Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 662/09.3TVPRT.P1 |  |
INCUMPRIMENTO
DIREITO DE RETENÇÃO
II - O direito de retenção de que goza o beneficiário de transmissão de direito real, que obteve a tradição da coisa objecto do contrato prometido, existe para garantia do crédito decorrente do não cumprimento imputável à parte que promete transmitir tal direito.
III - Porém, para que haja direito de retenção é necessário que o detentor da coisa se apresente simultaneamente como credor da pessoa com direito à entrega.
IV - Tal não se verifica quando o titular do direito à entrega da coisa objecto do contrato-promessa não é o promitente-vendedor que incumpriu esse contrato, mas sim um terceiro, alheio ao contrato-promessa, que entretanto adquiriu a coisa prometida vender.
Comarca do Porto – Porto – Instância Central – 1ª Secção Cível – J1
Apelação
Recorrentes: “B…, S.A”, O… e outros
Recorridos: C… e outros
Relator: Eduardo Rodrigues Pires
Adjuntos: Desembargadores Márcia Portela e Maria de Jesus Pereira
Acordam na secção cível do Tribunal da Relação do Porto:
RELATÓRIOA autora “B…, Lda.”, sociedade comercial por quotas com sede na Rua …, nº.., em Esposende, intentou a presente acção declarativa comum contra os réus C… e mulher D…, residentes na Rua …, nº…, no Porto, e C…, residente no Lugar …, em Cinfães, pedindo em via principal:
a) se declare que o prédio descrito no artigo 1º da petição inicial é propriedade da autora;
b) se declare a caducidade do contrato-promessa celebrado entre os anteriores proprietários daquele prédio e os aqui 1º réu marido e 2º réu;
c) se condenem os réus a restituírem à autora o uso e fruição da parte do referido prédio que corresponde ao r/c direito;
d) se condenem os réus a absterem-se da prática de qualquer acto que impeça ou diminua a utilização por parte da autora daquela parte do prédio.
Subsidiariamente, peticiona se fixe o valor actualizado para a celebração do contrato definitivo, em montante a determinar em fase de liquidação de sentença.
Alega, para o efeito e em síntese, que por escritura pública celebrada em 23.2.2006 comprou aos aqui intervenientes o prédio urbano sito na Rua …, nº …, em …, no Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº 2192 do Livro B32. Mais alega que por contrato-promessa celebrado em 12.9.1984 os ora intervenientes haviam prometido vender ao 1º réu marido e ao 2º réu, que prometeram comprar, os 7/8 de que eram comproprietários naquele prédio respeitantes à fracção autónoma que, em virtude da propriedade horizontal a constituir, viesse a corresponder ao r/c direito, tendo os 1ºs réus pago, a título de sinal, a quantia de um milhão de escudos, e tendo passado a habitar naquele …. Alega, ainda, que o aludido contrato-promessa de compra e venda caducou, já que no mesmo ficou estabelecido o prazo de 6 meses para celebração da escritura, a qual nunca foi realizada, sendo que os 1ºs réus continuam a habitar o referido r/c direito do prédio em questão sem que procedam ao pagamento de qualquer quantia.
Os 1ºs réus contestaram e deduziram reconvenção, invocando a aquisição por usucapião da parte do prédio (1/12) em questão nos autos; a nulidade da aquisição do prédio por parte da autora por ser contrária à ordem pública e ofensiva dos bons costumes; o abuso de direito por parte da autora e o direito de retenção dos réus sobre a parte do imóvel em causa para garantia de um crédito que invocam ter sobre os promitentes-vendedores no montante de 57.518.03€.
Em reconvenção, peticionam:
- se declare que são comproprietários do prédio em causa nos autos, na parte indivisa de 1/12, por a terem adquirido por usucapião;
- caso assim não se entenda, deve conhecer-se do invocado abuso de direito e, em consequência, obstar a que as partes envolvidas obtenham ilicitamente, em prejuízo dos réus, as vantagens visadas com tal abuso, conservando o direito dos réus;
- caso assim não entenda, se declare nulo o contrato de compra e venda do referido imóvel celebrado entre a autora e os anteriores proprietários, com o cancelamento do respectivo registo;
- caso assim não se entenda, seja reconhecido aos réus o direito de retenção sobre o aludido prédio para garantia do seu invocado crédito de 57.518.03€.
Alegam, para o efeito e resumidamente, que através do aludido contrato-promessa de compra e venda celebrado com os anteriores proprietários, adquiriram aquela parte do imóvel (correspondente ao r/c direito e respectivas partes comuns), só não se tendo naquela altura realizado a escritura pública de compra e venda porque o prédio não estava ainda constituído em regime de propriedade horizontal e só não entregaram a parte do preço em falta (Esc. 1.500.000$00) porque os “vendedores”, por constrangimento (falta de constituição da propriedade horizontal), amizade e confiança, entenderam que não era necessário. Alegam ainda que, após a celebração daquele contrato-promessa, passaram de imediato a ocupar e utilizar o referido r/c direito como sua habitação, de forma pública, pacífica e de boa-fé, durante cerca de 25 anos, pelo que o adquiriram por usucapião. Alegam também que a escritura pública de compra e venda relativa à “fracção” em causa não foi celebrada por culpa exclusiva dos promitentes-vendedores, que nada fizeram para promover a constituição da propriedade horizontal, sem a qual não seria possível a venda daquela “fracção” do prédio. Mais alegam que a autora, aquando da aquisição do prédio, conhecia todos estes factos, a qual, em conjugação de esforços e vontades com os vendedores, procedeu à compra do imóvel com o intuito de lesar o direito dos réus sobre a parte do prédio em questão, pelo que o referido contrato de compra e venda é nulo e, em todo o caso, excede manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes e pelo fim social ou económico desse direito.
Alegam, por último, que gozam de direito de retenção sobre a parte do prédio em questão para garantia do crédito que detêm sobre os promitentes-vendedores decorrente do incumprimento definitivo da promessa, optando pela indemnização correspondente ao valor da “fracção” à data do incumprimento, que estimam em 65.000,00€.
Requereram ainda a intervenção principal provocada, como associados da autora, dos anteriores proprietários do prédio, e pediram a condenação da autora como litigante de má-fé em multa e indemnização a seu favor em montante não inferior a 1.000,00€.
A autora respondeu à reconvenção, essencialmente impugnando os factos alegados pelos réus/reconvintes e pedindo a condenação dos 1ºs réus como litigantes de má-fé em multa e indemnização a seu favor em montante não inferior a 1.000,00€.
Os 1ºs réus ainda apresentaram tréplica, mas tal articulado apenas foi admitido e considerado para efeitos de resposta ao pedido de condenação como litigantes de má-fé.
Por despacho de fls. 185 foi admitida a intervenção principal, do lado activo, dos anteriores proprietários do prédio, os quais foram citados para a presente acção, tendo apresentado articulado próprio.
Tendo falecido as intervenientes E… e F… e G…, foi requerida a habilitação dos respectivos sucessores, tendo sido habilitados H…, I… e J… e K… como sucessores da falecida E…, e L… e M… como sucessores da falecida G…, por decisão proferida a fls. 377 a 379, já transitada em julgado.
Foi proferido despacho saneador, onde se admitiram os pedidos reconvencionais deduzidos pelos réus/contestantes e se indicaram os factos assentes e a base instrutória, que foi objecto de reclamação por parte da autora, com parcial provimento.
Procedeu-se depois à realização da audiência de discussão e julgamento com observância do legal formalismo.
Seguidamente foi proferida sentença que julgou parcialmente procedente a acção e, em consequência:
a) declarou o direito de propriedade exclusiva da autora “B…, Lda.” sobre o prédio urbano composto de casa de cave, rés-do-chão e dois andares, com entrada pelo nº …, e uma casa de cave, rés-do-chão e dois andares, com entrada pelo nº …, sito na Rua …, nº … e …, …, Porto, descrito na 1ª Conservatória de Registo Predial sob o nº 2192;
b) absolveu os réus C… e mulher D… e N… do demais peticionado pela autora.
Mais julgou a reconvenção parcialmente procedente e, em consequência:
a) declarou o direito de retenção dos réus/reconvintes C… e mulher D… sobre o r/c direito do prédio urbano composto de casa de cave, rés-do-chão e dois andares, com entrada pelo nº …, e uma casa de cave, rés-do-chão e dois andares, com entrada pelo nº …, sito na Rua …, nº … e …, …, Porto, descrito na 1ª Conservatória de Registo Predial sob o nº 2192, como garantia do crédito detido sobre os intervenientes resultante do incumprimento por parte destes últimos do contrato-promessa referido em 3. dos factos provados;
b) absolveu a reconvinda “B…, Lda.” do demais peticionado pelos reconvintes.
Inconformados com o decidido, interpuseram recurso de apelação a autora “B…, S.A.” e os intervenientes O… e outros, tendo finalizado as suas alegações com as seguintes conclusões:
1. Vem o recurso interposto da sentença que julgou a acção parcialmente procedente, e declarou o direito de propriedade exclusiva da Autora (Apelante) sobre o prédio em causa, absolvendo os Réus (Apelados) do demais peticionado pela Autora; e julgou a reconvenção parcialmente procedente, e declarou o direito de retenção dos Réus/Reconvintes (Apelados) sobre o R/C direito do prédio, como garantia do crédito detido sobre os Intervenientes resultante do incumprimento por parte destes do contrato-promessa referido em 3. dos factos provados.
2. O Tribunal a quo procedeu a uma aplicação errónea do Direito aos Factos dados como Provados, nomeadamente:
na absolvição dos Réus (Apelados) quanto aos demais pedidos formulados pela Autora (Apelante);
na declaração do direito de retenção dos Réus sobre o R/C direito do prédio como garantia do crédito por estes detido sobre os Intervenientes (Apelantes).
3. Impondo-se a alteração da decisão nos termos que infra se descreverão.
4. Analisada a Matéria de Facto Provada, e apesar da atenção, minúcia e assertividade do Tribunal a quo na determinação e motivação de tais Factos Provados, não concebem os Apelantes que tenha o Tribunal a quo feito tábua rasa daqueles mesmos Factos Provados e tenha concluído de forma contraditória — e inesperada — àqueles.
5. O Tribunal a quo descurou o seu principal papel e não julgou, de forma efectiva e peremptória, as questões juridicamente sindicadas, mantendo as partes sem uma solução jurídica que resolva os seus diferendos.
6. Impunha-se decisão diversa, pelo Tribunal a quo, aos restantes pedidos formulados pelos ora Apelantes bem como ao pedido julgado procedente formulado pelos Apelados.
7. Padece ainda tal decisão de nulidade, nos termos do art. 615º, nº 1, al. c), d) e e) do C.P.C., impondo-se a sua apreciação e reformulação nos termos que se exporão.
I – Da caducidade do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre os intervenientes (apelantes) e os réus (apelados)
8. Julgou o Tribunal a quo improcedente o pedido de caducidade formulado pela Autora e pelos Intervenientes, porquanto considerou que “o mero decurso do referido prazo de seis meses sem que tivesse sido celebrado o contrato definitivo não seja susceptível de operar a invocada caducidade do contrato-promessa”.
9. A questão foi apreciada de forma ligeira e sem atingir o cerne da questão (seja, a extinção dos efeitos jurídicos do contrato-promessa celebrado).
10. O prazo fixado no contrato-promessa para a realização do contrato prometido tratou-se de um prazo fixo, essencial e absoluto: foi fixado um prazo de 6 meses para a concretização do negócio (podendo o mesmo apenas ser prorrogado tendo em vista a obtenção da propriedade horizontal) — clásusula 4ª do contrato-promessa.
11. Resulta evidente da análise do contrato-promessa que a constituição da propriedade horizontal se revelava essencial e necessária para a celebração da respectiva escritura pública de compra e venda, e até para a (eventual) prorrogação do prazo fixado.
12. Resulta, quer da Matéria de Facto Provada — vd. Factos Provados 12., 26., 35., 36., 37., 38. e 39. —, quer da própria Motivação da Sentença — vd. referências às testemunhas P…, Q… e Arquitecto S… — que a não constituição da propriedade horizontal não se deveu a facto imputável a qualquer das partes, mas sim a uma impossibilidade da CM…, e que tal impossibilidade era do conhecimento de todos os Outorgantes do dito contrato-promessa.
13. Tendo o Tribunal a quo valorado, para a decisão da Matéria de Facto Provada, tais depoimentos pelo facto de os mesmos se terem revelado isentos, seguros e fundamentados, merecendo, assim, a credibilidade do Tribunal.
14. Acresce que, do Facto 56 da Matéria Não Provada, consta que o Tribunal a quo não considerou provado que “a escritura destinada a formalizar o contrato referido em 3. nunca foi realizada porque os Intervenientes não efectuaram as diligências necessárias e adequadas à constituição da propriedade horizontal”.
15. Resulta, pois, provado, e de forma evidente e manifesta, que a constituição da propriedade horizontal no prédio em causa não se revelou possível, ao longo do tempo, e por facto não imputável a qualquer das partes, nomeadamente aos Apelantes.
16. Após a celebração do contrato promessa entre os Intervenientes e os Réus, aqueles tudo fizeram para que fosse constituída a propriedade horizontal no prédio em apreço, e assim, cumprido aquele contrato-promessa,
17. sendo que, pelo menos “nos inícios dos anos 90” (ver Facto Provado 36 a 39), o Interveniente/Apelante T…, enquanto Director do Departamento de Urbanismo da Câmara Municipal do …, “tentou saber da possibilidade de ser autorizada e constituída a propriedade horizontal no prédio em causa; tendo-lhe sido transmitido que não era possível autorizar nem constituir a propriedade horizontal; o que foi transmitido aos Réus, na qualidade de promitentes-compradores”.
18. Isto é, pelo menos no início da década de 90, Intervenientes e Réus tomaram conhecimento, efectivo e definitivo, de que não era possível autorizar nem constituir a propriedade horizontal no prédio em causa, sendo, pois, pelo menos desde tal data, do conhecimento de todos, a impossibilidade do cumprimento do contrato-promessa, bem como a impossibilidade de prorrogar, definitivamente, o cumprimento do contrato.
19. Estamos perante uma impossibilidade objectiva de realização do negócio.
20. O decurso do tempo, fixado que ficou um prazo (absoluto de 6 meses) para a realização do contrato prometido, e a impossibilidade da sua concretização, tem de ter um efeito jurídico, que não poderá deixar de ser a caducidade!
21. Ensina U…, no seu Dicionário Jurídico, Almeida, 3ª edição, pág. 170, “o negócio jurídico caduca quando se extingue pelo decurso do prazo que lhe estava fixado pelas partes ou pela verificação de uma impossibilidade definitiva e não culposa de realização do seu objecto”.
22. Impunha-se que o Tribunal considerasse verificada a caducidade do contrato promessa celebrado, quer por via do decurso do prazo, quer atendendo à verificada impossibilidade objectiva plasmada na sentença agora posta em crise, o que este não fez.
23. Os fundamentos da decisão estão em oposição com a própria decisão, padecendo a mesma, inclusive, de nulidade, nos termos da al. c) do nº 1 do art. 615º do CPC, que aqui expressamente se invoca e se requer seja decretada.
24. Nos termos da Jurisprudência: “devemos entender que se verifica tal nulidade, quando os fundamentos estão em oposição com a decisão, isto é, a sentença enferma de um vício lógico que a compromete. A construção da sentença é, então viciosa, pois os fundamentos invocados pelo juiz conduziriam, logicamente, não ao resultado expresso na decisão, mas a resultado oposto”.
25. Em todo e qualquer caso, a sentença proferida procedeu a uma errada aplicação do Direito, seja do instituto da Caducidade, o que não se pode aceitar.
26. Impondo-se a alteração da decisão proferida, devendo ser julgado procedente o pedido formulado e verificada a caducidade do contrato-promessa, com todas as consequências daí advenientes, nomeadamente a extinção dos efeitos jurídicos do contrato-promessa em causa e a obrigação de restituição imediata de tal habitação à Apelante Autora, na qualidade de sua proprietária.
II. Dos demais pedidos formulados pela autora
27. O Tribunal a quo não analisou, sequer os restantes pedidos formulados na p.i., como se impunha.
28. Sendo que peticionou igualmente a Autora: a condenação dos Réus na restituição à Autora do uso e fruição da parte do referido prédio que corresponde ao R/C direito; bem como a sua condenação a absterem-se da prática de qualquer acto que impeça ou diminua a utilização por parte da Autora daquela parte do prédio.
29. O contrato-promessa celebrado em causa é, quanto ao seu objecto, impossível, tendo o mesmo caducado na sequência do tempo decorrido e da impossibilidade objectiva de realização de tal negócio.
30. Sendo que, e conforme resultará ainda infra, não se verificando os pressupostos necessários ao reconhecimento do direito de retenção invocado pelos Apelados, impõe-se, e como corolário do direito de propriedade reconhecido à Autora, que os Apelados sejam condenados a restituírem à Autora o uso e fruição da parte do prédio por si ocupada.
31. E ainda a condenação dos Apelados a absterem-se da prática de qualquer acto que impeça ou diminua a utilização por parte da Autora daquela parte do prédio, o que expressamente se requer, revogando-se, também nessa parte, a sentença.
III. Do (inexistente) direito de retenção (dos apelados)
32. Num total contra-senso relativamente aos Factos Provados e sua Motivação, o Tribunal a quo reconheceu o direito de retenção dos Apelados sobre a habitação em causa, como garantia do crédito detido sobre os Intervenientes resultante do incumprimento por parte destes últimos do contrato-promessa.
33. Confundindo de forma grosseira e gravosa conceitos jurídicos e seus pressupostos, contrariando todos os Factos dados como provados, e concluindo de forma absolutamente contraditória aos presentes autos, o que os Apelantes não podem aceitar.
34. Todos os Factos Provados pelo Tribunal a quo conduzem o contrato-promessa celebrado entre os Intervenientes (Apelantes) e os Réus (Apelados) a uma situação de impossibilidade objectiva, não tendo, em qualquer momento sido apontada, pelo Tribunal, qualquer actuação, por parte dos Intervenientes, de onde lhes pudesse acarretar qualquer responsabilidade no incumprimento do contrato promessa em causa.
35. Os Apelantes reproduzem tudo quanto alegaram no Ponto I. das Alegações.
36. Sendo que, analisados os Factos 12, 26 e 35 a 39 da Matéria de Facto Provada, resulta evidente a impossibilidade de constituição da propriedade horizontal e a transmissão de tal impossibilidade aos Apelados.
37. Mais, foram considerados como Não Provados os factos carreados pelos Apelados para os autos tendentes a demonstrar a culpa / responsabilidade dos Intervenientes na não concretização do negócio (vg. Facto 56 dos Factos Não Provados).
38. A não concretização do negócio deveu-se unicamente ao facto de a C. M. do … não permitir a constituição da propriedade horizontal no prédio em causa.
39. Apenas na análise deste direito de retenção, considerou o Tribunal, de forma desajustada, que o incumprimento da promessa por parte dos Intervenientes ocorreu com a venda da totalidade do prédio à Autora (Apelante), descurando que já antes de tal venda (que apenas ocorreu em 2006) aquele negócio não era possível ser realizado — desde “o início da década de 90”, era do conhecimento de todos os Outorgantes que “não era possível autorizar nem constituir a propriedade horizontal” (Factos Provados 36 a 39).
40. Impondo-se a pergunta: caso os Intervenientes (Apelantes) não tivessem vendido à Autora (Apelante) o prédio em causa, revelar-se-ia possível o cumprimento do contrato-promessa celebrado entre Intervenientes e Réus (Apelados)?
41. Sendo a única resposta a tal questão: NÃO!
42. Na data da venda (2006), o negócio prometido já se revelava impossível, tendo até já caducado nos termos supra expostos!
43. Não se aceitando o entendimento de que haveria incumprimento imputável aos Intervenientes.
44. Apenas com base em tal (erróneo) entendimento, o Tribunal a quo reconheceu o invocado direito de retenção, sendo que inexiste tal direito de retenção.
45. Estipula o art. 755º, al. f) do CC que “gozam (…) do direito de retenção o beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do artigo 442º”.
46. O Tribunal a quo fez uma análise errada dos pressupostos de tal direito.
47. De acordo com a Jurisprudência (Ac. T.R.Porto, 29.01.2009, in www.dgsi.pt)., “o direito de retenção previsto naquele normativo depende de três requisitos:
a) detenção lícita de uma coisa que deve ser entregue a outrem;
b) apresentar-se o detentor, simultaneamente, credor da pessoa com direito à entrega;
c) a existência de uma conexão directa e material entre o crédito do detentor e a coisa detida, quer dizer, resultante de despesas realizadas com ela ou de danos pela mesma produzidos”
48. O Tribunal a quo fez tábua rasa, omitindo a existência e necessidade de verificação dos 2 primeiros requisitos, reduzindo a existência do direito de retenção unicamente à verificação do terceiro e último requisito.
49. Não se verificam 2 dos supra referidos pressupostos:
50. Inexiste uma “detenção lícita” — o negócio (contrato-promessa em causa) é impossível (e até caducou), pelo que não pode (decorridos mais de 20 anos sobre o conhecimento da impossibilidade) legitimar a sua detenção por parte dos Réus;
51. Revela-se necessário à verificação do direito que o detentor (Réus) se apresente simultaneamente como credor da pessoa com direito à entrega (Autora/Apelante).
52. Ora, estabeleceu o Tribunal que a Autora, enquanto proprietária do imóvel, tem direito à entrega da habitação, e que os Réus serão credores dos Intervenientes (e não da Autora) relativamente ao invocado incumprimento destes.
53. Assim é que, e nos termos configurados pelo próprio Tribunal a quo não se encontra verificado este pressuposto da coincidência entre o credor (do direito à entrega) e o devedor (da quantia devida).
54. Assim é que o (inexistente) direito de retenção aparece desprovido de qualquer função coercitiva, não se podendo aceitar o seu reconhecimento pelo Tribunal.
55. Impondo-se uma análise cuidada pelo Tribunal ad quem, e a conclusão de que não se encontram verificados os 2 requisitos supra indicados.
56. Atenta a impossibilidade objectiva verificada, não aceitam os Apelantes que, sem qualquer facto que sustente tal entendimento, tenha o Tribunal a quo, apenas para efeito de reconhecimento do dito direito de retenção, e sem uma análise objectiva e cuidada da questão, reconhecido aos Réus o direito de retenção até ao pagamento da indemnização devida pelo incumprimento imputável por parte dos Intervenientes.
57. Reconhecendo, de forma absolutamente desvirtuada, o direito a uma indemnização que não foi alegada, peticionada, quantificada, sequer provada em sede de audiência e julgamento, o que sempre se impunha!
58. Tal indemnização (pelo dobro do sinal) tem necessariamente como pressuposto a verificação do incumprimento culposo pelo promitente vendedor, o que não foi, sequer, peticionado, pelos Apelados.
Ainda, e sem prescindir de tudo quanto dito ficou:
59. O Tribunal, ao reconhecer o direito de retenção, condenou — sem que tal condenação tenha sido objecto de pedido formulado — os Intervenientes no pagamento da indemnização devida pelo incumprimento do contrato por facto que considerou ser-lhes imputável, extravasando e extrapolando os pedidos formulados pelos Apelados, e em clara violação da lei e do princípio do pedido.
60. Fixando tal indemnização no valor correspondente ao dobro do sinal prestado, e ignorando todas as demais condicionantes e consequências, que não foram, sequer, objecto de contraditório por parte dos Apelantes, atenta a sua não invocação / petição pelos Réus Reconvintes.
61. O valor a restituir aos Apelados nunca ultrapassará a restituição do sinal.
62. Impõe-se a consideração do enriquecimento sem causa dos Apelados, relativamente ao tempo de utilização, sem causa legítima (seja, após a impossibilidade do negócio) da habitação.
63. A restituição da habitação sempre deverá ter em consideração o estado da mesma aquando da sua entrega aos Apelados e o seu estado actual, tendo ficado provado nos presentes autos que os Apelados efectuaram alterações não autorizadas na habitação, impondo-se, pois, a consideração de tais factos e valores nos montantes a fixar.
64. Acresce que não usufruíram os Apelantes do direito ao contraditório, o que sempre se imporia, e aqui expressamente se invoca.
65. Revela-se infundada tal “decisão”, padecendo de nulidade, nos termos do art. 615º, nº 1, al. c), d) e e) do CPC.
66. Os Factos Provados estão em evidente contradição com a decisão proferida; o Tribunal a quo, indirectamente, conheceu questões que não podia conhecer; e condenou no pagamento do dobro do sinal, pedido este não formulado pelos Apelados, não tendo sido assegurado o direito ao contraditório.
67. Extravasando a sua actuação, prejudicando os Intervenientes Apelantes.
68. Impõe-se, como se requer, a revogação da decisão proferida, devendo o Tribunal ad quem julgar improcedente, por não se encontrarem verificados os vários pressupostos — cumulativos — do invocado direito de retenção.
69. Ou e caso assim se não entenda, e por via das nulidades verificadas, ser, pelo menos, concedido aos Apelantes o direito ao contraditório, para que, caso se mantenha tal condenação, contemple a mesma os direitos que assistem aos Intervenientes Apelantes.
70. Impondo-se, em suma, a revogação parcial da sentença proferida, e, em consequência:
a) a declaração de caducidade do contrato-promessa referido em 3. dos Factos Provados;
b) a condenação dos Apelados na restituição imediata à Autora Apelante do uso e fruição da parte do prédio em causa a que corresponde ao R/C Direito;
c) a condenação dos Apelados a absterem-se da prática de qualquer acto que impeça ou diminua a utilização por parte da Autora Apelante daquela parte do prédio;
e ainda
d) ser julgada improcedente a declaração/reconhecimento do direito de retenção invocado pelos Apelados, absolvendo os Intervenientes Apelantes de tal pedido.
Não consta dos autos a apresentação de contra-alegações.
Cumpre então apreciar e decidir.
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FUNDAMENTAÇÃOO âmbito do recurso, sempre ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, encontra-se delimitado pelas conclusões que nele foram apresentadas e que atrás se transcreveram – cfr. arts. 635º, nº 4 e 639º, nº 1 do Cód. do Proc. Civil.
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As questões a decidir são as seguintes:I – Caducidade do contrato-promessa de compra e venda;
II – Incumprimento do contrato-promessa/Direito de retenção;
III – Nulidades de sentença.
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OS FACTOSA 1ª Instância, com interesse para a decisão da causa, considerou provados os seguintes factos:
1 - Em escritura pública outorgada em 23 de Fevereiro de 2006 entre a Autora e O… e V…, T… e W…, H…, L…., X…, Y…, Z… e AB…, aquela declarou comprar, e estes declararam vender, o prédio urbano composto de casa de cave, rés-do-chão e dois andares, com entrada pelo nº …, e uma casa de cave, rés-do-chão e dois andares, com entrada pelo nº …, sito na Rua …, nº … e …, Porto, descrito na 1ª Conservatória de Registo Predial sob o nº 2192;
2 - Tal aquisição por parte da Autora foi levada a registo mediante a AP. 42, de 2006/02/27;
3 - Em 12 de Setembro de 1984 os Intervenientes O… e H…, por si e como mandatários de L…, X…, de todos os seus cônjuges, e de Y…, por um lado, e o Réu C…, por si e em representação do Réu N…, outorgaram o denominado "Contrato de promessa de compra e venda";
4 - Após a celebração do referido contrato, os 1ºs Réus começaram a habitar o R/C direito do aludido prédio;
5 - A escritura pública referida no dito "Contrato de promessa de compra e venda" nunca chegou a ser celebrada;
6 - Os 1ºs Réus intentaram contra os Intervenientes uma acção judicial, que correu termos pela 2ª Secção da 8ª Vara Cível do Porto, sob o nº 47/06.3TVPRT, na qual foi proferida sentença, que foi objecto de recurso, e sobre ela versou o acórdão da Relação do Porto, entretanto transitado em julgado;
7 - Os 1ºs Réus, até hoje, continuam a viver no referido R/C direito, sem que tenham pago, em todo este período, qualquer quantia que não o sinal entregue aquando da celebração do contrato referido em 3.;
8 - A Autora e os vendedores sabiam, muito antes da aquisição referida em 1. e respectivo registo, que os RR tinham proposto, e inscrito no registo, a acção referida na Ap. 16 de 2005/12/28;
9 - Os RR não procederam ao pagamento da parte restante do preço considerado no contrato referido em 3.;
10 - Em 19/11/2005 os RR receberam a comunicação de O…, datada de 15 de Novembro de 2005, dando-lhes conta da intenção de vender o prédio à aqui Autora e interpelando-os para exercerem, querendo, o direito de preferência;
11 - Durante estes cerca de 25 anos nunca os anteriores proprietários exigiram qualquer renda ou outra prestação como contrapartida pela ocupação do prédio;
12 - Aos proprietários promitentes-vendedores não era possível formalizar a compra e venda através de escritura pública pois ainda não tinham constituído a propriedade horizontal;
13 - Logo no mês seguinte à data da celebração do contrato referido em 3., os RR alteraram o hall de entrada e ajustaram alguns compartimentos;
14 - Daí em diante e até ao presente os RR: a) providenciaram pela sua limpeza; b) contrataram a prestação de serviços de água, electricidade, televisão e telefone em seu nome; c) aí criaram os 3 filhos e ajudam a criar 5 netos; d) confeccionaram a comida e trataram da roupa; e) recebiam e conviviam com familiares e amigos; f) criaram e cultivaram laços de amizade com os vizinhos; g) substituindo canalizações e o sistema de aquecimento de água; h) cortaram e plantaram árvores de fruto no quintal, nomeadamente limoeiros, figueiras e tangerineiras; i) reconstruíram o pátio exterior; j) demoliram e removeram o tanque em betão armado aí existente; k) construíram, no exterior, um anexo;
15 - A prorrogação do prazo para realização da escritura foi sendo transmitida regularmente aos ora RR.;
16 - Um dos Intervenientes era o Engº. Técnico do departamento de urbanismo da Câmara Municipal …;
17 - Alguns dos Intervenientes habitaram o prédio, tendo sido vizinhos dos ora RR.;
18 - Aquando da propositura da acção, a Autora conhecia as decisões aludidas em 6.;
19 - Desde o início das negociações tendentes à celebração do contrato referido em 1., a Autora conhecia todos os factos vertidos nos pontos anteriores;
20 - Quando a Autora examinava, acompanhada pelos vendedores, o prédio e respectivas fracções – incluindo a ocupada pelos RR - com o fim de aquilatar do valor e estado de conservação dos mesmos, foi reiterada pelos RR à Autora a existência do contrato referido em 3.;
21 - A Autora dedica-se à construção e comercialização de imóveis;
22 - Os 1ºs RR começaram a habitar a “fracção” em causa como detentores do espaço em causa, atenta a sua qualidade de “promitentes-compradores”;
23 - Nunca os RR pagaram condomínio, nem qualquer despesa inerente à manutenção ou conservação das partes comuns;
24 - A Autora, desde que adquiriu o imóvel, pintou-o por fora;
25 - E, depois, tratou e cultivou todos os espaços exteriores pertencentes ao imóvel, com excepção da parte habitada pelos 1ºs RR;
26 - A Câmara Municipal do … indeferiu a constituição da propriedade horizontal;
27 - Em 12 de Setembro de 1984, para além do R/C direito, o prédio era composto por mais 11 idênticas divisões, a que deveriam corresponder fracções autónomas;
28 - O prédio tem entrada pelo número … e entrada pelo número …, as quais são independentes entre si;
29 - Enquanto o prédio foi pertença dos Intervenientes, os Réus nunca pediram licença camarária para efectuar “alteração do hall” e “ajuste de alguns compartimentos”;
30 - Até há cerca de 11 anos, o Interveniente O… residiu na parte do prédio com entrada pelo nº …, não tendo, no entanto, qualquer relação de amizade com os Réus;
31 - No que às “partes comuns” diz respeito, pelo menos até há cerca de 11 anos, nunca os Réus contribuíram para a reparação, manutenção e segurança de tais espaços;
32 - Os Intervenientes sempre consideraram os Réus, e assim os trataram, como promitentes compradores;
33 - Os Intervenientes alertaram os Réus para o facto de a parte exterior da habitação por eles ocupada se encontrar desprovida de cuidado, limpeza ou arranjo;
34 - E para o facto de aí possuírem “barracos”;
35 - Os Intervenientes transmitiram aos Réus as dificuldades sentidas para a obtenção da aprovação necessária junto da Câmara Municipal para a constituição da propriedade horizontal;
36 - O Interveniente T…, Engenheiro Civil, foi Director do Departamento de Urbanismo da Câmara Municipal do … nos inícios dos anos 90;
37 - O qual tentou saber da possibilidade de ser autorizada e constituída a propriedade horizontal no prédio em causa;
38 - Tendo-lhe sido transmitido que não era possível autorizar nem constituir a propriedade horizontal;
39 - O que foi transmitido aos Réus, na qualidade de promitentes-compradores.
*
Não se provaram quaisquer outros factos com interesse para a decisão da causa, designadamente, que:40 – Não tivesse sido efectuado qualquer acordo expresso ou tácito de prorrogação do prazo de celebração da escritura pública aludida no "Contrato de promessa de compra e venda";
41 - Tenha sido elaborado pelos vendedores o documento referido em 3. apenas porque quiseram fornecer uma prova aos RR.;
42 - O qual, segundo os mesmos, servia para documentar provisoriamente a compra e venda do prédio;
43 - Sendo a vontade das partes de comprar e vender, respectivamente;
44 – O prédio tivesse sido entregue aos 1ºs Réus para que estes o ocupassem como seus proprietários, incluindo a propriedade das correspondentes partes comuns;
45 - Comunicando os vendedores aos compradores, e a toda a gente, que estes tinham adquirido a identificada fracção e as partes comuns respectivas;
46 - Os compradores só não entregaram a parte do preço em falta porque os vendedores, por constrangimento (baseado na ausência da propriedade horizontal), amizade e confiança, entenderam que não era necessário;
47 - Sendo o recebimento sucessivamente adiado pelos vendedores, não obstante lhes ter sido várias vezes oferecido pelos ora Réus;
48 – Os Réus tivessem pintado e melhorado o imóvel por fora e por dentro; tivessem alterado as divisões interiores da habitação; tivessem consertado e substituído portas, janelas e estores; tivessem contribuído para a limpeza, reparação, manutenção e segurança das partes comuns, incluindo as portas, paredes, corredores e escadas interiores;
49 – Os Réus tivessem efectuado o referido em 14. com a intenção e convicção de que o R/C direito e as correspondentes partes comuns lhes pertenciam;
50 - Os vendedores, desde o momento da entrega do imóvel, sempre respeitaram todos os actos praticados pelos Réus relativamente ao imóvel;
51 - Quer fosse executado na parte privada, quer nas partes comuns;
52 - E sempre declararam aos vizinhos que o venderam aos Réus;
53 – Os Réus tenham praticado o referido em 14. com a plena consciência de não lesar direitos nem interesses de terceiros;
54 - Com o conhecimento e à vista de toda a gente;
55 - Incluindo os vendedores;
56 - A escritura destinada a formalizar o contrato referido em 3. nunca foi realizada porque os Intervenientes não efectuaram as diligências necessárias e adequadas à constituição da propriedade horizontal;
57 - De dia em dia, e depois de ano em ano, os Intervenientes iam comunicando aos RR que a constituição da propriedade horizontal estaria para breve;
58 – O referido em 16. conferisse particular confiança aos Réus na informação que lhes iam prestando e na concessão da propriedade horizontal;
59 – Alguns dos Intervenientes fossem amigos dos Réus;
60 – Aquando do referido em 20. os Réus tivessem comunicado, em frente aos representantes da Autora e dos vendedores, entre outros, a aquisição da fracção;
61 - Os Intervenientes/vendedores, ali presentes, tivessem declarado que efectivamente tinham vendido aquela fracção aos Réus;
62 - Com a aquisição referida em 1., a Autora e os vendedores/Intervenientes quisessem, por essa via, frustrar a formalização do contrato referido em 3.;
63 - Agindo sempre de comum acordo e igual propósito;
64 – A Autora conhecia e conhece que o imóvel foi entregue aos Réus para que o habitassem como se seu fosse;
65 - O valor da "fracção R/C direito" ronde os €65.000,00;
66 - Os RR partiram a porta de entrada do imóvel “ao pontapé”, tendo posteriormente vindo a consertar ou substituir tal porta;
67 - A Autora tivesse pintado o imóvel por dentro;
68 - Os Réus tivessem celebrado — anteriormente à celebração do contrato referido em 3. — com os Intervenientes um contrato de arrendamento, no qual aqueles se obrigaram a pagar a quantia de €7,98 a título de renda mensal;
69 - O prédio referido em 1. detenha 6 (e não 12) habitações ou apartamentos;
70 - Caso venha a ser constituída a sua propriedade horizontal, será a mesma constituída por 6 fracções, e não 12;
71 - Existam 2 prédios no local, sendo o prédio correspondente à entrada pelo número … independente do prédio correspondente à entrada pelo número …;
72 - Fosse expressamente referido aos Réus que não poderiam usar as por si denominadas “partes comuns”;
73 - Nunca os Réus pretenderam ou tentaram proceder ao pagamento da parte restante do preço;
74 – Fosse o Interveniente O… o único dos Intervenientes que viu o local;
75 – A carta datada de 15 de Novembro de 2005 tivesse sido enviada aos Réus por lapso, decorrente do facto de os Réus terem sido outrora arrendatários da habitação em causa;
76 - Em momento algum os Réus tivessem interpelado os Intervenientes para a marcação da escritura;
77 - Aquando do aludido em 20., o 1º Réu marido não estivesse presente e a 1ª Ré mulher, apesar de presente, não proferiu qualquer palavra.
*
O DIREITOI – A autora na sua petição inicial, sob a alínea b), formulou pedido no sentido de ser declarada a caducidade do contrato-promessa celebrado entre os anteriores proprietários do prédio e os aqui primeiro réu marido e segundo réu.
Pedido que, porém, foi julgado improcedente com a argumentação que se passa a transcrever (fls. 679):
“(…)
Tal como decorre do dito contrato, ficou aí expressamente estabelecido que os promitentes vendedores estavam a diligenciar no sentido de converter o prédio em propriedade horizontal e que aquilo que prometiam vender aos Réus era a fracção autónoma que na projectada propriedade horizontal viesse a corresponder ao r/c direito. Para além disso, resultou demonstrado que a prorrogação do prazo para realização da escritura foi sendo transmitida regularmente aos ora Réus e que os Intervenientes transmitiram aos Réus as dificuldades sentidas para a obtenção da aprovação necessária junto da Câmara Municipal para a constituição da propriedade horizontal.
Das declarações das partes expressas no contrato-promessa e do comportamento revelado pelas mesmas após a celebração de tal contrato, decorre a clara intenção de não conferirem àquele prazo de seis meses um carácter peremptório, improrrogável.
E daí que o mero decurso do referido prazo de seis meses sem que tivesse sido celebrado o contrato definitivo não seja susceptível de operar a invocada caducidade do contrato-promessa.”
Solução contra a qual se insurge a autora nas suas alegações de recurso.
Vejamos então.
No contrato-promessa celebrado em 12.9.1984 estipulou-se o seguinte:
“1ª – Os primeiros outorgantes são comproprietários de sete oitavos do prédio sito na Rua …, nº …, da cidade do Porto, em relação ao qual estão a providenciar as necessárias diligências, com vista a convertê-lo em propriedade horizontal.
2ª – Na referida propriedade horizontal virá a corresponder uma fracção autónoma ao R/C direito daquele dito prédio, de cuja fracção autónoma os segundos outorgantes prometem comprar e os primeiros prometem vender, livre de encargos, os seus ditos sete oitavos da compropriedade, pelo preço de Esc.: 2.500.000$00 (dois milhões e quinhentos mil escudos).
(…)
4ª – A dita escritura deverá ser outorgada no prazo de seis meses, podendo, todavia, este prazo ser prorrogado ou antecipado por acordo mútuo, sendo a eventual prorrogação dependente da concessão da propriedade horizontal.”
Por seu turno, da matéria de facto dada como provada consta o seguinte:
- Aos proprietários promitentes-vendedores não era possível formalizar a compra e venda através de escritura pública pois ainda não tinham constituído a propriedade horizontal – cfr. nº 12;
- A prorrogação do prazo para realização da escritura foi sendo transmitida regularmente aos ora réus – cfr. nº 15;
- A Câmara Municipal … indeferiu a constituição da propriedade horizontal – cfr. nº 26;
- Os intervenientes transmitiram aos réus as dificuldades sentidas para a obtenção da aprovação necessária junto da Câmara Municipal para a constituição da propriedade horizontal – cfr. nº 35;
- O interveniente T…, Engenheiro Civil, foi Director do Departamento de Urbanismo da Câmara Municipal do … nos inícios dos anos 90 – cfr. nº 36;
- O qual tentou saber da possibilidade de ser autorizada e constituída a propriedade horizontal no prédio em causa – cfr. nº 37;
- Tendo-lhe sido transmitido que não era possível autorizar nem constituir a propriedade horizontal – cfr. nº 38;
- O que foi transmitido aos réus, na qualidade de promitentes-compradores – cfr. nº 39.
A caducidade do contrato consiste na sua extinção em virtude da ocorrência de um facto jurídico “stricto sensu” (e não de um negócio jurídico ou, sequer, de um acto jurídico). O exemplo mais comum é o decurso do tempo. Assim, se um contrato for estipulado com um prazo de vigência de seis meses, caducará decorrido esse prazo. Constituem ainda exemplos de caducidade do contrato a verificação da condição resolutiva e a morte de uma das partes nos contratos “intuitu personae” (cfr. Menezes Leitão, “Direito das Obrigações”, vol. II, 6ª ed., pág. 106).
Por outro lado, Inocêncio Galvão Telles (in “Manual dos Contratos em Geral”, 4ª ed., 2002, pág. 381), referindo-se à caducidade enquanto modo de extinção de um acto jurídico, afirma que nesta os efeitos jurídicos desaparecem em consequência de facto jurídico não voluntário. “Dá-se certo acontecimento e o acto perde automaticamente valor: caduca, no sentido de que cai por si, como folha que se desprende”. E como exemplo de caducidade aponta o caso em que se celebra um acto, fazendo-se depender a cessação dos seus efeitos (condição resolutiva) da ocorrência de facto futuro e incerto; ocorrido esse facto, os efeitos extinguem-se de forma automática.
Acontece que no contrato-promessa dos autos, na convenção de prazo determinou-se o momento temporal dentro do qual deveria ocorrer a conclusão do contrato definitivo – seis meses -, mas previu-se logo a possibilidade da sua prorrogação em razão da não constituição da propriedade horizontal nesse período de tempo.
Por conseguinte, o prazo de seis meses previsto no contrato-promessa não se configura como prazo improrrogável, findo o qual o contrato automaticamente finda, o que, desde logo, afasta a possibilidade da sua caducidade se verificar uma vez transcorrido tal período temporal de seis meses.
Com efeito, encontra-se contratualmente estipulada a possibilidade da sua prorrogação, por mútuo acordo, conexionada esta com a concessão da propriedade horizontal. Ou seja, o prazo para a outorga do contrato definitivo, havendo acordo nesse sentido, poderia ser sucessivamente prorrogado até se concretizar a constituição da propriedade horizontal.
Ora, resulta da matéria de facto dada como provada que o prazo para a celebração da escritura foi sendo prorrogado, o que era regularmente transmitido aos réus, promitentes-compradores, até que a constituição da propriedade horizontal veio a ser indeferida pela Câmara Municipal do ….
Pretendem os recorrentes que esta impossibilidade de constituição da propriedade horizontal, comunicada aos réus pelo menos no início dos anos 90, e que entende não ser imputável a qualquer das partes, tem como consequência a impossibilidade de cumprimento do contrato-promessa.
E mais entende que essa impossibilidade de concretização do contrato prometido, definitiva e não culposa, tem como efeito jurídico a caducidade do contrato-promessa.
Porém, a matéria de facto relativa à constituição da propriedade horizontal, acima transcrita, mostra-se bastante exígua, nada se sabendo quanto aos motivos que, em sede camarária, conduziram ao seu indeferimento, tal como nada se sabe quanto às concretas diligências que foram efectuadas pelos promitentes-vendedores com vista a essa constituição.
Desconhece-se pois se as diligências realizadas pelos promitentes-vendedores se mostraram as adequadas e necessárias à constituição da propriedade horizontal.[1]
Desconhece-se também se os motivos em que se fundou o seu indeferimento se configuravam como definitivamente intransponíveis ou se podiam ainda ser eventualmente ultrapassados através da realização de outras diligências.
Por conseguinte, os elementos factuais apurados não são suficientes para que se possa concluir, no presente caso, no sentido da ocorrência de uma situação de impossibilidade, definitiva e não culposa, de concretização do contrato prometido em virtude do indeferimento da constituição da propriedade horizontal, sendo que a autora e os intervenientes igualmente apoiaram nesta impossibilidade a invocação que fizeram da caducidade do contrato-promessa.
E a prova da factualidade susceptível de integrar a caducidade do contrato-promessa, sempre incumbiria à autora e aos intervenientes.
Como tal, ao invés do pretendido pela autora/recorrente, não há que declarar a caducidade do contrato-promessa em causa nos autos, assim improcedendo o recurso interposto neste segmento.
*
II – Prosseguindo, verifica-se que os promitentes-vendedores, que não lograram constituir o regime de propriedade horizontal sobre o prédio dos autos, o que se configurava como imprescindível para a formalização do contrato definitivo, vieram depois a alienar para a autora, através de escritura pública celebrada em 23.2.2006, todo esse prédio, aí se incluindo o rés-do-chão direito, objecto desse contrato.Acontece que pelos motivos atrás expostos em I não foi declarada a caducidade do contrato-promessa, tal como era pretendido pela autora, razão pela qual, face ao contexto factual apurado nos autos, se manterão os efeitos jurídicos deste contrato.
Ora, a alienação pelo promitente-vendedor a terceiro da coisa que fora prometida vender configura, em regra, uma situação de impossibilidade por causa imputável ao devedor, que é equiparada pela lei a incumprimento definitivo (cfr. art. 801º, nº 1 do Cód. Civil).[2]
Com efeito, vendida a coisa a terceiro, o promitente-vendedor já não pode vendê-la, uma segunda vez, ao promitente-comprador, uma vez que ela deixou de ser sua. É que um dos efeitos essenciais do contrato de compra e venda é a transmissão da propriedade da coisa ou da titularidade do direito (cfr. art. 879º, al. a) do Cód. Civil).
Por esse motivo, ocorrendo incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte dos promitentes-vendedores, têm os réus/reconvintes, enquanto promitentes-compradores, os direitos que vêm assinalados no art. 442º, nº 2 do Cód. Civil (restituição do sinal em dobro ou indemnização pelo valor da coisa).
Ora, o art. 754º do Cód. Civil estabelece que «o devedor que disponha de um crédito contra o seu credor goza de direito de retenção se, estando obrigado a entregar certa coisa, o seu crédito resultar de despesas feitas por causa dela ou de danos por ela causados.»
Depois o art. 755º, nº 1, ao consagrar casos especiais de direito de retenção, atribui-o na alínea f) ao «beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do artigo 442º.»
O direito de retenção consiste na faculdade que tem o detentor de uma coisa de a não entregar a quem lha pode exigir, enquanto este não cumprir uma obrigação a que está adstrito para com aquele.[3]
Face ao disposto no art. 754º do Cód. Civil são os seguintes os requisitos do direito de retenção:
a) A detenção lícita de uma coisa que deve ser entregue a outrem;
b) Apresentar-se o detentor, simultaneamente, credor da pessoa com direito à entrega;
c) A existência de uma conexão directa e material entre o crédito do detentor e a coisa detida, quer dizer, resultante de despesas realizadas com ela ou de danos pela mesma produzidos.[4]
A conexão de créditos constitui pois o alicerce básico do direito de retenção.
Já no art. 755º, nº 1, al. f), acima transcrito, se prevê um caso especial de direito de retenção.
Deste preceito, resulta, em primeiro lugar, que goza do direito de retenção o beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa objecto do contrato prometido, donde flui que o titular do direito de retenção é o beneficiário de qualquer contrato-promessa com “traditio rei” – coisa móvel ou imóvel, rústica ou urbana, para habitação, comércio, indústria, etc.
Em segundo lugar, o direito de retenção existe para garantia do crédito decorrente do não cumprimento imputável à parte que promete transmitir ou constituir um direito real, o que vale por dizer que está em causa o crédito emergente do incumprimento definitivo do contrato-promessa (dobro do sinal, valor da coisa, indemnização convencionada nos termos do nº 4 do art. 442º).[5]
O direito de retenção conferido ao promitente-comprador tem pois a finalidade de garantir o pagamento do respectivo crédito emergente do contrato-promessa, designadamente o relativo ao dobro do sinal.[6]
Mas o direito de retenção não tem apenas uma função de garantia. Desempenha também, cumulativamente, uma função de pressão sobre o devedor para o determinar a pagar as despesas por causa da coisa legitimamente retida ou por causa dos danos por ela causados.[7]
Na sentença recorrida escreve-se que “a conexão objectiva entre o crédito e a coisa (“debitum cum re iunctum”) constitui o alicerce básico do direito de retenção[8]. Na realidade, para que a retenção se verifique, é necessário que entre a coisa, cuja restituição é pedida, e o crédito, interceda uma relação de causa e efeito, apresentando-se ambos interligados por uma autêntica conexão material ou objectiva.”
Sucede que no caso dos autos essa conexão se verifica, porquanto os réus/reconvintes invocam um direito de crédito decorrente do incumprimento do contrato-promessa respeitante à parte do prédio que ocupam e cuja entrega é pedida na presente acção, incumprimento que atribuem aos promitentes-vendedores, aqui intervenientes.
É que ao celebrar o contrato-promessa, com eficácia meramente obrigacional, os réus, enquanto promitentes-compradores, ficaram com o direito de exigir dos intervenientes, enquanto promitentes-vendedores, a emissão da correspondente declaração negocial de venda.
Se os promitentes-vendedores vendem a coisa, objecto do contrato prometido, a um terceiro, ficam estes impossibilitados de cumprir o contrato-promessa, o que torna inviável a sua execução específica.
Por conseguinte, tal como já se expôs atrás, ocorre uma situação de incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte dos promitentes-vendedores, donde resulta assistirem aos promitentes-compradores os direitos que vêm referidos no art. 442º, nº 2 do Cód. Civil.
Mas será que no caso “sub judice”, apesar de se ter entendido ocorrer incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte dos promitentes-vendedores, os réus são titulares de direito de retenção relativamente à aqui autora, que peticiona a imediata restituição do imóvel de que é proprietária?
A nossa resposta, à semelhança do que entende a autora/recorrente, será negativa, porquanto para que haja direito de retenção é necessário que o detentor da coisa (os réus) se apresente simultaneamente como credor da pessoa com direito à entrega (a autora) e no caso presente essa coincidência não se verifica.
É que do apurado nos autos resulta, em primeiro lugar, que a autora, na qualidade de proprietária do imóvel aqui em causa tem direito à entrega da parte deste que é ocupada pelos réus e, em segundo lugar, que estes são credores dos intervenientes (promitentes-vendedores) – e não da autora – relativamente ao incumprimento do contrato-promessa.
Por outro lado, conforme já se assinalou, o direito de retenção para além da função de garantia desempenha também uma função coercitiva que na situação dos autos não se verifica, atendendo a que inexiste correspondência entre o credor do direito à entrega e o devedor da quantia a pagar.
Neste contexto, uma vez que não estão preenchidos todos os seus requisitos, não é possível reconhecer aos réus a titularidade do direito de retenção que invocam, sendo que também a redacção do art. 755º, nº 1, al. f) o afasta.
Com efeito, desta redacção constata-se que este caso especial de direito de retenção conferido ao beneficiário da promessa que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido apenas visa o crédito resultante do não cumprimento imputável ao promitente-vendedor.
Situa-se pois no âmbito circunscrito do contrato-promessa, não sendo extensível a um terceiro, alheio a esse contrato, que posteriormente tenha adquirido a coisa prometida vender.
Como tal, no que toca ao direito de retenção, há que acolher a argumentação explanada pela autora/recorrente nas suas alegações, o que implica a procedência do recurso interposto neste segmento.
Daí advirá a total improcedência do pedido reconvencional e a procedência dos pedidos formulados pela autora na petição inicial no sentido da condenação dos réus a restituírem à autora o uso e fruição da parte do prédio descrito nos autos que corresponde ao rés-do-chão direito e a absterem-se da prática de qualquer acto que impeça ou diminua a utilização dessa parte do prédio.
*
Antes de prosseguir, há ainda a salientar que os direitos que, face ao incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte dos promitentes-vendedores que se entendeu existir, podem assistir aos promitentes-compradores por força do art. 442º, nº 2 do Cód. Civil, não sendo de reconhecer nestes autos, sempre deverão ser exercidos em sede própria.*
III – Por último, a autora/recorrente ao longo das suas alegações invocou diversas nulidades de sentença, subsumindo-as ao art. 615º, nº 1, als. c), d) e e) do Cód. do Proc. Civil.Sucede, contudo, que em larga medida a arguição de todas estas nulidades [alínea c) – oposição entre os fundamentos e a decisão; alínea d) – excesso de pronúncia – e e) – condenação em objecto diverso do pedido], encontra-se relacionada com a procedência do pedido reconvencional relativo ao direito de retenção invocado pelos réus/reconvintes.
Como esse direito de retenção, face ao que se expôs em II, não foi reconhecido aos réus, acha-se prejudicado o conhecimento destas nulidades – cfr. art. 608º, nº 2 do Cód. do Proc. Civil.
Porém, a nulidade a que se refere a alínea c) do nº 1 do art. 615º do Cód. do Proc. Civil mostra-se igualmente reportada ao segmento da sentença recorrida em que se procedeu à apreciação da caducidade do contrato-promessa, tendo-se decidido pela sua não verificação, decisão que foi mantida em sede de recurso – cfr. I.
Neste preceito estatui-se que a sentença é nula quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão. Esta nulidade verifica-se, assim, quando os fundamentos invocados pelo juiz deveriam, logicamente, conduzir não ao resultado expresso na decisão, mas sim ao resultado oposto.[9]
Sobre esta nulidade escreve o seguinte José Lebre de Freitas (in “A Acção Declarativa Comum – À Luz do Código do Processo Civil de 2013”, 3ª ed., pág. 333): “Entre os fundamentos e a decisão não pode haver contradição lógica; se, na fundamentação da sentença, o julgador segue determinada linha de raciocínio, apontando para determinada conclusão, e, em vez de a tirar, decide noutro sentido, oposto ou divergente, a oposição é causa de nulidade da sentença. Esta oposição não se confunde com o erro na subsunção dos factos à norma jurídica ou, muito menos com o erro na interpretação desta: quando, embora mal, o juiz entende que dos factos apurados resulta determinada consequência jurídica e este seu entendimento é expresso na fundamentação, ou dela decorre, encontramo-nos perante o erro de julgamento e não perante oposição geradora de nulidade; mas já quando o raciocínio expresso na fundamentação apontar para determinada consequência jurídica e na conclusão for tirada outra consequência, ainda que esta seja a juridicamente correcta, a nulidade verifica-se.”
Depois, este mesmo autor (ob. cit., pág. 333, nota 48) aponta, como exemplos desta nulidade, o caso em que o juiz justifica, na fundamentação, a condenação do réu no pagamento de dívida por ele contraída, mas, sem qualquer outra explicação, o absolve ou o caso em que o juiz acolhe um fundamento de nulidade do contrato, mas acaba condenando o réu no seu cumprimento.
Ora, da leitura da sentença recorrida o que decorre é a inexistência, na parte referente à caducidade, de qualquer contradição entre os seus fundamentos e a decisão. Esta surge como o resultado lógico dos argumentos que vão sendo expostos pela Mmª Juíza “a quo” e que apontam no sentido da não verificação da caducidade do contrato-promessa.
Por isso, a sentença não enferma da nulidade prevista no art. 615º, nº 1, al. c) do Cód. do Proc. Civil.
*
Sumário (da responsabilidade do relator – art. 663º, nº 7 do Cód. do Proc. Civil):- A alienação pelo promitente-vendedor a terceiro da coisa que fora prometida vender configura, em regra, uma situação de impossibilidade por causa imputável ao devedor, que é equiparada pela lei a incumprimento definitivo - art. 801º, nº 1 do Cód. Civil;
- O direito de retenção de que goza o beneficiário de transmissão de direito real, que obteve a tradição da coisa objecto do contrato prometido, existe para garantia do crédito decorrente do não cumprimento imputável à parte que promete transmitir tal direito;
- Porém, para que haja direito de retenção é necessário que o detentor da coisa se apresente simultaneamente como credor da pessoa com direito à entrega;
- Tal não se verifica quando o titular do direito à entrega da coisa objecto do contrato-promessa não é o promitente-vendedor que incumpriu esse contrato, mas sim um terceiro, alheio ao contrato-promessa, que entretanto adquiriu a coisa prometida vender.
*
DECISÃONos termos expostos, acordam os juízes que constituem este tribunal em julgar parcialmente procedente o recurso de apelação interposto pela autora “B…, S.A.” e outros, alterando-se a sentença recorrida nos seguintes termos:
I – Julga-se parcialmente procedente a presente acção e, em consequência:
a) Declara-se o direito de propriedade exclusiva da autora sobre o prédio urbano composto de casa de cave, rés-do-chão e dois andares, com entrada pelo nº …, e uma casa de cave, rés-do-chão e dois andares, com entrada pelo nº …, sito na Rua …, nº … e …, Porto, descrito na 1ª Conservatória de Registo Predial sob o nº 2192;
b) Condenam-se os réus a restituir à autora o uso e fruição da parte do prédio descrito em a) que corresponde ao rés-do-chão direito;
c) Condenam-se os réus a absterem-se da prática de qualquer acto que impeça ou diminua a utilização pela autora da parte do prédio referida em b);
d) Absolvem-se os réus no que concerne ao pedido de declaração de caducidade do contrato-promessa mencionado em 3. dos Factos Provados;
II – Julga-se integralmente improcedente o pedido reconvencional formulado pelos réus/reconvintes.
As custas da acção serão suportadas em ambas as instâncias na proporção do decaimento, que se fixa em ¼ para a autora e ¾ para os réus.
As custas da reconvenção, pelo seu decaimento, serão suportadas em ambas as instâncias pelos réus/reconvintes.
Porto, 31.5.2016
Rodrigues Pires
Márcia Portela
Maria de Jesus Pereira
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[1] Anote-se que embora tenha sido dado com facto não provado que os intervenientes não tenham efectuado as diligências necessárias e adequadas à constituição da propriedade horizontal (nº 56), daí não é possível extrair a prova do facto do facto oposto, ou sejam que tais diligências foram as necessárias e adequadas a esse resultado.
[2] Cfr. Ac. STJ de 23.11.2006, disponível in www.dgsi.pt.
[3] Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, vol. I, 4ª ed., pág. 772.
[4] Cfr. Almeida Costa, “Direito das Obrigações”, 11ª ed., págs. 974/5.
[5] Cfr. Calvão da Silva, “Sinal e Contrato-Promessa”, 1987, pág. 111.
[6] Cfr. Fernando de Gravato Morais, “Contrato-Promessa em Geral – Contratos-Promessa em Especial”, Almedina, 2009, pág. 235.
[7] Cfr. Calvão da Silva, “Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória”, 4ª ed., pág. 346.
[8] Cfr. Almeida Costa, “Direito das Obrigações”, 11ª ed., pág. 975.
[9] Cfr. José Alberto dos Reis, “Código de Processo Civil Anotado”, vol. V, 1984, pág. 141.