Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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RENDA
PAGAMENTO
TRESPASSE
CESSÃO DE EXPLORAÇÃO DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL
II- Caducado o direito do senhorio a pedir a resolução do contrato por falta de pagamento de renda e prosseguindo a acção para apreciar a mora e/ou o outro ou outros fundamentos, o arrendatário pode pagar as rendas vencidas após a contestação directamente ao senhorio ou depositá-las em singelo, face ao disposto nos artºs 22º, nº 2 e 58º, nº 1.
III- A falta de pagamento ou depósito das rendas vencidas após a contestação confere ao senhorio o direito a pedir o despejo imediato nos termos do artº 58º, nº 2.
IV- Ao exigir a comunicação do trespasse ao senhorio, a lei pretende que aquele fique a conhecer o seu novo arrendatário e que possa reagir contra o trespasse, se este tiver sido celebrado em condições ilegais. Aquela exigência justifica-se pelo interesse do senhorio em fiscalizar o trespasse.
V- Assim, o trespasse que não foi comunicado ao senhorio é ineficaz em relação aquele, não produzindo quaisquer efeitos.
VI- Passa então a estar-se perante um subarrendamento não autorizado nem comunicado ao senhorio nos termos da al. g) do artº 1038º do CC, pelo que se verifica o fundamento de resolução do contrato de arrendamento previsto na al. f) do nº 1 do artº 64º.
VII- A cessão de exploração de estabelecimento comercial não tem que ser comunicado ao senhorio.
VIII- Inexistindo o contrato de cessão de exploração, o que fica relativamente ao senhorio é uma cedência do arrendado a terceiro sem a sua autorização, que constitui violação das obrigações do arrendatário previstas no artº 1038º, al. f) do CC e dá ao senhorio o direito à resolução do contrato de arrendamento por força do disposto na al. f) do nº 1 do artº 64º.
IX- É ao arrendatário que compete provar que transmitiu a titularidade ou a exploração do estabelecimento através de trespasse ou de cessão de exploração validamente celebrados nos termos dos artºs 111º, nº 3 e 115º, nº 1, respectivamente.
I.
B.........., LDª instaurou acção declarativa com forma de processo sumário contra C....... e D....... e mulher E....... .
Formularam os seguintes pedidos:
A) Ser declarada a resolução de contrato de arrendamento que identifica;
B) Serem os réus condenados a despejar o arrendado, entregando-o à autora livre de pessoas e bens;
C) Serem os réus condenados a pagar-lhe a quantia de € 393,36, a título de rendas vencidas até 17.06.03, bem como as rendas vincendas até final.
Como fundamento, alegou, em síntese, assumir a qualidade de senhoria no âmbito de contrato de arrendamento em que os réus assumem a qualidade de arrendatários, arrendamento esse destinado ao exercício do comércio de restaurante, café, cervejaria e venda de tabacos. Os réus não pagaram as rendas respeitantes aos meses de Junho e Julho de 2003, vencidas nos dias 01 de Maio e Junho imediatamente anteriores, respectivamente. Os réus cederam a terceiros a utilização do local arrendado, sem conhecimento nem autorização da autora.
Apenas o Réu C...... contestou, nos seguintes termos:
No que concerne às alegadas rendas em dívida, excepcionou o facto de a autora se ter recusado a recebê-las, tendo ainda procedido ao respectivo depósito em termos que fazem caducar o alegado direito de resolução com fundamento em falta de pagamento de rendas. Relativamente à alegada utilização do arrendado por terceiros, sustentou que ambos os réus adquiriram o estabelecimento comercial em causa em sociedade irregular, e assim utilizaram o arrendado, com conhecimento e consentimento da autora. Mais tarde, realizou-se a escritura pública da dita sociedade comercial. Há mais de um ano que a autora tem conhecimento da forma como se desenvolve a actividade no arrendado, pelo que caducou o direito da autora em pedir a resolução do contrato, nos termos do artº 65º do RAU. A pretensão da autora consubstancia abuso de direito, nos termos do artº 334º do CC.
Na resposta, a autora impugnou a alegada recusa de recebimento de rendas, assim como impugnou a demais matéria relevante de excepção, propugnando pela improcedência das excepções deduzidas.
Posteriormente, em requerimento autónomo, a autora pediu a condenação do réu contestante como litigante de má-fé em multa e indemnização.
O réu contestante respondeu ao requerimento, pedindo o seu desentranhamento.
Sobre este requerimento não recaiu qualquer despacho.
Percorrida a demais tramitação normal, foi proferida sentença que decidiu:
1 - Julgar procedente a excepção de caducidade do direito de resolução do contrato de arrendamento com fundamento em falta de pagamento de rendas e, em consequência, absolver os réus do respectivo pedido.
2 - Julgar improcedente o pedido de resolução do contrato de arrendamento assente no disposto no artº 64º, nº 1, alínea f), do RAU, dele absolvendo os réus.
3 – Julgar extinta a instância, por inutilidade superveniente da lide, no que concerne ao pedido de condenação dos réus no pagamento de rendas vencidas e vincendas, em virtude do depósito liberatório efectuado pelo réu C...... .
Inconformada, a autora interpôs recurso de apelação, formulando as seguintes
Conclusões:
1ª – No que respeita ao pedido de resolução do contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento de rendas, a decisão recorrida, ao julgar procedente a excepção de caducidade invocada pelos réus, violou o disposto nos artºs 22º e 25º do RAU.
2ª – Não lograram os réus provar que as rendas peticionadas, incluindo as que se venceram posteriormente à apresentação da petição inicial, não haviam sido pagas pelo motivo invocado nos depósitos e no artº 2º da contestação, ou seja, por recusa da autora em recebê-las, nem que tivessem comunicado o respectivo depósito à autora.
3ª – Não foi provada ou alegada pelos réus qualquer outra causa justificativa dos depósitos.
4ª – Do depósito a título condicional efectuado a 10.12.03 emerge o reconhecimento de que eles próprios, réus, caíram em mora – artº 1042º do CC.
5ª – Constituindo cada renda uma prestação autónoma e independente das restantes, impendia sobre os réus a obrigação de se apresentarem junto da autora a oferecer o seu pagamento, o que não fizeram.
6ª – A dispensa de nova oferta de pagamento da renda ou de notificação dos depósitos sucessivos ocorre apenas enquanto subsistir a causa do depósito (artº 25º, nº 1 do RAU), sendo que no caso não se provou a causa do depósito alegada pelos réus.
7ª – Razão por que os depósitos juntos aos autos não têm efeito liberatório, ex vi artºs 22º a 25º do RAU, o que acarreta a falta de fundamento da excepção invocada pelos réus e a procedência do pedido da autora nesta matéria.
8ª – Quanto ao pedido de resolução do contrato ao abrigo do disposto no artº 64º, nº 1, al. f) do RAU, a sentença recorrida, ao julgá-lo improcedente, contrariou o escopo do preceito citado, colidindo ainda a decisão com elementares regras de justiça material e com os ditames da boa fé contratual e processual.
9ª – A sentença recorrida reconhece que “…terceiros, concretamente a sociedade F......, Ldª, e a pessoa individual G........ (…), por determinação e com permissão dos réus, e sem conhecimento e autorização da autora, têm vindo a explorar estabelecimento comercial de cafetaria, pastelaria e restaurante no local arrendado”.
10ª – Entende porém que tais factos são insuficientes para se concluir pela “verificação de qualquer uma das concretas circunstâncias típicas previstas na citada al. f) do nº 1 do artº 64º do RAU”.
11ª – Acrescentando ainda que, no caso, a matéria provada permite uma maior aproximação à figura da cessão de estabelecimento comercial, citando, a propósito, douto Acórdão do Tribunal da Relação do Porto que dispensa, em tal contrato, a autorização do senhorio e a comunicação do negócio a este.
12ª – No entender da apelante, deve ser rejeitada a fundamentação que levou à decisão recorrida.
13ª – O disposto no artº 64º, nº 1, al. f) do RAU está em consonância com o disposto no artº 1038º, al. f) do CC, que visa garantir ao locador que o uso ou fruição do locado não sairá da esfera jurídica do locatário, salvo permissão da lei ou do locador.
14ª – Pressupõe que o vínculo locativo é estabelecido intuitus personae, não sendo pois indiferente ao locador quem encabeça, em cada momento da relação contratual, o direito a gozar e fruir do local arrendado.
15ª – A génese histórica do artº 1038º, al. f) do CC, que constitui reprodução do artº 40º, nº 1 do projecto Galvão Teles, patente na exposição de motivos do projecto, permite concluir que o que se pretendeu impor ao locatário foi a obrigação de não facultar o uso ou fruição do locado a outrem, sob pena de resolução do contrato.
16ª – Os factos provados demonstram à saciedade que houve uma cedência ilícita do locado, e que as situações descritas de podem subsumir ao comodato – no que respeita à fruição pela sociedade – e à sublocação -, no que respeita à fruição pelo G......; mas ainda que não se aceite que os factos alegados e provados se reconduzam a qualquer uma das três situações enunciadas no artº 64º, nº 1, al. f) do RAU.
17ª – A autora cumpriu o ónus que sobre ela recaía: o de alegar e provar os factos constitutivos do direito à resolução do contrato – cessão ilícita do gozo do locado e proibição contratual da cedência.
18ª – A enumeração dos negócios jurídicos contidos no artº 64º, nº 1, al. f) do RAU e 1038º, al. f) do CC deve considerar-se exemplificativa e não taxativa.
19ª – A aceitar-se a tese do Exmª Sr. Juiz “a quo”, estaria aberta a via para o locatário escapar à resolução do contrato, pois que sempre poderia ocultar, como de facto oculta na maioria dos casos, o verdadeiro negócio que estabelece com o terceiro.
20ª - Exigir do senhorio que indique concretamente qual o negócio estabelecido entre o arrendatário e o terceiro que se encontra no gozo do locado é impor-lhe um ónus na maioria dos casos de cumprimento impossível.
21ª – Como se vê dos autos, os réus ocultaram da autora os vários negócios que foram estabelecendo, tendo inclusivamente alegado (na resposta aos factos supervenientes) ser falso que o G...... estivesse a usufruir o local, quando este o vinha fazendo, com permissão e por determinação daqueles, desde 01.08.03, por conseguinte desde data anterior à apresentação da contestação.
22ª – Assim é que deve entender-se que basta alegar e provar a cedência não autorizada de utilização do local arrendado a terceiro, sem necessidade de alegação do negócio que lhe subjaz.
23ª – Do mesmo modo se afigura de rejeitar o entendimento da sentença recorrida relativamente ao contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial, porquanto as situações descritas não se subsumem a tal figura.
24ª – Caso se verificasse tal cessão de exploração, o que apenas por mera hipótese se equaciona, era soa réus que competia invocá-la e prová-la (artºs 487º, nº 2 do CPC e 342º do CC).
25ª – Alegando e provando, também, que da mesma cessão haviam dado conhecimento à autora, em obediência ao disposto no artº 1038º, al. g) do CC, uma vez que a cessão acarreta o gozo do arrendado e o senhorio tem o direito de saber quem usa o local arrendado, o que os réus não fizeram.
26ª – Sendo que aos réus cabia alegar factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado pela autora.
27ª – De resto, nem vagamente os réus na sua defesa invocam terem procedido a qualquer cessão de exploração do seu estabelecimento comercial.
28ª – Bem pelo contrário, invocam factos que manifestamente afastam tal hipótese.
29ª – Para além da desconformidade com a lei aplicável, a sentença recorrida afigura-se tanto mais injusta e desfasada dos factos assentes, quanto é certo que os autos contêm prova de que os réus agiram continuada e persistentemente em violação do contrato, ocultando os sucessivos negócios tendo por objecto o gozo do locado.
30ª – A sentença também não considerou a má-fé com que os réus vêm agindo e que se traduz em comportamentos descritos nos autos: a falta de envio à autora do documento comprovativo do trespasse, impedindo-a de verificar de respectiva regularidade; a negação, nesta acção, de factos que sabiam ser verdadeiros (designadamente a fruição pelo G......) e a sua ocultação ao Tribunal, tentando assim impedir o apuramento da verdade.
31ª – Razão por que a autora requereu ao Tribunal, após haver sido notificada da Informação da Direcção de Finanças junta aos autos, que o réu C...... fosse condenado em pesada multa e indemnização, o que não mereceu pronúncia do Exmº Senhor Juiz “a quo”.
32ª – Violou assim a sentença recorrida, entre outros, o disposto nos artºs 22º a 25º, 64º, nº 1, al. f) do RAU, 1042º, nº 2, 1038º, als. f) e g), 342º, todos do CC e 264º, nº 1, 487º, nº 2 e 456º, nºs 1 e 2 do CPC.
Os apelados contra-alegaram, pugnando pela improcedência da apelação e pela manutenção da sentença recorrida.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
*
II.
A matéria de facto dada como provada pelo tribunal recorrido não foi impugnada, pelo que se tem como assente.
É a seguinte:
Por escritura pública outorgada a 12.09.67, no 1º Cartório Notarial do Porto, a fls. 29 do Livro D-46, correspondente ao doc. de fls. 8 a 13, cujo teor se dá integralmente por reproduzido, foi dado de arrendamento a H........, pelos então proprietários, o rés-do-chão, com o nº 600, e quintal, devidamente demarcado, do prédio urbano sito na Rua ....., com os nºs .... a ...., da freguesia de ....., do Porto, inscrito na respectiva matriz sob o artº 1145º.
O referido acordo foi celebrado pelo prazo de dois anos, com início a 01.09.67, prorrogável por períodos sucessivos de um ano, destinando-se o local arrendado à exploração de restaurante, café, cervejaria e venda de tabacos.
Foi convencionada a renda anual de 48 000$00, pagável em duodécimos de 4 000$00, no primeiro dia útil do mês anterior a que respeitasse.
Por escritura pública outorgada a 28.06.73, no 6º Cartório Notarial do Porto, correspondente ao doc. de fls. 18 a 21, cujo teor se dá integralmente por reproduzido, o referido H...... deu de trespasse a I......., o estabelecimento comercial de café, snack-bar e cervejaria instalado no local arrendado, com todo o seu activo.
A aquisição do direito de propriedade sobre o prédio acima identificado encontra-se actualmente, e desde 12.08.02, registado na 1ª Conservatória do Registo Predial do Porto, a favor da autora.
Por carta de 26.12.00 – onde por lapso é indicado o ano de 2001 -, correspondente ao doc. de fls. 22/23, cujo teor se dá integralmente por reproduzido, I....... e esposa, J......., invocando a qualidade de proprietários do estabelecimento comercial acima mencionado, comunicaram à autora que, “por documento escrito e assinado datado de 18 de Dezembro de 2000, lavrado no escritório do Advogado, Dr. L......, à Rua de ...., nº .... – ...º - C.P. 4000-441 Porto, trespassaram aos Srs. C......., solteiro, empregado de mesa, residente na Rua ....., nº .... – ..º andar – C.P. 4000 Porto e ao Sr. D........., casado, empregado de mesa, residente na Rua ....., nº ... – ..º Dtº - .... – Vila Nova de Gaia, em comum e partes iguais, o referido estabelecimento.
Por carta da mesma referida data - 26.12.00 -, que também por lapso indica o ano de 2001, correspondente ao doc. de fls. 24/25, cujo teor se dá integralmente por reproduzido, os referidos C...... e D....... comunicaram à autora o referido trespasse.
Nenhum dos contraentes no referido trespasse enviou à autora o documento de trespasse a que aludiram nas cartas acima mencionadas, não obstante diversos pedidos da autora nesse sentido.
A autora passou desde então a emitir os recibos da renda em nome dos referidos C...... e D....... .
Desde então, por acordo entre autora e réus, a renda é cobrada no local arrendado, e não no domicílio do senhorio como consta da escritura supra mencionada.
A renda vigente é do montante de € 196,68 (cento e noventa e seis euros e sessenta e oito cêntimos).
Os réus não pagaram à autora, dentro do respectivo prazo de vencimento as rendas respeitantes aos meses de Junho e Julho de 2003, vencidas nos dias 01 de Maio e Junho, respectivamente.
A autora, tendo mandado cobrar as referidas rendas no local arrendado e no prazo estipulado, deparou com o mesmo local encerrado.
Não tendo, nem então nem ulteriormente, recebido qualquer comunicação dos réus para liquidação das ditas rendas.
No dia 08.08.03, o réu C....... procedeu ao depósito, na Caixa Geral de Depósitos, da quantia de € 1.475,10 (mil quatrocentos e setenta e cinco euros e dez cêntimos), a título de rendas e indemnização de 50% do valor daquelas, no âmbito do arrendamento em causa, respeitantes aos meses de Março, Abril, Maio, Junho e Julho de 2003, conforme guia de depósito de folhas 82, cujo teor se dá integralmente por reproduzido.
No dia 10.12.03, o réu C....... procedeu ao depósito, na Caixa Geral de Depósitos, da quantia de € 2.360,16 (dois mil trezentos e sessenta euros e dezasseis cêntimos), a título de rendas e indemnização de 50% do valor daquelas, no âmbito do arrendamento em causa, respeitantes aos meses de Junho a Dezembro de 2003 e Janeiro de 2004, conforme guia de depósito de folhas 88, cujo teor se dá integralmente por reproduzido.
O réu C........ procedeu ao depósito, na Caixa Geral de Depósitos, das rendas respeitantes aos meses de Agosto, Outubro, Novembro, Dezembro, de 2003, Janeiro, Fevereiro, Março, Abril, Maio, Junho, Julho, Agosto, Setembro, Outubro, Novembro, Dezembro de 2004, Janeiro e Fevereiro de 2005, conforme documentos de folhas 83, 84, 85, 86, 87, 251, 112, 116, 127, 138, 162, 178, 193, 196, 217, 229, 232 e 237, respectivamente, cujo teor se dá integralmente por reproduzido.
Na Conservatória do Registo Comercial do Porto, sob o nº 56394, desde 07.05.01, encontra-se matriculada a sociedade “F......., LDA.”, com sede no local arrendado, tendo por objecto a actividade de restaurante, da qual são sócios-gerentes os aqui réus.
Desde data não exactamente apurada, mas anterior a 13.03.03, a sociedade acima mencionada, por determinação dos réus, e sem conhecimento nem autorização da autora, passou a explorar no local arrendado estabelecimento de cafetaria, pastelaria e restaurante, sob a designação de “M.....”.
Desde 01.08.03, com permissão dos réus, sem consentimento da autora, o estabelecimento acima referido, instalado no local arrendado, passou a ser explorado por G....... .
A exploração do estabelecimento pelo referido G..... apenas chegou ao conhecimento da autora em 09.01.04.
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III.
O recurso é balizado pelas conclusões das alegações, estando vedado ao tribunal apreciar e conhecer de matérias que naquelas não se encontrem incluídas, a não ser que se imponha o seu conhecimento oficioso (artºs 684º, nº 3 e 690º, nºs 1 e 3 do CPC), acrescendo que os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido.
As questões a decidir no presente recurso são as seguintes [podendo a decisão de alguma ou algumas delas ficar prejudicada pela decisão das anteriores]:
1 - Se caducou o direito da autora a resolver o contrato de arrendamento com fundamento no disposto no artº 64º, nº 1, al. a) do RAU.
2 - Se se verifica o fundamento de resolução do contrato de arrendamento previsto no artº 64º, nº 1, al. f) do RAU.
3 – Se caducou o direito da autora a resolver o contrato com aquele fundamento.
4 –Se a autora exerceu ilegitimamente o seu direito a pedir a resolução do contrato de arrendamento.
5 – Se o réu C........ litigou de má-fé.
1 – Caducidade do direito da autora à resolução do contrato de arrendamento com fundamento no disposto no artº 64º, nº 1, al. f) do RAU
Resulta da matéria de facto acima descrita que entre a autora e os réus vigora um contrato de contrato de arrendamento urbano para comércio que se rege pelas disposições do RAU aprovado pelo DL 321-B/90 de 15.10 – Diploma a que pertencem todas as normas adiante citadas sem menção de origem.
Daquele contrato emerge para os réus a obrigação de pagarem a respectiva renda como contrapartida pelo gozo do locado (artº 1º).
Nos termos contratuais, as rendas deveriam ser pagas no 1ª dia útil do mês anterior aquele a que respeitassem e no local arrendado.
Está provado que os réus não pagaram as rendas de Junho e Julho de 2003, dentro do prazo de vencimento – 01.05 e 01.06, respectivamente.
Dispõe o artº 64º, nº 1, al. a) que o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário não pagar a renda no tempo e lugar próprio nem fizer depósito liberatório.
A falta de pagamento da renda confere assim ao senhorio o direito a pedir a resolução do contrato de arrendamento e o consequente despejo do arrendado, bem como o pagamento das rendas em dívida (cfr. artº 56º, nº 2).
No entanto, o direito à resolução do contrato por aquele fundamento caduca logo que o locatário, até à contestação da acção destinada a fazer valer esse direito, pague ou deposite as somas devidas, acrescidas de 50% (artºs 1048º e 1041º, nº 1 do CC).
Dispõe o artº 22º, nº 1 que “O arrendatário pode depositar a renda quando ocorram os pressupostos da consignação em depósito e ainda quando lhe seja permitido fazer cessar a mora ou fazer caducar o direito à resolução do contrato por falta de pagamento de renda, nos termos, respectivamente, dos artºs 1041º, nº 2 e 1048º do Código Civil”.
E o seu nº 2 estabelece que “O arrendatário pode ainda depositar a renda quando esteja pendente acção de despejo”.
Resulta do disposto naquele normativo que o arrendatário pode depositar a renda nas seguintes situações:
a) Quando, sem culpa sua, não puder efectuar o pagamento da renda ou não puder fazê-lo com segurança, por qualquer motivo relativo à pessoa do senhorio.
b) Quando o senhorio estiver em mora.
[As situações referidas em a) e b) configuram os pressupostos da consignação em depósito previstos no artº 841º do CC].
c) Quando lhe seja permitido fazer cessar a mora por falta de pagamento de renda, nos temos do nº 2 do artº 1041º do CC.
d) Quando lhe seja permitido fazer caducar o direito à resolução do contrato por falta de pagamento de renda, nos termos do artº 1048º do CC.
e) Quando esteja pendente acção de despejo, seja qual for o fundamento da acção e enquanto a lide não chegar ao seu termo.
Enquanto subsistir a causa do depósito, o arrendatário pode depositar as rendas posteriores, sem necessidade de nova oferta de pagamento nem de notificação dos depósitos sucessivos, sendo os depósitos posteriores considerados dependência e consequência do depósito inicial, valendo quanto a eles o que for decidido em relação a este (artº 25º, nºs 1 e 2).
Ao senhorio assiste o direito de impugnar o depósito nos termos e dentro dos prazos previstos no artº 26º.
Apenas há que depositar a renda acrescida da indemnização de 50% nos casos em que o arrendatário pretenda fazer cessar a mora, ou seja, nas situações previstas nos artºs 1041º e 1048º do CC.
O depósito, quando abranja a indemnização, envolve da parte do locatário o reconhecimento de que caíra em mora, salvo se for feito condicionalmente (artº 1042º, nº 2).
Importa aqui distinguir várias situações:
a) A acção tem como único fundamento a falta de pagamento de renda e o arrendatário reconhece que está em mora
Se quiser fazer caducar o direito do senhorio à resolução do contrato, o arrendatário tem de depositar as rendas vencidas até à contestação, acrescidas da indemnização de 50%, a título definitivo (artºs 1048º, 1041º, nº 1 e 1042º, nº 2 do CC).
A caducidade é uma excepção peremptória que extingue o direito que se pretendia fazer valer e acarreta a absolvição do pedido (artº 493º, nºs 1 e 3 do CPC).
Por isso, a acção de despejo termina com a absolvição do arrendatário do pedido de resolução do contrato. O arrendamento subsiste, podendo o senhorio levantar o depósito das rendas e da indemnização, à custa do arrendatário (artº 28º, nº 2).
b) A acção tem como único fundamento a falta de pagamento de renda, o arrendatário não reconhece que está em mora, mas quer fazer caducar o direito do senhorio à resolução do contrato
Neste caso, deve também depositar as rendas em dívida acrescidas da indemnização de 50%, a fim de acautelar a possibilidade de a sua mora se vir a provar a final.
Só que, para não envolverem o reconhecimento por parte do arrendatário de que caíra em mora, os depósitos devem ser feitos condicionalmente (artº 1042º, nº 2 do CC).
A acção tem de prosseguir os seus termos até final.
Se se vier a provar a mora do arrendatário, caduca o direito do senhorio a resolver o contrato, este subsiste e o senhorio tem direito à totalidade das quantias depositadas, nos termos sobreditos.
Se não se provar a mora do arrendatário, o pedido de resolução do contrato é julgado improcedente, o contrato subsiste, e o senhorio tem direito a fazer seu apenas o montante das rendas, podendo o arrendatário levantar o restante à custa do senhorio (artº 28º, nº 3).
c) A acção tem como fundamento a falta de pagamento de renda e simultaneamente outro ou outros fundamentos, o arrendatário reconhece que está em mora quanto à obrigação de pagar a renda, mas questiona os restantes fundamentos
O arrendatário tem de depositar as rendas e a indemnização de 50%, a título definitivo, fazendo caducar o direito do senhorio a resolver o contrato por falta de pagamento da renda (artº 1048º do CC).
Mas a acção prossegue os seus termos para apreciação do outro ou outros dos fundamentos invocados.
A final, quer o contrato subsista, quer seja declarado resolvido pelos demais fundamentos, o senhorio tem sempre direito à totalidade das quantias depositadas (artº 28º, nº 2).
d) A acção tem como fundamento a falta de pagamento de renda e simultaneamente outro ou outros fundamentos, o arrendatário não reconhece que está em mora quanto à obrigação de pagar a renda e questiona também os restantes fundamentos
Nesta situação, o arrendatário tem de depositar as rendas e a indemnização de 50%, condicionalmente.
Caduca o direito do senhorio a resolver o contrato por falta de pagamento de renda, mas acção prossegue os seus termos, quer para discutir a mora do arrendatário, quer para apreciar os demais fundamentos.
A final, se se vier a provar a mora do arrendatário, quer o contrato subsista, quer seja resolvido por outro fundamento, o senhorio tem direito às rendas e à indemnização (artº 28º, nº 2).
Se não se provar a mora, o senhorio apenas pode levantar as rendas, independentemente do facto de o contrato ser ou não resolvido por outro fundamento (artº 28º, nº 3).[Sobre esta matéria, ver Pais de Sousa, “Extinção do Arrendamento Urbano”, 2ª ed., págs. 329 e 330].
Nos casos em que a acção de despejo tem de prosseguir os seus termos, quer para averiguar da mora do arrendatário, isolada ou conjuntamente com outros fundamentos, quer para averiguar apenas dos outros fundamentos, ou seja, nas situações supra descritas em b), c) e d), o arrendatário tem de continuar a pagar as rendas que se vencerem na pendência da acção. É o que resulta do disposto no artº 58º, nº 1.
A falta de pagamento ou depósito das rendas naqueles termos concede ao senhorio o direito de pedir o despejo imediato do arrendado nos termos do nº 2 do mesmo artº 58º.
O pedido de despejo imediato por falta de pagamento das rendas vencidas na pendência da acção pode ter lugar ainda que o direito à resolução por falta de pagamento de renda já tenha caducado nos termos do artº 1048º do CC e ainda que a acção se funde noutra causa de resolução do contrato.
Na pendência da acção de despejo, o arrendatário tem de continuar a cumprir a sua obrigação de pagar as rendas. E pode fazê-lo de duas formas: pagando-as ao senhorio no tempo e lugar próprios indicados no contrato ou depositando-as dentro do respectivo prazo de vencimento nos termos previstos nos artºs 23º e seguintes.
A causa dos depósitos passa então a ser a que vem consignada no nº 2 do artº 22º: a pendência da acção de despejo.
Como se lê no Ac. do STJ de 12.05.98, [CJ/STJ-98-II-81] a hipótese prevista no nº 2 do artº 22º tem como propósito o de permitir que se evitem entre o senhorio e o inquilino contactos que facilmente se anteveriam como pessoalmente difíceis, dada a existência do litígio.
Por isso, ali se faculta ao arrendatário a possibilidade de depositar a renda até ao termo da acção de despejo, dispensando-o de a oferecer ao senhorio.
E se as rendas forem depositadas dentro do respectivo prazo de vencimento, sê-lo-ão apenas em singelo, já que não existe mora do arrendatário.
Em resumo:
Se o pedido de resolução do contrato de arrendamento tiver por fundamento a falta de pagamento de renda e outro ou outros dos fundamentos previstos no artº 64º, nº 1, e o arrendatário quiser fazer caducar o direito à resolução do contrato pelo primeiro fundamento, tem de depositar as rendas vencidas até à contestação, acrescidas da indemnização de 50% nos termos do artº 1048º do CC, definitiva ou condicionalmente, conforme reconheça ou não que está em mora
Caducado o direito do senhorio a pedir a resolução do contrato por falta de pagamento de renda e prosseguindo a acção para apreciar a mora e/ou o outro ou outros fundamentos, o arrendatário pode pagar as rendas vencidas após a contestação directamente ao senhorio ou depositá-las em singelo, face ao disposto nos artºs 22º, nº 2 e 58º, nº 1.
A falta de pagamento ou depósito das rendas vencidas após a contestação confere ao senhorio o direito a pedir o despejo imediato nos termos do artº 58º, nº 2.
No caso dos autos, o réu contestante efectuou os seguintes depósitos na Caixa Geral de Depósitos:
- Em 08.08.03, da quantia de € 1.475,10, a título de rendas e indemnização de 50% do valor daquelas, respeitantes aos meses de Março, Abril, Maio, Junho e Julho de 2003;
- Em 10.12.03, da quantia de € 2.360,16, a título de rendas e indemnização de 50% do valor daquelas, respeitantes aos meses de Junho a Dezembro de 2003 e Janeiro de 2004.
- Das rendas respeitantes aos meses de Agosto, Outubro, Novembro, Dezembro, de 2003, Janeiro, Fevereiro, Março, Abril, Maio, Junho, Julho, Agosto, Setembro, Outubro, Novembro, Dezembro de 2004, Janeiro e Fevereiro de 2005.
Face a tais depósitos, entendeu o tribunal recorrido que tinha caducado o direito da autora a pedir a resolução do contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento de renda.
A autora não considera os depósitos liberatórios para o efeito de fazerem caducar o seu direito por entender que, não tendo ficado provada qualquer causa justificativa dos depósitos, mormente a mora da autora invocada pelos réus na contestação, e constituindo cada renda uma obrigação autónoma, impendia sobre os réus a obrigação de oferecerem o seu pagamento à autora.
Face ao que acima se expôs, só os depósitos efectuados em 08.08.03 e 11.12.03 é que interessam para a apreciação da caducidade do direito da autora à resolução do contrato.
O réu contestante depositou as rendas vencidas até à contestação, acrescidas da indemnização de 50% e os depósitos foram efectuados antes da apresentação da contestação: os depósitos foram feitos em 08.08.03 e 10.12.03, englobando a renda de Janeiro de 2004, e a contestação foi apresentada em 11.12.03 (cfr. fls. 63).
Além disso, o depósito inicial foi feito a título definitivo, como se verifica pela guia de depósito de fls. 82, pelo que os depósitos posteriores têm de se considerar também como definitivos, já que são dependência e consequência daquele (artº 25º, nº 2).
O réu contestante reconheceu a sua mora, não por ter depositado a indemnização de 50%, como alega a autora, mas por a ter depositado a título definitivo. É o que resulta do disposto no artº 1048º, nº 2 do CC.
E fê-lo apesar de ter indicado como causa dos depósitos a recusa da autora em receber as rendas (cfr. fls. 82) e de ter alegado aquela recusa no artº 2º da contestação.
Só que o reconhecimento da mora não tem o efeito de impedir a caducidade do direito da autora, como esta pretende.
Como acima se expôs, a eficácia liberatória dos depósitos nos termos e para os efeitos do disposto no artº 1048º do CC nada tem a ver com o seu carácter definitivo ou condicional.
Para fazerem caducar o direito à resolução do contrato, os depósitos apenas têm de ser efectuados dentro do prazo previsto naquele normativo e contemplar a totalidade do montante das rendas em dívida até aquela data acrescidas da indemnização de 50%, para além de deverem ser feitos nos termos do artº 23º.
Assim, os depósitos feitos pelo réu em 08.08.03 e 12.12.03 são liberatórios nos termos e para os efeitos do disposto no artº 1048º do CC porque preenchem todos os requisitos acima mencionados.
Caducou pois o direito da autora a pedir a resolução do contrato com fundamento no disposto no artº 64º, nº 1, al. a).
A excepção de caducidade deveria assim ter sido conhecida logo no despacho saneador, com a consequente absolvição dos réus do pedido de resolução do contrato com fundamento na falta de pagamento de renda.
Repetimos que o carácter definitivo dos depósitos releva apenas para efeito do reconhecimento da mora.
Face a tal reconhecimento por parte do réu contestante, não havia já que averiguar da existência da mora, pelo que deveria também ter sido decidido no despacho saneador que a autora tem direito às quantias depositadas nos autos.
No entanto, os autos prosseguiram também com aquela finalidade e acabou por ser feita uma prova positiva da existência de mora por parte dos réus, já que se provou que a autora procurou receber as rendas no arrendado, conforme havia acordado com os réus, e que o encontrou encerrado, não tendo recebido qualquer comunicação posterior dos réus com vista ao pagamento das rendas.
Tanto basta para que assista à autora a receber as rendas e a indemnização de 50%, independentemente de o contrato subsistir ou vir a ser resolvido pelo outro fundamento que invoca.
Cabe agora apreciar os depósitos das rendas vencidas após a apresentação da contestação, ou seja, das rendas de Fevereiro de 2004 e dos meses subsequentes, já que a autora põe em causa a sua eficácia liberatória.
Aqueles depósitos não se destinam a fazer caducar o direito da autora à resolução do contrato por falta de pagamento de renda, pois que este já caducou com os depósitos anteriores.
Tais depósitos destinam-se ao cumprimento da obrigação dos réus de continuarem a pagar as rendas na pendência da acção de despejo. O incumprimento daquela obrigação daria à autora o direito de pedir o despejo imediato dos réus nos termos do artº 58º, nº 2.
E para cumprir a sua obrigação, os réus podiam optar entre oferecer o pagamento da renda à autora ou depositá-las como lhes é permitido pelo artº 22º, nº 2.
O réu contestante optou pelo depósito das rendas que se venceram após a sua contestação, desta vez em singelo, já que quanto às mesmas não existe mora.
Do exposto se conclui que o réu contestante não só fez caducar o direito da autora à resolução do contrato por falta de pagamento de renda, com o depósito das rendas vencidas até à contestação acrescidas da indemnização de 50%, como cumpriu a sua obrigação contratual a partir daquela data com o depósito em singelo das rendas vencidas na pendência da acção.
Improcedem pois as conclusões da apelante, nesta parte.
2 – Resolução do contrato de arrendamento com fundamento no disposto no artº 64º, nº 1, al. f) do RAU
Dispõe o artº 64º, nº 1, al. f) que o senhorio pode resolver o contrato de arrendamento se o arrendatário subarrendar ou emprestar, total ou parcialmente, o prédio arrendado, ou ceder a sua posição contratual nos casos em que tais actos são ilícitos, inválidos por falta de forma ou ineficazes em relação ao senhorio.
O fundamento de resolução do contrato de arrendamento previsto na al. f) do nº 1 do artº 64º está relacionado com as obrigações impostas ao arrendatário nas als. f) e g) do artº 1038º do CC, de não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o locador o autorizar e de comunicar ao locador, dentro de quinze dias, a cedência do gozo da coisa por algum dos referidos títulos, quando permitida ou autorizada.
O subarrendamento, o empréstimo ou a cessão da posição contratual do arrendatário sob qualquer forma são ilícitas desde que não tenham sido autorizadas pelo senhorio e, como tal, constituem fundamento de resolução do contrato nos temos do artº 64º, nº 1, al. f).
No entanto, se no arrendado estiver instalado um estabelecimento comercial, o arrendatário pode transmitir a exploração do estabelecimento a terceiro sem autorização do senhorio, através de um contrato de trespasse ou de um contrato de cessão de exploração.
O artº 111º, nº 1, subordinado à epígrafe “Cessão de exploração de estabelecimento comercial” não define o respectivo conceito, limitando-se a dizer que “Não é havido como arrendamento de prédio urbano ou rústico o contrato pelo qual alguém transfere temporária e onerosamente para outrem, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado”.
Por seu turno, o artº 115º, nº 1 estabelece que “É permitida a transmissão por acto entre vivos da posição do arrendatário, sem dependência de autorização do senhorio, em caso de trespasse do estabelecimento comercial ou industrial.”
Aquele normativo, embora subordinado à epígrafe “Trespasse de estabelecimento comercial ou industrial” também não define tal conceito.
Os contratos de cessão de exploração e de trepasse de estabelecimento comercial são, portanto, contratos atípicos, cuja definição tem de ser feita com recurso à doutrina.
Habitualmente define-se o contrato de trespasse como o contrato que consiste na transmissão a outrem da titularidade de um estabelecimento comercial ou industrial enquanto unidade global ou universalidade, de forma definitiva, gratuita ou onerosa. [Pinto Furtado, “Manual do Arrendamento Urbano”, 1996, pág. 510]
E define-se o contrato de cessão de exploração por referência ao contrato de trespasse.
Tal como o trespasse, a cessão da exploração de estabelecimento comercial consiste numa transmissão a outrem de um estabelecimento comercial ou industrial enquanto unidade global ou universalidade.
Distinguindo-se a cessão de exploração do trespasse fundamentalmente em três aspectos:
a) a transmissão é apenas temporária, enquanto no trespasse é necessariamente definitiva;
b) a transmissão é sempre onerosa, enquanto no trespasse pode sê-lo ou não;
c) a transmissão é apenas da fruição do estabelecimento, enquanto no trespasse compreende a própria titularidade do estabelecimento.[Pinto Furtado, obra e local citados]
As normas que excluem a cessão de exploração e o trespasse de estabelecimentos comerciais que funcionam em locais arrendados do regime proteccionista do arrendamento têm como razão de ser a ideia de que o estabelecimento comercial é do arrendatário e, por isso, o senhorio nada tem a ver com a transmissão do estabelecimento, não havendo assim fundamento para não submeter aqueles contratos ao princípio da liberdade contratual.
Por isso, a cessão de exploração e o trespasse não dependem da autorização do senhorio.
Porém, no caso do trespasse, o arrendatário tem a obrigação imposta na al. g) do artº 1038º do CC de lhe comunicar, dentro de 15 dias, a cedência do gozo do prédio, sob pena de ele poder resolver o contrato nos termos da citada al. f) do nº 1 do artº 64º, excepto se tiver reconhecido o beneficiário da cedência como tal, ou ainda se aquela comunicação lhe tiver sido feita por este (artº 1049º do CC).
Ao exigir a comunicação do trespasse ao senhorio, a lei pretende que aquele fique a conhecer o seu novo arrendatário e que possa reagir contra o trespasse, se este tiver sido celebrado em condições ilegais. Aquela exigência justifica-se pelo interesse do senhorio em fiscalizar o trespasse. [Acs. do STJ de 08.06.78, BMJ 278º-173 e da RP de 02.02.78, BMJ 276º-318.]
Se houver violação das obrigações contratuais do arrendatário, deixa de ter razão de ser a protecção à livre circulação de bens e serviços, passando a transmissão do estabelecimento a ser considerada como arrendamento e a ficar, por isso, sujeita ao regime vinculístico deste. [Sobre esta matéria, ver Aragão Seia, ”Arrendamento Urbano”, 2ª ed., págs. 432 e segs]
Assim, o trespasse que não foi comunicado ao senhorio é ineficaz em relação aquele, não produzindo quaisquer efeitos.
Passa então a estar-se perante um subarrendamento não autorizado nem comunicado ao senhorio nos termos da al. g) do artº 1038º do CC, pelo que se verifica o fundamento de resolução do contrato de arrendamento previsto na al. f) do nº 1 do artº 64º.
Discute-se doutrinal e jurisprudencialmente se a cessão de exploração também tem de ser comunicada ao senhorio nos termos da al. g) do artº 1038º, e se essa falta de comunicação a torna ineficaz em relação aquele, concedendo-lhe o direito à resolução do contrato de arrendamento nos termos acima expostos.
Como é sabido, existem duas correntes em sentidos opostos.
Uma que defende a necessidade de comunicação e que argumenta, em síntese, da seguinte forma:
Na cessão de exploração de estabelecimento comercial instalado em prédio arrendado, a exploração do estabelecimento é cedida juntamente como o gozo do prédio (artº 3º d). Se, do ponto de vista jurídico, o arrendatário é o mesmo, quem está no gozo do prédio é uma terceira pessoa (o cessionário) completamente estranha ao senhorio, que com ele nunca contratou.
Sendo o estabelecimento comercial uma universalidade, no sentido de um complexo de direitos e deveres, estando ele instalado em lugar arrendado, faz parte daquele complexo o direito de gozar o próprio arrendado, definido pelos seus limites físicos. Se o arrendatário continua a ser o titular do arrendamento, o cessionário passa a ser o titular (ainda que temporário) do direito de gozo do prédio arrendado.
Por isso são válidas para a cessão de exploração as mesmas razões que justificam a comunicação do trespasse: em ambos os casos, o senhorio necessita de tomar conhecimento do novo titular do estabelecimento a fim de ajuizar da legalidade do negócio jurídico e extrair as necessárias consequências.[Neste sentido, citamos, a título meramente exemplificativo, os Acs. da RL de 09.07.88, BMJ 479º-702; da RE de 31.01.91, BMJ 403º-501; da RP de 27.01.97, CJ-97-I-214; da RE de 08.01.98, CJ-98-I-184; da RE de 29.01.98, CJ-98-I-262; da RL de 02.07.98, CJ-98-IV-84; da RP de 19.01.99, BMJ 483º-271; e da RP de 29.05.00, www.dgsi.pt, nº conv. 27530]
A corrente que defende que não é exigível a comunicação da cessão de exploração ao senhorio expõe, em síntese, os seguintes argumentos:
O grande efeito e justificação para a comunicação do trespasse é precisamente a transmissão do direito do arrendamento. O arrendatário é substituído por outro, pelo que o senhorio tem o direito de saber quem é o novo arrendatário.
Ora, ao contrário do trespasse, na cessão de exploração não há transmissão do direito ao arrendamento.
O cedente conserva a titularidade da relação locatícia, pelo que o senhorio não fica impedido de resolver o contrato junto deste, ocorrendo violações que o justifiquem e pelas quais apenas o arrendatário-cedente responde.
O senhorio tem assim garantida, em termos jurídicos, a fiscalização do negócio, sendo, por isso, irrelevante que conheça a pessoa que efectivamente está a explorar o estabelecimento.
Se a própria lei não entende a cessão de exploração como arrendamento (artº 111º, nº 1), não lhe são aplicáveis as normas excepcionais vinculísticas daquele contrato, designadamente a norma da al. g) do artº 1038º do CC.
Esta última orientação é a defendida por Aragão Seia, [Obra citada, pág. 433] e a que vem sendo maioritariamente acolhida na jurisprudência. [A título exemplificativo, referimos os Acs. do STJ de 02.06.98, CJ/STJ-II-102 e de 16.11.04, base citada; da RE de 23.04.88, BMJ 476º-504; da RP de 18.01.94, CJ-94-I-211; da RC de 12.04.94, BMJ 436º-45; da RE de 23.05.95, BMJ 447º594; da RP de 22.11.96, CJ-96-I-201; da RC de 23.06.96, CJ-96-II-31; da RP de 04.05.00, 04.05.00 e 19.07.00, base citada, nºs conv. 27932, 27901 e 31427, respectivamente; da RC de 20.03.01, CJ-01-II-29; da RP de 16.10.01, base citada, nº conv. 33074; da RP de 29.10.02, CJ-02-IV-190; e da RP de 17.12.02, CJ-02-V-197].
É a que perfilhamos, por concordarmos com a sua fundamentação, acima expressa.
A cessão de exploração de estabelecimento comercial situado em local arrendado não tem, pois, de ser comunicada ao senhorio nos termos da al. g) do artº 1038º do CC para ser eficaz.
Quer o contrato de cessão de exploração, quer o contrato de trespasse têm de ser celebrados por meio de documento escrito (artºs 111º, nº 3 e 115º, nº 3, na redacção do DL 64-A/00 de 22.04).
Assim, a cessão de exploração e o trespasse que não tenham sido celebrados por escrito são nulos por inobservância da forma legal, não produzindo quaisquer efeitos (artº 220º do CC).
Como dissemos, o trespasse transmite o direito ao arrendamento, excepcionalmente sem necessidade de autorização do senhorio por razões de protecção à livre circulação de bens e serviços.
Sendo o trespasse inválido por falta de forma, deixa de ter razão de ser aquela protecção, e a transmissão do estabelecimento passa a ser considerada como arrendamento e a ficar sujeita ao regime vinculístico deste, [Aragão Seia, obra e local citados na nota 7] verificando-se o fundamento de resolução do contrato previsto no artº 64º, nº 1, al. f). [Ac. da RP de 29.10.02, CJ-02-V-197]
Quanto aos efeitos sobre o contrato de arrendamento da nulidade por inobservância da forma legal do contrato de cessão de exploração.
Relembremos os argumentos que acima se expuseram para justificar a desnecessidade de comunicação ao senhorio.
A cessão de exploração não transmite o estabelecimento nem o direito ao arrendamento, que se mantêm na titularidade do cedente. É este que responde perante o senhorio por qualquer violação do contrato de arrendamento. Por isso, o senhorio não tem de fiscalizar o contrato de cessão de exploração, já que não tem de cuidar da sua eventual invalidade ou ineficácia (daí decorrendo a desnecessidade de comunicação).
Poderia assim parecer que o vício da falta de forma da cessão de exploração não constitui fundamento de resolução do contrato de arrendamento nos termos da al. f) do nº 1 do artº 64º, repercutindo-se apenas nas relações entre o cedente e o cessionário.[Neste sentido se decidiu no Ac. da RC de 26.03.96, citado na nota 10]
No entanto, temos de considerar que um contrato nulo é um contrato que nunca existiu (artº 289º do CC) e, como tal, é absolutamente ineficaz em relação ao senhorio. Além de que sendo nulo o contrato, nulas são todas as suas cláusulas.
Inexistindo o contrato de cessão de exploração, o que fica relativamente ao senhorio é uma cedência do arrendado a terceiro sem a sua autorização, que constitui violação das obrigações do arrendatário previstas no artº 1038º, al. f) do CC e dá ao senhorio o direito à resolução do contrato de arrendamento por força do disposto na al. f) do nº 1 do artº 64º.
A nulidade por vício de forma do contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial instalado em lugar arrendado integra pois aquele fundamento de resolução.[Neste sentido decidiu o Ac. da RP de 16.10.01, também citado na nota 10]
A enumeração dos casos que facultam a resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio (subarrendamento, empréstimo e cessão da posição contratual) é meramente exemplificativa, como ressalta da aproximação do artº 64º, nº 1. al. f) com o artº 1038º, al. f) do CC. Como tal, não pode ser recusada a resolução com fundamento em que, embora haja ocupação do prédio por estranhos, se não provaram no caso concreto factos caracterizadores de alguma daquelas três figuras.[Pinto Furtado, obra citada, pág. 669]
Como se lê no Ac. da RP de 16.10.01, [Citado na nota 10] o ónus da prova do senhorio queda-se pela demonstração da existência do contrato de arrendamento e da cedência do arrendado pelo arrendatário a terceiro. A que título se verifica tal cedência, cabe ao arrendatário demonstrar. Seria praticamente impossível ao senhorio saber a que título o arrendatário cede o locado, se o convénio entre ambos só daquele e do terceiro é conhecido.
No caso de no arrendado se encontrar instalado um estabelecimento comercial, para que o senhorio possa resolver o contrato pelo fundamento da al. f) do nº 1 do artº 64º, basta-lhe provar a exploração do estabelecimento por terceiro e a falta de autorização – são estes os factos constitutivos do seu direito.[Neste sentido, ver o Ac. do STJ de 28.09.04, disponível na base citada, referido pela autora nas suas alegações, e ainda os Acs. da RE de 07.11.96, BMJ 461º-539 e da RP de 17.09.01, disponível na base citada, nº conv. 32490].
É ao arrendatário que compete provar que transmitiu a titularidade ou a exploração do estabelecimento através de trespasse ou de cessão de exploração validamente celebrados nos termos dos artºs 111º, nº 3 e 115º, nº 1, respectivamente. São estes os únicos casos em que é possível a exploração do estabelecimento sem autorização do senhorio.[Ac. da RE de 18.05.96, CJ-96-III-265]
E se transmitiu através de trespasse, cabe-lhe ainda provar que o comunicou ao senhorio nos termos da al. g) do artº 1038º do CC.
Aplicando o que acima se expôs ao caso dos autos:
Está provado que, em 18.12.00, os réus adquiriram, por trespasse do anterior arrendatário, o estabelecimento comercial instalado no r/c do prédio pertencente à autora.
Mais se provou que desde data anterior a 13.03.03, a sociedade F.........., Ldª passou a explorar o referido estabelecimento, por determinação dos réus, e sem conhecimento nem autorização da autora.
Provou-se ainda que, desde 01.08.03, o mesmo estabelecimento comercial instalado passou a ser explorado por G......., também com permissão dos réus e sem conhecimento da autora.
A autora logrou assim provar os factos que eram seu ónus: a exploração do estabelecimento por terceiro e a falta de autorização. Não tem de alegar nem de provar qual é o negócio jurídico ao abrigo do qual aquela exploração está a ser feita, ao contrário do que se diz na sentença recorrida.
Era aos réus que cabia provarem a título aquela exploração está a ser feita, o que só podiam fazer - já que nunca questionaram a falta de autorização da autora – contrapondo à alegação da autora a existência de um contrato ou contratos de trespasse ou de cessão de exploração válidos e eficazes.
Ora, o réu contestante não negou a exploração do estabelecimento pela sociedade F........., Ldª, mas também não explicou a que título aquela exploração estava a ser feita, limitando-se a invocar a caducidade do direito da autora; e negou a exploração pelo G.........
Não se pode, pois concluir, como se fez na sentença recorrida, que os mencionados terceiros exploraram e exploram o estabelecimento por força de um contrato de cessão de exploração. Não se mostram definidas as características supra mencionadas que distinguem aquele contrato do trespasse: transmissão apenas da fruição do estabelecimento e precariedade e onerosidade dessa transmissão.
E ainda que se tivessem provado os elementos característicos do contrato de cessão de exploração, tal ou tais contratos teriam sido celebrados verbalmente (já que os réus não invocaram nem juntaram aos autos qualquer documento escrito) e, portanto, seriam nulos, o mesmo é dizer que inexistentes e, como tal, ineficazes em relação à autora.
As mesmas considerações são válidas para um eventual trespasse ou trespasses, aos quais, além da validade formal, faltariam a comunicação à autora.
Assim, o que temos em relação à autora é a cedência do arrendado a terceiro, sem o seu consentimento. Por presunção judicial (artº 351º do CC), ter-se-á de entender que, no mínimo, tal cedência existirá por empréstimo.
Do exposto se conclui que os réus proporcionaram a terceiro o gozo do arrendado sem autorização da autora, dessa forma violando a obrigação imposta pelo artº 1038º, al. f) do CC; o que dá à autora o direito à resolução do contrato de arrendamento nos termos do artº 64º, nº 1, al. f).
Procedem, pois, as conclusões da autora, nesta parte.
3 - Caducidade do direito da autora à resolução do contrato pelo fundamento do artº 64º, nº 1, al. f) do RAU
O réu contestante invocou a excepção da caducidade do direito da autora à resolução do contrato com fundamento no disposto no artº 64º, nº 1, al. f), alegando, em síntese, que a sociedade F........., Ldª se constituiu em 07.05.01 e que a autora sempre teve conhecimento de que esta sociedade explorava o arrendado.
A autora impugnou tal conhecimento.
A excepção de caducidade não foi conhecida na sentença recorrida porque a sua apreciação ficou prejudicada pela decisão de que não se verificava o fundamento de resolução do contrato previsto no normativo citado.
Concluindo-se no presente recurso pela verificação daquele fundamento, cumpre apreciar a excepção da caducidade (artº 715º, nº 2 do CPC).
Antes de mais, há que referir que aquela excepção só foi invocada em relação à cedência do arrendado dos réus para a sociedade F........., Ldª.
Nos termos do artº 65º, nº 1, “A acção de resolução deve ser proposta dentro de um ano, a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, sob pena de caducidade”.
A cedência do arrendado é um facto instantâneo, sendo a ocupação pelo terceiro uma mera consequência desse facto: não se aplica assim ao caso em apreço o disposto no nº 2 do normativo citado.
Está provado que a sociedade à qual os réus cederam o arrendado, começou a exercer ali a sua actividade em data anterior a 13.03.03.
Mais se provou que a renda era paga no local arrendado, o que significa que alguém a mando da autora ali se deslocava para a receber.
Aqueles factos são manifestamente insuficientes para que deles se conclua que a autora teve conhecimento da cedência do arrendado à referida sociedade desde data anterior a 13.03.03. Ou sequer que teve possibilidade de adquirir esse conhecimento.
A simples deslocação ao arrendado nenhuma suspeita levantaria à pessoa que recebia às rendas, já que as pessoas físicas que exerciam a actividade no arrendado eram exactamente as mesmas (os réus são os únicos sócios da sociedade F......., Ldª).
E o réu não alegou quaisquer outros factos que pudessem impor à autora o conhecimento da cedência ou uma actuação diligente com vista a obter esse conhecimento, v.g., que tivessem entregue à autora cheques da referida sociedade para pagamento da renda.
Cabia aos réus provarem a invocada excepção de caducidade (artº 342º, nº 2 do CC), o que não fizeram, pelo que a mesma terá de ser julgada improcedente.
4 – Abuso de direito
Há que conhecer igualmente do invocado abuso de direito por parte da autora.
Diremos desde já que não se configura abuso de direito em qualquer uma das suas manifestações, pelo que nos dispensaremos de longos considerandos.
A nossa lei civil salvaguarda o exercício abusivo de um direito licitamente reconhecido ao seu titular.
Dispõe o artº 334º do CC que “É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.”
Consagrou-se naquele normativo uma concepção objectiva do abuso do direito. Não é necessária a consciência de se excederem, com o exercício do direito, os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico; basta que se excedam esses limites.
A pedra de toque da figura do abuso do direito reside no uso ou utilização dos poderes que o direito concede para a prossecução de um interesse que exorbita do fim próprio do direito ou do contexto em que ele deverá ser exercido. [Pires de Lima/Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, vol. I, 3ª ed., págs. 296 e 297]
Como refere Almeida Costa, [“Direito das Obrigações”, 6ª ed., pág. 64] as normas jurídicas, enquanto gerais e abstractas, atendem ao comum dos casos. Consequentemente, pode acontecer que um preceito legal, certo e justo perante situações normais, venha a revelar-se injusto na sua aplicação a uma hipótese concreta, por virtude das particularidades ou circunstâncias especiais que nela concorram.
Ora, o princípio do abuso do direito constitui um dos expedientes técnicos ditados pela consciência jurídica para obtemperar, em algumas dessas situações particularmente clamorosas, aos efeitos da rígida estrutura das normas legais. Ocorrerá abuso de direito quando um determinado direito, em si mesmo válido, seja exercido de modo que ofenda o sentimento de justiça dominante da comunidade social.
Se para determinar os limites impostos pela boa e pelos bons costumes, há que atender de modo especial às concepções ético-jurídicas dominantes na colectividade, já a consideração do fim económico e social do direito apela de preferência para os juízos de valor positivamente consagrados na própria lei.
Em qualquer dos casos, não se podem excluir os factores subjectivos nem afastar-se a intenção com que o titular tenha agido (apesar da concepção objectiva consagrada no artº 334º). A consideração daqueles factores pode interessar, quer para determinar se houve ofensa da boa fé ou dos bons costumes, quer para decidir se se exorbitou do fim social ou económico do direito. [Antunes Varela, “Das Obrigações em Geral”, vol. I, 2ª ed., págs. 423 e 424]
Menezes Cordeiro, [“Da Boa-Fé no Direito Civil”, 1997, págs. 717 e 718] sustenta que o artº 334º é a codificação de decénios de doutrina germânica e o abuso do direito, na versão germânica, induz-se de uma série de regulações típicas de comportamentos abusivos, as quais, por serem típicas, não permitem uma classificação, uma vez que ora se sobrepõem parcialmente – um mesmo acto pode ser objecto de várias regulações – ora deixam por cobrir espaços abusivos possíveis.
O mesmo autor, na obra citada, trata várias daquelas regulações típicas, indagando da sua existência e possibilidades no nosso sistema jurídico. São elas: a) exceptio doli; b) venire contra factum proprium; c) inalegabilidade de nulidades formais; d) supressio e surrectio; e) tu quoque; g) desiquilíbrio no exercício jurídico.
Ao caso em apreço, poderiam aplicar-se-iam tipicamente o venire contra factum proprium e a supressio.
O venire contra factum proprium traduz o exercício de uma posição jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente pelo exercente.
A supressio traduz-se no não exercício do direito durante um lapso de tempo de tal forma longo que crie na contraparte a representação de que esse direito não mais será exercido, conduzindo o exercício tardio a uma desvantagem injustificada para esta.
Há similitudes entre as duas figuras porque a realidade social da supressio, que o Direito procura orientar, está na ruptura das expectativas de continuidade de auto-representação praticada pela pessoa que, tendo criado no espaço jurídico uma imagem de não-exercício, rompa, de súbito, o estado gerado. Tal também acontece no venire contra factum proprium porque entre os dois comportamentos contraditórios decorre sempre um lapso de tempo.
A diferença é que na supressio o tempo tem uma projecção de maior relevo: é pela sua continuidade que o não exercício suscita as expectativas sociais de que essa auto-representação se mantém. O decurso do tempo é a expressão da inactividade, traduzindo, como tal, o factum proprium.
O nosso CC admite pelo artº 334º, quer o venire contra factum proprium, quer a supressio. [Menezes Cordeiro, obra citada, págs. 797 e seguintes]
Para que houvesse abuso de direito por parte da autora em qualquer uma daquelas manifestações, era necessário que se tivesse provado que a autora teve conhecimento das sucessivas cedências do arrendado e que tivesse continuado, ao longo do tempo, a deslocar-se ao arrendado e a receber as rendas sem nunca ter reagido contra elas.
Dessa forma teria criado nos réus a expectativa de que nunca iria exercer o seu direito à resolução do contrato.
Não se tendo provado aquele conhecimento da autora, resulta claro que não existe abuso de direito em nenhuma das vertentes acima enunciadas nem em qualquer outra.
5 – Má-fé
Em requerimento autónomo de fls. 214, a autora pediu a condenação do réu contestante como litigante de má-fé em multa e indemnização.
O réu foi notificado daquele requerimento e respondeu-lhe a fls. 224.
Mostra-se assim cumprido o contraditório quanto ao pedido de condenação como litigante de má-fé, pelo que cumpre conhecer já do mesmo.
Diz-se litigante de má-fé, além do mais, quem, com dolo ou negligência grave, tiver deduzido oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar ou tiver alterado a verdade dos factos (artº 456º, nº 2, als. a) e b) do CPC).
A má-fé a se reportam aquelas als. a) e b) é a má-fé material ou substancial, aquela que se refere à relação jurídica material.[Alberto dos Reis, “Código de Processo Civil Anotado”, vol. II, 3ª ed., pág. 264]
No caso em apreço, a autora alegou no artº 34º da resposta, como facto superveniente, que os réus haviam cedido o local arrendado a um tal G........, sem consentimento da autora.
No artº 3º do seu requerimento de resposta aos factos supervenientes, o réu contestante afirmou que aquele facto era falso.
A final, veio a provar-se que, desde 01.08.03, com permissão dos réus, sem consentimento da autora, o estabelecimento instalado no arrendado passou a ser explorado por G........... .
Fez-se assim uma prova positiva de um facto que foi alegado e que foi negado pelo réu.
Ao negar aquele facto, reputando-o de falso, o réu deduziu oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar e alterou a verdade dos factos.
O réu não podia deixar de ter conhecimento da cedência do arrendado ao dito G......, já que ele é um dos sócios da sociedade que a efectuou.
A defesa do réu enquadra-se assim no disposto nas als. a) e b) do nº 2 do citado artº 456º, não podendo deixar de se considerar dolosa.
Tem assim de ser condenado como litigante de má-fé em multa e indemnização à autora (porque esta a pediu), ao abrigo do nº 1 do mesmo normativo.
O montante da multa situa-se entre 2 e 100 UC’s (artº 102º, al. a) do CCJ).
Na determinação do montante a aplicar há que atender ao grau de má-fé revelado através da prática dos factos (ou seja, à intensidade do dolo ou da negligência) e à situação económica da parte.[Alberto dos Reis, obra citada, pág. 269]
A multa tem o carácter de pena. Desempenha, portanto, uma função repressiva e uma função preventiva: destina-se a punir e a prevenir a prática de actos idênticos no futuro. Não pode, por isso, ser meramente simbólica.
No caso em apreço, há que atender a que estamos perante uma conduta dolosa, de grau de intensidade elevado e a que a má-fé se verifica em relação a parte do objecto da acção. Quanto à situação económica do réu, os autos não contêm elementos para dela se aferir.
Tendo em conta tal condicionalismo, afigura-se-nos adequada uma multa no montante de 6 UC´s (€ 534,00), que não pode ser tido como meramente simbólica e, por isso, satisfaz as necessidades de repressão e prevenção acima mencionadas.
A indemnização à parte contrária no caso de litigância de má-fé pode consistir no reembolso das despesas a que a má-fé do litigante tenha obrigado a parte contrária, incluindo os honorários dos mandatários ou técnicos ou no reembolso dessas despesas e na satisfação dos restantes prejuízos sofridos pela parte contrária como consequência directa ou indirecta da má-fé (artº 457º, nº 1, als. a) e b) do CPC).
As despesas ali referidas devem circunscrever-se ao âmbito processual em que a má-fé operou.[Alberto dos Reis, obra citada, pág. 278]
Cabe ao juiz optar pela indemnização que julgue mais adequada à conduta do litigante de má-fé, conforme dispõe a al. b) do mesmo normativo.
No caso em apreço, opta-se pela modalidade prevista na al. a).
Quanto ao montante da multa, o processo não contém neste momento elementos para a fixar, o que será feito oportunamente, ao abrigo do disposto no artº 457º, nº 2 do CPC.
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IV.Pelo exposto, acorda-se em julgar a apelação em parte procedente, revogando-se parcialmente a sentença recorrida e, em consequência:
- Declara-se resolvido o contrato de arrendamento que tem por objecto o rés-do-chão do prédio identificado na matéria de facto e, em consequência, condena-se os réus a entregar o arrendado à autora, livre de pessoas e bens.
- Condena-se o réu apelado, como litigante de má-fé na multa de 6 UC’s (€ 534,00) e a pagar à autora uma indemnização consistente no reembolso das despesas a que a má-fé a tenha obrigado e nos honorários do seu mandatário, em montante a fixar oportunamente.
- No mais, mantém-se a sentença recorrida.
Custas na 1ª instância pelos réus.
Custas da apelação pelo apelado.
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Notifique as partes para se pronunciarem nos termos e para os efeitos do disposto no artº 457º, nº 2 do CPC.***
Porto, 26 de Janeiro de 2006Deolinda Maria Fazendas Borges Varão
Ana Paula Fonseca Lobo
António Domingos Ribeiro Coelho da Rocha