Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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RETRIBUIÇÃO
Em 5.3.1997, no ............... do Tribunal Judicial ............, Manuel ..........., casado, mediador de seguros, residente na Rua ......... intentou acção declarativa de condenação, com processo comum sob a forma sumária, contra Abílio ......., casado, residente na Rua ..........., pedindo a condenação deste a pagar-lhe a quantia de 1 020 000$00, acrescida de juros legais, desde a citação até efectivo pagamento, porquanto, no exercício da sua actividade de mediador imobiliário, foi contactado pelo Réu, para angariar comprador para o seu prédio sito em .............. Para o efeito, em Março de 1995, acordaram-se, mediante o pagamento pelo R de uma comissão de 3% sobre o valor declarado de venda do prédio. De imediato, o A iniciou diligências, sendo contactado por Ana ......., e visitando o prédio; como o fez o marido desta. Ao par do negócio, o R acordou o preço da sua venda em 34 mil contos. Porém, a celebração da escritura só aconteceria quando a Ana (compradora) vendesse um seu apartamento, cujo acto estava a cargo da mediadora “N.......”; ou então, entregaria o apartamento ao Réu/vendedor, como pagamento de parte do preço de compra do prédio. Aceitando o Réu esta última, com os compradores Ana e marido dirigiram-se à “N........”, para concluirem o negócio. Instado o Réu a pagar ao A a comissão acordada (3% sobre 34 000 contos = 1 020 contos), recusa-se a fazê-lo.
Citado, o Réu apresentou contestação, em 23.10.1997, afirmando ter colocado a moradia em venda também noutra agência imobiliária, a “N........”. Não obstante, em determinada altura, o Autor lhe comunicou que tinha interessado para a moradia, mas que desejava entregar em permuta um andar; que o R recusou. Mais tarde, a “N.........” concretizou o negócio pretendido pelo R, recebendo este o preço; e pagando-lhe este a acordada comissão de angariação. O A não mediou o seu negócio.
Dada a simplicidade da matéria de facto controvertida, o Senhor Juiz, em 24.11.1999, entendeu dispensar a fixação da base instrutória – art. 787º, CPrC.
Em 12.6.2000, ocorreu a audiência de discussão ORAL e julgamento, com a produção de prova; finda a qual o Tribunal Julgador teve por provada a seguinte factualidade:
- O A dedica-se à actividade de mediação imobiliária (item 1º da petição inicial).
- No exercício dessa actividade, foi contactado pelo Réu, para angariar comprador, para o seu prédio, sito no .......... (2º ibidem).
- Para o efeito, foi redigido, em 6.3.1995, o acordo designado de contrato de mediação imobiliária, constante de fls. 5, mediante o qual o A se obrigou a conseguir interessado para a compra do prédio, mediante o recebimento da quantia correspondente a 3% sobre o valor declarado da sua venda, em regime de concorrência livre (3º, 4º).
- Após a celebração do acordo, o A iniciou imediatamente as diligências no sentido de obter interessado para a compra do imóvel (5º).
- Na sequência destas diligências, o A foi contactado por Ana ..........., potencial interessada na aquisição do imóvel; que o visitou na companhia do A (6º).
- A Ana e o marido dispunham de um apartamento, que se encontrava em fase de comercialização, na mediadora imobiliária “N........l” (8º).
- O casal pretendia entregar o apartamento como pagamento de parte do preço da compra da moradia do Réu (9º).
- Este havia colocado a moradia à venda noutras agências imobiliárias da ......., nomeadamente na “N...........” (8º da contestação).
- O A comunicou ao R, que tinha um interessado na moradia, mas que desejava entregar um andar em permuta (10º ibidem).
- O R recusou de imediato tal proposta, pois não lhe interessava ficar com qualquer andar (11º).
- Meses mais tarde, o R foi contactado por um vendedor da “N..........”, dizendo-lhe que tinha um interessado na moradia, mas que também desejava entregar um andar em permuta (13º).
- Também o R recusou tal negócio (14º).
- Porém, a “N.........” para não deixar fugir o negócio, afirmou que ela própria iria ficar com o andar do potencial comprador; e, depois, o venderia (15º).
- Assim, a “N...........” ficou com o andar do comprador; e o R recebeu o dinheiro da moradia, como sempre exigiu (16º).
- O comprador da moradia sempre pôs como condição, que lhe ficassem com o andar; sem o que não poderia realizar o negócio, por falta de capital (17).
- Deste modo, o R concluiu o negócio com a “N...........”, a quem pagou a respectiva comissão de angariação (19º).
Com base no que se sentenciou a improcedência da acção e a consequente absolvição do R do pedido.
Inconformado o A, interpôs recurso; em cujas alegações concluiu:
1.-O Dec. Lei nº 285/92, de 19.12 define a actividade de mediação imobiliária, como aquela em que a entidade mediadora se obriga a angariar interessado, para a compra e venda de bens imóveis, a troco de uma remuneração.
2.-Este diploma normativo não reduz o direito à retribuição da mediadora à conclusão do contrato prometido celebrar.
Tal imposição surge apenas com a publicação do Dec Lei nº 77/99, de 16.3 – inaplicável ao caso, por este lhe ser anterior.
Sem prescindir,
3.-a firma “N..........” não adquiriu o apartamento dos promitentes compradores, para permitir o negócio – conforme se baseou e fundamentou a sentença recorrida.
4.-De facto, constata-se pelos documentos juntos, que o negócio se formalizou, nos exactos termos em que havia sido gizado pelo apelante. Tendo sido este o único mediador: quem juntou pela primeira vez as partes, lhes apresentou o negócio e apresentou o projecto de compra e venda.
5.-Negócio esse concluído, em função da directa intervenção do apelante, enquanto mediador imobiliário.
6.-A intervenção da “N..........” serviu apenas para, em conluio, as partes interessadas no negócio se furtarem ao pagamento da comissão de 3%, que é devida ao apelante, contratualmente, pelo serviço efectivamente prestado.
7.-Deve, pois, revogar-se a sentença recorrida, condenando-se o R ao pagamento da comissão acordada; bem como litigante de má fé.
Contraalegando o R, bate-se pela confirmação do julgado.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
“A quo” se absolveu o R do pagamento da comissão de 3%, sobre o produto da venda, na mediação da moradia, que este construíra, no ..........
Matéria como certa e provada, outra não pode ser considerada para além da fixada na 1ª instância.
Os meios probatórios juntos pelas partes na instância recorrida (documentos e testemunhas) aí foram considerados; o depoimento das pessoas inquiridas foi oral. Daí, não tenha sido ele documentado, e ora “ad quem” não possa ser ajuizado.
O Tribunal Julgador formou a sua convicção, sobre a livre apreciação das provas apresentadas, decidindo segundo a sua prudente convicção, acerca de cada facto (art. 655º, 1, CPrC), de modo a chegar à decisão que lhe pareceu mais justa.
Não chegando o teor dos meios de prova ao conhecimento do Tribunal Superior, permanece inalterável o julgamento já feito.
A decisão aí tomada sobre a matéria de facto tem, pois, carácter definitivo; sendo que nenhuma das previsões ínsitas no nº 1, do art. 712º, aqui se verifica.
Como assente, assim, ora se tem a matéria de facto articulada e tida por provada na 1ª instância; que atrás enunciamos.
Aceitam também as partes que o contrato escrito que firmaram, se configura como de mediação, a que o Dec Lei nº 285/92, de 19.12 se reporta, no seu art. 2º : a actividade comercial em que, por contrato, a entidade mediadora se obriga a conseguir interessado, para a compra e venda de bens imobiliários ... bem como na prestação de serviços conexos.
Os termos em que as partes se vinculam é, pois, determinante no seu “modus faciendi” obrigacional. O que estipulam é a sua “lex”.
Em 6.3.1995, o R Abílio ....... e o A Manuel ............ acordaram-se (fls 5 dos autos):
O primeiro atribuiu ao segundo a incumbência de conseguir interessado para a compra do seu prédio, sito no lugar dos Cambados... em regime de concorrência livre...
O segundo (mediador imobiliário) receberia a quantia de 3% de comissão sobre o valor declarado de venda do prédio... em percentagem, de acordo com sinais e reforços; obrigando-se a prestar todos os serviços relacionados com o objecto do presente contrato.
Aos contratos celebrados entre o primeiro (vendedor) e os interessados conseguidos pelo segundo (mediador).... é devida a remuneração acordada de 3%.
Pelo contratado aqui, o A/apelante (mediador) obrigou-se a conseguir interessado comprador da moradia do R/apelado(vendedor), com vista à sua concreta realização.
Aquele(mediador) obrigou-se a encabeçar a aproximação entre o terceiro (interessado comprador) e o comitente (interessado vendedor) e a facilitar a celebração do contrato que se procurava e tinha em vista.
Entendendo-se que só terá direito a comissão o mediador (como o A/apelante), quando, embora não sendo a sua actividade a única determinante da cadeia dos factos que deram lugar ao negócio pretendido, contribuiu para ela (Ac STJ, de 18.3.1997, CJ I, 156; e de 31.3.98, BMJ 475, 680); quando influi no resultado final “que tenha cooperado no desenvolvimento das negociações, bastando ter-se limitado a dar o nome de uma pessoa disposta a pagar determinado negócio” (Manuel Salvador, Contrato de Mediação, pág. 104). Isto é, que o mediador tenha posto em contacto as partes, e que isso tenha influenciado na conclusão do negócio.
O mediador só adquire o direito à remuneração quando o negócio é concluído, por efeito da sua intervenção. Daí que a actividade do mediador consista em facilitar a conclusão do contrato, pondo em contacto os futuros contraentes (Ac. Rel. Porto, de 28.9.93, BMJ 429,876).
Diz Pinto Monteiro, já em “estudo” de Abril de 1986, in BMJ 360, pág. 85), que no contrato de mediação, o mediador actua como intermediário, procurando que determinado negócio venha a concretizar-se, e preparando a sua conclusão.
A obrigação fundamental do mediador é conseguir interessado para certo negócio que, raramente, conclui ele próprio. Limita-se a aproximar duas pessoas e a facilitar a celebração do contrato, podendo a sua remuneração caber a ambos os contraentes, ou apenas àquele que recorrera aos seus serviços.
A remuneração do mediador é independente do cumprimento do contrato, podendo exigi-la, logo que o mesmo seja celebrado (sic).
É que, na verdade, o mediador não é garante do cumprimento das obrigações das partes (Ac. Rel. Lx, de 4.6.87, CJ III,111).
“In casu”.
O Autor(mediador)/apelante obrigou-se a conseguir interessado comprador para o prédio do Réu(vendedor)/apelado, mediante o recebimento da comissão de 3% sobre o valor declarado da sua venda.
Iniciou diligências para o efeito, contactando a Ana .......... e marido, que adquiririam a moradia do Réu, se este aceitasse como pagamento de parte do preço a entrega de um apartamento que dispunham.
O que o Réu não aceitou, por apenas pretender receber dinheiro; o que, através de outra mediadora “N..........”, conseguiu.
Não demonstrou o A que as suas diligências encetadas tivessem apontado ou conduzido à venda da moradia do Réu/apelado (item 7º p. i. ); sequer que este tivesse aceitado receber um apartamento do potencial comprador, como pagamento de parte do preço devido pela venda da sua moradia (itens 10º e 11º ibidem).
Falha assim, o condicionalismo fáctico articulado pelo A/apelante, necessário e suficiente, para se poder defender que lhe assiste direito a uma comissão, pela realização do negócio, que outrem concretizou.
Somente os factos demonstrados relevam; de nada podendo servir ou interessar para a decisão os que se tiveram como não provados. Estes terão de haver-se como se não tivessem sido articulados.
Não se pode, pois, concluir que o A/apelante conseguiu angariar interessado; pois, este só o era em condições que o Réu/apelado (vendedor) nunca aceitou; por ser contra os seus interesses e fora das condições de angariação acordadas.
Pelos dados existentes, o A/apelante nunca conseguiu ultrapassar uma das condições essenciais do negócio – a transacção do andar do interessado na moradia do Réu/apelado.
Nunca se poderá esquecer que o direito a 3% de comissão do A/mediador incidiria “sobre o valor declarado da venda do prédio”. Do que se intui, com clarividência, que para isso acontecer ele tinha de ter contribuído ou facilitado por alguma forma a concretização do negócio.
Mas se a actuação do A/apelante nessa concretização, que mais tarde aconteceu com interferência doutrem, não veio a pesar, favorecer ou influir – como no caso se demonstrou (a sua mediação e intermediação nos moldes que propôs, foi recusada pelo Réu/vendedor) – para ele não se chegou a constituir o direito à pretendida comissão contratual.
De factos novos (conluio...) não tem de conhecer este Tribunal “ad quem”; cujo âmbito se circunscreve aos constantes da decisão impugnada (art. 676º, 1).
Como não se evidencia da factualidade provada, maldosidade alguma na conduta das partes, ou de alguma delas.
Fica prejudicado o conhecimento do demais (art. 660º, 2).
Na estrita medida do exposto, improcedem as conclusões da alegação do recurso.
Termos em que se decide,
- julgar improcedente a apelação
- e se confirma a decisão recorrida.
Custas pelo Autor/recorrente.
Porto, 14 de Fevereiro de 2002
António Domingos Ribeiro Coelho da Rocha
Estevão Vaz Saleiro de Abreu
Fernando Manuel de Oliveira Vasconcelos