Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0222055 |  |
CASO JULGADO
COMPROPRIEDADE
CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
COMPROPRIETÁRIO
PROMITENTE-VENDEDOR
INCUMPRIMENTO
RESTITUIÇÃO DO SINAL
JUROS COMPENSATÓRIOS
II - O contrato-promessa de compra e venda de um imóvel pertencente em compropriedade a duas pessoas, celebrado apenas por um dos comproprietários, não pode vincular o outro.
III - Sabendo o promitente comprador da situação de compropriedade, o não cumprimento por parte do promitente vendedor que, por virtude da recusa do outro em celebrar a escritura, enviou ao primeiro um cheque visado da importância do sinal recebido, que ele nem sequer tentou receber, tem apenas como efeito a restituição desse sinal e os juros compensatórios respectivos até à data do cheque.
Relatório
António....., reformado, e esposa Maria....., doméstica, residentes na Rua....., ....., intentaram acção declarativa sob a forma ordinária
contra
Olindo..... e esposa Ana....., residentes na Praceta....., ....., com base em alegado incumprimento de um contrato promessa celebrado em 15 de Junho de 1998 com os RR.,
pedindo:
a) que se declare o incumprimento por parte dos RR., de um contrato promessa celebrado em 15 de Junho de 1998 relativamente a um prédio urbano pelo preço de 12.000.000$00, e para o qual os AA. entregaram a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de 2.500.000$00
b) que se condenem os RR. a pagar aos AA. a título de indemnização a quantia de 5.321.950$00, acrescida dos juros à taxa legal sobre 5.000.000$00, desde a data da petição (1999.02.05) até integral pagamento;
c) que se condenem os RR. nas custas, procuradoria e demais ónus do processo.
Os RR. contestaram dizendo que o contrato foi celebrado pelos AA. não só com os RR., mas também com os cunhados do R. marido, comproprietários do prédio, tendo os AA. pleno conhecimento desse facto, e que, se o negócio se não realizou não foi por causa imputável aos RR., pelo que deveriam ser absolvidos do pedido.
Os AA. mantiveram no essencial o alegado na petição inicial.
O M.O Juiz julgou-se habilitado a conhecer do pedido logo no saneador, face aos elementos constantes do processo, vindo então a julgar a acção parcialmente procedente e condenando os RR. a pagarem aos AA. a quantia de 5.000.000$00, acrescida de juros, à taxa legal, desde a citação e até integral pagamento.
Os RR. não se conformaram e interpuseram recurso, sustentando que o julgamento foi prematuro por haver bastante matéria controvertida, cuja prova se mostrava indispensável fazer para se poder tomar uma decisão conscienciosa.
O recurso veio a ser aceite e foi julgado procedente, nele se revogando o saneador recorrido e sendo então ordenado que os autos prosseguissem com a indicação da matéria de facto considerada assente e a organização da base instrutória.
De regresso à primeira instância foi então dado cumprimento ao ordenado e instruído o processo, havendo sido marcada data para audiência de discussão e julgamento.
No dia indicado para a realização desta, no entanto, os Ils. Mandatários das partes declararam prescindir da inquirição das testemunhas arroladas, sendo então produzidas alegações orais.
Os quesitos da base instrutória, tiveram então todos eles resposta negativa.
Na sua fundamentação, escreveu o M.º Juiz o seguinte:
"Os factos controvertidos resultaram não provados pela simples circunstância de sobre os mesmos não ter sido produzido qualquer meio de prova".
Oportunamente apresentaram os RR. alegações de Direito.
Seguiu-se a sentença.
Nesta, foi a acção julgada parcialmente procedente, e, por via disso, condenados os RR. apagarem aos AA. a quantia de 2.500.000$00 (€ 12.470,00), ficando as custas a cargo dos AA. em virtude de estes se terem proposto pagar a quantia em que vieram condenados ainda antes da propositura da presente acção.
Os AA. não se conformaram com a sentença, dela vindo a interpor recurso que foi admitido como de apelação, com efeito suspensivo.
Alegaram os AA. e contra-alegaram os RR.
Remetidos novamente os autos a este Tribunal, foi o recurso aceite sem alterações de qualificação e regime.
Correram os vistos legais.
..........................
II. Âmbito do recurso
De acordo com o disposto nos arts. 684.º-3 e 690.º-1 do C PC são as conclusões apresentadas pelos recorrentes nas suas alegações de recurso que vêm a delimitar o respectivo âmbito.
Em face disso, há todo o interesse em transcrever essas conclusões, até porque no seu seio os apelantes inserem também as razões que, em seu entender, as sustentam:
"1. A douta sentença recorrida violou, por errada interpretação e aplicação, as normas dos arts. 220.º 286.º 289.º 410.º-1, 442.º-2 e 801.º-1 do CC.;
2. Ao declarar nulo o contrato-promessa de compra e venda a que respeitam os autos, a sentença baseou-se em factos que, salvo o devido respeito, não estão assentes nos autos;
3. Designadamente, não está assente que existiu uma "promessa verbal" feita aos AA. pelos comproprietários (o facto foi impugnado no art. 29.º da réplica), e nem que essa eventual promessa coincidiu com a promessa formalizada por AA. e RR. no contrato;
4. Uma coisa é afirmar que o comproprietário Domingos comunicou que concordava com a venda (aceitava que o imóvel fosse alienado), e outra, bem diferente, é que este estava de acordo com as cláusulas do respectivo negócio;
5. Não está assente nos autos que o Dr. Domingos, nomeadamente, concordou com o preço que foi estipulado, no contrato-promessa, para a venda, com o parcelamento desse mesmo preço, com o prazo, fixado no contrato, para a celebração da escritura, e até com a divisão, que aí ficou estipulada, do montante do preço, entre os comproprietários...
6. Os RR. não lograram provar a matéria constante dos arts. 1.º a 7.° da base instrutória, sendo que, mesmo desses factos - algo vagos e imprecisos -, dificilmente se poderia retirar com segurança que o Dr. Domingos concordara com os termos exactos das cláusulas do contrato-promessa.
7. Não se vê, pois, como pode o Mº Juiz a quo, decidir que o Dr. Domingos prometeu verbalmente vender o prédio nos mesmos termos em que o fizeram os RR., constituindo o conjunto das declarações do primeiro e dos segundos "um só negócio".
8. Por outro lado, ao afirmar que "as declarações formalizadas pelo escrito referido em 1.º dos factos provados não podem ser entendidas, nem fazem qualquer sentido, sem a promessa verbal anteriormente emitida pelo Domingos" a sentença ignorou o facto de que a mulher deste também é comproprietária e, a respeito da sua promessa verbal, nada consta do processo.
9. Outrossim, com tal afirmação, a sentença contraria o entendimento, pacífico, na doutrina e na Jurisprudência, de que a promessa de venda, ainda que relativamente a coisa (parcialmente) alheia, é válida, por se tratar de mera impossibilidade subjectiva.
10. Nos termos do Acórdão da Relação do Porto, proferido nos autos, para "impedir o direito invocado pelos AA." os RR. teriam de "provar os factos controvertidos alegados em sede de contestação e tendentes a demonstrar que a falta de cumprimento do contrato não lhe é imputável", o que não fizeram, pelo que a acção deveria, salvo melhor opinião, ser julgada procedente por provada. (Acórdão RP, de 1996.06.17, CJ III, 218, e Acórdão RC de 1993.01.12, CJ I, 16).
Sem prescindir:
11. A douta sentença recorrida violou, no que diz respeito à questão dos juros, o disposto nos arts. 289.º-3, 1260.º-2, 1270.º 763.º e 814.º-1-2.ª parte, do CC., e art. 29.º da Lei Uniforme relativa ao Cheque.
12. Na verdade, entendem os apelantes, que, ainda que se considerasse nulo o contrato-promessa, sempre deveriam os RR. ser condenados no pagamento de juros, vencidos desde a data em que tiveram na sua posse o montante do sinal, não podendo a isso obstar o cheque que se encontra junto aos autos, que foi enviado aos AA. depois de decorrido o respectivo prazo de apresentação a pagamento e cuja provisão não está assente nos autos.
13. Se os RR. pretendessem efectivamente livrar-se da sua obrigação, deveriam ter recorrido à consignação em depósito, como prometeram fazer, na carta que enviaram aos AA.
16. [Não existem conclusões com a numeração 14 e 15] De qualquer modo, a sentença recorrida ignorou que os RR. tiveram na sua posse o montante do sinal desde 1998.06.15, e que, à data em que enviaram o aludido cheque, deviam já, mesmo considerando a nulidade do contrato, os juros vencidos desde a aquela data.
17. O facto de os RR. pretenderem imputar o valor do cheque no pagamento da sua "dívida de capital" legitima, no entender dos AA. e salvo melhor opinião, a sua recusa de recebimento.
18. Por outro lado, parece aos AA. que o conteúdo do penúltimo parágrafo da carta que acompanhou o cheque também legitima a recusa do respectivo recebimento.
19. Finalmente, resta acrescentar, que, ainda que se considerasse ter havido "mora accipiendi", sempre teriam os RR. de pagar juros até à data em que os AA. receberam o cheque (sempre entendendo que o mesmo constituía meio válido de pagamento da dívida).
Termos em que deve julgar-se procedente o presente recurso, e, em consequência, julgar-se a acção procedente por provada com as legais consequências.
Justiça "
Da leitura de tais conclusões é-nos dado ver que as questões suscitadas e sobre as quais os apelantes pretendem que nos pronunciemos são as seguintes:
a) sindicalização da matéria assente em "V';
b) interpretação das declarações negociais, atinentes ao documento intitulado como contrato-promessa e respectivo valor;
c) mora accipiendi e dívida de juros.
..........................
III. Fundamentação
III.-A) Os factos:
Na sequência do Acórdão deste Tribunal da Relação que revogou o saneador-sentença e que ordenou que fosse lavrado despacho indicando a matéria assente e aquela que interessava levar ao debate instrutório, veio o M.º Juiz a lavrar despacho onde considerou como matéria assente os factos seguintes (fls. 120 a 122):
"- Em 1998.07.15, Olindo...... e Ana..... declararam prometer vender a António..... e Maria..... e estes declararam comprar um prédio urbano inscrito na matriz predial sob o art. U-00478, da freguesia de....., concelho do....., pelo preço global de 12.000.000$00 (doc. de fls. 8 e 9, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido). - (A) [O doc. de fls. 8 e 9. cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido - e ao qual se refere a alínea (A) - é aquele onde se encontra exarado o contrato promessa, datado de 1998.06.15, escrito pelo punho do R. Olindo, assinado por este, sua esposa e ainda pelos AA..
Além dos dizeres enunciados de (A) a (E), dele constam as declarações seguintes, que se mostram relevantes:
Na identificação das partes, AA. e RR. dizem-se respectivamente "casados em regime de comunhão geral de bens".
Na cláusula primeira diz-se que “os aqui RR. prometem vender ao A. marido e este promete comprar-l-hes o prédio urbano inscrito na matriz sob o art. U-00478, freguesia de...., .....”.
Na cláusula segunda indica-se que "o preço global da presente promessa é do montante de 12.000.000$00 ", e nessa mesma cláusula vem referido que "6.000.000$00 se destinam aos RR. promitentes vendedores", (dizendo-se que estes recebiam naquele acto 2.500.000$00 e os restantes 3.500.000$00 no acto da escritura) e que os outros 6.000.000$00 devem ser entregues a Domingos...... residente em....., nas mesmas condições que as minhas (idest, às do aqui R. marido, já que o contrato foi redigido pelo punho deste )-
Na cláusula terceira vem expresso que "o A. marido, promitente-comprador, deve (...) avisar os promitentes vendedores da data da escritura, enunciando-se entre eles, além dos ora RR "o Dr. Domingos e mulher".
Na cláusula quarta remete-se para "as disposições legais aplicáveis", aquilo em que o presente contrato seja omisso.]
- O A. entregou aos RR. a quantia de 2.500.000$00 a título de sinal e princípio de pagamento. - (B )
- AA. e RR. acordaram que da restante parte do preço o A. entregaria a quantia de 3.500.000$00 na data da celebração da escritura pública. - (C)
- AA. e RR. acordaram que os restantes 6.000.000$00 deveriam ser entregues pelos AA. a Domingos....., residente em....., nas mesmas condições que as daqueles. - (D)
- AA. e RR. acordaram que a escritura seria outorgada dentro de 60 dias, devendo o A. avisar os promitentes vendedores, Olindo e mulher e Domingos e mulher, com pelo menos 15 dias de antecedência. - (E)
- O A. enviou a Domingos..... um cheque no montante de 2.500.000$00. - (F)
- Dá-se por reproduzido o documento junto aos autos a fls. 17. - (G ) [O doc. de fls. 17, e ao qual se reporta a alínea G) contém o texto de uma pequena carta com os dizeres seguintes:
«....., 2 de Julho de 1998:
Sr. António:
Devido a desavenças entre mim e a minha irmã, das quais eu tenho razão, devolvo-lhe o seu cheque de 2.500.000$00, aguardando eu e ela a oportunidade de resolvermos as mesmas, que julgo será breve.
Vou contactar com o inquilino do 1.º andar, conforme o Sr. me indicou.
Com os meus cumprimentos, subscrevo-me
Ass. de Domingos......"]
- Dá-se por reproduzido o documento junto aos autos a fls. 18 e 19. - (H) [O doc. de fls. 18 e 19, e ao qual se reporta a alínea H) é uma carta assinada pelo A. António....., dirigida aos aqui RR. com data de 26 de Agosto de 1998, onde aquele atribui aos RR. os atrasos na realização da escritura e refere que a pretende marcar para o próximo mês de Setembro, alertando desde logo para o facto de "ter celebrado o contrato apenas com V. Exc.ªs.", e advertindo que se não vier a realizar-se a compra e venda “por falta imputável a V Exc.ªs", lhe assistirá o "direito de exigir o dobro do sinal prestado.”]
- Os AA. marcaram a realização da escritura para o dia 11 de Dezembro de 1998, no Cartório Notarial de...... - (I)
- O A. avisou os ora RR. e Domingos..... e mulher da data da realização da escritura. - (J)
- No dia e hora marcados, os RR. e Domingos..... e mulher não compareceram no Cartório Notarial de...... - (K)
- Dá-se por reproduzido o teor do doc. De fls. 24 e 25. - (L) [O doc. de fls. 24 e 25- a que se refere a alínea L) é um telegrama dirigido ao A. António..... por Domingos e Ana....., dizendo terem recebido em 98.11.30 carta daquele, datada de 98.11.19, e no qual davam conta da sua estranheza, uma vez que não havia sido celebrado por aquele qualquer contrato com estes, e onde chamavam a atenção para o facto de serem também comproprietários, pelo que, a haver negócio de uma parte do prédio, lhes teria de ser comunicadas as condições dele, para eventual exercício do direito de preferência.]
- Dá-se por reproduzido o documento d.e fls. 26 e 27. - (M) [O documento de fls. 26 e 27 - a que se reporta a alínea M) é uma carta dos RR. Olindo..... e esposa (embora só assinada por aquele), ao A. António....., dando conta que a falta de concretização do negócio se traduzia na impossibilidade de celebração atempada da escritura de venda do prédio e se ficara a dever exclusivamente ao incumprimento culposo dos outros comproprietários Dr. Domingos..... e mulher, uma vez que estes receberam sinal idêntico ao deles e posteriormente foi-lhes o mesmo devolvido.
Na mesma carta o R. chama a atenção de que a interpelação que lhe é feita para a celebração da escritura, apenas depois de terem decorridos cinco meses após a devolução pelos outros com proprietários do montante do sinal entregue, pelo que interpreta essa actuação como um gesto de má fé, destinado a provocar a fundamentação da exigência do sinal em dobro; no entanto, como prova da boa fé de sua parte, indica que está disposto a devolver-lhe o sinal recebido ou a vender-lhe a quota parte acordada, cumpridas as formalidades para a preferência dos demais comproprietários, pelo que declara ficar à espera de resposta para poder dar andamento imediato à solução definitiva que o A. queira vir a adoptar.]
- Dá-se por reproduzido o teor do documento de fls. 28 e 29. - (N) [O documento de fls. 28 e 29 - a que se refere a alínea N) é uma carta do A. ao R., datada de 98.12.30, na qual o A. enuncia que o incumprimento do contrato promessa decorre do facto de os RR. terem prometido vender coisa parcialmente alheia e de não se terem tornado donos dela ou logrado obter o consentimento dos outros comproprietários.
Nessa mesma carta rejeita a actuação de má fé, dizendo ter chegado a propor a resolução amigável do negócio, mas que os RR. a não aceitaram, alegando que tinham colocado o dinheiro a render, e, ao mesmo tempo dizem não aceitar qualquer das actuais propostas destes, em virtude de não terem contratado a compra de metade do prédio nem estarem dispostos a receber em singelo a importância há muito entregue, e depois de terem suportado, por razões alheias à sua vontade, despesas várias (marcação de escritura, comparência no Notário, testemunhas)]
- Por carta datada de 1999.01.19 e enviada a 1999.02.01, os RR. remeteram aos AA. um cheque datado de 1999.01.19, de 2.500.000$00. - (O)
- Houve um primeiro contacto entre o A. marido e a Ré Ana no início de Junho de 1998, em que este se mostrou interessado em comprar o prédio em questão. - (P)
- Na ocasião mencionada na alínea anterior a Ré disse-Ihe claramente que o dito prédio não era só dela, pois metade pertencia ao seu irmão, Domingos....., pelo que sugeriu ao A. que falasse com ele. -(Q)
- A Ré Ana deu o número de telefone do seu irmão ao A. marido e este entrou em contacto directo com o Domingos...... - (R)
- 0 Réu marido redigiu por seu punho o contrato mencionado na alínea A). - (S)
- Sempre ficou claro para todos os intervenientes, nomeadamente os AA., que o prédio não pertencia exclusivamente aos RR., mas também aos seus cunhados, em compropriedade. - (T)
- O Domingos..... recusou-se a cumprir o contrato por divergências surgidas com os RR. - (U)
- A promessa dos RR. ficou titulada por escrito e a do Domingos..... e mulher nunca passou de uma promessa verbal. - (V)"
Como podemos ver, parte da matéria assente foi feita por remissão para o teor de documentos, o que se revela - salvo o devido respeito - como uma técnica deficiente, pelos equívocos a que pode dar lugar, a respeito da fixação da matéria de facto.
Na verdade, os documentos são apenas meios probatórios e não propriamente factos.
Não obstante, e apesar disso, deixámos em nota o que se nos mostrou como eventualmente relevante a propósito de cada um desses documentos por forma a que pudéssemos dispor dos indispensáveis instrumentos probatórios em ordem a uma correcta análise e avaliação das provas e assim estarmos em boas condições para podermos proferir uma decisão conscienciosa a respeito dos problemas suscitados, até porque uma boa parte do inconformismo dos recorrentes assenta na interpretação a dar à vontade das partes, feita na valoração dos dizeres apostos em tais documentos e seus eventuais significados.
Assim, e como já dissemos, importa que nos pronunciemos, em primeiro lugar, a respeito da primeira questão suscitada nas conclusões das alegações de recurso, ou seja, sobre o ponto seguinte:
a) Da sindicalização da matéria assente em "V":
O M.O Juiz havia especificado em "V" que "A promessa dos RR. ficou titulada por escrito e a do Domingos..... e mulher nunca passou de uma promessa verbal".
No entanto, esta última parte fora impugnada, pelo que não poderia ficar incluída na matéria assente, como acabou por ficar.
Os AA. não reclamaram oportunamente da inclusão dessa matéria na parte considerada assente.
No entanto, e de acordo com o Acórdão do STJ n.º 14/94, de 26/05, para fixação de Jurisprudência, publicado no DR.-I-A) de 04/10, a selecção da matéria assente (bem como aquela que for levada à base instrutória) não formam caso julgado antes do trânsito em julgado da decisão final do litígio, pelo que a redacção da alínea "V" da matéria assente poderá ser susceptível de rectificação.
Assim posto, e uma vez que não há acordo das partes a respeito da parte final da alínea "V" (da matéria assente), terá a redacção desta alínea de ser reduzida aos dizeres seguintes:
"A promessa dos RR. ficou titulada por escrito".
A parte retirada dessa alínea da matéria assente consequentemente, a ser encaixada nalgum local, só poderia ter sido na base instrutória.
No entanto, não nos parece necessário anular o julgamento para se ordenar o aditamento de um novo quesito com esses dizeres, dado que, em nosso entender, a interpretação do contrato firmado entre AA. e RR., intitulado como contrato promessa em conjugação com os demais elementos do processo nos fornecem já os elementos indispensáveis para um julgamento que pensamos ser consciencioso, e, por outro lado, tem natureza conclusiva.
Na verdade, os dizeres da segunda parte do que estava especificado em "V", mesmo que porventura viesse a ser incluída na base instrutória e aí obter resposta positiva em consequência de novo julgamento, seria mesmo assim inócua para a solução do litígio, dado que a haver contrato promessa entre AA. e demais comproprietários ele só seria válido se porventura tivesse sido observada a formalidade por escrito, de nada valendo a alegada "promessa verbal".
III. B) o Direito:
Passemos então a apreciar as outras questões - estas atinentes à interpretação negocial e sua subsunção jurídica:
a) Da interpretação das declarações negociais, atinentes ao documento intitulado como contrato-promessa e respectivo valor;
A interpretação e integração da vontade negocial deve fazer-se com referência aos preceitos ínsitos no CC. sob os arts. 236.º e ss.
Assim, de acordo com o disposto no art. 236.º-1 do CC., "A declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele ".
E, de acordo com o n.º 2 desse mesmo preceito, “Sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida”.-
Por sua vez, o art. 237.º do CC. refere-nos que, nos casos duvidoso, sobre o sentido da declaração, quando estejamos perante negócios onerosos, deve ser "o que conduzir ao maior equilíbrio das prestações".
Quando em presença de negócios formais (como é o caso em presença, por nos encontrarmos a dirimir uma questão decorrente de um contrato promessa de compra e venda de imóvel), é preciso ter também em atenção o disposto no art. 238.º do CC. que nos refere nos seus n.ºs 1 e 2, que "Nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso", podendo no entanto esse sentido valer "(...) se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma de negócio se não opuserem a essa validade".
De realçar também o enunciado no art. 239.º do CC. :
"Na falta de disposição especial, a declaração negocial deve ser integrada de harmonia com a vontade que as partes teriam tido se houvessem previsto o ponto omisso, ou de acordo com os ditames da boa fé, quando outra seja a solução por eles imposta".
Dito isto, avancemos:
Sem embargo de se reconhecer a razão dos apelantes no que respeita à questão referida em a na parte relativa aos "factos" essa situação não é contudo de molde a levar à procedência da acção, pois que a conjugação dos factos considerados assentes conduz-nos à existência de um negócio uno, que só se consubstanciaria com o pleno assentimento dos comproprietários Dr. Domingos e esposa em aceitar o negócio prometido nos termos formalizados? objectivo esse a ser conseguido pelos AA., como mais abaixo teremos oportunidade de justificar. Assim a não celebração do contrato definitivo não pode ser atribuída a culpa dos RR., que estavam dispostos a cumprir aquilo a que se haviam comprometido, isto é, outorgando na escritura a venda da parte de que se diziam comproprietários (e não também a quota parte alheia) nas demais condições clausuladas - solução que os AA. recusaram.
Com efeito,
Pese embora a defeituosa redacção dos dizeres do alegado documento, resulta na verdade manifesto dos factos considerados assentes:
- ser desígnio dos RR. venderem apenas a sua quota parte indivisa no prédio objecto do documento intitulado como contrato promessa,
- e que era intenção dos AA. apenas a aquisição do prédio na sua totalidade.
Na verdade,
- Era do conhecimento dos AA, desde a primeira hora, que os RR. eram apenas donos de metade indivisa do prédio, que, no seu conjunto, seria vendido por 12.000.000$00;
- Os RR. só receberam metade do sinal correspondente, ou seja, receberam de sinal 2.500.000$00 - metade do valor previsto de 5.000.000$00 para a totalidade;
- Os RR. só receberiam a importância em falta correspondente à sua metade, na data da escritura, ou seja, 3.500.000$00 dos 7.000.000$00 que faltariam para que o pagamento integral viesse a ocorrer;
Os AA. haviam acordado com os RR. que os recebimentos por parte dos outros comproprietários seriam e efectuados em condições idênticas às destes. (daqui se infere que os RR. só estavam a prometer vender a quota parte indivisa que tinham na casa, porque, se assim não fosse, não tinham em seu poder a importância correspondente à quota parte do valor do sinal para entregarem aos demais comproprietários).
- Os RR. preveniram os AA. que deveriam contactar com o Domingos, tendo a Ré Ana dado número de telefone de seu irmão Domingos ao A. para que este falasse com ele.
- O A. entrou em contacto directo com o Domingos......
- Os outros comproprietários do imóvel (Domingos e esposa) não chegaram a subscrever o referido contrato promessa.
- A escritura só teria lugar depois de a promessa de venda estar integralmente liquidada.
- Ficara convencionado entre AA. e RR. que o A. avisaria os promitentes vendedores Olindo e esposa (aqui RR.) bem como o Domingos..... e esposa da data da escritura.
- Os referidos Dr. Domingos e esposa, uma vez notificados para comparecerem no Cartório Notarial para ser celebrada a escritura logo disseram aos AA. que não compareceriam, porque não haviam celebrado qualquer contrato com estes.
- Os RR., por sua vez, e perante a recusa dos outros com proprietários em outorgar a escritura de venda propuseram aos AA. que se celebrasse a venda da sua quota parte indivisa na casa prometida vender, mas estes recusaram.
- Perante o cenário de os outros comproprietários não outorgantes no contrato promessa os AA. recusaram a possibilidade de aquisição da quota parte dos RR. no imóvel, bem como que os RR. lhes devolvessem a importância do sinal em singelo.
Tendo em conta tudo isto, só poderíamos concluir que o contrato promessa celebrado entre AA. e RR., embora não de forma explícita nos seus dizeres, tinha implícito que se encontrava sujeito à condição (art. 270.0 do CC.) de os outros comproprietários também estarem dispostos a outorgar na escritura em condições análogas às que eles aceitaram, não podendo por isso ser assacado a culpa dos RR. o incumprimento do contrato definitivo, uma vez que estes, de acordo com a interpretação da vontade negocia, não chegaram a assumir a promessa de venda de coisa alheia, apenas se comprometendo com a prestação que lhes podia ser exigível, referente à quota parte do imóvel de que eram donos.
No entanto, sabendo também os RR. que os AA. nunca pretenderam comprar senão a integralidade do prédio e que esse desígnio só não foi conseguido porque os demais comproprietários (Domingos e esposa) inviabilizaram que esse negócio se efectivasse, também teremos de concluir que a não realização do negócio definitivo também não pode ser assacado a culpa dos AA.
Em síntese, apenas podemos concluir que a vontade de ambas as partes, expressa no contrato promessa, só poderia atingir o seu efeito útil se se verificasse a condição (isto é, a anuência de terceiros - os demais comproprietários Domingos.... e esposa-), o que não aconteceu, pelo que o documento celebrado entre AA. e RR. e que foi intitulado por contrato--promessa, só poderia valer como tal se porventura a condição se verificasse (isto é, se os demais comproprietários nele tivessem outorgado e assinado os respectivos dizeres, ou se porventura se tivessem vinculado por escrito aos dizeres desse documento, ainda que porventura em documento autónomo, já que, sendo o objecto do contrato definitivo um bem imóvel que exigia a outorga em escritura pública de todos os vendedores e compradores, o contrato-promessa correspondente teria de obedecer à forma escrita. (art. 410.º-2 do CC.)
Como a condição se não verificou, o contrato promessa não pode ser exigível.
Não existindo vinculação escrita e assinada pelos demais comproprietários a respeito do assentimento ao enunciado contrato, não podem os AA. imputar aos RR., muito menos, a culpa na não realização da prestação a que se vincularam (venda da quota parte na casa ) ou na não obtenção do consenso dos demais comproprietários para a outorga na escritura na alienação da totalidade do prédio
Assim, não havendo título que legitime os RR. a manterem em seu poder a quantia recebida a título de sinal correspondente à quota parte do prédio, de que eram comproprietários, estão obrigados à devolução do que receberam, na medida do seu enriquecimento (art. 479.º do CC.).
Os RR., no entanto, quiseram já fazê-lo, enviando aos AA. a importância correspondente à devolução do sinal, em singelo, fazendo-o em cheque visado emitido em 1999.01.19.
Da mora accipiendi e dívida de juros:
Os AA. alegaram que tinham direito à recepção do sinal em dobro -argumento que não acolhemos, porque entendemos que não houve incumprimento dos RR.
O cheque em causa, emitido pelos RR. com a data de 99.01.19 (f1s. 33 dos autos) enviado aos AA., é um cheque visado, que não tem quaisquer sinais de ter sido apresentado a pagamento, e está junto aos autos por acção dos próprios AA..
Não pode por isso proceder a alegação de que o cheque de devolução do sinal não tinha cobertura, em face de tais elementos (cheque visado e omissão de declaração de falta de provisão).
Deste modo,
Só estão os RR. obrigados a devolver aos AA. a importância do sinal recebido, acrescida dos juros compensatórios, ou seja, pelo "valor correspondente ao enriquecimento" desde a entrega do sinal até ao momento em que os RR. lhes entregaram o cheque de devolução do mesmo montante entregue a esse título, não lhe podendo ser imputados juros subsequentes a essa data, pois que os AA. só não cobraram o respectivo cheque porque não quiseram, não havendo portanto mora dos RR..
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Assim, embora por razões não inteiramente coincidentes com as indicadas na douta sentença recorrida, concordamos com o efeito prático da sentença naquilo que constitui o seu núcleo, ou seja, na questão da obrigatoriedade de devolução da importância correspondente ao sinal entregue, dela nos permitindo apenas desviar no que respeita a parte do pedido de juros.
A apelação terá, por isso, de proceder parcialmente.
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IV. Deliberação
Na procedência parcial da apelação, revoga-se a douta sentença recorrida em que apenas condenou os RR. a pagarem aos AA. a quantia de 2.500.000$00 (hoje 12.465,95 euros), substituindo essa condenação por outra em que, além do pagamento desse montante, condena também os RR. a pagarem aos AA. a importância correspondente à frutificação do valor do sinal devolvido, isto é, desde a data da entrega do sinal pelos AA. aos RR. (1998.06.15), até ao momento em que os mesmos RR. voltaram a entregar aos AA. um cheque visado para aqueles levantarem a mesma importância.
Custas na proporção de 9/10 para os AA. e 1/10 para os RR., em ambas as instâncias.
Porto, 14 de Janeiro de 2003
Mário de Sousa Cruz
Augusto José Baptista Marques de Castilho
Maria Teresa Montenegro V C Teixeira Lopes