Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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EXECUÇÃO ESPECÍFICA
II - Para efeitos do Decreto-Lei n.263/80 de 18 de Julho, o que será determinante é saber quando se deu (se é que se deu) o eventual incumprimento dos réus e não o momento em que o contrato foi celebrado.
I. Relatório
B....., casado, reformado, residente na Estrada....., ....., em 7 de Maio de 1997 instaurou acção declarativa sob a forma ordinária
contra
C..... e sua filha D....., residentes na Rua....., .....,
pedindo
- que seja declarado terem os RR. incumprido culposamente o contrato promessa celebrado entre ele A. e o R. C..... e sua falecida esposa E....., pelo que deverão ser condenados a:
a)- celebrar o contrato definitivo de compra e venda do imóvel (que identifica),
b)- procederem à marcação da escritura do contrato, ou em alternativa, facultarem ao A. todos os documentos necessários para esse fim, de modo a que ele próprio possa fazer a marcação;
c)- pagarem ao A. uma quantia nunca inferior a 500.000$00, a título de danos não patrimoniais, por todo o tempo de angústia e dissabores que lhe causaram, designadamente por ter necessidade de instaurar a presente acção.
Para o efeito, alegou o A. que os RR. se têm vindo a recusar, por diversos meios, a cumprir o contrato promessa de compra e venda, celebrado entre eles, em 30 de Julho de 1979, e cujo contrato definitivo deveria ocorrer em 15 de Novembro de 1979. Apesar de o A. ter cumprido as prestações a que se encontrava vinculado, o A. foi acreditando nos sucessivos motivos de adiamento que lhe foram sendo apresentados, até que por fim deixou de acreditar neles, estando esta situação a causar-lhe angústia e dissabores, ao longo de todo este tempo por não ter conseguido ainda celebrar a escritura, para além de outras despesas que em devido tempo e no lugar próprio reclamará.
Citados os RR. vieram estes contestar, alegando que o enunciado contrato promessa já fora denunciado pelos RR. em 1993, através de carta registada enviada em 1993.04.29 ao Il. Advogado Sr. Dr. F....., então Mandatário Judicial do A., e onde, além do mais, se dava conhecimento ao A. de que tinha à sua disposição o dobro do sinal entregue na sequência dessa denúncia, sem que tivesse obtido qualquer resposta.
Em todo o caso os RR. confessam que só receberam a importância global de 425.000$00, e que a haver incumprimento ele era imputável ao A., que não pagou as prestações devidas no tempo próprio e eventualmente as pagou a quem não era dono nem representante dos RR., mas apenas intermediário, e só manifestou vontade de celebrar escritura 14 anos depois da celebração do contrato promessa.
Concluíram pedindo a sua absolvição.
O A. replicou, pugnando pela ineficácia da denúncia do contrato, concluindo como na petição inicial.
Em articulado superveniente veio o A. dizer que, na sentença proferida no processo ../93, que correu termos pelo -.º Juízo Cível de....., e foi confirmada pelo Ac. do TRP n.º 578/2000, ficou inequivocamente provado que pelo aqui A. nada é devido aos RR. pela celebração do contrato promessa de compra e venda, ficando desta forma resolvida a controvérsia do alegado incumprimento do pagamento do preço por parte do A., e, assim sendo, o único incumprimento subsistente é da parte dos RR., que persistem em não realizar a escritura de compra e venda do imóvel, cuja posse o A. detém desde a celebração do contrato promessa, não obstante terem recebido a totalidade do preço.
Concluiu assim que deveriam os RR. ser condenados em procederem à marcação da escritura.
Em resposta ao articulado superveniente, disseram os RR. que a citada Sentença e Acórdão não permitem tal extrapolação, uma vez que, da análise destes, apenas resulta que foi julgado válido o depósito da quantia de 50.000$00 efectuada pelo A. e extinta assim a sua obrigação de pagamento da quantia que foi acordada por virtude do contrato promessa de compra e venda celebrada entre A. e RR., sendo certo que os RR. denunciaram em fins de Abril de 1993 aquele contrato promessa de compra e venda.
A entender-se existir incumprimento, então apenas poderá ser a de serem condenados na entrega ao A. do dobro do sinal entregue e do remanescente do preço em singelo segundo as regras do enriquecimento sem causa, e nunca a condenação dos RR. na celebração da pretendida escritura de compra e venda do referido imóvel, tanto mais que nem sequer foi peticionada na presente acção a execução específica do aludido contrato promessa de compra e venda
Concluíram pela improcedência também do articulado superveniente.
Saneado, condensado e instruído o processo, veio a ter oportunamente lugar a audiência de discussão e julgamento, sendo dadas as respostas aos quesitos da base instrutória e proferida sentença.
Esta veio a julgar a acção improcedente por não provada, absolvendo os RR. dos pedidos contra eles formulados. -fls. 181-185.
O A. não se conformou com a sentença, tendo então interposto recurso, que foi admitido como de apelação e com efeito meramente devolutivo.
Apresentou então o A. as suas alegações de recurso. - fls. 194-209
Os RR. contra-alegaram – fls. 216-219.
Remetidos os autos a este Tribunal foi o recurso aceite com a adjectivação e demais atributos que lhe haviam sido atribuídos na primeira instância. Correram os vistos legais.
No momento da elaboração do Projecto de Acórdão, apercebeu-se o Relator que, apesar de estar aqui em causa, a execução específica de um contrato promessa sobre imóvel destinado a habitação, e apesar de estar considerado provado que o A. havia já entregue 32.000$00 ao representante dos RR. para que este pagasse as despesas com documentação necessária para a realização da escritura, não se mostrava comprovado que estavam cumpridos ou salvaguardados os direitos da Fazenda Nacional como condição prévia para a referida transmissão se processar, no caso de merecer acolhimento a apelação.
Daí que tivesse sido ordenada a notificação do A.-Apelante, para que no prazo de 30 dias, viesse aos autos comprovar ter satisfeito as exigências fiscais decorrentes de eventual transmissão ou sua eventual isenção, mediante declaração emitida pela entidade fiscal da área da situação do imóvel.
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II. Âmbito do recurso.
De acordo com o disposto nos arts. 684.º-3 e 690.º-1 do CPC., são as conclusões apresentadas pelo recorrente nas suas alegações de recurso que vêm a delimitar o respectivo âmbito. Daí que haja manifesto interesse na sua transcrição, pelo que passamos a fazê-lo:
“1. A acção de condenação intentada pelo recorrente era idónea para que os recorridos fossem condenados no pedido;
2. Os recorridos apenas em Abril de 1993, e através do seu mandatário, declararam não pretender o contrato, sendo que a denúncia foi feita ao então Mandatário do recorrente;
3. Apenas nessa data se converteu a mora dos recorridos em incumprimento do contrato;
4. A faculdade legal do recorrente usar a execução específica não é prejudicada pela data de celebração do contrato; devendo ser analisada à data em que o incumprimento se tornou definitivo;
5. A existência de sinal não prejudica a possibilidade do recorrente usar a faculdade legal consagrada no art. 830.º do CC.
6. Os recorridos praticaram actos e empreenderam atitudes geradoras de abuso de direito, conforme disposto no art. 334.º do CC.
7. A douta sentença recorrida viola o disposto nos arts. 4.º, 12.º, 334.º, e 830.º do CC.
Nestes termos, deve dar-se provimento á apelação e em consequência ser revogada a douta sentença julgando-se procedente a acção e consequentemente serem os recorridos condenados no pedido.
Fazendo-se s habitual Justiça!”
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Da leitura destas conclusões vemos que as questões suscitadas, sobre as quais o Apelante pretende que nos pronunciemos são as seguintes:
a) - Possibilidade de execução específica;
b) - Abuso de direito, na negação dessa possibilidade.
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III. Fundamentação
III-A) Os factos
Foram considerados assentes ou provados na primeira instância os factos seguintes:
1 °- O A. celebrou com o primeiro R. e sua mulher E....., entretanto falecida, o contrato promessa de compra e venda junto com a petição inicial como doc. n.º 1, relativo ao prédio urbano sito na Rua....., freguesia de....., ....., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 1867.
2°- O preço da venda era de 675.000$00.
3°- Aquando da celebração e formalização do contrato, o R., na qualidade de promitente vendedor, declarou ter já recebido do A. a quantia de 100.000$00, como sinal e princípio de pagamento.
4°- Posteriormente o sinal foi reforçado pelo A. aos promitentes vendedores pelo montante de 325.000$00, conforme consta do aditamento ao contrato promessa que as partes efectuaram em 30 de Julho de 1979.
5°- O remanescente, no montante de 250.000$00 deveria ser pago até ao dia 15 de Novembro de 1979.
6°- A escritura definitiva de compra e venda seria outorgada até ao dia 15 de Novembro de 1979.
7°- O A. tomou conhecimento da existência do imóvel para vender através de uma placa que se encontrava no local, e na qual dizia "Vende-se. Contactar G.....", com o n° de telefone correspondente à agência imobiliária daquele senhor.
8°- O A. sempre entregou todas as quantias relativas ao pagamento parcial do valor da venda ao Sr. G....., que lhe passava recibos de quitação das quantias referidas, bem como a indicação por extenso a que se referiam tais quantias.
9°- Nunca o A. contactava directamente com os RR., mas sim através do referido G....., a quem aqueles tinham entregue a responsabilidade da venda do imóvel.
10°- O A. voltou a fazer nova entrega de dinheiro ao G....., pelo montante de 200.000$00 e do qual recebeu recibo de quitação, não tendo contudo recebido novo aditamento ao contrato promessa.
11°- O A. desde a celebração do contrato promessa pode desde logo proceder ás alterações que quis no imóvel, nomeadamente obter as licenças necessárias nas entidades competentes para aprovação do projecto de obras que pretendia realizar, como efectivamente realizou.
12°- A mulher do primeiro R. faleceu em 26 de Abril de 1986.
13°- O referido G..... faleceu em 13 de Novembro de 1989.
14°- O A. procedeu à notificação judicial avulsa dos RR.
15°- O A. depositou o remanescente do valor global da venda do imóvel, 50.000$00, recorrendo para o efeito ao processo de consignação judicial em depósito daquela quantia, processo esse que correu sob o n° ../93 do -° Juízo deste Tribunal, e no qual foi proferida sentença transitada em julgado, na qual se julgou válido o depósito efectuado pelo aqui A. no montante de 50.000$00 e extinta a sua obrigação de pagamento da quantia que foi acordada entre os promitentes vendedores e comprador para efeitos da celebração da escritura de compra e venda.
16°- Por carta registada enviada em 29.04.1993 ao ilustre advogado Dr. F....., então mandatário do A., os RR declararam denunciar o contrato promessa em causa nestes autos, e notificaram o A. de que tinha à sua disposição o dobro do sinal recebido por estes.
17°- Tal carta não mereceu, da parte do A., qualquer resposta.
18°- Apesar de várias vezes solicitados, nunca os RR. facultaram ao A. os documentos necessários à marcação da escritura definitiva de compra e venda.
19°- O referido G....., durante todos os trâmites das negociações do contrato promessa actuou como representante dos RR..
20°- Sendo por seu intermédio que o contrato promessa chegou às mãos do A., bem como o respectivo aditamento.
21°- O A. sempre insistiu com G..... para que ele tratasse de obter junto do R. a documentação necessária para a marcação e celebração da escritura, tendo inclusive pago a quantia de 32.000$00, para despesas com documentação necessária para a escritura.
22°- E sempre o A. foi dizendo ao G....., que só entregaria os restantes 50.000$00 que faltavam para liquidar o imóvel, quando a escritura estivesse marcada.
23°- Usando isto como forma de pressionar os promitentes vendedores, ou o seu intermediário, de modo a marcarem de forma mais rápida a escritura.
24°- O A. insistiu com a Ré, por diversas vezes, no sentido de esta proceder à marcação da escritura.
25°- A quantia referida no n.º 10 foi entregue pelo A. ao referido G....., em 20 de Novembro de 1979.”
Os factos atrás enunciados não foram objecto de qualquer controvérsia.
Por outro lado, não existe neles qualquer deficiência, obscuridade ou contradição.
Assim, consideram-se tais factos como definitivamente fixados.
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III-B) Análise do recurso
Disse o M.º Juiz na sentença recorrida que a pretensão do A., manifestada no pedido de imposição de prestações de facto (condutas indispensáveis à celebração do contrato definitivo – impondo aos RR. a marcação de data para a escritura ou ao menos fornecendo os dados e elementos indispensáveis para o efeito), levaria à improcedência da acção, porque ninguém pode ser obrigado a celebrar um contrato contra a sua vontade.
Referiu que apenas se pode pedir a condenação do incumpridor nas consequências legais ou contratuais previstas desse incumprimento.
O aí afirmado não deixa de ser verdade, se interpretada restritivamente o sentido do pedido formulado, tendo em conta apenas a leitura do pedido final da petição.
No entanto, e como o M.º Juiz reconhece na sentença, outro significado lhe pode ser dado, se com essa formulação o A. pretendesse que fosse proferida decisão que viesse a suprir a falta de declaração negocial do faltoso, através de execução específica, “como resulta da petição no seu conjunto”, para o caso de os RR. não quererem cumprir a obrigação.
Estamos de acordo, quanto a tais afirmações.
Começamos no entanto a divergir, a partir do momento em que o M.º Juiz enuncia que ao caso não pode ser aplicada a execução específica porque à data da celebração do contrato promessa (Junho de 1979), o art. 830.º-2 do CC. afastava a possibilidade de aplicação desse regime, porque no contrato promessa estava prevista a natureza de sinal para as quantias entregues pelo promitente comprador, e dado que o referido preceito afastava expressamente a possibilidade de execução específica quando tivesse sido atribuída a natureza de sinal às quantias entregues pelo promitente comprador, como tinha acontecido no caso em presença.
Ora, salvo o devido respeito, discordamos aqui de tal conclusão (de impossibilidade de aplicação do regime de execução específica):
É que na verdade, o art. 2.º do DL n.º 263/80, de 18/07, previu expressamente que “O disposto nos arts. 442.º e 830.º (na nova redacção onde se previa a possibilidade de execução específica, mesmo havendo a entrega de importâncias a título de sinal), aplica-se a todos os contratos promessa cujo incumprimento se tenha verificado após a sua entrada em vigor, e o n.º 3 do mesmo DL citado refere que ele entra em vigor na data da sua publicação.
Assim, tendo o enunciado DL entrado em vigor em 18/07 de 1980, o que será determinante é saber quando se deu (se é que se deu) o eventual incumprimento dos RR., e não o momento em que o contrato foi celebrado.
Ora,
Nos termos do contrato promessa celebrado estava previsto, na cláusula 5.ª que “A escritura definitiva de compra e venda será outorgada até 15 de Novembro de 1979”
De acordo com a cláusula 2.ª “O preço da venda é de 675.000$00 por conta do qual os (promitentes vendedores) receberam do segundo (promitente comprador) como sinal e princípio de pagamento, a quantia de 100.000$00. Os restantes 575.000$00 seriam pagos da forma seguinte:
a) - 300.000$00 até ao dia 15 de Julho de 1979
b) - 275.000$00 até 15 de Novembro de 1979 (data indicada para a escritura).
Acontece que em 30 de Julho de 1979 alteraram parte do contrato promessa, ficando a constar de uma declaração assinada pelos então promitentes vendedores, “terem já recebido como reforço do sinal mais 325.000$00, pelo que o sinal e princípio de pagamento (das quantias entregues) fora já elevado para 425.000$00, ficando apenas em dívida a importância de 250.000$00, e continuando em vigor as restantes condições do referido contrato.”
A escritura não foi realizada na data indicada no contrato promessa, ou seja, em 15 de Novembro de 1979, estando provado no entanto que o A., em 20 de Novembro de 1979, pagou mais 200.000$00 mesmo sem estar marcada a escritura, à pessoa a quem os promitentes vendedores haviam entregue a negociação do imóvel e de quem receberam recibo de quitação, exactamente a mesma pessoa que durante todos os trâmites das negociações do contrato promessa actuou como representante dos RR.
Os 50.000$00 que faltavam foram postos, por outro lado, à disposição dos RR. através de processo de consignação em depósito, que validou o respectivo depósito.
Sendo certo que a entrega dos referidos 250.000$00 deveriam ocorrer no mesmo dia da celebração da escritura, a entrega de 200.000$00 por parte do promitente comprador (para além do prazo inicialmente previsto 15 de Novembro de 1979 - data indicada no contrato promessa para a celebração da escritura), e o seu recebimento por parte dos promitentes vendedores dos 200.000$00 acompanhada da correspondente quitação, só podem significar que nunca, pelo menos até então, se poderia falar de incumprimento, uma vez que ambas as partes continuavam interessadas no cumprimento da promessa, apreciando-se objectivamente o respectivo comportamento.- art.808.º-2 do CC
Acontece, no entanto, que apesar de várias vezes solicitados, nunca os RR. facultaram ao A. os documentos necessários à marcação da escritura definitiva de compra e venda, pelo que o A. peticionou em 1993.04.02 a sua notificação judicial avulsa para o efeito.
Só após essa notificação vieram os RR. denunciar o contrato em 1993.04.29. É a partir daqui que se pode falar na perda do interesse do credor.
No entanto, o A. não se encontrava em situação de incumprimento, porque a parte que ainda faltava para a entrega integral do preço (50.000$00) só teria que ocorrer, nos termos contratuais, no momento da celebração da escritura.
Não estava sequer perante simples mora, porque a não realização da escritura não lhe era imputável.
Os RR. colocaram-se portanto numa situação de incumprimento, ao denunciarem o contrato em 1993.04.29, dizendo que não pretendiam efectuar o respectivo contrato e que colocavam à disposição do A o dobro do sinal.
Tal situação ocorreu, como já dissemos, em 1993.04.29, ou seja, após a redacção dada ao art. 830.º do CC. pelo DL n.º 236/80, de 18/07, pelo que ao A. aproveita o regime de execução específica previsto a partir da publicação desse diploma, mesmo para os contratos anteriormente celebrados, cujo incumprimento só viesse a registar-se no domínio da nova legislação.
Se mesmo assim algumas dúvidas a respeito da aplicação da lei no tempo se poderiam continuar a levantar em função dessa previsão vir contida nas disposições desse DL, elas ficaram jurisprudencialmente arredadas, com a publicação do Acórdão uniformizador de Jurisprudência de 30 de Janeiro de 1985, publicado no DR-I, de 1985.03.05, em cuja síntese final ficou dito o seguinte:
“O contrato promessa de compra e venda de imóveis que conste de documento particular assinado pelos promitentes é susceptível de execução específica, nos termos do art. 830.º, n.º 1 do CC, na redacção do DL n.º 236/80, de 18 de Julho.”
Este regime, haveria de ser depois objecto de nova alteração, com a publicação do DL n.º 379/86, de 11 de Novembro, que, ao alterar a redacção do art. 830.º do CC., previu no seu n.º 5, que mesmo no caso de contrato em que ao obrigado seja lícito invocar a excepção de não cumprimento, a acção improcede se o Requerente não consignar em depósito a sua prestação no prazo que lhe for fixada pelo Tribunal.
O A. não se encontrava em incumprimento.
Mesmo que estivesse – o que só por hipótese académica aqui formulamos, mas sem conceder - , antecipou-se à fixação desse prazo, porque em 1993.05.10 veio requerer a consignação em depósito judicial da importância em falta (50.000$00), pelo que neste momento nada deve.
Por outro lado, os RR. não vieram pedir a modificação do contrato ao abrigo do art. 437.º do CC (alteração das circunstâncias), ainda que a alteração das circunstâncias seja posterior à mora.
Nada há portanto que impeça a aplicação do regime de execução específica ao caso presente, porque o art. 830.º do CC. assim o admite.
Desta forma, admitindo a lei que uma das consequências jurídicas do incumprimento do contrato promessa possa ser efectivamente o de poder a parte cumpridora obter o suprimento da falta da declaração negocial da outra, não vemos que possa ser negada essa possibilidade de realização da promessa através do suprimento por parte do Juiz dessa alegada falta de colaboração do incumpridor, porque esse pedido resulta efectivamente da petição inicial apreciada no seu conjunto.
Mas mesmo que assim não fosse, o que também só por mera hipótese académica é aqui admitido, dizem os recorrentes que haveria abuso de direito por parte dos RR., na medida em que só passados 14 anos após a celebração do contrato promessa vieram os RR. denunciar o contrato, e apenas no momento em que o A. resolve exercer judicialmente os seus direitos para afastar a mora daqueles, estando o A. na posse do imóvel desde a outorga no contrato promessa, e tendo entretanto o A efectuado obras no imóvel, que representam claras melhorias nele.
Todos estes factos estão provados.
Ora, constitui abuso do direito a invocação do direito de denúncia nesse condicionalismo, porque é manifestamente chocante, ofensivo da boa fé e dos bons costumes, que, depois de estar o A. na posse do imóvel desde a data da celebração do contrato promessa, nele ter entretanto realizado obras e obtido licenças para o efeito e ter pago o preço estabelecido no contrato, viessem os RR., só após 14 anos, e quando o A. pretendia obter a consumação da escritura, denunciar o contrato promessa firmado, sendo certo que desde 20 de Novembro de 1979 faltavam apenas 50.000$00 para o pagamento integral do preço, exigível apenas no momento da celebração da escritura.- art. 334.º do CC., e de conhecimento oficioso.
Mesmo dando de barato que os RR. poderiam denunciar o contrato – o que não se concede - este quadro fáctico, impediria, quanto mais não fosse, por ilegítimo, o exercício desse suposto direito, pelo que, também por aqui, a apelação deveria ser acolhida.
E, como sob o ponto de vista fiscal foi exercida a sindicalização do cumprimento das obrigações fiscais atinentes à própria transmissão sem que algo pudesse objectar à sua efectiva concretização, há que julgar procedente a apelação.
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Deliberação
Na procedência da apelação, revoga-se a não obstante douta sentença na parte recorrida, substituindo-a por outra em que, substituindo-se o Tribunal aos faltosos RR. declara transmitida para o A. a propriedade do imóvel objecto do contrato promessa.
Mantém-se, como é óbvio, a decisão na parte não impugnada.
Custas pelos RR.
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Porto, 19 de Outubro de 2004Mário de Sousa Cruz
Augusto José Baptista Marques de Castilho
Maria Teresa Montenegro V C Teixeira Lopes