Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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CLÁUSULA ACESSÓRIA
DESPESAS
PROPRIEDADE HORIZONTAL
NULIDADE
PROVA TESTEMUNHAL
II - Assim uma cláusula não constante do contrato escrito titulando o arrendamento, constando de “documento complementar”, que coloque a cargo da arrendatária tal obrigação enferma de nulidade.
III - Sendo nula tal cláusula prejudicada fica questão de saber se poderia ter sido produzida prova testemunhal versando sobre a matéria do acordo complementar.
No Tribunal Judicial da comarca de Vila Nova de Gaia, “B………., SA” intentou contra “C………., Lda” acção declarativa de condenação, com processo sumário, pedindo a condenação desta a pagar-lhe:
a) a quantia global de € 8.075,99, correspondente aos serviços de segurança e limpeza previstos no número dois da cláusula terceira do documento complementar ao contrato de arrendamento de oito de Fevereiro de 1999; aos consumos de água efectuados pela Ré e pagos pela Autora aos SMAS de VN de Gaia; aos consumos de electricidade efectuados pela Ré e pagos pela Autora à EDP e à taxa de resíduos sólidos da Ré, todos igualmente suportados pela Autora, ao abrigo da cláusula quarta do documento complementar citado;
b) juros de mora vencidos e vincendos, à taxa legal, contados desde a data do vencimento de cada uma das facturas não pagas, até efectivo e integral pagamento, somando na data da proposição da acção, os vencidos no montante de € 1.013,83.
A Ré apresentou contestação, na qual, se defende por excepção e por impugnação, pedindo se declare a procedência da excepção dilatória da ilegitimidade da Autora, absolvendo-se a Ré da instância, ou assim não se entendendo, se julgue improcedente o pedido, absolvendo-se a mesma do pedido.
A Autora replicou, concluindo como na petição inicial.
No saneador, foi julgada improcedente a excepção dilatória da ilegitimidade activa, considerando-se a Autora parte legítima.
A Ré agravou dessa decisão e, alegando, concluiu:
1.A relação jurídica estruturante da presente acção é um contrato de arrendamento.
2.As obrigações, cujo cumprimento a Autora exige e reclama, provêm desse contrato, celebrado por escritura pública.
3.Da leitura da petição inicial extrai-se que a Autor administra o prédio arrendado, gerindo todo o espaço correspondente, segundo se diz, mandatada pela respectiva proprietária.
4.E que, “deste modo, (à data do arrendamento) logo ficou acordado entre esta, a R (ora recorrente) e a aqui Autora (ora recorrida) que a prestação dos serviços previstos na cláusula 3.ª do documento complementar, seria da responsabilidade desta última sociedade.
5.O que transparece da alegação da Autora e os autos evidenciam, designadamente, o documento junto à contestação sob o n.º 1, é que aquela age por conta, no interesse e sob as instruções da senhoria, sendo na esfera jurídica desta e não da Autora que os actos produzem os seus efeitos – arts. 1178, n.º 2 e 258, ambos do CC.
6.Logo, quem tem legitimidade para exigir e reclamar o cumprimento de obrigações decorrentes do referido contrato não é a mandatária, ora recorrida, mas a mandante.
7.Por isso, salvo melhor opinião, ao decidir em contrário o despacho recorrido violou as disposições legais acima citadas bem como o disposto no art. 26 do CPC.
Não houve contra-alegações.
O processo prosseguiu a sua legal tramitação e, realizada a audiência de julgamento, com gravação das provas oralmente produzidas, veio a ser proferida sentença, em que se julgou a acção procedente, condenando-se a Ré a pagar á Autora a quantia de € 8.075,99, acrescida de juros de mora vencidos no valor de € 1.013,83 e vincendos sobre o capital de € 8.075,99 desde a proposição da acção até integral pagamento. Custas pela Ré.
A Ré apelou da sentença, finalizando a sua alegação com as seguintes conclusões:
1.A escritura pública constante das als. a), b), e c) dos factos assentes faz prova plena quanto às declarações negociais nela inscritas, não podendo ser substituída por outro meio de prova ou por outro documento que não seja de força probatória superior – arts. 372 e 364, n.º 1 do CC.
2.Em consonância com o regime legal estabelecido no art. 364, n.º 1 do CC, o art. 394 do mesmo diploma, no seu n.º1, dispõe que é inadmissível a prova por testemunhas, se tiver por objecto quaisquer convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo de documento autêntico.
3.As respostas dadas aos quesitos 1, 2, 3 e 4 da base instrutória, de que resultaram provados os factos correspondentes, devem ser declaradas nulas por violação dos arts. 221, 364 e 394 do CC, uma vez que as alterações ao contrato de arrendamento celebrado por escritura pública nunca poderiam ter sido efectuadas de forma verbal, nem provadas por prova testemunhal.
4. A relação jurídica estruturante da presente Acção é um contrato de arrendamento, celebrado por escritura pública, do qual provêm as obrigações cujo cumprimento a Recorrida exige e reclama.
5. À data da celebração desse contrato - como, de resto, anteriormente e ainda hoje - a Recorrida administrava o edifício onde se encontram as instalações arrendadas, gerindo todo o espaço correspondente, mandatada para o efeito pela respectiva proprietária.
6. De acordo com o seu objecto social, a Recorrida dedica-se à administração de imóveis por conta de outrem, e o pagamento das rendas, conforme convencionado, é efectuado à sua ordem, sendo também a mesma quem confere a quitação.
7. Ao agir por conta, no interesse e sob instruções da senhoria, é na esfera jurídica desta e não da Recorrida que os actos produzem os seus efeitos arts. 1178°, nº 2, e 258°, do CC.
8. Logo, quem tem legitimidade para exigir e reclamar o cumprimento de obrigações decorrentes do contrato de arrendamento não é a mandatária, ora Recorrida, mas a mandante (senhoria).
9. Daí a ilegitimidade da Recorrida, para os termos da presente Acção - art. 26° do CPC.
10. Na clausula TERCEIRA, n. 2, do contrato, não se prevê nem estipula a prestação de quaisquer serviços, mas apenas uma comparticipação da Recorrente em custos de pessoal de limpeza e de vigilância.
11. A Recorrente (inquilina) e a senhoria, contrariamente ao acordaram que esta prestasse, nem que assegurasse a decidido, não prestação, de quaisquer serviços.
12. Sem prejuízo de tal cláusula estar ferida de nulidade, por força do disposto no art. 41°, n.º 1, b), do R.A.U. (dado o edifício não estar constituído em propriedade horizontal), a mesma não é enquadrável no contrato de prestação de serviços, previsto no art. 1.156° do Cód. Civil.
13. Daí que, por não ser senhoria no arrendamento, a Recorrida, não possa reclamar da Recorrente, o pagamento dessa comparticipação prevista no contrato.
14. De acordo com a fundamentação, a Recorrida, ao colocar contadores individuais, não está a assegurar a prestação do serviço de fornecimento da energia eléctrica e da água, antes a prestar ela própria esses serviços, debitando os respectivos consumos, acrescidos do IVA, o que consubstancia uma actividade ilegal, dado se tratar de um serviço público.
15. Segundo foi estipulado no segundo parágrafo da citada cláusula QUARTA "O não pagamento destes bens e serviços implicará a suspensão do seu fornecimento".
16. Por isso, provado que a partir de Junho de 2001 a Recorrente deixou de pagar as prestações, a Recorrida teria sempre, por força do n.º 1 do art. 4060 do Cód. Civil, de cumprir exactamente aquilo que foi convencionado, isto é, suspender o fornecimento dos serviços, e não continuar, como continuou, a sua prestação.
17. Ao decidir em contrário, e ressalvando sempre o devido respeito, a douta sentença recorrida violou as disposições legais acima citadas.
A Autora contra-alegou, defendendo a manutenção da sentença recorrida.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
Factos dados por provados:
Em oito de Fevereiro de 1999, a sociedade anónima D………., S.A., na qualidade de senhoria, celebrou com a Ré, na qualidade de inquilina, o contrato de arrendamento, relativo a uma área de trezentos e quatro metros quadrados, devidamente assinalada em planta, no edifício sito na R. ………., n.º…., no ………., da freguesia de ………., concelho de Vila Nova de Gala inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 6841 (Cfr. doc.de fls. 110 a 113).
Nos termos do nº 2 da cláusula terceira do documento complementar anexo ao contrato de arrendamento referido, obrigou-se a Ré a pagar mensalmente uma importância correspondente á aplicação da taxa de dez por cento sobre o valor de cada duodécimo acrescido de IVA a que houver lugar, a título de comparticipação nos custos de pessoal de limpeza e de vigilância do conjunto dos edifícios da senhoria (cfr. doc. de fls. 114 e 115).
Por sua vez, nos termos da cláusula quarta do mesmo documento complementar, a Ré obrigou-se ainda ao pagamento de quaisquer outros bens e serviços que, de mútuo acordo, a acertar caso a caso, lhe viessem a ser prestados (cfr. doc. de fls 114 e 115).
À data da celebração do contrato de arrendamento referido - como, de resto, anteriormente e como sucede ainda hoje - a Autora administrava o edifício onde se encontram as instalações arrendadas, gerindo todo o espaço correspondente, mandatada para o efeito pela respectiva proprietária.
Por escritura de quatro de Junho de 2001, a "D………., S.A." vendeu ao E………., gerido e representado pela sociedade F………., S.A. o edifício fabril em que se integra o local arrendado à Ré (doc. De fls. 104 a 108).
Logo ficou acordado entre a "D………., S.A., a Ré e a aqui Autora, que a prestação dos serviços de limpeza e vigilância a que se referia a cláusula 3ª, n.º 2 do documento complementar referido em B) seria da responsabilidade desta última sociedade (resposta ao quesito 1º).
Devendo-lhe ser directamente pagas pela Ré as contrapartidas devidas nos termos dessa mesma cláusula (resposta ao quesito 2º).
Ao abrigo da cláusula 4ª do documento complementar referida em C), acordaram ainda a 'D………., S.A.", a Ré e a aqui Autora que esta última asseguraria à Ré a prestação pela "EDP" de energia eléctrica, e pelos SMAS de Vila Nova de Gaia do abastecimento de água e que trataria com estas entidades quaisquer problemas relativos aos fornecimentos em causa (resposta ao quesito 3º).
Que pagaria as respectivas contas, cobrando-as posteriormente à Ré, sem qualquer ganho (resposta ao quesito 4º).
E assim começou a acontecer: a Autora prestava à Ré os serviços de vigilância e limpeza previstos no contrato celebrado com a V.A. Grupo e esta (a R) pagava-lhe pontualmente o valor estipulado na cláusula 3ª n.0 2 do documento complementar àquele contrato e referido em B) (resposta ao quesito 5º).
Do mesmo modo, e nos termos acordados, a Autora passou a assegurar à Ré o fornecimento pela EDP e pelos SMAS dos serviços de electricidade e de água, pagando as respectivas contas, zelando pelo bom cumprimento destes fornecimentos, reclamando de quaisquer avarias e resolvendo quaisquer problemas surgidos e no final de cada mês, a Ré pagava à Autora, em singelo, sem qualquer adicional, os consumos de electricidade e de água que esta já havia pago aos respectivos fornecedores (resposta ao quesito 6º).
Tudo correu sempre de forma pacífica, pagando a Ré pontualmente à Autora e cumprindo todas as obrigações por si assumidas (resposta ao quesito 7º).
A partir da data referida em E), a Ré deixou de pagar à Autora as prestações a que estava contratualmente vinculada (resposta ao quesito 8º).
Apesar de continuar a beneficiar integralmente de todos os serviços que lhe vinham sendo prestados, e que lhe continuaram sempre a ser prestados (resposta ao quesito 9º).
Continuou sempre a usufruir dos serviços de vigilância e limpeza assegurados pela Autora (resposta ao quesito 10º).
E continuou sempre a ver os seus consumos de energia eléctrica e de água serem pagos pela Autora e todos os problemas surgidos nos abastecimentos serem por esta resolvidos (resposta ao quesito 11º).
Desde, pelo menos, meados de 2001, não foram pagas pela Ré as prestações relativas aos serviços de limpeza e de vigilância previstas no n.º 2 da cláusula terceira do documento complementar ao contrato de arrendamento e referido em B), e os consumos de electricidade e água e taxa de resíduos sólidos pela Ré realizados e que a autora pagou, tudo no o valor global de € 8.075,99 (oito mil e setenta e cinco euros e noventa e nove cêntimos) (resposta ao quesito 12º).
O objecto social da A consiste no arrendamento de bens imobiliários, promoção imobiliária, administração de imóveis por conta de outrem, compra e venda de bens imobiliários, mediação imobiliária, prestação de serviços de cantina, prática clínica em ambulatório e, ainda, o comércio de artigos eléctricos e cerâmicos (cfr. doc. de fls. 216 a 222).
Delimitados os recursos pelas conclusões das respectivas alegações (arts. 684, n.º 3 e 690, n.º 1 do CPC), entremos, agora, na sua apreciação.
Do agravo:
Em questão, no agravo, a procedência ou improcedência da excepção dilatória da ilegitimidade da Autora, invocada pela Ré, na sua contestação.
Esta questão foi resolvida no saneador, pela improcedência da mencionada excepção dilatória, solução com a qual concordamos inteiramente, tal como nos merece concordância a respectiva fundamentação.
Assim, sem mais, em conformidade com o disposto no art. 713, n.º 5 do CPC, limitamo-nos a remeter para a decisão recorrida e seus fundamentos.
Da apelação:
Afirmada a legitimidade da Autora, passemos às restantes questões suscitadas pela Ré.
Na sentença recorrida, considerou-se, em face das respostas aos pontos 1, 2, 3 e 4 da base instrutória, que se provou, a existência de uma relação jurídica entre a Autora (terceira ao contrato de arrendamento realizado entre a “D………., S.A.” e a Ré) e esta, com individualidade própria, integradora de um contrato válido de prestação de serviços inominado.
Concluindo-se pela procedência da acção, em vista do incumprimento desse contrato por parte da Ré.
Defende a Recorrente a anulação das respostas dadas aos pontos n.º 1, 2, 3 e 4 da base instrutória, por se basearem em prova testemunhal, contra o que dispõe o art. 394, n.º 1 do CC.
Segundo a Ré, estando em análise um contrato de arrendamento realizado por escritura pública, de 8 de Fevereiro de 1999, as referidas respostas traduzem a existência de cláusulas verbais contrárias e adicionais ao conteúdo desse documento autêntico, nulas por não estarem sujeitas à forma legal (art.221 do CC), relativamente às quais é inadmissível a prova por testemunhas (art. 394, n.º 1 do CC).
Defende, ainda, a nulidade da cláusula terceira, n.º 2, do arrendamento, constante do referido “documento complementar”, nos termos do disposto no art. 41, n.º 1 al. b) do RAU, dado o edifício em causa não estar constituído em propriedade horizontal.
Relembremos os pontos de facto 1, 2, 3 e 4 da base instrutória:
1) Logo ficou acordado entre a “D………., S.A.”, a Ré e a aqui Autora, que a prestação dos serviços de limpeza e vigilância a que se referia a cláusula 3.ª, n.º 2 do documento complementar referido em B) seria da responsabilidade desta última sociedade?
2)…devendo ser-lhe directamente pagas pela Ré as contrapartidas devidas nos termos dessa mesma cláusula?
3) Ao abrigo da cláusula 4.ª do documento complementar referida em C), acordaram ainda a “D………., S.A.”, a Ré e a aqui Autora que esta última asseguraria à Ré a prestação pela EDP de energia eléctrica, e pelos SMAS de Vila Nova de Gaia do abastecimento de água e que trataria com estas entidades quaisquer problemas relativos aos fornecimentos em causa?
4)…que pagaria as respectivas contas, cobrando-as posteriormente à Ré, sem qualquer ganho?
A todos se respondeu “provado”, resultando do despacho que decidiu a questão da matéria de facto, que as respostas se basearam quer em prova por documentos, quer em prova por testemunhas.
Relembremos, também, as cláusulas do contrato de “arrendamento”, constantes do referido “documento complementar lavrado nos termos do número dois do artigo sessenta e quatro do Código de Notariado” (cfr. doc. n.º 1 junto com a petição inicial), que, aqui, estão em foco:
“Terceira-1-A vigente renda anual de três milhões, duzentos e sessenta e oito mil, quatrocentos e oitenta e oito escudos, será paga em duodécimos de 272.374$00 (…) nos escritórios da empresa do grupo B………., SA no ………. – Vila Nova de Gaia, à ordem desta, que prestará quitação, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeita, será actualizada, pela aplicação do coeficiente legal para o efeito, em Setembro próximo.
2-Para além da renda a que alude o número anterior, o inquilino pagará mensalmente à senhoria a importância correspondente à aplicação da taxa de dez por cento sobre o valor de cada duodécimo, acrescida de IVA a que houver lugar, a título de comparticipação nos custos do pessoal de limpeza e de vigilância do conjunto de edifícios fabris da senhoria.
Quarta – O fornecimento pela senhoria de quaisquer outros bens ou serviços, a acordar casuisticamente com a inquilina, será sempre objecto de tratamento contabilístico autónomo da comparticipação a que alude o número dois da cláusula terceira. O não pagamento destes bens e serviços implicará a suspensão do seu fornecimento”.
Pois bem.
Importa, desde já, responder ao problema de saber se as cláusulas contratuais apontadas pela Recorrente estão feridas de nulidade. [Conforme se lê, na anotação 1 ao art. 394 do Código Civil Anotado de Pires de Lima e Antunes Varela, volume I, 4.ªed., p. 343, “Nem todas as convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo de documentos são válidas (cfr. art. 221). E, sendo nulas, não há que pôr, evidentemente, o problema da admissibilidade da prova testemunhal (vide Rev. de Leg. e de Jur., ano 88, pág. 257)”]
O contrato celebrado, em 8 de Fevereiro de 1999, entre a “D………., S.A.”, na qualidade de senhoria e a “C……….,, Lda”, na qualidade de arrendatária, por escritura pública (a forma, então, legalmente exigida), [Cfr. art. 7, n.º 2, al. b) do RAU, na redacção anterior à actual, introduzida pelo DL n.º 64-A/2000, de 22/4] de que foi junta certidão aos autos, configura-se como um contrato de arrendamento urbano para comércio (cfr. arts. 1 e 8 do RAU).
“Logo”, porém, as partes no arrendamento (e a aqui Autora) acordaram (verbalmente) nas cláusulas que resultam das respostas aos pontos n.º 1, 2, 3 e 4 da base instrutória.
A nosso ver, trata-se de verdadeiras cláusulas acessórias ao mencionado contrato de arrendamento, apesar de o acordo em que elas se traduzem ter envolvido o acordo de um terceiro, em relação ao contrato de arrendamento.
Cremos poder distinguir, em tais respostas, duas cláusulas acessórias:
Uma _ relacionada com a cláusula terceira, n.º 2 do clausulado constante do aludido “documento complementar” _, com o conteúdo das respostas aos pontos n.º 1 e 2 da base instrutória.
Outra _ relacionada com a cláusula quarta do mesmo “documento complementar” _, com o conteúdo das respostas aos pontos n.º 3 e 4 da base instrutória.
No essencial, as partes no arrendamento (a senhoria “D………., S.A.” e a inquilina “C………., Lda.”) acordam em que a prestação de serviços em causa seja efectuada pela “B………., SA” (aqui Autora) e que as despesas indicadas sejam directamente devidas a esta (terceiro em relação ao arrendamento), acordo em que, naturalmente, a mesma intervém.
Modificando, respectivamente, as referidas cláusulas terceira n.º 2 e quarta do “documento complementar”, deixa de ser á senhoria, para passar a ser a um terceiro (a aqui Autora), que a inquilina (aqui Ré) deve efectuar o pagamento mensal da “importância correspondente á aplicação da taxa de dez por cento sobre o valor de cada duodécimo, acrescida do IVA a que houver lugar, a título de comparticipação nos custos do pessoal de limpeza e de vigilância do conjunto de edifícios fabris da senhoria”, bem como o pagamento das contas, pagas pela aqui Autora, relativas ao fornecimento de electricidade e ao abastecimento de água à aqui Ré.
Se julgamos bem, o clausulado em referência é, efectivamente, nulo.
Na verdade, estabelece o art. 40 do RAU o “princípio geral”, em matéria de encargos de fruição de partes comuns, de que “as despesas correntes necessárias á fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum podem, por acordo entre as partes, ficar a cargo do arrendatário”.
Por sua vez, resulta do art. 41, n.º 1 b) que o acordo referido no artigo anterior só é possível em relação a fracções arrendadas que façam parte e edifícios regularmente constituídos em propriedade horizontal, sob pena de nulidade.
Assim, não se encontrando o edifício arrendado à Ré constituído em propriedade horizontal, parece-nos dever concluir-se que a estipulação constante da cláusula terceira, n.º 2, do “documento complementar”, modificada pela cláusula acessória resultante das respostas aos pontos n.º 1 e 2 da base instrutória, é nula, ao determinar que fica a cargo da inquilina (aqui Ré) o pagamento mensal da “importância correspondente á aplicação da taxa de dez por cento sobre o valor de cada duodécimo, acrescida de IVA a que houver lugar, a título de comparticipação nos custos do pessoal de limpeza e de vigilância do conjunto de edifícios fabris da senhoria”. [Escreve o Conselheiro Aragão Seia, na sua obra Arrendamento Urbano, 7.ª ed., p. 286, reportando-se ao âmbito de aplicação do art. 40 do RAU, que “as despesas correntes são gastos de pequena monta indispensáveis á utilização normal das partes comuns e ao pagamento de serviços que beneficiam todos os habitantes do prédio, como sejam despesas com a electricidade gasta nas zonas comuns, limpeza das mesma zonas, pagamento a vigilante, etc.”.
A interpretação do art. 40 do RAU não tem sido consensual.
No sentido de que o acordo previsto no art. 40 do RAU, sempre reduzido a escrito, só pode respeitar a edifícios constituídos em propriedade horizontal, cujas fracções autónomas sejam unidades independentes, distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública (arts. 41, n. 1, als a) e b) e do RAU e 1415 do Cód. Civil), v., entre outros, Pires de Lima e Antunes Varela, C. Civil Anotado, 4.ª ed., p. 556; Conselheiro Aragão Seia, obra citada, p. 285; António Sequeira Ribeiro, “Renda e Encargos no Contrato de Arrendamento Urbano”, em Estudos em Homenagem ao Prof. Doutor Inocêncio Galvão Telles, volume III, p. 150; Luís Manuel Teles de Meneses Leitão, Direito das Obrigações, volume III, 3.ª ed., p. 316; Conselheiro António Pais de Sousa, Anotações ao Regime do Arrendamento Urbano (RAU), 6.ª ed., p. 41. Já para Pedro Romano Martinez, Direito das Obrigações, Contratos, 2.ª ed., p. 264 do preceito do art. 40 do RAU não se podem excluir despesas de partes comuns em edifícios que não estejam divididos em fracções autónomas.
Actualmente, com a revogação dos arts. 40 a 43 do RAU, a matéria dos encargos e despesas respeitantes à fruição das partes comuns do edifício fica inteiramente no domínio do acordo das partes (cfr. art. 1078, n.º 1 do C. Civil, na redacção do art. 3 da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro)]
Enferma, igualmente, de nulidade a estipulação constante da cláusula quarta do “documento complementar”, modificada pela cláusula acessória resultante das respostas aos pontos n.º 3 e 4 da base instrutória, interpretada (como faz a Autora) por forma a nela incluir o pagamento pela inquilina (aqui Ré) da “taxa de resíduos sólidos” (cfr. art. 1030 do C. Civil, por força do qual, os encargos da coisa locada recaem sobre o locador) [Conforme Pires de Lima e Antunes Varela, obra citada, p. 556 (em anotação ao art. 40 do RAU):
“Este artigo 40, que abre às partes a possibilidade de acordarem em que as despesas correntes necessárias, quer à fruição das partes comuns do edifício, quer ao pagamento dos serviços de interesse comum, fiquem a cargo do arrendatário, encontra-se estreitamente relacionado, tanto com o artigo 1030, como com o artigo 1424 do Código Civil.
Note-se, porém, que o artigo 1030 trata dos chamados encargos da coisa locada, como quem diz dos encargos relativos a toda a coisa locada (…), essencialmente ligados à titularidade ou pertinência da coisa, enquanto o artigo 40 do RAU alude, apenas, na primeira parte do seu dispositivo, a despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício, funcionalmente ligadas portanto à utilização (portanto ao utente, utilizador), do imóvel”]/[Discute-se, na doutrina, o significado da expressão “sem embargo de estipulação em contrário” constante do art. 1030 do C. Civil. No sentido de que tal expressão deve ser interpretada no sentido de que mesmo que haja convenção em contrário, os encargos da coisa locada recaem sempre sobre o locador, v. Januário da Costa Gomes, Constituição da Relação de Arrendamento Urbano, p. 82 (posição que manteve na sua obra “Arrendamentos para Habitação, p. 148); Luís Manuel Teles de Meneses Leitão, obra citada, p. 316.
A interpretação maioritária vai no sentido de que a regra constante do art. 1030 do C. Civil é supletiva: v., entre outros, Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, p. 353 e Pedro Romano Martinez, obra citada, p. 191. Pires de Lima e Antunes Varela, obra citada, p. 357 e p. 556 e Conselheiro Aragão Seia, obra e local citados, embora, no sentido do carácter supletivo da regra do art. 1030 do C. Civil, parece não admitirem a validade de tal convenção em contrário no domínio do arrendamento urbano] e os pagamentos das contas da electricidade e da água do consumo da Ré (cfr., ainda, o art. 40 e 41, n.º 1 al. b) do RAU). [Escreve-se no Código Civil Anotado, volume II, 4.ª ed., de Pires de Lima e Antunes Varela:
“Mas este artigo 40 do RAU e, especialmente, o artigo 41, relacionam-se ainda com o disposto no artigo 1424 do Código Civil, quanto aos edifícios que estejam constituídos em propriedade horizontal.
Em tais edifícios, a repartição dos encargos de fruição das partes comuns do prédio entre senhorio e arrendatário depende obviamente da distribuição prévia dos encargos dessa órbita entre os vários condóminos do imóvel. Pois só os encargos de fruição das partes comuns do imóvel que onerem determinado condómino poderão, a seguir, ser distribuídos entre o titular do condomínio e o arrendatário da respectiva fracção autónoma”]
Concluindo pela nulidade das cláusulas contratuais em referência, fica prejudicado o problema da admissibilidade da prova testemunhal suscitado no recurso.
Apesar da nulidade do clausulado em referência, pensamos que a sua invocação pela Ré, como excepção, configura um verdadeiro abuso do direito, na modalidade do venire contra factum proprium.
O instituto do abuso do direito está consagrado no art. 334 do C. Civil:
“É ilegítimo o abuso de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
Conforme escreve Pedro Pais de Vasconcelos, [Teoria Geral do Direito Civil, 2005, 3.ª ed., p. 660]
“O direito deve ser exercido sem frustrar expectativas criadas pelo seu titular. No exercício do direito o seu titular deve respeitar a fé (fides servare), deve evitar frustrar a confiança que tenha suscitado em outrem. Se por qualquer razão o titular do direito tiver agido activa ou passivamente de modo a criar em outrem uma confiança legítima relativa ao exercício do direito, não poderá frustrar essa confiança que tenha criado ou contribuído para criar. A frustração de expectativas criadas corresponde ao tipo doutrinário de má fé tradicionalmente designado como venire contra factum proprium. Este tipo de má fé assenta na inadmissibilidade de comportamentos contraditórios. Quem, através de um comportamento activo ou omissivo, cria em outrem uma confiança fundada em certo modo de exercício do direito – uma boa fé – não pode, depois, mudar bruscamente de comportamento e exercê-lo de um modo contraditório”.
Ora, no caso concreto, ficou provado que, desde o acordo em causa, de 9 de Fevereiro de 1999, a Autora prestou à Ré os serviços de limpeza e de vigilância, bem como lhe assegurou o fornecimento de electricidade e de água, pagando as respectivas contas.
Em contrapartida, a Ré efectuou pontualmente à Autora os pagamentos devidos em função do acordo celebrado.
Só deixando de o fazer, a partir da data (4 de Junho de 2001) da realização da escritura pela qual a “D………., S.A.” vendeu ao “E……….” o edifício fabril em que se integra o local arrendado, não obstante continuar a beneficiar da prestação por parte da Autora dos serviços a que esta se obrigara. [Como é sabido, relativamente ao locador, nos termos do art. 1057 do C. Civil, a transmissão da posição contratual verifica-se ipso iure, sempre que se transmita o direito com base no qual foi celebrado o contrato de locação]
Desta forma, parece inegável que a Ré criou, com o seu descrito comportamento (desde a data do acordo em causa e durante cerca de dois anos e quatro meses), uma situação objectiva de confiança, apta a determinar na Autora a expectativa de que esse comportamento se manteria para o futuro, que veio a frustrar pela sua conduta posterior.
Denega-se, por isso, a invocação da nulidade contratual invocada pela Ré.
Aqui chegados, resta concluir, como na sentença recorrida, pela procedência da acção, em vista do incumprimento, que se presume culposo, do acordado, por parte da Ré (cfr. art. 799, n.º 1 do C. Civil).
Decisão:
Acorda-se em:
_Negar provimento ao agravo, mantendo o despacho recorrido;
_Julgar improcedente a apelação, embora com fundamentos jurídicos parcialmente diversos dos constantes da sentença, confirmando a decisão recorrida.
Custas pela recorrente.
Porto, 11 de Setembro de 2006
Joaquim Matias de Carvalho Marques Pereira
Manuel José Caimoto Jácome
Carlos Alberto Macedo Domingues