Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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RESOLUÇÃO
CESSÃO DE EXPLORAÇÃO DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL
INOBSERVÂNCIA DA FORMA LEGAL
DESNECESSIDADE DE AUTORIZAÇÃO E COMUNICAÇÃO DA CESSÃO
II- Tal, cessão não carece de autorização do senhorio, ao qual tembém não tem de ser comunicada.
Em 28.1.2005, no …º Juízo do Tribunal Judicial de Amarante, B……………. e mulher C………….. intentaram acção declarativa (despejo), com processo sumário, contra D……………, L.da,
pedindo
a).- se decrete a resolução do contrato de arrendamento,
b).- se condene a Ré a entregar-lhes, de imediato, o arrendado livre de pessoas e bens; como
c).- a pagar-lhes as rendas vencidas e vincendas, com juros desde agora,
porquanto
os AA são donos do prédio urbano, sito na Rua ………., ….., Amarante, matriciado no art. 44; que deram de arrendamento, relativamente ao seu rés-do-chão direito, à Ré, para comércio, com início em 1.8.1996, e mediante o pagamento da renda mensal (actual) de € 618,08.
Em 30.12.2004, tiveram os AA conhecimento de que a Ré, desde Outubro de 2003 até Novembro de 2004, havia cedido a exploração do estabelecimento comercial a E………….., mediante o pagamento da quantia de € 20.000,00 e a mensalidade de € 2 225,00, sem o conhecimento e o consentimento dos AA.
A Ré não pagou aos AA a renda de Fevereiro de 2005.
Entretanto, a Ré cedeu a exploração do estabelecimento a um casal, F…………. e G……….., tal como aconteceu com a E………… ...
Contestando a Ré,
- excepcionou a caducidade do direito de invocar a resolução do contrato, à data da propositura da acção, por os AA terem sido informados e saberem da “gestão” da pastelaria pertencente à Ré, ainda que levada a cabo pela E………….;
impugnou a versão factual dos AA, refutando a cedência da exploração do estabelecimento comercial, sublocação ou empréstimo; sempre se mantendo a Ré exclusiva arrendatária, sendo ela própria que manteve o cumprimento das suas obrigações contratuais para com os AA, nomeadamente o pagamento da renda; se bem que a falta de autorização dos senhorios ou de comunicação aos mesmos não constitua fundamento da pretendida resolução contratual.
Os AA engendraram os pretensos fundamentos que invocam e actuam no processo de má fé, devendo, como tal, serem sancionados.
Responderam os AA à excepção.
Proferiu-se o saneador e elaborou-se o condensador.
Produzida a prova em audiência de discussão e julgamento, o Tribunal teve por provado:
A).-os AA, B………… e mulher C………….., são donos do prédio urbano, matriciado no art. 44, de …….., Vila Meã ...
B).- por escritura notarial de 2.7.1996, os AA e a Ré “D………….”, relativamente ao seu rés-do-chão direito (uma divisão e sanitários), outorgaram contrato de arrendamento, por um ano, com início em 1.8.1996, renovável, mediante o pagamento da renda mensal de 100 contos ...
C).- destinando-se ao comércio de pastelaria, confeitaria, hamburgaria, pizaria, snack-bar, café, salão de chá e similares.
D).- A renda inicial sofreria aumentos legais ...
E).- No locado, a Ré instalou o seu estabelecimento (comercial) de café e pastelaria “D…………..”.
F).- Uma tal E……………, até Outubro de 2003, foi funcionária da Ré.
G).- No lapso de tempo compreendido entre finais de Outubro de 2003 e Novembro de 2004, a contabilidade do estabelecimento da Ré continuou a ser feita em nome desta, como
H).- continuaram em nome da Ré, nesse período, o telefone e as máquinas registadoras, e também
I).- nesse período de tempo, a facturação relativa à compra dos produtos vendidos no estabelecimento da Ré foi emitida em seu nome, bem ainda
J).- nesse período, os impostos, IVA e IRC, foram pagos em nome da Ré à Administração Fiscal.
1.- O estabelecimento comercial, a partir de finais de Outubro de 2003, passou a ser explorado por E………….., do ……, ….., Vila Meã,
2.- situação que se manteve até Novembro de 2004.
3.- A E………… pagou à Ré a quantia de € 20.000,00, para passar a explorar o estabelecimento.
4.- Durante aquele período de tempo, a E………… pagou à Ré, mensalmente, a quantia de € 2.225,00; também
5.- foi a E…………, nesse período, quem adquiriu aos fornecedores os produtos necessários ao funcionamento do estabelecimento e pagou o respectivo preço,
6.- recebeu dos clientes o valor da venda dos produtos,
7.- dirigiu os funcionários a trabalhar no estabelecimento e quem lhes pagou os salários,
8.- pagou a água, a electricidade e o telefone, e
9.- quem pagou a quantia relativa ao IVA
10.- Em Novembro de 2004, os sócios gerentes da Ré acordaram com a E…………. que esta cessasse a exploração do estabelecimento. O que esta fez, no final do mês.
11.- Ainda no mês de Novembro, entretanto, os sócios gerentes da Ré fizeram um contrato de exploração do estabelecimento com um tal casal, F……….. e G…………, que passaram a explorar, e
12.- a adquirir os produtos aos fornecedores e a pagá-los, recebendo o preço da sua venda no estabelecimento,
13.- pagando as despesas de água, luz, telefone e salários aos funcionários.
14.- A Ré pagou a renda relativa ao mês de Fevereiro de 2005, no valor de € 618,08 (doc. de fls. 45 e item 14 da resposta).
15.- Estes factos vieram ao conhecimento dos AA, em 30.12.2004, através da E……………..
E teve por “não provado” que a Ré tivesse comunicado aos AA que o estabelecimento passaria a ser explorado pela E…………. (16 BI), e tivesse pedido aos AA autorização para a E…………. explorar o estabelecimento (17).
Com base no que a Senhora Juíza sentenciou, julgando a acção parcialmente procedente, e
- declarando resolvido o contrato de arrendamento,
- condenando a Ré a entregar o imóvel aos AA, livre e desocupado de pessoas e bens, como
- no pagamento das rendas vencidas e ainda não liquidadas ...
Inconformada, a Ré apelou; e, alegando, concluiu (art.s 684º-3 e 690º-1, CPrC):
- não houve cedência da posição contratual da Ré – exploração de estabelecimento comercial;
se não,
- a “cessão de exploração” não carecia de ser autorizada pelos AA/senhorios e, quando feita, não carecia de lhes ser comunicada, sendo lícita;
- o novo RAU (Lei nº 6/2006, de 27.2), vigente desde 27.6.2006, não formula exigência de forma escrita para a cessão de exploração de estabelecimento comercial.
Se não,
- o ónus de prova do reconhecimento, por parte do senhorio, do beneficiário da cedência da posição contratual pelo arrendatário, como tal, cabe aos AA/senhorios aquando do exercício do direito à resolução do invocado contrato de arrendamento.
Deve a acção improceder.
Contraalegaram os AA, pugnando pela manutenção do decidido.
Conhecendo.
Está inquestionada a matéria de facto tida por provada “a quo”; e “ad quem” não há que proceder a qualquer alteração essencial, pelo que, tal qual já enunciado em precedência, ela também aqui se mantém na íntegra.
Como assente, pois, ela ora se tem.
Serão, deste modo, os factos dela constantes os únicos a serem ponderados para a decisão final (art. 659º, 2, CPrC).
Questão primeira, então, a resolver é da de saber se na casuística articulada e demonstrada se consubstancia, ou não, o invocado fundamento resolutivo das alíneas a) e f), do art. 64º, 1 RAU (aprovado pelo Dec. Lei nº 321-B/90, de 15.10).
Não há factos demonstrados que evidenciem a falta de pagamento de rendas pela Ré locatária; sendo que a única invocada pelos AA senhorios era respeitante ao mês de Fevereiro de 2005 (item 35 p. i. e 14 resposta), mas foi paga (resposta positiva ao quesito 14 BI).
A demais matéria relevante situa-se para além da vigência do N(ovo)RAU (Lei nº 6/2006, de 27.2), antes de 27.6.2006, sendo este diploma, por isso, aqui, inaplicável.
Sabemos que a Ré “D………… ... L.da” é arrendatária dos AA senhorios, desde 1.8. 1996, relativamente ao rés do chão direito do prédio urbano do art. 44 de matriz, de Ataíde, mediante o pagamento da renda mensal. (B).
A Ré/inquilina nele instalou o seu estabelecimento comercial (E), que no lapso de tempo compreendido entre finais de Outubro de 2003 e Novembro de 2004, passou a ser explorado por uma tal E………… (1, 2 BI); que, para isso, pagou à Ré a quantia de € 20. 000,00 (3) e durante esse período, mensalmente ainda lhe pagou € 2.225,00 (4).
Sendo certo ainda que, nesse período de tempo, a E………… foi quem adquiriu os produtos de que necessitava para o funcionamento do estabelecimento e os pagou aos fornecedores (5); quem recebia o preço da sua revenda aos clientes (6); era a E…………. quem mandava nos funcionários do estabelecimento e quem lhes pagou os salários (7); também pagou a água, luz e telefone (8), como o IVA devido (9).
Nesta casuística, dúvidas não pode haver que a cessão a terceira pessoa (à E……………) da exploração (do estabelecimento comercial “sub judice”, como universalidade, organização) do rés-do-chão direito (uma divisão e sanitários), onde funcionava a pastelaria, pizaria, café, snack-bar ... instalada no locado pela arrendatária/Ré/recorrente, onerosamente e de forma temporária, é uma ”realidade” incontestável.
Óbice a tal não é, porém, o que se provou ainda,
.de que, nesse mesmo período, Outubro de 2003 a Novembro de 2004:
- a contabilidade do estabelecimento continuava a ser feita em nome da Ré (G),
- que era quem continuava com o nome nos contratos de telefone e das máquinas registadoras (H),
- em nome de quem se emitiram as facturas de compras (I) e
- pagaram os impostos à Administração Fiscal (J) – pois, quanto a esta circunscrita matéria, mais não se vislumbra do que a existência de “uma aparência” para encobrir e/ou encapotar aquela “realidade” da cessão de exploração do estabelecimento comercial por parte da Ré/apelante/locatária (sempre), cujos requisitos legalmente exigíveis aqueles factos elencados consubstanciam; seja, o assumir da posição que aquela vinha assumindo por parte da tal E…………...
«NÃO É HAVIDO COMO ARRENDAMENTO de prédio urbano o contrato pelo qual alguém transfere, TEMPORÁRIA e onerosamente para outrem, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial nele instalado» - dita o normativo do art. 111º-1, RAU, que é encimado pela designação de «CESSÃO DE EXPLORAÇÃO DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL».
Será esta, então, o contrato pelo qual se transfere, temporária e onerosamente para outrem, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial nele instalado.
O estabelecimento comercial é cedido, transmite-se como universalidade, pelo que o cedente mantém a sua titularidade, deixando no entanto de o explorar e de dele retirar benefícios, durante o período convencionado em que a exploração pertence ao cessionário que, em contrapartida, paga uma retribuição.
Pelo que se deixa dito, e a matéria de facto atinente provada, consideramos que entre a Ré locatária/apelante e a tal E....................... foi celebrado um contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial.
«Realidade» também incontestável é que tal aconteceu sem autorização dos AA/ senhorios/apelados e sem que a estes a Ré/inquilina/apelante tivesse comunicado tal cedência da exploração.
Mas será que esta «autorização» e «comunicação», no caso, era imperativo legal efectivá-las, para que a cessão efectuada pela Ré/apelante do locado a terceira pessoa se possa considerar válida ?
Entendemos que NÃO.
Seja, prende-se esta segunda questão a apreciar, em determinar se ocorreu o fundamento resolutivo previsto na alínea f), 1, art. 64º RAU.
Aqui, ancora a concreta pretensão (causa de pedir) da tutela jurisdicional que os AA formulam – a resolução do contrato de arrendamento comercial que mantêm com a demandada.
Prescreve o fundamento analisado nesta alínea f) que os senhorios SÓ PODEM resolver o contrato, SE a arrendatária ... ceder a sua posição contratual, nos casos em que estas são ilícitas, inválidas por falta de forma ou ineficazes em relação aos senhorios, salvo o disposto no art. 1 049º, CC.
As situações descritas nesta norma estão em consonância com a violação das obrigações impostas à arrendatária na alínea f), do art. 1.038º, CC.
Seja, a taxatividade das situações enumeradas em f), 1, art. 64º RAU impõe que se considere também taxativas as obrigações impostas ao locatário em f), daquele art. 1038º.
SOMENTE a violação das obrigações impostas nesta alínea f) – onde NÃO SE INCLUI a cessão de exploração – é que confere aos senhorios o direito de resolução do contrato de arrendamento; que NÃO a violação de quaisquer outras obrigações livremente clausuladas pelas partes (art. 405º, CC), com implicância meramente indemnizatória.
Tal contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial, que “não é havido como arrendamento” (“ut” art. transcrito já 111º-1 RAU), considera-se um NEGÓCIO ATÍPICO E INOMINADO, por a Lei o não disciplinar, específica e directamente, tendo um carácter temporário. Não está ele sujeito às normas excepcionais vinculísticas do contrato de arrendamento, quer esteja em causa a autorização quer a comunicação; antes, sendo regulado pelas estipulações dos contraentes e, subsidiariamente, pelas regras comuns dos contratos.
Isto é, não implica uma transmissão definitiva da titularidade do estabelecimento; como quando ocorre haver trespasse, para o qual – UM MAIS em relação à cessão da exploração de estabelecimento comercial – não é exigível autorização dos senhorios (art. 115º-1, RAU), sendo a sua vontade, neste, inoperante.
Só aos locatários a Lei veda a cessão onerosa ... excepto se ela o permitir ou o locador o autorizar, sob pena de este poder resolver o contrato [ f), 1, art. 64º RAU], a menos que tenha reconhecido o beneficiário da cedência, como tal; ou, ainda, no caso da alínea g) do art. 1 038º, CC, se a comunicação lhe tiver sido feita por este (art. 1 049º, ibidem).
«Não existem afinidades, pois, entre estes contratos e o de CESSÃO DE EXPLORAÇÃO DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL, não estando os contratantes neste último obrigados a obter autorização prévia do senhorio ou a comunicar-lhe a sua realização. Isto porque A CEDENTE MANTÉM INALTERÁVEL A RELAÇÃO JURÍDICA COM OS SENHORIOS, CONSERVA SEMPRE A TITULARIDADE DA RELAÇÃO LOCATÍCIA, NÃO SE TRANSMITINDO O ARRENDAMENTO» - Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 5ª edição, Almedina, 2000, pág. 558.
Com esta cessão de exploração, que não pode equiparar-se a qualquer uma das situações previstas nos art.s 64º, 1 f) RAU e 1038º, f), CC (Ac Rel. Porto, de 9.3.2006, proc. nº convencional JTRP00038 915 NET), como no caso, ocorre unicamente uma alteração subjectiva da gestão do estabelecimento (como universalidade, organização), de que faz parte o próprio local onde o mesmo se encontra instalado. Pois o estabelecimento continua a ser o mesmo e titulado pelo mesmo arrendatário sobre o qual continuam a impender as mesmas obrigações que defluem do contrato de arrendamento.
A posição dos AA/senhorios, no que tange ao seu direito de propriedade sobre a coisa locada, não apresenta, no caso, maiores “limitações” do que aquelas que, porventura, lhe advenham do contrato de arrendamento que celebraram com a arrendatária.
Daí, por isso, que o Tribunal Constitucional, no acórdão nº 289/99, de 12.5, DR, II, de 14.7.99, se pronuncie, no sentido de que a falta de comunicação ou de autorização dos senhorios, a que aludem os alíneas f) e g) do art. 1.038º, CC, estando em causa a cessão de exploração do estabelecimento, não é contrária à Constituição ... e não constitui fundamento para a resolução do contrato de arrendamento.
No caso, a actuação da Ré/recorrente/locatária não se subsume, pois, à invocada alínea f), 1, art. 64º RAU nem é causa justificativa para a invocada resolução do contrato de arrendamento em apreço.
É a tipificação dos fundamentos da resolução do contrato de arrendamento pelos senhorios revelador de que a resolução é a última e extrema sanção, apenas a aplicar a quem frustra o plano contratual ou afecta a base da confiança própria de um contrato “intuitus personae”, como é o arrendamento (Lobo Xavier, RLJ, 1 880/1, notas 30,1, 32; Brandão Proença, A Resolução do Contrato no Direito Civil, 1982, pág. 114 ss).
O que não é o caso.
Porque assim, aqui, inexiste fundamento para ser decretado o impetrado despejo já que não se mostra legalmente exigível a prévia autorização dos senhorios para a celebração do contrato que veio a ser realizado entre a demandada e terceira pessoa (a E………….), sendo certo que outrossim, em face da Lei substantiva, não se revela necessário que tal facto fosse comunicado aos demandantes (cfr. neste sentido “inter alios”, Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, pág.s 516 ss; Januário Gomes, Arrendamentos Comerciais, pág. 77; Ac. STJ, de 2.6.98, Acórdãos o STJ, VI, 2º,104).
Para além do que fica exposto, dir-se-á ainda que verdade é que o Tribunal é livre no que respeita à indagação, interpretação e aplicação das regras de Direito, não estando sujeito, nesta matéria, às alegações das partes - art.s 664º e 713º-2, CPrC.
Não pode, todavia, alterar a causa de pedir. Ponto sobre o qual a Doutrina e a Jurisprudência se mostram de acordo.
Como é sabido a causa de pedir, enquanto facto jurídico que está na base da pretensão formulada, emerge dos fundamentos de facto invocados pelos AA, delimitando o tema de investigação e instrução dos factos no âmbito do processo.
Na verdade, como nota Alberto dos Reis (in Comentário, II, 375), a causa de pedir em qualquer acção «não é o facto jurídico abstracto, mas o facto jurídico concreto de que emerge o direito que os AA se propõem fazer declarar. O facto jurídico abstracto não pode gerar o direito, pela razão simples de que é uma pura e simples abstracção, sem existência real».
Portanto, aqui - e repetindo - tal como flui da exegese do articulado inicial, os demandantes fazem ancorar a concreta pretensão de tutela jurisdicional que formulam – a resolução do contrato de arrendamento comercial que mantêm com a demandada – essencialmente no facto de a Ré locatária ter cedido a exploração do estabelecimento comercial a terceira pessoa sem que tenha sido previamente autorizada a tal e sem que tenha havido posteriormente comunicação de tal cedência.
Portanto, a questão a apreciar prende-se em determinar se ocorreu o fundamento resolutivo previsto na alínea f), 1, art. 64º RAU (Dec. Lei nº 321-A/90, de 15.10).
Dito isto, ainda se dirá que, mesmo que a cessão de exploração, como no caso, não haja sido celebrada por escrito, permanece intacto tudo quanto já se expôs.
É que a nulidade - que a Senhora Juíza se permitiu considerar “ex officio” e de que quis extrair, e extraiu, consequências, por inexistência de contrato escrito de cessão de exploração, “convertendo” a transmissão “real”, na sua qualificação, como “arrendamento”, já e por isso de regime vinculístico, “verificando-se, doutra forma, o fundamento da resolução do contrato” – não foi invocada pelos apelados/AA/senhorios como causa de pedir ou facto constitutivo do direito alegado.
Elegendo tal nulidade por “motu proprio”, a Senhora Julgadora, e apontando-a como “ratio decidendi” central, raciocinou com base num equívoco que importa desfazer.
A cessão de exploração do estabelecimento instalado no arrendado, sem redução a escrito, é nula por falta de forma – diz a Senhora Julgadora – conforme ao art.s 111º-3 e 115º-3, RAU, não produzindo quaisquer efeitos (art. 220º, CC); “nunca existiu” e é ineficaz em relação aos senhorios (art. 289º, ib), podendo ser conhecida oficiosamente (art. 286º, ib)
Para o efeito, ora permitimo-nos avocar o que considerou o Ac. Rel. Coimbra, de 26.9.96, CJ, XXI, 2º, pág. 32, de que é Relator Nuno Cameira:
«Porém, esse vício do negócio, enquanto tal e por si só, não é fundamento de resolução do contrato de arrendamento, que tem por objecto o local onde o estabelecimento cedido e exploração está instalado.
O local do estabelecimento comercial não se confunde com este, sendo apenas um dos elementos que o integram, de importância variável.
Por outro lado, não é forçoso que um negócio jurídico incidindo sobre o estabelecimento comercial incida também, de modo necessário sobre o local.
Sendo assim, o que realmente interessa determinar, no caso, não são propriamente as consequências da nulidade formal do contrato de cessão de exploração, realizado entre a Ré e uma terceira pessoa, a tal E………….
O que se torna absolutamente indispensável apurar é se o facto da cessão – o facto concreto, material (que a 1ª instância deu como provado da cedência a exploração feita pela Ré à tal E…………….) - é, por si, independentemente da sua validade jurídica, causa de resolução do arrendamento que vigora entre os AA/senhorios/apelados e a Ré/locatária/ apelante.
Isto porque a circunstância de a cessão ser nula não pode levar a que se diga que ela “não existe”. Como acto realizado, como acontecimento, o negócio na verdade existe e a Ordem Jurídica, recusando-lhe embora os efeitos a que se destina, não pode torná-lo “não acontecido”» (sic).
Assim, a cessão de exploração do estabelecimento comercial “sub Judice” tem-se por lícita.
Não pode subsistir a sentença, nos termos em que foi ajuizada; tendo de ser revogada, por procederem as alegações do recurso da Ré, conforme e na estrita medida do que fica exposto.
Mais não importa avançar para o restante da temática recursiva, por o termos por prejudicada, face ao que se deixa decidido (art. 660º-2, CPrC).
Termos em que se decide,
- julgar procedente a apelação; e, em consequência,
- se revoga a sentença “a quo”; e, em sua vez,
- ora se julga a acção improcedente e se absolve a Ré dos pedidos.
Custas pelos AA/apelados, em ambas as instâncias.
Porto, 01 de Março de 2007
António Domingos Ribeiro Coelho da Rocha
Estêvão Vaz Saleiro de Abreu
Gonçalo Xavier Silvano