Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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COMÉRCIO
APLICAÇÃO DA LEI NO TEMPO
FORMA DO CONTRATO
I. Relatório
B....., Instituição de Utilidade Pública, com sede na Rua....., .....,
intentou a presente acção declarativa (despejo), com processo ordinário,
contra
C....., LDª, com sede no Lugar....., ....., .....,
pedindo que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento celebrado com a ré e esta condenada a despejar o arrendado, com base na nulidade do contrato por inobservância do formalismo legalmente prescrito.
Contestou a ré, alegando, em síntese, que apenas foi celebrado um contrato-promessa de arrendamento, que se mantém eficaz, não chegando a ser realizado o contrato definitivo por facto imputável à autora.
Pede, por isso, a improcedência da acção e a condenação da autora como litigante de má fé.
Replicou a autora para defender que foi celebrado um definitivo contrato de arrendamento para comércio.
Saneado o processo e fixados os factos que se consideraram assentes e os controvertidos, teve lugar, por fim, a audiência de discussão e julgamento.
Na sentença, subsequentemente proferida, foi a acção julgada improcedente e a ré absolvida do pedido formulado.
Inconformada com o assim decidido, recorreu a autora continuando a pugnar pela nulidade do contrato de arredamento por inobservância do formalismo legalmente prescrito e, consequentemente, pela revogação da sentença.
Contra-alegou a ré em defesa do decidido.
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Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II. Âmbito do recurso
A- De acordo com as conclusões, a rematar as respectivas alegações, o inconformismo da recorrente, radica no seguinte:
1- O contrato de arrendamento sub judice não respeitou a forma legalmente imposta;
2- Assim sendo, nos termos da lei, é nulo;
3- A nulidade, podendo ser invocável a todo tempo por qualquer interessado é, além do mais, de conhecimento oficioso;
4- A nulidade enquanto consequência necessária da inobservância da forma legalmente prescrita não pode ser afastada por qualquer consequência marginal, por mais relevante que se apresente;
5- É pois inequívoco que a sentença recorrida viola ostensivamente os arts. 220°, 286° e 289° do Código Civil.
B- Face à posição dos recorrentes vertida nas conclusões das alegações, delimitativas do âmbito do recurso, as questões controvertidas reconduzem-se, no essencial, a saber:
- qual o tipo de contrato celebrado
- se foi respeitada a forma legalmente prescrita
- se uma actuação abusiva neutraliza a inobservância do formalismo legal
III. Fundamentação
A- Os factos
Foram dados como provados na 1a instância os seguintes factos que, por não terem sido postos em causa por qualquer das partes e não se ver neles qualquer deficiência, obscuridade ou contradição, se têm como definitivamente assentes:
1- A A. é dona de um estabelecimento comercial sito na Rua..... no Porto;
2- Em 15 de Maio de 1996, a A. e a Ré, celebraram um contrato que apelidaram de contrato promessa de arrendamento sob o referido estabelecimento, cujas cláusulas constam de fls. 21/24;
3- Sendo que, nessa mesma data, a A. cedeu, e a Ré ocupou, o espaço comercial do dito estabelecimento;
4- Ficando acordado que a Ré pagaria uma renda de Esc. 73.000$00, até Junho de 1998, passando, a partir dessa data, a pagar a quantia de Esc. 100.000$00;
5- Renda esta que a Ré pagaria até ao dia um do mês a que se referia, junto da secretaria da A.;
6- E mediante o pagamento da referida renda, a A. passava os respectivos recibos:
7- Ficou ainda estipulado no referido contrato que, “a duração deste contrato” seria de quinze anos;
8- Pelo que, desde logo, ficou estipulado neste contrato o seu inicio de vigência, o seu prazo de duração, a forma de renovação do contrato, o prazo para o aviso de rescisão, a responsabilidade no pagamento das obras a realizar, a renda mensal e o local de pagamento da renda;
9- Também, e em simultâneo com a outorga deste contrato, procedeu-se à transferencia do gozo do estabelecimento nos termos acordados, mediante a respectiva retribuição;
10- Tendo a Ré ocupado, de imediato, e até à presente data, o estabelecimento comercial, dando início à sua actividade comercial;
11- Vindo, desde essa data, a efectuar o respectivo pagamento das rendas no valor e local acordado;
12- Por sua vez, e desde o início do contrato, a A. emite e entrega os respectivos recibos à Ré.
13- Ao celebrarem o contrato titulado pelo documento de fls. 21/24, as partes previram a sua posterior redução a escritura pública;
14- Após a celebração do contrato referido em 2, a ré realizou obras no espaço referido em 3 – mencionado na cláusula primeira do aludido contrato – obras essas que foram autorizadas pela autora;
15- A R., informando-se junto do notário do que seria necessário para levar a efeito a escritura pública, foi confrontada com o facto de necessitar, para esse efeito, de apresentar os documentos – cópia da acta autenticada atributiva de poderes a representante da autora, caderneta das finanças e certidão da Câmara Municipal do Porto do pedido de vistoria, documentos esses a facultar pela autora;
16- Era necessária uma vistoria da Câmara Municipal para a obtenção da licença de utilização e respectivo alvará de funcionamento do restaurante e no local já algum tempo existia e laborava o restaurante;
17- A Ré interpelou a autora no sentido de diligenciar pela obtenção dos documentos referidos sob o nº 15;
18- A autora bem sabia que não havia licença de utilização para no local funcionar um restaurante;
B- O direito
1. tipo de contrato celebrado
Concluiu-se na sentença recorrida que as partes celebraram um contrato de arrendamento, estando vinculadas, ab initio, por uma verdadeira relação arrendatícia.
Além desta qualificação jurídica do contrato celebrado não vir questionada, afigura-se-nos que a factualidade apurada corrobora o acerto do assim decidido.
Na verdade, logo que celebrado o contrato a ré passou a usufruir do locado, dando início à respectiva actividade comercial, e a pagar as respectivas rendas. E, por sua vez, a autora passou a emitir e a entregar à ré os recibos de quitação.
Apesar de autora e ré apodarem de contrato-promessa o escrito particular através do qual corporizaram esta cedência do locado, o certo é que os outorgantes nesse documento visaram uma cedência efectiva e imediata do imóvel em causa para a ré, a fim desta aí passar a explorar um estabelecimento de cafetaria, snack-bar e restaurante.
As qualificações operadas pelas partes não vinculam o tribunal nem definem o regime legal a aplicar, dependendo este da factualidade apurada.
Contrato-promessa é a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar, no futuro, determinado contrato –cfr. nº 1 do art. 410º C.Civil.
Porque as partes não estão, por qualquer motivo, ainda em condições de poder celebrar certo contrato, vinculam-se a, no futuro, outorgar o contrato definitivo, mais concretamente a emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido.
Mas, na situação presente, o que acontece é que as partes não se vincularam a celebrar no futuro um contrato de arrendamento, celebraram logo um contrato de arrendamento comercial, passando a ré a explorar o locado e a pagar as respectivas retribuições mensais, dando a autora quitação desse recebimento. Tendo ainda definido o objecto do arrendamento, o destino a dar ao locado, início do contrato, sua duração, montante da renda e data de pagamento.
Estão aqui claramente retratados os elementos caracterizadores de um contrato de arrendamento e de arrendamento comercial já que a actividade a desenvolver no arrendado era de cafetaria, snack-bar e restaurante.
Foi celebrado logo ab initio um contrato definitivo de arrendamento comercial.
2. forma legalmente prescrita
O contrato de arrendamento para comércio era obrigatoriamente celebrado por escritura pública, nos termos da al. l) do nº 2 do art. 80º C.Notariado, na redacção dada pelo dec-lei 40/96, de 7 Maio, formalidade igualmente exigida pela al. b) do nº 2 do art. 7º Regime de Arrendamento Urbano, normativos estes em vigor à data de celebração do contrato em apreciação.
Não obstante esta exigência formal ter sido posteriormente abandonada, passando, de acordo com o dec-lei 64-A/00, de 22 Abril, a exigir-se para este tipo de contrato apenas a forma escrita, o certo é que, segundo o estatuído no art. 12º C.Civil, a lei só dispõe para o futuro e, quando dispõe sobre as condições de validade formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos, entende-se, em caso de dúvida, que só visa os factos novos.
Daqui decorre que as condições de validade formal do presente contrato e seus efeitos são regulados pela lei em vigor à data da sua celebração.
Tendo o contrato sido celebrado em 15 de Maio de 1996, era legalmente exigível a escritura pública para a sua celebração.
Não tendo sido observada esta formalidade, a declaração negocial enferma de nulidade, segundo o disposto no art. 220º C.Civil.
Sendo nulo o contrato de arrendamento comercial, terá a inquilina que abrir mão do imóvel objecto do contrato e restituí-lo à senhoria, em conformidade com o previsto no nº 1 do art. 289º C.Civil.
3 - se o exercício abusivo do direito neutraliza a inobservância do formalismo legal
Não obstante ter sido reconhecida e declarada a nulidade do contrato de arrendamento por inobservância do legal formalismo, oficiosamente o tribunal entendeu que era abusivo o exercício deste direito por parte da autora/senhoria.
Com o abuso de direito procura-se obviar ao exercício anormal de um direito próprio, sancionando os excessos, em termos reprováveis, do seu exercício.
O abuso de direito tem lugar quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito -artº 334.° do Código Civil.
O abuso de direito, pressupondo a existência de um direito subjectivo, existe quando o seu titular exorbita dos fins próprios desse direito ou do contexto em que é exercido. Mas esse excesso há-de ser claro e manifesto, clamorosa ofensa do sentimento jurídico socialmente dominante, no dizer de Vaz Serra, sem se exigir todavia a consciência de se estarem a exceder os limites do direito, dado ter sido adoptada pelo Código Civil uma concepção objectivista do abuso de direito.
O abuso de direito existe quando o direito é exercido fora do seu objectivo natural e da razão justificativa da sua existência e com o fim de causar dano a outrém [É este o ensinamento que se colhe, entre outros dos acs.S.T.J., de 98/11/12 e 00/05/10, in B.M.J., 497º-343 e C.J., VI-3º, 110 (S.T.J.)].
A teoria do abuso de direito, na formulação adoptada pela nossa lei, apresenta-se como um verdadeiro limite intrínseco do exercício dos direitos subjectivos ou, nas palavras de Manuel Andrade [in R.L.J., Ano 87º, pág. 307], serve como válvula de segurança para os casos de pressão violenta da nossa consciência jurídica contra a rígida estruturação das normas legais obstando a injustiças clamorosas que o próprio legislador não hesitaria em repudiar se as tivesse vislumbrado.
Uma das manifestações mais evidentes do abuso de direito é precisamente a proibição do venire contra factum proprium.
É que todas as relações jurídicas entre as pessoas implicam um princípio de confiança e de auto-vinculação, criando expectativas futuras. E é precisamente esta confiança vinculativa que proíbe que alguém exerça o seu direito em manifesta oposição a uma tomada de posição anterior em que a outra parte acreditou e aceitou. Mas esta situação de confiança tem de radicar num comportamento que de facto possa ser entendido como uma tomada de posição vinculante em relação a uma dada situação futura [cfr. Baptista Machado, in R.L.J., Ano 117º, pág. 321 e segs.].
Ocorrendo uma situação de abuso de direito ou de venire contra factum proprium, ao titular que assim exerceu o seu direito é-lhe negado o efeito pretendido.
É uma realidade, como acima referido já ficou, que o presente contrato de arrendamento é nulo por inobservância do formalismo legalmente prescrito.
Acontece, porém, que este contrato foi celebrado em 15 de Maio de 1996, tendo logo a ré passado a ocupar o arrendado e dando início à respectiva actividade comercial. Igualmente começou a pagar as rendas acordadas, emitindo a autora os competentes recibos de quitação.
Para além disso, a ré realizou obras no arrendado, obras essas autorizadas pela autora.
Importa finalmente reter que ré diligenciou pela obtenção dos documentos necessários à celebração da escritura pública deste contrato, mas a autora não lhe facultou a maior parte desses documentos, tendo aliás conhecimento da falta de licença de funcionamento do restaurante.
O contrato durou mais de seis anos sem que a autora questionasse a sua validade. Permitiu que a ré nele obrasse. E, não menos significativo, ainda obstaculizou a realização da escritura pública.
A autora, ao invocar a nulidade do contrato, assume um comportamento claramente contraditório com a conduta anteriormente revelada. E essa conduta foi de molde a criar na ré a justificada expectativa de que não lançaria mão deste meio para impedir que ela continuasse a usufruir o arrendado. Tanto assim que até obrou no arrendado, o que, como é evidente, nunca teria feito se minimamente pudesse desconfiar que a autora a breve prazo pretenderia reaver o arrendado.
Revelador da falta de lealdade e honestidade é ainda o facto da autora saber que não podia ser realizada a escritura pública e posteriormente ter inviabilizado a sua realização. Quem assim actua para depois vir tirar proveito de um tal comportamento, viola as mais elementares regras de sã convivência por que as pessoas de bem devem pautar os seus actos.
Nesta situação há manifesto abuso do direito por parte da autora, o que impede o exercício do direito de pedir a declaração de nulidade do contrato por inobservância de forma e, assim, conseguir a restituição do arrendado.
Não tem sido pacífica a questão de saber se o abuso de direito pode neutralizar a arguição da nulidade por vício de forma.
Em favor da sua inadmissibilidade argumenta-se, essencialmente, com razões de interesse e ordem públicas relacionadas com a certeza e segurança que devem presidir à celebração dos negócios jurídicos. Neste sentido se pronunciaram Pires de Lima e Antunes In Código Civil Anotado, I, pág. 216, e ac. S.T.J., de 2002/01/170, in C.J.,X-1º-48(ac. S.T.J.).
Já Meneses Cordeiro, in Da Boa Fé no Direito Civil, II, pág. 795 e Vaz Serra, in R.L.J., 115º-187, defendem que nem sempre a nulidade formal deve prevalecer sobre a ilegitimidade do exercício do direito em consequência do abuso. Também são neste sentido os acs. S.T.J., 98/11/12 e R.P., de 2004/04/12, in CJ, VI-3º,110 (acs.STJ) e XXIX-2º,188, respectivamente.
Pensamos, todavia, que a posição aqui defendida conduz a uma solução mais justa e equilibrada, neutralizando o exercício de um direito que contraria claramente os princípios da boa fé e que salvaguarda a relação de confiança justificadamente alimentada pela ré em não ver anulado este contrato.
Daí que não mereça censura a douta sentença recorrida.
IV. Decisão
Nestes termos, acorda-se em julgar a apelação improcedente e, consequentemente, confirmar a douta sentença recorrida
Custas pela apelante
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Porto, 7 de Julho de 2005Alberto de Jesus Sobrinho
Durval dos Anjos Morais
Mário de Sousa Cruz