Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 117/21.8T8PVZ.P1 |  |
MORA
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
II - A simples mora, enquanto modalidade do incumprimento contratual latu sensu pressupõe que a prestação, sendo ainda possível, não tenha sido realizada no prazo certo acordado no contrato. Tal incumprimento não sendo ainda definitivo mostra-se insuficiente para fundamentar a resolução contratual.
III - Porém, a mora poderá converter-se em incumprimento definitivo, através dos mecanismos previstos no art. 808º do C.C.
IV - Para produzir os efeitos de incumprimento e resolução estabelecidos na norma, a interpelação admonitória, deve, além de fixar um prazo razoável para o cumprimento.
V - Tendo-se provado que os promitentes compradores queriam e ainda pretendem a concretização da compra, através da realização do contrato prometido, não se mostra razoável o prazo inferior a um mês contado da anterior marcação da escritura pública, porque sabiam de antemão que aquele na data fixada não estava em condições de cumprir.
Tribunal de origem: Tribunal Judicial da Comarca do Porto Juízo Central Cível da Póvoa de Varzim - Juiz 2
SUMÁRIO:
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Acordam os Juízes que compõem este Tribunal da Relação do Porto:
I – RELATÓRIO
AA e BB intentaram ação declarativa de condenação contra CC e A..., S. A. tendo formulado os seguintes pedidos:
1) Declarar-se resolvido o contrato promessa de compra e venda.
2) Condenar-se o primeiro Réu a pagar aos Autores a quantia de €56.0000,00 (cinquenta e seis mil euros), acrescida de juros à taxa legal, desde a citação até integral pagamento;
3) Reconhecer-se aos Autores o direito de retenção sobre a referida fração, para garantia do seu crédito, no montante de €56.000,00, bem como, os juros vincendos;
4) Condenar-se o primeiro Réu e Segunda Ré, verem reconhecidos tal direito de retenção dos Autores sobre a referida fração;
5) Condenar-se o primeiro Réu nas custas e procuradoria.
Para tanto e em suma alegara que celebraram com o 1º réu m contrato de compra e venda relativo á fração autónoma designada pela letra “Q”, correspondente a uma habitação de tipologia T4, no 5º andar direito, com entrada pelo nº ... da Rua ..., freguesia ... e ..., concelho de Matosinhos.
O Primeiro Réu, prometeu vender, livre de ônus ou encargos a supra referida fração, da qual era dono e legitimo proprietário e os Autores prometiam comprar ao primeiro Réu, pela quantia de €. 278.500,00 (duzentos e setenta oito mil e quinhentos euros).
Os Autores, ocupam o imóvel desde 20 de março de 2020, tendo os contratos da Meo, da água e da luz em seu nome.
As partes celebraram pelo menos dois aditamentos ao contrato promessa, prorrogando sucessivamente a data de celebração do contrato prometido, para que o Primeiro Réu, conseguisse junto do Segundo Réu, o valor correto, da hipoteca que incidia sobre a fração.
Tal, porém, não se mostrou possível, sendo que os Autores novamente a pedido do Primeiro Réu e como última marcação, em 29/10/2020, por carta registada com aviso de receção, marcaram novamente a escritura pública de compra e venda para o dia 30/11/2020. Nesta carta, os Autores, comunicavam ao Primeiro Réu, que era a última marcação que faziam da escritura pública de compra e venda. Mais afirmavam, que na eventualidade de não se realizar a escritura pública de compra e venda, que era por culpa imputável ao Primeiro Réu, consideravam resolvido o referido contrato promessa de compra e venda, e perdiam o interesse na manutenção do negócio.
Os Autores comunicaram ao primeiro Réu, que a escritura pública de compra e venda tinha de ser celebrada impreterivelmente até 30/11/2020, em virtude da proposta de empréstimo aprovada pelo Banco 1... SA, só tinha validade até essa data.
Não tendo sido realizado o contrato de compra e venda na data designada, os Autores em 21 de janeiro de 2021, enviaram uma carta ao Primeiro Réu, a comunicar que resolviam o contrato promessa de compra e venda e perdiam o interesse na manutenção do negócio.
Têm assim direito a ver declarado resolvido o contrato promessa por incumprimento culposo do 1º réu e á sua consequente condenação no pagamento em dobro do sinal, invocando ainda o direito de retenção sobre a identificada fração autónoma.
Contestou o 1º réu, defendendo-se dizendo em suma que a não realização da escritura não resulta de qualquer responsabilidade do 1. R.
Isto porque a 2.R. juntamente com outra entidade, a B..., S. A., exigem ao 1. R. o valor de 244.431,17€, alegadamente por uma cessão de créditos por parte da Banco 2... (Banco 2...) do montante de 184.270,62€, sem razão legal para o fazerem, valores que o A considera serem indevidos, recusando-se a emitir o distrate da hipoteca necessário para a venda da fração autónoma aos AA livre de ónus e encargos como prometido.
Que os AA estiverem sempre ao corrente desta situação e solidários com o 1. R.
Contudo, o representante legal da 2. R. não compareceu à escritura para proceder ao distrate da hipoteca impedindo a realização da escritura.
Perante a intransigência de quem tem o registo da hipoteca a seu favor em ir à escritura para proceder ao distrate, restava ao 1. R. interpor uma acção, tal como havia prometido aos AA., o que acabou por acontecer.
Não existe assim qualquer incumprimento definitivo imputável ao 1. R., que tudo fez e faria para celebrar o contrato prometido, não tivessem os AA. mudado de planos de vida e desistido de comprar, querendo ainda locupletar-se indevidamente às custas do 1. R., inexistindo fundamento legal que permitisse aos AA. resolver o contrato-promessa de compra e venda com o 1. R. .
Que os AA., porque mudaram de planos de vida e entusiasmados por arrecadar o dobro do que prestaram, desistiram de comprar e, num volte-face, deram entrada da presente acção, querendo o melhor dos dois mundos: continuarem a habitar o imóvel do 1. R. sem nada pagarem e tentarem receber o dobro do valor que entregaram ao 1. R., assente numa fundamentação totalmente descabida, até porque confessam que a escritura não se realizou exclusivamente por falta da 2. R., o que configura, no seu entender, uma atuação dos AA. em ostensivo abuso de direito.
Deduz pedido reconvencional contra aos autos, alegando que tendo em conta a resolução infundada por parte dos AA., estes colocaram-se em situação de incumprimento definitivo, devendo por isso ser reconhecido ao 1. R. o direito de fazer seu o valor de 28.000,00€ que lhes foi entregue pelos AA., por incumprimento definitivo por estes do contrato-promessa de compra venda celebrado com o 1. R. .
Formula o seguinte pedido reconvencional contra os AA/reconvindos:
a) Deve ser declarada infundada a resolução do contrato-promessa de compra e venda perpetrada pelos AA.;
b) Deve ser reconhecida a resolução requerida pelo 1. R., por incumprimento definitivo do contrato-promessa de compra e venda celebrado, uma vez que a resolução infundada por parte dos AA. representa a recusa categórica e antecipada dos AA. em quererem cumprir o contrato;
c) Em resultado de b), deve o tribunal reconhecer o direito ao 1. R. de fazer seu o valor de 28.000,00€ entregues pelos AA. a título de sinal, de acordo com o estipulado no n.º 2 do artigo 442.º do CC;
d) Condenar os AA. à entrega do imóvel ao 1. R. livre de pessoas e bens, com exceção dos que constam no contrato-promessa, em perfeito estado de conservação e limpeza;
e) Condenar os AA. a ressarcir o 1. R. com pagamento de um montante mínimo 1500,00€/mês, pela privação do uso e fruição por parte do 1. R., com o consequente uso e fruição por parte dos AA., desde 20/03/2020 até à efetiva entrega do imóvel, quer por via da responsabilidade civil, ou, subsidiariamente, pelo enriquecimento sem causa, sendo certo que considerando o valor mínimo mensal referido, encontram-se vencidos 22500,00€;
f) Devem ser condenados os AA. em juros civis, vencidos e vincendos, à taxa legal, pelos montantes que referidos em e), sendo certo que se outro valor não vier a ser apurado, tomando como referência o valor de 1500,00€/mês, os juros vencidos têm já o valor de 579,69€;
g) Devem ser condenados os AA. a pagar ao 1. R. todos os valores que advenham do uso e fruição do imóvel, nomeadamente, despesas de condomínio, quotizações ordinárias e extraordinárias, fundo de reserva, IMI, obras de manutenção e reparação, desde 20/3/2020 até à efetiva data da entrega do imóvel;
A Ré A... SA, também veio contestar defendendo-se por impugnação, alegando que foi informada de que deveria emitir distrate para levantamento das hipotecas registadas, contra entrega de cheque bancário no valor de €184.270,62 (cento e oitenta e quatro mil, duzentos e setenta mil euros e sessenta e dois euros). Contudo, tendo em conta o valor em dívida, tal “proposta” não foi aceite e o devedor/1.º Réu, foi informado de que os distrates não iriam ser emitidos nem a Credora iria comparecer à escritura.
No demais, os termos do contrato promessa não lhe são oponíveis.
Os Autores/reconvindos replicaram defendendo-se da Reconvenção, pugnado pela sua improcedência.
Foi dispensada a realização de Audiência prévia.
Foi admitida a Reconvenção e proferido despacho saneador, com indicação do objeto do processo e fixação dos temas da prova.
Realizado o julgamento, no final, veio a ser proferida sentença com o seguinte dispositivo:
“Pelo exposto, decide-se:
III.a) Julgar a ação totalmente procedente, e, em consequência, declara-se resolvido o contrato-promessa de compra e venda celebrado em 31-12-2019, entre o Réu e os Autores tendo por objeto a fração autónoma Q, descrita na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o n.º ...12/19950215-Q; condena-se o Réu a pagar aos Autores a quantia de €56.000,00 (cinquenta e seis mil euros), acrescida de juros de mora, calculados à taxa legal, desde a citação até integral pagamento; reconhece-se aos Autores o direito de retenção sobre a referida fração autónoma Q, para garantia do seu crédito de €56.000,00 (cinquenta e seis mil euros) e dos respetivos juros moratórios; condenam-se o Réu CC e a Ré A..., S. A. a reconhecer tal direito de retenção;
III.B) Julgar prejudicado o conhecimento dos pedidos reconvencionais a), b), c) e d);
III.c) Julgar improcedentes os pedidos reconvencionais e), f) e g).
Condena-se o Réu a pagar as custas (art. 527.º do Código de Processo Civil), sem prejuízo para o apoio judiciário que lhe foi concedido.”
Inconformada, a Ré A..., S.A., veio interpor Recurso de Apelação, tendo apresentado as seguintes conclusões:
A. Na sentença proferida foi declarado resolvido o contrato-promessa de compra e venda celebrado em 31-12-2019, entre o Réu CC e os Autores AA e BB tendo por objeto a fração autónoma Q, descrita na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o n.º ...12/19950215-Q.
B. Nessa sequência, foi o Réu CC condenado a pagar aos Autores a quantia de €56.000,00 (cinquenta e seis mil euros), acrescida de juros de mora, calculados à taxa legal, desde a citação até integral pagamento.
C. Mais reconheceu o Tribunal a quo o direito de retenção aos Autores sobre a fração autónoma Q, para garantia do seu crédito de €56.000,00 (cinquenta e seis mil euros) e dos respetivos juros moratórios; condenando o Réu CC e a aqui Recorrente a reconhecer tal direito de retenção.
D. Salvo melhor e douta opinião, carece de fundamento a decisão tomada quanto à resolução do contrato-promessa e consequente reconhecimento do direito de retenção ao Autores nos termos supra mencionados.
E. Do depoimento prestado pelos Autores resultou inequívoco que não pretendiam resolver o referido contrato, pois sempre mantiveram o interesse na concretização do negócio e na aquisição do imóvel.
F. Ora, a resolução do contrato promessa só deverá ocorrer se estivermos perante uma impossibilidade culposa do cumprimento da prestação ou se houver um incumprimento definitivo, nos termos do disposto nos artigos 808.º, 801.º, n.º 2 e 442.º todos do Código Civil.
G. Assim, no caso concreto os Autores não perderam o interesse na concretização do negócio e não foi declarado por parte do Réu promitente vendedor que não cumpriria o contrato promessa celebrado.
H. Não se encontrando verificados os pressupostos legais para a resolução do contrato-promessa de compra e venda.
I. Neste sentido o Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, no âmbito do processo n.º 321/2002.C1, disponível em Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra (dgsi.pt) “(…)
VII - Nos termos gerais, o incumprimento definitivo de uma obrigação ocorre quando, objetivamente, o credor perca o interesse na prestação e quando o devedor não cumpra num prazo razoavelmente fixado pelo credor – a chamada interpelação admonitória (artº 808 do Código Civil).
VIII - Porém, deve notar-se que o incumprimento definitivo surge não apenas quando por força da não realização ou do atraso na prestação o credor perca o interesse objetivo nela ou quando, havendo mora, o devedor não cumpra no prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo credor – mas igualmente nos casos em que o devedor declara expressamente não pretender cumprir a prestação a que está adstrito ou adota uma qualquer outra conduta manifestamente incompatível com o cumprimento.(…)”
J. Mais se dirá que resultou do depoimento prestado pelo Réu, que quando se apercebeu da dificuldade na concretização da escritura, nomeadamente, com o facto de não conseguir obter os distrates, se dispôs a restituir o valor do sinal recebido e tomar novamente posse do seu imóvel, o que foi recusado pelos Autores.
K. De igual modo, assumiram os Autores que a ação proposta não vai de encontro com a sua vontade, uma vez que com a mesma pretendiam obter a concretização do contrato definitivo.
L. Assim, deveriam ter recorrido à execução específica do contrato, com o intuito de obter uma sentença que produza efeitos da declaração negocial do faltoso, nos termos do artigo 830º, n.º 3, do C.C..
M. Atento o supra exposto, poderemos estar no caso concreto perante o ilegítimo uso da presente ação por parte dos Autores, que viram reconhecido um direito de retenção perante a Recorrente, quando na verdade pretendiam apenas obter a execução do contrato definitivo, nos termos em que resultava do contrato-promessa, configurando neste caso verdade uma situação de abuso de direito, nos termos do art. 334.º do C.C..
N. Atento o supra exposto, deverá a decisão proferida ser revogada, uma vez que não se encontram verificados os pressupostos legais para considerar o contrato-promessa celebrado entre o Réu e os Autores resolvido e consequentemente não ser reconhecido o direito de retenção perante a Recorrente.
Nestes termos e nos melhores de direito, sempre com o douto suprimento de V. Exas., deve ser julgado procedente por provado o presente recurso, revogando-se a douta decisão recorrida, com todas as legais consequências.”
O Réu/reconvinte CC, veio igualmente interpor recurso da sentença, não se conformando com a mesma, tendo apresentando as seguintes conclusões:
1. O Tribunal decidiu por julgar totalmente procedentes todos os pedidos formulados pelos AA. e improcedentes os pedidos formulados pelo 1. R/Recorrente, em sede de reconvenção, bem como o pedido de litigância de má-fé requerido em audiência de discussão e julgamento, decisões com as quais o 1.R /Recorrente não se conforma.
2. A sentença proferida enferma de várias nulidades.
3. O Tribunal “fundamenta” a decisão de resolução do contrato-promessa de compra venda no incumprimento definitivo por parte do 1. R.
4. Contudo, dos factos que o Tribunal deu como provados estão em clara contradição entre si e com a decisão proferida.
5. Com efeito, nas alíneas 19) e 22) dos factos provados, o Tribunal dá como assente que os AA. e 1. R. estiveram presentes no dia 08/10/2020 e 30/11/2022, respetivamente, para a realização do contrato de compra e venda, não tendo comparecido a 2.ª R. para entregar o distrate das hipotecas, contra a entrega do montante em dívida garantido pelas hipotecas que incidem sobre a fração objeto de tal negócio.
6. Ora, perante esta factualidade dada como provada, jamais poderia o Tribunal considerar que o 1.º R., que esteve presente para a realização do negócio, foi quem incumpriu de forma definitiva a celebração do contrato prometido, encontrando-se, deste modo, uma clara contradição entre os factos dados como provados e a decisão proferida.
7. Mesmo entre estes factos (19 e 22) e o facto provado na alínea 35) existe uma incoerência, uma vez que, sendo no ato da escritura de compra e venda onde é feito o distrate, contra o pagamento do valor em dívida, não se vislumbra como o 1.º R. pudesse proceder ao pagamento à 2.ª R do valor em dívida, quando esta não esteve presente em tais atos.
8. Deste modo, a decisão proferida está ferida de nulidade, nos termos da alínea c) do n.º 1 do artigo 615.º do Código de Processo Civil (CPC).
9. Nulidade que se arguiu com as devidas e legais consequências.
Acresce, que,
10. na sentença, o Tribunal, não obstante dedicar uma rúbrica à fundamentação de direito, nada diz a este respeito, mas apenas faz referência a factos e define o que é o contrato-promessa, de acordo com o previsto no n.º 1 do artigo 410.º.
11. Nada diz quanto às normas violadas que conduzem ao direito de resolução dos AA., tendo em conta a prova produzida. Qual a razão pela qual considera existir um incumprimento definitivo e não, por exemplo, simplesmente mora.
12. Não existindo fundamentação de direito que justifica a decisão proferida, como é o caso presente, a decisão é nula, nos termos da alínea b) do n.º 1 do artigo 615.º do CPC.
13. Nulidade que se arguiu com as devidas e legais consequências.
14. De igual modo praticou uma outra nulidade o Tribunal, nos termos da alínea d) do n.º 1 do artigo 615.º do CPC, ao não apreciar os pedidos reconvencionais deduzidos pelo 1. R., constantes nas alíneas e), f) e g).
15. Pois que, se relativamente aos pedidos formulados em a), b), c) e d), da reconvenção, estão dependentes do reconhecimento da resolução infundada por parte dos AA. , já os pedidos formulados em e), f) e g), estão relacionados com o uso e fruição do imóvel, que o direito de retenção não dá qualquer cobertura, uma vez que, tal como é pacífico na jurisprudência, o direito de retenção não dá direito ao uso e fruição da coisa.
16. Neste sentido, decidiu o Tribunal da Relação de Coimbra, no acórdão proferido em 12/09/2017, processo n.º 362/06.6TBANS.C1, fazendo constar no seu no seu sumário: “1.- O direito de retenção destina-se, como claramente se depreende do art. 759º Código Civil (retenção de coisas imóveis), não a proporcionar o gozo ou fruição da coisa ao titular desse direito, mas a permitir-lhe apenas a execução da coisa retida e o pagamento sobre o valor dela com preferência sobre os demais credores.”
17. Assim, não tendo o Tribunal apreciado os pedidos reconvencionais referidos, a decisão é nula nos termos da alínea d) do n.º 1 do artigo 615.º do CPC.
18. Nulidade que se arguiu com as devidas e legais consequências.
Sem prescindir,
19. Perante a prova produzida na audiência de discussão e julgamento, não poderia terem sido julgados totalmente procedentes os pedidos formulados pelos AA. e totalmente improcedentes os pedidos reconvencionais formulados pelo 1.R., antes pelo contrário, como se demonstrará, pelo que aqui se deixam impugnadas as decisões proferidas.
20. Salvo melhor opinião, da prova dada como assente pelo Tribunal, não poderia levar o Tribunal a decidir como decidiu, uma vez que não existiu qualquer incumprimento por parte do 1. R., menos, ainda, definitivo.
21. Conforme resulta dos factos provados, nas alíneas 19) e 22), os AA. e o 1. R. estiveram presentes nas datas agendadas (08-10-2020 e 30-11-2020), sendo que quem faltou às datas agendadas para a celebração da escritura de compra e venda e aí proceder ao distrate, foi a 2. R. .
22. Pelo que, o contrato prometido não se realizou por culpa (falta) única e exclusiva da 2.º R, conforme resulta do Doc. 1 junto pelo 1.R. com o artigo 8.º da contestação, documento esse omitido pelos AA..
23. A fundamentação de direito é inexistente, de forma a que se possa compreender a razão de ser da decisão de resolução proferida.
24. Acresce que, os AA. sempre estiveram ao corrente e solidários com o 1.ºR., nunca fazendo crer este que não celebrariam o contrato prometido.
Por isso, perante as dificuldades na celebração do negócio por falta da 2.ª R., os AA. não aceitaram a proposta do 1. R. em lhes entregar o sinal que haviam prestado, contra a devolução da posse do imóvel àquele, formando assim a convicção no 1. R. de que não interporiam qualquer acção com o objetivo de resolver o contrato-promessa de compra e venda.
25. Pelo que, ao proporem a presente acção, os AA. encontram-se em claro abuso de direito e litigam do má-fé, conforme resulta dos depoimentos.
26. O Tribunal desconsiderou totalmente as declarações de parte do 1. R/Recorrente, apenas pelo facto de estarem desacompanhadas por outro meio de prova, sem as apreciar e fazer uma análise crítica sobre as mesmas, mas antes que em abstrato não podem ser tomadas em consideração.
27. Andou mal o Tribunal em assim proceder, quer porque da demais prova produzida, corroboram tais declarações.
28. Quer, porque mesmo que tais declarações estivessem desacompanhadas, por si só não seria motivo de, em abstrato, não poderem ser consideradas, conforme decorre do n.º 3 do artigo 466.º do CPC.
29. A este propósito, refere o acórdão proferido em 05/06/2018 pelo Tribunal da Relação de Coimbra, processo n.º 1817/08.3TBPBL.C1, a determinada altura da sua motivação: “Esse novo meio de prova que a lei adjetiva veio consagrar, constitui uma homenagem ao direito à prova (com eco constitucional) – pois que em muitos casos pode ser difícil ou mesmo impossível demonstrar certos factos por via diversa da do próprio relato das partes -, e ao princípio/finalidade da descoberta da verdade - pois que muitas das vezes as partes terão conhecimento privilegiado dos factos que alegam ou presenciaram. (Cfr. Lebre de Freitas e Isabel Alexandre in “Código de Processo Civil, Anotado, Vol. 2º, Almedina, 3ª ed., pág. 307.”).”
30. Ora, conforme é referido quer pelos AA., quer pelo 1. R.., nas declarações que prestaram, as reuniões realizadas a que se referem, foi entre as partes e seus mandatários. Estando os mandatários das partes impedidos de deontologicamente de serem testemunhas, resta o depoimento das próprias partes. Caberá, depois, ao Tribunal fazer a apreciação das mesmas e considera-as verossímeis ou não, conforme resulta do n.º 3 do artigo 466.º do CPC.
31. Como se demonstrou nas declarações de parte do 1. R., que aqui se dão por integralmente reproduzidas, as mesmas foram prestadas de uma forma coerente, esclarecedora com rigor e isenção, sendo mesmo consubstanciadas pelos factos dados como provados e até pelos depoimentos e contradições de parte dos AA. .
32. O depoimento prestado pelo 1. R., resulta que o diálogo foi constante com os AA., prestando-lhes sempre os devidos esclarecimentos, demonstrando as dificuldades que sentia em chegar ao diálogo com esta nova entidade, a A..., tendo a escritura sido adiada a primeira vez, por falta da ficha técnica, que lhe havia sido solicitado pelo A. AA. Perante as dificuldades que o 1. R. estava a sentir no diálogo com a A..., propôs aos devolver-lhes o sinal recebido, contra a entrega do imóvel, que os AA. recursaram.
33. Para além da restante prova, disso resulta do depoimento de parte prestado pelos AA., que, não obstante o Tribunal não considerar como confessados quaisquer factos por parte dos AA., dos mesmos resulta precisamente o contrário, factos esses que são consubstanciados pelas declarações de parte do 1. R. .
34. Tal resulta da súmula dos depoimentos de parte, supra transcritos, que aqui se dão por integralmente reproduzidos.
35. Muito embora o A. AA não ter sido espontâneo no seu depoimento, resulta do seu depoimento que o diálogo era constante com o 1. R., estando ao corrente de todas as dificuldades que foram surgindo, de que a primeira data para a realização da escritura foi alterada, porque o seu Banco pediu-lhe a ficha técnica do imóvel que não existia, ficando o A. AA incumbido de a conseguir; que apesar de não ter a ficha técnica e saber que a escritura de compra e venda não se iria realizar, marcou a escritura, por forma a cumprir uma das cláusulas do contrato; que perante as dificuldades e a provável morosidade para a realização da escritura foi-lhe proposto ser desfeito o negócio, que o A. recusou, pois queria (e quer) ficar com o imóvel. Não obstante, não ter aceite a desistência do negócio proposta pelo 1. R., marcou ainda pela terceira vez a escritura, por forma a tentar colocar o 1. R. em situação de “incumprimento”.
36. Apesar de ambos os AA. terem estado na mesma reunião, verifica-se que o A. AA demonstrou uma memória seletiva, nomeadamente, relativa à acção a propor, os valores peticionados para o distrate. Do depoimento prestado pela A. BB decorre que o 1. R. sempre manteve ao corrente os AA. das dificuldades, quando se apercebeu existirem, de que na primeira data agendada para a escritura, não existia a ficha técnica, o que inviabilizava a realização da mesma; que perante os problemas que surgiram, o 1. R. popôs desfazerem o negócio, que os AA. recusaram, pois mantinham, como ainda mantém, o propósito de ficarem com o imóvel, nomeadamente, porque já têm os filhos na escola da área e não pretendem fazer uma nova mudança.
37. Do depoimento prestado pela A. BB, resulta ter sido constantemente informada pelo 1. R. do desenrolar de todo o processo: sabe quem é a entidade em questão (5m30 a 5m42); os valores em causa (06:36 a 06m53s); demonstra, como o A. AA demonstrou, a existência de conversas frequentes com o 1. R (7m43 a 8m32m); de que lhes foi proposto pelo 1. R. a Desistência do negócio, mas que manifestaram não o querer (8m58 a 9m36; 11m35s a 14m24s; 21m03 a 21m25s); o conhecimento de que o 1. R. iria propor uma acção (10m08s a 10m53s; 17m54s a 21m49s), admitindo ainda manter interesse no negócio (27m39s a 29m52s).
38. Ora, conforme se verifica do depoimento prestado pelo AA., apesar dos contornos que aqui e aí ali foram fazendo para não responder às perguntas e faltar à verdade, é indubitável que confessaram factos, dos elencados pelo 1. R. no Requerimento probatório para o depoimento de parte (artigos 8.º, 9.º, 10.º, 11.º, 12.º, 13.º, 16.º, 17.º, 19.º, 28.º, 29.º, 31.º, 32.º, 40.º, 41.º e 42, do articulado contestação/reconvenção.).
39. Nomeadamente, dos artigos 9.º a 13.º e 17.º da contestação, de que os AA. sempre estiveram ao corrente de toda a situação e dificuldade de a resolver, da exorbitância dos valores pedidos. Disso resulta do depoimento de parte prestado em 02/05/2020 pelo A. AA (07m 06s a 09m22s; 10m05s a 11m02s; 11m03s a 11m34s; 13m29s a 15m08s), a instâncias do Meritíssimo Juiz; a instâncias do mandatário do 1.º R. (25m39s a 26m04s; 28m32s a 29m05s; 30m30s a 31m50s); a instâncias do mandatário da 2.º R. (42ms50s a 46m25s).
40. De igual modo resulta do depoimento de parte prestado pela A. BB, nomeadamente a instâncias do Meritíssimo Juiz (06m36s a 07m05s; 7m36s a 09m36s).
41. Da interpelação do 1. R. à 2.ª R. para a escritura de 30/11/2020, não tendo este comparecido à mesma (cfr. artigos 14.º e 15.º da contestação). Disso resulta do depoimento de parte prestado em 02/05/2020 pelo A. AA (07m 06s a a10m05s), a instâncias do Meritíssimo Juiz.
42. Da necessidade do 1. R. interpor uma acção contra a 2.ª R. de modo a resolver a situação (cfr. artigo 16.º da contestação/reconvenção). Disso resulta do depoimento de parte prestado em 02/05/2020 pelo A. AA (14m10s a 15m08s), a instâncias do Meritíssimo Juiz.
43. De igual modo resulta do depoimento de parte prestado pela A. BB, nomeadamente a instâncias do Meritíssimo Juiz (06m36s a 07m05s; 09m46s a 10m53s); a instâncias do Mandatário do 1.º R. (17m34s a 19m46s);
44. Do conhecimento da situação e de habitarem o imóvel desde 20/03/2020 (cfr. artigo 17.º e 31º da contestação/reconvenção). Disso resulta do depoimento de parte prestado em 02/05/2020 pelo A. AA (15m 29s a 19m47s), a instâncias do Meritíssimo Juiz.
45. De, inesperadamente, darem o dito por não dito ao darem a entrada da presente acção, quando até lhes havia sido proposto pelo1. R. a entrega do sinal em singelo, caso os AA. não pudessem esperar pela resolução da situação (cfr. artigo 18.º da contestação), o que não aceitaram. Disso resulta do depoimento de parte prestado em 02/05/2020 pelo A. AA (15m 29s a 17m47s), a instâncias do Meritíssimo Juiz; a instâncias do mandatário do 1.º R. (34m42s a 36m49s); a instâncias da mandatária da 2.º R. (46ms25s a 47m14s).
46. De igual modo resulta do depoimento de parte prestado pela A. BB, nomeadamente a instâncias do Mandatário do 1. R. (8m58 a 9m36; 11m35s a 14m24s; 21m03 a 21m25s).
47. Querendo assim os AA. o melhor dos dois mundos, continuarem a habitar o imóvel e realizar a escritura de compra e venda, ao mesmo tempo que pretendem receber o sinal em dobro (cfr. artigo 20.º da contestação/reconvenção), querendo assim locupletarem-se indevidamente às custas do 1. R. (cfr. artigo 29.º da contestação/reconvenção), sem nada pagaram ao 1. R. nem a ninguém pelo uso e fruição do imóvel (cfr. 41.º e 42.º da contestação/reconvenção). Disso resulta do depoimento de parte prestado em 02/05/2020 pelo A. AA (15m 29s a 17m47s; 20m45s a 22m30s), a instâncias do Meritíssimo Juiz; a instâncias do mandatário do 1.º R. (34m42s a 36m49s); a instâncias da mandatária da 2.º R. (46ms25s a 47m14s).
48. De igual modo resulta do depoimento de parte prestado pela A. BB, nomeadamente a instâncias do Meritíssimo Juiz (10m58s a 17m23s); a instâncias do Mandatário do 1. R. (20m42s a 21m49s); a instâncias da Ilustre Mandatária da 2.ª R. (27m39s a 28m52s).
49. Resulta do exposto que os factos II) e III) dos factos dados como não provados, devem passar a constar dos factos provados, uma vez que é inequívoco que os AA. estiveram sempre ao corrente de toda a situação, quer por contacto telefónico (essencialmente), quer presencial.
50. Não obstante o Tribunal considerar como não confessados quaisquer dos factos elencados pela 1. R. para o depoimento de parte a prestar pelos AA. (artigos 8.º, 9.º, 10.º, 11.º, 12.º, 13.º, 16.º, 17.º, 19.º, 28.º, 29.º, 31.º, 32.º, 40.º, 41.º e 42, da contestação/reconvenção) do depoimento prestado pelos mesmos, resulta o contrário, sempre, salvo melhor opinião.
51. Deste modo, aos factos provados, devem ser aditados os seguintes factos:
40) Os AA. sabiam dos valores que eram exigidos pela 2.ª R. ao 1.º R., cuja sua desconformidade era geradora da falta de consenso entre ambos.
41) Os AA. conheciam as interpelações feitas/intimações feitas pelo 1. R. à 2ª R., entidade esta que se arrogava com o poder de conceder o distratre, tendo esta faltado esta entidade faltado às escrituras agendadas para 8/10/2020 e 30/11/2020, apesar de ter sido interpelada para o efeito.
42) Os AA. tinham conhecimento de que o 1. R. iria interpor uma acção contra a 2.ª R., no sentido de resolver o conflito existente entre ambos, sendo que prevendo a demora de tais trâmites legais, propôs aos AA. devolver o sinal em singelo, contra a entrega do imóvel, que os AA. recusaram pois queriam e ainda pretendem a concretização da compra, através da realização do contrato prometido;
52. No que diz ao facto não provado constante da alínea IV), o mesmo deve passar a fazer constar dos factos provados, pois que, muito embora o exercício de “contorcionismo” desenvolvido pelos AA. no sentido de o negar, as evidências resultam dos próprios depoimentos de parte prestadas pelos AA., que consubstanciam as declarações de parte feitas pelo 1. R. .
53. Pois é inequívoco que não tendo os AA. aceitado a proposta do 1. R. em colocar o fim ao negócio, devolvendo-lhes o sinal, manifestando aqueles o propósito de realizar o contrato prometido, só poderia ser pela espera do resulta da acção a propor.
54. Ora, tendo em conta as dificuldades sentidas pelo 1. º R. em não ter como num curto espaço de tempo não conseguir obrigar a 2.ª R. a proceder ao distrate e a recusa dos AA. em entregar o imóvel e receberem o sinal que prestaram, é de concluir, porque assim aconteceu, que os AA. decidiram por esperar pelo resultado da acção proposta pelo 1.º R. .
55. As contradições dos AA. são claras sobre aquilo que pretendem e aquilo que pedem com a propositura da presente acção, fazendo do processo um uso manifestamente reprovável, como se demonstrará adiante.
56. Aparentemente, seria o facto resolutivo o crédito aprovado pelo Banco 1..., cuja validade expiraria a 30/11/2020 (cfr. artigo 24.º da P.I.).
57. Porém, este facto usado ardilosamente, não constitui fundamento suficiente para a resolução do contrato.
58. Pois que, se assim fosse, os AA. não manteriam, atualmente, o interesse em realizar o negócio, decorrido prazo de validade daquela proposta de empréstimo.
59. Acresce que, é do conhecimento comum que os créditos à habitação são dos créditos mais concorrenciais entre as Instituições de Crédito, pelo que, a menos que os AA. demonstrassem não existir qualquer outro Banco que apresentasse iguais condições, estas não eram conditio sine qua non para a celebração do contrato de compra e venda com mútuo.
60. Aliás, disso deu conta a testemunha DD, funcionária do Banco 1..., no depoimento supra transcrito (08m42s a 09m13s), que aqui se dá por integralmente reproduzido, manifestando a sua concordância de que poderiam existir melhores condições de financiamento em outras instituições, pois aquelas condições eram apenas as apresentadas pelo Banco 1... e que os AA. aceitaram.
61. Estando cientes os AA. da falta de fundamento para a resolução contrato-promessa de compra e venda, aproveitaram a réplica para usar mais um argumento que é desde logo afastado pelo documento que juntaram.
Pois que,
62. Invocam que o contrato de arrendamento do imóvel onde habitavam teria de ser entregue até 30 de março de 2020.
63. Porém, trata-se de mais uma falácia, uma vez que acordo com a cláusula quarta do aludido contrato de arrendamento (cfr. Doc. 1 junto com a réplica), o prazo para oposição à renovação por parte do senhorio era de 90 dias.
64. Ora, tendo tal contrato a data de celebração de 23 de fevereiro de 2015, em dezembro, altura em que os AA. foram visitar o imóvel do 1. R.., já o senhorio não estava em prazo para poder opor-se à renovação.
65. Pelo que, poderá concluir-se que se tratou de um expediente usado pelos AA., para ocuparem a casa de morada de família do 1. R., com melhores condições e sem pagarem qualquer renda até à realização da escritura de compra e venda.
66. Tiveram o 1. R. e as suas filhas de abicar do seu conforto, para acudir à pretensão dos AA., na perspetiva do negócio a realizar (cfr. declarações prestadas pela filha do 1. R ., EE, de 24m46s a 28m48s - ; declarações prestadas pela filha do 1. R ., FF de 30m36s a 36m24s; declarações de parte do 1. R., de (92m41s a 93m:36s, 94:m29s a 94m:41s, 94ma 95m30s).
67. Conforme resulta do supra exposto, não existe qualquer comportamento doloso e faltoso por parte do 1. R. que fundamente a pretensão formulada pelos AA., no sentido de resolver o contrato promessa de compra e venda, antes pelo contrário.
68. Nas declarações prestadas pelo A. AA perante o Meritíssimo Juiz (20m45s a 22m30), supra transcritas e que aqui se dão por integralmente reproduzidas, representam o resumo e conclusão de tudo quanto aqui foi dito, uma vez que que o A. AA declara, expressamente, que não pretende a resolução, que o presente processo foi apenas instaurado para obrigar o 1. R. a negociar, mantendo o interesse no imóvel.
69. Os AA. ao proporem a presente acção litigam de má-fé, em claro abuso de direito.
70. Quando lhes foi proposto a desistência do negócio, não aceitaram, fazendo crer o 1. R. de que não o resolviam, até porque estão a habitar o imóvel e mantém o propósito de o adquirir.
71. Porém, ao procederem contrariamente àquilo que fizeram crer ao 1. R., estão em claro abuso de direito, de acordo com o previsto no artigo 334.º do CC.
72. Realce-se que a instâncias da Ilustre Mandatária da 2. R., o A. AA assumiu, indiretamente, que enviou a interpelação admonitória, quando sabia que nada se tinha alterado, relativamente ao último agendamento da escritura (46m25 a 47m14s).
73. Quanto à litigância de má-fé, é ostensivo que os AA. fizeram uso do processo manifestamente reprovável, ao proporem uma resolução, quando pretendem o negócio resolvido, tendo usado o processo para pressionar a negociar.
74. Pelo que, estão preenchidos os requisitos previso na alínea d) do n.º 1 do artigo 542.º e do artigo 543.º do CC.
75. O pedido de condenação dos AA. como litigantes de má-fé, resulta do requerimento apresentado pelo Mandatário do 1. R., na sessão julgamento realizada em 30/10/2022, que ditou para ata. Porém, não obstante encontrar-se gravado (00:00 a 03:50), não viu espelhado na ata, pelo que aqui se transcreve: “Decorreu do depoimento prestado pelos Autores, Autor AA e Autora BB, que não pretendiam resolver o presente contrato pois contraria, continuavam interessados no imóvel e que esta ação destinava-se única e simplesmente a pressionar o primeiro Réu. Resultou também de uma forma consensual que, Autores e primeiro Réu, em determinada altura proposta pelo primeiro Réu, estaria disposto a restituir o valor do sinal, desistindo ambos do negócio e restituindo o imóvel ao primeiro Réu por parte dos Autores. Ora, acontece que, a petição inicial apresentada pelos Autores, o que vem alegado e o que vem pedido é contrário à intenção dos Autores pois as ações em Tribunais não se destinam a pressionar o que quer que seja mas a defender direitos e a lutar pelos mesmos.
Os Autores propõem a resolução do contrato fundado numa situação de terem um crédito até determinada altura, um fundamento extremamente ligeiro e não fundamentado. No entanto, das declarações que prestam, dizem que a intenção da ação não era essa mas pressionar os, o primeiro Réu e continuarem a manter a casa.
Neste sentido, os Autores litigam de má fé uma vez que fizeram uso do processo, um uso manifestamente reprovável do processo com o fim de obter um objetivo ilegal. Neste sentido, devem os Autores ser condenados numa multa, numa pesada multa, a aplicar pelo Tribunal, bem como uma indemnização a pagar ao primeiro Autor, ao primeiro Réu desculpe, ao primeiro Réu, que consista nos reembolsos e despesas tidas com o Mandatário e outras despesas decorrentes e que se estimam ser um valor não inferior a seis mil euros mas será liquidado a final.
Termos em que se requer.”
76. A este pedido, o Tribunal respondeu na sentença a que se recorre em apenas quatro linhas, que se transcrevem: “A circunstância de os Autores terem afirmado que ainda estariam na disposição de adquirir o imóvel, não configura litigância de má fé, mas, tão só, um desejo que poderia concretizar-se no âmbito de uma transação a celebrar entre as Partes neste processo.”
77. Não vislumbra o 1. R. /Recorrente onde foi o Tribunal retirar tal ilação, pois não resulta de qualquer prova constante dos autos, pelo que aqui também se impugna expressamente esta decisão/”conclusão”
78. Sobejam factos, supra transcritos, que fundamentam a litigância de má-fé perpetrada pelos AA..
79. Pelo que devem os AA. serem condenados como litigantes de má-fé, nos termos peticionados.
80. A resolução infundada por parte dos AA. do contrato-promessa de compra e venda. Constitui um caso de incumprimento definitivo do cumprimento do mesmo por banda dos AA.
81. Neste sentido assim decidiu o Tribunal da Relação do Porto, em 12/10/2020, processo n.º 709/14.1T2AVR.F.P1, referindo no seu sumário: “II - O exercício ilícito (infundado) do direito de resolução é ineficaz e nunca poderá conduzir à extinção do contrato-promessa.III - A parte contrária, que se manteve fiel ao cumprimento do contrato, é que poderá considerar, em determinados casos, que a declaração de resolução infundada constitui um caso de incumprimento definitivo do contrato-promessa, por se poder incluir nas situações em que existe uma “recusa categórica e antecipada de não querer cumprir o contrato” e, nessas circunstâncias, pode recorrer a qualquer uma das faculdades previstas na lei para reagir perante uma situação de incumprimento. De entre estas, encontramos, de um lado, a faculdade de pôr termo ao contrato, resolvendo-o, e, do outro, a faculdade de manter o contrato, consoante a ponderação que o contraente cumpridor faça dos interesses em jogo no âmbito do programa contratual estipulado entre os contraentes”.
82. Faculdade que o 1. R. exerceu em sede de reconvenção, tendo em conta a resolução manifestamente infundada por parte dos AA.
83. O Tribunal assenta a sua fundamentação apenas e tão só no agendamento, por diversas vezes a celebração do contrato de compra e venda, sendo o momento marcante a carta de dirigida pelos AA. ao 1. R. ,para a realização da escritura a 30/11/2020, ignorando toda factualidade que tem vindo a ser explanada, nomeadamente de que quem faltou às escrituras foi a 2. R. e sabiam os AA. que naquela data agendada, a única possibilidade que teria o 1. R. era notificar o 2. R. para a data das escrituras e esperar que este comparecesse, como fez o 1. R..
84. Concluindo o Tribunal: “Não foi pelo facto de a Ré não ter comparecido para a celebração da escritura que esta não se realizou, a escritura não se realizou porque o Réu não obteve o distrate das hipotecas”.
85. Ora, quisesse a 2. R. cumprir, o momento solene para se proceder ao distrate, para quem não tem meios económicos, como é a situação atual do 1, R., é na altura da celebração da escritura de compra e venda, recebendo o vendedor do comprador e pagando o que for devido ao credor hipotecário,
86. O 1. R./Recorrente tudo fez para resolver a situação, apresentando-se perante o mesmo duas entidades, a A... (2.ª R.) , que figura no registo predial como credor hipotecário, mas quem responde é a B..., desconhecendo o 1. R. a que título, o que perante a incerteza apresentada por ambas entidades, levou o 1. R. a interpor uma acção contra as duas.
87. De acordo com o previsto no artigo 801.º, no artigo 808.º e n.º 2 do artigo 442.º, todos do CC, a resolução do contrato só deverá ocorrer quando estivermos perante uma impossibilidade culposa do cumprimento da prestação ou se estivermos perante um incumprimento definitivo.
88. Ora, resulta do supra exposto, não estar o 1. R. em qualquer uma das situações, nem o Tribunal o refere.
89. Pelo que a decisão proferida pelo Tribunal reconhecendo o incumprimento por parte do 1. R. é errada.
90. Manifestando os AA. o propósito de manter o negócio, deveriam ter recorrido à execução específica, nos termos do n.º 3 do artigo 830.º do CPC, ao invés de pretenderem a manutenção do contrato, ao mesmo tempo o dobro do sinal e habitar ad eternum o imóvel, sem nada pagarem, ao abrigo de direito de retenção.
91. No que concerne aos pedidos reconvencionais do 1. R, o Tribunal decidiu por não apreciar.
92. Contudo, se relativamente aos pedidos formulados em a), b), c) e d), da reconvenção, estão dependentes do reconhecimento da resolução infundada por parte dos AA. , já os pedidos formulados em e), f) e g), estão relacionados com o uso e fruição do imóvel, que o direito de retenção não dá qualquer cobertura. 93. É jurisprudência pacífica dos Tribunais superiores que o direito de retenção não abrange o uso e fruição da coisa.
94. Relativamente a esta matéria, refere o Tribunal da Relação de Coimbra, no acórdão proferidos em 12/09/2017, processo n.º 362/06.6TBANS.C1, no seu sumário: “1.- O direito de retenção destina-se, como claramente se depreende do art. 759º Código Civil (retenção de coisas imóveis), não a proporcionar o gozo ou fruição da coisa ao titular desse direito, mas a permitir-lhe apenas a execução da coisa retida e o pagamento sobre o valor dela com preferência sobre os demais credores.”
95. Ora, o 1. R. deduziu o pedido de reconvencional de modo a ser indemnizado pela privação do uso e fruição, sendo os AA. que beneficiam de tais direitos, seja por via da responsabilidade civil ou, subsidiariamente, por via do enriquecimento sem causa, acrescidos de juros legais (pedidos e) e f) do pedido reconvencional), bem como no pagamento das despesas que advenham do uso e fruição do imóvel, nomeadamente, despesas de condomínio, quotizações ordinárias e extraordinárias, fundo de reserva, obras de manutenção e reparação, desde 20/03/2020, até à efetiva entrega do imóvel (pedido g) da reconvenção).
96. Porém, para além do Tribunal não só não apreciou tais pedidos, como deu como provado não ser devido o pagamento do IMI por parte dos AA. (cfr. facto V dos factos não provados).
97. Deste modo, as decisões proferidas pelo Tribunal, conduzem a uma situação completamente insensata, injusta e anacrónica.
98. Pois que, não obstante os AA. continuarem a dizer que pretendem a aquisição do imóvel, ou seja, a manutenção do contrato-promessa, o Tribunal considera resolvido tal contrato, com a consequente indemnização a cargo do 1. º R. de 56.000,00€, acrescido de juros legais, ao mesmo tempo que, ao abrigo do direito de retenção, poderão os AA. permanecer no imóvel, sem nada pagarem a ninguém, sendo ainda o 1. R. responsável pelo pagamento anual do IMI.
99. Com as decisões proferidas, bastaria o presente processo ter uma duração de cerca de 10 anos, para que os AA. arrecadassem o valor correspondente ao valor do imóvel, tendo em conta a renda de 1500,00€ resultante da avaliação efetuada, o que seria correspondente a comprarem o imóvel a custo zero.
100. O imóvel foi entregue aos AA. na perspetiva de realização do contrato prometido, conforme decorre das declarações prestadas pelo 1. R. (95m02 s a 95m30s), nem poderia ser de outra forma.
101. Estão assim os AA. desde 20/03/2020 a usufruir de um imóvel que se tivessem arrendado teria um custo mensal de 1500,00€.
102. Destarte, impugna-se a decisão do Tribunal de não apreciação dos pedidos reconvencionais apresentados pelo 1., uma vez que se afigura errada, devendo os mesmo serem apreciados.
103. Relativamente ao valor locativo do imóvel, não entende o 1.R./Recorrente a fundamentação expedida pelo Tribunal, no sentido de considerar apenas o valor de 1224,90€, quando a segunda perícia determinou que o valor locativo será de 1449,80€, o que vai de encontro aos valores anunciados (documentos 7 a 11 da contestação).
104. Do que depreende o 1. R./Recorrente daquele resultado obtido, é de que o mesmo foi conseguido apenas pela média aritmética das duas perícias realizadas.
105. Ora, relativamente à primeira perícia, o 1.º R./Recorrente colocou em causa de uma forma fundamentada os erros de cálculo da mesma, o que motivou a segunda perícia (cfr. requerimento apresentado em 29/04/2022 (ref.: 32093788), que aqui se dá por integralmente reproduzido.
106. Sendo que, como se disse, a segunda perícia veio revelar-se conforme os valores de mercado anunciados, vendo-se uma clara convergência entre os documentos apresentados pelo 1. R..
107. Perante tal prova produzida, e os erros invocados na primeira perícia, não deveria o Tribunal fazer apenas uma média aritmética entre as duas perícias, mas antes dar como valor locativo o valor da 2.ª perícia, ou seja, o montante de 1449,80€, ao invés de uma apreciação abstrata, não circunstanciada, de que os valores das rendas estão sujeitos a negociação.
108. Deste modo, impugna-se o valor locativo constante na alínea 39) dos factos provados, devendo passar a constar o valor de 1449,80€.
Com as decisões proferidas, o Tribunal violou várias disposições legais, nomeadamente, o artigo 801.º, o artigo 808.º e n.º 2 do 442.º, o artigo 334.º, a alínea f) do artigo 755.º, todos do CC; os artigos 154.º, 542.ºe 543.º, o n.º 4 do artigo 607.º, as alíneas b), c) e d), do n.º 1 do artigo 615.º, o n.º 3 do artigo 466.º, todos do CPC; os artigos 2.º, 3.º e 205.º da Constituição da República Portuguesa.”
Os AA/reconvindos AA e BB, vieram responder aos recursos, apresentando contra-alegações, que concluíram da seguinte forma:
“1. A prova documental e a prova testemunhal produzida comprovaram que não houve simulação.
2. O Tribunal “a quo”, efetuou valoração racional e critica dos meios de prova apresentados, de acordo com as regras comuns da lógica e da experiência comum, pelo que a sua decisão não é arbitrária, discricionária ou caprichosa.
3. Sempre e em qualquer caso, só de deve alterar a decisão sobre a matéria de facto em casos excecionais de manifesto erro na apreciação da prova, o que não é o caso dos autos.
4. Uma qualquer outra interpretação não tem qualquer suporte no elemento racional ou teleológico, no elemento sistemático e no elemento histórico das fontes que serviram de fundamento àquele precito legal.
5. Por todo o exposto, ao elaborar a sentença da forma como o fez, o Meritíssimo Juiz “a quo” fez uma correta interpretação dos preceitos legais acima citados.”.
Relativamente ás nulidades da sentença arguidas, o Sr. Juiz pronunciou-se da seguinte forma: “ Sobre as arguidas nulidades da sentença, face ao disposto nas alíneas b), c) e d) do n.º 1 do artigo 615.º do Código de Processo Civil»:
De acordo com o estabelecido no art. 615.º, n.º 1, alínea b), do Código de Processo Civil, a sentença é nula quando «não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão».
Salvo o devido respeito por opinião contrária, embora se admita que a redação da sentença poderia ser perfectível – designadamente com menção dos arts. 808.º, n.º 1 e 801.º, n.º 2 do Código Civil –, entendemos que a sentença proferida não padece da invocada nulidade, pois está fundamentada, como decorre da leitura dos parágrafos que se iniciam pelas expressões «A não celebração do contrato-promessa é, pois, imputável ao Réu» e «Sendo o incumprimento imputável ao Réu».
Relembre-se que «o dever de fundamentação restringe-se às decisões proferidas sobre um pedido controvertido ou sobre uma dúvida suscitada no processo (...) e apenas a ausência de qualquer fundamentação conduz à nulidade da decisão (...); a fundamentação insuficiente ou deficiente não constitui causa de nulidade da decisão, embora justifique a sua impugnação mediante recurso, se este for admissível» (MIGUEL TEIXEIRA DE SOUSA, in Estudos sobre o Novo Processo Civil, Lex, Lisboa p. 221).
Pelo exposto, improcede a arguida nulidade.
De acordo com o estabelecido no art. 615.º, n.º 1, alínea c), do Código de Processo Civil, a sentença é nula quando «os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível».
Salvo o devido respeito por opinião contrária, relida a sentença proferida, entendemos que a sentença não padece da invocada nulidade, pois não encontramos contradição seja entre os factos provados, seja entre estes e a decisão proferida.
Pelo exposto, improcede a arguida nulidade.
De acordo com o estabelecido no art. 615.º, n.º 1, alínea d), do Código de Processo Civil, a sentença é nula quando «o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento».
Salvo o devido respeito por opinião contrária, a sentença proferida não padece da invocada nulidade, pois equacionou, analisou e proferiu decisão sobre os pedidos reconvencionais formulados pelo Réu nas alíneas e), f) e g), como resulta da leitura dos parágrafos da sentença que se iniciam pelas expressões «Os pedidos reconvencionais» e «III.c)».
Pelo exposto, julga-se improcedente a arguida nulidade de omissão de pronúncia.”
Foram admitidos os recursos como apelação, a subir de imediato, nos próprios autos e com efeito devolutivo (artigos 627.º, 629.º, n.º 1, 631.º, n.º 1, 638.º, n.º 1 e n.º 7, 639.º, 640.º, 642.º, a contrario, 644.º, n.º 1, alínea a), 645.º, n.º 1, alínea a) e 647.º, n.º 1, todos do Código de Processo Civil).
Colhidos os vistos, importa decidir.
Sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, o Tribunal só pode conhecer das questões que constem nas conclusões que, assim, definem e delimitam o objeto do recurso.
Assim, as questões decidendas são as seguintes:
Do recurso do 1º Réu:
-Nulidade da sentença:
-Modificabilidade da matéria de facto, tendo em vista a alteração da decisão de direito;
-Ocorrência de abuso de direito;
-Litigância de má-fé dos Autores
Do recurso do 1º e 2ª Réus:
-Erro na aplicação do direito por inexistir incumprimento definitivo do contrato promessa.
III - DA NULIDADE DA SENTENÇA
O 1º Réu veio invocar a nulidade da sentença, imputando-lhe os seguintes vícios:
-Contradição entre os factos provados e decisão proferida - alínea c) do n.º 1 do artigo 615.º do Código de Processo Civil (CPC);
-Falta de fundamentação da sentença, quanto ao direito - alínea b) do n.º 1 do artigo 615.º do CPC e,
-Omissão de pronúncia - d) do n.º 1 do artigo 615.º do CPC.
Vejamos.
Os vícios determinantes da nulidade da sentença elencados no art. 615º do CPC, correspondem a casos de irregularidades que afetam formalmente a sentença e provocam dúvidas sobre a sua autenticidade, como é a falta de assinatura do juiz, ou ininteligibilidade do discurso decisório por ausência total de explicação da razão por que decide de determinada maneira (falta de fundamentação), quer porque essa explicação conduz, logicamente, a resultado oposto do adotado (contradição entre os fundamentos e a decisão), ou uso ilegítimo do poder jurisdicional em virtude de pretender conhecer questões de que não podia conhecer (excesso de pronúncia) ou não tratar de questões de que deveria conhecer (omissão de pronúncia).
Tratam-se de vícios meramente formais.
Defende o Apelante a ocorrência do vício de contradição entre os factos provados e decisão proferida porquanto, perante a factualidade dada como provada, jamais poderia o Tribunal considerar que o 1.º R., que esteve presente para a realização do negócio, foi quem incumpriu de forma definitiva a celebração do contrato prometido, encontrando-se, deste modo, uma clara contradição entre os factos dados como provados e a decisão proferida. E mesmo entre estes factos (19 e 22) e o facto provado na alínea 35) existe uma incoerência, uma vez que, sendo no ato da escritura de compra e venda onde é feito o distrate, contra o pagamento do valor em dívida, não se vislumbra como o 1.º R. pudesse proceder ao pagamento à 2.ª R do valor em dívida, quando esta não esteve presente em tais atos.
Dispõe o art. 615.º, n.º 1, al. c) CPC. que a sentença é nula quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível.
Esta nulidade remete para o princípio da coerência lógica da decisão uma vez que entre os fundamentos e a decisão não pode haver contradição lógica, i.e., a decisão proferida não pode seguir um caminho diverso daquele que apontava a linha de raciocínio plasmado nos fundamentos. Tem-se entendido que esta nulidade está relacionada, por um lado, com a obrigação de fundamentação da decisão prevista nos art. 154º e 607º nº 3 do CPC e, por outro, pelo facto da decisão dever constituir um silogismo lógico-jurídico em que a decisão deverá ser a conclusão lógica da norma legal (premissa maior) com os factos (premissa menor).
Como se sabe, a sentença deve conter os fundamentos, devendo o juiz discriminar os factos que considera provados e indicar, interpretar e aplicar as normas jurídicas correspondentes (cf. art. 607º, nº3, do CPC).
Constituindo a sentença um silogismo lógico-jurídico, de tal forma que a decisão seja a conclusão lógica dos factos apurados, aquela nulidade – como tem sido unanimemente afirmado na doutrina e na jurisprudência - só se verifica quando das premissas de facto e de direito se extrair uma consequência oposta à que logicamente se deveria ter extraído.
No caso em apreço, não existe qualquer incongruência lógica, nem nenhuma contradição intrínseca entre os fundamentos e a decisão.
O facto do Réu ter estado presente na escritura não significa que pudesse ter outorgado o contrato de compra e venda do imóvel que prometeu vender aos AA, nos termos em que prometeu vender, isto é livre de ónus e encargos, porque naquela data mantinha-se o ónus da hipoteca a favor da 2ª R. Não existe, pois, a contradição apontada.
Acresce que o Prof. Antunes Varela[1] salienta a este respeito que “(…) não se inclui entre as nulidades da sentença o chamado erro de julgamento, a injustiça da decisão, a não conformidade dela com o direito substantivo aplicável, o erro na construção do silogismo judiciário (…)”.
O que se verifica in casu é tão somente que o recorrente não concorda com a subsunção do direito aos factos, feita na sentença, no que respeita ao entendimento aí vertido de que ocorreu incumprimento do contrato promessa imputável ao ora recorrente.
Daí que seja a nosso ver manifestamente improcedente a nulidade arguida com este fundamento.
Vejamos agora de ocorre falta de fundamentação da sentença, quanto ao direito - alínea b) do n.º 1 do artigo 615.º do CPC.
Diz o apelante que, na sentença, o Tribunal, não obstante dedicar uma rúbrica à fundamentação de direito, nada diz a este respeito, mas apenas faz referência a factos e define o que é o contrato-promessa, de acordo com o previsto no n.º 1 do artigo 410.º.
Nada diz quanto às normas violadas que conduzem ao direito de resolução dos AA., tendo em conta a prova produzida. Qual a razão pela qual considera existir um incumprimento definitivo e não, por exemplo, simplesmente mora. Não existindo fundamentação de direito que justifica a decisão proferida, como é o caso presente, a decisão é nula, nos termos da alínea b) do n.º 1 do artigo 615.º do CPC.
Vejamos.
A nulidade decorrente da falta de fundamentação de facto e de direito está relacionada com o comando do artigo 607º, nº 3 do CPC, que impõe ao juiz o dever de discriminar os factos que considera provados e de indicar, interpretar e aplicar as normas jurídicas correspondentes.
Mesmo que o CPC não o referisse, essa necessidade de fundamentação resultaria por imposição direta do art. 205º, nº 1 da Constituição da República Portuguesa (CRP): “as decisões dos tribunais que não sejam de mero expediente são fundamentadas na forma prevista na lei”.
Será esta fundamentação que assegura ao cidadão o controlo da decisão e permitirá ao Tribunal de recurso a sindicância do bem ou mal julgado.
Essa fundamentação deve ser expressa e, ainda que sucinta, deve ser suficiente para permitir o controlo do ato.
Aliás, como é entendimento pacífico da doutrina, nestes casos só a falta absoluta de fundamentação, entendida como a total ausência de fundamentos de facto e de direito, gera a nulidade prevista na al. b) do nº 1 do citado artigo 615º.
A fundamentação deficiente, medíocre ou errada afeta o valor doutrinal da sentença, sujeita-a ao risco de ser revogada ou alterada em recurso, mas não produz nulidade[2].
Ora, compulsado o teor da decisão aqui posta em crise, afigura-se-nos que o Tribunal recorrido fundamenta a sua decisão, imputando o incumprimento definitivo do contrato promessa ao ora apelante e dessa situação retirando as legais consequências, devidamente expressas na decisão.
Não se verifica, pelo exposto o vício apontado de falta de fundamentação que o Recorrente invoca.
Finalmente, defende o apelante que a sentença é nula por omissão de pronúncia- art. 615º nº 1 al d) do CPC.
Isto porque, a sentença é omissa quanto aos pedidos formulados por si na reconvenção constantes das alíneas e), f) e g).
Ocorre “omissão de pronúncia” sempre que o juiz deixe de proferir decisão sobre questão que devesse conhecer (art. 615º nº 1 al d) do CPC).
Esta nulidade está diretamente relacionada com o artigo 608º nº 2 do CPC, segundo o qual “o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras; não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras”.
Importa saber se no caso sub judice, a sentença deixou de conhecer dos pedidos efetuados por via reconvencional.
Como tem sido entendimento pacífico da doutrina e da jurisprudência, apenas as questões em sentido técnico, ou seja, os assuntos que integram o “thema decidendum”, ou que dele se afastam, constituem verdadeiras “questões” de que o tribunal tem o dever de conhecer para decisão da causa ou o dever de não conhecer, sob pena de incorrer na nulidade em causa.
No que concerne à falta de pronúncia refere Alberto dos Reis[3], que “são na verdade coisas diferentes: deixar de conhecer de questão de que devia conhecer-se e deixar de apreciar qualquer consideração, argumento ou razão produzida pela parte. Quando as partes põem ao tribunal determinada questão, socorrem-se a cada passo, de várias razões ou fundamentos para fazer valer o seu ponto de vista; o que importa é que o tribunal decida a questão posta; não lhe incumbe apreciar todos os fundamentos ou razões em que elas se apoiam para sustentar a sua pretensão”.
Assim, quando o tribunal, para decidir as questões postas pelas partes, usar de razões ou fundamentos não invocados pelas mesmas partes não está a conhecer de questão de que não deve conhecer ou a usar de excesso de pronúncia suscetível de nulidade. Do que se conclui que apenas as questões essenciais, questões que decidem do mérito do pleito ou, convenhamos, de um problema de natureza processual relativo à validade dos pressupostos da instância, é que constituem os temas de que o julgador tem de conhecer, quando colocados pelas partes, ou não deve conhecer na hipótese inversa, sob pena de a sentença incorrer em nulidade por falta de pronúncia.
Na situação em apreço, parece-nos incontornável que o tribunal a quo não deixou de apreciar os pedidos submetidos á sua apreciação.
Basta ler a parte dispositiva da sentença, no ponto III. c) para concluir pela improcedência desta nulidade, já que ali se mostram expressamente julgados “improcedentes os pedidos reconvencionais e), f) e g).”
Improcedem assim as nulidades da sentença arguidas pelo apelante.
IV-DA MODIFICABILIDADE DA DECISÃO SOBRE A MATÉRIA DE FACTO
Decorre do disposto no art.º 662.º, n.º 1, do Código de Processo Civil que "A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa." (sublinhado nosso).
A “Exposição de Motivos” que acompanhou a Proposta de Lei nº 113/XII salientou o intuito do legislador de reforçar os poderes da 2ª instância em sede de reapreciação da matéria de facto impugnada ao referir que “para além de manter os poderes cassatórios – que lhe permitem anular a decisão recorrida, se esta não se encontrar devidamente fundamentada ou se mostrar insuficiente, obscura ou contraditória – são substancialmente incrementados os poderes e deveres que lhe são conferidos quando procede á reapreciação da matéria de facto, com vista a permitir-lhe alcançar a verdade material”.
O Tribunal da Relação deve, pois, exercer um verdadeiro e efetivo segundo grau de jurisdição da matéria de facto, sindicando os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou de gravação nele realizada, que imponham decisão sobre os pontos impugnados diversa da recorrida, e referenciar a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
Porém, a possibilidade que o legislador conferiu ao Tribunal da Relação de alterar a matéria de facto não é absoluta pois tal só é admissível quando os meios de prova reanalisados não deixem outra alternativa, ou seja, em situações que, manifestamente, apontam em sentido contrário ao decidido pelo tribunal a quo, melhor dizendo, “imponham decisão diversa”.
O Tribunal da Relação usa do princípio da livre apreciação da prova com a mesma amplitude de poderes da 1ª instância, nos termos consagrados pelo n.º 5 do art.º 607.º do C.P. Civil, sem olvidar porém, o princípio da oralidade e da imediação, a que já fizemos referência.
Com efeito, há que ponderar que o tribunal de recurso não possui uma perceção tão próxima como a do tribunal de 1ª instância ao nível da oralidade e sobretudo da imediação com a prova produzida na audiência de julgamento. Na verdade, a atividade do julgador na valoração da prova pessoal deve atender a vários fatores, alguns dos quais – como a espontaneidade, a seriedade, as hesitações, a postura, a atitude, o à-vontade, a linguagem gestual dos depoentes – não são facilmente ou de todo apreensíveis pelo tribunal de recurso, mormente quando este está limitado a gravações meramente sonoras relativamente aos depoimentos prestados.
Assim sendo, se a decisão do julgador se mostra devidamente fundamentada, segundo as regras da experiência e da lógica, não pode ser modificada, sob pena de inobservância do princípio da livre convicção.
Tendo isto presente, analisemos agora a situação em apreço.
O Apelante pretende ver alterada a resposta dada aos factos que foram julgados não provados em II; III e IV e no facto provado 39).
Têm a seguinte redação:
II) Os Autores estiveram ao corrente de todos os contactos estabelecidos entre a Ré e o Réu tendo em vista estes chegarem a acordo quanto ao montante em dívida do Réu para com a Ré, a fim de o Réu proceder ao respetivo pagamento e obter o distrate das hipotecas que incidem sobre a fração supra referida em 1), a favor da Ré.
III) A ação referida em 38), foi instaurada por acordo com os Autores na presente ação.
IV) Os Autores acordaram com o Réu que a celebração do contrato de compra e venda da fração supra referida em 1) só ocorreria depois de conhecido o desfecho da ação referida em 38).
39) O valor locativo da fração supra referida em 1), desde 20-03-2020, é de €1.224,90/mês.
Pretende ainda ver aditada aos factos provados a seguinte factualidade:
40) Os AA. sabiam dos valores que eram exigidos pela 2.ª R. ao 1.º R., cuja sua desconformidade era geradora da falta de consenso entre ambos.
41) Os AA. conheciam as interpelações feitas/intimações feitas pelo 1. R. à 2ª R., entidade esta que se arrogava com o poder de conceder o distrate, tendo esta faltado esta entidade faltado às escrituras agendadas para 8/10/2020 e 30/11/2020, apesar de ter sido interpelada para o efeito.
42) Os AA. tinham conhecimento de que o 1. R. iria interpor uma acção contra a 2.ª R., no sentido de resolver o conflito existente entre ambos, sendo que prevendo a demora de tais trâmites legais, propôs aos AA. devolver o sinal em singelo, contra a entrega do imóvel, que os AA. recusaram pois queriam e ainda pretendem a concretização da compra, através da realização do contrato prometido;
Procedemos á audição dos depoimentos gravados e á análise da prova documental.
Para fundamentar a falta de prova dos factos II, III e IV, pode ler-se na sentença: “A factualidade não provada das alíneas II a VI foi assim considerada por não ter sido feita prova bastante da sua ocorrência, sendo que o ónus da prova quanto a essa factualidade incidia sobre o Réu/Reconvinte. Relembre-se que «as provas têm por função a demonstração da realidade dos factos» (art. 341.º do Código Civil); ora, no caso em análise, a prova produzida foi insuficiente para demonstrar a ocorrência da factualidade considerada não provada.
Neste âmbito, relativamente às alíneas II, III e IV, cabe referir que a única prova produzida no sentido da ocorrência de tais factos foram as declarações de parte do Réu”.
Defende o apelante que o Tribunal não ponderou as declarações prestadas pelos Autores.
Ouvida a prova apenas concordamos com a fundamentação feita na sentença, no que respeita os factos III) e IV). Nessa matéria – concordância dos autores com a propositura duma ação pelo Réu contra os credores hipotecários e bem assim quanto á existência de um acordo dos autores no sentido de a celebração do contrato de compra e venda da fração supra referida só ocorreria depois de conhecido o desfecho da aludida ação, apenas o Réu veio afirmar tal factualidade.
Assim entende-se, tal como se entendeu na sentença, que as suas declarações, por si, desacompanhadas de outros meios probatórios não é suscetível de conduzir á convicção do tribunal no sentido da verificação de tais factos.
O mesmo não se diga, porém, quanto ao facto II.
É que no depoimento de parte dos autores, resulta que o réu sempre os manteve ao corrente da existência do seu litígio com a A..., informando-os que discordava e entendia serem abusivos os valores exigidos pela credora, situação impeditiva de obter o distrate da hipoteca. Também resulta daqueles depoimentos que o réu os informou que iria intentar uma ação judicial contar aquela sociedade para resolver o litígio.
Apesar da Autora ter afirmado que o réu falava mais com o seu marido, referiu que á saída da escritura do dia 8.10, que não se realizou, aquele explicou essa situação a ambos, tendo a mesma ademais, no decurso do seu depoimento demonstrado ser conhecedora das razões que levaram a que não pudesse ser obtido o distrate da hipoteca necessário á realização do contrato prometido.
O Autor AA por sua vez, referiu no seu depoimento que o Réu foi sempre falando consigo, informando da situação e das divergências que mantinha com o credor hipotecário.
Dessa forma, entendemos que ocorre erro de julgamento, devendo ser eliminado dos factos não provados o facto III e aditado ao elenco dos factos provados o seguinte facto:
- Os Autores estavam ao corrente, porque o 1º Réu sempre os foi informando, da existência de um litígio entre o Réu e a co-ré A..., relativo ao valor em dívida pelo réu, cujo pagamento era necessário para se obter o distrate das hipotecas que incidem sobre a fração supra referida em 1), a favor daquela co-Ré, bem como das negociações que corriam entre estes Réus.
Quanto aos factos que o apelante pretende ver aditados, entendemos em face da análise crítica da prova a que procedemos, ser de aditar o seguinte facto, que se mostra relevante para a decisão e resultou da instrução da causa, concretamente da conjugação dos depoimentos de ambas as partes (Autores e 1º R), coincidentes quanto á ocorrência deste facto:
- O 1º réu deu conhecimento aos AA que iria interpor uma acção contra a 2.ª R., no sentido de resolver o conflito existente entre ambos, sendo que prevendo a demora de tais trâmites legais, propôs aos AA. devolver o sinal em singelo, contra a entrega do imóvel, o que os AA. recusaram pois queriam e ainda pretendem a concretização da compra, através da realização do contrato prometido.
Com efeito, nesta matéria, quer o autor AA, quer a autora BB referiram que o réu os informou que iria interpor uma ação judicial, e como a mesma previsivelmente iria demorar, o melhor seria desfazerem o negócio, sendo que lhes devolvia o sinal e aqueles entregavam-lhe a fração autónoma, tendo aqueles recusado.
O autor referiu que tal conversa ocorreu aquando da 3ª marcação da escritura pública, face à falta de comparência da credora hipotecária na mesma, tendo o autor respondido “nós dissemos que queríamos continuar na casa”. Só mais tarde contactaram os advogados.
E reafirmou ao longo do seu depoimento: “sempre quisemos ficar com a casa”; “é o negócio que nos queríamos”, explicando que desde que estão ali morar tiveram de mudar de escola dos filhos e que tal foi um transtorno, que implicou a adaptação dos filhos á escola, dando a entender que não pretende dali sair.
Também a autora alegou que “é a nossa casa. Não temos outra”. “è a nossa morada”
Referiu que o réu lhes propôs que não continuasse o negócio, “mas não era isso que se pretendia. Queria que ele honrasse o compromisso connosco de nos vender a casa”.
Dos depoimentos prestados pelos AA resulta que aquando da proposta que lhes foi feita pelo 1º Réu de lhes devolver o sinal, contra a devolução da casa, face ás dificuldades que surgiram quanto á obtenção do distrate da hipoteca e necessidade de propor uma ação para resolver o litigio, que implicaria demora na celebração do contrato prometido, os Autores demonstraram que não têm qualquer interesse em sair da casa onde residem em família, sendo sua vontade nela continuarem a residir (“é a nossa casa”, repetiram várias vezes ao longo dos depoimentos que prestaram).
Apesar de terem “fugido” a fornecer uma resposta direta á questão de saber se esse interesse se alterou, referindo os incómodos e transtornos que a situação lhes está a causar, nomeadamente com o banco que lhes ia conceder um empréstimo para aquisição da fração, por não verem celebrado o contrato definitivo e da necessidade que tiveram de “pressionar” o autor, para ser resolvido o impasse, a verdade é que em momento algum do depoimento prestado pelos autores aqueles demonstraram não querem comprar a identificada fração, muito pelo contrário, ao longo do depoimento de cada um dos autores, é reforçada a vontade ali continuaram a morar.
Quanto aos factos 40 e 41 que o apelante pretende ver aditados, não resulta daqueles depoimentos que o Réu tenha informado da situação com detalhe – valores concretos em dívida e valor concreto relativamente ao qual se verificava a divergência, bem como tivesse tido conhecimento da troca de correspondência entre as rés nessa questão.
Quanto ao facto 39) o tribunal julgou provado que “O valor locativo da fração supra referida em 1), desde 20-03-2020, é de €1.224,90/mês.”
Diz o apelante que relativamente à primeira perícia, o 1.º R./Recorrente colocou em causa de uma forma fundamentada os erros de cálculo da mesma, o que motivou a realização duma segunda perícia.
A segunda perícia veio revelar-se conforme os valores de mercado anunciados, vendo-se uma clara convergência entre os documentos apresentados pelo 1. R..
Perante tal prova produzida, e os erros invocados na primeira perícia, não deveria o Tribunal fazer apenas uma média aritmética entre as duas perícias, mas antes dar como valor locativo o valor da 2.ª perícia, ou seja, o montante de 1449,80€, ao invés de uma apreciação abstrata, não circunstanciada, de que os valores das rendas estão sujeitos a negociação.
Deste modo, impugna o Réu o valor locativo constante na alínea 39) dos factos provados, devendo passar a constar o valor de 1.449,80€.
O tribunal a quo fundamentou desta forma o facto 39: “Relativamente à alínea 39, o Tribunal teve em consideração os documentos 7 a 11 apresentados com a contestação (que são anúncios relativos ao arrendamento de apartamentos com alguma similitude com a fração prometida vender e que foi entregue aos Autores em 20-03-2020), bem como a prova pericial realizada tendo em vista apurar qual o valor locativo da fração Q, descrita na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o n.º ...12/19950215-Q, desde 20-03-2020. Para formar a sua convicção quanto à matéria da alínea 39, o Tribunal baseou-se, primacialmente, na prova pericial, pois os valores que constam dos anúncios apresentados ainda estariam sujeitos a negociação com os interessados em arrendar os apartamentos e porque a prova pericial foi realizada por técnicos habilitados com formação e com experiência na determinação do valor de imóveis e do seu valor locativo. Quanto à prova pericial, impõe-se referir que, no âmbito do presente processo, foram realizadas duas perícias (cfr. refª citius 31956525 e refª citius 33108219). Dispõe o art. 489.º do Código de Processo Civil que «a segunda perícia não invalida a primeira, sendo uma e outra livremente apreciadas pelo tribunal». Os dois relatórios periciais estão fundamentados, não havendo qualquer razão para valorizar mais uma do que outra perícia, pelo que o valor locativo do imóvel foi quantificado em €1.224,90, por ser a média dos valores apresentados na primeira (€1.000,00) e na segunda perícia (€1.449,80).”
Dispõe o art. 489º do CPC que “A segunda perícia não invalida a primeira, sendo uma e outra livremente apreciadas pelo tribunal.”
Atenta a fundamentação feita, porque a decisão do julgador se mostra devidamente fundamentada, não pode ser modificada, sob pena de inobservância do princípio da livre convicção.
Improcede assim nesta parte a impugnação da matéria de facto
V - FUNDAMENTAÇÃO:
Com relevo para a decisão da causa, provaram-se os seguintes factos:
1) Encontra-se descrita na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o n.º ...12/19950215-Q, da freguesia ..., a fração autónoma designada pela letra “Q”, sita na Rua ..., ..., composta por habitação - no quinto andar direito e, na cave, dois aparcamentos e arrumos.
2) Pela apresentação n.º ..., de 30-11-2010, foi definitivamente inscrita a aquisição, por partilha subsequente a divórcio, a favor de CC (ora Réu), do imóvel descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o n.º ...12/19950215-Q.
3) Pela apresentação n.º 63, de 14-12-2004, foi definitivamente inscrita uma hipoteca a favor de Banco 2..., quanto ao imóvel descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o n.º ...12/19950215-Q, para garantia do montante máximo de 241.966,00 Euros.
4) Pela apresentação n.º 2649, de 12-11-2013, foi definitivamente inscrita uma hipoteca a favor de Banco 2..., quanto ao imóvel descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o n.º ...12/19950215-Q, para garantia do montante máximo de 34.760,44 Euros.
5) Pela apresentação n.º 3766, de 04-12-2017, foi definitivamente inscrita a transmissão da titularidade da hipoteca referida em 3) a favor de A..., S. A. (ora Ré).
6) Pela apresentação n.º 3767, de 04-12-2017, foi definitivamente inscrita a transmissão da titularidade da hipoteca referida em 4), bem como a titularidade de hipoteca a favor de A..., S. A. (ora Ré).
7) Em 31-12-2019, entre, por um lado, CC (ora Réu), como promitente vendedor, e, por outro lado, AA e BB (ora Autores), como promitentes compradores, foi celebrado um acordo com o teor que consta do documento intitulado «CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA», apresentado como documento 1 com a petição inicial, o qual se dá aqui por integralmente reproduzido.
8) Em 31-12-2019, AA e BB (ora Autores) entregaram a CC (ora Réu) a quantia de € 26.000,00, como sinal e princípio de pagamento.
9) AA (ora Autor) remeteu a CC (ora Réu) uma carta, datada de 10-03-2020, com o teor que consta do documento 7 apresentado com a petição inicial, o qual se dá aqui por integralmente reproduzido;...
10) …Que foi recebida pelo Réu em 12-03-2020.
11) CC (ora Réu) e AA e BB (ora Autores) acordaram em adiar a celebração da escritura de compra e venda da fração autónoma designada pela letra “Q” pelo período de 90 dias, a contar de 20-03-2020, tendo celebrado um acordo com o teor que consta do documento intitulado «ADITAMENTO AO CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA», apresentado como documento 10 com a petição inicial, o qual se dá aqui por integralmente reproduzido.
12) AA (ora Autor) remeteu a CC (ora Réu) uma carta, datada de 17-06-2020, com o teor que consta do documento 11 apresentado com a petição inicial, o qual se dá aqui por integralmente reproduzido;...
13) …Que foi pelo Réu recebida em 19-06-2020.
14) No dia 29-06-2020, pelas 10:00 horas, nas instalações do Banco 1..., S. A., sitas na Rua ..., no Porto – data, hora e local designados para a celebração do contrato de compra e venda da fração supra referida em 1) –, o Réu não compareceu para a celebração da compra e venda acabada de referir, tendo comparecido os Autores.
15) CC (ora Réu) remeteu a AA e BB (ora Autores) uma carta, datada de 26-06-2020, com o teor que consta do documento 15 apresentado com a petição inicial, o qual se dá aqui por integralmente reproduzido, que foi recebida pelos Autores.
16) Em 30-06-2020, entre, por um lado, CC (ora Réu), como promitente vendedor, e, por outro lado, AA e BB (ora Autores), como promitentes compradores, foi celebrado um acordo com o teor que consta do documento intitulado «2.º ADITAMENTO AO CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA CELEBRADO EM 31 DE DEZEMBRO DE 2019», apresentado como documento 16 com a petição inicial, o qual se dá aqui por integralmente reproduzido;...
17) …Para que o Primeiro Réu, conseguisse junto do Segundo Réu, o valor correto, da hipoteca que incidia sobre a fração.
18) AA (ora Autor) remeteu a CC (ora Réu) uma carta, datada de 30-09-2020, com o teor que consta do documento 17 apresentado com a petição inicial, o qual se dá aqui por integralmente reproduzido.
19) No dia 08-10-2020, pelas 10:30 horas, nas instalações do Banco 1..., S. A., sitas na Rua ..., no Porto – data, hora e local designados para a celebração do contrato de compra e venda da fração supra referida em 1) –, a Ré não compareceu para entregar o distrate das hipotecas, contra a entrega do montante em dívida garantido pelas hipotecas que incidem sobre a mencionada fração, tendo comparecido os Autores e o Réu.
20) AA e BB (ora Autores) remeteram a CC (ora Réu) uma carta, datada de 29-10-2020, com o teor que consta do documento 21 apresentado com a petição inicial, o qual se dá aqui por integralmente reproduzido;…
21) …Que foi pelo Réu recebida em 30-10-2020.
22) No dia 30-11-2020, pelas 10:00 horas, nas instalações do Banco 1..., S. A., sitas na Rua ..., no Porto – data, hora e local designados para a celebração do contrato de compra e venda da fração supra referida em 1) –, a Ré não compareceu para entregar o distrate das hipotecas, contra a entrega do montante em dívida garantido pelas hipotecas que incidem sobre a mencionada fração, tendo comparecido os Autores e o Réu.
23) Os Autores solicitaram à Autoridade Tributária as guias para pagamento do IMT, no ato da formalização da compra e venda da fração supra referida em 1).
24) A proposta de empréstimo bancário concedida aos Autores tendo em vista a aquisição da fração supra referida em 1), só tinha validade até 02-12-2020.
25) Em 21-01-2021, os Autores enviaram ao Réu uma carta com o teor que consta do documento 27 apresentado com a petição inicial, o qual se dá aqui por integralmente reproduzido.
26) Autores e Réu acordaram, mediante a subscrição do «ADITAMENTO AO CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA» supra referido em 11), «que no dia 20/03/2020 [o Réu] […] procedeu à entrega [aos Autores] […] da chave do imóvel, para permitir que estes pudessem, entretanto, proceder à mudança da residência e assim ocuparem, exclusivamente, o imóvel»; «que, na impossibilidade de transferir de momento para [os Autores] […] os contratos de fornecimento de gás e eletricidade (EDP) e de água (INDAQUA), estes irão manter-se em nome do [Réu] […]»; «que, a partir de 20/03/2020, os custos de luz e água serão suportados exclusivamente pelos [Autores] […]»; «que, a partir de 01/04/2020, as despesas de condomínio serão exclusivamente suportadas pelos [Autores] […]»; e «que [o Réu] […] mantém o pagamento mensal à Administração de Condomínio […] fornecendo posteriormente [aos Autores] […] o respetivo valor, que será liquidado até ao dia 8 (oito) de cada mês, mantendo-se essa situação até à realização da escritura definitiva».
27) O Réu entregou as chaves do imóvel aos Autores em 20-03-2020.
28) A partir dessa data os Autores passaram a utilizar o imóvel, ficando responsáveis pelo pagamento das despesas relativas ao fornecimento de eletricidade, gás e água, bem como das despesas de condomínio;...
29) …Tendo aí fixado a sua residência.
30) Os Autores celebraram contrato de fornecimento de serviços de telecomunicações/internet com a MEO, em 23-03-2020, contrato de fornecimento de eletricidade e de gás natural com a EDP, em13-10-2020, e contrato de fornecimento de água com a INDAQUA, em 15-10-2020.
31) Os Autores alteraram o seu domicílio fiscal para a fração autónoma supra referida em 1).
32) Com ressalva para o supra referido em 26) e 28), os Autores não pagaram e não pagam qualquer contrapartida pecuniária ao Réu pela utilização do imóvel.
33) O Réu trocou correspondência com a Ré tendo em vista chegarem a acordo quanto ao montante em dívida do Réu para com a Ré, a fim de o Réu proceder ao respetivo pagamento e obter o distrate das hipotecas que incidem sobre a fração supra referida em 1), a favor da Ré.
34) Não foi alcançado acordo entre a Ré e o Réu quanto ao valor que se encontra em dívida pelo Réu para com a Ré.
35) O Réu não procedeu ao pagamento à Ré do valor que esta lhe comunicou como sendo o valor em dívida, garantido pelas hipotecas.
36) A Ré não procedeu ao distrate das hipotecas.
37) O Réu interpelou a Ré para estar presente em 30-11-2020, na hora e local designados para a celebração do contrato de compra e venda da fração supra referida em 1).
38) Em 27-05-2021, CC (ora Réu no presente processo) intentou contra A..., S. A. (ora Ré no presente processo) e contra B..., S. A. uma ação declarativa de simples apreciação negativa, pedindo que se «declare a inexistência do crédito de qualquer montante das RR. perante o A., conforme se arrogam e, em consequência, ser cancelado o registo de hipoteca e eventualmente outros dados e registos que se encontrem efetuados a favor da 1.ª R.».
39) O valor locativo da fração supra referida em 1), desde 20-03-2020, é de € 1.224,90/mês.
40) - Os Autores estavam ao corrente, porque o 1º Réu sempre os foi informando, da existência de um litígio entre o Réu e a co-ré A..., relativo ao valor em dívida pelo réu, cujo pagamento era necessário para se obter o distrate das hipotecas que incidem sobre a fração supra referida em 1), a favor daquela co-Ré, bem como das negociações que corriam entre estes Réus. (facto ora aditado).
41) - O 1º réu deu conhecimento aos AA que iria interpor uma acção contra a 2.ª R., no sentido de resolver o conflito existente entre ambos, sendo que prevendo a demora de tais trâmites legais, propôs aos AA. devolver o sinal em singelo, contra a entrega do imóvel, que os AA. recusaram pois queriam e ainda pretendem a concretização da compra, através da realização do contrato prometido. (facto ora aditado).
E foram julgados não provados, os seguintes Factos.
I) A carta referida em 15) foi recebida pelos Autores em data posterior a 29-06-2020.
II) eliminado
III) A ação referida em 38), foi instaurada por acordo com os Autores na presente ação.
IV) Os Autores acordaram com o Réu que a celebração do contrato de compra e venda da fração supra referida em 1) só ocorreria depois de conhecido o desfecho da ação referida em 38).
V) Os Autores acordaram com o Réu que as quantias relativas ao IMI da fração supra referida em 1) seriam suportadas pelos Autores.
VI) A partir de 20-03-2020, o Réu pagou quantias de despesas de condomínio que não foram reembolsadas pelos Autores.
VI - APLICAÇÃO DO DIREITO.
6.1 (In) cumprimento do contrato promessa.
Em face da alteração da matéria de facto vejamos agora se assiste razão aos Réus apelantes quanto á resolução infundada do contrato promessa pelos autores, ao contrário do que foi decidido na sentença.
Com efeitos, nos respetivos recursos, o 1º Ré e a 2º Ré alegam que em face da matéria de facto provada não se encontra demonstrada a falta de interesse dos réus na celebração do contrato prometido, pelo que não estamos perante um incumprimento definitivo do contrato.
O 1º réu defende ainda que a resolução infundada por parte dos AA. do contrato-promessa de compra e venda, constitui um caso de incumprimento definitivo do cumprimento do mesmo por banda dos AA., incumprimento que pretende ver reconhecido com as legais consequências, vendo dessa forma ser procedente o pedido reconvencional.
Vejamos.
O contrato-promessa traduz-se na convenção pela qual "ambas as partes se obrigam, dentro de certo prazo ou verificados determinados pressupostos, a celebrar determinado contrato. Cria a obrigação de contratar, ou, mais concretamente, a obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido- é a chamada prestação de facto positivo" (artigo 410.º do C.Civil).
A jurisprudência e doutrina largamente maioritária defende que só no caso de incumprimento definitivo do contrato-promessa pelo promitente-vendedor, e não a simples mora, há lugar à resolução do contrato e à aplicação das sanções previstas no artigo 442.º do C.Civil.
Assim, segundo o artigo 442.º, n.º 2, do Código Civil “Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou, ou, se houve tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objetivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago”.
E exige-se a extinção do contrato, ou seja, “não pode (…) o tradens exigir o dobro do sinal (ou o valor da coisa), sem destruir prévia ou contemporaneamente o contrato, do mesmo modo que o accipiens não pode fazer seu o sinal recebido sem, também, prévia ou contemporaneamente, destruir o contrato”[4].
No caso em apreço, provou-se que em 31-12-2019, entre o aqui apelante CC (1º Réu), como promitente vendedor, e, os apelados AA e BB (Autores), como promitentes compradores, foi celebrado um acordo com o teor que consta do documento intitulado «CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA», que teve por objeto a fração autónoma descrita na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o n.º ...12/19950215-Q, da freguesia ..., a fração autónoma designada pela letra “Q”, sita na Rua ..., ..., composta por habitação - no quinto andar direito e, na cave, dois aparcamentos e arrumos, cuja aquisição se encontra inscrita a favor de CC.
Pela apresentação n.º 63, de 14-12-2004, foi definitivamente inscrita uma hipoteca a favor de Banco 2..., quanto ao imóvel descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o n.º ...12/19950215-Q, para garantia do montante máximo de 241.966,00 Euros e pela apresentação n.º 2649, de 12-11-2013, foi definitivamente inscrita uma hipoteca a favor de Banco 2..., quanto ao imóvel descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o n.º ...12/19950215-Q, para garantia do montante máximo de 34.760,44 Euros.
Pela apresentação n.º 3766, de 04-12-2017, foi definitivamente inscrita a transmissão da titularidade da hipoteca referida em 3) a favor de A..., S. A. (ora Ré) e pela apresentação n.º 3767, de 04-12-2017, foi definitivamente inscrita a transmissão da titularidade da hipoteca referida em 4), bem como a titularidade de hipoteca a favor de A..., S. A.
Em 31-12-2019, AA e BB (ora Autores) entregaram a CC (ora Réu) a quantia de €26.000,00, como sinal e princípio de pagamento.
O Réu entregou as chaves do imóvel aos Autores em 20-03-2020 e a partir dessa data os Autores passaram a utilizar o imóvel, aí fixando a sua residência, ficando ainda responsáveis pelo pagamento das despesas relativas ao fornecimento de eletricidade, gás e água, tendo para tanto celebrado os respetivos contratos de fornecimento com as entidades fornecedoras respetivas e ficando ainda responsáveis pelo pagamento do condomínio.
Os Autores alteraram o seu domicílio fiscal para a fração autónoma que passaram a habitar.
Como resulta do contrato celebrado, o Réu prometeu vender aos Autores a referida fração autónoma «livre de ónus, encargos e hipotecas”.
Acontece que nas diversas marcações da escritura pública de compra e venda promovidas pelos autores para as datas de 20.3.2020; 29.6.2020 e 8.10.2020 e 30.11.2020, a mesma não se realizou.
O motivo da não realização do contrato prometido celebrar é uma: a celebração do contrato de compra e venda do imóvel prometido vender, não de mostra possível de realizar nos termos acordados porque o Réu não libertou de «ónus, encargos e hipotecas» esse imóvel, sendo certo que prometeu vender tal imóvel aos autores livre de ónus ou encargos.
Como é sabido, de acordo com o disposto no art. 406º do CC, o contrato deve ser pontualmente cumprido, só podendo modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos por lei.
Daí que tenhamos de concluir que o incumprimento do contrato promessa é imputável ao aqui Apelante. E trata-se de um incumprimento culposo no sentido que a ele competia o ónus de libertar a fração autónoma prometida vender das hipotecas que sobre a aludida fração autónoma impendem e não libertou, pelo que se encontra impedido de cumprir a obrigação a que se vinculou no contrato promessa de vender aos AA a identificada fração livre de ónus.
Daí que concordemos com a sentença quando se afirma: “A Ré – credor hipotecário – não assumiu qualquer compromisso perante os Autores e os Autores não condicionaram a celebração da escritura à resolução do litígio entre o Réu e a Ré, quanto ao montante necessário para os distrates das hipotecas.
Não foi pelo facto de a Ré não ter comparecido para a celebração da escritura que esta não se realizou, a escritura não se realizou porque o Réu não obteve o distrate das hipotecas.
A não celebração do contrato-promessa é, pois, imputável ao Réu, promitente vendedor (…)”.
Acontece que, tal como já referimos anteriormente, fazendo apelo á jurisprudência nesta matéria, só no caso de incumprimento definitivo do contrato-promessa pelo promitente-vendedor, e não no de simples mora, há lugar à resolução do contrato e à aplicação das sanções previstas no artigo 442.º do C.Civil.
Daí que importe agora analisar a factualidade provada em ordem a apurar se o incumprimento do apelante se traduz numa situação de incumprimento definitivo do contrato promessa.
Aquando da derradeira marcação da escritura pública de compra e venda, os AA dirigiram ao ora apelante uma carta registada com a/r datada de 29.10.2020, onde se pode ler:
“ULTIMA MARCAÇÃO”
Exmº Sr. Dr.
Em conformidade com a cláusula 6ª do contrato promessa de compra e venda, celebrado entre nós em 31.12.2019 referente á fração autónoma designada pela letra “Q” (…), venho pela presente informar que a escritura pública de compra e venda está agendada para o dia 30 de novembro de 2020, pelas 10.00 horas, na Rua na Rua ..., no Porto e para o efeito deverá providenciar todos os documentos e ações necessárias para a realização da mesma.
Mais informamos que como é do s/ conhecimento, está é a terceira e última marcação da escritura pública de compra e venda que efetuamos.
Como referimos na última reunião, caso a escritura pública não se realize na data supra epigrafada, consideramos resolvido o contrato promessa de compra e venda celebrado em 31/12/2019 em virtude de o crédito hipotecário aprovado pelo banco, ter validade até 2.12.2020.
Na eventualidade da não realização da escritura pública, será por culpa imputável a Vª Exª, pelo que iremos recorrer á via judicial para reclamarmos o sinal em dobro de 56.000,00 mais o reconhecimento do direito de retenção, dado termos a posse do imóvel desde 20.3.2020. (…)”
No dia 30-11-2020, pelas 10:00 horas, nas instalações do Banco 1..., S. A., sitas na Rua ..., no Porto – data, hora e local designados para a celebração do contrato de compra e venda da fração supra referida em 1) –, a Ré não compareceu para entregar o distrate das hipotecas, contra a entrega do montante em dívida garantido pelas hipotecas que incidem sobre a mencionada fração, tendo comparecido os Autores e o Réu.
A proposta de empréstimo bancário concedida aos Autores tendo em vista a aquisição da fração supra referida em 1), só tinha validade até 02-12-2020.
Os autores em 21.1.2021 remeteram ao ora apelante nova carta registada com a/R dizendo: “Serve a presente para reiterar que em virtude de Vº. Excª não ter tido condições para cumprir o contrato promessa de compra e venda celebrado entre nos em 31.12.2019, consideramos o contrato resolvido e perdemos o interesse na manutenção do mesmo.
Pelo que vamos recorrer á via judicial.”
Na sentença sob recurso entendeu-se que o contrato foi validamente resolvido por ocorrer “incumprimento definitivo, como decorre das várias tentativas frustradas para a celebração do contrato prometido e da interpelação admonitória dirigida ao Réu pelos Autores, consubstanciada na carta datada de 29-10-2020 (documento 21 apresentado com a petição inicial).
Sendo o incumprimento imputável ao Réu, promitente vendedor, que recebeu dos Autores um sinal de €28.000,00, têm os Autores o direito a resolver o contrato-promessa celebrado com o Réu e a exigir do Réu o dobro do sinal que prestaram (art. 442.º, n.º 2 do Código Civil).”
É com esta decisão que os Réus não se conformam, defendendo que se mostrou patente das declarações prestadas pelos autores na audiência de julgamento que aqueles não perderam o interesse na realização do contrato prometido.
Como já o dissemos, as partes devem cumprir pontualmente o contrato, na medida do que se obrigaram, (cfr. artigos 405º e 406º e do Código Civil), visto que o contrato vale como lei em relação aos contraentes.
As relações obrigacionais podem extinguir-se por resolução – a resolução destrói a relação contratual (validamente constituída), sendo operada por um dos contraentes, com base num facto posterior à celebração do contrato[5].
Consiste a resolução, como é sabido na destruição da relação contratual operada por ato posterior de vontade de um dos contraentes que pretende fazer regressar as partes à situação em que se encontrariam se o contrato não tivesse sido celebrado.
Como salienta Brandão Proença,[6] o exercício fundado do direito de resolução, origina à luz dos arts. 433º, 289º, 434º nº 1 primeira parte, do C.C., uma eficácia retroativa entre as partes contratantes consubstanciada numa relação de liquidação em que a normal reposição entre as partes da situação vigente ao tempo da celebração contratual deve obedecer ao princípio da restituição integral e ao princípio da simultaneidade do cumprimento dessa obrigação de restituição.
O que é preciso é que uma das partes esteja em falta e a outra não, ou seja, que um dos contraentes não execute culposamente o contrato e que o outro o tenha executado ou se tenha prestado a executá-lo.
De acordo com o preceituado no artigo 432º, n.º 1, do CC, a resolução do contrato é admitida fundada na lei ou em convenção das partes.
Na generalidade dos casos, a resolução assentará num poder vinculado, obrigando-se a parte que dela se pretende fazer valer a alegar e provar o fundamento, previsto na convenção das partes ou na lei, que justifica a destruição unilateral do contrato[7].
A resolução é, na maior parte dos casos, extrajudicial, não necessitando do concurso do tribunal para operar os seus efeitos, pois que opera mediante declaração de uma parte à outra – art. 436º, nº 1 do CC.
Além disso, importa ter em atenção que as declarações negociais são recetícias (cfr. o artigo 224.º, n.º 1, do Código Civil), pelo que a declaração de resolução se torna plenamente eficaz logo que chega à esfera do seu destinatário, maxime nos termos convencionados pelas partes.
No domínio da resolução legal, como é consabido, por via de regra, a mora, enquanto mero atraso na realização da prestação devida pelo devedor, não consente a imediata resolução do contrato, gerando apenas o direito ao cumprimento e a obrigação de indemnizar pelos danos causados (artigo 804º, do Cód. Civil), pois que a cessação do contrato, enquanto ultima ratio, pressupõe uma situação de incumprimento definitivo imputável ao devedor.
De facto, por princípio, o simples retardamento na realização da prestação não compromete de forma irremediável o interesse do credor, nem traduz, de per si, uma conduta intolerável do devedor que justifique a rutura do contrato por parte do credor.
O direito de resolução do contrato, traduzido no ato de um dos contraentes, dirigido à dissolução do vínculo contratual contemplado no artigo 432.º, do Código Civil, assumindo pleno cabimento no âmbito do contrato-promessa (já que o incumprimento deste contrato é regido pelos preceitos de carácter geral atenta a equiparação estabelecida pelo n.º1 do artigo 410.º relativamente ao contrato prometido), constitui um direito potestativo com eficácia extintiva dependente de um fundamento legal, que é a situação de incumprimento definitivo (resolução de génese legal), ou da verificação de uma cláusula resolutiva expressa (resolução de origem contratual).
Daí que inexista direito de resolução sem o “juízo de inadimplemento”.
Porque, no caso, o direito de resolução não foi convencionado entre as partes, a validade da destruição do vínculo contratual firmado mostra-se dependente da verificação de fundamento legal legitimado na situação de incumprimento definitivo do contrato que pode ser configurada por diversas vias: impossibilidade de cumprimento, falta de cumprimento de obrigação que, pelas circunstâncias que a rodeiam, revele a clara intenção de não cumprir; falta de cumprimento depois de ter sido expressamente interpelado para o efeito; recusa de cumprimento; desinteresse objetivo da parte (que poderá ser caracterizado pelo decurso de um prazo excessivo revelador da falta de vontade de cumprir ou do desinteresse da contraparte) - cfr. artigos 801 e 808.º, n.º1, do Código Civil.
Assim sendo, a resolução do contrato enquanto exercício de um direito potestativo vinculado impõe à respetiva parte o ónus de alegar e demonstrar o fundamento justificativo da desvinculação contratual.
Restará, pois, apurar se os promitentes compradores lograram demonstrar o incumprimento definitivo do contrato promessa por parte do aqui Apelante suscetível de fundar a declaração resolutiva do contrato promessa.
Com efeito, no que aos contratos em geral concerne existem três formas de não cumprimento: a falta de cumprimento ou incumprimento definitivo, a mora ou atraso na prestação e o cumprimento defeituoso.[8]
A falta de cumprimento ocorre quando a prestação deixou de ser executada no devido tempo e já não pode ser cumprida por se tornar impossível (art.ºs 801º e 802º do C.Civil).
O incumprimento definitivo do contrato promessa tem de ser aferido pelas regras gerais do não cumprimento das obrigações estabelecidas no art. 808º do C.C.
A declaração rescisória contida na carta de 21.1.2021, indica como fundamento da resolução o facto do 1º Réu não ter tido condições para cumprir o contrato promessa de compra e venda na data da escritura de 30.11.2020, e terem perdido o interesse na manutenção do contrato.
É ainda certo que aquando da marcação da escritura pública para aquela data os AA haviam já informado o 1º R que aquela seria “a terceira e última marcação da escritura pública de compra e venda que efetuamos.”
E ainda que “caso a escritura pública não se realize na data supra epigrafada, consideramos resolvido o contrato promessa de compra e venda celebrado em 31/12/2019 em virtude de o crédito hipotecário aprovado pelo banco, ter validade até 2.12.2020.”
Não resultando dos autos que as partes tivessem convencionado entre si um prazo fixo, perentório, ou absoluto, a não celebração do contrato prometido nas datas agendadas pelos Autores, por si só, configurará, à partida, apenas uma situação de mora no cumprimento da prestação.
Tanto é assim que a escritura foi sucessivamente adiada com o acordo dos contraentes.
A mora, enquanto modalidade do incumprimento contratual latu sensu pressupõe que a prestação, sendo ainda possível, não tenha sido realizada no prazo certo acordado no contrato cfr. arts. 804º nº 2 e 805º nº 2 al a) do C Civil.
Tal incumprimento não é ainda definitivo e como tal mostra-se insuficiente para fundamentar a resolução contratual.
Porém, a mora poderá converter-se em incumprimento definitivo.
Isto ocorre através dos mecanismos previstos no art. 808º do C.C, aos quais a jurisprudência acrescenta ainda a recusa categórica do devedor em cumprir.
Estabelece esta norma o seguinte: “Se o credor em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.
A perda do interesse ma prestação é apreciada objetivamente.”
Tem-se como pacífico o entendimento que, para produzir os efeitos de incumprimento e resolução estabelecidos na norma, interpelação admonitória, deve, além de fixar um prazo razoável para o cumprimento, informar com clareza que a inexecução da prestação dentro desse prazo terá como consequência ter-se a mesma como definitivamente não cumprida, isto é, deve conter uma intimação clara e inequívoca para cumprir sob pena de se ter como verificado o incumprimento definitivo.
Assim, a interpelação deverá conter uma declaração inequívoca, precisa e não condicionada de que o contrato se tem por incumprido e será resolvido se, no prazo perentório suplementar, a prestação não for efetuada.
Neste contexto, nas obrigações sem prazo limite ou perentório para o seu cumprimento, tem o credor, perante a mora do devedor e salvo a hipótese de perca de interesse (apreciado objetivamente) na prestação, que o instar ao cumprimento dentro de um prazo suplementar e razoável que lhe estabeleça para o efeito, sob pena de a mora se transformar em incumprimento definitivo – cfr. artigo 808º, n.º 1, do Cód. Civil - legitimando a resolução do contrato.
Como assinala em termos unânimes a doutrina, a realização por parte do credor da citada interpelação do devedor é, nos casos de mora na realização da prestação devida, meio indispensável para gerar um eventual incumprimento definitivo do contrato (pelo devedor que não cumpra naquele prazo razoável) e para, nesse contexto, permitir ao credor a resolução do contrato.
Neste sentido, isto é, a interpelação admonitória é um instrumento de conversão da mora em incumprimento definitivo.
O Professor Batista Machado[9] a este propósito observa que a interpelação admonitória com fixação de prazo perentório para o cumprimento está longe de constituir uma violência para o devedor que apenas de si próprio se poderá queixar, por não ter cumprido, nem quando inicialmente devia faze-lo nem dentro do prazo que para o efeito, posteriormente lhe foi fixado. O mais que o devedor pode fazer é discutir a razoabilidade do prazo suplementar que o credor fixou, uma vez que a lei alude a prazo que razoavelmente for fixado.
Os AA justificaram o prazo curto que fixaram, (a anterior escritura pública tinha sido marcada para menos de um mês antes, em 8.10.2020) por terem aprovado um crédito bancário para a aquisição do imóvel e aquele ter apenas validade até 2.12.2020.
Considerando as concretas circunstâncias do caso em apreço, a fixação de tal prazo não se nos afigura razoável, pelas seguintes razões:
Tal como se provou, os autores foram informados do litígio existente entre o Réu e o credor hipotecário quanto ao montante em dívida necessário para aquele obter o distrate das hipotecas sobre o imóvel prometido vender.
Os autores sabiam que o Réu tinha intenção de lhes vender o imóvel, queria pagar o crédito hipotecário, tendo-lhes explicado porque é que não podia pagar o valor peticionado para o distrate da hipoteca, tendo diligenciado, interpondo uma ação judicial, para resolver o litígio e dessa forma ultrapassar o impasse.
Da parte dos AA, exceder o prazo fixado, não inviabilizaria a possibilidade de poderem cumprir com a compra acordada, apenas os obrigaria a diligenciarem naquela ou noutra instituição bancária a obtenção de novo empréstimo, nada havendo nos autos que indique que o novo empréstimo não seria obtido, nem tão pouco alegaram que as condições seriam menos vantajosas.
Por outro lado, tal como ficou provado, prevendo a demora inerente á ação judicial que o réu ia intentar, este chegou a propor aos AA. devolver o sinal em singelo, contra a entrega do imóvel, o que os AA. recusaram, (sendo certo que não eram obrigados a aceitar), mas fizeram-no porque queriam e ainda pretendem a concretização da compra, através da realização do contrato prometido.
Em face deste facto, ou seja, da vontade que os AA expressaram de pretenderem concretizar a compra, não se mostra razoável o prazo que fixaram na interpelação admonitória que fizeram ao Réu, porque sabiam de antemão que aquele não estava em condições de cumprir.
Com efeito, houve um segundo aditamento ao contrato promessa, em que as partes, por acordo, acordaram que o contrato prometido fosse celebrado em 8.10.2020.
À escritura pública designada para essa data compareceram os AA e o Réu, tendo aquele esclarecido os Aa que não obteve o distrate da hipoteca e que iria intentar uma ação contra o credor hipotecário.
Os AA autores disseram ao Réu que continuavam a querer concretizar a compra.
Provou-se em audiência de julgamento, que os AA ainda hoje querem comprar a prometida fração. Queixaram-se dos incómodos que esta situação de incerteza lhes traz, mas nunca disseram que já não queriam adquirir o imóvel, a que sempre se referiam como a “nossa casa”.
Ora, os AA continuam a habitar a fração prometida vender, nas mesmas condições anteriores, o que fazem desde março de 2020, sendo que ali pretendem continuar a viver.
Acresce que o autor, no depoimento de parte que prestou afirmou a este propósito o seguinte: “Nós queremos ficar no imóvel porque isto foi sempre tudo para pressionar e a última marcação da escritura foi em consonância com ele por forma a pressionar a A... de forma a chegarem a um acordo para comparecer. E ele disse que aceitava o acordo e chegou ao dia e não aceitou. Não sei. A comunicação com a A..., desconheço.” (sublinhado nosso).
Ou seja, resulta do depoimento prestado pela própria parte que a interpelação admonitória enviada ao réu, foi pensada como forma de pressionar a realização da escritura pública, pressionando nomeadamente o credor hipotecário uma vez que este iria ser pago no ato da compra e venda.
Não tiveram assim os AA a intenção de fixar um último e definitivo prazo a partir do qual os autores pretendiam “desfazer” o negócio.
Do exposto podemos concluir que, se á partida a interpelação admonitória seria suscetível de converter a mora do réu em incumprimento definitivo, tal não ocorre, porque, em face das concretas circunstâncias apuradas, o prazo concedido para o efeito, não se mostra razoável, para efeitos do art. 808º nº 1 do C.Civil, pelo que não se tem o contrato promessa por incumprido definitivamente pelo réu, subsistindo a mora no cumprimento da obrigação do réus, uma vez que a obrigação ainda pode ser cumprida.
Daí que tenhamos de concluir que o contrato não se mostra validamente resolvido.
Impõe-se desta foram a revogação da sentença na parte em que julgou procedente a ação, com fundamento da validade da resolução contratual, impondo-se a absolvição do réu do peticionado pelos autores, como consequência da resolução contratual, nomeadamente o pagamento do sinal em dobro e a absolvição das rés de verem reconhecido o direito de retenção sobre o imóvel.
Com efeito, apenas se provou que subsiste uma situação de incumprimento contratual por parte do 1º réu, com fundamento da mora.
Em consequência do exposto, o pedido reconvencional mostra-se igualmente improcedente, uma vez que, em face do exposto também não se pode concluir pelo incumprimento do contrato promessa por banda dos Autores (por perda do interesse da prestação), fundamento em que assentava a pretensão do Reconvinte formuladas em sede reconvencional, mantendo-se a absolvição dos pedidos formulados pelos reconvindos.
6.2 Do abuso do direito.
O 1º Apelante defendeu ainda que, perante as circunstâncias concretas a resolução do contrato, deva ser considerada abusiva, tendo presente o instituto do abuso do direito.
De acordo com o art. 334º do C.Civil, é ilegítimo o exercício de um direito quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim económico ou social desse direito.
“A nota típica do abuso do direito reside, por conseguinte, na utilização do poder contido na estrutura do direito para a prossecução de um fim que exorbita do fim próprio do direito ou do contexto em que deve ser exercido.”[10]
Dir-se-á, em conformidade, que a noção de abuso de direito assenta no exercício legal de um direito, que, no entanto, é feito em termos clamorosamente ofensivos da justiça, ainda que ajustados ao conteúdo formal do direito.
A boa fé, traduzida na conduta leal e correta com vista à obtenção dos fins legitimamente prosseguidos pelas partes, bem como a confiança que cada uma delas atuará de tal forma, em termos de razoabilidade, constitui uma das fundamentais exigências éticas no âmbito do comércio jurídico, surgindo assim como um princípio aplicável em todos os domínios em que possa existir um vínculo específico entre determinados sujeitos, com consagração legal em vários preceitos legais, sobretudo no n.º 2 do art. 762º, do CC.[11]
Para que a conduta sobre a qual incide a valoração negativa resulte ilegítima, importa que se verifique uma situação objetiva de confiança, existente quando se pratica um determinado ato que, em abstrato, é apto a incutir em outrem a expectativa de adoção no futuro, de um dado comportamento coerente com aquele primeiro e que, em concreto, gera efetivamente tal convicção.
No caso em apreço, não obstante as dificuldades surgidas com a obtenção do distrate das hipotecas, provou-se que os autores queriam e ainda pretendem a concretização da compra, através da realização do contrato prometido.
Não obstante essa sua vontade, que não conseguiram “disfarçar” ou “ocultar” nos depoimentos que prestaram em tribunal, e do autor ter reconhecido, que a interpelação admonitória serviu para “pressionar” a credora hipotecária, vieram agora, valendo-se dos efeitos que a lei (no art. 808º do C.C) atribui a tal interpelação pedir em Juízo a resolução do contrato promessa, resolução essa que, tendo por efeito por termo ao contrato se mostra mesmo contrária á vontade dos AA de adquirem a fração autónoma onde habitam desde Março de 2020.
Mostra-se assim contrária á confiança que transmitiram ao A ao dizer-lhes que continuavam interessados em comprar a fração prometida, instaurarem uma ação pedido a condenação do Réu no pagamento do sinal em dobro (que sabem ante as dificuldades económicas que este demonstrou relacionadas com o credor hipotecário) e o reconhecimento do direito de retenção que lhes permitirá continuar a habitar a fração que prometeram comprar.
Existe mesmo uma incoerência algo evidente na posição dos AA que não querem sair da casa que habitam, continuando por isso interessados na sua aquisição, mas vêm pedir ao tribunal, que se declare resolvido o contrato promessa, após terem concedido um prazo perentório á parte contrária para cumprir que sabiam não ser possível para aquele respeitar e que teve como finalidade “pressionar” o credor hipotecário a “desbloquear o impasse”.
Para tanto e salvaguardando o interesse confessado de continuar a habitar a fração do réu, invocam o direito de retenção.
Havendo tradição da coisa, o promitente-comprador goza do direito de retenção sobre ela até ser integralmente pago da indemnização que o promitente- -vendedor foi condenado a pagar-lhe por ter incumprido o contrato-promessa.
Com efeito, prescreve o art. 755 n. 1 f) do CC que goza do direito de retenção "o beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do art. 442 ".
O direito de retenção existe assim em função do crédito resultante do não cumprimento imputável ao promitente-vendedor. O direito de retenção destinar-se a garantir o promitente-comprador que obteve a tradição da coisa prometida vender contra o incumprimento da outra parte. Ele existe em potência a partir da tradição da coisa.
Acontece que o direito de retenção é instrumental perante o crédito garantido. O interesse por ele proporcionado prende-se com a sua finalidade compulsória.
Nas palavras do Prof. Castanheira Neves, o abuso do direito é um limite normativo ou interno dos direitos subjetivos - pelo que no comportamento abusivo são os próprios limites normativos - jurídicos do direito particular invocado que são ultrapassados.[12]
O "abuso de direito" é o fenómeno jurídico que justamente traduz a contradição entre o cumprimento da estrutura definidora de um direito e a violação concreta do fundamento que material - normativamente constitui esse mesmo direito, podendo assim, dizer-se que a fórmula aparentemente contraditória "abuso de direito" é bem a exata expressão deste fenómeno, como acrescenta o Prof. Castanheira Neves.
Desta forma, entendemos que, mesmo que se entenda, como na sentença, que o contrato foi validamente resolvido, sempre os efeitos resolutivos do contrato seriam paralisados, por se entender que a os AA atuam em abuso de direito, mantendo-se dessa forma a mera mora no cumprimento da obrigação por parte do Réu.
6.3. Da litigância de má-fé.
Defende ainda o apelante que os autores devam ser condenados como litigantes de má-fé.
Para tanto alegam que os Autores propõem a resolução do contrato fundado numa situação de terem um crédito até determinada altura, um fundamento extremamente ligeiro e não fundamentado. No entanto, das declarações que prestam, dizem que a intenção da ação não era essa, mas pressionar os, o primeiro Réu e continuarem a manter a casa.
O art. 542.º, n.º 2 do C.P.Civil define a noção de má-fé nos seguintes termos :
“Diz-se litigante de má-fé quem, com dolo ou negligência grave:
a) Tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar”;
b) Tiver alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes para a decisão da causa;
c) Tiver praticado omissão grave do dever de cooperação;
d) Tiver feito do processo ou dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objetivo ilegal, impedir a descoberta da verdade, entorpecer a acção da justiça ou protelar, sem fundamento sério, o trânsito em julgado da decisão”.
Sobre as questões relacionadas com a litigância de má-fé, Alberto dos Reis ensinava que as alíneas a) e b) correspondem à modalidade do dolo substancial, por estar em causa a relação jurídica material, a lide substancial. O litigante sabia que não tinha razão e, apesar disso, litigou. E concluiu, da sua análise, que esta era a figura nítida do litigante de má-fé.
A condenação como litigante de má-fé pressupõe um juízo de censura perante um comportamento da parte, que não pode ser aceite por violar gravemente o dever de colaboração processual para a justa composição do litígio.
Na verdade, quando a parte deduz uma pretensão ou oposição sabendo, de antemão, que não corresponde à realidade, não tendo, por isso, fundamento para tal, deve ser responsabilizada pelo tribunal.
No entanto, nesta matéria, a jurisprudência assente e reiterada adverte que a falta de prova dos fundamentos da acção ou da oposição, sem mais, não consubstancia uma atuação processual merecedora de censura.
A condenação da parte como litigante de má-fé depende das circunstâncias concretas do caso em apreço, exigindo-se especiais cautelas e elementos seguros que apontem, de forma evidente, para um comportamento processualmente doloso ou gravemente negligente.
No caso em apreço o comportamento dos autores que se entendeu não ser conforme aos ditames da boa-fé revelou-se em sede do direito substantivo, já que entendemos ser abusiva a resolução do contrato, operada através da declaração resolutiva que os AA enviaram á parte contrária, com a finalidade de porem termo ao contrato, apesar de não pretenderem ver cessado o contrato promessa.
Já quanto á posição das partes esgrimidas em juízo em que ambas pretendem ver declarada a resolução do contrato promessa com fundamento em incumprimento culposo da parte contrária, mais não é que a “salutar” discussão em juízo dos direitos que cada uma se arroga.
Improcede, pois, nesta parte o recurso.
VII - DECISÃO
Pelo exposto e em conclusão acordam os Juízes que compõem este Tribunal da Relação do Porto em julgar parcialmente procedentes os recursos interpostos pelos RR, revogando-se a sentença na parte em que decidiu a ação principal, alterando-se a matéria de facto em conformidade com o supra decidido e julgando improcedentes todos os pedidos formulados pelos Autores, deles se absolvendo os Réus.
E acordam em julgar improcedente o recurso interposto pelo Reconvinte, julgando-se improcedentes todos os pedidos reconvencionais, deles se absolvendo os reconvindos.
Custas pelos Apelados quanto á ação principal e pelo apelante primeiro réu quanto á reconvenção.
Porto, 30 de maio de 2023
Alexandra Pelayo
Fernando Vilares Ferreira
Alberto Taveira
___________
[1] In “Manual de Processo Civil”, pg. 686.
[2] Neste sentido, v. Alberto dos Reis, in “CPC Anotado”, vol. V, pág. 140 e Antunes Varela, in, “Manual de Processo Civil”, pág. 669.
[3] in Código de Processo Civil Anotado, Vol. V, pag. 143.
[4] João Calvão da Silva, Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, 4ª edição, Almedina, pág. 299.
[5] A. Varela, in “Das Obrigações em Geral”, Vol. II, p. 265.
[6] in “A resolução do Contrato no Direito Civil”, pg. 171,
[7] A. Varela, Das Obrigações em Geral, Vol. II, p. 265.
[8] A. Varela, “Das Obrigações em Geral”, 9ª ed., II, págs.62 e segs
[9] Pressupostos da Resolução por Incumprimento”, in “Obra Dispersa”, I, pg. 42 Citado por Antunes Varela e Pires d eLima em anotação ao art. 808º in CC anotado, II Vol, 3ª edição, pg 72
[10] Antunes Varela e PL I vol pg 297,
[11] Cf. Acórdão do STJ de 4.11.2021, disponível in www.dgsi.pt, onde se pode ler, (...) Pondo-se a questão de saber qual a “medida de colaboração” entre os contratantes, na execução do contrato que é exigida, pelo princípio da boa fé que se impõe por força do art.º 762, n.º 2, do C.Civil, podemos socorrer-nos da norma legal que constitui o art.º 487, n.º 2, do C.Civil que faz a referência ao bonus pater famílias e que nos diz que a culpa, na falta de outro critério legal, é apreciada pela diligência de um bom pai de família nas circunstâncias de cada caso (...) não obstante a referência legal citada surgir, em sede de culpa, na responsabilidade civil, a figura do bom pai de família deve ser tratada primordialmente no campo da diligência devida, nos termos da boa fé.
[12] Castanheira Neves, Questão de Facto e Questões de Direito, pág. 526