Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 59/09.5TBBGC.P1 |  |
FIANÇA
APLICAÇÃO DA LEI NO TEMPO
II - Tendo o contrato de arrendamento sido celebrado à luz do RAU (D-L n°321-B/90 de 15 de Outubro), há que salientar que a resolução por disposição convencional das partes se encontrava afastada no contrato de arrendamento urbano.
III - A questão da responsabilidade do fiador não se coloca, à luz da lei, para as rendas devidas antes ainda do início da prorrogação do contrato (sem alteração da renda), e até à decisão da acção de resolução do contrato, intentada pelo senhorio, caso em que não sai ofendido o disposto no art° 655° n°2 CCiv.
IV - Todavia, as rendas devidas a título de ocupação do arrendado, nos termos do disposto no art° 1045° n°l CCiv, já não responsabilizarão a fiadora, pois que a extinção da obrigação principal acarreta a extinção da fiança, como dispõe o art° 651° CCiv.
• Rec. 59/09.5TBBGC.P1. Relator – Vieira e Cunha. Decisão recorrida de 19/12/2011. Adjuntos – Des. Maria Eiró e Des. João Proença Costa
Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
Súmula do Processo
Recurso de apelação interposto na acção com processo comum e forma sumária (despejo) nº59/09.5TBBGC, do 2º Juízo da Comarca de Bragança.
Autores – B….. e marido C…...
Réus – D….. e marido E…… e F…..
Pedido
a) Que se decrete a resolução do contrato de arrendamento para habitação por falta de pagamento de rendas.
b) Que se condenem os 1ºs RR. a despejar imediatamente o locado, entregando-o aos AA. completamente livre e desocupado.
c) Que se condenem os RR. a pagar solidariamente aos AA. as rendas vencidas que, à data da propositura da acção, totalizavam a quantia de € 8 400, e ainda as vincendas, até o local arrendado ser entregue aos AA., completamente livre e desocupado,
d) com juros à taxa legal, sobre a quantia em dívida, até integral pagamento.
Tese dos Autores
Os RR. são donos de um a fracção autónoma habitacional, que deram de arrendamento aos 1ºs RR. em 1/3/2005, pela renda mensal de € 300.
Todavia, os ditos RR. deixaram de pagar a renda desde aquela que se venceu em 1/10/06 e relativa ao mês de Novembro desse ano.
A 2ª Ré é responsável pelas rendas em causa, na sua qualidade de fiadora no contrato.
Tese da Ré F…..
Não pode ser responsável por uma tão avultada quantia de rendas, que apenas se acumulou pela inércia dos AA.
Por documento escrito, a 1ª Ré desonerou a Contestante da respectiva responsabilidade como fiadora.
Sentença Recorrida
A Mmª Juiz “a quo” decidiu, por sentença, julgar a acção parcialmente procedente, e, em consequência:
a) Declarar resolvido, em Outubro de 2006, o contrato de arrendamento celebrado entre os AA. e os RR. D….. e E…...
b) Condenar os mesmos RR. D…. e E…. e solidariamente a Ré F….. no pagamento aos AA. da renda relativa ao mês de Novembro de 2006, no montante de € 300, acrescida de juros vencidos desde a data do seu vencimento (Outubro de 2006), até ao presente, e dos vincendos, até integral pagamento.
c) Condenar os RR. D…. e E…. no pagamento de 52 contraprestações mensais, correspondentes ao período de gozo da fracção entre Dezembro de 2006 e Março de 2011, de valor equivalente ao da renda fixada, acrescidas de juros, desde a data da citação, até integral pagamento.
Conclusões do Recurso de Apelação dos Autores
1ª - As disposições dos artºs 1079º a 1090º CC devem ser aplicadas imperativamente (salvo disposição legal em contrário), impondo-se directa e imediatamente aos particulares, sem possibilidade de as afastar por acordo ou decisão unilateral. Portanto, em todas as situações descritas no artº 1083º, quando não exista acordo na cessação do contrato (artº 1082º nº1), pretendendo o senhorio fazer cessar o arrendamento, é imperioso (norma imperativa) que o faça conforme dispõe o artº 1084º.
2ª – Para que a resolução do contrato opere exige-se a manifestação de vontade de um dos contraentes perante o outro, destinada a pôr termo imediato ao contrato e com eficácia “ex nunc”, em virtude de determinado incumprimento da contraparte que, pela sua gravidade ou consequências, lhe torne inexigível a manutenção do arrendamento. Note-se bem que tem de existir uma declaração de vontade nesse sentido e que não é qualquer incumprimento que legitima a resolução contratual. E o legislador considerou, neste contexto, ser inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a 3 meses no pagamento da renda, estipulação que não poderá ser afastada pela vontade das partes.
3ª – A resolução contratual opera assim em certos moldes e dentro de certas regras legalmente especificadas, não podendo as partes optar por uma forma de resolução imediata do contrato que não dependeria de comunicação à contraparte.
4ª – A cláusula em que a Mmª Juiz “a quo” se louva (12ª) para reduzir a responsabilidade da fiadora a um único mês de renda é uma cláusula nula, porque não respeitadora daquela tutela mínima que o legislador teve em vista ao impor a imperatividade de tais normas. Não pode assim ser considerada válida e legítima uma cláusula que declare não ser exigível ao senhorio a manutenção do arrendamento quando simplesmente exista mora do arrendatário ou então com um termo de graça inferior ao legalmente estabelecido.
5ª – Finalmente, importa não olvidar que as partes estipularam, aqui sim no domínio da liberdade contratual, na cláusula 11ª do contrato de arrendamento aqui em causa, matéria esta que foi levada aos factos provados (ponto 6). De facto, de acordo com o clausulado, a 3ª outorgante F…. assumiu solidariamente com os 2ºs outorgantes o cumprimento de todas as cláusulas do contrato, seus aditamentos e renovações até efectiva restituição do arrendado, livre de pessoas e bens. A fiadora aceitou assim, designadamente, a responsabilidade pelo pagamento de todas as rendas devidas pelos arrendatários até à entrega do locado, livre de pessoas e bens. Foi este o alcance dado pelas partes á presente fiança.
6ª – Ao decidir-se pela procedência parcial da acção, e concretamente ao não condenar os três RR. solidariamente no pagamento das rendas vencidas e vincendas, a Mmª Juiz “a quo” violou, por errada interpretação e aplicação, o disposto nos artºs 405º, 1080º, 1083º e 1084º CCiv, 14º nº1 e 15º nºs 1 al.e) e 2 NRAU.
7ª – As normas jurídicas deveriam ter sido interpretadas e aplicadas com o alcance sustentado supra, devendo ter sido considerada vedada a liberdade contratual em matéria de cessação do contrato de arrendamento, designadamente no que à resolução respeita e, por seu turno, considerada a validade da cláusula 11ª do contrato de arrendamento, a Mmª Juiz deveria ter condenado a fiadora no pagamento de todas as rendas devidas pelos arrendatários aos AA., até à entrega do locado livre de pessoas e bens, num total de 53 rendas. A cláusula 12ª do contrato de arrendamento deveria ter sido declarada nula, uma vez que com ela se pretendia afastar o regime imperativo vigente e, ao invés, a cláusula 11ª, que foi considerada válida e eficaz, deveria ter sido levada em linha de conta pela Mmª Juiz com vista à condenação nos moldes referidos. Assim interpretando as referidas normas, a Mmª Juiz “a quo” deveria ter condenado os Recorridos nos precisos termos em que são formulados os pedidos insertos na P.I.
8ª – Pugna-se assim pela revogação da decisão recorrida e, tendo em linha de conta a matéria dada como provada, julgar-se a acção integralmente procedente.
Factos Apurados
1. A fracção autónoma designada pelas letras “AM”, que corresponde ao 4.º andar esq., trás, destinado a habitação, do prédio sito em …., lote 6, da freguesia da …., em” Bragança, inscrito na matriz urbana da respectiva freguesia sob o artigo 5922, está descrita na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 2100, e aí inscrita a sua aquisição, por compra, a favor dos autores.
2. Por escrito, datado 22/02/05, os autores declararam dar de arrendamento, para habitação, aos réus, D…. e E…., que aceitaram, o prédio identificado em 1., bem como, a garagem n.º 5, na cave, com início em 01/03/05, mediante a contraprestação mensal de € 300,00, a satisfazer do primeiro dia útil do mês anterior a que respeitasse.
3. Os réus, enquanto satisfizeram aquela contraprestação mensal, entregaram-na, tal como previsto no escrito referido em 2., na agência imobiliária denominada G….., Lda.
4. Os réus entregaram apenas as referidas contraprestações até ao mês de Outubro de 2006, vencida em Setembro de 2006, muito embora continuassem a viver na sobredita fracção, o que fizeram até 19/03/11.
5. Os autores procuraram, por diversas vezes, obter a resolução extrajudicial da situação descrita em 4., interpelando os réus para procederem à satisfação das contraprestações vencidas, e não pagas, o que estes vêm adiando sucessivamente.
6. Na cláusula 11.ª do escrito id. em 2., a ré F….., renunciando ao benefício da excussão prévia, declarou assumir solidariamente com os réus, D…. e E…., o cumprimento de todas as suas cláusulas, aditamentos e renovações até efectiva restituição do arrendado livre de pessoas e bens, mais declarando que a fiança subsistirá ainda que haja alterações da renda fixada e mesmo depois de decorrido o prazo de 5 anos a que alude o n.º 2 do artigo 655.º do Código Civil.
7. No mesmo escrito, declararam os outorgantes que o não pagamento de uma renda vencida tem como consequência a dissolução imediata do contrato e a entrega do apartamento ao locador pelo locatário.
Fundamentos
A pretensão dos Apelantes ancora-se em saber se a fiança prestada aos arrendatários, no caso dos autos, abrangia apenas uma renda, tese da douta sentença recorrida, ou então se abrangia a totalidade das rendas peticionadas na presente acção de despejo.
Vejamos de seguida.
I
A douta sentença recorrida concedeu, efectivamente, especial relevo à norma da cláusula 12ª do contrato, supra transcrita em 7, nos Factos Provados, considerando que “afastando-se do regime de resolução previsto pelo artº 1083º do Código Civil, os outorgantes previram a resolução do contrato de arrendamento com fundamento no não pagamento de apenas uma renda”, resolução fundada na liberdade contratual, à luz do disposto no artº 432º nº2 CCiv.É fora de dúvida que o argumentário utilizado situa o regime do contrato no âmbito da Reforma de 2006, o NRAU e as modificações ao Código Civil que o mesmo conhecido diploma (Lei nº 6/2006 de 27 de Fevereiro) acarretou.
A lei entrou em vigor, para a parte que nos ocupa, relativa à resolução do contrato de arrendamento urbano, em 27 de Junho de 2006 (artº 65º Lei nº 6/2006 de 27/2).
Daqui se segue que, tendo o contrato sido celebrado em 22/2/05, e registando-se a primeira renda vencida e não paga em Setembro de 2006, se coloca, a priori, um problema de sucessão da lei civil no tempo e de aplicação dos regimes legais sucessivos.
O artº 12º nºs 1 e 2 C.Civ. obedece ao sistema disjuntivo de Enneccerus-Nipperdey, o qual distingue duas categorias de normas: aquelas que regulam factos e aquelas que regulam direitos (neste sentido, Prof. Baptista Machado, Sobre a Aplicação no Tempo do Novo Código Civil, pg.354 – “nº1 – a lei só dispõe para o futuro; ainda que lhe seja atribuída eficácia retroactiva, presume-se que ficam ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destina a regular; nº2 – quando a lei dispõe sobre as condições de validade substancial ou formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos, entende-se, em caso de dúvida, que só visa os factos novos; mas quando dispuser directamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo dos factos que lhes deram origem, entender-se-á que a lei abrange as próprias relações já constituídas, que subsistam à data da sua entrada em vigor”).
No primeiro caso, normas que regulam factos, incluem-se as leis (ou normas) que determinam os efeitos dos factos, as suas consequências jurídicas, englobando os efeitos constitutivos dos factos; no segundo caso, normas que regulam direitos, estão as leis que se reportam a direitos, independentemente dos respectivos factos constitutivos.
Em caso de dúvida, as primeiras normas só valem para futuro (artº 12º nº2 1ª parte); as segundas abrangem as próprias situações jurídicas já existentes, podendo modificar ou até suprimir o respectivo conteúdo.
Fundamental será, por força do princípio da não retroactividade, evitar a valoração ex novo de factos passados, cujos efeitos se fixaram ou cristalizaram (Prof. Baptista Machado, op. cit., pg. 326). Daí que a 2ª parte do nº1 do artº 12º autonomize as situações jurídicas já constituídas aquando da entrada em vigor da lei nova, determinando que, mesmo que a esta seja atribuída eficácia retroactiva, presumem-se ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que se destina a regular (cf. Ac.R.P. 4/5/95 Col.III/198, aresto relatado pelo Consº Boavida Barros e de onde se retiraram as citações supra do consagrado Autor).
“Na lógica do nº2 do artº 12º C.Civ. está que os efeitos que se vão destacando do conteúdo de uma situação jurídica, por força da verificação de certos factos, devem ser olhados como efeitos desses factos”; “como esses efeitos se vão traduzir na constituição, modificação ou extinção de uma situação jurídica, as normas que se lhes referem seriam sempre abrangidas pela regra da 1ª parte do nº2 do artº 12º” (B. Machado, op. cit., pg. 359).
Em resumo, para o caso que nos ocupa: se os fundamentos de resolução se verificaram ao abrigo da Lei Nova, como se verificaram efectivamente, é ao abrigo desta Lei que tais fundamentos se poderão analisar e subsumir (incluindo a possibilidade de estabelecimento de cláusulas de resolução convencionais, conclusão a que, para o caso que nos ocupa, chegou a douta sentença recorrida); mas se se pretende a análise do alcance da vinculação das partes, no caso, da 3ª Ré fiadora, então o acervo normativo a encarar é o que resulta do concreto regime, anterior ao NRAU, mais concretamente o regime do artº 655º CCiv, revogado entretanto pelo citado NRAU (artº 2º nº1).
Esclareceremos, antes de prosseguir, que a resolução “é a destruição da relação contratual operada por um dos contraentes, com base num facto posterior à celebração do contrato” (Prof. Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, II, 4ª ed., pg. 265) – trata-se de acto unilateral que envolve uma vontade vinculada – “aquele que resolve o contrato só o pode fazer se tiver na lei ou no próprio contrato, nos termos do artº 432º nº1 CCiv, fundamento para tal” (Prof. Pessoa Jorge, Lições, 75/76, pg. 211).
Ora, e numa primeira nota, tendo o contrato de arrendamento sido celebrado à luz do RAU (D-L nº321-B/90 de 15 de Outubro), há que salientar que a resolução por disposição convencional das partes se encontrava afastada no contrato de arrendamento urbano.
Assim o dizia expressamente o artº 51º RAU, sob a epígrafe “imperatividade” – “o disposto neste diploma sobre a resolução, a caducidade e a denúncia do arrendamento tem natureza imperativa”. Já assim o era no regime original dos “casos de resolução do artº 1093º, da redacção original do CCiv (cf. Consº Pinto Furtado, Curso, 2ª ed., 1988, pg. 468).
E apesar de a lei vigente, no artº 1083º CCiv, permitir hoje ponderar a legitimidade de estipulação de cláusulas contratuais de resolução (é a opinião da doutrina, com Consº Pinto Furtado, Curso, vol.II, 4ª ed., pg. 1005), ultrapassada a imperatividade das cláusulas de resolução do contrato por iniciativa do senhorio, não há dúvida que a nulidade de uma cláusula contratual se afere pelo momento da celebração do contrato. Ora, se em tal momento a cláusula era proibida, e, como tal, nula, a lei nova é insusceptível de convalidar a cláusula de resolução convencional (por todos, S.T.J. 2/3/94 Col.I/140), razão pela qual, e em suma, não havia que fazer apelo à clausula convencional para decretar a resolução do contrato, resolução esta que deveria decorrer da lei, embora da lei revista em 2006.
Esta é uma questão lateral ao conhecimento do recurso, pelo que passaremos agora a conhecer, como impetrado, da questão da fiança e da responsabilidade da fiadora.
II
Desde já se anote que algum fundamento da douta sentença recorrida cai por terra, salvo o devido e merecido respeito, pois que não consideramos a validade da cláusula resolutiva em que a sentença se baseou para restringir o período de validade da fiança, período este que, segundo a Mmª Juiz “a quo”, se circunscrevia ao período de efectiva vigência do contrato (já que a cláusula resolutiva teria determinado que o contrato se encontrava convencional e automaticamente resolvido após um mês de ausência de pagamento de renda).Por outro lado, a cláusula do contrato que estabelece a existência de fiador, define (ponto 6º supra, nos Factos Provados) que, “renunciando ao benefício da excussão prévia, a fiadora declarava assumir solidariamente com os réus D….. e E….., o cumprimento de todas as suas cláusulas, aditamentos e renovações até efectiva restituição do arrendado livre de pessoas e bens, mais declarando que a fiança subsistirá ainda que haja alterações da renda fixada e mesmo depois de decorrido o prazo de 5 anos a que alude o n.º 2 do artigo 655.º do Código Civil”.
Vejamos.
Desde logo, o artº 2º nº1 Lei nº 6/2006 revogou expressamente o artº 655º CCiv, em vigor à data da celebração do contrato – é de entender assim que, hoje em dia, são os próprios contraentes que definem o âmbito e a extensão da fiança, sem se encontrarem adstritos a quaisquer restrições legais, temporais ou relativas à estipulação de renda (assim, Prof. Gravato Morais, Fiador do Locatário, in Scientia Juridica, 309º/103; no sentido da repristinação para o arrendamento da norma geral do artº 654º CCiv, cf. M. Januário Gomes, A Fiança do Arrendatário Face ao NRAU, in Estudos em Honra do Professor Doutor José de Oliveira Ascensão, em especial pg. 979).
De todo o modo, a vinculação das partes ocorreu em Fevereiro de 2005, ou seja, em plena vigência do disposto no artº 655º CCiv, pelo que será à luz das normas deste artigo que se poderá colocar o problema da vinculação da fiadora.
Repristinando o conteúdo do artº 655º CCiv, dispunha o mesmo no nº1: “A fiança pelas obrigações do locatário abrange apenas, salvo estipulação em contrário, o período inicial de duração do contrato; e no nº2: “Obrigando-se o fiador relativamente aos períodos de renovação, sem se limitar o número destes, a fiança extingue-se, na falta de nova convenção, logo que haja alteração da renda ou decorra o prazo de cinco anos sobre o início da primeira prorrogação”.
Encontramo-nos perante um contrato de arrendamento urbano para habitação de duração limitada, nos termos do artº 98º RAU. Nestes casos, e de resto como convencionado, o prazo inicial do contrato teria que atingir 5 anos.
Ora, no caso dos autos, não chegou a operar a primeira prorrogação, já que a resolução do contrato foi operada através de acção judicial intentada em 12/1/2009, ou seja, em momento anterior ao da renovação do contrato, que teria lugar em 22/2/2010.
Como se sabe, nos contratos de duração limitada ao abrigo do RAU, a renovação do contrato era automática, em determinadas condições, caso inexistisse denúncia – artº 100º nº1 RAU.
Portanto, o problema da responsabilidade do fiador não se coloca, à luz da lei, para as rendas devidas, dado que o são ainda antes do início da prorrogação do contrato (e não existiu alteração da renda). Neste caso, o que vem peticionado pelos AA./senhorios não colide, seja qual for o ponto de vista que adoptarmos, com o disposto no artº 655º nº2 CCiv rectius com a responsabilidade do fiador.
As “rendas devidas” a que aludimos englobam, naturalmente, as rendas vencidas até à decisão da acção decretória da resolução, com trânsito, já que a acção de despejo, visando a resolução do contrato por “inexigibilidade” da sua manutenção em vigor (artº 1083º nº2 proémio CCiv), de forma alguma é vedada ao senhorio, mesmo no caso de falta de pagamento de rendas por parte do arrendatário, como bem referem os Autores no douto petitório e é comummente aceite.
Todavia, após a cessação do contrato nesse momento do trânsito da decisão relativa à resolução, as rendas devidas a título de ocupação do arrendado, nos termos do disposto no artº 1045º nº1 CCiv, já não responsabilizarão a fiadora, pois que a extinção da obrigação principal acarreta a extinção da fiança, como dispõe o artº 651º CCiv.
Não obsta a esta conclusão o facto de a cláusula 11ª do contrato referir que o fiador se responsabiliza “até à efectiva restituição do arrendado”, expressão que não exclui a interpretação feita de que “a restituição do arrendado” deve ocorrer, para responsabilizar o fiador, na vigência do contrato.
Saliente-se que a referida “ocupação do arrendado” é realidade diversa do facto de o facto de os RR. arrendatários fazerem ou não uso do arrendado – não vem provado que os citados RR. já entregaram a fracção aos AA. senhorios, mas apenas que não habitam hoje a fracção em causa, como se retirará a contrario da resposta ao quesito 9º (ponto de facto provado nº 4).
Não se tendo assim verificado, debaixo de qualquer ângulo de análise, a extinção da fiança prestada aos arrendatários, mantém-se a responsabilidade da fiadora, procedendo assim, em substância, os reparos formulados à douta sentença, em via recursória.
Finalmente, não vem questionada a questão dos juros em dívida, tal como resultam da condenação em 1ª instância, razão pela qual a dita condenação se deverá manter.
Resumindo a fundamentação:
I – Se os fundamentos de resolução se verificaram ao abrigo da Lei Nova (NRAU) é ao abrigo desta Lei que tais fundamentos se poderão subsumir; mas se se pretende a análise da responsabilidade da fiadora, então deve encarar-se o que resulta do regime anterior ao NRAU, o do artº 655º CCiv, revogado entretanto pelo NRAU (artº 2º nº1), pois que foi na vigência de tal regime que o contrato foi celebrado.
II – Tendo o contrato de arrendamento sido celebrado à luz do RAU (D-L nº321-B/90 de 15 de Outubro), há que salientar que a resolução por disposição convencional das partes se encontrava afastada no contrato de arrendamento urbano.
III – A questão da responsabilidade do fiador não se coloca, à luz da lei, para as rendas devidas antes ainda do início da prorrogação do contrato (sem alteração da renda), e até à decisão da acção de resolução do contrato, intentada pelo senhorio, caso em que não sai ofendido o disposto no artº 655º nº2 CCiv.
IV – Todavia, as rendas devidas a título de ocupação do arrendado, nos termos do disposto no artº 1045º nº1 CCiv, já não responsabilizarão a fiadora, pois que a extinção da obrigação principal acarreta a extinção da fiança, como dispõe o artº 651º CCiv.
Com os poderes conferidos pelo disposto no artº 202º nº1 da Constituição da República Portuguesa, acorda-se neste Tribunal da Relação:
Julgar procedente, por provado, o recurso de apelação, e, em consequência, revogar a douta decisão recorrida:
a) Decretando a resolução do contrato de arrendamento para habitação por falta de pagamento de rendas.
b) Condenando os 1ºs RR. a despejar imediatamente o locado, entregando-o aos AA. completamente livre e desocupado.
c) Condenando todos os RR. a pagar solidariamente aos AA. as rendas vencidas que, à data da propositura da acção, totalizavam a quantia de € 8 400, e ainda as vincendas, até ao trânsito da decisão final do presente processo.
d) Condenando os 1ºs RR. a pagar as rendas que se vencerem após o trânsito da decisão e até o local arrendado ser entregue aos AA., completamente livre e desocupado.
d) Quantias essas acrescidas de juros à taxa legal, desde a citação, até integral pagamento.
Custas do recurso a cargo da Apelada, 3ª Ré Contestante.
Porto, 22/V/2012
José Manuel Cabrita Vieira e Cunha
Maria das Dores Eiró de Araújo
João Carlos Proença de Oliveira Costa