Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0531453 |  |
ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA
INDEMNIZAÇÃO
II- Emerge do princípio da justa indemnização que os dados que vêm previstos no Cód. das Exp. a ponderar para a fixação de indemnização respeitante a arrendamento para comércio (ou para industria, profissão liberal e arrendamento rural) não são taxativos.
III- Efectivamente, tal como no arrendamento rural, como encargo autónomo que é, também no arrendamento para exercício da actividade comercial, a indemnização abrange todas as perdas patrimoniais do arrendatário, não só os prejuízos, mas ainda todos os benefícios que deixou de obter, calculados “nos termos gerais de direito”.
I. RELATÓRIO
No ....º Juízo Cível do Tribunal de Comarca e Família/Menores de Matosinhos, B................, C.................... e B1....................... - ....., Lda., apresentaram recurso da decisão arbitral proferida no processo de expropriação de terreno correspondente à parcela nº 11 da planta parcelar do projecto denominado "rectificação da Rua da Arroteia", com a área de 270 m2, sito na freguesia de Leça do Balio, concelho de Matosinhos, a destacar do prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o nº 02404/211002, e inscrito na matriz rústica sob o art. 716, que definiu como valor indemnizatório a conceder ao proprietário expropriado B............... a quantia de € 23.106,40 e à arrendatária sociedade a quantia de € 13.467,54, e em que é expropriante a Câmara Municipal de Matosinhos.
A declaração de utilidade pública foi concedida pelo Governo através do despacho do Sr. Secretário de Estado da Administração Local de 17.01.2002, publicado no D.R. II Série, de 22.02.2002.
Foi realizada a vistoria “ad perpetuam rei memoriam”, conforme documentado nos autos (fls. 17 a 20), vindo pelo acórdão arbitral junto a fls. 50 segs. a ser atribuídas aos expropriados as indemnizações supra referidas.
Por decisão de fls. 92 foi adjudicada à expropriante a propriedade da referida parcela de terreno.
No supra referido recurso da decisão arbitral apresentado pelos expropriados, defenderam os expropriados que a indemnização deveria ser fixada em € 50.193,00 para o expropriado B.......... e € 22.445,90 para a expropriada sociedade, esta na qualidade de arrendatária.
Respondeu a expropriante Câmara Municipal de Matosinhos (fls. 124 ss), sustentando a negação de provimento ao recurso-- com a ressalva da questão do número das árvores-- e a bondade dos montantes indemnizatórios atribuídos, designadamente sustentando, no que concerne à indemnização da arrendatária, estar correcto o critério seguido relativizado ao período de três anos.
Foram atribuídas aos expropriados as quantias para as quais já havia acordo, nos termos do disposto no art. 52º, nº 3 do Cexprop., e após nomeação de peritos e selecção das questões a resolver, foi realizada avaliação, tendo os Exms peritos elaborado o laudo pericial de fls. 167 a 172, o qual foi subscrito por todos os peritos e concluiu que a indemnização devida ao expropriado proprietário se deve fixar em € 25.606 e a devida à expropriada sociedade em € 22.500.
Não foram proferidas alegações nos termos do artº 64, nº1 do C. das Expropriações.
Foi, finalmente, proferida sentença, a “julgar parcialmente procedente o recurso apresentado pelo expropriado B.................., fixando-se em € 26.681,00 (vinte e seis mil, seicentos e oitenta e um euros) o montante a pagar pela expropriante ao mencionado expropriado, pela expropriação da parecia acima identificada, julgando-se totalmente improcedente o recurso apresentado pela expropriada D............, Lda.”
Inconformada com o assim sentenciado, interpôs recurso a expropriada sociedade arrendatária, apresentando alegações que remata com as seguintes
CONCLUSÕES:
“1ª- O facto de a sociedade ora apelante ter apresentado prejuízos fiscais nos exercícios de 2001 e 2002 não quer dizer, por si só, que não tenha tido qualquer prejuízo directamente resultante da expropriarão.
2ª- Consta dos autos um critério que permite avaliar e quantificar o prejuízo ocasionado pela expropriação à sociedade ora apelante.
3ª- Entre o acórdão arbitrar e o laudo de peritagem, este subscrito por um maior número de Peritos que deliberaram por unanimidade, incluindo o Exmo. Perito indicado pela distinta Entidade expropriante, e utilizando parâmetros de razoabilidade, objectividade e maior solenidade, deverá ter-se como mais fortemente credível o laudo de peritagem.
4ª- Ao não reconhecer a bondade do laudo de peritagem e fundamentando a decisão em factos falíveis e subjectivos, a douta decisão recorrida enfermou do vício previsto na al. c)- do nº 1 do art. 668º do Código de Processo Civil.
Nestes Termos
[........] Deve dar-se provimento à presente apelação,
Julgando-se a mesma procedente e, em consequência,
Revogando-se a decisão proferida na 1ª instância quanto à apelante "B1..............., - ........, LDA."
Substituindo-se por outra que julgue totalmente procedente o Recurso por si apresentado da decisão arbitrar, e
Fixando em EURO 22.500,00 o valor da indemnização a atribuir à apelante "B1..................... - ........., LDA."
Decidindo nesta conformidade, será feita inteira e sã JUSTIÇA”
Contra-alegou a expropriante, sustentando a manutenção do sentenciado.
Foram colhidos os vistos.
II. FUNDAMENTAÇÃO:
II. 1. AS QUESTÕES:
Tendo presente que:
-- O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações dos recorrentes, não podendo este tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser as de conhecimento oficioso (ut, arts. 684º, nº3 e 690º, nºs 1 e 3, do C. Proc. Civil);
-- Nos recursos se apreciam questões e não razões;
-- Os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido,
são os seguintes os temas das questões propostas para resolução:
Valor da indemnização a atribuir à expropriada arrendatária - o que pressupõe aferir se o facto de a expropriada ter apresentado prejuízos fiscais nos exercícios de 2001 e 2002 tem como consequência, por si só, a inexistência de qualquer prejuízo directamente resultante da expropriação, afastando, por isso, o direito à indemnização.
II. 2. OS FACTOS:
Matéria de facto assente:
1- Foi declarada a utilidade pública da "parcela nº 11" por despacho de 17 de Janeiro de 2002 de S. Exmº Sr. Secretário de Estado da Administração Local, constante da Declaração (extracto) nº 55/2002 publicada no DR - 11 Série, de 22 de Fevereiro de 2002, a pedido da Câmara Municipal de Matosinhos, no exercício de competência delegada, e que também autorizou a sua tomada de posse administrativa.
2 - A parcela a expropriar apresenta a área de cerca de 270 m2, a destacar de um prédio com a área de 900 m2, sito no Lugar de ........., freguesia de .............., concelho de Matosinhos, descrito na Conservatória do Registo Civil sob o nº 52919 a fls 10 - livro B - 156 da freguesia de Leça do Balio e inscrito na matriz sob o nº 716 (matriz rústica) da respectiva repartição de Finanças.
3 - A parcela a expropriar destina-se à realização da obra denominada "Rectificação da Rua da .......".
4 - O terreno de onde foi expropriada a parcela apresenta as seguintes confrontações: Norte - terreno baldio; Sul - herdeiros de E....................; Nascente - caminho público; Poente - Via Norte.
5 - A parecia expropriada apresenta as seguintes confrontações: Norte- terreno baldio; Sul - F.........; Nascente - parte sobrante da parcela; Poente - Via Norte.
6 - À data da vistoria "ad perpetuam rei memoriam", a Planta de Ordenamento do Regulamento do Plano Director Municipal de Matosinhos previa a inserção do prédio e da parcela em área prevista para a construção e rectificação do acesso à EN Nº 14 - Via Norte, para a área Verde de Parque e Cortina de Protecção Ambiental, vizinha da área de uso predominantemente industrial e a parcela é abrangida por uma faixa "non aedificandi" de protecção à EN - Via Rápida e alinhamentos do referido acesso.
7 - À data da vistoria "ad perpetuam rei memoriam", o prédio gozava de acesso rodoviário da via rápida pavimentada, mas para o prédio e parcela o acesso era em terra batida, estava abrangido pela rede eléctrica e telefónica.
8 - Dos lados Norte, Sul e Poente a parcela expropriada estava delimitada por um muro em pedra com 0,4 m de espessura e com 0,6 m de altura, com 14 m, 10 m e 30 m de comprimento, respectivamente.
9 - Do lado Poente, Norte e parte a Sul, junto aos muros da parcela expropriada, como cortina, estavam 65 árvores coníferas.
10 - A sociedade D......., Lda. apresentou em 2001 um prejuízo fiscal de e € 19.360,78.
11- A sociedade D..........., Lda. apresentou em 2002 um prejuízo fiscal de e € 18.147,21.
11- O terreno expropriado estava dado de arrendamento à sociedade expropriada B1.............., ......, Lda.
III. O DIREITO
Vejamos, então, das questões suscitadas nas conclusões das alegações da apelante, quais sejam:
O artº 62º da Constituição da República Portuguesa estabelece no seu nº 2 que "A requisição e a expropriação por utilidade pública só podem ser efectuadas com base na lei e mediante o pagamento da justa indemnização” - o que consagra o princípio da justa indemnização como um dos princípios fundamentais do nosso ordenamento jurídico.
Esse direito à indemnização está igualmente previsto no Cód. Civil (artº 1310º).
A expropriação por utilidade pública, como transmissão coactiva que é, tem, assim, subjacentes dois grandes vértices constitucionais: o seu condicionamento a fins de utilidade pública e a exigência da correspondente indemnização.
A expropriação constitui uma forma de aquisição originária, porquanto o direito de propriedade do expropriado sobre o imóvel objecto de expropriação extingue-se, fazendo nascer na esfera da entidade expropriante um direito de propriedade novo, não sujeito a quaisquer ónus ou encargos. [Cfr. neste sentido Ac. STJ 11 Dez. 73, BMJ 232º pág. 61; Prof Oliveira Ascensão, in Direito Civil - Reais, pág. 219]
Em relação à expropriação destacam-se os seguintes princípios - limites:I) reserva de lei: a legitimidade do poder expropriatório depende de previsão legal; II) fim de utilidade pública: a expropriação só pode ser admitida pelo legislador e efectuada pela administração tendo em vista a prossecução de um fim de utilidade pública e na exacta medida em que é necessária para a realização desse fim (de onde decorrem outros dois princípios, o da necessidade e o da proporcionalidade); III) justa indemnização: a expropriação constitui sempre o expropriante na obrigação de compensar o expropriado pelo desvalor que lhe foi infligido; IV) justo procedimento expropriatório: ao expropriado tem que ser permitido fazer valer adequadamente as suas razões, bem como fiscalizar o procedimento que conduz à extinção do seu direito de propriedade.
Para se chegar à justa indemnização há que procurar na lei a concretização de tal conceito, designadamente, nos arts. 253º e segs. do Cód. das Exp.
Assim, também se dispõe no artº 1º do CE que “Os bens imóveis e os direitos a eles inerentes podem ser expropriados por causa de utilidade pública compreendida nas atribuições, fins ou objectos da entidade expropriante, mediante o pagamento contemporâneo de uma justa indemnização nos termos do presente Código” - sublinhado nosso.
No que tange à determinação do conceito de justa indemnização, é obvio que o legislador constitucional deixou a cargo da lei ordinária a definição dos critérios concretos que permitem, caso a caso, preencher tal conceito, por forma a ser fixado o quantum indemnizatório.
Por sua vez, dispõe o artº 23º do Cód. das Exp., na redacção supra referida, que “A justa indemnização não visa compensar o benefício alcançado pela entidade expropriante, mas ressarcir o prejuízo que para o expropriado advém da expropriação, correspondente ao valor real e corrente do bem de acordo com o seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal, à data da publicação da declaração de utilidade pública, tendo em consideração as circunstâncias e condições de facto existentes naquela data”.
Já na jurisprudência e doutrina anteriores ao CE aqui aplicável se defendia que, para efeito da fixação da justa indemnização, há que atender ao valor que as parcelas expropriadas têm na livre concorrência, devendo a indemnização justa corresponder ao valor que no mercado atingem as coisas equivalentes [Cfr. Ac.. desta Relação, de 5/7/74, BMJ 235, 262; Ac. do STJ de 30/1/76, BMJ 253, 236; Ac. Rel. de Lisboa de 9/1/84, CJ, Ano IX, Tomo I, 100 e, ainda, Ac. desta Relação de 21/3/85, CJ X, T II, pág. 233, bem como parecer dos Professores Meneses Cordeiro e Teixeira de Sousa, in Col. Jur., Ano XV, 21 e segs.]
Esse valor de mercado ou corrente do bem expropriado continua a ser uma referência para conduzir à compensação plena dos prejuízos sofridos pelo expropriado, à justa indemnização constitucionalmente consagrada [cfr. Expropriações por Utilidade Pública, Osvaldo Gomes, pág. 205] - Também o Tribunal Constitucional no Acórdão no 50/90, in DR, 1-A, de 30/3/90, decidiu que a "justa indemnização" há-de corresponder ao valor adequado que permita ressarcir o expropriado da perda que a transferência do bem lhe acarreta, devendo ter-se em atenção a necessidade de respeitar o princípio da equivalência de valores: nem a indemnização deve ser tão reduzida que o seu montante a torne irrisória ou meramente simbólica, nem, por outro lado, nela deve atender-se a quaisquer valores especulativos ou ficcionados, por forma a distorcer, positiva ou negativamente, a necessária proporção que deve existir entre as consequências da expropriação e a sua reparação.
Também Alves Correia [in As garantias do particular na expropriação por utilidade pública, Coimbra, 1982, pág. 128].refere que “A indemnização por expropriação visa compensar o sacrifício especial suportado pelo expropriado, ou, por outras palavras, garantir a observância do princípio da igualdade que tinha sido violado com a expropriação, apresentando-se como uma reconstituição em termos de valor da posição de proprietário que o expropriado detinha” - negrito nosso.
O mesmo é dizer - como também já sustentava o autor acabado referir (ob. e loc. cits.) - que o dano patrimonial suportado pelo expropriado só é ressarcido de forma integral e justa se a indemnização for correspondente ao valor comum do bem expropriado, ou seja, ao respectivo valor de mercado ou ainda ao seu valor de compra e venda.
No artº 38º, nº1, do citado Código das Expropriações, dispõe-se que não havendo acordo sobre o valor global da indemnização, este é fixado por arbitragem, com recurso para os tribunais, aos quais caberá fixar a indemnização a pagar pela entidade expropriante.
Antes de mais, é imperioso dizer-se que, como é sabido, às expropriações por utilidade pública é aplicável a lei vigente à data da respectiva declaração, considerada a sua publicação no Diário da República [Cfr. neste sentido Acs. STJ 18 Junho de 74, BMJ 238º pág. 165, Ac. STJ 9 Julho de 74, BMJ 239º pág.88 e Ac. STJ 2 Dezembro de 75, BMJ 252º pág. 83, Ac. R. Lisboa de 23 de Fevereiro de 89, CJ tomo I, pág. 138 Ac. R. Lx. 10 de Março de 94, CJ tomo II pág. 83, Ac. R. Lx. de 24 de Março de 94, CJ, Tomo II, pág. 98, Ac. R. E. 12 Maio de 94, CJ Tomo III, pág. 269)].
Assim sendo, tendo a Declaração de Utilidade Pública sido publicada no DR em 17.01.1002, é aplicável ao caso sub judice o Código das Expropriações na redacção do Dec.-lei nº 438/91, de 9.11.
Assentes estes princípios, vejamos o caso sub judice.
In casu, está apenas e só em causa a fixação de indemnização respeitante ao arrendamento, concretamente à arrendatária comercial B1............- ......, Lda.
Efectivamente, como se refere no Laudo de Peritagem (subscrito por todos os peritos), a fls. 171, “a parcela encontra-se arrendada na sua totalidade à firma B1............, ......, Lda, que utiliza a parcela para depósito e armazém de sucatas”.
Ora, é certo que a actividade comercial se caracteriza fundamentalmente pela compra de bens naturais ou de produtos para revenda. O comerciante intervém na circulação da riqueza através de uma actividade de mediação. No entanto, “o arrendamento não deixa de ser comercial se no prédio não se procede à venda directa ao público, visto o imóvel poder funcionar como simples armazém de retém ou depósito de mercadorias” (António Pais de Sousa, Anotações ao Regime do Arrendamento Urbano, 2ª e., pág. 59).
Portanto, sabendo-se que os “sucateiros” se dedicam à compra de sucata-- seja simples ferro velho, sejam veículos velhos ou acidentados para extracção e venda de peças--, a verdade é que não deixa de se tratar de uma actividade de compra de bens para revenda. Ou seja, é uma actividade comercial.
Como tal, é aqui aplicável o disposto nos nºs 1º e 4º do artº 29º do Código das Expropriações.
Assim sendo, diz a lei que o arrendamento é considerado um encargo autónomo para efeito de indemnização do arrendatário (nº1 cit.)
E o nº 4 do mesmo normativo dispõe que “Na indemnização, [.....], atender-se-á às despesas relativas à nova instalação, incluindo os referenciais de renda que o arrendatário irá pagar, e aos prejuízos resultantes do período de paralisação da actividade, necessária para a transferência calculada nos termos gerais de direito”.
Como vimos, está apenas em questão saber se a indemnização a atribuir ao arrendatário deveria tomar como referência um período de cinco anos e não três - sustentando a apelante/expropriada que tal período deve ser de cinco anos - como vem sustentado pelo laudo pericial subscrito por unanimidade dos cinco peritos--, ao invés da expropriante que sustenta que o mesmo se deve situar nos três anos-- à semelhança do defendido no relatório de arbitragem.
De facto, não tendo havido recurso da expropriante no que toca ao valor fixado na arbitragem-- isto é, ninguém sustentou em sede de recurso que tal valor deveria ser reduzido, apenas e só recorreu a expropriada (fls. 100) por entender que o período a considerar deveria ser de 5 e não de 3 anos--, naturalmente que não seria possível neste recurso - tal como no da decisão arbitral para o tribunal a quo - atribuir uma indemnização à sociedade expropriada em valor inferior àquele sobre que há havia consenso entre as partes (€ 13.467,54 - fls. 58).
A não ser assim, teríamos uma espécie de “reformatio in pejus”, à revelia do âmbito ou objecto do recurso (de ambos os recursos, portanto: quer da decisão arbitral, quer da sentença recorrida).
Isto posto, vejamos, então, se se justifica elevar o montante indemnizatório fixado na decisão arbitral à expropriada/arrendatária (€ 13.467,54 - fls. 58) e que a sentença recorrida sufragou.
Escreveu-se na decisão arbitral que a indemnização atribuir à arrendatária deveria ser vista “em função do lucro líquido de três anos, que a mesma possa ter”, entendendo os respectivos árbitros que tal se deveria situar em 15% do quantitativo da facturação (fls. 58).
Assim, teríamos a seguinte indemnização:
- 1.500.000$00 (factuação mensal) x 12 meses x 15% = 2.700.000$00, ou seja, € 13.467,54.
E como a expropriação foi de cerca de 1/3 do terreno, logo o valor indemnizatório, considerando os aludidos 3 anos, seria de €13.467,54: 3 (terreno) x 3 anos = € 13.467,54.
Que dizer?
Antes de mais, há que ver em que medida o prejuízo fiscal provado da expropriada/arrendatária influencia o valor indemnizatório.
Na sentença recorrida defendeu-se que a arrendatária, “não tendo qualquer rendimento, também não teve qualquer prejuízo”, pelo que só se manteve o decidido na decisão arbitral por não ter sido interposto recurso pela expropriante a peticionar a redução ou exclusão de indemnização à arrendatária, como supra referido.
Não nos parece correcto esse raciocínio do Mmº Juiz neste segmento da sentença.
Efectivamente, os dados a ponderar na fixação da indemnização respeitante ao arrendamento vêm, como vimos, referidos no artº 29º do CE - no caso sub judice, mais precisamente no nº 4 desse normativo legal.
Ora, há, desde logo, que não esquecer que tais dados não são taxativos. O princípio da justa indemnização que é aplicável desde logo à expropriação do direito de propriedade vale também seguramente para a expropriação do arrendamento. «E, se a justa indemnização é imposta quando tal direito (...) seja directamente objecto de expropriação, ela é também devida, por uma razão de igualdade, quando esse mesmo direito seja atingido (...) como consequência da expropriação do imóvel arrendado» [Acórdão do Trib. Constitucional nº 37/91, de 14.02 de 1991, in DR, 2ª Série, nº 144, de 26.06.1991; sobre esta matéria, v. Fernando Alves Correia, Formas de Pagamento da Indemnização, pág. 10].
Ora, parece evidente que, independentemente dos prejuízos fiscais eventualmente havidos pela arrendatária/expropriada neste ou naquele ano - in casu, trata-se dos anos de 2001 e 2002--, não podemos condicionar a atribuição ou não de indemnização - “encargos autónomos”, chama-lhes o artº 29º, nº1 CE - puramente à inexistência ou existência de tais prejuízos. Seria uma posição extremamente redutora que de todo se afastaria da letra e espírito da lei, sem dúvida negando o direito constitucional da justa indemnização.
Desde logo, é a própria lei a dizer que há que atender na fixação da indemnização, não só “às despesas relativas à nova instalação, incluindo os referenciais de renda que o arrendatário irá pagar”, como também “aos prejuízos resultantes da paralisação da actividade, necessária para a transferência calculada nos termos gerais de direito” (nº 4 do artº 30º cit. .
Ora, parece evidente que os alegados prejuízos fiscais nada têm ver com as “despesas relativas à nova instalação” - despesas que seguramente existem, independentemente de tais prejuízos, acrescidas dos naturais incómodos--, sendo de especial significado os (muito prováveis) acréscimos no valor da renda, conhecida, como é, a cada vez maior dificuldade em conseguir espaços para depósito de... sucata, dada a relutância cada vez mais acentuada a estes “negócios”, designadamente por razões ambientais, obviamente sendo ainda maiores as dificuldade em conseguir espaços bem localizados.
Mas mesmo que fosse verdade - o que não vem provado, como bem acentua a apelante nas suas alegações - que nos anos de 2001 e 2002 a arrendatária não teve lucros, de forma alguma poderíamos aceitar como correcta a conclusão de que só por isso não houve “prejuízos resultantes do período de paralisação”.
Sem dúvida que muitos são os prejuízos que muito previsivelmente podem advir da expropriação, independentemente da não apresentação de lucro fiscal neste ou naquele ano.
Aliás, é bom que se diga que o facto de haver prejuízos neste ou naquele ano em nada releva, já que podia haver lucros, e acentuados, logo no(s) ano(s) seguinte(s). E por via da expropriação, ficaria a expropriada/arrendatária impedida de os obter, o que por si já traduz um prejuízo decorrente da expropriação.
Tal como qualquer outra actividade comercial, também a da expropriada (comércio de sucatas) levou certamente bastante tempo a implantar-se. Impedir a arrendatária de poder prosseguir o negócio nesse local, só por si já justifica a atribuição de indemnização. A não ser que se provasse que a continuação do negócio nesse local seria uma infindável fonte de.... prejuízos (efectivos) - o que se não vem demonstrado.
Aliás, pode dizer-se que a expropriação, por si só, já é potencial causa de quebra do negócio, uma vez que provoca natural desmotivação no ramo negocial, pelo menos nesse local, criando toda uma situação favorável à quebra dos lucros, ou verificação de prejuízos. E, curiosamente, a declaração de utilidade pública teve lugar precisamente em Janeiro de 2002 (o tal ano fiscal em que se alegam prejuízos!).
Por outro lado, não nos repugna que os prejuízos fiscais apresentados sejam, como sustenta a apelante, correspondentes ao valor de amortizações e reintegrações efectuadas nesses dois exercícios fiscais.
Efectivamente, não se compreende que os referidos prejuízos fiscais respeitem aos anos de 2001 e 2002 quando em cada um desses anos as declarações fiscais apresentam muitas dezenas de milhares de euros de facturação! (fls. 202 e 209). O que parece comprovar a explicação da apelante: “(...) por força de investimentos efectuados em anos anteriores, a sociedade ora apelante teve de fazer repercutir em exercícios fiscais posteriores o custo de alguns investimentos”.
Daqui que facilmente se conclua que o Mmº Juiz a quo se limitou a fazer um exercício assaz redutor, simplista e precipitado, limitando-se a extrair uma conclusão que de todo não corresponde à verdade: apresentando a arrendatária prejuízos fiscais, logo não há qualquer prejuízo directamente resultante da expropriação (!!).
Além do referido, não se pode olvidar que, independentemente de nada garantir que a arrendatária consiga um espaço - muito menos idêntico - noutro local para continuar a exercer a sua actividade - assaz difícil, designadamente pelas razões já supra alinhavadas--, há, além dos prejuízos (resultantes da expropriação) já referidos, ainda a natural perda de clientela, pois é natural que os clientes da arrendatária passem a procurar outro fornecedor, dado que o menor espaço físico acarreta menor possibilidade de depósito de materiais, situação que se agrava caso o novo negócio passe a ficar mais distante.
A este respeito, escreve José Osvaldo Gomes, Expropriação por Utilidade Pública, pág. 229, que, quando se trata, designadamente, de arrendamentos para comércio, há que indemnizar a eventual perda de clientela, as obras a realizar e os equipamentos a instalar no novo local (e a própria necessidade de mudar de profissão se o seu exercício estiver ligado ao local ocupado). Dados que não são excluído pelo artº 29º, nº4, já que - como dissemos - os dados a ponderar para a fixação da indemnização aí previstos não são taxativos.
Cremos, assim, que - tal como no arrendamento rural, como encargo autónomo--, também no arrendamento para exercício da actividade comercial, a indemnização abrange todas as perdas patrimoniais do arrendatário, não só os prejuízos, mas ainda todos os benefícios que deixou de obter, calculados “nos termos gerais de direito” (nº 4, fine, do cit. artº 30º).
É certo que não temos dados precisos sobre todos os potenciais prejuízos a que se fez referência. Mas com base nos dados que temos - designadamente os proveitos do exercício havidos pela arrendatária-- e tendo presente que os peritos - que estiveram no local e se presume que estudaram e debateram todos os contornos do caso - entenderam que o período de cinco (5) anos como tempo a considerar na fixação da indemnização era o mais correcto, atentas as especificidades do caso concreto, sendo certo que houve unanimidade dos peritos a esse respeito (cfr. fls.172) e não se vê razões sérias para pôr em causa esse entendimento, sufraga-se o aludido laudo, aceitando-se como valor indemnizatório a atribuir à expropriada/arrendatária a quantia ali referida: € 22,500,00 (vinte e dois mil e quinhentos euros).
Não se deixe de referir que, se é certo que o juiz se não encontra vinculado aos laudos dos peritos, mesmo dos escolhidos pelo tribunal, não é menos certo que se presume que os mesmos se encontram munidos de isenção e competência técnica - motivos porque foram escolhidos, em especial os indicados pelo tribunal [Cfr. Ac. Rel. de Évora, de 11.01.1977, in Col. Jur. 1977, Tomo I, pág. 125; Ac. Rel. do Porto, de 27.05.80, CJ, T.III,88; Ac. Rel. do Porto de 23.02.89, Col. Jur., T I, pág. 138; Ac. Rel. de Coimbra de 21.05.91, Col. Jur., III, I, 73 e Ac. Rel. de Évora de 7.1.88, Col. Jur., Tomo I, 254]
Portanto, se é certo que, naturalmente, aqui vigora sempre o princípio da livre apreciação da prova, não estando o tribunal vinculado aos valores indicados pelos peritos, há que ter em conta que não só foram eles que ponderaram devidamente (designadamente in loco) as circunstâncias concretas que a situação factual traduz, como são eles os técnicos e, como tal, melhores portadores de conhecimentos especializados.
Como quer que seja, o certo é que, in casu, o laudo elaborado pelos peritos - subscrito de forma unânime por todos eles, designadamente aquele que a própria expropriante escolheu-- encontra-se bem fundamentado e elaborado, com obediência aos comandos legais, aí se explicando o porquê das opções tomadas -, o que, portanto, e tendo presente a justificação ou fundamentação que supra alinhavamos, nos leva a aceitá-lo, até porque não vemos significativas razões que justifiquem diferente posição.
Procedem, assim, as questões suscitadas nas apelações, com a procedência das conclusões das alegações da apelante.
CONCLUINDO:
Designadamente para efeitos de atribuição de indemnização respeitante ao arrendamento, embora a actividade comercial se caracterize fundamentalmente pela compra de bens naturais ou de produtos para revenda, o arrendamento não deixa de ser comercial mesmo que no prédio expropriado se não proceda à venda directa ao público, funcionando o imóvel apenas como simples armazém de retém ou depósito de mercadorias para revenda.
Emerge do princípio da justa indemnização que os dados que vêm previstos no Cód. das Exp. a ponderar para a fixação de indemnização respeitante a arrendamento para comércio (ou para industria, profissão liberal e arrendamento rural) não são taxativos.
Efectivamente, tal como no arrendamento rural, como encargo autónomo que é, também no arrendamento para exercício da actividade comercial, a indemnização abrange todas as perdas patrimoniais do arrendatário, não só os prejuízos, mas ainda todos os benefícios que deixou de obter, calculados “nos termos gerais de direito”.
III. DECISÃO:
Termos em que acordam os juizes da Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto em julgar procedente a apelação, revogando a sentença recorrida no segmento que é objecto deste recurso, e fixando a indemnização a pagar pela expropriante à expropriada/arrendatária B1................, Lda., no montante de € 22.500,00 (vinte e dois mil e quinhentos euros).
As custas da apelação seriam a cargo da apelante, mas que as não pagará por delas (ainda) se encontrar isenta.
Porto, 7 de Abril de 2005
Fernando Baptista Oliveira
José Manuel Carvalho Ferraz
Nuno Ângelo Raínho Ataíde das Neves