Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1370/10.8TBPFR.P1 |  |
FORMA
NULIDADE
FALTA DE ASSINATURA
CONVERSÃO
RESOLUÇÃO
PRAZO
II - O interessado na validade terá de alegar e provar os requisitos gerais do art. 293° do CC. e, designadamente, que o fim prosseguido pelas partes permite supor que elas teriam querido uma promessa unilateral, obrigatória apenas para o signatário, se tivessem previsto a nulidade da promessa bilateral entre si celebrada.
III - A parte que aguarda o aviso para a celebração do contrato prometido pode proceder à interpelação desencadeadora do vencimento da obrigação, sem ter que recorrer ao processo de fixação judicial de prazo.
IV - Vencida esta, se não se verificar o cumprimento, caberá ao promissário, através da demonstração da perda objectiva de interesse ou pela fixação do prazo suplementar cominatório do art. 808°/1, transformar a mora em definitivo não cumprimento.
Trib Jud Paços de Ferreira – 1º Juízo
Proc. 1370/10.8TBPFR
Proc. 162-TRP
Recorrente: D…
Recorrido: B… e Outros
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Juiz Desembargador Relator: Ana Paula Amorim
Juízes Desembargadores Adjuntos: Rita Romeira
Manuel Fernandes
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Acordam neste Tribunal da Relação do Porto ( 5ª secção judicial – 3ª Secção Cível )*
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I. Relatório
Na presente acção que segue a forma de processo ordinário em que figuram como:
- AUTORES: B… e marido, C…, residentes na Rua …, nº …, ….-… …, Paços de Ferreira; e
- RÉ: D…, com sede na …, nº …., ….-… Paços de Ferreira
pedem os Autores:
- que seja declarado válido e eficaz a resolução do contrato promessa celebrado entre autores e ré;
- condenar-se a ré a restituir aos AA., as quantias entregues a título de sinal no montante global de €125.697,07 (cento e vinte e cinco mil, seiscentos e noventa e sete euros, e sete cêntimos);
- condenar-se a ré no pagamento da quantia de €125.697,07 (cento e vinte e cinco mil, seiscentos e noventa e sete euros, e sete cêntimos), a título de sinal em dobro, ou seja, na quantia global de € 251,394,14 ( duzentos e cinquenta e um mil, trezentos e noventa e quatro euros e catorze cêntimos); e
- condenar-se a ré no pagamento dos juros moratórios calculados à taxa legal desde a data da entrega de cada uma das quantias a título de sinal e reforço do mesmo, até esta data, no montante vencido de € 49.082,46;
Ou, caso assim se não entenda, quanto a este último pedido,
- condenar-se a Ré no pagamento dos juros moratórios vencidos, calculados à taxa legal desde 31-01-2007, até esta data, no montante vencido de € 17.315,20; e
- condenar-se a Ré no pagamento dos juros moratórios vincendos.
Alegam, em síntese, que no dia 18 de Outubro de 2001, foi publicado um anúncio, pela aqui ré, no jornal local denominado “E…”, no qual a mesa administrativa da ré, anunciava publicamente a venda de diversos bens imóveis, de que esta era proprietária, que identificou, descriminando a base de licitação, fazendo saber que no dia 25 de Outubro de 2001, pelas 17.00 horas, no salão nobre da ré, realizar-se-ia a hasta pública para alienação dos terrenos sua propriedade e que se encontravam devolutos. Mais fez saber quais as condições de adjudicação e pagamento.
Os autores, confiando no teor do referido anúncio, mostraram-se interessados na aquisição do prédio urbano, sito no …, freguesia …, concelho de Paços de Ferreira, inscrito na matriz sob o artigo 286 e que tinha por valor base de licitação a quantia de 25.000.000$00.
Para o efeito, compareceram no dia e hora indicados no anúncio, no salão nobre da ré, com vista a licitarem a aquisição do aludido imóvel para o que, apresentaram uma proposta em carta fechada no montante de 25.200.000$00 que foi aceite de imediato pela ré, tendo-lhes sido logo adjudicado o aludido imóvel, consignando-se tal facto em acta da assembleia da Ré.
Após aceitação da proposta apresentada, os autores procederem à entrega à ré da quantia de 6.300.000$00, a título de sinal e princípio de pagamento. No dia 12 de Novembro de 2001 entregaram-lhe a quantia de 16.380.000$00 e no início de Dezembro de 2001, os autores interpelaram verbalmente a Ré no sentido de ser agendado dia e hora para a realização da escritura pública de compra e venda, tendo esta respondido que era condição de outorga da escritura pública de compra e venda, o prévio pagamento integral do preço devido pela aquisição do prédio, após o que, procederia até ao fim do ano de 2001 à marcação da respectiva escritura, contactando previamente os autores para o efeito.
Nessa conformidade, no dia 19 de Dezembro de 2001, os autores entregaram à ré a quantia de 2.520.000$00. Como a ré não procedeu à marcação da escritura, referente ao contrato definitivo, os autores foram-na interpelando verbalmente para a realização da mesma. Entretanto, os autores, por sua vez, convictos que o contrato definitivo seria outorgado em breve, prometeram vender o aludido prédio à sociedade “F…, SA.”, com a qual celebraram contrato promessa de compra e venda, em 03 de Outubro de 2006, vinculando-se a outorgar a escritura pública até 30 de Janeiro de 2007.
Em 19-01-2007 e em 15/1/2010 interpelaram a ré por escrito para esse efeito, mas esta não agendou a escritura pública de compra e venda.
Alegam que com a comunicação acima mencionada e o total silêncio e omissão da ré, relativamente à mesma, converteu-se em incumprimento definitivo a mora da aqui ré, o que, conjugado com a perda de interesse dos autores, operou resolução do contrato promessa, cominação ou consequência que lhe havia sido expressa e inequivocamente comunicada.
Mais alegaram que a ré sabia da impossibilidade de cumprir com os termos do contrato prometido, actuando em manifesta má fé, usufruindo como quis das quantias recebidas, o que nunca teria sucedido se os autores tivessem sido informados da condição que impendia e impende sobre o imóvel, pelo que, pelo menos, a título de enriquecimento sem causa, deverá a ré ser condenada no pagamento de juros moratórios aos AA. desde as referidas datas, no montante global de €49.082,46 que discrimina.
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Citada a Ré contestou alegando em síntese que resulta do anúncio que a escritura será marcada pela ré, e não consta qualquer prazo para a sua marcação, pelo que, sem prazo certo não se pode dizer que a ré tenha caído em mora, sendo irrelevante as cartas enviadas a marcar a realização da escritura, não tendo sido suprido uma omissão do alegado acordo das partes: marcar um prazo que esse acordo não continha.Mais refere que os prazos concedidos pelos autores naquelas cartas de 10 e 20 dias, respectivamente, também não se podem considerar, nas circunstâncias concretas, um prazo razoável, conforme estipula a lei. E, não havendo acordo das partes quanto ao prazo dentro do qual a marcação da escritura deveria ter lugar, o caminho correcto seria o recurso à fixação judicial de prazo, o que não foi feito.
Quanto à perda de interesse na prestação referem que a mora em si não justifica a perda de interesse, apenas permite que sejam invocadas circunstâncias que justifiquem objectivamente essa perda de interesse na prestação. A não marcação da escritura no prazo concedido de 20 dias é um falso fundamento, pois é inócuo para se aferir perda de interesse na prestação, só relevando em sede de transformação de mora em incumprimento definitivo.
A fundamentação dos autores não sustenta a alegação de perda de interesse na prestação, pelo contrário, os autores alegaram ter celebrado com terceiros um contrato promessa de compra e venda do imóvel aqui em causa, sendo normal que mantenham interesse na aquisição do imóvel, para poderem cumprir esse contrato-promessa.
Concluem, dizendo, que foi ilícita a resolução do contrato, o que inviabiliza a procedência da acção.
Mas, mesmo que procedesse, as consequências teriam de ser outras, pois não foi outorgado qualquer contrato-promessa entre as partes.
Mais refere que o anúncio não é um contrato-promessa, nem contém a assinatura da ré. Os recibos de quitação dos pagamentos efectuados pelos autores não são contrato-promessa nem o substituem. Sendo ainda certo que não estão assinados por quem tenha poderes para validamente representar a ré, eram simples recibos de quitação.
Alega, assim, que formalmente não se está face a um contrato-promessa e substancialmente também não. O anúncio e as condições que dele constam não representam uma proposta contratual dirigida aos autores pois a ré não está a negociar e acordar nada com os autores, mas está a dirigir uma proposta a um número indeterminado de pessoas, a todo e qualquer um que possa estar interessado.
E não está a prometer nada, pois do próprio anúncio consta o seguinte: “A Instituição reserva-se o direito de não adjudicar se a tal obrigar a defesa dos interesses legítimos da D…”.
As vendas efectuadas desta forma não têm, de per si, as características próprias do contrato-promessa, mas enquadram-se na figura da oferta ao público que necessita de formalização adicional por se tratar de transmissão de imóveis.
Não se está pois face a um contrato-promessa de compra e venda de imóvel e se o fosse sempre seria nulo por vício de forma.
Conclui, dizendo que mesmo que tivesse havido mora e a resolução tivesse sido lícita (o que não se concede), as consequências não seriam a devolução em dobro acrescida de juros.
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Na réplica, a Autora mantém os factos alegados na p.i., referindo que devem ser julgadas improcedentes as excepções de nulidade e resolução ilícita do contrato-promessa.-
Por despacho proferido a fls. 60 e ss., foi admitido o incidente de intervenção acessória provocada de G…, H…, I…, J…, K… e L….-
Os intervenientes H…, I…, J… e L…, a fls. 91 e ss., apresentaram a sua contestação, alegando que cessaram as suas funções na ré em Junho de 2004, tendo decorrido mais de cinco anos até à data em que foi intentada a presente acção – 2/8/2010 tal como da data em que foi deduzido o chamamento, razão pela qual, qualquer direito que se pretendesse exercer contra os chamados estaria prescrito, nos termos do art. 498º do C.Civil.Mais alegam, que não tinham qualquer responsabilidade pois não tinham conhecimento de quaisquer vicissitudes que obstassem à comercialização do imóvel, já tendo aquele prédio, antes de 2001, sido colocado à venda pelo anterior provedor.
Mais referem que não foi celebrado qualquer contrato-promessa e a existir teriam os autores de se socorrer do processo especial de fixação judicial de prazo, previsto nos arts. 1456º e 1457º do C.P.C., atento o disposto no art. 777º, nº 3 do C.Civil. Sem o decurso deste prazo assim fixado não poderia ocorrer mora da ré e, sem esta, não podiam os autores resolver o contrato por incumprimento definitivo, quer obtido pela prévia interpelação admonitória quer pela alegação de perda do interesse do credor.
Mesmo que existisse um contrato-promessa, a sua resolução e extinção por decisão unilateral, sempre seria ilícita, nos termos do art. 432º nº 1 do C.Civil.
Mais referem que em 2011 já a ré tinha adquirido o prédio em questão por usucapião.
Por fim, alegam que sempre competiria aos autores requerer a anulação do acordo através do qual se vincularam à compra, nos termos do art. 905º do C.Civil.
Concluem, dizendo, que a ré deve ser absolvida do pedido contra ela formulado.
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O interveniente G…, a fls. 205 e ss., apresentou a sua contestação, alegando que o direito a qualquer responsabilidade se encontra prescrito, impugnando os factos articulados pelos autores e invocando a litigância de má fé da ré, já que esta sabia que o chamado não teve qualquer intervenção nos factos, pois aquele não é membro da mesa administrativa da ré desde 1998.Conclui, dizendo, que a excepção da prescrição deve ser julgada procedente, devendo ser absolvido da instância ou, caso assim, não se entenda, a acção deve ser julgada improcedente e a ré deve ser condenada em multa e indemnização em montante a fixar mas nunca inferior a € 1.000,00.
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O interveniente K…, a fls. 222 e ss., apresentou a sua contestação alegando que o direito a qualquer responsabilidade se encontra prescrito, alegando a ausência de responsabilidade, impugnando os factos articulados pelos autores.Conclui, dizendo, que a excepção da prescrição deve ser julgada procedente, devendo ser absolvido da instância ou, caso assim não se entenda, a acção deve ser julgada improcedente.
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A ré, a fls. 239 e ss., vem dizer que o prazo de prescrição que releva nas relações entre a ré e os chamados é o prazo estabelecido no art. 498º, nº 2 do C.Civil de três anos a contar do cumprimento, isto é, a contar do cumprimento da sentença que venha a ser proferida nesta acção.Mais refere que o chamado carece de legitimidade para pedir a condenação do chamante como litigante de má fé.
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Elaborou-se o despacho saneador e procedeu-se à selecção da matéria de facto, despacho do qual coube reclamação que não foi atendida, conforme despacho de fls. 320. -
Realizou-se o julgamento com gravação da prova.O despacho que contém as respostas à matéria de facto consta de fls. 730 a 739.
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Proferiu-se sentença com a decisão que se transcreve:“Decisão
Por todo o exposto, decide-se julgar a presente acção parcialmente procedente, por provada, e, em consequência:
a) declarar válida e eficaz a resolução do contrato promessa celebrado entre autores B… e marido, C… e ré D… sobre o imóvel sito no …, …, Paços de Ferreira, inscrito na matriz sob o artigo 286 e descrito na CRP de Paços de Ferreira sob o n.º 1665;
b) condenar a ré D… a restituir aos autores B… e marido, C…, as quantias entregues a título de sinal no montante global de €125.697,07 (cento e vinte e cinco mil, seiscentos e noventa e sete euros, e sete cêntimos) e da quantia de €125.697,07 (cento e vinte e cinco mil, seiscentos e noventa e sete euros, e sete cêntimos), a título de sinal em dobro, o que perfaz a quantia total de € 251,394,14 ( duzentos e cinquenta e um mil, trezentos e noventa e quatro euros e catorze cêntimos), acrescida dos juros de mora, à taxa legal, contados desde a citação até integral pagamento;
c) absolver a ré do restante pedido;
d) condenar autores e ré no pagamento de custas na proporção dos respectivos decaimentos. (art. 446º, do Código de Processo Civil);
e) absolver a ré do pedido de condenação como litigantes de má fé;
f) condenar o interveniente G… no pagamento de custas no que respeita ao pedido de litigância de má fé, fixando-se a taxa de justiça de 1Uc”.
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A Ré D… veio interpor recurso da sentença. -
Nas alegações que apresentou a apelante formulou as seguintes conclusões:A) - Conforme foi alegado e ficou provado, as partes vincularam-se ambas à celebração do contrato-promessa de compra e venda, pelo que se está face a um contrato-promessa bilateral, sujeito aos requisitos de forma estabelecidos na lei, designadamente no art. 410º, n.º do Código Civil, que, nestas circunstâncias, obriga à assinatura das duas partes;
B) - No caso vertente é certo que os AA. não assinaram qualquer contrato-promessa;
C) - Nem a Ré assinou, pois os únicos documentos existentes são os recibos assinados pelo caixa da Ré, e não pela Ré, em que se limita a dar quitação dos recebimentos;
D) - Ou seja, após a hasta pública as partes não chegaram a reduzir a escrito, em contrato-promessa, as respectivas posições, como seria normal e usual, pelo que inexiste contrato-promessa - ou não há contrato-promessa válido-, pelo que não pode proceder a acção;
E) - Por outro lado, mesmo que se considerasse existir contrato-promessa, que a Ré tinha a obrigação de celebrar a escritura, não se verificam os pressupostos para a resolução do contrato por parte dos AA.;
F) - Não foi fixado prazo para a realização da escritura, cuja marcação foi deixada ao critério da Ré;
G) - Não havendo prazo marcado, nem acordando as partes na sua determinação, pretendendo os AA. estabelecê-lo teriam de recorrer ao Tribunal para sua fixação, nos termos do art. 777º, n.º 2 do Cód. Civil;
H) - Não o tendo os AA. feito a Ré não chegou sequer a entrar em mora, uma vez que inexistia prazo fixado para cumprir, sendo assim ilícita a resolução do contrato;
I) - Mas mesmo que se entendesse que não era necessário o recurso à fixação judicial do prazo, e que os AA. podiam fazê-lo extrajudicialmente, teriam de marcar a escritura para assim colocar a Ré em incumprimento, e não enviar a carta de 15 de Janeiro de 2010, cujo teor não tem a mesma virtualidade;
J) - Nem há contrato-promessa válido, nem foi lícita a sua resolução;
K) - Por último o próprio anúncio permitia à Ré não celebrar o contrato-promessa de compra e venda, desde que entendesse que não o devia fazer para salvaguarda dos seus interesses;
L) - Ao decidir de forma diferente a douta sentença recorrida interpretou de foram incorreta os arts. 410º, 442º e 777º n.º2 e n.º 3 do Código Civil.
Termina por pedir a revogação da sentença e a consequente improcedência da acção.
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Os Autores vieram apresentar contra-alegações nas quais formulam as seguintes conclusões:I - O contrato promessa é a convenção pela qual uma das partes, ou ambas, se vinculam a celebrar determinado contrato, dentro de determinado prazo ou preenchidos certos pressupostos.
II – A qualificação jurídica do contrato mencionado nos autos como sendo de contrato promessa bilateral, foi a correcta face à factualidade assente e demonstrada, estando em conformidade com o disposto no artigo 410.º nºs 2 e 3, que não foram violados. III – Ainda assim, perante os recibos de quitação existentes nos autos emitidos e preenchidos pela Ré/Recorrente aos Autores, onde é mencionado entre outros elementos que as quantias foram entregues a título de sinal, legitima a condenação na restituição em dobro da totalidade do preço recebido a esse título, não se mostrando também violado o disposto no artigo 442.º do código Civil.
IV – Como a Ré/Recorrente não alegou factualidade atinente com a nulidade do contrato por falta de forma, no que respeita às assinaturas dos Autores, o Tribunal “a quo” não poderia atender a tal factualidade, como fez e bem, não deixando contudo de se pronunciar na douta sentença, justificando por que não poderia pronunciar-se sobre a falta de forma do contrato.
V – A Ré/Recorrente não actuou de boa-fé nas diversas fazes do negócio, pois omitiu aos Autores a existência da condição que pendia sobre o imóvel e nada fez para a expurgar do registo,
VI – Os Autores sempre confiaram na Ré/Recorrente e tanto assim foi que celebraram eles próprios contrato promessa de venda do imóvel em causa com a sociedade F…, S.A., na convicção do cumprimento por parte da Ré.
VII – A Ré/Recorrente incorreu em mora, senão antes, seguramente em 19-01-2007, data mencionada no ponto 19 dos factos assentes.
VIII – A lei, mormente o disposto no artigo 777.º do Código Civil, não exige que a conversão da mora em incumprimento definitivo, tenha que ser efectuada pela via judicial, pelo que a forma como os Autores converteram a mora em incumprimento definitivo foi a correcta.
IX – A actuação da Ré/Recorrente ao fazer sua a totalidade do preço pago pelos Autores, ao efectuar o registo do imóvel apenas em 03-07-2008, a furtar-se a outorgar a escritura pública em vários momentos ao longo destes anos, e ao nunca ter dado resposta às interpelações escritas dos AA., sempre incorreria no abuso de direito se acaso algum dos seus fundamentos de recurso vier ser julgado válido.
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O recurso foi admitido como recurso de apelação.-
Dispensaram-se os vistos legais.-
Cumpre apreciar e decidir.-
II. Fundamentação1. Delimitação do objecto do recurso
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente não podendo este tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, sem prejuízo das de conhecimento oficioso – art. 685º- A CPC.
As questões a decidir:
- regime jurídico aplicável ao recurso;
- invalidade do contrato-promessa, por não se mostrar assinado pelos contraentes;
- se a omissão de prazo para a celebração da escritura pública impede a resolução do contrato pelos Autores.
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2. Os factosCom relevância para a apreciação das conclusões de recurso cumpre ter presente os seguintes factos provados no tribunal da primeira instância:
1 - No dia 18 de Outubro de 2001, foi publicado um anúncio, pela aqui Ré, na página 11 do jornal local denominado “E...”, no qual a mesa administrativa da Ré, anunciava publicamente a venda de diversos bens imóveis, de que esta era e é proprietária, que identificou, discriminando a base de licitação, conforme documento junto de fls. 19, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido. (A)
2 - Ainda no referido anúncio, tornou público, fazendo saber que no dia 25 e Outubro de 2011, pelas 17.00 horas, no salão nobre da Ré, realizar-se-ia a hasta pública para alienação dos terrenos sua propriedade e que se encontravam devolutos. (B)
3 - Mais fez saber que as condições de adjudicação e pagamento seriam as seguintes:
- Pagamento a título de sinal de 25% do valor da venda, no acto da adjudicação;
- Pagamento de 65% do valor da venda, no prazo de 15 dias após a adjudicação;
- Pagamento de 10% no acto da escritura pública de compra e venda, a qual será marcada pela Instituição;
- Ficam por conta do proponente/adquirente o pagamento de imposto de Sisa bem como as despesas de escritura da referida compra;
- O não pagamento dos 65% acima referidos no prazo estabelecido, implica a perda a favor da D1… do valor entregue a título de sinal e início de pagamento, e a consequente reversão a favor da mesma do objecto da venda;
- A D1… reserva-se o direito de não adjudicar se a tal a obrigar a defesa dos interesses legítimos da D…. (C)
4 - A R. tem inscrito a seu favor o imóvel sito no …, …, Paços de Ferreira, inscrito na matriz sob o artigo 286 e descrito na CRP de Paços de Ferreira sob o n.º 1665, com a condição inscrita de no prazo de 12 meses, instalar e ter em funcionamento nos prédios da herança, um estabelecimento de assistência destinado a abrigar pessoas idosas ou a asilar crianças pobres, conforme documento junto de fls. 25 e 26, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido. (D)
5 - O autor, com o conhecimento e consentimento da autora, compareceu no dia e hora indicados no anúncio a que se alude em A) a C), no salão nobre da ré, com vista a licitar a aquisição do prédio referido em D), que tinha por valor base de licitação a quantia de 25.000.000$00 / € 124.699,48. (1º)
6 - Para o que, apresentou uma proposta no montante de 25.200.000$00 / € 125.697,07. (2º)
7 - Que foi aceite pela ré. (3º)
8 - Após a aceitação da proposta apresentada, o autor, com o conhecimento e consentimento da autora, procedeu à entrega à ré da quantia de 6.300.000$00 / € 31.424,27, que a ré recebeu, fez sua e deu quitação. (4º)
9 - No dia 12 de Novembro de 2001 entregou o autor à ré, com o conhecimento e consentimento da autora, a quantia de 16.380.000$00 / € 81.703,10, correspondente a 65% do valor da venda, que a ré recebeu e tornou sua, dando a respectiva quitação ao autor. (5º)
10 - No início de Dezembro de 2001 o autor, com o conhecimento e consentimento da autora, interpelou verbalmente a ré no sentido de ser agendado dia e hora para a realização da escritura pública de compra e venda. (6º)
11 - Tendo esta respondido que era condição de outorga da escritura pública de compra e venda, o prévio pagamento integral do preço devido pela aquisição do prédio. (7º)
12 - Após o que, procederia à marcação da respectiva escritura. (8º)
13 - Confiando no que a ré lhe havia dito, no dia 19 de Dezembro de 2001, o autor, com o conhecimento e consentimento da autora, entregou à ré a quantia de 2.520.000$00 / € 12.569,70, que a ré recebeu e tornou sua, dando a respectiva quitação ao autor. (9º)
14 - O autor, com o conhecimento e consentimento da autora, voltou a interpelar verbalmente a ré para a realização da escritura mas o seu agendamento foi sendo sempre adiado pela ré. (10º e 11º)
15 - Convictos que o contrato definitivo seria outorgado, os AA. celebraram contrato referente a tal prédio com a sociedade “F…, SA, em 03 de Outubro de 2006. (12º)
16 - Vinculando-se a outorgar a escritura pública até 30 de Janeiro de 2007, convictos que a ré se disporia a outorgar a escritura pública de compra e venda do imóvel identificado em D). (13º)
17 - Os Autores, em 19-01-2007, decidiram interpelar a R. por escrito, indicando o dia 31 de Janeiro de 2007, pelas 10.00 horas, no 2.º Cartório Notarial de Santo Tirso, para a realização da escritura. (14º)
18 - A ré não compareceu. (15º)
19 - A Ré só em 03-07-2008, viria a requerer junto da Conservatória do Registo Predial de Paços de Ferreira o registo de aquisição a seu favor. (18º)
20 - Os autores desconheciam que sobre o imóvel pendia a condição aludida em D) até data que não foi possível apurar mas não anterior a 31/1/2007 nem posterior a 3/7/2008. (19º)
21 - Os autores voltaram a interpelar a ré por escrito datado de 15 de Janeiro de 2010, e pela ré recepcionado em 17/2/2010, concedendo-lhe um prazo máximo de 20 dias para agendar cartório notarial, o dia e hora para a realização da escritura livre de ónus, encargos ou condições, com o esclarecimento que nessa data os autores comunicaram à ré que na eventualidade de o não fazerem, dentro do prazo referido, perdem o interesse na aquisição do imóvel. (22º)
22 - A ré não agendou a escritura pública de compra e venda. (23º).
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Resulta dos documentos juntos aos autos, a prova dos seguintes factos, considerados na fundamentação da sentença:- Os recibos referenciados em 8, 9, 13 contêm os seguintes elementos: alusão ao anúncio junto a fls. 19, percentagem do preço, indicação do prédio, edital com data de publicação, preço da aquisição - € 25.200.000$00 -, referencia ao pagamento efectuado pelo Autor, com indicação do nome e morada e data de pagamento.
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3. O direito- Regime jurídico aplicável ao recurso -
Em 01.09.2013 entrou em vigor o novo Código de Processo Civil, publicado pela Lei 41/2013 de 26/06.
Nas normas transitórias contidas no citado diploma, prevê-se no art. 5º/1, que o Código de Processo Civil é imediatamente aplicável ás acções declarativas pendentes.
O art. 7º/1 prevê um regime especial no tocante aos recursos em relação ás acções declarativas instauradas em data anterior a 01.01.2008.
A lei não estabeleceu um regime transitório para os recursos nos processos instaurados em data posterior a 01.01.2008, nos quais as decisões foram proferidas em data anterior à entrada em vigor do novo Código de Processo Civil.
Conjugando o disposto no art. 12º/1 CC, com as citadas normas do regime transitório, somos levados a concluir que em processos instaurados em data posterior a 01.01.2008 com decisões proferidas em data anterior à entrada em vigor do novo Código de Processo Civil, não se aplica o novo regime processual às condições de admissibilidade do recurso e respectivos fundamentos.
Aplicando o regime previsto no art. 12º do CC ao processo civil resulta que na área do direito processual, a nova lei se aplica às acções futuras e também aos actos futuros praticados nas acções pendentes.
Como refere Antunes Varela: “[a] ideia, complementar desta, de que a nova lei não regula os factos pretéritos (para não atingir efeitos já produzidos por este), traduzir-se-á, no âmbito do direito processual, em que a validade e regularidade dos actos processuais anteriores continuarão a aferir-se pela lei antiga, na vigência da qual foram praticados”[1].
A nova lei aplica-se imediatamente aos actos que houverem de praticar-se a partir do momento em que ela entra em vigor, pelo que os actos praticados ao abrigo da lei antiga devem ser apreciados em conformidade com esta lei[2].
Em particular, no que concerne ás normas reguladoras dos recursos, Antunes Varela distinguia as normas que “fixam as condições de admissibilidade do recurso e as que se limitam a regular as formalidades da preparação, instrução e julgamento do recurso”, defendendo a aplicação imediata da lei nova sempre que não estejam em causa normas que “interferem na relação substantiva”[3].
A presente acção foi instaurada em 2010.
A sentença foi proferida em 15 de Julho de 2013.
Em Setembro de 2013 foi interposto recurso da sentença.
Proferida a sentença em data anterior a 01.09.2013, a nova lei apenas se aplicará ao puro formalismo processual, pois quanto ás condições de admissibilidade e fundamentos do recurso ressalva-se os efeitos produzidos pela anterior lei, na medida em que pode contender com a relação substantiva, pelo que, na apreciação das questões objecto do recurso deve aplicar-se o regime em vigor na data em que foi proferida a sentença, que no caso consiste no regime previsto no DL 303/2007 de 24/08.
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- Da invalidade do contrato-promessa, por não se mostrar assinado pelos contraentes -Nas conclusões de recurso sob as alíneas A) a D) considera a apelante que o contrato-promessa celebrado é inválido, porque não se mostra assinado pelos Autores e Ré e por isso, insurge-se contra o segmento da sentença que julgou validamente celebrado entre as partes o contrato-promessa de compra e venda.
Na sentença considerou o juiz do tribunal “a quo” que entre as partes foi celebrado um contrato-promessa bilateral composto por um conjunto de documentos escritos – edital publicado no Jornal e três recibos de quitação -, bem como, a aceitação da proposta apresentada pelos Autores.
Os apelantes apesar de admitirem que entre as partes foi celebrado um contrato-promessa de compra e venda, consideram que o mesmo não reúne os requisitos formais previstos na lei, porque não se mostra assinado pelas partes. A questão foi suscitada em sede de contestação, mas a mesma não foi objecto de expressa apreciação pelo juiz do tribunal “ a quo”, sendo certo que concluiu pela validade formal do contrato-promessa.
Em tese geral, o contrato-promessa consiste na convenção pela qual ambas as partes, ou apenas uma delas, se obrigam a celebrar determinado contrato, ou seja, o contrato prometido.
Nos termos do art. 410º/1 CC ao contrato promessa “são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensíveis ao contrato-promessa”.
Vigora, neste domínio o que a doutrina tem designado por princípio da equiparação, excepto no que concerne à matéria da forma do contrato, sobretudo quando está em causa a celebração de um contrato-promessa de compra e venda de um imóvel.
Com efeito, prevê o art. 410º/2 CC, que: “a promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral”.
Daqui resulta que desde que o contrato prometido exija documento, autêntico ou particular, a promessa só é válida se constar de escrito assinado pelo promitente ou promitentes, conforme uma ou as duas partes se vinculem à celebração do contrato definitivo ou principal.
O contrato de compra e venda de imóveis está subordinado a forma, a escritura pública, como se prevê no art. 875º CC.
O contrato promessa de compra e venda de imóveis está, assim, sujeito a forma escrita. O escrito constitui um requisito de validade, um documento ou formalidade “ad substantiam”, e não, tão-só, “ad probationem”, razão pela qual não pode ser substituído por outro meio de prova ou por outro documento que não seja de força probatória superior, em conformidade com o disposto nos art. 364º, 392º, 393º do CC, nem por confissão ou acordo, face ao disposto no art. 490º/2 CPC[4].
A doutrina[5] tem defendido, acompanhada por jurisprudência[6] em igual sentido, que o documento “escrito” não tem necessariamente que constar de um único e mesmo escrito, pode resultar da conjugação de vários documentos e nas promessas bilaterais, como se qualifica o contrato dos autos, as assinaturas dos contraentes podem incluir-se em documentos recíprocos ou paralelos.
Como observa MENEZES CORDEIRO: “[…]o documento escrito deve conter os elementos essenciais da promessa, ela própria reportando os factores básicos do definitivo. Assim, não basta a simples entrega de um recibo de sinal e isso, a menos que, de tal recibo, resultem os exigíveis elementos essenciais”[7].
No caso concreto, o contrato-promessa celebrado entre as partes, com os contornos definidos na sentença, cujo segmento decisório não vem impugnado pela apelante, consta de documento particular.
O contrato-promessa em causa incorpora em si três escritos: o edital/ anúncio que apresenta a proposta de venda e que contém todas as condições do contrato – prédio, preço base, condições de pagamento, montante do sinal, cominações para a falta de cumprimento - e os três recibos respeitantes ao pagamento do preço, nos quais se faz expressa menção ao edital que contém as condições de venda, se identifica o proponente comprador e o valor pago e recebido pela ré, o prédio objecto da futura venda, o preço de venda, data do pagamento, documento este emitido e assinado pela ré.
Com efeito, o contrato-promessa em causa porque tem por objecto a celebração de um contrato de compra e venda de um imóvel, estava sujeito a forma escrita, do qual devia constar a assinatura dos dois contraentes.
Conforme resulta dos pontos 5, 6 e 7 provou-se que o Autor, com conhecimento da Autora se apresentou na data e hora designada para licitar a aquisição e apresentou uma proposta que foi aceite pela ré.
Os Autores ficaram com os recibos, documento de quitação das quantias entregues a título de sinal.
É certo que não resulta dos factos provados que o Autor apresentou uma proposta reduzida a escrito e que ficou consignada em acta a adjudicação, conforme alegaram os Autores. Contudo, cumpria à ré que suscitou a nulidade do contrato, provar que não dispunha de qualquer documento que formalizava a declaração de vontade dos Autores, sendo certo que era a única parte com condições para documentar tais factos e a verdade é que não o fez.
Argumenta, contudo, a apelante que não assinou qualquer documento, pois os únicos documentos existentes são os recibos assinados pelo caixa da Ré, e não pela Ré, em que se limita a dar quitação dos recebimentos.
A este respeito cumpre referir que os recibos foram emitidos pela apelante-ré, pois dos mesmos consta a identificação da ré, como entidade que recebe e a ré não questiona o recebimento das quantias pagas pelos Autores. O facto do recibo se mostrar assinado por um funcionário da ré e a falta de poderes para a prática do acto, não é oponível ao terceiro, que ignora e desconhece a qualidade em que intervém o funcionário, sendo certo que a apelante não alegou e por isso, não logrou provar, que o funcionário não agiu em sua representação.
Refere, ainda, a apelante que após a hasta pública as partes não chegaram a reduzir a escrito, em contrato-promessa, as respectivas posições, como seria normal e usual.
Cumpre referir, a este respeito que não resulta dos termos da proposta contratual – o edital/anúncio - que as partes tinham que formalizar num único e mesmo documento, o contrato-promessa de compra e venda, nem resulta dos factos alegados e provados que a apelante o exigiu, mesmo depois da aceitação da proposta de compra do imóvel, pelo que, tal circunstância não releva para invalidar o contrato-promessa.
Contudo, ainda, que se admita que o contrato-promessa de compra e venda não se mostra assinado pelos Autores, no contexto dos factos provados, sempre seria de considerar que a omissão de tal formalidade não importa a nulidade do contrato, porque a apelante não alegou, nem logrou provar, como era seu ónus, que não teria subscrito o contrato promessa se soubesse que os Autores não o assinariam.
A doutrina e a jurisprudência têm entendido de forma unânime que faltando a assinatura de um dos contraentes, o contrato é nulo, por vício de forma - art. 220º do C.C.
As divergências situam-se a respeito do âmbito da nulidade: nulidade total ou parcial[8]. Numa primeira perspectiva, na falta de assinatura de um dos promitentes, defrontam-se a tese da nulidade total do negócio, de modo a ficar completamente inviabilizado (art. 220º), ou a da nulidade parcial, no que respeita à obrigação do não subscritor, mantendo-se a validade quanto à obrigação do promitente subscritor, por conversão (art. 293º CC) ou redução do negócio (art. 292º CC).
A redução do negócio, assenta os seus fundamentos na vontade real e por isso, cumpre provar que o negócio não teria sido concluído sem a parte viciada.
A conversão, funda-se na vontade hipotética, modelada pelo fim.
Como afirma MENEZES CORDEIRO: “[…]o ónus da prova não é coincidente; na redução, o interessado deve provar a divisibilidade do negócio cabendo à contraparte demonstrar que ele não teria sido concluído senão na totalidade; na conversão, cabe ao interessado fazer prova de que teria havido – a saber-se da invalidade – um negócio diverso”[9].
O Assento do Supremo Tribunal de Justiça de 29 de Novembro de 1989, publicado no BMJ 391-101 (que actualmente tem o valor de Acórdão Uniformizador de jurisprudência - art. 17, nº2, do Dec-lei 329-A/95, de 12 de Dezembro - como se fosse Acórdão proferido nos termos dos arts 732-A e 732-B do C.P.C.), veio tomar posição sobre a questão, nos seguintes termos:
“No domínio do texto primitivo do nº2, do art. 410 do Cód. Civil, o contrato-promessa bilateral de compra e venda de imóvel exarado em documento particular assinado apenas por um dos contraentes é nulo, mas pode considerar-se válido como contrato promessa unilateral desde que essa tivesse sido a vontade das partes”.
A doutrina deste Assento é aplicável à actual redacção do nº2, do mesmo art. 410 (introduzida pelo Dec-lei 379/86, de 18 de Julho), que não alterou de forma significativa a anterior redacção.
A interpretação do Assento ainda manteve a controvérsia[10] a respeito do âmbito da nulidade do contrato, sendo certo que na recente jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça tem-se acolhido a tese da conversão do negócio, como dão conta, entre outros os Ac. STJ 05 de Novembro de 2002 (Proc. 02A2151 – www.dgsi.pt), Ac. STJ 25 de Novembro de 2003 (CJ STJ XI, III, 161-165; Proc. 03A3583 – www.dgsi.pt) e Ac. STJ de 17 de Junho de 2008 (Proc. 08A1481 – www.dgsi.pt).
Observa-se no Ac. STJ 25 de Novembro de 2003: “[…] que não pode aceitar-se a validade directa da promessa bilateral com a assinatura de um só dos promitentes, como promessa unilateral, nem tão pouco a tese da nulidade meramente parcial do contrato, com a sua consequente redução, nos termos genéricos do art. 292º, visto o Assento ditar em primeira linha a nulidade do contrato e subordinar a sua validade, como promessa unilateral, à alegação e prova de essa ter sido a vontade das partes”.
Seguindo esta via de interpretação, perante um contrato-promessa de compra e venda de um imóvel, que se mostre subscrito apenas por uma das partes, o contrato é totalmente nulo.
Consequentemente, sendo nulo o contrato promessa bilateral assinado apenas por um contraente, se o não subscritor pretender, apesar disso, que o subscritor fique vinculado perante ele, em termos de unilateralidade, terá, então de promover a conversão do contrato sinalagmático, nulo, numa promessa não sinalagmática, válida.
Para tanto, o interessado na validade terá de alegar e provar os requisitos gerais do art. 293º do C.C. e, designadamente, que o fim prosseguido pelas partes permite supor que elas teriam querido uma promessa unilateral, obrigatória apenas para o signatário, se tivessem previsto a nulidade da promessa bilateral entre si celebrada.
No citado aresto – Ac. STJ de 25 de Novembro de 2003 -, que cujos argumentos temos acolhido, refere-se: “[a] conversão traduz-se numa revaloração dada pela ordem jurídica a um negócio inválido, mediante a atribuição de uma eficácia sucedânea realizadora do fim visado pelo tipo negocial em vista, respeitando-se os requisitos de validade e de substância do negócio que se procurou celebrar.
Na conversão, há que atender à vontade hipotética ou conjectural das partes, que não deve ser surpreendida por um mero critério subjectivo, mas antes norteada pela ponderação dos interesses em jogo e pelos ditames da boa fé”.
Retomando o caso dos autos, ponderando o exposto perante os factos provados, somos levados a concluir que os Autores lograram provar que o fim prosseguido pelas partes permite supor que teriam querido o contrato promessa unilateral, se tivessem previsto a invalidade do contrato promessa bilateral, sendo certo que a apelante não alegou, nem logrou provar que não teria subscrito o contrato-promessa se soubesse que os Autores não o iriam assinar.
O facto dos Autores não peticionarem a conversão do negócio, não impede que se considere implicitamente formulada tal pretensão, em obediência ao princípio da boa fé contratual, na medida em que assenta a sua pretensão na validade de um contrato promessa de compra e venda, no qual a apelante assumiu a obrigação de vender aos Autores o prédio em causa nos autos.
Neste sentido, pronunciou-se o Ac. STJ 25 de Novembro de 2003, quando refere que: “[e]mbora o tribunal não possa conhecer oficiosamente da conversão[…]terá de entender-se que a autora também pretende valer-se deste instituto, ao pugnar pela validade do negócio da promessa unilateral de venda e ao invocar factos que evidenciam que o fim prosseguido pelas partes permite supor que ela o teriam querido, se tivessem previsto a invalidade do contrato promessa bilateral”.
No caso concreto, a declaração negocial do promitente-vendedor reveste a forma legal, pois mostra-se reduzida a escrito e subscrita pelo próprio. Decorre, ainda dos factos provados que os Autores, interessados na aquisição do prédio, procederam ao pagamento da totalidade do preço (ponto 8 a 10 dos factos provados), a solicitação da própria apelante (pontos 11, 12 dos factos provados), tendo em vista a celebração da escritura pública de compra e venda e como condição para a sua celebração (ponto 13 dos factos provados), o que revela o propósito firme de ambos se vincularem à celebração do contrato prometido. Aliás, como decorre dos factos provados, a posição contratual da apelante no contrato prometido mostra-se salvaguardada, na medida em que recebeu o preço integral, mostrando-se, por isso, indiferente saber se não teria concluído o contrato de promessa, no pressuposto dos Autores não assinarem o contrato.
Acresce a todo o exposto, que a defesa da apelante ao invocar a nulidade do contrato, com fundamento em vício de forma, visa apenas impedir que se opere os efeitos do incumprimento, com o pagamento do sinal em dobro, pois ao longo destes anos e desde 2001, nunca suscitou junto dos Autores a questão da invalidade do contrato-promessa, nem este aspecto obstou ao cumprimento do contrato, já que se promoveram diligências para a celebração da escritura pública, com marcação de data, que apenas não se realizou porque a apelante não compareceu (ponto 14, 17, 18 dos factos provados). A apelante promoveu, ainda, diligências no sentido de regularizar o registo do prédio na Conservatória do Registo Predial (ponto 19 dos factos provados).
A actuação da apelante é assim reveladora de um exercício ilegítimo do direito, porque excede os limites impostos pela boa-fé, o que justifica ao abrigo do regime do abuso de direito, a paralisação dos efeitos da nulidade do contrato, com fundamento em vício de forma (art. 334º CC).
Conclui-se, assim, ainda que com argumentos distintos, que não merece censura a sentença quando reconheceu validamente celebrado o contrato-promessa em análise nos autos.
Improcedem, desta forma, as conclusões de recurso sob as alíneas A) a D).
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- Do prazo para cumprir a obrigação e pressupostos para a resolução do contrato promessa -Nas conclusões de recurso sob os pontos E) a K) considera a apelante que não estão reunidos os pressupostos para a resolução do contrato, por não estar determinado o prazo para o cumprimento da obrigação de marcação da escritura pública e só pela via da fixação judicial de prazo poderiam os Autores obter essa fixação.
Considerou o juiz do tribunal “a quo” que pelo facto do contrato-promessa não prever o prazo para a marcação da escritura pública, tal circunstância não obsta que o promitente-comprador proceda à fixação de prazo e interpelação admonitória, ao abrigo do art. 808º CC, como no caso ocorreu e por isso, concluiu que estavam reunidos os pressupostos para a resolução do contrato.
A questão colocada consiste em saber se a interpelação admonitória deve ser precedida de processo judicial para fixação do prazo.
Da celebração do contrato promessa resulta para as partes a obrigação de celebrar o contrato prometido que, como acordo vinculativo de vontades, deveria ter sido, pelos contraentes, pontualmente cumprido (art. 410º, 406º, nº 1 CC).
Cumprindo o devedor a obrigação quando realiza a prestação a que está obrigado (arts 398º, nº 1, 405º e 762º, nº 1 CC), o acordo ou convenção, só pode extinguir-se, por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei (art. 406º, nº 1 CC).
A resolução do contrato constitui um dos casos admitidos na lei para a sua extinção – arts 432º CC.
O direito de resolução traduz-se num direito potestativo extintivo, dependente de um fundamento. Necessitando, assim, de se verificar um facto que crie esse direito. Sendo tal facto ou fundamento o incumprimento do contrato[11].
O reconhecimento da situação de incumprimento definitivo, a que se reporta envolve um juízo de culpa, pelo que, não opera de forma automática, mostrando-se relevante avaliar as circunstâncias do incumprimento e a intenção das partes no que concerne ao cumprimento dos prazos convencionados.
No caso dos autos ficou convencionado que ficava a cargo da apelante a marcação da escritura pública, após pagamento integral do preço devido (ponto 11 e 12 dos factos provados).
Não ficou convencionado um prazo para a marcação da escritura pública e celebração do contrato prometido.
De acordo com a classificação tradicional relativa ao tempo do seu vencimento, as obrigações classificam-se em dois grupos: obrigações puras – aquelas que, por falta de estipulação ou disposição em contrário, se vencem logo que o credor, mediante interpelação, exija o seu cumprimento – e obrigações a prazo ou a termo – aquelas cujo cumprimento não pode ser exigido ou imposto à outra parte antes de decorrido certo período ou de chegada certa data[12].
O princípio geral em matéria das obrigações puras consta do n.º 1 do art. 777º: “na falta de estipulação ou disposição especial da lei, o credor tem o direito de exigir a todo o tempo o cumprimento da obrigação, assim como o devedor pode a todo o tempo exonerar-se dela”.
O aludido direito do credor cumpre-se através da interpelação, que pode ser judicial ou extrajudicial; e, de acordo com o disposto no art. 805º, a interpelação tem como efeito, a partir dela, a constituição do devedor em mora.
Aquela regra do n.º 1 do art. 777º não é, porém, absoluta.
Como decorre do n.º 2, se se tornar necessário o estabelecimento de um prazo, quer pela própria natureza da prestação, quer por virtude das circunstâncias que a determinaram, quer pela força dos usos, e as partes não acordarem na sua determinação, a fixação dele é deferida ao tribunal.
Pode ainda acontecer que as partes tenham convencionado que a fixação do prazo fique ao critério do devedor, no sentido de lhe confiar a faculdade de escolha do momento do cumprimento, atendendo às circunstâncias – hipótese paralela à do n.º 3 do mesmo art. 777º (onde se prevê que se a determinação do prazo for deixada ao credor e este não usar da faculdade que lhe foi concedida, compete ao tribunal fixar o prazo, a requerimento do devedor) e que deverá ter o mesmo tratamento, por aplicação analógica desta regra.
No caso concreto, estamos perante uma obrigação pura, pois não se fixou no contrato prazo para o cumprimento da obrigação e o promitente-comprador não recorreu ao procedimento de fixação judicial de prazo. Mas tal circunstância não impede que o promitente-comprador possa lançar mão da interpelação extrajudicial, fixando um prazo para o cumprimento da obrigação, convolando a mora em incumprimento definitivo.
Como observa BRANDÃO PROENÇA “[s]ob pena de ficar abalada a eficácia vinculativa da promessa e se dar cobertura ao livre arbítrio do promitente-vendedor, mantendo-se indefinidamente inerte, há que interpretar a convenção no sentido de uma simples cláusula que lhe outorga a iniciativa da fixação do prazo [sublinhado nosso], considerando-se inadimplente se mantiver uma atitude omissiva durante um lapso de tempo intolerável[…]”[13].
Nestas circunstâncias, admite o mesmo autor que a “contraparte, na ausência, ou independentemente desse comportamento concludente,[tem] a possibilidade de recorrer ao tribunal (aplicação analógica do art. 777º/3)”[14] [ interpolação nossa].
A este respeito ANA PRATA defende que: “a parte [que aguarda o aviso para a celebração do contrato] pode proceder à interpelação desencadeadora do vencimento da obrigação. Vencida esta, se não se verificar o cumprimento, caberá ao promissário, pela demonstração da perda objectiva de interesse ou pela fixação do prazo suplementar cominatório do art. 808º/1, transformar a mora em definitivo não cumprimento”[15] [interpolação nossa].
Seguindo esta interpretação e ponderando de modo particular as circunstâncias do incumprimento somos levados a concluir que o promitente-comprador não estava impedido de desencadear extrajudicialmente os procedimentos para obter o vencimento da obrigação, fixando ao promitente-vendedor um prazo para a sua realização, como efectivamente aconteceu.
A carta expedida em 15 de Janeiro de 2010 concedeu um prazo máximo de 20 dias para o promitente vendedor agendar a escritura pública e decorrido o prazo a escritura não foi marcada (pontos 21 e 22 dos factos provados).
Acresce que a apelante não impugna o segmento da sentença que julgou razoável o prazo assim estabelecido.
Contrariamente ao afirmado pela apelante na alínea H) das conclusões de recurso, existia prazo fixado para cumprir, sendo válida a resolução, atento o carácter e natureza da notificação, com o sentido de uma interpelação admonitória.
Como se pode constatar dos termos da carta, o promitente-comprador exprimiu uma declaração que chegou ao conhecimento do promitente-vendendor com uma intimação para o cumprimento, fixando um termo peremptório para o cumprimento e a admonição ou cominação de que a obrigação se terá por definitivamente não cumprida, se não ocorrer o cumprimento dentro desse prazo[16].
Recaía sobre a Ré-apelante o ónus de ilidir a presunção de culpa pelo incumprimento, nos termos do art. 799º/1 CC, o que não logrou provar. Cumpria à Ré-apelante provar que actuou com a diligência devida com vista à celebração da escritura pública no prazo fixado.
Argumenta, porém, a apelante, na alínea I) das conclusões de recurso, que cumpria aos promitentes-compradores marcar a data para a celebração da escritura, para desta forma colocar a apelante em incumprimento.
O facto do promitente-comprador não ter diligenciado pela marcação da escritura, não obsta à resolução do contrato. A interpelação admonitória verifica-se com a fixação de um prazo essencial e peremptório para a realização do negócio, não sendo obviamente necessário que nela se marcasse a data da escritura, quando resultava dos termos do contrato que recaía sobre o promitente-vendedor o cumprimento de tal obrigação[17].
Por fim, sob a alínea K) das conclusões de recurso, refere a apelante que o anúncio concedia à apelante a faculdade de não celebrar o contrato-promessa de compra e venda, desde que entendesse que não o devia fazer para salvaguardar os seus interesses.
Resulta dos factos provados que o anúncio contempla tal cláusula. Contudo, a apelante não alegou, nem logrou provar os factos susceptíveis de serem enquadrados em tal cláusula, na medida em que não resulta dos factos provados que tenha recusado celebrar o contrato invocando a necessidade de salvaguardar os seus interesses, nem ainda, quais são os interesses em causa.
Por todo o exposto, conclui-se que a sentença recorrida não merece censura ao considerar válido o contrato-promessa celebrado entre as partes e ao reconhecer o direito dos Autores à resolução do contrato.
Improcedem, assim, as conclusões de recurso sob as alíneas E) a K).
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III. Decisão:Face ao exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação e confirmar a sentença recorrida.
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Custas a cargo da apelante. *
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Porto, 07 de Abril de 2014*
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(processei e revi – art. 138º/5 CPC, actual art. 131º/5 CPC (redacção Lei 41/2013 de 26/06))
Ana Paula Amorim
Rita Romeira
Manuel Domingos Fernandes
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[1] ANTUNES VARELA, ANTUNES VARELA, J. MIGUEL BEZERRA, SAMPAIO E NORA Manual de Processo Civil, 2ª edição, Revista e Actualizada, 1985, Coimbra, Coimbra Editora, pag. 49.
[2] ALBERTO DOS REIS Revista de Legislação e Jurisprudência, Ano 81, pag. 202 apud ANTUNES VARELA, J. MIGUEL BEZERRA, SAMPAIO E NORA Manual de Processo Civil, ob. cit., nota de rodapé (1), pag. 54.
[3] ANTUNES VARELA, J. MIGUEL BEZERRA, SAMPAIO E NORA Manual de Processo Civil, ob. cit., pag. 55.
[4] Cfr. Ac. Rel. Coimbra 05 Fevereiro 2002, CJ XXVII, I, 26-29.
[5] Cfr. M.J.ALMEIDA COSTA Revista de Legislação e Jurisprudência, Ano 119, 1986-987, pag. 320; VAZ SERRA Revista de Legislação e Jurisprudência, Ano 109, pag. 71, ANTÓNIO MENEZES CORDEIRO Tratado de Direito Civil Português – Direito das Obrigações, Vol. II, Tomo II, Coimbra, Almedina, 2010, pag. 337.
[6] Cfr. Ac. STJ 11 de Abril de 1985, BMJ 346, pag. 221; Ac. STJ 12 de Março de 1996, CJ STJ IV, I, 141-143 e ainda Ac. Rel. Coimbra 05 de Fevereiro de 2002, CJ XXVII, I, pag. 26-29, Ac. STJ 09 de Janeiro de 2003, CJ XXVIII, I, pag. 10-14.
[7] ANTÓNIO MENEZES CORDEIRO Tratado de Direito Civil Português – Direito das Obrigações, ob. cit., pag. 337.
[8] ANTÓNIO MENEZES CORDEIRO Tratado de Direito Civil Português – Direito das Obrigações, ob. cit., pag. 341 e LUÍZ MANUEL TELES DE MENEZES LEITÃO Direito das Obrigações – Introdução. Da Constituição das Obrigações, Vol. I, 10ª edição, Coimbra, Almedina, 2013, pag. 198.
[9] ANTÓNIO MENEZES CORDEIRO, Tratado de Direito Civil Português – Direito das Obrigações, ob. cit., pag. 344-345.
[10] No sentido de que o Assento consagra a tese da nulidade total do contrato-promessa, sem prejuízo da sua conversão em promessa unilateral, nos termos gerais do art. 293 do C.C., temos as posições de ANTUNES VARELA a Direito das Obrigações, 9ª ed., pág. 335, GALVÃO TELES Direito das Obrigações, 7ª ed., pág. 117, nota 1, MENEZES CORDEIRO, Tratado de Direito Civil, I Parte Geral, tomo I, ob.cit., pág. 344 e ANA PRATA Contrato Promessa, 1995, págs 500, 509 e 510, bem como, entre outros, os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 5-7-90, na revista nº 76.481, e de 4-10-90, na revista nº 79.145, de 16-12-99, no Bol. 492-437 e de 23-10-01, na revista nº 2707/ 01, da 6ª secção. Na esteira de que o Assento consagra antes a tese da redução, pronunciam-se ALMEIDA COSTA R.L.J. Ano 125-222 e CARVALHO FERNANDES RDES, 1993, pág. 185, bem como os Acórdãos deste Supremo de 3-11-92, Bol. 421-392, de 25-3-93, Bol. 425-510, de 9-1-97, Bol. 463-544 e de 12-3-98, Bol. 475-654.
[11] Cfr. Ac. STJ 23.09.2010 – Proc. 4320/07.5TVLSB.L1.S1 – Ac. STJ 27.01.2011 – Proc. 5462/04.4YXLSB.L1.S1 – Ac. STJ 11.01.2011 – Proc. 872-07.8TVPRT.P1.S1 – Ac. SRJ 20.05.2010 – Proc. 1847/05.TBVIS.C1 - todos acessíveis em www.dgsi.pt
[12] INOCÊNCIO GALVÃO TELES, Direito das Obrigações, 4ª edição, Coimbra, Coimbra Editora, 1982, pag. 175
[13] JOSÉ CARLOS BRANDÃO PROENÇA, Do incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral – A dualidade Execução Especifica-Resolução, Coimbra, Separata do Boletim da Faculdade de Direito de Coimbra” Estudos em Homenagem ao Professor Ferrer Correia-1984”, 1987, pag. 114.
[14] JOSÉ CARLOS BRANDÃO PROENÇA, Do incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral – A dualidade Execução Especifica-Resolução, pag. 115.
[15] ANA MARIA CORREIA RODRIGUES PRATA, O contrato Promessa e o seu Regime Civil, Reimpressão, Coimbra, Almedina, 1999, pag. 650.
[16] CALVÃO DA SILVA Estudos de Direito Civil e Processo Civil, Coimbra, Almedina, 1999, pág.159 e Ac. STJ 11 de Janeiro de 2011, Proc. 872/07.8TVPRT.P1.S1, acessível em www.dgsi.pt
[17] Ac. STJ 09 de Fevereiro de 2012, Proc. 930/04.0TVSLB.L1.S1 – acessível em www.dgsi.pt