Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 5615/15.0T8VNG.P1 |  |
ABUSO DE DIREITO
II - A extinção por caducidade do arrendamento estende-se aos demais contratos que tiveram naquele a sua génese e suporte.
III - A privação do uso de uma coisa – móvel ou imóvel - constitui, só por si, um dano patrimonial indemnizável, já que representa, para o seu proprietário, a perda de uma utilidade, a qual tem expressão pecuniária.
Tribunal Judicial da Comarca do Porto
Juízo Central Cível de Vila Nova de Gaia – Juiz 1
Relatora: Judite Pires
1ºAdjunto: Des. Aristides de Almeida
2ª Adjunta: Des. Inês Moura
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I.RELATÓRIO.
1. “B..., S.A.”, sociedade comercial anónima com sede na Av. ..., n.º .., r/c esquerdo, em Lisboa, instaurou acção declarativa, sob a forma de processo comum, contra C..., residente na ..., n.º ...., ..., em Vila Nova de Gaia, “D..., Lda.”, sociedade comercial por quotas com sede na Rua ..., ..., Lojas .. a .., em Vila Nova de Gaia, e “E..., Lda.”, sociedade comercial por quotas com sede na ..., n.º ...., ...., em Vila Nova de Gaia, pedindo que seja(m):
“a) Condenadas as 1ª e 3ª R.R. a proceder à imediata restituição à A. do prédio urbano sito na ..., n.º ..., freguesia de ..., concelho de Vila Nova de Gaia, descrito na 1.ª Conservatória de Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o número 00267/281088, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 5969, livre e devoluto de quaisquer pessoas e bens;
b) Declarada a nulidade do contrato de arrendamento celebrado entre a 1ª R. e a 2ª R., por escrito datado de 30.09.2005, por simulação, e, em consequência, condenada a 2ª R. a proceder à imediata restituição à A. do prédio indicado em a);
c) Em alternativa, declarada a caducidade do arrendamento celebrado entre a 1ª R e a 2ª R, por escrito datado de 30.09.2005, em virtude da venda realizada no âmbito do processo executivo e, em consequência, condenada a 2ª R. a proceder à imediata restituição à A. do prédio indicado em a);
d) Ou, ainda, em alternativa, declarada validamente efectuada e eficaz a oposição à renovação do arrendamento, comunicada pela A., sendo a 2ª R. condenada a entregar o prédio à A em 30.12.2015, data da cessação de efeitos do contrato;
e) Em qualquer caso, solidariamente condenadas 1ª, 2ª e 3ª R.R. a indemnizar a A. pelos prejuízos decorrentes da ocupação ilícita e não consentida do prédio referido em a), fixando-se, para esse efeito, o montante mínimo de € 167,00 (cento e sessenta e sete euros) por cada dia de ocupação do mesmo, calculado desde o dia 17.04.2015 e até à entrega do prédio livre e devoluto de quaisquer pessoas e bens, sendo o valor de indemnização calculado até ao dia 05.06.2015 de € 8.350,00”.
Alegou, para tanto e em síntese, que em 23/09/2014 adquiriu o prédio em questão nos autos, que lhe foi adjudicado na qualidade de exequente em processo executivo instaurado contra a aqui Ré C... (o qual corre termos sob o n.º 5648/12.8TBVNG pelo Juízo de Execução de Vila Nova de Gaia), sendo que as Rés, que o vêm ocupando, se recusam a entregar-lho invocando a existência de um contrato de arrendamento alegadamente celebrado entre a Ré C... e a Ré “D..., Lda.” e, bem assim, a existência de um contrato de cessão de exploração alegadamente celebrado entre a Ré “D..., Lda.” e a Ré “E..., Lda.” relativos ao prédio em questão nos autos.
Invocou ser o alegado contrato de arrendamento nulo por simulação absoluta, já que nenhuma das outorgantes pretendeu celebrar contrato de arrendamento (ou qualquer outro), antes visando as Rés, de forma concertada, impossibilitar a ora Autora de fruir de tal imóvel.
Sustentou ainda que, a ter existido contrato de arrendamento válido, sempre o mesmo se deverá considerar extinto, quer por caducidade decorrente da venda judicial do prédio, quer por oposição à renovação do arrendamento que validamente operou através de carta enviada às Rés, carecendo assim as Rés de qualquer título válido que legitime a detenção do prédio.
Refere, por último, que a ocupação que as Rés vêm fazendo do aludido imóvel lhe tem causado diversos prejuízos, decorrentes da impossibilidade de o alienar ou arrendar, computando tal prejuízo em quantia não inferior a € 167,00 diários.
Contestaram apenas as co-Rés C... e “E..., Lda.”, alegando que o imóvel em questão nos autos se encontra arrendado à co-Ré “D..., Lda.” através de contrato celebrado entre esta e a Ré C..., sendo que, entretanto, em 25 de Março de 2013, as co-Rés “D...” e “E...” celebraram entre si um contrato de cessão de exploração comercial, passando esta última a utilizar tal imóvel com o conhecimento da Autora.
Defendem também que, existindo contrato de cessão de exploração comercial celebrado entres as co-Rés “D...” e “E...” e tendo esta passado a pagar as rendas pela ocupação do imóvel, dever-se-á considerar esta última como arrendatária directa do imóvel por aplicação analógica da norma do artigo 1090.º, n.º 2 do Código Civil.
Invocaram ainda o abuso de direito por parte da Autora e impugnaram, no mais, a factualidade vertida na petição inicial.
A Autora respondeu, pugnando pela improcedência das excepções deduzidas.
Foi realizada a audiência prévia, tendo-se proferido despacho saneador, indicado o objecto do litígio e os temas da prova e admitida a prova oferecida.
A fls. 345 e seguintes foi junta certidão judicial da sentença declaratória da insolvência da co-Ré “D..., Lda.”, já transitada em julgado, bem como do teor do requerimento apresentado pelo administrador da insolvência no âmbito daquele processo de insolvência.
Procedeu-se à realização da audiência de discussão e julgamento, após o que foi proferida sentença que, julgando a acção parcialmente procedente:
a) Declarou extinto, por caducidade, o contrato de arrendamento celebrado em 30 de Setembro de 2005 entre as co-Rés C... e “D..., Lda.” relativo ao prédio urbano sito na ..., n.º ...., freguesia de ..., concelho de Vila Nova de Gaia, descrito na 1.ª Conservatória de Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o número 00267/281088 e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 5969º;
b) Condenou as Rés C..., “D..., Lda.” e “E..., Lda.” a procederem à imediata restituição à Autora “B..., S.A.” do prédio urbano descrito em a), livre e devoluto de pessoas e bens;
c) Condenou as Rés C..., “D..., Lda.” e “E..., Lda.” a, solidariamente, pagarem à Autora “B..., S.A.” a quantia de € 39.583,50 (trinta e nove mil quinhentos e oitenta e três euros e cinquenta cêntimos), bem como a quantia de € 66,66 (sessenta e seis euros e sessenta e seis cêntimos) por cada dia de ocupação do imóvel, desde a presente data e até à efectiva entrega do prédio descrito em a), livre e devoluto de pessoas e bens;
d) Absolveu as Rés do demais peticionado pela Autora.
2. Não se resignou a Ré C... com tal sentença, pelo que dela interpôs recurso de apelação para esta Relação, formulando com as suas alegações as seguintes conclusões:
I- Nos presentes autos resultou provado que:
1- Em 08.09.1997 foi constituída uma hipoteca a favor de F..., S.A. para garantia das responsabilidades assumidas ou a assumir pela G...;
2- Em 24.09.2001 a 1ª Ré adquiriu por compra aquele prédio;
3- Em 11.03.2005 crédito garantido por hipoteca foi transmitido a um terceiro - a H...;
4- Em 30.09.2005 a 1ª Ré arrendou á 2ª Ré o prédio hipotecado.
5- Em 22.04.2014 aquele terceiro (H...) cedeu a outro terceiro (a Autora aqui Recorrida) o crédito detido sobre a 1ª Ré.
6- Em 05.06.2014, a 2ª Ré comunicou ao agente de execução a sua qualidade de arrendatária do prédio hipotecado juntando o contrato de arrendamento datado de 30.09.2005 ao processo de execução.
7- Em 23.09.2014 a Autora (aqui Recorrida), terceira adquirente que adquiriu também de um terceiro (H...) que adquirira o crédito ao credor hipotecário (F...), sabendo ou devendo saber que o imóvel estava onerado por um contrato de arrendamento, que já se encontrava junto aos autos, adquiriu o prédio na execução onde se habilitou como cessionária.
8- E adquiriu-o já com esse ónus.
9- Em 30.09.2014 a Autora (Recorrida) notificou a Arrendatária (2ª Ré) para proceder ao pagamento das rendas;
10- A Arrendatária (2ª Ré) pagou as rendas á Autora e esta (Recorrida) recebeu- as desde Outubro de 2014 até pelo menos Agosto de 2015.
II. Se o imóvel está dado de arrendamento, o credor hipotecário pode conhecer dessa circunstância e essa qualidade é ou deve ser-lhe oponível, por vários motivos:
a) o arrendamento ser anterior ao momento da sua aquisição do crédito;
b) conhecimento de que o imóvel se encontrava onerado por este contrato de arrendamento quando adquiriu o crédito ( o que seguramente terá influenciado o valor de cessão do crédito - provavelmente mais baixo do que o valor real pelo facto do imóvel estar onerado com um arrendamento);
c) o arrendamento ser também anterior á aquisição do imóvel;
d) conhecimento de que o imóvel se encontrava onerado por este contrato de arrendamento quando adquiriu o imóvel - ou seja quando comprou o imóvel sabia que ele se encontrava onerado por este contrato de arrendamento o que também terá influenciado o valor que ofereceu pela sua aquisição.
III. Não podemos dizer que o imóvel estava livre, e que a constituição do arrendamento posteriormente ao registo da hipoteca, veio piorar a situação do credor hipotecário, nem que a Recorrida razoavelmente não podia contar com esta situação, pois o arrendamento (30.09.2005) é anterior à sua aquisição do crédito (que só ocorreu em 22.04.2014) e à sua aquisição do imóvel (que só ocorreu em 23.09.2014).
IV. E na ponderação dos interesses do credor hipotecário em face dos interesses do arrendatário, devem prevalecer os segundos, pois o credor hipotecário fez apenas um negócio conhecendo todas as condicionantes e conhecendo a existência do arrendamento mas o arrendatário é a parte mais fraca, com interesses habitacionais superiores, titular de um contrato com mais de 12 anos.
V. A Recorrida ao apresentar a proposta de compra aceitou implicitamente a existência daquele contrato, conformando-se com tal facto. Isto porque o exequente (credor hipotecário) conhecia, pelo menos devia conhecer a existência de contrato de arrendamento validamente celebrado quando comprou o crédito e também mais tarde quando comprou o imóvel.
VI. DO ABUSO DE DIREITO: Para obviar a situações que se nos deparam como clamorosamente injustas, o artigo 334.º do Código Civil consagra o instituto do abuso do direito, que se configura como uma verdadeira excepção, considerando ilegítimo o exercício de um direito quanto o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
VII. Ora ficou provado que a Recorrida notificou a sociedade D..., Lda para pagar as rendas e foi a E..., Lda (2ª Ré) quem pagou todas as rendas à Autora e esta (Recorrida) recebeu-as desde Outubro de 2014 até pelo menos Agosto de 2015,
VIII. Ou seja a sociedade E..., Lda sempre foi tratada como arrendatária, sempre efectuou o pagamento das rendas a favor da Recorrida, a Recorrida aceitou o pagamento das rendas, recebeu-as, o que integra um comportamento concludente desta no sentido da aceitação da sua qualidade como arrendatária.
IX. Não é justo e excedem os limites impostos pela boa fé os pedidos formulados pela Recorrida na presente acção, e o exercício desse seu direito, porque a Recorrida comprou o crédito sabendo que já existia o contrato de arrendamento, adquiriu o imóvel sabendo que estava onerado pelo contrato de arrendamento, notificou a Ré D..., Lda para pagar as rendas, aceitou o pagamento das rendas, recebeu-as e agora vem pedir ao Tribunal que declare que aquele contrato não é válido e que a Recorrente entregue o imóvel.
X. DO CONTRATO DE EXPLORAÇÃO COMERCIAL: Tendo os pagamentos da renda sido efectuados pela Ré "E..." e sido aceites pela Recorridas, não poderão estes ser considerados pagamentos efectuados por terceiro e deverá a Ré “E...” ser considerada arrendatária directo nos termos do art. 1090º, n.º 2 do Código Civil, como resulta do contrato de cessão de exploração junto aos autos em que a 2ª Ré cedeu a posição contratual de arrendatária à Ré E....
XI. DO PEDIDO INDEMNIZATÓRIO: A Recorrida não logrou provar que, enquanto qualquer das Rés manteve a ocupação do prédio, se viu impedida de proceder à sua revenda, não podendo receber o valor correspondente ao preço (cfr. facto dado como não provado sob a alínea c)), XII. Não ficou provado qual o valor comercial do imóvel nem se, uma vez ocorrida a entrega do imóvel pelas RR., a Recorrida conseguiria, de imediato, arrendá-lo. Pelo contrário, o que ficou provado foi que, perante o valor locativo do imóvel em questão, a Recorrida não conseguiria arrendar o prédio logo após a sua entrega.
XIII. A qualificação do dano da privação do uso como dano autonomamente ressarcível independentemente dos concretos danos emergentes e lucros cessantes, tem sido recusada por impossibilidade de funcionamento da teoria da diferença consagrada no art. 566º nº 2 CC, no cálculo da medida da respectiva indemnização.
XIV. Não é suficiente a simples privação em si mesma: torna-se necessário que o lesado alegue e prove que a detenção ilícita da coisa por outrem frustrou um propósito real – concreto e efectivo – de proceder à sua utilização” (negrito e sublinhado nosso).”- Acórdão STJ (Revista n.º 189/04.0TBMAI.P1.S1 - 6.ª Secção – Rel. Nuno Cameira)
XV. Considerando que sobre a Recorrida, como lesada, impendia o ónus de prova dos factos constitutivos do seu direito e que estes se analisavam na demonstração quer do valor locativo, quer dos seus propósitos relativamente ao uso e fruição do imóvel quer ainda das razões da frustração destes, o insucesso desta prova determinaria a improcedência da pretensão indemnizatória pelo dano da privação do uso (art. 342º nº1 CC).
XVI. O nº3 do art. 566º CC permite o recurso à equidade apenas se não puder ser averiguado o valor exacto dos danos; in casu, não estão provados valores dentro de cujos limites se pudesse arbitrar um valor (equitativo) de indemnização pelo uso.
XV. É injusto a fixação em €2.000,00 mensais o prejuízo da privação do uso do prédio da Recorrida, mais ainda quando foram, durante meses, pagas rendas e continua aliás a ser mensalmente depositado o preço da renda, a favor da Recorrida, em conta bancária aberta junto da I...,
XVI. Pelo que não deverá, em todo o caso, haver lugar a condenação da RR. no pagamento solidário da quantia de €39.583,50 bem qualquer da quantia de €66,66 por cada dia de ocupação do sobredito imóvel desde a data da sentença até à efectiva entrega do prédio livre e devoluto de pessoas e bens, assim se fazendo habitual JUSTIÇA!
A apelada apresentou contra-alegações nas quais pugna pela improcedência da apelação, requerendo a ampliação do objecto do recurso, prevenindo a hipótese de vir a decidir-se que a venda do prédio em discussão nos autos, no âmbito de processo executivo, não determinou a caducidade do arrendamento, para que seja apreciado o pedido de condenação da entrega do imóvel com fundamento na caducidade decorrente da oposição à sua renovação promovida pela Autora, deduzido a título subsidiário na petição inicial.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar.
II.OBJECTO DO RECURSO.
A. Sendo o objecto do recurso definido pelas conclusões das alegações, impõe-se conhecer das questões colocadas pela recorrente e as que forem de conhecimento oficioso, sem prejuízo daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras, importando destacar, todavia, que o tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes para sustentar os seus pontos de vista, sendo o julgador livre na interpretação e aplicação do direito.
B. Considerando, deste modo, a delimitação que decorre das conclusões formuladas pela recorrente, no caso dos autos cumprirá apreciar:
- se, por virtude da venda judicial do imóvel, caducou o contrato de arrendamento que tem por objecto o referido imóvel;
- caso tenha ocorrido caducidade do arrendamento, se tal facto extintivo se repercute, e em que medida, sobre o contrato de cessão de exploração comercial celebrado entre as Rés sociedades;
- se actuou a Autora com abuso de direito;
- se a privação do imóvel é, no caso concreto, indemnizável e, na afirmativa, se o montante indemnizatório fixado é o adequado.
III- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO.
A. Em primeira instância foram julgados provados os seguintes factos:
1 – Em 1997 foi constituída a favor de “F..., SA” hipoteca voluntária sobre o prédio urbano sito na ..., n.º ...., freguesia de ..., concelho de Vila Nova de Gaia, descrito na 1.ª Conservatória de Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o número 00267/281088, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 1733, para garantia de todas as responsabilidades assumidas ou a assumir por “G..., SA”, registada pela Ap. 40 de 1997/09/08;
2 – Em 2001 a 1.ª R. adquiriu, por compra, aquele prédio urbano, tendo registado tal aquisição pela Ap. 3 de 2001/09/24;
3 – O crédito garantido pela hipoteca indicada em 1. foi transmitido à “H..., SA” em consequência da partilha decorrente da extinção da “F..., SA”, registada pela Ap. 33 de 2005/03/11.
4 – Em 22.06.2012 a “H..., SA” requereu execução para pagamento de quantia certa contra a 1.ª R., pelo valor de € 568.629,60, cujo processo de execução se encontra a correr termos na 1.ª Secção de Execução – J1 da Instância Central do Tribunal Judicial da Comarca do Porto, sob o número 5648/12.8TBVNG;
5 – No âmbito do referido processo de execução, a mencionada “H..., SA” indicou à penhora o prédio urbano identificado em 1.;
6 – Pela Ap. 2662 de 2013/02/18 foi registada a penhora do referido prédio a favor da “H..., SA”;
7 - Em 2014 a “H..., SA” cedeu à Autora o crédito detido sobre a 1.ª Ré, cessão registada pela Ap. 2290 de 2014/04/22;
8 – Em face disso, a Autora foi habilitada como exequente nos autos de execução referidos em 4.;
9 - O prédio urbano referido em 1. tem uma área total de terreno de 2.800,00 m2, onde se encontra implantado um edifício de 2 pisos, destinado a habitação, com 9 divisões, com uma área bruta de construção de 528,00 m2, e tem um valor patrimonial determinado pelas Finanças, em 2012, de € 247.900,00;
10 - Para além do edifício (moradia), o prédio em causa dispõe de amplo jardim, com dependências destinadas a garagem, galinheiro, canil e armazéns, pomar, piscina e court de ténis;
11 - O prédio situa-se na zona de ..., sendo bem servido por diferentes vias rodoviárias de comunicação, designadamente o IC 1, cujo acesso se situa a muito curta distância, e que permitem o fácil e rápido acesso ao centro urbano do Porto e à praia;
12 - Nos autos de execução referidos em 4., a Autora apresentou uma proposta de compra pelo valor de € 401.830,32, que veio a ser aceite;
13 - Por escritura pública de compra e venda outorgada no dia 23.09.2014, a Autora adquiriu o prédio urbano identificado em 1., a que actualmente corresponde o artigo 5969.º da União das Freguesias de ... (proveniente do artigo 1733 da freguesia de ... (extinta), livre de quaisquer ónus ou encargos, pelo preço de € 401.830,32;
14 – Consta da escritura pública referida em 13. que “o citado prédio urbano se destina a revenda”;
15 - A Autora registou a aquisição do citado prédio a seu favor pela Ap. 252, de 24.09.2014;
16 - A 1.ª Ré não procedeu à entrega do prédio;
17 - Por carta de 30.03.2015, a Autora comunicou à 1.ª Ré que “Como é do vosso conhecimento, no âmbito da venda judicial realizada no processo de execução em que V. Exa é executada a correr termos na Instância Central do Tribunal de Comarca do Porto, 1.ª Secção de Execução, J1, sob o número 5648/12.8TBVNG, a B..., SA, adquiriu, livre de quaisquer ónus ou encargos, o prédio urbano sito na ..., n.º ...., em ..., de que V. Exa era proprietária, por escritura pública celebrada no passado dia 23.09.2014. (...) Até à presente data, V. Exa não procedeu à entrega do prédio urbano transmitido, mantendo a sua detenção sem qualquer fundamento e sem autorização ou consentimento da B..., SA”. (...) vimos interpelar V. Exa. para, no prazo máximo de dez dias, proceder à entrega do prédio urbano acima identificado, livre e devoluto de quaisquer pessoas e bens, sob pena de nos vermos forçados a realizar as diligências ao nosso alcance para defesa dos nossos direitos, exigindo judicialmente a sua entrega, caso em que não deixaremos igualmente de responsabilizar V. Exa pelos prejuízos decorrentes detenção ilícita e não consentida do mesmo.”
18 - Até à presente data, a 1.ª Ré não procedeu à sua entrega, continuando a ocupar o referido prédio;
19 - Em 05.06.2014, a 2.ª R. comunicou ao agente de execução no processo referido em 4. que “Para conhecimento de V. Exa remeto requerimento hoje mesmo enviado para o Tribunal na qualidade de arrendatária do prédio penhorado”, juntando em anexo cópia de um documento intitulado “Contrato de Aluguer Misto Residencial e Comercial” datado de 30.09.2005;
20 – Em tal documento identificam-se como outorgantes, por um lado, a 1.ª R., “na qualidade de senhorio”, e, por outro, a 2.ª R., indicando-se, em ambos os casos, como morada, respectivamente da residência e da sede, a ..., n.º ...., freguesia de ..., de Vila Nova de Gaia;
21 - Na cláusula 1.ª do mencionado documento consta que “o Primeiro Outorgante [a 1.ª R.] é dono e legítimo proprietário de um Prédio de 2 Pisos com cave com: Hall de distribuição, Escritório, Arrumos, 3 quartos, um Banheiro + churrasqueira. r/chão: Varandas corridas em toda a volta hall de entrada, Sala comum cozinha, 3 quartos com banhos. Dependências de Garagens, Galinheiros/Canil mais Armazéns para arrumos, Piscina, Jardim e Pomar. Sito na ... nr. ...., ....-... ... – Vila Nova de Gaia”;
22 - Consta da cláusula 3.ª que a 1.ª R. “dá de arrendamento e aluguer” à 2.ª R. “o imóvel e os (...) bens móveis, com a finalidade de: armazém, escritórios e habitação dos sócios ou outro uso temporária ou provisória que esta lhe queira dar”;
23 - Na cláusula 4.ª consta que o mesmo “é celebrado nos termos do artigo 5 nr, 2 alíneas b) e c) do Decreto-Lei nr. 321-B/90 de 15/01 e 1022 e seguintes do Código Civil, pois que A) o Primeiro Outorgante [a C..., ora 1.ª R.], continuara a fazer deste sua habitação como tem sido e sua residência habitual e casa de morada de família, verificada a partir desta data por motivos de restruturação da sua vida comercial”;
24 - Na cláusula 5.ª prevê-se que “o prazo de duração do arrendamento é de (1) ano, renovando-se por períodos de (1) ano, se não for denunciado, nos termos da Lei, por qualquer das partes”, dispondo a cláusula 18.ª que “o contrato tem efeito a partir de 31 de Dezembro de 2005”;
25 - Estabelecendo-se na cláusula 6.ª que “a renda anual é de (€ 5.000) cinco Mil euros, € 416,66.- Quatrocentos e dezasseis Euros e sessenta e seis cêntimos, no primeiro dia útil do mês anterior aquele a que disser respeito”;
26 - A 1.ª Ré é actualmente a única sócia da 2.ª Ré e era, em 2005, titular de uma quota de € 19.000,00, correspondente a 95% do capital social da 2.ª Ré;
27 - Nessa altura, o arrendamento não foi comunicado às Finanças nem foi efectuado o pagamento do correspondente imposto do selo;
28 - Nem a 1.ª Ré declarou o rendimento correspondente nas suas declarações de rendimentos dos anos de 2005 e seguintes;
29 - Por requerimento junto aos autos de execução aludidos em 4., a Autora, ali exequente, informou o Tribunal de que “... a executada C..., que no mencionado contrato de arrendamento figura como senhoria ser [é], também ela, a única sócia e a única gerente da sociedade comercial arrendatária”, para além de não se encontrar demonstrada a atempada comunicação à “Autoridade Tributária e Aduaneira, o que torna mais nebulosos os contornos em que o mesmo foi celebrado” e requereu ao Tribunal, “para que se possa começar a apurar a eventual validade ou invalidade do contrato em causa”, a “notificação da sociedade D..., Lda” para juntar aos autos “comprovativos do efectivo pagamento das rendas contratualmente acordadas, desde a data da celebração do referido contrato até à presente data, anexando cópia dos meios de pagamento utilizados.”;
30 - Por carta de 30.09.2014, a Autora comunicou à 2.ª Ré a aquisição do prédio em causa, notificando-a para proceder ao pagamento das rendas, e solicitou à 2.ª Ré informação sobre se “a celebração do mencionado contrato de arrendamento foi oportunamente comunicada à autoridade tributária e se foi pago o correspondente imposto do selo, enviando-nos o respectivo comprovativo”, e comunicou à 2.ª Ré a “oposição à renovação do contrato de arrendamento em causa, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 1097.º, aplicável por remissão do artigo 1110.º ambos do Código Civil, devendo o local arrendado ser-nos entregue livre e devoluto de quaisquer pessoas e bens no dia 30 de Dezembro de 2015”;
31 - Por correio electrónico de 4.10.2014, a 2.ª Ré transmitiu o desacordo “à comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento”, invocando o disposto no artigo 1101.º da Lei n.º 6/2006;
32 - Por carta de 11.12.2014, o Advogado da 2.ª Ré comunicou à Autora que “... a oposição à renovação do contrato de arrendamento não é admissível” nos termos em que foi comunicada;
33 - Por carta de 06.02.2015, recebida em 10.02.2015, a Autora comunicou à 2.ª Ré que “Não obstante as comunicações anteriores relativamente ao prédio urbano acima identificado, e que decorreram de manifesto lapso no que respeita ao regime jurídico aplicável, o contrato de arrendamento celebrado por V. Exas se extinguiu automaticamente por caducidade, no passado dia 23.09.2014, em virtude da aquisição pela B..., SA, do mencionado prédio urbano, no âmbito da venda judicial realizada no processo de execução a correr termos no Tribunal de Comarca do Porto, Instância Central, 1.ª Secção de Execução, J1, sob o número 5648/12.8TBVNG”, e informou a 2.ª Ré de que “a detenção por V. Exas do prédio urbano acima identificado carece em absoluto de qualquer título, não sendo consentida nem autorizada pela B..., SA, razão pela qual não aceitaremos qualquer outro pagamento a título de renda”, e interpelou a 2ª Ré para proceder “de imediato, à entrega do prédio urbano acima identificado, livre e devoluto de quaisquer pessoas e bens, sob pena de nos vermos forçados a desenvolver as diligências ao nosso alcance para defesa dos nossos direitos, exigindo judicialmente a sua entrega, caso em que não deixaremos igualmente de responsabilizar V. Exas pelos prejuízos decorrentes da vossa actuação”;
34 - Em resposta, a 2.ª Ré enviou à Autora a comunicação datada de 04.03.2015, informando, para além do mais, que não aceitava a cessação de efeitos do contrato e passaria a proceder ao depósito das rendas na I...;
35 - Por carta de 30.03.2015, recebida a 06.04.2015, a Autora comunicou à 2.ª Ré que “Na sequência da nossa comunicação do passado dia 02.02.2015, vimos reiterar a informação já prestada de que o contrato de arrendamento invocado por V. Exas, a ter sido validamente celebrado, o que não se aceita, caducou automaticamente no passado dia 23.09.2014, em virtude da aquisição pela B..., SA, do prédio urbano acima identificado no âmbito da venda judicial realizada no processo de execução a correr termos na Instância Central do Tribunal de Comarca do Porto, 1a Secção de Execução, J1, sob o número 5648/12.8TBVNG”, e que “reiteramos, ainda, que a detenção do mencionado prédio urbano por V. Exas carece de qualquer título, não sendo autorizada nem consentida pela B..., SA. (...). Nestes termos, vimos novamente interpelar V. Exas para que procedam à entrega do referido prédio urbano, livre e devoluto de quaisquer pessoas e bens, no prazo máximo de dez dias, sob pena de a B..., SA, se ver forçada a realizar as diligências necessárias à sua entrega, caso em que não deixará de exigir indemnização pelos prejuízos decorrentes da sua detenção ilícita e não consentida”;
36 - Nem a 1.ª Ré nem a 2.ª Ré procederam à entrega do imóvel em causa, continuando a ocupá-lo até à presente data;
37 - Em 06.04.2015 a Autora recebeu, por correio electrónico, uma comunicação contendo o timbre da 2.ª Ré e a denominação, sede e número de contribuinte da 3.ª Ré, subscrita pela 1.ª Ré C..., por baixo da designação da 2.ª Ré, e por J..., por baixo da designação da 3.ª Ré, comunicando o depósito efectuado em conta aberta na I... do valor relativo à renda do mês de Abril de 2015;
38 - Em 07.05.2015 a Autora recebeu, por correio electrónico, uma comunicação contendo o timbre da 2.ª Ré e a denominação, sede e número de contribuinte da 3.ª Ré, subscrita pela 1.ª Ré C..., por baixo da designação da 2.ª Ré, e por J..., por baixo da designação da 3.ª Ré, comunicando o depósito em conta aberta na I... do valor relativo à renda do mês de Maio de 2015;
39 - A 3.ª Ré também ocupa o referido prédio urbano;
40 - A utilização ou detenção do imóvel pela 3.ª Ré nunca foi autorizada ou consentida pela Autora;
41 - O prédio descrito em 1. tem um valor mínimo de arrendamento mensal de € 2.500,00;
42 - Em 25 de Março de 2013 a 3.ª Ré “E...” declarou celebrar com a 2.ª Ré “D...” um contrato de cessão de exploração comercial;
43 - A 3.ª Ré deu conhecimento do referido contrato de cessão de exploração à “H...” no dia 21 de Abril de 2013;
44 – A 2a Ré, em 5 de Junho de 2014, deu conhecimento do contrato de arrendamento ao Sr. agente de execução e aos autos de execução referidos em 4.;
45 - O contrato de arrendamento já era do conhecimento da Autora desde, pelo menos, Junho de 2014;
46 - A 2.ª Ré pagou as rendas à Autora, e esta recebeu-as, desde Outubro de 2014 até, pelo menos, Agosto de 2015;
47 – Por sentença proferida no dia 7 de Agosto de 2015, já transitada em julgado, no âmbito do processo n.º 6474/15.8T8VNG a correr termos pelo Juízo de Comércio de Vila Nova de Gaia, J2, foi a aqui co-Ré “D..., Lda” declarada insolvente;
48 – No âmbito de tal processo, o Sr. Administrador da Insolvência aí nomeado declarou que “... não tem a massa insolvente qualquer tipo de interesse na manutenção de um contrato de arrendamento que possa, eventualmente, ter sido celebrado pela insolvente.”.
B. A mesma instância deu como não provados quaisquer outros factos, designadamente que:
a) A 2.ª Ré não tivesse procedido ao pagamento das rendas nas respectivas datas de vencimento, a partir de 31.12.2005;
b) A 1.ª Ré e a 2.ª Ré não pretendessem celebrar qualquer arrendamento, e muito menos na data aposta no documento que subscreveram, mas apenas fazer crer a sua existência, por forma a dificultar a venda judicial do prédio, bem como impedir a sua plena fruição pelo subsequente adquirente;
c) Enquanto qualquer das Rés mantiver a ocupação do prédio, a Autora se veja impedida de proceder à sua revenda, não podendo receber o valor correspondente ao preço;
d) Nos últimos meses, as rendas tivessem sido pagas pela 3.ª Ré; e) O anúncio da venda do imóvel no processo executivo mencionado em 4. fizesse constar expressamente que sobre o mesmo incidia um contrato de arrendamento misto residencial e comercial.
IV. FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO.
1. Da caducidade do contrato de arrendamento.
Invoca a Autora a caducidade do contrato de arrendamento que tem por objecto o imóvel por ela adquirido em acção executiva, sobre o qual incide hipoteca cujo registo tem data anterior à celebração do aludido contrato.
Convocando, para o efeito, o disposto no artigo 824.º, n.º 2 do Código Civil, entendeu a sentença aqui escrutinada que “forçoso é de concluir que o arrendamento celebrado entre a Ré C... e a Ré “D...” relativo ao prédio supra descrito caducou por efeito da venda judicial de tal prédio a que se procedeu no âmbito dos autos de execução acima identificados; sendo por isso inoponível à ora Autora “B..., S.A.”, credora hipotecária e exequente/adquirente do imóvel em questão”, entendimento que não mereceu concordância por parte da Autora.
Haverá, assim, que indagar se assiste razão à recorrente nas objecções que formula àquele entendimento.
De acordo com o artigo 824º, nº 2 do aludido diploma, “os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os onerarem, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo”.
Importa, no que releva para a questão aqui debate, saber se com a venda de imóvel hipotecado que tenha sido dado de arrendamento a terceiro após o registo da referida hipoteca, caduca o direito do locatário caduca, nos termos do referido normativo.
A resposta, como dá conta a sentença recorrida, não tem sido inteiramente consensual, havendo, no entanto, uma clara tendência no sentido afirmativo.
Assim:
O entendimento de que o regime sufragado pelo n.º 2 do artigo 824.º é aplicável à situação do arrendamento posterior ao registo da hipoteca constituída sobre o imóvel arrendado é pacificamente sustentado pela doutrina[1].
Também as instâncias superiores têm alinhado maioritariamente com essa posição, seguida quase unanimemente por esta Relação[2] e pelo Supremo Tribunal de Justiça[3].
A equação de tal questão reclama resposta quanto à definição da natureza do arrendamento [real ou obrigacional], a qual tem sido objecto de larga discussão na doutrina[4] e na jurisprudência, que claramente se inclina para a tese da natureza creditícia do arrendamento.
Comungamos da opinião, também maioritária na doutrina e na jurisprudência, que o arrendamento tem natureza obrigacional, ainda que, em alguns casos, com contornos que o aproximam dos direitos reais, de cujo regime beneficia[5].
As razões teleologicamente subjacentes ao n.º 2 do artigo 824.º do Código Civil justificam a aplicação do regime de caducidade nele contemplado também ao arrendamento.
Na perspectiva da norma em causa, a existência de um arrendamento sobre o imóvel objecto de transmissão tem inegáveis implicações [sócio-económicas, mas também quanto à extensão dos direitos do seu titular, e âmbito do respectivo exercício], o que leva o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 31.10.2006 a afirmar que “à luz do art.º 824.º do CC, o contrato de arrendamento é considerado como um verdadeiro ónus em relação ao prédio. Daí que, vendido o prédio em sede executiva, o contrato de arrendamento celebrado depois da constituição de hipoteca e penhora caduque automaticamente” .
Se bem que a hipoteca não constitua obstáculo legal à alienação ou oneração do imóvel sobre que incide, gozando o titular da hipoteca do direito de preferência decorrente da prioridade do registo, o dono do imóvel fica limitado em relação ao seu direito de propriedade, como seja o de por em causa o valor do mesmo.
Traduzindo-se a hipoteca na garantia de um crédito, em que o valor do imóvel constitui elemento fundamental na atribuição do empréstimo – subjacente à constituição da hipoteca – e na determinação do seu montante, a situação de arrendamento do imóvel é um dos elementos relevantes dessa avaliação.
Se já existe arrendamento antes da constituição da hipoteca, o credor hipotecário pode conhecer dessa circunstância, que lhe é oponível dada a anterioridade do contrato relativamente à constituição da hipoteca.
Mas se, ao invés, o imóvel se achava livre e desonerado, a constituição de arrendamento em data posterior ao registo da hipoteca agrava a situação do credor hipotecário, limita os seus direitos, situação esta com que o mesmo razoavelmente não podia contar sendo o arrendamento posterior à constituição da sua garantia.
Assim, por via da interpretação teleológica e com fundamento em argumentos de analogia ou semelhança das situações de facto e consequências práticas, designadamente, de natureza sócio-económicas [que não, necessariamente, no sentido técnico-jurídico da integração de lacunas] deverá aceitar-se que o n.º 2 do artigo 824.º do Código Civil se aplica a todos os direitos de gozo, de natureza real ou pessoal, de que a coisa vendida seja objecto e que produzam efeitos em relação a terceiros.
Ainda que se aceite que tal solução possa ser penalizadora para o arrendatário, na ponderação dos interesses em conflito – do arrendatário e do credor hipotecário -, são os deste que merecem maior tutela, dada a anterioridade do registo da hipoteca em relação à constituição da relação locatícia, tendo o arrendatário conhecimento ou, podendo conhecer, a existência daquela garantia.
Refira-se que não obsta a tal entendimento o artigo 1051.º do Código Civil, porquanto não contém uma enumeração taxativa dos casos de caducidade do arrendamento, nem o artigo 1057.º do mesmo diploma legal, que não se aplica à venda judicial, encontrando esta a sua disciplina no citado n.º 2 do artigo 824.º.
Tal como não releva, ao contrário do que sustenta a recorrente nas suas alegações de recurso, a circunstância de o arrendamento ser anterior à venda judicial, mediante a qual a propriedade do imóvel se transmitiu à aqui Autora, e de esta ter conhecimento do arrendamento, ou tal facto ser dela cognoscível.
O que releva, isso sim, é a circunstância de ter sido a hipoteca registada em 1997, data anterior à própria aquisição do prédio pela Ré C... e, consequentemente, do contrato de arrendamento, datado de 30.09.2005, tendo a credora hipotecária transmitido o crédito garantido à “H...”, que instaurou execução contra a referida Ré, nomeando à penhora o imóvel hipotecado, a qual veio a ceder à Autora o crédito que detinha sobre aquela Ré, cessão que foi registada.
Ora, como destaca a sentença recorrida, “a Autora "B..., S.A." adquiriu, por via de cessão, os direitos de crédito que pertenciam a “H..., S.A.” com todas as garantias que lhe eram inerentes, designadamente a hipoteca registada sobre o imóvel acima descrito – artigos 582º, nº 1 e 583º do CC e 263º e 356º do CPC. Nessa medida, a data do conhecimento pela Autora da existência do arrendamento é irrelevante para a questão que ora nos ocupa, antes relevando a data do registo da hipoteca que, como se viu, é anterior à data da celebração do invocado contrato de arrendamento”.
Também o disposto no art. 1057º do Cód. Civil não pode justificar o entendimento oposto, por tal preceito se não aplicar à venda judicial que, nesse aspecto, tem norma própria que é a do art. 824º, nº 2 referido.
E na ponderação dos interesses do credor hipotecário em face dos interesses do arrendatário, devem prevalecer os primeiros, pois o arrendatário pode saber da situação de hipotecado do imóvel, dada a obrigatoriedade da hipoteca de constar do registo.
Deve, assim, considerar-se, tal como sustentou a sentença impugnada, que, nos termos do n.º 2 do artigo 824.º do Código Civil, caducou o contrato de arrendamento celebrado entre a 1.ª e a 2.ª Ré, em virtude da transmissão do imóvel objecto desse contrato para a Autora, que o adquiriu em acção executiva.
2. Da subsistência do invocado contrato de cessão de exploração comercial.
Com acerto decidiu a sentença aqui sindicada que a extinção, por caducidade, do contrato de arrendamento originou, como consequência directa, também a extinção do aludido contrato de cessão de exploração comercial celebrado entre as Rés “D..., Lda.” e “E..., Lda.”, não tendo a Autora consentido na ocupação do imóvel pela 3.ª Ré, nem lhe reconhecido o direito a tal ocupação, não satisfazendo o conhecimento dessa ocupação as condições necessárias a esse reconhecimento, fundando essa opinião em autorizada doutrina, que cita expressamente.
Com efeito, a caducidade do contrato de arrendamento não pode deixar de se repercutir nos subsequentes negócios jurídicos constituídos à sombra daquele contrato: a extinção por caducidade do arrendamento estende-se aos demais contratos que tiveram naquele a sua génese e suporte[6].
3. Do invocado abuso de direito.
Convocaram em sede de contestação a 1.ª e 2.ª Ré o instituto do abuso de direito para se oporem à pretensão da Autora, com o argumento de que, tendo a Autora adquirido o prédio em Setembro de 2014, continuou a receber as rendas, e só em 6 de Fevereiro de 2015 invocou a caducidade do arrendamento.
Segundo o artigo 334º do Código Civil, “é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
Para Pires de Lima e Antunes Varela[7], o referido normativo adoptou a concepção objectiva de abuso de direito, não sendo necessária a consciência de se atingir, com o seu exercício, a boa fé, os bons costumes ou o fim social ou económico do direito conferido, bastando que se excedam esses limites.
O normativo em causa traduz, assim, a ideia de que não basta ser titular de um direito para, sem limites, o mesmo poder ser exercido. O exercício de qualquer direito está sujeito a limitações e restrições.
Para Cunha e Sá[8] o abuso de direito constitui um fenómeno revelador de que o direito subjectivo não pode ser abstractamente encarado em termos meramente conceitualistas, pois que em certa e determinada situação, experimentalmente concreta, podemos descobrir concordância com a estrutura formal de um dado direito subjectivo e, simultaneamente, discordância, desvio, oposição, ao próprio valor jurídico que daquele comportamento faz um direito subjectivo, concluindo que “neste encobrir, consciente ou inconscientemente, a violação do fundamento axiológico de certo direito com o preenchimento da estrutura formal do mesmo direito é que reside o cerne, a essência do abuso de direito”.
Defende, a propósito, Castanheira Neves[9], que o abuso de direito é um limite normativamente imanente ou interno dos direitos subjectivos, pelo que no comportamento abusivo são os próprios limites normativos-jurídicos do direito particular que são ultrapassados.
Assim, uma das restrições ao exercício de direitos subjectivos é justamente imposta pela necessidade de salvaguarda da boa fé da parte contrária, estando vedado o exercício do direito cujo titular exceda manifestamente os limites da boa fé.
Não basta, todavia, a existência de uma qualquer atitude ou conduta contraditória para que se recaia na figura do abuso de direito.
Para que este possa ocorrer exige-se que aquele contra quem é invocado tenha criado uma situação objectiva de confiança, isto é, que haja adoptado um comportamento que “objectivamente considerado, é de molde a despertar noutrem a convicção de que ele também no futuro se comportará coerentemente, de determinada maneira (…). Para que a conduta em causa se possa considerar causal em relação à criação da confiança, é preciso que ela directa ou indirectamente revele a intenção do agente de se considerar vinculado a determinada atitude no futuro”[10].
Exige-se ainda que, com base nessa situação de confiança, a contraparte tome “disposições ou organize planos de vida de que lhe surgirão dúvidas, se a sua confiança legítima vier a ser frustrada”[11].
Finalmente, exige-se também a boa fé de que quem confiou.
Como se afirma no Acórdão da Relação de Coimbra de 16.11.2004[12], o “instituto do abuso de direito surge como uma forma de adaptação do direito à evolução da vida, servindo como válvula de escape a situações que os limites apertados da lei não contemplam por forma considerada justa pela consciência social em determinado momento histórico e a jurisprudência tem exigido que o exercício do direito se apresente em termos clamorosamente ofensivos da justiça. Há que afrontar o problema em sede da tutela da confiança e do venire contra factum proprium, como uma das manifestações do abuso de direito.
Esta variante do abuso de direito equivale a dar o dito por não dito e radica numa conduta contraditória da mesma pessoa, ao pressupor duas atitudes antagónicas, sendo a primeira (factum proprium) contrariada pela segunda atitude, com manifesta violação dos deveres de lealdade e dos limites impostos pelo princípio da boa fé”.
Para Baptista Machado[13], a ideia que subjaz à proibição do “venire contra factum proprium” é a do “dolus praesens”, que radica nos seguinte pressupostos:
a) - deve verificar-se uma situação objectiva de confiança - o ponto de partida é uma conduta anterior de um sujeito jurídico que, objectivamente considerada, é de molde a despertar noutrem a convicção de que ele também no futuro se comportará, coerentemente, de determinada maneira;
b) - o conflito de interesses e a necessidade de tutela jurídica apenas surgem quando a contraparte, com base na situação de confiança criada, toma disposições ou organiza planos de vida de que lhe surgirão danos, se a sua confiança legítima vier a ser frustada, sendo necessário que se verifique uma situação de causalidade entre o facto gerador da confiança e o investimento dessa contraparte e que este haja sido feito com base na dita confiança, importando que o dano não seja irreversível, ou seja, que a conduta violadora da fides não seja removível através de outro meio jurídico capaz de conduzir a uma solução satisfatória;
c) - que haja boa-fé da contraparte que confiou, o que equivale a dizer que a confiança de terceiro ou da contraparte só merecerá protecção jurídica quando esta esteja de boa fé e tenha agido com cuidado e precauções usuais no tráfico jurídico.
Para Menezes Cordeiro[14] são quatro os pressupostos de protecção da confiança ao abrigo da figura “venire contra factum proprium”:
“(...) 1°- Uma situação de confiança, traduzida na boa-fé própria da pessoa que acredite numa conduta alheia (no factum proprium);
2.° Uma justificação para essa confiança, ou seja, que essa confiança na estabilidade do factum proprium seja plausível e, portanto, sem desacerto dos deveres de indagação razoáveis;
3.° Um investimento de confiança, traduzido no facto de ter havido por parte do confiante o desenvolvimento de uma actividade na base do, factum proprium, de tal modo que a destruição dessa actividade (pelo venire) e o regresso à situação anterior se traduzam numa injustiça clara;
4.° Uma imputação da confiança à pessoa atingida pela protecção dada ao confiante, ou seja, que essa confiança (no factum proprium) lhe seja de algum modo recondutível”.
Ajustando o que se deixa exposto ao que nos autos se discute, a invocada circunstância de a Autora - que adquiriu o imóvel cuja restituição reivindica em 23 de Setembro de 2014 - ter continuado a receber as rendas da Ré “D..., Lda.”, e só em 6 de Fevereiro de 2015 haver invocado a caducidade do contrato de arrendamento, alegando que se tinha enganado no regime jurídico aplicável, não constitui, por si só, comportamento que fundamente nas Rés contestantes expectativa na manutenção do contrato de arrendamento e na não reivindicação do prédio por parte de quem o adquiriu e que, como proprietária e no exercício dos direitos que essa qualidade lhe confere, poderia, a todo o momento, afectá-lo a outros fins que não o arrendamento.
Como se escreveu na sentença sob recurso, “sobre o imóvel impedia hipoteca registada desde 8 de Setembro de 1997 e, por falta de pagamento do crédito hipotecário, foi instaurada acção executiva contra a aqui Ré C... em 22 de Junho de 2012, no âmbito da qual foi penhorado o referido em prédio.
Daí que, pelo menos desde a data da penhora, as Rés C... e “D..., Lda.” estivessem inteiradas da possibilidade da venda judicial do prédio em discussão nos autos e, com ela, da caducidade do contrato de arrendamento nos termos acima vistos. E nem a circunstância de a Autora ter continuado a receber as rendas poderia ter criado nas Rés uma fundada expectativa na manutenção do arrendamento (e, por decorrência lógica no alegado subarrendamento) digna de protecção jurídica. É que [...] a venda judicial do imóvel operou a caducidade automática, ope legis, do arrendamento, sem necessidade de comunicação da Autora às Rés para a tornar eficaz e, por outro lado, nenhuma factualidade vem apurada que nos permita dizer que a Autora tivesse alguma vez autorizado aquele invocado subarrendamento ou reconhecido à Ré “E...” qualquer legitimidade para ocupar o imóvel.
Ao reivindicar o imóvel que indubitavelmente lhe pertence, prossegue a Autora o objectivo compreensível de proceder à sua utilização futura, por si própria ou mediante melhor rentabilização de harmonia com o fim económico de algum eventual arrendamento, pois é notório que, face às condições do imóvel, dadas por assentes, conseguiria obter dele, livre e devoluto, um rendimento muito superior àquele que vem gerando.
Pelo que não se vê de que forma ou em que medida a actuação da Autora (ao reivindicar o imóvel das Rés que carecem de título para a sua ocupação) seja atentória, e muito menos manifestamente atentória, do princípio geral da boa-fé ou exceda os limites impostos pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico daquele seu direito”.
Nada, com efeito, permite qualificar como desleal ou incorrecto o comportamento da Autora para com as Rés, nem tal comportamento é, por si só, suficiente para lhes fazer crer que a relação locatícia, que a compra do imóvel em processo de execução automaticamente fez caducar, seria para manter .
Ao reivindicar o imóvel que adquiriu na execução que foi instaurada contra a aqui Ré C... mais não fez a Autora que exercer os direitos próprios adquiridos com a transmissão do prédio, livre de quaisquer ónus, assegurando o artigo 1313.º do Código Civil a imprescritibilidade da acção de reivindicação, não colidindo o exercício de tal direito, em concreto, com quaisquer ditames de boa fé[15].
Não se pode, pois, ter como abusivo o exercício do direito da Autora ao reclamar para si a entrega do imóvel cuja propriedade adquiriu com fundamento na caducidade do arrendamento operada através da venda judicial.
4. Da indemnização.
Contesta a recorrente o dever de indemnizar a Autora alegando que esta não logrou demonstrar que, enquanto as Rés mantiveram a ocupação do imóvel, se viu impedida de proceder à sua revenda e de receber o valor correspondente ao preço, não tendo igualmente resultado provado qual o valor comercial do imóvel, nem que, concretizada a entrega do prédio ocupado pelas Rés, conseguiria aquela arrendá-lo de imediato, negando que a privação do uso seja dano autonomamente ressarcível, independentemente dos danos.
Acerca da reparabilidade do dano por privação do uso de uma coisa, móvel ou imóvel, é possível identificar dois entendimentos distintos na jurisprudência nacional: para uma determinada corrente jurisprudencial, a privação do uso da coisa constitui, só por si, um dano patrimonial indemnizável, já que representa, para o seu proprietário, a perda de uma utilidade – a de usar a coisa quando e como lhe aprouver -, utilidade que, considerada em si mesma, tem um valor pecuniário; outra orientação jurisprudencial que advoga, em contrário, que a privação do uso de uma coisa, por parte do seu proprietário, causada por terceiro, só é ressarcível, se aquele provar, como é ónus do lesado, quais os danos em concreto que decorrem dessa privação, amparando-se no argumento de que a privação do uso da coisa não gera, per si, prejuízos, pelo que se exige a alegação e a prova dos danos provocados.
Embora se reconhecendo não ser tratada de forma uniforme a questão da ressarcibilidade do dano pela privação do uso, tem vindo, todavia, a consolidar-se opinião favorável à reparabilidade deste tipo de dano[16].
Enveredou a sentença sob recurso pelo entendimento de que a simples privação do uso constitui dano susceptível de reparação autónoma: “A doutrina e jurisprudência mais recentes têm vindo a considerar que a mera privação do uso, ainda que sem demonstração de reflexos patrimoniais na esfera jurídica do lesado, constitui um dano que deve ser reparado. Na verdade, o proprietário de um imóvel tem o direito de usar, fruir e dispor da coisa (artigo 1305.º do CC), pelo que a privação desses direitos constitui um dano que tem de ser reparado, já que durante um determinado período de tempo o proprietário do imóvel fica impossibilitado de retirar deste os seus benefícios e utilidades. Assim, neste circunstancialismo, o dano consiste exactamente na perda das utilidades que o imóvel proporcionava ao seu proprietário – (cfr., entre outros, os acórdãos do Tribunal da Relação de Guimarães de 11/11/2009 e de 06/11/2012 e o Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 10/09/2013, também disponíveis in www.dgsi.pt/jstj)”.
Posição com a qual nos identificamos.
Não importando tanto definir a natureza do dano em causa, patrimonial ou não patrimonial, que sempre dependerá da natureza do bem afectado, não podemos deixar de considerar que a privação de um bem patrimonial constitui fonte da obrigação de reparar, na medida em o seu titular se confronta com a impossibilidade de dele dispor e de o usufruir[16].
Como sustenta o acórdão do STJ de 12.01.2010[17], “o proprietário privado por terceiro do uso de uma coisa tem, por esse simples facto e independentemente da prova cabal da perda de rendimentos que com ela obteria, direito a ser indemnizado por essa privação, indemnização essa a suportar por quem leva a cabo a privação em causa”.
Assente que a simples privação do uso de uma coisa confere ao proprietário o direito de ser indemnizado, importa definir a medida da reparação.
Esclarece o Acórdão do STJ de 03.05.2011[18] que “a avaliação do dano em causa, se outro critério não puder ser adoptado, será determinada pela equidade, dentro dos limites do que for provado, nos termos estabelecidos no artigo 566º, nº 3, do CC”.
Como dá conta a sentença recorrida, no caso dos autos resulta retratada a seguinte realidade factual:
“- O prédio urbano em questão tem uma área total de terreno de 2.800,00 m2, onde se encontra implantado um edifício de 2 pisos, destinado a habitação, com 9 divisões, com uma área bruta de construção de 528,00 m2, e tem um valor patrimonial determinado pelas finanças, em 2012, de € 247.900,00;
- Para além do edifício (moradia) de 9 divisões, com uma área de 528,00 m2, indicado na caderneta predial, o prédio em causa dispõe de amplo jardim, com dependências destinadas a garagem, galinheiro, canil e armazéns, pomar, piscina e court de ténis;
- O prédio situa-se na zona de ..., sendo bem servido por diferentes vias rodoviárias de comunicação, designadamente o IC 1, cujo acesso se situa a muito curta distância, e que permitem o fácil e rápido acesso ao centro urbano do Porto e à praia,
– A aqui Autora adquiriu o sobredito prédio, em 23/09/2014, pelo preço de € 401.830,32;
- O prédio em causa tem um valor mínimo de arrendamento mensal de € 2.500,00”.
Para determinação do quantum indemnizatório com recurso a critérios de equidade a sentença atendeu a tal circunstancialismo fáctico, mas também ponderou ser “expectável que, de acordo com a experiência comum (tal como referiu a testemunha K...), a Autora não conseguiria arrendar o prédio logo após a sua entrega”.
De acordo com os enunciados critérios, mostra-se equilibrada e ajustada à reparação do dano resultante da privação do uso do imóvel de que é a Autora proprietária a indemnização de € 2.000.00 mensais, sendo que na quantificação do montante global da indemnização fixada [€39.583,50] foi deduzido o valor mensal de € 416,00 que a Ré “D..., L.da” vem pagando à Autora, não colhendo, deste modo, o argumento invocado pela recorrente no ponto XV das suas conclusões para questionar o valor da indemnização fixado.
Por todo o exposto, não merecendo censura a sentença recorrida, impõe-se a manutenção do decidido, improcedendo, consequentemente, o recurso, o que dispensa a apreciação da ampliação do seu objecto requerida pela apelada nas suas contra-alegações.
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Síntese conclusiva:......................................................
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Pelo exposto, acordam os juízes desta Relação, na improcedência da apelação, em confirmar a decisão recorrida.Custas: pela apelante.
Porto, 24 de Janeiro de 2018
Judite Pires
Aristides Rodrigues de Almeida
Inês Moura
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[1] Entre outros, cfr. Prof. Oliveira Ascenção, “Revista da Ordem dos Advogados”, nº 45, pág. 363 e segs, Henrique Mesquita, RLJ, 127º, 223, Prof. P. Romano Martinez, “Da Cessação do Contrato”, pág. 321, Ana Carolina S. Sequeira, “A Extinção e Direitos por Venda Executiva”, “Garantias das Obrigações”, págs. 23 e 43.
[2] Entre outros, acórdãos de 13.12.2001 e de 22.01.2004 (Des. Pires Condesso), 20.12.2004 (Des. Marques Pereira), 06.02.2007 (Des. Emídio Costa), 27.10.2016 (Des. Pedro Lima, subscrito, enquanto adjunta, pela aqui relatora), 14.02.2017 (Des. Ana Lucinda Cabral); em sentido contrário, acórdão de 21.11.2016 (Des. Vieira Cunha), todos em www.dgsi.pt.
[3] Nomeadamente, acórdãos de 29.10.98 (Cons. Nuno Nascimento), 03.12.98 (Cons. Ferreira de Almeida), 21.03.2003 (Cons. Afonso de Melo), 31.10.2006 (Cons. Urbano Dias), 15.11.2007 (Cons. Pereira da Silva), 05.02.2009 (Cons. João Bernardo), 05.02.2009 (Cons. Oliveira Rocha), 27.05.2010 (Cons. Álvaro Rodrigues), 22.10.2015 (Cons. Pires da Rosa), todos em www.dgsi.pt .
[4] Cfr. Pereira Coelho, “Arrendamento”, Coimbra 1988, págs. 17 e seguintes.
[5] Cfr. n.º 2 do artigo 1037.º do Código Civil.
[6] Neste sentido, entre outros, citado acórdão do STJ de 05.02.2009 (Cons. Oliveira Rocha), www.dgsi.pt.
[7] “Código Civil Anotado”, vol. I, 4ª ed., pág. 286.
[8] “Abuso de Direito”, pág. 456.
[9] “Questão de facto – Questão de direito”, nota 46, pág. 526.
[10] Baptista Machado, “Tutela da Confiança e Venire contra Factum Proprium”, RLJ, ano 118º, págs. 171, 172.
[11] Ibid.
[12] Processo nº 2463/04, www.dgsi.pt.
[13] “Obra Dispersa”, I vol., págs. 415 e segs.
[14] Revista da Ordem dos Advogados, ano 58º, Julho de 1998, pág. 964.
[15] Cfr. citado acórdão do STJ de 31.10.2016.
[16] Neste sentido se pronunciaram, entre outros, Abrantes Geraldes, “Indemnização do Dano de Privação do Uso”, Almedina, Coimbra, 2001, págs. 30 e segs, Luís Telles de Menezes Leitão, “Direito das Obrigações”, 3ª Edição, Vol. I, Almedina, Coimbra, págs. 338, 339.
[17] Artigo 483º, nº1 e 1305º, ambos do Código Civil.
[18] Processo n.º 314/06.6TBCSC.S1, www.dgsi.pt.
[19] Processo nº 2618/08.06TBOVR.P1, www.dgsi.pt. No mesmo sentido, acórdão do mesmo STJ de 08.05.2013, processo nº 3036/04.9TBVLG.P1.S1, www.dgsi.pt.