável, porquanto não só é permitida a sua apresentação até ao encerramento da discussão em 1ª instância, embora sujeita a multa, como essa junção ainda pode ter lugar em momento posterior ao encerramento da discussão, se o interessado provar a impossibilidade de o ter feito antes - artº. 524º nº. 1 do Código Processo Civil - ou ainda se os documentos forem destinados a provar factos posteriores aos articulados ou cuja apresentação se tenha tornado necessária por virtude de ocorrência posterior - artº. 524º nº. 2 do Código Processo Civil - .
Assim, tendo sido os documentos apresentados em Juízo, já em sede de recurso, e, não tendo sido alegado e tão pouco demonstrado pelo apelante quaisquer circunstância que impusessem ao Tribunal conceder a admissão de tais documentos, cremos ser pacifico que, neste sentido, nenhuma virtualidade terão os apresentados documentos para o destino desta demanda.
Todavia, sempre se dirá, mesmo concebendo que não concedendo a junção dos documentos apresentados que os mesmos infirmariam a tese sustentada pelo apelante, designadamente, o documento protestado juntar nas alegações, designado “Acta da Constituição do Condomínio Geral e Lista de Presenças”, (assembleia alegadamente ocorrida em Janeiro de 2009, previamente à acção) no qual consta expressamente a constituição do “condomínio geral” para a gestão das partes comuns do edifício e a resolução dos problemas inerentes às partes comuns e respectiva eleição da administração” contraria, em toda a linha, a pretensão deduzida por esta realidade organizativa denominada “Condomínio ….”.
Ademais, sustenta o apelante que o Tribunal “a quo” também não atendeu ao facto de sempre poder atribuir personalidade judiciária àquele condomínio, pelo facto de ser, de entre os três blocos, aquele que tem maior permilagem, e, nessa medida, sempre seria aquele condomínio que provisoriamente teria as funções de administrador, por conseguinte tinha poderes para deliberar e autorizar a respectiva administração a, em juízo, representá-lo na presente acção contra a Ré, exigindo a reparação dos defeitos construtivos.
Cremos que também aqui soçobra a argumentação esgrimida pelo apelante.
Na verdade, se não há administrador eleito, como inequivocamente resulta provado nos autos, em razão do já consignado acerca da não admissibilidade dos documentos que o apelante juntou aos autos com a interposição do presente recurso, designadamente, “Acta da Constituição do Condomínio Geral e Lista de Presenças”, deriva do direito substantivo civil no que ao administrador provisório respeita “Se a assembleia de condóminos não eleger administrador e este não houver sido nomeado judicialmente, as correspondentes funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fracção ou fracções representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino houver manifestado vontade de exercer o cargo e houver comunicado tal propósito aos demais condóminos.” (artº 1435-Aº nº. 1 do Código Civil), isto é, sempre seria o condómino provisório, o detentor da maioria do capital investido no edifício, identificação que o Tribunal, face aos elementos que constam dos autos, desconhece.
A decisão proferida, ora em escrutínio, evidencia claro domínio dos conceitos e institutos jurídicos atinentes à questão debatida em Juízo, tendo o Tribunal “a quo” decidido com segurança, decisão esta sufragada pelo Tribunal “ad quem”.
Soçobram, assim, as conclusões trazidas à discussão, pelo apelante, nas suas alegações de recurso.
III. SUMÁRIO (artº. 713º nº. 7 do Código de Processo Civil)
1- Embora o nosso ordenamento jurídico não obstaculize a existência de assembleia restrita de condóminos, podendo mesmo formar-se um condomínio autónomo, quando estamos confrontados com um só edifício, integrado num conjunto funcional de blocos, tal prerrogativa dependerá sempre da menção, no titulo constitutivo da propriedade horizontal, das respectivas especificidades, o que de resto, no caso “sub iudice”, não se verifica.
IV. DECISÃO
Pelo exposto e decidindo, os Juízes que constituem este Tribunal, acordam em julgar improcedente o recurso de apelação interposto, mantendo-se a decisão recorrida.
Custas pelo Autor/Apelante/Condomínio B…. .
Notifique.
Porto, 11 de Marco de 2013
Oliveira Abreu
António Eleutério de Almeida
Maria José Simões