Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 5916/04.2TVPRT.P1 |  |
NULIDADE DO TÍTULO CONSTITUTIVO DE PROPRIEDADE HORIZONTAL
CONHECIMENTO OFICIOSO
CONFIRMAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO
II- O regime da nulidade previsto no artº 293º do Código Civil só vigora quando outro não se encontre especialmente fixado conforme preceitua o art. 285° do Código Civil.
III- No artigo 1416° a lei traça desvios à regra geral estabelecendo um regime de invalidade misto de nulidade e anulabilidade.
IV- Assim, ela não é sanável por confirmaçao dos interessados - pois não podem validar o titulo prescindindo dos requisitos legais a que a mesma propriedade horizontal deve obedecer - artigo 1419° n° 3 do Código Civil Código e pode ser invocada a todo o tempo dado que o vício que importa a nulidade é permanente.
V- Por outro lado a sua arguição só é facultada ao MP e aos condóminos sendo certo que o primeiro não pode actuar livremente mas apenas mediante a participação da entidade pública a quem caiba a aprovação ou a fiscalização dos projectos e construções.
VI- Não e permitido o conhecimento oficioso da nulidade.
Proc.39/09 - 5916/04.2TVPRT -2ª
Apelação
Porto 4ª Vara-P 5916/04.2TVPRT
Relator: Marques de Castilho
Adjuntos: Vieira e Cunha
Maria das Dores Eiró
Acordam na Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto
Relatório
O Condomínio do Edifício B……….
instaurou acção ordinária de condenação contra
C………..,
na qual pede a condenação do Réu no pagamento de € 22 150, a título de prestações vencidas, € 2 642, 23 a título de juros de mora, e € 3 774, 64 a título de juros compensatórios, tudo no valor global de € 28 567,07 Euros a que devem acrescer os juros vencidos e vincendos, até efectivo e integral pagamento.
Para tanto, a Autora alega que o Réu é proprietário de duas fracções autónomas identificadas na petição inicial como correspondentes aos escritórios sitos na Torre D do Edifício B……… e, que, apesar de ter sido interpelado, não pagou a sua quota parte do valor das despesas de conservação e manutenção da citada Torre D, num total de € 20 212, 35 nem a sua parte relativa ao custo dos elevadores, correspondente a € 1 036, 45.
O Réu contestou e excepciona a ilegitimidade do Autor, impugna a realização da acta relativa à deliberação dos Condóminos, impugna a permilagem da denominada Torre D relativamente ao Edifício B……., alega que nunca foi constituído um Condomínio da Torre D que integrará o Edifício B……., excepciona a nulidade das deliberações com base na falta de convocação dele próprio e da totalidade dos proprietários do Edifício B…….., o qual, composto por 863 fracções e conclui pedindo que se declare a nulidade das assembleias de condomínio que deram origem aos presentes autos e respectivas deliberações, e, sem prescindir, pede que caso assim, não se entenda as participações do R., na fracção DG –1 deve ser reduzida à quantia de 636,32 e na fracção DB-3 à quantia de 731,65 quanto às obras de conservação geral do prédio com juros calculados após a citação a 4%.
A Autora replicou.
Foi realizada Audiência Preliminar, no âmbito da qual, foi proferido despacho que admitiu o articulado superveniente deduzido pelo Réu, julgada improcedente a excepção da ilegitimidade da Autora, relegada para final a decisão sobre a excepção da irregularidade da representação da Autora e seleccionada a matéria assente e controvertida após o que foi realizada a audiência de discussão e julgamento com gravação da prova nos termos do 522-B do Código Processo Civil, como serão todas as outras disposições legais infra citadas de que se não faça menção especial e decidida a questão-de-facto por despacho que não mereceu reparos foi proferida decisão que julgou improcedente, por não provada, acção, absolvendo o Réu do pedido formulado.
Inconformado com o seu teor veio o Autor interpor o presente recurso tendo para o efeito nas alegações oportunamente apresentadas aduzido a seguinte matéria conclusiva que passamos a enunciar:
A - A decisão sobre a matéria de facto considerada como provada não se conforma com o teor dos documentos indicados na decisão como fundamento da mesma, nomeadamente a informação prestada pelos serviços camarários junta a fls. 752 a 797 dos autos, e está em directa contradição com o teor da escritura pública de constituição da propriedade horizontal junta a fls. 817 a 1103.
B - Foram atribuídos aos documentos que sustentam a decisão recorrida um valor probatório que claramente não possuem.
C - Não é possível, com base nos documentos juntos aos autos, aferir da existência ou validade da licença ou licenças emitidas (ou não) pela entidade competente (ou outras) e do consequente efeito sobre a regularidade da construção (total ou parcial) do edifício e constituição da propriedade horizontal.
D - Os esclarecimentos fornecidos pela Câmara Municipal do Porto foram prestados no âmbito de processos administrativos específicos que correram termos naquela entidade e cujo conteúdo e objectivo se desconhece.
E - O parecer jurídico elaborado não constitui uma informação vinculativa para o município ou para o particular ou sequer uma descrição exacta e tecnicamente exaustiva do procedimento seguido pela autarquia no licenciamento do complexo do edifício B..........
F - É notória a contradição de factos constatada nas diversas informações desta entidade e patente a dificuldade do acesso a toda a informação relevante e constante dos diversos processos de licenciamento que aparentemente parecem sobrepor-se e completar entre si.
G - A disparidade de elementos e conclusões constantes dos diferentes documentos parece assentar num conhecimento apenas parcial dos diversos processos e deliberações camarárias a estes referentes e numa visão dos procedimentos sustentada num juízo de apreciação da viabilidade ou possibilidade de operações urbanísticas futuras.
H - O único elemento carreado para os autos que nos permite aferir da existência de projectos aprovados pela Câmara Municipal do Porto para a totalidade dos edifícios integrantes da propriedade horizontal do complexo do edifício B........., tal como se encontrava configurada em 1983, é a própria escritura de constituição da propriedade horizontal celebrada em 16 de Setembro de 1983.
I - Nos termos do disposto no art. 74º-B do Código do Notariado na sua redacção anterior (e que se mantém inalterada) que os instrumentos de constituição da propriedade horizontal só podem ser lavrados se for junto documento, passado pela câmara municipal, comprovativo de que as fracções autónomas satisfazem os requisitos legais.
J - Assim sendo, forçoso é concluir que, com a celebração da escritura de constituição da propriedade horizontal em 16 de Setembro de 1983, terá sido verificada pelo Notário a existência do dito comprovativo e feita a sua junção à escritura.
K - Isto porque não foi declarada ou suscitada a nulidade da mesma escritura e porque o Notário é uma entidade revestida de fé pública e a escritura por este celebrada é um documento ao qual é atribuída força probatória plena.
L - Pelo que nos termos do artigo 690º-A CPC foram os concretos pontos de facto indicados incorrectamente julgados, impondo-se por força dos citados documentos juntos aos autos decisão diversa sobre os mesmos da ora recorrida
M - A douta sentença enferma do vicio da nulidade e erro na aplicação do direito, violando o disposto nos art.º 285º, art.º 1416º, nº 1 e 2, todos do Código Civil e art.º 28º e 668º do Código de Processo Civil.
N - A sanção para a ausência dos requisitos legalmente exigidos para a constituição da propriedade horizontal não segue a regra geral prevista no art.º 294º CC, pois consiste numa nulidade especial, com regime ressalvado na primeira parte do art.º 285º da mesma Lei, que se caracteriza como uma invalidade mista.
O - Contudo a nulidade só pode ser arguida pelos condóminos e pelo Ministério Público, mas este só sobre participação da entidade pública a quem caiba a aprovação ou fiscalização das construções, nunca oficiosamente, como nunca oficiosamente pode o tribunal dela conhecer.
P - Encontra-se consequentemente vedada ao tribunal a possibilidade de conhecimento oficioso desta nulidade, art.º 1416º, nº 2 CC, pelo que, violando a sentença a quo este dispositivo legal enferma do vicio da nulidade previsto no art.º 668º, al. e) CPC.
Q - A eventual alteração do projecto aprovado ou a declaração de nulidade do mesmo pela IGAT, porque posteriores à constituição da propriedade horizontal não afectam a sua validade.
R - Verifica-se a insuficiência da matéria de facto dada como provada bem como da prova produzida para se avaliar da regularidade da constituição da propriedade horizontal, ainda que parcial, que parece resultar da validade (pelo menos) da Licença nº 55/93 referente ao Bloco E do complexo “B.........”.
S - Elementos que seriam essenciais para uma eventual apreciação da nulidade do título uma vez que esta sanção deverá limitar-se à parte do mesmo que se encontra em contradição com a lei imperativa.
T - A nulidade do título constitutivo tem como consequência a sujeição do prédio ao regime da compropriedade, atribuindo-se a cada consorte a quota, expressa em percentagem ou permilagem do valor total do prédio, que lhe tiver sido fixada nos termos do art.º 1418 CC.
U - Pelo que, mesmo declarada a nulidade do título, sempre deveria ser condenado o réu, Apelado, no pagamento das prestações peticionadas pela autora, Apelante, e referentes a despesas de conservação e manutenção do edifício, na mesma exacta proporção da permilagem das suas fracções, aplicando-se com as devidas adaptações o regime da compropriedade conforme previsto pelo art.º 1416º, nº 1.
V - O Apelado beneficiou directamente com a realização das despesas de conservação e manutenção do edifício, na exacta proporção da permilagem das suas fracções, assim enriquecendo injustamente na mesma medida o seu património.
W - Devendo ser obrigado a restituir tudo quanto tenha sido ilegitimamente obtido à custa dos demais condóminos, ou seja, o valor das despesas de conservação e manutenção do edifício ora peticionadas e que correspondem à contribuição proporcional à permilagem detida.
X - Por último, a declaração de nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal produzirá efeitos sobre o direito de propriedade da totalidade das fracções autónomas que o integram,
Y - Pelo que deveria ter sido suscitada a intervenção de todos os proprietários das fracções autónomas integrantes da propriedade horizontal cuja validade é posta em crise e cuja ausência constitui preterição do litisconsórcio necessário e obstando ao conhecimento do mérito da causa por ilegitimidade das Partes no presente processo.
Nestes termos e nos demais de direito que V. Exas. proficientemente suprirão, deverá ser concedido provimento ao recurso e por via disso revogada a douta sentença proferida e substituída por outra que condene o Réu nos termos peticionados, ou, caso assim se não entenda, e face à inexistência de impedimento ao conhecimento do pedido, deverão os autos descer à primeira instância para ser proferida sentença que condene o Réu nos termos peticionados pela A..
Foram apresentadas contra alegações nas quais pretende a ampliação do objecto do recurso nos termos consignados no artigo 684º nº 2 sobre o ponto 1 da matéria de facto e termina concluindo do seguinte modo:
“a) Deverá manter-se a Douta Sentença recorrida, pois,
b) Não se deverá proceder a qualquer alteração à matéria de facto dada como assente, pois, é manifesto que o Edifício B......... não tem licença de construção válida, e consequentemente não possui qualquer licença de construção, e de que, não foi cumprido o estatuído no art.º 74-B do Cód. do Notariado.
c) Sendo certo, que quanto à matéria de direito o Apelante subscreve na integra a plasmada na Douta Senteça.
d) Pelo que, deve ser mantida a Douta Sentença recorrida.
e) Deve contudo, ser admitida a ampliação do âmbito do recurso, nos termos do art.º 684-A n.º2 do Cód. Proc. Civil.
f) Procedendo-se à alteração da matéria dada como assente no ponto 1(A) daquela, para não provada, visto que, a prova da propriedade dos imóveis faz-se mediante junção de certidão, e de que o Apelante até à presente data não procedeu á junção da mesma, apesar de convidado a fazê-lo..
g) Pelo que, a Douta Sentença recorrida violou as disposições conjuntas dos art.ºs 364º e 371º do Cód. Civil e art.º 7º do Cód. de registo Predial.
h) Neste sentido vai a Jurisprudência através dos acórdãos seguintes
• Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 15/05/1980, in BMJ 297,239
• Acórdão Supremo Tribunal de Justiça de 09/10/2007-Proc. n.º 220107, in www.mj.gov.pt
• Acordão do Trib. da Rel. do Porto de 15/01/2008, in www.mj.gov.pt.
i) Face, à total ausência de junção de certidão comprovativa de que o Apelado era proprietário de fracções no Apelante, e como tal facto conduz a que tal facto não possa ser dado como assente.
j) Pelo que, face ao exposto deve ser alterada a resposta ao facto alegado no art.º 5º da PI, e que é plasmado como n.º1 da matéria assente, para não provado, nos termos do art.º 712º n.º2 al b) do Cód. Processo Civil.
k) Face a tal alteração, deve improceder qualquer pedido formulado pela Apelante contra o Apelado, pois, existe violação dos arts 1424º e 1427º , ambos do Cód. Civil.
l) A Douta Sentença Recorrida VIOLA o disposto nos art.ºs 668º n.º 1 al. c) e 712º n.º1 al. b) do Cód. Proc. Civil, pelo que deve ser alterada a resposta ao facto dado como assente como n.º1 (A) .
m) Em consequência de tal alteração deve ser mantida a sentença, sendo o Apelado absolvido do pedido devem as Apeladas serem condenadas no pedido.
Nestes termos e nos demais de direito, deverá negar-se provimento ao presente recurso sendo mantida a Douta Sentença Recorrida:
1) Deverá que não existe fundamento para alterar a matéria dada por assente e cuja alteração é pedida pela Apelante.
2) E de que a fundamentação da mesma não padece de qualquer vício.
3) Mais deve, ser admitida a ampliação do âmbito do recurso, sendo alterada a matéria de facto dada como assente, com a consequente retirada daquela do facto do Apelante ser proprietário de fracções no Edifício B........., por falta de junção de certidão, e consequentemente a improcedência do pedido.
E em consequência o Apelado absolvido do pedido. “
Mostram-se colhidos os vistos dos Exmºs Juízes Adjuntos pelo que importa apreciar e decidir.
THEMA DECIDENDUM
A delimitação objectiva do recurso é feita pelas conclusões das alegações dos recorrentes, não podendo este Tribunal decidir sobre matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam do conhecimento oficioso, art. 684 nº3 e 690 nº1 e 3.
As questões que estão subjacentes no âmbito de apreciação do presente recurso são aquelas que se encontram colocadas no âmbito da decisão proferida e ainda o seguinte:
a) Sindicalização da matéria de facto considerada assente e provada e sua subsequente alteração da qualificação e subsunção jurídica
b) Nulidade da decisão nos termos do artigo 668º al. e) e erro na aplicação do direito.
Relativamente à ampliação do objecto do recurso requerida na conformidade do disposto no artigo 684º-A n.º pede-se.
a) A alteração da matéria dada como assente no ponto 1 (A)
DOS FACTOS E DO DIREITO
Para melhor facilidade expositiva e de compreensão do objecto do presente recurso vamos passar a reproduzir em nota de rodapé a factualidade considerada assente e provada sobre a qual se estruturou a decisão proferida que é do seguinte teor:[1]
A primeira questão que se nos depara contende com a apreciação da matéria de facto que foi fixada pelo Tribunal a quo relativamente ao recurso apresentado pelo Autor condomínio e que se reporta ao ponto assumido pelo Tribunal a quo como Provado relativamente aos documentos insertos nos autos de fls. 752ª 797 – informação prestada pela entidade camarária que se afirma estarem em contradição com a escritura pública de constituição da propriedade horizontal igualmente junta nos autos de fls. 817 a 1103.
Refere-se que não é possível, com base nos documentos juntos aos autos, aferir da existência ou validade da licença ou licenças emitidas ou não, pela entidade competente e do consequente efeito sobre a regularidade da construção total ou parcial do edifício e constituição da propriedade horizontal.
Que os esclarecimentos fornecidos pela Câmara Municipal do Porto foram prestados no âmbito de processos administrativos específicos que correram termos naquela entidade e cujo conteúdo e objectivo se desconhece bem como o parecer elaborado não constitui uma informação vinculativa nem uma descrição exacta e tecnicamente exaustiva do procedimento seguido pela autarquia no licenciamento do complexo do edifício B..........
F - É notória a contradição de factos constatada nas diversas informações desta entidade e patente a dificuldade do acesso a toda a informação relevante e constante dos diversos processos de licenciamento que aparentemente parecem sobrepor-se e completar entre si.
Que existe disparidade nos elementos e conclusões constantes dos diferentes documentos e que o único elemento carreado para os autos que permite aferir da existência de projectos aprovados pela Câmara Municipal do Porto para a totalidade dos edifícios integrantes da propriedade horizontal do complexo do edifício B........., tal como se encontrava configurada em 1983, é a própria escritura de constituição da propriedade horizontal celebrada em 16 de Setembro de 1983.
O que é facto é que conforme resulta do primeiro dos aludidos documentos emitidos pela Câmara Municipal do Porto concretamente a fls 758, em oficio provindo da Direcção Municipal de Urbanismo – Divisão Municipal de Gestão urbanística II, se pode verificar que no que concerne à aludida Torre D onde se inserem as fracções em causa e concretamente no seu Ponto nº 4 o seguinte:
“Decorre do exposto no ponto 3 que, de acordo com os antecedentes existentes/conhecidos, não existe qualquer projecto aprovado para o bloco D, ou sequer apresentado.
De facto embora o bloco D seja quer em requerimentos indeferidos, quer em informações e despachos proferidos no âmbito desses requerimentos, o respectivo projecto dos pisos acima do solo não consta dos inúmeros antecedentes de que dispomos. Realçamos que os únicos projectos aprovados para o local (devida ou indevidamente), são os titulados pelos alvarás de Licença 192/80 e 55/93 “(sublinhado e carregado nosso).
Não vamos aqui, neste acto, de novo reproduzir o demais conteúdo dos mencionados documentos insertos nos autos, designadamente os citados, para os quais se remete por razões de economia processual, mas o que é facto e que se retira de todo o seu conteúdo e no que reporta ao local onde se situam as fracções em causa, é que o mencionado bloco, apesar de figurar na escritura constitutiva da propriedade horizontal e respectivas fracções, para o mesmo não existe qualquer licenciamento camarário, quer de construção quer ainda, e conferido posteriormente, qualquer licenciamento ou concessão pela mesma entidade, de ocupação das respectivas fracções, importa referir e realçar que tal não foi demonstrado ou provado.
Tal ónus de demonstração e prova caberia necessariamente como cabe por força das regras processuais ao Autor e refira-se, contrariamente ao afirmado, que mesmo em sede de documentação anexa à própria escritura de constituição de propriedade horizontal tal também não se mostra junto.
Não vamos aqui de novo igualmente colocar em causa o que foi referido relativamente à escritura de constituição de propriedade horizontal designadamente no que concerne ao indicado artigo 74-B do Código do Notariado porque a redacção que lhe foi conferida apenas entrou em vigor no dia 1 de Outubro de 1984 e a escritura data como se sabe de 16 de Setembro de 1983 logo não lhe sendo aplicável a mencionada legislação necessariamente.
De qualquer modo sempre se dirá também que sempre cumpriria acatar as normas inerentes à legislação à data aplicável tal como o Regulamento Geral das Edificações Urbanas concretamente 38 382 de 7 de Agosto de 1951 e ainda o Dec-lei 166/70 de 15 de Abril de 1970 que igualmente se não mostram cumpridos e demonstrados pelo Autor.
Em suma e encurtando razões é a nosso ver inequívoco que o titulo de constituição da propriedade horizontal face ao que decorre dos elementos carreados aos autos relativamente à denominada Torre D é nulo porque tal como resulta do artigo 1416º do Código Civil e seu número 1 não estão reunidos os requisitos legais que à data a lei impunha e impõe para que tivesse sido lavrada como foi a escritura publica mencionada.
A matéria fáctica que foi fixada nos citados termos pelo Tribunal a quo em face do estatuído no artigo 659º nº 3 não merece a nosso ver qualquer reparo e assim sendo mantém-se nos seus precisos termos.
Mas então quedamos noutra questão.
Que posição assumir perante tal verificação e face ao regime plasmado no normativo por ultimo citado, concretamente no seu nº 2 em que se dispõe:
“Têm legitimidade para arguir a nulidade do titulo os condóminos e também o Ministério Público sobre a participação da entidade pública a quem caiba a aprovação ou a fiscalização das construções”
A resposta cabe dizê-lo liminarmente é contrária à decisão assumida ou seja o seu conhecimento não é oficioso.
Só a falta absoluta e insanável dos requisitos legalmente exigidos para a constituição da propriedade horizontal pode levar à nulidade do respectivo título.
Está em causa saber qual a interpretação a dar ao artigo 1416º nº 1, do Código Civil, isto é, a expressão «falta de requisitos legalmente exigidos» abrange para além dos enunciados no artigo 1415º nº1 do mesmo Código Civil também “os concretizados pelas competentes autoridades camarárias, de acordo com as normas que regem as construções urbanas” como é o caso, e como decorrência desta questão, importa saber qual a consequência da nulidade e qual a espécie de nulidade em causa.
O regime geral da nulidade e da anulabilidade do negócio jurídico encontra-se sistematizado nos artigos 285 e segs. sendo o da nulidade no artigo 286º e da anulabilidade no 287º que não vamos neste acto estar a evidenciar por em nosso entendimento não ser o próprio ,sendo certo que o regime da anulabilidade é passível ou sanável mediante confirmação – art. 288º nº 1 e não impedem a conversão do negócio viciado em outro diferente, do qual contenha os requisitos essenciais da substancia e da forma, quando o fim prosseguido pelas partes permita supor que elas o teriam querido se tivessem previsto a invalidade – artigo 293º como os demais citados do Código Civil.
Este regime só vigora todavia quando outro não se encontre especialmente fixado conforme preceitua o art. 285º do Código Civil.
É precisamente o que salvo melhor entendimento ocorre no artigo 1416º em que a própria lei traça desvios à regra geral em que se vem a estabelecer um regime de invalidade misto de nulidade e anulabilidade.
De facto ela não é sanável por confirmação dos interessados – pois não podem validar o titulo prescindindo dos requisitos legais a que a mesma propriedade horizontal deve obedecer – Cfr. artigo 1419º nº 3 do mesmo Código e pode ser invocada a todo o tempo dado que o vicio que importa a nulidade é permanente.
Por outro lado a sua arguição só é facultada ao MP e aos condóminos sendo certo que o primeiro não pode actuar livremente mas apenas mediante a participação da entidade pública a quem caiba a aprovação ou a fiscalização dos projectos e construções não sendo deste modo permitido o conhecimento oficioso da nulidade o que traduz sim o regime da anulabilidade.[2]
Acresce por ultimo que a verificação da nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal não tem a consequência a regra do artigo 289º - restituição ao estado anterior – mas implica sim a conversão legal do negócio jurídico viciado, independentemente das condições expressas no artigo 293 uma vez que o prédio em relação ao qual se pretendeu instituir o regime da propriedade horizontal ficará necessariamente sujeito ao da compropriedade, correspondendo a cada condómino a quota equivalente à percentagem ou permilagem que o titulo invalidado lhe tivesse atribuído, ou na sua falta o que não é o caso, ao valor da fracção que nele lhe tivesse sido destinada.
É certo que o regime da compropriedade poderá ser afastado pelos interessados estabelecendo um outro que, nesse caso, todavia resultará não do titulo constitutivo mas sim de outro negócio autónomo.
Assim sendo como consideramos dever ser importa agora uma vez que o regime aludido não permite conhecer oficiosamente como foi feito na decisão proferida da mencionada nulidade do titulo constitutivo da propriedade horizontal da mencionada torre D onde se inserem as fracções aludidas, tomar posição relativamente à questão que foi suscitada pelo Réu em sede de ampliação do objecto do recurso pretendendo que seja considerada como “ Não provada” a matéria constante do nº 5 da petição inicial ou seja a correspondente ao ponto 1 da matéria de facto assente onde se refere que:
“1- O Réu é proprietário das fracções autónomas DG-1 e DG-3 correspondentes aos escritórios DG1 e DB3, sitos na Torre D do Edifício B......... - A. “
Invoca para tal essencialmente a fundamentação atinente com a circunstância de não haver sido junto aos autos documento comprovativo de tal facto concretamente o que em sede do próprio despacho do Exmº Magistrado foi ordenado que fosse feito.
Não vamos de novo alongar razões porque salvo o devido respeito a atitude processual do Réu raia a litigância de má-fé sendo de todo quase inqualificável a atitude assumida atenta a forma como se posiciona pois que a nosso ver e começando pela própria contestação que apresentou confessa expressamente tal facto no seu artigo 8º pelo que nos termos do artigo 352º a confissão irretractável e inequívoca de um facto que lhe é desfavorável tem necessariamente nos termos do artigo 352º do Código Civil de ser julgada a favor da outra parte, tendo força probatória contra o confitente - artigo 358º nº 1 do mesmo diploma legal.
Não se percebe mesmo como é possível ….
Depois na própria acta nº 54 junta a fls. 497/498 chega a ser proposto como membro do Conselho Fiscal a constituir na composição dos órgãos sociais
Na declaração de rendimentos que apresentou após notificação adrede efectuada de fls. 711 e seguintes de novo figura como titular dos rendimentos das mencionadas fracções que indica e que confirma.
A fls 653 notificado para identificar os arrendatários das fracções vem em cumprimento da mesma identifica-los respectivamente para a DB3 e DG1 e junta igualmente pagamento de prestações anteriormente efectuados.
Não se pode igualmente considerar como relevante a afirmação feita que a propriedade dos bens imóveis só se prova por documento escrito ou através de certidão porquanto tal não ocorre sendo inequívoco que a prova de tal direito pode inclusive resultar de depoimento testemunhal, cabendo ainda referir que os Acórdãos que foram citados como suporte da alegação não têm o conteúdo que lhes foi indicado nem similitude com a questão em causa sendo do ultimo Relator o Exmº Vogal do presente o Desembargador Henrique Araújo.
Não colhe pois minimamente razão a alegação do Réu no interposto recurso ampliado para modificação da matéria de facto aludida atinente ao nº 1 da decisão que se mantém integralmente.
Quanto ao demais e em face do que vem de ser exposto a questão a decidir, prende-se unicamente em saber se o réu, enquanto proprietário das fracções identificadas, deve ou não ser compelido a pagar as prestações de condomínio peticionadas.
Temos como certo que apesar de as mesmas se situarem na Torre D) o Réu é proprietário das mesmas logo, se as fracções se encontram naquele espaço, será obrigado a pagar as despesas que aí ocorrem, resultando tal da simples leitura do artigo 1418º n.º 1 do Código Civil, sendo certo que deste normativo se não pode retirar argumentos para evitar o seu pagamento.
Em segundo lugar, o que obriga ao pagamento das despesas de condomínio no local onde se situa uma fracção é o facto de se ser seu proprietário - artigos 1414º e 1424º do Código Civil.
Assim que todo o condómino sabe que tem de pagar as prestações anuais de condomínio correspondentes à sua fracção, às quais anualmente se fixam valores para essa mesma contribuição e de acordo com a permilagem da fracção ou fracções que lhe pertencem.
Trata-se de uma obrigação propter rem que, decorre automaticamente do estatuto de proprietário, havendo mesmo quem a considere uma obrigação de natureza ambulatória, no sentido de que segue o próprio prédio.
Igualmente todo o condómino sabe que todas as obras levadas a cabo no edifício de que é dono, relacionadas com a fruição e conservação, são para ser pagas nos termos definidos no art. 1424º do Código Civil.
O Réu ainda que não por si mas por interpostas pessoas ou entidades como é o caso seus arrendatários utiliza as mencionadas fracções donde colhe os respectivos proventos económicos.
Igualmente se verifica que pese embora todo o conjunto de vicissitudes que o prédio tem conhecido e designadamente a nível de Administração do Condomínio esta se mantém activa e que existem despesas que têm que ser pagas pelo que, enquanto tal situação durar e o apelante for proprietário da fracção devedora, terá de pagar as despesas correspondentes.
Verifica-se da matéria considerada assente e provada que:
3 - Nessa Assembleia, foi deliberado, entre o mais, a realização de obras denominadas de “obras de reformulação e requalificação interior e exterior da denominada Torre D” no valor total de € 251 197,66 (correspondente a 50 239 532$00), com IVA incluído - resposta quesito 6º.
4 - Foi solicitado ao Réu o pagamento de € 22 150,20, referente ao pagamento em dez prestações das obras da Torre D.- resposta quesito 7º.
7 - O Réu foi interpelado para pagar o valor referido na resposta à questão 7º da Base Instrutória - resposta quesito 12º.
8 - Com referência ao título constitutivo da propriedade horizontal celebrado por escritura pública, junta a fls. 817 a 1103 dos autos, aí está identificado um Edifício denominado de “D”, composto por 33 fracções e que abrange as fracções ali identificada - resposta quesito 13º.
9 – O Réu teve conhecimento das actas relativas às Assembleias a que se referem as respostas aos quesitos 1º, 3º, 4º e 5º – resposta quesito 16º.
Assim sendo, tendo em consideração a mencionada matéria fáctica, é manifesto que a acção tem de proceder nos termos referidos, sendo o Réu responsável pelo pagamento inerente à sua comparticipação nas despesas aludidas atenta a existência de administrador, a existência de assembleias de condóminos, sendo patente que a Administração do Condomínio se mantém activa e, perante as actas que se mostram juntas, verifica-se e demonstrou-se a existência das despesas bem como a interpelação do Réu para o seu pagamento, de acordo com a permilagem das fracções que lhe pertencem.
A acção tal como se encontra decidida têm necessariamente de ser revogada nos termos expostos uma vez que não era possível ao Tribunal conhecer oficiosamente da nulidade do referido título constitutivo de propriedade horizontal onde se inserem as fracções pertença do Réu e por cuja qualidade lhe são peticionadas as referidas despesas.
DELIBERAÇÃO
Nestes termos, em face do que vem de ser exposto, revoga-se a decisão proferida pelo Tribunal a quo e consequentemente julga-se a acção procedente condenando o Réu C………. a pagar ao Autor Condomínio do Edifício B......... a quantia de € 22 150,20 ( vinte e dois mil cento e cinquenta euros e vinte cêntimos ) a título de prestações vencidas bem como os demais juros peticionados vencidos e vincendos até efectivo e integral pagamento.
Custas a cargo Do Réu nesta e na 1ª instância.
Porto, 19 Outubro de 2010
Augusto José B. Marques de Castilho
Henrique Luís de Brito Araújo
José Manuel Cabrita Vieira e Cunha
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[1] 1- O Réu é proprietário das fracções autónomas DG-1 e DG-3 correspondentes aos escritórios DG1 e DB3, sitos na Torre D do Edifício B.........- A.
2- De acordo com o titulo constitutivo da propriedade horizontal à fracção “DG-1” corresponde a permilagem de 2,67 e á fracção “DB-3” corresponde a permilagem de 3,07, respectivamente da totalidade da permilagem do Edifício B.........- B
3 - As obras de arranjo interior a que se alude no doc. de fls. 77 e 78 foram efectuadas por uma empresa diferente daquela a quem foram adjudicados os trabalhos- C
Da Base Instrutória.
1 - No dia 24 de Janeiro de 2003, pelas 17.30 horas realizou-se em 2ª convocatória uma assembleia, denominada “ Assembleia Ordinária do Condomínio do Edifico denominado «B.........»”, sito na Avenida da …. nºs … e …, no Porto, de acordo com o teor do documento de fls. 5, cujo teor aqui se dá por reproduzido, da qual resulta que a ordem de trabalhos era a Eleição da Administração do Condomínio para o triénio de 2003-2005 e que nessa Assembleia foi aprovada por unanimidade a eleição pelo período de 3( três ) anos (2003-2005) da sociedade D………, Lda.- respostas aos quesitos 1º, 3º, 4º e 17º.
2- No dia 23 de Janeiro de 2001 realizou-se a primeira sessão de uma assembleia denominada “Assembleia Ordinária de Condóminos”, a qual, foi continuada em 08-02-2001, 5-03-2001 e 17-04-2001, de acordo com os documentos de fls 7, 8, 9 e 10 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.- respostas quesitos 5º e 18º.
3 - Nessa Assembleia, foi deliberado, entre o mais, a realização de obras denominadas de “obras de reformulação e requalificação interior e exterior da denominada «Torre D»”no valor total de € 251 197,66 (correspondente a 50 239 532$00), com IVA incluído - resposta quesito 6º.
4 - Foi solicitado ao Réu o pagamento de € 22 150,20, referente ao pagamento em dez prestações das obras da Torre D.- resposta quesito 7º.
5 - Na acta relativa à Assembleia do dia 23-01-200, a qual, foi continuada nos dias a que alude a resposta ao quesito 6º, está consignado que a obra de elevador corresponde a 3 720 597$00, que a obra de electricidade corresponde a 3 226 478$00, que à obra de exteriores corresponde o valor de 33 138 729$00 e que a obra de interior na zona comum corresponde a 10 153 728$00.- respostas quesitos 8º e 9º
6 - Com referência ao título constitutivo da propriedade horizontal celebrado por escritura pública de 16 de Setembro de 1983, no Sexto Cartório Notarial do Porto, junta a fls 817 a 1103 dos autos, a permilagem correspondente à fracção DB-3 é de 3,07 do valor total do prédio e aquela correspondente à fracção DG-3 é de 2,67 do valor total do prédio. - respostas quesitos 10º e 11º.
7 - O Réu foi interpelado para pagar o valor referido na resposta à questão 7º da Base Instrutória - resposta quesito 12º.
8 - Com referência ao título constitutivo da propriedade horizontal celebrado por escritura pública, junta a fls. 817 a 1103 dos autos, aí está identificado um Edifício denominado de “D”, composto por 33 fracções e que abrange as fracções ali identificada - resposta quesito 13º.
9 – O Réu teve conhecimento das actas relativas às Assembleias a que se referem as respostas aos quesitos 1º, 3º, 4º e 5º – resposta quesito 16º.
Ao abrigo do disposto no art. 659º, nº3 do CPC com base no teor da certidão de fls. 817 a 1103, considero provado que no dia 16 de Setembro de 1983, no Sexto Cartório Notarial do Porto, foi celebrada escritura pública de constituição da propriedade horizontal relativamente ao prédio urbano composto de cinco blocos, tendo o primeiro 11 pisos, o segundo 7 pisos, o terceiro 20 pisos, o quarto 11 pisos e o quinto 18 pisos, com 863 fracções autónomas, sito na Avenida …., números …, … e …, Rua …., nºs .., .., … e … e Largo …., nºs .., 12, .., .., .., .., .., .. e .., freguesia de Ramalde, no Porto, formado pelos nºs descritos na Segunda Conservatória do Registo Predial do Porto, sob os nºs 27 957, a folhas 124 verso, do livro B- 90, 27719, a folhas 4 verso, do livro B- noventa e 8502, a folhas 157, do livro B-24 e omisso na matriz, estando aí referidos como integrantes do edifício o Centro Comercial, o Bloco A, o Bloco C, o Bloco D e o Bloco E , cada um com as respectivas fracções autónomas.
Ao abrigo do disposto no art. 659º, nº3 do CPC e com base nos documentos de fls. 758 a 797 e de fls. 808 considero provado que a denominada Torre D integrante do denominado Edifício B......... não foi objecto de qualquer licenciamento por parte da Câmara Municipal do Porto” e que não foi apresentado na Câmara Municipal do Porto qualquer projecto relativo aos pisos acima do solo do denominado bloco D que consta do título constitutivo da propriedade horizontal do denominado “ Complexo B.........” que está descrito na escritura de propriedade horizontal relativa a esse Complexo como sendo um dos cinco blocos que o constituem.
Ao abrigo do disposto no art 659º, nº3 do CPC e com base no documento de fls. 808, não impugnado, considero provado que o denominado “Edifício B.........”, tal como se encontra construído, não dispõe de Alvará de Licença de Obras de Edificação e também, por maioria de razão, não dispõe de Alvará de Autorização de Utilização.
[2] Neste sentido Henrique Mesquita RDES pág 88. nota 27.